Pubblicato il 03/04/2025

N. 00372/2025 REG.PROV.COLL.

N. 00061/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per l' Umbria

(Sezione Prima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 61 del 2024, integrato da motivi aggiunti, proposto da
DR RC, rappresentato e difeso dall'avvocato Matteo Frenguelli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso il suo studio in Perugia, via Cesarei n. 4;

contro

Comune di Perugia, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Luca Zetti, Rossana Martinelli, Sara Mosconi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso la sede dell’Avvocatura comunale in Perugia, via Guglielmo Oberdan n. 50;

nei confronti

Gi.Ba. S.r.l., rappresentata e difesa dagli avvocati DR Formica, Andrea Gaggiotti, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

Per quanto riguarda il ricorso introduttivo:

- del Permesso di Costruire n. 32 del 10.02.2023, rilasciato dal Comune di Perugia a Gi.Ba. s.r.l. ed avente ad oggetto “ intervento di ristrutturazione edilizia su fabbricato esistente, con demolizione e ricostruzione, finalizzato alla costruzione di case antisismiche in Perugia, località San Sisto, Via Valentino Bucchi n. 24 ”;

nonché di ogni altro atto presupposto, inerente e/o conseguenziale- e segnatamente del nulla osta dell’Unità Operativa Ambiente e Energia del Comune di Perugia “...in merito alla richiesta di applicazione del bonus volumetrico del 5% su edificio oggetto di nuova costruzione o ristrutturazione rilevante di cui all'art. 12 comma 1 del D.Lgs. 28/2011 e ss.mm.ii.” e del parere favorevole con condizioni della U.O. Mobilità ed Infrastrutture del Comune di Perugia, quali atti citati nel permesso di costruire ma di contenuti ignoti);

Per quanto riguarda i motivi aggiunti:

del permesso di costruire in variante n. 276 del 23.11.23;

Visti il ricorso, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio del Comune di Perugia e di Gi.Ba. S.r.l.;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 28 gennaio 2025 la dott.ssa Elena Daniele e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Il Sig. DR RC, proprietario di un appartamento al secondo piano di una villetta bifamiliare sita in Perugia, località San Sisto, Via della Beata Colomba n. 25, impugna il permesso di costruire n. 32 del 10 febbraio 23, rilasciato dal Comune di Perugia a Gi.Ba. s.r.l. ed avente ad oggetto un “ intervento di ristrutturazione edilizia su fabbricato esistente, con demolizione e ricostruzione, finalizzato alla costruzione di case antisismiche in Perugia, località San Sisto, Via Valentino Bucchi n. 24”, da realizzarsi sul lato opposto della via in cui risiede.

2. Il progetto prevedeva la realizzazione di un edificio residenziale plurifamiliare costituito da 9 unità

immobiliari di varia dimensione (che si sviluppano in un garage interrato, un piano seminterrato, 2 piani fuori terra oltre ad un ulteriore piano adibito a servizi accessori) che è stato assentito - quale edificio riconducibile alla classe di efficienza energetica “A” - ai sensi e per gli effetti dell’art. 51, comma 6, della L.R. Umbria n. 1/2015, che consente l’incremento della volumetria fino al 25% della potenzialità edificatoria prevista dalla destinazione urbanistica o dalla pianificazione attuativa, ed altresì l’incremento premiale del numero dei piani e dell’altezza fino ad un massimo di 3,50 metri lineari.

3. Il ricorrente, dopo aver preso contezza dell’inizio dei lavori, avvenuta il 21 febbraio 2023, ha presentato istanza di accesso al Comune di Perugia il 23 agosto 2023, riscontrata dall’Ente il 1° dicembre 2023.

4. Con ricorso notificato il 29 gennaio 2024, il Sig. RC ha impugnato il sopra indicato permesso, premettendo la propria legittimazione al ricorso in virtù della vicinitas , nonché il concreto interesse che gli deriverebbe dalla diminuzione della visuale e del panorama che si gode della sua abitazione, oltre che un generale deprezzamento dell'immobile che deriverebbe dell'aumento del carico urbanistico in termini di riduzione di servizi pubblici, sovraffollamento, aumento del traffico.

