Pubblicato il 12/06/2025

N. 05126/2025REG.PROV.COLL.

N. 04270/2022 REG.RIC.

N. 04272/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Settima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sui ricorsi iscritti ai numeri di registro generale 4270 e 4272 del 2022, proposti dalla signora
IN SA, rappresentata e difesa dagli avvocati Giovanni Basile e Francesco De Maio, con domicilio digitale come da PEC Registri di Giustizia;

contro

Comune di Casapesenna, non costituito in giudizio;

per la riforma

quanto al ricorso n. 4272 del 2022:

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale Per La Campania, sezione Sesta, n. 6818/2021, resa tra le parti;

quanto al ricorso n. 4270 del 2022:

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale Per La Campania, sezione Sesta, n. 6817/2021, resa tra le parti;

Visti i ricorsi in appello e i relativi allegati;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 4 giugno 2025 il Cons. Ugo De Carlo e udito per l’appellante l’avvocato Giovanni Basile;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. La signora SA IN ha impugnato le sentenze indicate in epigrafe che hanno respinto il suo ricorso volto all’annullamento del diniego di condono del 4 maggio 2016 e del decreto di acquisizione gratuita di opera abusiva e relativa area di sedime del 26 aprile 2016 del Comune di Casapesenna.

2. L’appellante aveva acquistato, per effetto di un decreto di trasferimento del Tribunale di Santa

Maria Capua Vetere – Sez. Dist. di Aversa, un immobile sito in Casapesenna alla Via Croce III Trav.n.13, ma non era riuscita ad entrare in possesso dell’immobile perché l’azione di rilascio nei confronti dell’esecutato non era andata a buon fine.

L’appellante riceveva comunicazione di avvio del procedimento di acquisizione di opere abusive e solo in sede di accesso agli atti aveva modo di prendere visione della pregressa pratica di condono.

3. La sentenza relativa al diniego di condono ha respinto il ricorso ritenendo che l’acquisto dell’immobile all’asta pubblica promossa dall’autorità giudiziaria, aveva sicuramente consentito alla ricorrente di disporre degli strumenti per accertare se l’immobile fosse o meno in regola con le prescrizioni urbanistiche tenuto conto anche della circostanza che la signora SA non ha fornito la prova dell’incolpevole non conoscenza dell’abuso.

Inoltre, il silenzio assenso sulla richiesta di concessione edilizia in sanatoria per il manufatto composto da piano terra e primo piano non si era potuto formare perché la domanda era diventata improcedibile una volta decorso il termine di tre mesi dalla richiesta di integrazione documentale quale indispensabile per chiarire la discrepanza tra la domanda, relativa ad una superficie totale residenziale di mq.152,45 e ad una volumetria di mc.748 e la perizia tecnica che descriveva un immobile avente superficie complessiva coperta di mq.106,93.

Quanto alla doglianza relativa alla mancata comunicazione di avvio del procedimento, l’omissione era stata ritenuta irrilevante poichè i provvedimenti repressivi degli abusi edilizi sono atti vincolati, che presuppongono un mero accertamento tecnico sulla consistenza delle opere realizzate e sul carattere abusivo delle medesime.

3.1. La seconda sentenza ha respinto il ricorso sulla base dei medesimi presupposti appena riportati.

Le ulteriori censure venivano, inoltre, respinte in quanto l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale dell'immobile abusivo che costituisce effetto automatico della mancata ottemperanza alla ordinanza di ingiunzione della demolizione, ha natura meramente dichiarativa e non implica scelte di tipo discrezionale, con la conseguenza che non incombe alla P.A. un peculiare obbligo di motivazione in ordine alla misura della acquisizione e non prevede la necessità dell'invio della comunicazione di avvio del procedimento.

4. Il primo appello è affidato a tre motivi.

4.1. Il primo di essi lamenta che il Comune non avrebbe dato la concreta possibilità all’appellante di ottemperare alla integrazione documentale perché non le ha notificato tale richiesta nella qualità di proprietaria oltretutto adottando il provvedimento di diniego della sanatoria dopo soli 11 giorni dalla richiesta istruttoria.

Inoltre non ci sarebbe stata alcuna discrepanza tra la domanda e la perizia tecnica, tenuto conto che tutti i dati indicati nella domanda di condono sono corretti.

