Pubblicato il 13/01/2025

N. 00207/2025REG.PROV.COLL.

N. 03438/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Settima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 3438 del 2023, proposto da
AN NT Nobili, rappresentato e difeso dall'avvocato Nino Paolantonio, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia

contro

NP, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Sabrina Pancari e Giuseppe Cipriani, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio Sabrina Pancari in Roma, via Cesare Beccari, 29

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per la Campania (Sezione Sesta) n. 00076/2023, resa tra le parti

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di NP;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 17 dicembre 2024 il Cons. Marco Valentini e uditi per le parti gli avvocati Nino Paolantonio e Giuseppe Cipriani;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

Avanti il giudice di prime cure l’originario ricorrente, odierno appellante, ha chiesto l’annullamento:

-- della nota dell'Istituto Nazionale Previdenza Sociale – NP a firma del Direttore Centrale Patrimonio e Archivi NP datata 16.7.2018, prot. US – 2018 – 19885, recante invito ad esercitare il diritto di opzione all'acquisto:

a) dell'immobile sito Napoli, via Cilea n. 32, scala U, piano 3°, interno 10, censito in catasto al fg. 13, part. 407, sub. 16;

b) del posto auto scoperto int. 10, fg. 13, part. 407, sub. 110;

e di ogni altro presupposto, connesso e conseguenziale, tra cui la perizia tecnico estimativa redatta dall'Ing. Faraco e dai geomm. Contiello, Del Giudice e Ventre.

In particolare, esponeva il ricorrente:

-di essere conduttore dell’unità immobiliare sita in Napoli, via Cilea n. 32, scala U, piano 3°, interno 10, censito in catasto al fg. 13, part. 407, sub. 16;

- di aver convenuto insieme ad altri inquilini in giudizio, nell’anno 2007, innanzi al giudice ordinario, il Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali, il Ministero dell’Economia, la SCIP – Società Cartolarizzazione Immobili Pubblici S.r.l. e l’NP (prima AI), rappresentando di essere conduttore di un alloggio già di proprietà dell’AI, trasferito all’NP ai sensi dell’art. 42 della L. n. 289/2002, deducendo di essere stata esclusa in modo arbitrario e ingiustificato dal diritto di acquistare l’immobile alle stesse condizioni riconosciute agli altri inquilini degli enti previdenziali, poiché il cespite era stato considerato di pregio con decreto interministeriale del 13 aprile 2007, sì da poter essere alienato a prezzo di mercato ai sensi dell’art. 3, commi 7, 8, 13 del d.l. n. 351/2001 convertito con modificazioni dalla legge n. 410/2001, senza alcuna riduzione;

- di aver rivendicato in detto giudizio la titolarità delle unità immobiliari, per un prezzo da ricavare sulla base del valore catastale, moltiplicato per 100, in forza di quanto disposto dall’art. 6, commi 1, 5 e 6, del d.lgs. n. 104/1996, avendo esercitato il diritto di opzione legale nei termini di legge, con la conseguenza che andava considerato perfezionato il contratto ai sensi degli articoli 1329 e 1131 c.c., e che il loro diritto di proprietà fosse in semplice attesa di formalizzazione per atto pubblico o sentenza costitutiva;

- che con sentenza n. 2840/2010 il Tribunale di Napoli accoglieva il ricorso, ma tuttavia detta decisione veniva riformata dalla Corte d’Appello con sentenza n. 174/2018, avverso la quale proponeva ricorso per Cassazione;

- che con il provvedimento impugnato l’NP ha comunicato di avere “ avviato la procedura di dismissione nel rispetto della normativa vigente”, invitando l’istante ad “ esercitare il diritto di opzione all’acquisto entro 120 giorni dal ricevimento della presente, pena la decadenza ”, per un prezzo di vendita pari ad euro 397.000,00 oltre a 18.500,00 euro per il posto auto, determinato in base al valore di mercato senza applicare la riduzione del 30% prevista dall’art. 3, comma 109, lett. d), della legge n. 662/1996;

- che il prezzo di vendita risulta determinato in base al valore di mercato in applicazione di un criterio di valutazione sintetico – comparativo;