4.1. Violazione dell'art. 51 della L.R. Umbria n. 1/2015; Eccesso di potere per difetto di istruttoria, travisamento dei fatti, macrocopica illogicita'. Il permesso gravato sarebbe stato rilasciato in violazione dell’altezza massima degli edifici come prevista nella zona di riferimento dalla pianificazione attuativa (alla quale rinvia l’art. 123 del TUNA) in 6,5 metri: sommando a tale valore l’incremento massimo consentito di 3,5 metri lineari, si ha l’altezza massima consentita di 10,00 metri, mentre negli elaborati grafici allegati al permesso di costruire risulterebbe un’altezza di 12,15 metri (derivante dalla differenza tra la quota di spiccato, pari a metri 335,95, e la quota dell'intradosso strutturale del solaio, pari a metri 348,10).

4.2. Violazione sotto altro profilo dell'art. 51, comma 6, della L.R. n. 1/2015 ed eccesso di potere per difetto di istruttoria; difetto di motivazione. Il titolo edilizio sarebbe stato rilasciato senza valutare la “ compatibilità del nuovo edificio con le caratteristiche architettoniche e paesaggistiche dei luoghi interessati e tenendo conto del contesto urbano circostante ”, sebbene lo stesso presenti caratteristiche palesemente ultronee rispetto al contesto di riferimento, caratterizzato da villette di modeste dimensioni ed altezze, con tetti a falde inclinate e con ampi giardini e spazi a verde.

In via istruttoria il ricorrente chiede altresì di disporsi CTU diretta ad acclarare il rispetto dei limiti di altezza prevista nella zona di riferimento, nonché del contesto urbano circostante come imposto dall'art. 51, comma 6, della già citata L.R. n. 1/2015.

5. Medio tempore la società controinteressata aveva presentato istanza di variante in corso d’opera al permesso di costruire n. 32/ 2023, al fine di ampliare il numero dei garage, inserire una nuova unità immobiliare al piano terra ed alcune modifiche interne ai piani primo, secondo ed attico, ed infine una modifica dell’andamento della copertura mediante la realizzazione di un solaio, in parte con falda inclinata, da sud a nord, e in parte in piano. Tali modifiche venivano assentite il 27 novembre 2023 dal Comune di Perugia con il rilascio del permesso di costruire in variante n. 276/2023.

6. Si sono costituiti in giudizio sia il Comune di Perugia che la Gi.Ba. srl.

6.1. In particolare sia l’Ente che la controinteressata hanno eccepito:

- l’irricevibilità del ricorso, in ragione del fatto che il ricorrente poteva avere piena contezza della reale consistenza delle opere contestate sin dall’inizio dei lavori, il 20 febbraio 2023 - con la contestuale esposizione del cartello di cantiere con gli estremi del titolo autorizzatorio e un rendering di grandi dimensioni del progetto - e comunque dal 15 giugno 2023, in cui un gruppo di lottizzanti dell’area aveva presentato al Comune una nota corredata da foto con cui si segnalavano alcune criticità del progetto in larga parte coincidenti con quelle oggetto della presente impugnativa;

- il difetto di interesse al ricorso, in quanto la riduzione del panorama a causa dell’edificazione altrui integrerebbe un interesse di mero fatto non azionabile in giudizio, a meno che la visuale panoramica non assuma valore economico, nel caso di specie non dimostrato, anche in considerazione del fatto che l’immobile di proprietà RC affaccia sull’area industriale di San Sisto e sul complesso Ospedaliero di Santa Maria della Misericordia, non vincolato paesaggisticamente ed all’evidenza tutt’altro che di pregio e, come tale, privo di un apprezzabile valore economico;

- l’improcedibilità del ricorso per omessa impugnazione del permesso in variante, che aveva superato il primo titolo proprio con riguardo alla modifica della copertura da piana in parzialmente inclinata, così da modificare il calcolo delle altezze.

6.2. Nel merito, il primo motivo doveva ritenersi infondato giacchè in caso di copertura a falde inclinate l’altezza complessiva dell’immobile andrebbe calcolata come la media fra l’altezza lineare della copertura, posta sul lato a monte del complesso, e quella inclinata, insistente sul lato a valle: a seguito di tale calcolo l’altezza sarebbe pari a m. 9,95, e quindi rispettosa del limite di legge.

Quanto al secondo motivo, il rispetto delle caratteristiche architettoniche e paesaggistiche dei luoghi interessati e del contesto urbano circostante più che una condizione per il rilascio del titolo sarebbe una mera raccomandazione priva di valore precettivo; in ogni caso il Comune avrebbe operato implicitamente tale valutazione sulla base delle rappresentazioni di progetto, corredate da un foto-inserimento in cui si vedeva l’immobile realizzando inserito nel contesto del quartiere sotto varie angolazioni.

