REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

CORTE DI APPELLO DI SALERNO
Seconda sezione civile

La Corte di Appello di Salerno II sezione civile riunita in camera di consiglio nelle persone deiMagistrati:
dr.Vito Colucci Presidente
d.ssa Maria Assunta Niccoli Consigliere
d.ssa Marcella Pizzillo Consigliere rel. est.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nel procedimento civile n.465/2022 RGN

TRA rappresentato e difeso dall'avv.Carlo Iannace ed Parte_1 elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Benevento al
Viale Principe di Napoli n.140- appellante
E
, e quali eredi di CP_1 CP_2 Controparte_3 [...] rappresentati e difesi dall'avv.Roberto Lenza ed Per_1 elettivamente domiciliati presso il suo studio sito in Salerno alla via
R.De Martino n.7 – appellati
AVENTE AD OGGETTO: appello avverso la sentenza n.1385/2022 del Tribunale di Salerno pubblicata e notificata il 21/4/22.
SULLE SEGUENTI CONCLUSIONI
1 Per l'appellante: chiedeva in via preliminare la sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata;
nel merito chiedeva l'accoglimento dell'appello e conseguentemente che fosse accertato e dichiarato che , quale titolare dell'omonima ditta Persona_1
edile individuale, corrente in Baronissi alla via Due Principati n.77
aveva realizzato un volume maggiore rispetto a quello previsto nel progetto esaminato in data 1/6/1990 e che aveva determinato il rilascio della concessione n. 1 del 3/1/1991, volume non condonato per esclusiva responsabilità del costruttore e per l'effetto che: a) fosse accertato e dichiarato che la parte attrice aveva diritto a che la misura delle controprestazioni a carico di parte convenuta venisse proporzionalmente aumentata mediante integrazione della contropartita, preferibilmente in natura, oppure, qualora ciò non fosse materialmente possibile, mediante versamento del controvalore in denaro;
b) fosse quantificato il controvalore in denaro di cui alla precedente lettera a) nella percentuale del 33,33 % sulla somma di €
82.630,00, ovvero in quella minore a determinarsi e/o comunque ritenuta di giustizia;
c) fosse condannata parte convenuta ad integrare in favore della parte attrice la contropartita prevista nelle scritture
2 richiamate in premessa, in misura proporzionale al maggior volume realizzato rispetto a quanto previsto nella concessione 1/1991; d)
qualora l'integrazione in natura non fosse possibile, fosse condannata la parte convenuta al versamento pro quota in favore dell'attore della somma di € 26.000,00 (rappresentante il 33,33 % dell'aumento di valore realizzato grazie al maggior volume ed al cambio di destinazione d'uso), ovvero di quella maggiore o minore a determinarsi in corso di causa e/o comunque ritenuta di giustizia, il tutto oltre interessi dalla domanda sino al soddisfo come per legge;

chiedeva che fosse accertata e dichiarata la responsabilità del costruttore per il mancato ottenimento del condono edilizio per la cubatura edificata in eccesso rispetto al progetto originario e per l'effetto che fosse accolte le richieste già formulate dalla lettera a) alla lettera d):
chiedeva di accertare e dichiarare il risarcimento del danno dovuto e, per l'effetto, che fosse condannata la parte convenuta al pagamento dell'importo di euro 26.000,00 ovvero di quella maggiore o minore somma dovuta anche a seguito dell'istruttoria o secondo il
3 prudente apprezzamento della Corte adita oltre interessi dalla domanda sino al soddisfo;

chiedeva, infine, la vittoria delle spese e degli onorari del doppio grado di giudizio con distrazione in favore dell'avvocato antistatario;