- che dovrebbe invece trovare applicazione il regime di determinazione del prezzo di vendita stabilito dall’art. 6 del d. lgs. n. 104/1996 e non il valore di mercato – per di più privo dell’abbattimento del 30% in ragione della qualificazione del cespite come “di pregio” - determinato secondo l’art. 3 del d.l. n. 351/2001, in quanto l’obbligo di contrarre per l’NP sarebbe sorto sin dal 1999 e, pertanto, per il principio tempus regit actum, il criterio da utilizzare per la determinazione del prezzo di vendita non poteva essere che quello della disciplina vigente al 1999 e non quello di cui all’art. 3 del d.l. n. 351/2001, all’epoca non ancora in vigore;

- che il provvedimento impugnato sarebbe quindi illegittimo laddove assume a parametro di determinazione del prezzo di vendita il valore di mercato, utilizzando il criterio di cui all’art. 3, comma 7, del d. lgs. n. 351/2001 anziché quello di cui all’art. 6 del d. lgs n. 104/1996, ossia quello della rendita catastale moltiplicato per cento;

- che, in via subordinata, quand’anche dovesse applicarsi il valore di mercato, esso andrebbe abbattuto del 30% in quanto l’unità immobiliare di che trattasi non potrebbe essere qualificata come di pregio, ai sensi dell’art. 3 del d.l. n. 351/2001;

- che la destinazione urbanistica del fabbricato sarebbe disciplinata dall’art. 124 delle N.T.A. del P.R.G. di Napoli, a mente del quale “ Gli immobili compresi nell’elenco di cui al D.M. del 1 aprile 2003 (pubblicato in G.U. N. 87 del14/04/2003), costruiti dopo il 1943 e individuati nella tavola 7 come ‘unità edilizie di recente formazione’, sono da considerarsi esterni al perimetro della Zona A – Centro storico ai fini del procedimento di valutazione di cui alla cartolarizzazione prevista dalla normativa vigente” . Poiché lo stabile è stato costruito dopo il 1943 ed è individuato come unità edilizia di recente formazione, esso sarebbe escluso dalla perimetrazione della zona A del Centro storico, con la conseguenza che non potrebbe essere considerato di pregio sicché il valore di mercato, diversamente da quanto indicato negli atti impugnati, dovrebbe essere abbattuto del 30%;

- che va rilevata l’incompetenza dell’NP a formulare la valutazione dell’immobile giacché, ai sensi dell’art. 3, comma 9, del d.l. n. 351/2001, la determinazione esatta del prezzo di vendita di ciascun bene immobile va affidata all'Agenzia del Territorio o a società aventi particolare esperienza nel settore immobiliare;

- che la determinazione del prezzo di vendita di cui alla nota impugnata sarebbe illegittima anche per difetto di motivazione, travisamento dei fatti e palese difetto d’istruttoria in quanto non terrebbe conto delle reali condizioni di mercato della zona in cui si trova l’immobile in contestazione e si fonderebbe su dati generici ed inconferenti, tenuto anche conto che lo stato conservativo delle parti comuni risulterebbe pessimo, gli impianti tecnologici principali sarebbero obsoleti e in più punti disconnessi, il fabbricato necessiterebbe di urgenti interventi di manutenzione e il valore di stima si fonderebbe sull’assunto erroneo che trattasi di appartamento libero e non occupato, con conseguente applicazione dell’abbattimento di valore;

- si evidenziava altresì l’applicazione arbitraria di un tasso di sconto delle offerte registrate del 5% benché (alla data della domanda) il mercato registrasse in tesi una flessione del 24%. Lamentava ancora l’applicazione di un coefficiente di devalutazione dello 0,95% in contrasto con lo stato di manutenzione dell’appartamento rilevato dalla stessa perizia NP. La stima inoltre non avrebbe tenuto conto del coefficiente di piano; in altri termini, in tesi di parte ricorrente, pur trattandosi di un fabbricato dotato di impianto di ascensore, occorreva tener debito conto delle differenze di valore tra immobile ed immobile in funzione del piano dove il singolo appartamento era materialmente collocato.

Il giudice di prime cure ha respinto il ricorso.