6.3. La Gi.Ba. srl ha depositato in giudizio i preliminari di vendita di tutti gli appartamenti siti nell’immobile realizzando, che alla data del 7 settembre 2024 risulterebbe completato in tutte le sue parti strutturali e nelle opere interne, con consegna agli acquirenti prevista entro la fine del 2024.

7. All’udienza dell’8 ottobre 2024 la causa è stata rinviata per consentire alla parte ricorrente la proposizione di motivi aggiunti avverso il permesso in variante n. 276 del 23 novembre 2023.

8. Con la nuova impugnativa la ricorrente ha ampliato i motivi già proposti, e segnatamente:

- con riguardo alla violazione delle altezze ha dedotto che l’art. 18 lettera a) del regolamento regionale ne prevede il calcolo operando la media tra la linea di colmo e l’estradosso solo se l’inclinazione della falda di copertura sia superiore al 35%, mentre nel caso in esame l’inclinazione sarebbe solo del 4%; peraltro il medesimo regolamento prevede che anche in caso di tetto a falda inclinata l’altezza massima non è data dalla media delle altezze dei prospetti bensì dalla maggiore delle altezze di ogni facciata: le due facciate misurano, rispettivamente, una 8,7 metri e l’altra 11,2 metri, e non si potrebbe calcolare la media in metri 9,95 ma bisognerebbe valorizzare la maggiore altezza, ovvero 11,20 metri;

- quanto al secondo motivo, si è ribadito che in considerazione delle modifiche assentite in variante, a maggior ragione la valutazione di compatibilità con il paesaggio circostante andava operata in maniera particolarmente approfondita.

9. In vista della pubblica udienza il ricorrente ha depositato una relazione di stima che enumera e quantifica i danni asseritamente subiti in seguito all’edificazione: in particolare dalla perdita di veduta derivante alla sopraelevazione e dall’aumento del carico urbanistico (con conseguente sovraffollamento ed aumento del traffico) deriverebbe una perdita di valore dell’immobile pari al 15%, che, sommata alle spese sostenute, determinerebbe un pregiudizio subito in circa € 200.000,00=. Le parti resistenti - preliminarmente contestata la perizia avversaria, siccome manifestamente infondata in riferimento al valore di una villetta risalente agli anni Settanta del secolo scorso - hanno ulteriormente argomentato sull’infondatezza del motivo di mancato rispetto della distanza massima degli edifici, in quanto gli extra spessori dei solai non devono essere conteggiati, così come previsto dall’art. 17, comma 3, del R.R. n. 2/2015. Inoltre, secondo quanto chiarito dal tecnico di parte Gi.Ba., Arch. Broccolo, secondo l’art. 19 del regolamento regionale l'altezza da prendere a riferimento sarebbe la media delle altezze della facciata: poichè nel caso in esame si hanno quattro facciate con tre altezze diverse (il prospetto di monte ha un'altezza di 8,70 m, quello di valle di 11,20 m, i prospetti laterali hanno un'altezza media di 9,95 m) l’altezza totale secondo il comma 1 dell'art. 18 (ovvero per edifici o parti di essi con copertura ad unica falda inclinata) andrebbe individuata nella media tra l'altezza misurata al colmo e in gronda. Quindi nel caso in cui si volesse fare la media delle altezze delle quattro facciate, l'altezza massima sarebbe comunque pari a 9,95 m.

10. Dopo ampia discussione, all’udienza del 28 gennaio 2025 la causa è stata trattenuta in decisione.

11. In limine litis , deve essere disattesa l’eccezione di irricevibilità del ricorso.

11.1. E’ noto l’orientamento ormai consolidato secondo cui “ il dies a quo ai fini della tempestiva proposizione del ricorso si identifica con l'inizio dei lavori, laddove si contesti l'an dell'edificazione (ovvero si assuma che nessun manufatto poteva essere edificato sull'area); mentre coincide con il completamento di lavori, ovvero con il grado di sviluppo degli stessi (in termini di esatta dimensione, consistenza, finalità, dell'erigendo manufatto), laddove si contesti il quomodo (distanze, consistenza, ecc.), ferma restando la possibilità, da parte di chi solleva l'eccezione di tardività, di provare, anche in via presuntiva, la concreta anteriore conoscenza del provvedimento lesivo in capo al ricorrente .”