4.2. Il secondo motivo censura la condotta del Comune che, una volta riscontrata l'incompletezza della documentazione della pratica depositata, avrebbe dovuto, prima di adottare l'atto finale, invitare l’appellante a porvi rimedio, individuando puntualmente gli atti ancora mancanti e specificando le somme ancora da corrispondere, nonché i criteri da osservare nei relativi calcoli.

4.3. Il terzo motivo contesta che il provvedimento impugnato sarebbe illegittimo anche per la mancata comunicazione dei motivi ostativi all’accoglimento della domanda di sanatoria edilizia e la mancata comunicazione di avvio del procedimento.

5. Il secondo appello è affidato a quattro motivi.

5.1. Il primo lamenta che il provvedimento di acquisizione sarebbe illegittimo in quanto adottato in pendenza della domanda di condono.

5.2. Il secondo motivo censura il difetto di motivazione del provvedimento impugnato, dal momento che in essa non verrebbe presa in esame la dedotta esistenza di una regolare domanda di condono riguardante l’immobile e non recherebbe alcuna valutazione degli apporti forniti dalla proprietaria del bene in sede procedimentale.

5.3. Il terzo motivo contesta che l’Amministrazione procedente avrebbe agito in violazione dei principi di correttezza e buona fede e con eccesso di potere in quanto ha adottato il provvedimento finale, pur essendo a conoscenza della presenza di una pratica di condono ancora inevasa.

5.4. Il quarto afferma che l’acquisizione gratuita dell’area su cui sia stato realizzato un immobile abusivo non può essere dichiarata nei confronti del proprietario che, del tutto estraneo al compimento dell’opera abusiva, non può ritenersi responsabile della stessa e si sia, come nel caso di specie, adoperato per portare avanti la pratica di condono in essere per sanare l’abuso.

6. Il Comune di Casapesenna non si è costituito in giudizio.

7. Preliminarmente occorre procedere alla riunione dei due appelli per connessione oggettiva e soggettiva essendo proposti entrambi i gravami verso la medesima amministrazione che ha emesso due atti conseguenziali.

8. Gli appelli non sono fondati.

8.1. La prima impugnazione riguarda il diniego di condono relativamente all’immobile acquistato ai pubblici incanti dall’appellante.

Per poter apprezzare la prima censura formulata è necessario ricostruire l’iter temporale della pratica di condono presentata nel 1995 dal precedente proprietario, che aveva perso il titolo a seguito di un’esecuzione immobiliare anche se di fatto era rimasto nel possesso dell’immobile. Rispetto a tale domanda il Comune di Casapenna aveva inoltrato due richieste di integrazione documentale nel 1998 e nel 2001 che erano rimaste senza risposta. L’interlocuzione nel procedimento si è sempre svolta da parte del Comune con l’originario proprietario che aveva presentato l’istanza di condono.

Il provvedimento impugnato è stato emesso in data 3 maggio 2016 e notificato il giorno successivo al signor LE che aveva presentato l’istanza nel 1995; il Comune è presumibilmente venuto a conoscenza dell’intervenuto trasferimento con decreto del giudice dell’esecuzione immobiliare dell’edificio all’appellante al momento in cui ha dato inizio al procedimento di acquisizione gratuita quando ha senz’altro effettuato una visura presso i registri immobiliari.

Ciò spiega il motivo della comunicazione di avvio del procedimento in data 24 marzo 2016 all’appellante. E’ opportuno precisare che il fondamento del provvedimento di acquisizione, impugnato con il secondo ricorso, traeva la sua legittimità da un’ordinanza di demolizione del 1992 non eseguita e la cui efficacia non era ormai sospesa perché stava per essere definita negativamente l’istanza di condono.

L’appellante inizia ad interloquire con il Comune, secondo quanto risulta dai documenti prodotti in primo grado, con la nota in data 8 aprile 2016 che chiedeva di accedere agli atti del procedimento sorto dall’istanza di condono e con una successiva nota che contestava la legittimità dell’acquisizione perché non era ancora stata decisa con provvedimento formale la richiesta di sanatoria.

Orbene dall’esame della documentazione prodotta emerge che il Comune non ha coordinato come avrebbe dovuto i due procedimenti, tanto è vero che nell’avvio del procedimento per l’acquisizione dell’immobile si dava atto che non vi erano domande di sanatoria pendenti, mentre invece a quella data la formale definizione dell’istanza del 1995 non vi era ancora stata.