Secondo il TAR:

- è infondata la tesi del ricorrente, secondo cui non potrebbe trovare applicazione ratione temporis il criterio di determinazione del prezzo di vendita di cui al d.l. n. 351/2001, bensì quello antecedente più favorevole ai conduttori di cui al d.lgs. n. 104/1996;

- dal d.lgs. n. 104/1996 non deriva alcun obbligo a contrarre né una peculiare figura di offerta pubblica, ma soltanto il riconoscimento ai conduttori di un diritto di prelazione il cui esercizio è subordinato alla manifestazione da parte dell’ente della volontà di porre in vendita gli immobili, mediante la formulazione di una specifica proposta di alienazione, consistente nella determinazione negoziale dell’ente di cedere la proprietà dei beni;

- in favore del conduttore di unità immobiliare residenziale da dismettere sussistono sia un diritto di opzione che un diritto di prelazione (ove non sia esercitato il primo), con la precisazione che il prezzo di vendita, con le variabili che lo determinano, è elemento imprescindibile dell’offerta, atto negoziale unilaterale ricettizio rientrante nella disponibilità del proponente;

- peraltro, la variante al PRG di Napoli del 2004 - che secondo la ricorrente avrebbe estromesso dal perimetro del centro storico gli immobili di proprietà degli enti previdenziali costruiti dopo il 1943, compreso quello di via Cilea n. 32, così impedendo l’applicazione del d.m. 13.4.2007, che lo classifica di pregio perché inserito in zona A (centro storico urbano), precludendo in tal modo l’abbattimento del 30% del prezzo di alienazione - non riguarda affatto l’edificio sito in via Cilea n. 32. Infatti la d.G.R. n. 323/2004 che ha approvato la variante in questione prescrive di considerare estranei alla delimitazione del centro storico come perimetrato nelle tavole 7 di PRG gli immobili di proprietà degli enti previdenziale costruiti dopo il 1943 individuati nelle stesse tavole 7 come “unità edilizie di recente formazione e normati dall’art. 124 delle NTA;

- l’art. 124, comma 12, delle NTA approvate dalla d.G.R. n. 323/2004 con la variante al PRG, dispone: “Gli immobili compresi nell’elenco di cui al D.M. del 1 aprile 2003 (pubblicato in G.U. N. 87 del 14/04/2003), costruiti dopo il 1943 e individuati nella tavola 7 come “unità edilizie di recente formazione”, sono da considerarsi esterni al perimetro della Zona A - Centro storico ai fini del procedimento di valutazione di cui alla cartolarizzazione prevista dalla normativa vigente”. Fra gli immobili di proprietà I.N.P.S. siti nel centro storico di Napoli, elencati nell’allegato 1 del d.m. 1.4.2003, da considerarsi esterni al centro storico ai fini previsti dall’art. 124 NTA, non figura l’edificio di via Cilea n. 32, ove si trova l’appartamento occupato dal ricorrente. Ad esso si applica quindi la disciplina posta sia dal d.m. 31 luglio 2002 con la quale si individuavano i criteri per classificare gli immobili di pregio ai sensi della l. 410/2001, sia dal d.m. 13.4.2007 che lo classifica di pregio, individuandolo puntualmente nell’all. 1, perché ricadente in zona A del centro storico urbano;

- le deduzioni articolate avverso la qualificazione dell’immobile come “di pregio”, da cui discende la mancata applicazione dell’abbattimento della percentuale del 30% sul prezzo di acquisto del cespite inserito nel piano di dismissione, non possono essere accolte; giova infatti richiamare le statuizioni rese del Consiglio di Stato (Sez. VI, n. 4073/2017) che ha confermato la pronuncia di primo grado del TAR per il Lazio n. 7709/2013 recante il rigetto della impugnazione proposta da conduttori degli stabili dell’NP siti in Napoli, via Cilea n. 32 e n. 46, avverso il decreto del 13 aprile 2007, con il quale il Ministero dell’Economia e delle Finanze, di concerto con il Ministero del Lavoro e della Previdenza Sociale, ha inserito i citati immobili tra quelli qualificati come “di pregio”, unitamente agli atti della medesima sequenza procedimentale adottati dall’Agenzia del Territorio in data 31

maggio 2006 e 20 settembre 2006;

- la censura di presunta incompetenza dell’NP a formulare il giudizio di valutazione dell’immobile collide con la formulazione letterale dell’art. 3, comma 9, del d.l. n. 351/2001 che, invero, non attribuisce inderogabilmente tale potere alle strutture ivi indicate. Non può dunque escludersi, alla stregua dell’interpretazione letterale della norma, che alla individuazione del valore di mercato dell’immobile provveda l’NP per il tramite di propri organi provvisti di esperienza nel settore

immobiliare;

- le ulteriori deduzioni rese avverso la determinazione del valore venale dell’immobile ad opera della intimata amministrazione non possono essere accolte;