(T.A.R. Lazio, Roma, sez. II, 01 marzo 2024, n. 4163, nonché, nello stesso senso, Cons. Stato, sez. II, 05 aprile 2024, n. 3147, T.A.R. Lombardia, Milano, sez. IV, 07 febbraio 2024, n. 315, T.A.R. Sicilia, Catania, sez. I , 27 luglio 2023, n. 2361,T.A.R. Campania, Napoli, sez. VI, 03 luglio 2023, n. 3977).

11.2. Nel caso in esame, è vero che la comunicazione di inizio lavori con il relativo rendering a colori dell’edificio veniva esposta già a fine febbraio 2023, ma l’esatta portata della violazione delle altezze - come imposte dalla normativa sopra richiamata - non era sicuramente percepibile da tale elemento, né vi è prova che nell’esposto presentato da alcuni lottizzanti il 15 giugno 2023, nel quale peraltro le censure erano presentate in forma dubitativa, sia stato presentato anche dal ricorrente. Il Sig. RC infatti presentava istanza di accesso agli atti il 23 agosto del 2023, che veniva assentita dal Comune solo il 1°dicembre, e da tale data sicuramente il ricorrente aveva la conoscenza legale del titolo e l’effettiva percezione della lesività dell’edificio realizzando.

11.3. Peraltro decisiva è la circostanza che secondo quanto dichiarato dalla controinteressata nella relazione tecnica allegata alla richiesta di titolo in variante datata 13 novembre 2023 “sono state realizzate le fondazioni, muri e pilastri del piano interrato e primo solaio ”; mentre risulta dalle affermazioni in giudizio della Gi.Ba. che il successivo 7 settembre 2024 l’immobile risultava ormai completato in tutte le sue parti strutturali e nelle opere interne, con consegna agli acquirenti entro fine 2024, evidentemente preceduta dalla fine lavori: è evidente che alla data di notifica del ricorso, il 4 gennaio 2024, l’immobile era tutt’altro che ultimato e non era stato eretto nella sua completezza, così da non consentire la percezione della reale lesività dell’edificazione a prescindere dalla dettagliata conoscenza derivante dall’accesso agli elaborati e relazioni tecniche allegati al titolo edilizio.

12. Neppure l’eccezione di difetto di legittimazione ad agire ed interesse al ricorso merita condivisione.

12.1 Come noto, a seguito delle indicazioni fornite dall’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato n. 22 del 2021 nei giudizi di impugnazione di titoli edilizi non è sufficiente il criterio della "vicinitas" - quale elemento idoneo a definire la sussistenza di una posizione giuridica qualificata e differenziata quale legittimazione ad agire - per dimostrare in automatico anche la sussistenza dell'ulteriore condizione dell'azione concernente l'interesse al ricorso (che va inteso come specifico pregiudizio derivante dall'atto impugnato), ma risulta, invece, necessaria anche la specifica allegazione e dimostrazione del danno che la parte ricorrente assume derivi dagli atti impugnati (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 30 aprile 2024, n. 3931, id. sez. II, 20 marzo 2024, n. 2737, id. sez. VI, 27 luglio 2023, n. 7371).

12.2. Quanto alla legittimazione ad agire, essa è indubbia, giacchè l’immobile di proprietà del sig. RC è collocato di fronte al fabbricato realizzato dalla controinteressata e in virtù della maggiore altezza può incidere direttamente sul suo diritto di veduta, come emerge dalle foto allegate alla relazione tecnica di parte ricorrente del 29 novembre 2024. È dimostrata, dunque, la sussistenza del requisito della vicinitas , che attribuisce la legittimazione ad agire in giudizio “ in capo a chiunque si trovi in rapporto non di stretta contiguità, bensì di stabile e significativo collegamento ” con l’area oggetto della trasformazione edilizia contestata (cfr. tra le tante, Cons. Stato, Sez. IV, 17 marzo 2022, n.1937).

