REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, Quarta Sezione Civile, in persona del Giudice dott.ssa
AL Tedesco, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 7458 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi dell'anno 2024 vertente
TRA
in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa, in virtù di Parte_1 mandato in atti, dall'avv. Giuseppe Pellegrino, presso il cui studio elettivamente domicilia in
Trentola Ducenta alla via Rossini n. 6;
RICORRENTE
E
in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa, in virtù di Controparte_1 mandato in atti, dall'avv. Marianna Cerrato, presso il cui studio elettivamente domicilia in Fisciano alla via Del Progresso n. 68;
RESISTENTE
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex artt. 281 decies e ss c.p.c. la società - premesso di essere Parte_1 proprietaria dell'immobile sito nel Comune di Vitulazio alla Via Appia, meglio individuato in atti, concesso in locazione ad uso diverso alla per il canone di € 140.428,77 mensile, Controparte_1 che le parti convenivano la consegna anticipata dell'immobile per il mese di giugno 2024 e che la conduttrice non ha corrisposto il canone locatizio del mese di giugno 2024 - ha chiesto al Tribunale adito di condannare la conduttrice al pagamento del canone del mese di giugno del 2024 o in subordine al risarcimento del danno per l'occupazione dell'immobile nel mese di giugno del 2024. 1 Si è costituita la società convenuta, chiedendo il rigetto della domanda proposta, in quanto infondata in fatto ed in diritto.
Mutato il rito ai sensi dell'art. 426 c.p.c. ed esperito con esito negativo il tentativo di mediazione, la causa, meramente documentale, è stata rinviata per la decisione ai sensi dell'art. 429 c.p.c. all'udienza del 3.11.2025.
Ciò premesso, la domanda attorea è infondata e va, pertanto, rigettata, per i motivi che seguono.
In primo luogo, il verbale di consegna anticipata dell'immobile depositato dall'attrice per provare l'anticipazione al mese di giugno degli effetti del contratto di locazione e, quindi, fondante la richiesta del pagamento del canone di locazione per il mese di giugno del 2024, non può essere certamente ricondotto alla conduttrice.
Invero, il detto verbale risulta stipulato per la conduttrice da tale , indicato quale Persona_1 suo delegato.
Tuttavia, dagli atti non risulta ricoprisse alcun ruolo di rappresentanza legale della Persona_1 società, né che fosse munito di delega ad hoc per concordare la presa di possesso anticipata dell'immobile.
La generica indicazione del nome e del cognome di , accompagnata dalla Persona_1 dichiarazione, altrettanto generica, di essere delegato contenuti nel verbale di consegna, senza fare riferimento ad uno specifico atto in tal senso, non sono sufficienti a dimostrare la validità e opponibilità dell'atto alla società Controparte_1
Sul punto, è poi priva di rilevanza l'esistenza di corrispondenza tra la società ricorrente e Per_1
, atteso che non è idonea a dimostrare in alcun modo che quest'ultimo fosse stato incaricato
[...] espressamente di concludere la consegna anticipata dell'immobile.
In ogni caso, il verbale di consegna anticipata in questione non sarebbe comunque idoneo titolo per riconoscere in capo alla locatrice il diritto al pagamento del canone di locazione del mese di giugno del 2024, in quanto da tale verbale emerge unicamente la volontà di formalizzare la consegna anticipata dell'immobile, senza tuttavia nulla disporre in ordine alla decorrenza anticipata degli effetti della locazione, tra cui l'obbligo del pagamento del canone per il mese di giugno.
Né può essere accolta la domanda subordinata di condanna della convenuta al risarcimento del danno per l'occupazione dell'immobile senza titolo nel mese di giugno del 2024.
2 Invero, con la sentenza 33645 del 2022 le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno precisato che nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta, restando, invece, non risarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso, quale manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, suscettibile di reintegrazione attraverso la sola tutela reale, precisando che il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta.
La più recente giurisprudenza di legittimità ha ulteriormente precisato che “Il danno da indisponibilità diretta dell'immobile patito dal proprietario - configurabile quando si verifica, quale conseguenza immediata e diretta della violazione del diritto dominicale, la soppressione o compressione della facoltà di fruire direttamente del cespite e di ritrarne le utilità congruenti alla sua destinazione - può essere risarcito a condizione che lo stesso venga provato, anche presuntivamente, sulla base dell'allegazione, da parte del danneggiato, di determinate caratteristiche materiali e di specifiche qualità giuridiche del bene che consentano di presumere, con ragionevole certezza e secondo l'id quod plerumque accidit, che quel tipo di immobile sarebbe stato destinato ad un impiego fruttifero o che l'avente diritto ne avrebbe ritratto, immediatamente e direttamente, un'utilità, specificamente indicata, corrispondente alle sue caratteristiche” (Cass.
10477/24).
Nel caso di specie, la società ricorrente non ha idoneamente dedotto, ancor prima che provato, la concreta possibilità di godimento perduta.
Per quanto detto, le domande attoree vanno rigettate.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono, quindi, poste a carico della ricorrente. Esse vengono liquidate come da dispositivo che segue, in applicazione dei parametri dettati dal D.M.
55/2014, come modificati dal D.M. 37/2018, sotto la cui vigenza si è esaurita l'attività processuale e difensiva. In particolare, i compensi si ispirano ai valori medi dello scaglione di riferimento, concretamente rapportati alla natura e complessità delle questioni trattate e all'attività processuale e difensiva espletata.


P.Q.M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, Quarta Sezione Civile, definitivamente pronunciando sulle domande in epigrafe così provvede:
3 a) rigetta le domande proposte dalla ricorrente;

b) condanna la ricorrente al pagamento delle spese di lite in favore della resistente che liquida in € 7.000,00, oltre spese generali, IVA, CPA come per legge, con attribuzione in favore dell'avv. Marianna Cerrato dichiaratasene anticipataria.
Così deciso in Santa Maria Capua Vetere, 3.11.2025
Il Giudice,
dott.ssa AL Tedesco
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