- nel merito della stima, l’art. 3, comma 7, D.L. 25 settembre 2001 n. 351 convertito in L. n. 410/2001, quanto alle modalità di cessione degli immobili oggetto del piano di alienazione, dispone che “ Il prezzo di vendita degli immobili e delle unità è determinato in ogni caso sulla base delle valutazioni correnti di mercato, prendendo a riferimento i prezzi effettivi di compravendite di immobili e unità immobiliari aventi caratteristiche analoghe ”. La perizia estimativa sulla base della quale l’NP ha formulato l’offerta di vendita al ricorrente ha desunto il prezzo unitario medio dalla media fra i prezzi praticati da agenzie immobiliari di zona e quello pubblicato dall’OMI. Tale meccanismo di stima del prezzo risulta pienamente in linea con la previsione normativa, avendo effettivamente preso a riferimento prezzi reali di compravendite di immobili e unità immobiliari aventi caratteristiche analoghe a quella oggetto del presente contenzioso;

- non è ravvisabile una carenza di istruttoria in ordine alla puntuale verifica dello stato manutentivo dell’immobile; in proposito la sentenza n. 4073/2017 del Consiglio di Stato resa inter partes descrive dettagliatamente, sulla scorta del contributo consulenziale reso dal Genio civile di Napoli in data 2.3.2013, lo stato di usura dell’immobile sito in Napoli, al n. 32 di via Cilea e i necessari interventi di sostituzione e rinnovo di parti dell’edificio fra i quali, specificamente: “ realizzazione dell’impianto elettrico condominiale e predisposizione di nuovi montanti per l'energia elettrica; sostituzione argano e funi ascensore; sostituzione del gruppo termico, del relativo impianto elettrico e della canna fumaria; predisposizione di nuovi montanti per il gas; rifacimento del terrazzo di copertura e tinteggiatura del vano scala. È stata riscontrata la necessità anche delle seguenti ulteriori opere: sostituzione delle colonne di scarico delle acque bianche, rifacimento degli intonaci; ripristino dei sottobalconi e dei frontalini; rifacimento dell’intonaco, sostituzione della cabina ascensore; tinteggiatura delle facciate e del vano scale ”;

- nella perizia dell’NP, con riferimento alle parti comuni, si dà atto: a) che sono in corso di esecuzione: tinteggiatura delle facciate, interventi manutentivi sulle facciate, frontalini dei balconi, cornicioni; b) che il vano scala necessita di interventi manutentivi; c) la centrale termica è in sufficiente stato manutentivo e rispondente alla normativa di settore; d) l’impianto termico risulta adeguato all’interno delle unità immobiliari; e) l’impianto elettrico delle aree comuni è in fase di rifacimento/manutenzione. Può in proposito pacificamente ritenersi che la perizia dell’NP abbia tenuto conto, ai fini della stima, dello stato di manutenzione degli impianti ed elementi in essa menzionati e descritti, nonché di quelli in essa non analiticamente indicati, non potendosi ritenere che la mera omessa menzione di alcuni di essi (come le colonne di scarico delle acque nere e della cabina ascensore) non sia stata complessivamente considerata fra gli elementi posti a fondamento della stima, costituendo elementi il cui stato di vetustà incide ex lege sulla valutazione dell’immobile ex art. 21 l. 392/1978. Ne consegue che la mera omessa menzione di tali elementi non rende inattendibile la stima nel suo complesso, a fortiori giustificando sul piano pratico applicativo l’applicazione del coefficiente di differenziazione del valore di mercato pari a 0.95 applicato dall’NP;

- quanto alle metodologie estimative adottate, nella perizia dell’NP si dà atto di aver proceduto alla stima con metodo sintetico comparativo (determinazione del valore di un bene, deducendolo da quello attribuito a un altro bene con caratteristiche simili) congruente con quanto prescritto dall’art. 3, comma 7, D.L. 25 settembre 2001 n. 351 che rinvia per detta stima ai prezzi effettivi di compravendite di immobili e unità immobiliari aventi caratteristiche analoghe. La norma da ultimo citata, peraltro, non prevede l’applicazione della percentuale di sconto praticata normalmente sul prezzo richiesto, per l’evidente ragione che il valore parametrico cui fare riferimento è il prezzo effettivo, ossia quello raggiunto all’esito di trattative svolte inter partes , da ritenersi di per sé inglobante la scontistica d’uso. Ai fini di una più corretta quantificazione estimativa, l’NP ha altresì inserito la (de)valutazione del coefficiente 0,95 di differenziazione sulla base della descrizione dello stato dell’immobile che non è contestata e che risulta, nel complesso, del tutto ragionevole e realistica nel suo misurato impattare sulla valutazione finale. Peraltro, contrariamente a quanto dedotto dall’interessata, la perizia dell’NP attribuisce al piano occupato dall’appartamento occupato dalla ricorrente uno specifico coefficiente di differenziazione, prendendo quindi in espressa considerazione la collocazione fisico altimetrica dell’immobile come fattore che ne influenza il valore.