12.3. Quanto all’accertamento dell’interesse, esso può ricavarsi dall'insieme delle allegazioni racchiuse nel ricorso, così come delle domande ed eccezioni delle parti (così anche Cons. Stato, sez. IV, 30 aprile 2024, n. 3931) escludendosi in linea di principio la necessità di dare dimostrazione di un pregiudizio specifico e ulteriore, pregiudizio che deve ritenersi sussistente in re ipsa in quanto consegue alla maggior tipizzazione (traffico, rumore), alla minor qualità panoramica, ambientale, paesaggistica da cui deriva la possibile diminuzione di valore (Cons. Stato, sez. VI, 15 settembre 2023, n. 8352).

12.3.1. In particolare per radicare l’interesse all’impugnativa è sufficiente che colui che ricorre alleghi e dimostri la sussistenza di una lesione alla propria sfera giuridica, nella specie la riduzione del godimento del panorama e un aumento del carico urbanistico in conseguenza di una trasformazione edilizia ritenuta illegittima. (cfr. Cons. Stato, sez. II, 19 aprile 2024 n. 3576) Parte ricorrente ha regolarmente allegato e dimostrato in sede di relazione tecnica depositata in vista dell’udienza pubblica non solo la lesione del godimento del panorama (pur senza contestare, come allegato dalla controinteressata, la non particolare pregevolezza dello stesso, affacciandosi nelle vicinanze di un ospedale e dell’opificio della Perugina) ma soprattutto il deprezzamento dell’immobile derivante dall’innegabile aumento del traffico e maggior carico urbanistico implicato dalla realizzazione di un immobile di rilevanti dimensioni con 10 appartamenti in un contesto caratterizzato da villette mono o bifamiliari con corti e giardini.

12.3.2. Sotto questo profilo non rileva l’opinabile e probabilmente sopravvalutato danno allegato dal ricorrente, giacchè ai fini della prova dell’interesse non è necessario indagare l’intensità del pregiudizio subito sub specie di compromissione della fruizione del panorama, poiché la circostanza che essa avvenga anche solo in misura minima, parziale o marginale non vale a “disconoscere la titolarità di un interesse da difendere in giudizio e, dunque, la stessa legittimazione ad agire, rilevando come unico valore la tutela del proprio bene, cui si correlano gli interessi giuridici di protezione che l’ordinamento riconosce a prescindere dalla consistenza materiale o economica dei medesimi ” (cfr. Cons. Stato, Sez. IV, 2 luglio 2021, n. 5078, e T.A.R. Lombardia, Milano, Sez. IV, 28 marzo 2024, n. 938).

Non solo. È stato ulteriormente chiarito - quanto alla latitudine dell’interesse all’impugnazione di un tiolo edilizio - che gli abitanti di un determinato Comune sono portatori dell’interesse a che le costruzioni edilizie limitrofe alla propria vengano edificate nel rispetto delle norme di governo del territorio, da intendersi non come astratto interesse alla legalità ma come concreto interesse a che il territorio si sviluppi con nuove costruzioni del tutto conformi alla disciplina urbanistica, che deve essere rispettata da tutti i consociati per garantire il regolare sviluppo del territorio, atteso che, in caso contrario, non vi sarebbe alcuna tutela per i cittadini di un Comune a fronte di una costruzione realizzata vicino alla propria ma rispettosa delle distanze legali; tale costruzione, difatti, potrebbe essere del tutto abusiva ma non lederebbe un concreto interesse dei vicini, cosicchè una volta regolarmente rilasciato il titolo edilizio, nessuno ne potrebbe sindacare la legittimità (cfr. T.A.R. Abruzzo, L’Aquila, 10 marzo 2025, n. 123).

Nel caso in esame ad avviso del Collegio non è necessario accedere ad una concezione così lata di interesse, giacchè è indubbio che le dimensioni del nuovo fabbricato unite alla sua vicinanza siano suscettibili di arrecare un pregiudizio al ricorrente sia in termini di diminuzione della visuale, che di sovraffollamento, aumento del traffico, ecc.: quindi a prescindere dall’effettiva consistenza di tale pregiudizio, deve essere affermata la sussistenza di un interesse attuale e concreto al ricorso.

13. Quanto all’eccezione di irricevibilità dei motivi aggiunti, e conseguente improcedibilità dell’impugnativa principale per difetto di interesse, la stessa deve essere disattesa.