Probabilmente dopo l’intervento dei legali dell’appellante il Comune si è accorto che la pratica di condono, messa da anni in un binario morto, non era stata ancora definita con un provvedimento espresso e pertanto emanava l’atto del 3 maggio 2016 impugnato con il primo ricorso.

La scarsa precisione burocratica evidenziata dalla condotta del Comune non connota di illegittimità il provvedimento emanato. La ragioni del diniego erano dovute all’inerzia del vecchio proprietario ed il provvedimento di diniego del condono sarebbe potuto essere emesso già una quindicina di anni prima se il Comune non avesse aggiunto il suo immobilismo al mancato invio dei documenti richiesti da parte del signor LE.

Ma il tentativo di impedire l’esito negativo da parte dell’appellante pagando la sanatoria e producendo documenti tecnici era tardivo, essendo stato emesso il provvedimento di acquisizione; sul piano meramente teorico avrebbe potuto presentare un’istanza ai sensi dell’art. 36 d.P.R. 380/2001 ma non dolersi di non aver potuto presentare l’integrazione documentale.

Non puoi sottacersi, in verità, che la mancata presentazione di un’autonoma istanza di sanatoria è dipesa dal fatto che nel frattempo il 26 aprile 2016 era stato emanato il provvedimento di acquisizione gratuita che, però, come vedremo è legittimo dal momento che il condono era sostanzialmente definito e quindi l’ordinanza di demolizione non poteva considerarsi sospesa.

8.2. Alla luce della ricostruzione operata nel capo che precede, non possono essere accolti il secondo ed il terzo motivo di ricorso in quanto non vi era da richiedere la documentazione mancante poiché la cosa era stata sollecitata in passato due volte e quanto alla mancanza degli avvisi procedimentali, che ad avviso dell’appellante sarebbero dovuti, da un lato l’omissione è ininfluente ex art. 21- octies l. 241/1990 trattandosi di provvedimento vincolato, dall’altro le comunicazioni non erano dovute perché il titolare del procedimento era il precedente proprietario.

9. Venendo all’esame dell’appello sull’ordinanza di acquisizione, i primi due motivi possono essere respinti alla luce di quanto ricostruito in precedenza, poiché la pratica di condono era solo formalmente pendente e la produzione della documentazione da parte dell’appellante era ormai tardiva.

9.1. Il terzo motivo va respinto perché il Comune non ha agito in mala fede, ma si è mosso in modo non coordinato sul piano della trattazione di procedimenti.

9.2. Il quarto motivo pone la questione sostanziale più rilevante in tutta la vicenda.

La sentenza di primo grado ha richiamato la giurisprudenza esistente su quali siano i presupposti per non subire le conseguenze delle illegittimità commesse dal suo dante causa.

Nel caso in esame l’appellante, avendo acquisito il bene a seguito di una procedura di esecuzione immobiliare, avrebbe dovuto preoccuparsi di conoscere se stava acquistando un immobile regolare sul piano edilizio o meno. Mentre nel caso di acquisiti immobiliari tra privati, il notaio rogante ha l’obbligo di accertare l’esistenza di eventuali irregolarità e, laddove esse sussistano e non vengano sanate, non può emanare l’atto di trasferimento della proprietà, quando si acquista un bene alle aste giudiziarie spesso accade che vi siano irregolarità da sanare che in genere sono segnalate nella perizia del tecnico incaricato dal giudice civile.

L’appellante, quindi, avrebbe dovuto fare prima di acquistare l’immobile i controlli tecnici del caso valutando se si trattava di irregolarità sanabili o meno e decidendo sulla convenienza dell’acquisto.

Laddove non abbia avuto tali cautele a suo tempo, l’affannoso tentativo di salvare una pratica di condono ormai da respingere non colora di illegittimità i provvedimenti impugnati.

10, La mancata costituzione del Comune di Casapenna esonera da una pronuncia sulle spese.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale, Sezione Settima, definitivamente pronunciando sugli appelli riuniti, come in epigrafe proposti, li respinge.

Nulla sulle spese.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso nella camera di consiglio del giorno 4 giugno 2025, tenuta da remoto ai sensi dell’art. 87, comma 4 bis, c.p.a., con l'intervento dei magistrati:

Marco Lipari, Presidente

Carmelina Addesso, Consigliere

Ugo De Carlo, Consigliere, Estensore

Ofelia Fratamico, Consigliere

Francesca Picardi, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Ugo De Carlo	Marco Lipari

IL SEGRETARIO