Avverso la sentenza impugnata in data 18 aprile 2023 è stato depositato ricorso in appello.

Si è costituito in giudizio l’NP.

In data 28 novembre 2024 ha depositato memoria la parte resistente.

In data 28 novembre 2024 ha depositato memoria di replica la parte appellante.

Nell’udienza pubblica del 17 dicembre 2024 la causa è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

Preliminarmente, l’appellante contesta la statuizione del primo giudice che non ha accolto la richiesta di sospensione del giudizio non ravvisando il rapporto di pregiudizialità ex art. 295 c.p.c. tra il contenzioso pendente innanzi alla Corte di Cassazione (accertamento del diritto di proprietà dei ricorrenti), ritenendo altresì il ricorso sufficientemente istruito e maturo per la decisione. Secondo l’appellante, detta pregiudizialità viceversa sussiste, dato che l’Inps pretende, asseritamente a torto, che l’immobile sia di sua proprietà.

Con il primo motivo di ricorso, si era dedotto avanti il TAR che nella specie doveva trovare applicazione il regime di determinazione del prezzo di vendita stabilito dall’art. 6 del d.lgs. 104/96 (il valore della rendita catastale moltiplicato per 100) e non il valore di mercato. Il ricorrente lamentava altresì il mancato abbattimento del 30% (connesso alla qualificazione “di pregio” dell’immobile per cui è causa), nonostante la vetustà e lo stato di degrado determinato secondo l’art. 3 del d.l. n. 351/2001. Secondo l’odierno appellante, in sintesi, l’obbligo di contrarre dell’NP era sorto sin dal 1999 e pertanto, per il principio tempus regit actum , il criterio da utilizzare per la determinazione del prezzo di vendita non poteva essere che quello della disciplina vigente al 1999, e quindi non certo quello di cui all’art. 3 del d.l. n. 351/2001, all’epoca non ancora in vigore.

L’appellante ha quindi dedotto l'intervenuta manifestazione, da parte dell’Istituto, della volontà di dismettere le unità immobiliari, volontà da ravvisare – contrariamente a quanto affermato dalla impugnata sentenza della Corte d’Appello di Napoli n. 174/2018 – nelle “missive (di eguale contenuto) prodotte dagli attori”, con le quali l’AI, originario proprietario degli immobili, comunicò ai conduttori che le unità abitative condotte in locazione erano state inserite nell’ambito della verifica preliminare necessaria a selezionare gli stabili che si sarebbe potuto inserire nel programma di dismissione di cui alla circolare del Ministero del Lavoro e della Previdenza Sociale n. 6/4/PS31573, e sottopose loro un questionario al fine di raccogliere informazioni sul possesso dei requisiti previsti dalla legge per l’esercizio del diritto di prelazione e sull’interesse all’acquisto

dell’unità locata e, pertanto, all’esercizio del diritto anzidetto. L'eventuale ed addotta natura meramente ricognitiva di tale lettera sostanziava in ogni caso, per l’appellante, una manifestazione di volontà intesa alla cessione.

E, quindi, non senza senso poteva rimanere la volontà dell’appellante che ebbe a dichiarare, a sua volta, l'accettazione all'acquisto proposto.

La volontà dell’appellante costituiva manifestazione di interesse all'acquisto e - già a quella data - dovevano ritenersi, in base alle norme in allora vigenti, cristallizzate l'intenzione all'acquisto e il prezzo dell'epoca.

È pacifico ed incontestato, per l’appellante, che nel caso di specie l’NP avesse manifestato la volontà di dismettere l’immobile sin dal 1999.

La sentenza impugnata sarebbe quindi errata laddove assume dichiaratamente a parametro di determinazione del prezzo di vendita il valore di mercato – peraltro erroneamente determinato, come si vedrà – utilizzando il criterio di cui all’art. 3, comma 7 del d.l. n. 351/2001 (criterio ritenuto inapplicabile alla stregua del principio tempus regit actum ).