Va peraltro specificato che l’adozione del permesso di costruire in variante, impugnato con motivi aggiunti, rende solo parzialmente improcedibile il ricorso principale, giacchè la seconda censura spiegata avverso il primo titolo mantiene perdurante attualità una volta emanato il secondo: a ben vedere, peraltro neppure la prima censura è del tutto superata in quanto, a parte la considerazione che secondo quanto emerge dalle reciproche allegazioni (in assenza di un elaborato tecnico da cui si evinca l’esatta percentuale della parziale inclinazione della falsa dell’edificio come autorizzata in variante) l’inclinazione della falda del tetto a seguito della variante sarebbe del solo 3%, in ogni caso il calcolo delle altezze degli edifici con tetto spiovente non muta la sostanza degli argomenti già oggetto di controversia, per quanto si dirà. Dovranno essere quindi esaminati congiuntamente sia il ricorso sia i motivi aggiunti.

14. Tornando all’eccepita irricevibilità della seconda impugnativa, il Collegio non ignora che in tema di decorrenza del termine di impugnazione tramite motivi aggiunti di nuovi provvedimenti non altrimenti comunicati o notificati si fronteggiano due orientamenti giurisprudenziali: il primo individua tale termine iniziale nel deposito in giudizio dei documenti (cfr. T.A.R. Lazio Roma, Sez. I, 05 giugno 2024, n. 11422, id. sez. II, 04 maggio 2020, n. 4578, nonché T.A.R. Calabria, Catanzaro, sez. I, 9 aprile 2022 n. 669); secondo altra prospettiva, invece, il mero deposito in giudizio della determinazione pregiudizievole non può essere in alcun modo qualificato come evento idoneo, di per sé, ad integrare la conoscenza dell'atto, ai fini della decorrenza del termine per la sua impugnazione. Non appare, infatti, configurabile, un onere di consultazione quotidiana degli atti del fascicolo d'ufficio da parte del difensore, che consenta, in quanto tale, di presumere la conoscenza di ogni documento depositato in giudizio. (cfr. T.A.R. Sicilia, Palermo, sez. II, 06 ottobre 2022, n. 2767, T.A.R. Puglia, Bari, sez. II, 21 gennaio 2022, n. 117, T.A.R. Campania, sez. VII, Napoli, 11 maggio 2021, n. 3127).

Rispetto alle peculiarità del caso concreto si ritiene tuttavia di valorizzare una prospettiva mediana che, pur tenendo conto del deposito documentale in giudizio, ritenga acquisita la legale conoscenza dell’atto nel momento in cui vi sia un’apposita pertinente indicazione contenuta in un atto processuale (cfr. in un caso analogo, Cons. Stato, sez. IV, 16 novembre 2022, n. 10092): nel caso che occupa il permesso di costruire in variante con la relazione tecnica (da cui emerge la modifica delle falde del tetto) è stato versato in atti una prima volta dal Comune il 12 marzo 2024 ed una seconda da Gi.Ba. il 26 luglio 2024; quindi nella memoria depositata il 29 agosto 2024 il Comune ha eccepito l’improcedibilità del ricorso per omessa impugnazione del nuovo permesso. Rispetto a tali ultimi due eventi i motivi aggiunti notificati il 24 ottobre 2024 sono tempestivi.

Peraltro la tutela della buona fede e della leale cooperazione tra le parti impedisce di dichiarare l’irricevibilità dei motivi aggiunti (ritenendo acquisita la conoscenza del permesso dal primo deposito in giudizio ad opera del Comune), perché il Comune di Perugia, allorchè evadeva l’istanza di accesso spiegata nei confronti del primo permesso, il 1° dicembre 2024, ben avrebbe potuto consegnare al ricorrente anche quello in variante - perché già presentato - o comunque darne lealmente notizia, invece di versarlo in atti senza ulteriori avvisi.

15. Nel merito, il primo motivo di ricorso e il primo motivo aggiunto sono fondati nei termini che seguono.

16. E’ oggetto del contendere il metodo di calcolo dell’effettiva altezza dell’edificio realizzato dalla Gi.Ba. in Perugia, località San Sisto, Via Valentino Bucchi n. 24, da cui potrebbe derivare il superamento del limite massimo consentito e dunque l’illegittimità in parte qua del permesso di costruire.

16.1. Secondo la prospettazione operata da parte ricorrente, che in assenza di contestazioni deve ritenersi pacifica, la pianificazione attuativa comunale prevedeva per l’area di riferimento un’altezza massima per gli edifici pari a 6,50 metri, incrementabili - in virtù delle previsioni premiali per edifici in classe energetica “A” di cui all’art. 51, comma 6, della L. R. n. 1/15 - fino ad un massimo di 10,00 metri. Al progetto originariamente autorizzato recante copertura piana andava applicato l’art. 18, comma 1, lett. b), del R.R. n. 2/2015 secondo cui l’altezza di un edificio va misurata in caso di copertura piana, come “ la distanza intercorrente tra la quota di spiccato e l’intersezione reale o virtuale del lato esterno della parete perimetrale con l’intradosso della parte strutturale del solaio di copertura posto al livello più alto dell’edificio stesso anche in caso di corpi di fabbrica arretrati, escludendo lo spessore delle eventuali coibentazioni fino ad un extraspessore massimo di centimetri 10...”. Applicando tale criterio, emergeva dagli elaborati grafici allegati al permesso di costruire un’altezza del fabbricato pari a 12,15 metri (derivante dalla differenza tra la quota di spiccato, pari a metri 335,95, e la quota dell'intradosso strutturale del solaio, pari a metri 348,10).

16.2. Non vi è dubbio, quindi, che considerando l’edificio realizzato con copertura piana, l’altezza massima autorizzata eccedeva illegittimamente le previsioni di legge.

16.3. A seguito della variante è stato modificato l’andamento della copertura che è stata autorizzata come in parte piana e in parte inclinata da sud a nord, anche se dagli elaborati allegati emerge che tale inclinazione è assolutamente minimale e quasi impercettibile IC OC .

Il regolamento regionale n. 2/15 al comma 1 lettera a) individua l’altezza degli edifici con coperture inclinate come in generale “ la distanza, misurata in gronda, intercorrente tra la quota di spiccato, di cui all’articolo 10, e l’intersezione reale o virtuale del lato esterno della parete perimetrale con l’intradosso della falda della copertura, posta al livello più alto dell’edificio stesso ” : in altri termini, anche in questo caso l’altezza rilevante è quella misurata in gronda al punto più alto, ovvero sempre a quota metri 348,10.

16.4. Ciò chiarito, la concreta controversia riguarda la possibilità per edifici con falda inclinata di operare il calcolo utilizzando la media tra le altezze dei prospetti, che nel caso in esame presentano altezze differenti perché l’edificio sorge su di un terreno in pendenza a quote diverse, per cui a valle la quota di spiccato è 335,95 metri mentre a monte la quota misura 339,10 metri: conseguentemente i due prospetti laterali hanno un’altezza media di 9,95, il prospetto di monte di 8,7 metri e quello di valle 11,2 metri.

Segnatamente la difesa della controinteressata cita l’art. 19 del regolamento n. 2/15 secondo cui l’altezza di una facciata - ovvero di ogni prospetto in cui può essere scomposto un edificio - come la media delle altezze di ciascun prospetto: tale dato rileva specie per i prospetti che – come nell’edificio in contestazione - sviluppano altezze differenti, e per i quali quindi è necessario avere, un valore unico per ciascuno, da identificarsi nella media delle altezze.

16.5. Senonchè le parti resistenti cadono nell’errore di applicare il criterio della media delle altezze (posto solo per il calcolo dei singoli prospetti) al calcolo dell’altezza totale dell’edificio, laddove invece tale valore non è richiamato in nessuno dei casi applicabili all’ipotesi in commento:

- come visto, la media delle altezze non è applicabile in generale agli edifici con coperture a falde inclinate dato che la lettera a) del comma 1 dell’art. 18 parla di altezza massima come la distanza, misurata in gronda, tra la quota di spiccato, e l’intersezione del lato esterno della parete perimetrale con l’intradosso della falda, “posta al livello più alto dell’edificio stesso”;

- la media delle altezze non è neppure applicabile agli edifici che - come quello contestato - sorgono su terreni in pendenza a quote diverse, dato che a norma dell’art. 18, comma 2, “ l’altezza è data dalla maggiore delle altezze di ogni facciata ”, per cui una volta calcolata l’altezza di ogni facciata, quella complessiva dell’edificio non è la media delle altre, ma quella maggiore, ovvero 11,2 metri, che supera comunque i 10 metri consentiti.

16.6. Sotto tale profilo non rileva neppure il fatto che, data l’inclinazione pari al 4% della falda, ciò non consentirebbe di applicare i criteri di calcolo per le falde inclinate, ma quelli per le coperture piane, perché anche utilizzando i criteri per tetti a falda inclinata l’altezza massima, sia pure inferire a quella che l’edificio svilupperebbe con copertura piana (11,2 metri invece di 12,15 metri), non rispetterebbe comunque il limite massimo di 10 metri.