Di qui, secondo l’appellante, l’erroneità della sentenza impugnata che si limita a richiamare per relationem la pur contestata sentenza della Corte d’Appello di Napoli, attualmente ancora al vaglio della Suprema Corte; in via di stretto subordine si torna a dedurre che, quand’anche mai dovesse

applicarsi il valore di mercato, esso andrebbe abbattuto del 30% in quanto l’unità immobiliare di che trattasi non è qualificabile come “di pregio”, ai sensi dell’art. 3 del d.l. n. 351/2001.

Assume l’appellante che la destinazione urbanistica del fabbricato è qualificata e disciplinata dall’art. 124 alle n.t.a del p.r.g. di Napoli, a mente del quale “ Gli immobili compresi nell’elenco di cui al d.m. del 1 aprile 2003 (pubblicato in G.U. N. 87 del14/04/2003), costruiti dopo il 1943 e individuati nella tavola 7 come “unità edilizie di recente formazione” , sono da considerarsi esterni al perimetro della Zona A – Centro storico ai fini del procedimento di valutazione di cui alla cartolarizzazione prevista dalla normativa vigente ”.

Poiché lo stabile per cui è causa è stato costruito dopo il 1943 ed è incluso fra le unità edilizie di recente formazione, esso sarebbe escluso dalla perimetrazione della zona A del Centro storico, con la conseguenza che non potrebbe essere considerato “di pregio”, sicché il suo valore di mercato, diversamente da quanto indicato negli atti impugnati, dovrebbe essere abbattuto (almeno) del 30%, come per legge.

3. Con il secondo motivo del ricorso di prime cure si è dedotta l’incompetenza relativa dell’NP a procedere autonomamente alla determinazione del valore di mercato del bene poiché, ai sensi dell’art. 3, co. 9 del d.l. 351/2001, la determinazione esatta del prezzo di vendita di ciascun bene immobile e unità immobiliare andava affidata all'Agenzia del territorio o a società aventi particolare esperienza nel settore immobiliare, individuate con procedura competitiva, le cui caratteristiche sono determinate dai decreti di cui al comma 1 del citato art. 3.

Secondo l’appellante, la disposizione pone un’alternativa secca: o l’NP affida l’incarico di stima alla Agenzia del Territorio o a soggetti privati in possesso di specifici requisiti e scelti con gara pubblica.

La disposizione non menziona alcun “organo di provata esperienza” dell’NP, il che risponde anche al principio – oggetto del motivo in esame ma che sarebbe stato dal TAR del tutto trascurato – di imparzialità, non potendo tollerarsi che sia l’NP direttamente e a mezzo di propri tecnici, palesemente sprovvisto dei necessari requisiti di terzietà ed obiettività, a determinare il valore di mercato della vendita da dedurre nell’invito ad esercitare il diritto di opzione, imponendolo unilateralmente quale elemento essenziale della ipotetica futura compravendita.

4. Si è inoltre dedotto che la determinazione del prezzo di vendita di cui alla nota impugnata sarebbe illegittima anche per difetto di motivazione, travisamento dei fatti e palese difetto di istruttoria.

Come esposto in fatto, i tecnici officiati dall’NP premettono nella perizia che “ al fine di determinare il più probabile valore di mercato ” la stima sarebbe stata eseguita “ con metodo sintetico-comparativo, basato sul confronto con immobili similari, di prezzo noto, desunto da pubblicazioni, riviste specializzate e da indagini di mercato esperite in zona, nonché da valori ricavati dagli Indicatori di Mercato, adottando quale parametro il metro quadrato di superficie lorda vendibile ”. Si dice inoltre che “… indagini di mercato, effettuate su più fronti, hanno fornito una serie di dati su immobili localizzati nella stessa zona di quello in esame ”.

Al contrario, osserva ancora l’appellante, andando avanti nella lettura si scopre che le “indagini di mercato” si sono risolte nel “… riferimento alle seguenti fonti immobiliari ”, ossia ai valori delle offerte di vendita di non meglio specificati immobili di agenzie immobiliari, oltre che a pubblicità edite su giornali e riviste specializzate.

L’inattendibilità di queste fonti, fermo il denunciato deficit motivazionale ed istruttorio, sarebbe peraltro smentito dai valori medi, assai più bassi, degli indicatori di mercato impiegati dai tecnici NP, quali i valori O.M.I. che, per un immobile del tipo in esame, per la zona di che trattasi, forniscono ad oggi valori di molto inferiore.

Infine, tra i valori OMI andrebbe utilizzato, come già suggerito, il minimo dell’intervallo espresso, per la zona di riferimento, in considerazione dello stato manutentivo ed impiantistico dell’unità immobiliare de qua .

Il parametro di riferimento è per abitazioni civili pari a € 2.900/mq, mentre per abitazioni di tipo economico è mediamente pari a €. 2.500/mq.: si tratta, secondo l’appellante, di valori notevolmente inferiori a quello stimato erroneamente dalla perizia impugnata. Del resto, conferma del fatto che il più probabile valore di mercato per unità di immobili analoghi è pari pressappoco ad euro 2.700/mq è l’analisi di un’offerta di vendita di un immobile situato nelle immediate vicinanze, a pochi passi dal cespite, oggetto di valutazione (via Cilea 145), che esprime un prezzo medio di euro 3.583/mq che, scontato del 24%, restituisce un valore pari ad euro 2.723,03, in linea con la stima di cui sopra.

5. Con il quarto motivo del ricorso introduttivo si è dedotta l’illegittimità della stima dell’NP per palese difetto di istruttoria, denunciandosi il grave stato di degrado del palazzo e della singola unità immobiliare del ricorrente, per avere l’Istituto considerato il valore dell’immobile come libero, per non avere utilizzato il metodo stima Market Comparison Approach , per avere applicato un tasso di sconto alle offerte suindicate pari al 5%, e per non avere tenuto conto del coefficiente di piano.

L’esame svolto dai tecnici dell’NP ha riguardato lo stato di parti comuni dell’immobile, senza dirsi una parola delle condizioni delle singole unità immobiliari.

In ogni caso il TAR, in aperta violazione dell’art. 112, c.p.c., non si sarebbe minimamente pronunciato sugli elementi sintomatici del vizio dedotto, che sono stati quindi riproposti nella presente sede di appello ai sensi dell’art. 101, c.p.a.

6. Si formula infine istanza istruttoria. Come emerge dai motivi dedotti e dalla genericità della motivazione della sentenza impugnata, la causa avrebbe dovuto essere istruita essendo manifesta l’inattendibilità della determinazione del prezzo di vendita da parte dell’NP.

Si chiede quindi che sia disposta una verificazione ex art. 66, c.p.a. o, occorrendo, una consulenza tecnica d’ufficio ex art. 67, c.p.a.

L’appello è infondato.

Il Collegio ritiene, preliminarmente, di prescindere dall’eccezione di inammissibilità dell’appello, in quanto meramente riproduttivo del ricorso di primo grado, ravvisandone comunque l’infondatezza nel merito.

In particolare, sempre in via preliminare, si condivide quanto statuito dal primo giudice circa l’insussistenza delle condizioni per la sospensione del processo, trattandosi di contenziosi – quello presente e quello pendente presso la Corte di Cassazione – aventi ad oggetto profili diversi, l’uno relativo alla legittimità della procedura amministrativa di dismissione, l’altro all’accertamento del diritto di proprietà dei ricorrenti.

Non sussiste, dunque, il presupposto della pregiudizialità necessaria il quale, ai sensi dell’art. 295 c.p.c., giustificherebbe l’istanza di sospensione.

Va peraltro rilevato che la Cass. Civ. ha definito con ord. 24894/2023, in senso sfavorevole ai ricorrenti) il giudizio di impugnazione da loro proposto avverso la sentenza CdA di Napoli n. 174/2018.

Quanto al primo motivo, la sentenza in epigrafe deve essere confermata laddove ha dichiarato infondata la tesi del ricorrente, secondo cui non potrebbe trovare applicazione ratione temporis il criterio di determinazione del prezzo di vendita di cui al d.l. n. 351/2001, bensì quello antecedente più favorevole ai conduttori di cui al d.lgs. n. 104/1996, in quanto non è rinvenibile nelle citate disposizioni, che riconoscono ai conduttori un diritto di prelazione, né nella nota del 20 dicembre 1999, la caratteristica peculiare di un’offerta di vendita, in assenza del requisito essenziale della determinazione del corrispettivo. Ne consegue che la sentenza impugnata ha correttamente concluso sul punto che, in seguito all’entrata in vigore del d.l. n. 351/2001 – applicabile ratione temporis alla fattispecie -, sia venuto meno il criterio di determinazione del prezzo di vendita fondato sulla rendita

catastale moltiplicata per cento, ragione per cui l’amministrazione ha legittimamente applicato il criterio del valore venale del bene.