16.7. L’unica ipotesi in cui è consentito il calcolo dell’altezza mediante un valore medio è allorchè l’inclinazione delle falde della copertura sia superiore al trentacinque per cento (cfr. art. 18, comma 1, lettera a) secondo capoverso) che evidentemente non ricorre nel caso di specie: in tal caso l’altezza dell’edificio è la “distanza media tra la linea di colmo e l’estradosso dell’ultimo solaio ”, ovvero tra il punto più alto e quello più basso del tetto a falda inclinata. E’ chiaro che in tali casi l’altezza può variare notevolmente utilizzando un valore medio, ma nel caso di specie anche l’applicazione di tale valore (ovvero la media tra il punto più alto e quello più basso del tetto), vista la minimale inclinazione, non sposterebbe di molto i termini della questione.

16.8. Riepilogando, un conto è l’altezza di una facciata, calcolabile come la media delle altezze di ciascuna, un altro conto è l’altezza totale dell’edificio, che va calcolata sempre prendendo il valore massimo tra le altezze, ovvero la maggiore delle altezze di ogni facciata.

In un caso analogo è stato affermato che al fine del calcolo dell’altezza massima di un edificio non è possibile “ effettuare la media delle altezze di una copertura, stante che le richiamate disposizioni recanti le regole urbanistiche applicabili stabiliscono unicamente, come detto, di considerare l’intradosso, ovvero la linea di gronda se più alta, come limite di altezza massima del fabbricato, ma non consentono operazioni matematiche alternative .” (Cons. Stato, sez. II, 25 ottobre 2024 n. 8542).

17. Deve invece essere disatteso il secondo mezzo, riproposto in termini analoghi nei motivi aggiunti.

Come condivisibilmente argomentato dalla difesa comunale, il disposto dell’art. 51, comma 6, della L.R. n. 1/15, che subordina l’incremento delle altezze al “ rispetto delle caratteristiche architettoniche e paesaggistiche dei luoghi interessati e tenendo conto del contesto urbano circostante ” non pone un vincolo precettivo che impone una espressa valutazione in sede di titolo edilizio a pena di illegittimità dello stesso, ma sembra per lo più avere valore di raccomandazione.

La Gi.ba. ha allegato agli elaborati progettuali allegati ai titoli alcune foto del contesto locale di riferimento con la sovrapposizione virtuale dell’edificio nel suo aspetto definitivo ed in effetti tale inserimento non appare IC OC estraneo rispetto al contesto circostante. Va premesso che la zona, non vincolata dal punto di vista paesaggistico, è caratterizzata da villette mono o bifamiliari a due piani con piccoli giardini; rispetto ad esse l’immobile realizzato da Gi.ba per dimensioni e numero degli appartamenti presenta degli indubbi profili di eccentricità ma risulta nel complesso esteticamente integrato, ed appare ragionevole che il Comune non abbia sollevato rilievi sul punto. Non è peraltro sostenibile che in un contesto caratterizzato da edificazioni degli anni settanta del secolo scorso non possano autorizzarsi nuovi edifici, chiaramente differenti per struttura architettonica e scelte stilistiche, ma sicuramente ammissibili se concepiti in maniera da armonizzarsi con il contesto.

18. Conclusivamente il permesso di costruire in variante è illegittimo nella parte in cui autorizza l’edificazione di un immobile in violazione delle altezze massime ammissibili nel contesto di riferimento.

Resta inteso che ai sensi dell’art. 38 del DPR 380 del 2001, il Comune di Perugia potrà svolgere motivata valutazione in merito all’impossibilità di irrogazione della sanzione ripristinatoria, optando per le sanzione alternative.

19. La complessità e non univocità delle questioni trattate giustifica la compensazione delle spese di lite.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per l'Umbria (Sezione Prima), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, e sui motivi aggiunti, li accoglie nei sensi e nei limiti di cui in motivazione.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Perugia nella camera di consiglio del giorno 28 gennaio 2025 con l'intervento dei magistrati:

Pierfrancesco Ungari, Presidente

Floriana Venera Di Mauro, Consigliere

Elena Daniele, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Elena Daniele	Pierfrancesco Ungari

IL SEGRETARIO