Risulta ormai accertato, in ogni caso, che la comunicazione dell’AI del 20 dicembre 1999 non possa essere qualificata come offerta di vendita.

Ne deriva l’infondatezza della tesi dell’appellante (riproposta nella presente sede di appello) secondo cui lo stesso avrebbe avuto titolo a ‘congelare’ il prezzo di vendita alla data della comunicazione dell’AI del dicembre del 1999.

Al riguardo ci si limita ad osservare che tale argomento risulta infondato perché – come si è visto - la nota AI del dicembre del 1999 non era comunque qualificabile come offerta di vendita.

Ed inoltre, quanto al lamentato mancato abbattimento del prezzo del 30%, va riaffermato che il carattere ‘di pregio’ dell’immobile per cui è causa è stato accertato in via definitiva dalla sentenza di questo Consiglio di Stato n. 4073/2017.

Quanto al secondo motivo, è infondato quanto dedotto circa l’esclusione della competenza dell’NP a formulare il giudizio di valutazione dell’immobile che andrebbe dedotta dalle disposizioni dell’art. 3, comma 9, del d.l. n. 351/2001.

Tale disposizione infatti si riferisce letteralmente alla mera possibilità di affidare tale valutazione all’Agenzia del Territorio o a società aventi particolare esperienza nel settore immobiliare, non escludendo che NP potesse procedere direttamente ad effettuare tale valutazione, senza che ciò configuri, tenuto conto della natura degli accertamenti posti a base della determinazione di detta valutazione, una violazione del profilo di imparzialità.

Si soggiunge che con l’ordinanza n. 6138/2018 questo Consiglio ha anche affermato che non è incongruo che l’NP abbia affidato la stima dell’immobile a una sua struttura interna.

La perizia di stima sulla cui base NP ha determinato il valore dell’immobile non risulta incongrua o immotivata.

Relativamente, poi, al terzo motivo, come questo Consiglio ha già affermato in sede cautelare (art. 62 cpa) su questa stessa vicenda (ord. 6138/2018), non risultano palesi errori nella misurazione delle dimensioni della superficie dell’immobile.

Il Collegio osserva che sono inammissibili le censure, contenute nell’atto d’appello, volte a contestare il riferimento ai valori indicati nel Bollettino dell’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) o a richiedere che l’NP utilizzasse anche altri parametri.

Infatti tali censure si pongono in contrasto con il contenuto del ricorso di primo grado e contravvengono pertanto al divieto di introduzione di domande nuove in appello ai sensi dell’art. 104 del cod. del proc. amm..

Le censure ulteriori riferite alla stima del valore dell’appartamento sono infondate.

Quanto al quarto motivo, correttamente è stato escluso che l’immobile versi in condizioni di degrado.

La sentenza appellata va confermata laddove ha rilevato l’assenza di qualsivoglia carenza di istruttoria in ordine alla puntuale verifica dello stato manutentivo dell’immobile, tenuto conto degli specifici riferimenti contenuti nella perizia estimativa alle condizioni delle diverse parti dell’immobile.

A ciò va aggiunto che, come documentato dalle fotografie in atti, dopo il rilievo dello stato di fatto risultante dalla perizia dell’NP, l’edificio è stato sottoposto a interventi manutentivi e di ripristino i quali hanno eliminato taluni fattori di deterioramento evidenziati nella perizia dell’ente che avevano inciso sulla stima del valore di mercato.

Non può essere infine accolta l’istanza di verificazione in quanto la sentenza impugnata ha sufficientemente motivato in relazione alla circostanza che dagli atti depositati in giudizio si ricavavano gli elementi necessari per decidere la controversia.

L’appello, pertanto, va respinto.

Sussistono nondimeno giusti e peculiari motivi, in relazione alle specifiche circostanze del caso concreto, per la compensazione delle spese di giudizio tra le parti del presente grado di appello.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Settima), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto,

respinge l 'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza di primo grado.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 17 dicembre 2024 con l'intervento dei magistrati:

Claudio Contessa, Presidente

Daniela Di Carlo, Consigliere

Raffaello Sestini, Consigliere

Pietro De Berardinis, Consigliere

Marco Valentini, Consigliere, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Marco Valentini	Claudio Contessa

IL SEGRETARIO