per gli appellati: chiedevano il rigetto dell'appello con la condanna dell'appellane al pagamento di spese e dei compensi del secondo grado di giudizio con distrazione.
Con ordinanza del 19/10/2022 la Corte rigettava la richiesta di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata e di espletamento di una Ctu per la quantificazione dei volumi realizzati e per verificare la sanabilità o meno delle opere edilizie poste in essere.
La causa passava in decisione mediante il deposito di note di trattazione scritta, pervenute prima del 7 novembre 2024 e con ordinanza del 14 novembre 2024 venivano concessi i termini di cui all'art.190 cpc per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
e Parte_1 Parte_2 Parte_3
convenivano in giudizio davanti al Tribunale di Parte_4
4 Salerno , in qualità di titolare dell'omonima ditta Persona_1
edile individuale, ed esponevano che: erano coeredi in virtù della successione di , che il 18/9/1993 aveva stipulato Persona_2
una scrittura privata di permuta-compravendita a mezzo della quale aveva promesso di alienare al suddetto convenuto un appezzamento di terreno all'epoca riportato nel CT del Comune di Baronissi al fg 14,
part. 57 e 58, con destinazione in parte residenziale ed in parte di rispetto stradale, in uno ad un progetto di costruzione del fabbricato per civili abitazioni e relativa concessione;
l'art. 2 della predetta scrittura prevedeva, quale corrispettivo dell'alienazione, due appartamenti di cui uno al primo piano e l'altro al piano rialzato ed entrambi al lato est, nonché due garages a lato est confinanti con il corpo scala;
l'art. 7 dello stesso contratto prevedeva che, nell'ipotesi in cui in sede di rilascio della concessione, o comunque nel corso della costruzione, l'acquirente avesse realizzato un volume fuori terra e/o entro terra maggiore rispetto a quello previsto in progetto, la misura delle prestazioni a carico del costruttore doveva Persona_1
essere proporzionalmente aumentata tramite integrazione della contropartita, preferibilmente in natura o con versamento del
5 controvalore in denaro;
con successivo atto pubblico del 2/2/1994
acquistava, a titolo di permuta, da Persona_1 Per_2
la proprietà sul suolo sito in Baronissi in Via F. De Sanctis, il
[...]
quale si riservava la proprietà esclusiva dell'area sottostante il piano seminterrato e acquistava, sempre a titolo di permuta, la proprietà su due appartamenti e due garages nel fabbricato da costruirsi su tale suolo;
il geometra nominato CTP, accertava che Controparte_4
aveva depositato in data 5/7/2004, presso gli uffici Persona_1
competenti, richiesta di condono edilizio ex Legge 326/2003
descrivendo l'abuso come costruzione del tetto di copertura ad un'altezza maggiore di quanto consentito, con il conseguente aumento dell'altezza interna del sottotetto e della volumetria disponibile e consentita e al fine di regolarizzare il cambio di destinazione d'uso del locale sottotetto da stenditoio ad abitazione;
lo stesso costruttore con dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà del luglio 2004,
esplicitamente affermava di aver costruito il tetto di copertura dei fabbricati ad altezza maggiore di quella consentita.
Gli attori concludevano chiedendo che, a seguito del maggior volume realizzato, il corrispettivo venisse incrementato in proporzione
6 mediante integrazione della contropartita, preferibilmente in natura,
oppure qualora ciò non fosse materialmente possibile, mediante versamento del controvalore in denaro che quantificavano nel 33,33%
di una somma pari ad E 82.630 ovvero in quella minore a determinarsi e/o comunque ritenuta di giustizia.
si costituiva chiedendo il rigetto della Persona_1
domanda, eccependo l'insussistenza del credito vantato dagli attori data la mancata concessione del condono ed avendo dovuto egli stesso versare gli oneri necessari per il relativo iter.
Dopo il rigetto delle istanze istruttorie e dopo il decesso del convenuto e la conseguente interruzione, il giudizio veniva riassunto dagli eredi di e all'udienza del 29/12/2021 la causa Persona_1
andava in decisione con la concessione dei termini ex art 190 cpc.
Il Tribunale adito rigettava la domanda e applicava in tema di spese il principio della soccombenza.
Il Giudice di primo grado perveniva a tale decisione sulla base delle seguenti argomentazioni:
la scrittura privata stipulata tra e Persona_1 Per_2
il 18/9/1993 era un contratto preliminare, poi, trasfuso nel
[...]
7 rogito notarile del 2/2/94, quale unica fonte del rapporto contrattuale inter partes;

l'art. 7 del contratto preliminare veniva in parte modificato nella lett. h) subordinando l'integrazione della prestazione alla condizione dell'assenso da parte delle competenti autorità all'aumento di volume fuori terra dell'edificio;
tale condizione non si era verificata in quanto la domanda di condono edilizio era stata rigettata dal che aveva Controparte_5
anche comunicato a l'avvio del procedimento per la Persona_1
rimozione dell'opera abusiva e ripristino dello stato dei luoghi, con decisione confermata dal TAR di Salerno;

l'aumento di volumetria era illecito in quanto non sanato per cui non poteva fondare una giusta pretesa in ragione del principio di non contraddizione tra sistemi ordinamentali, in virtù del quale l'ordinamento giuridico nel suo complesso non poteva ritenere valida ed applicabile in sede civile la clausola di un contratto la cui esecuzione era considerata illecita in un altro ramo dell'ordinamento.
ha presentato appello avverso la predetta Parte_1
sentenza deducendo i seguenti motivi:
8 1)sulla fondatezza della domanda proposta - errata interpretazione della clausola prevista nel contratto;
secondo l'appellante non era necessario che in fase di costruzione venisse rilasciata una licenza;
dalla volontà contrattuale delle parti espressa nel contratto preliminare e in quello definitivo si evinceva la volontà di riconoscere in favore di una percentuale Persona_2
direttamente corrispondente alla volumetria effettivamente realizzata in misura maggiore rispetto l'originario progetto, dovendosi intendere la clausola come una possibilità costruttiva maggiore rispetto a quella indicata nel progetto iniziale, di fatto, poi, non impedita in quanto consentita dalla legge;
il consenso alla realizzazione di tali ulteriori opere, non era da intendersi come autorizzazione nell'accezione urbanistico/tecnica del termine, dato che non tutte le variazioni al progetto originario necessitavano di autorizzazione;
non rilevava il mancato condono edilizio della incrementata volumetria, in quanto la previsione contrattuale non atteneva alla realizzazione concreta dell'opera, ma alla possibilità giuridica della sua utilizzazione;
invero,
non sempre la realizzazione di una maggiore volumetria comportava automaticamente un abuso edilizio non sanabile e , ad ogni modo, nel
9 caso di specie il mancato rilascio del consenso da parte della P.A. era dipeso da colpa imputabile al costruttore convenuto che, riguardo al mutamento della destinazione d'uso dell'immobile, non aveva rispettato i termini previsti dal condono edilizio e aveva richiesto nella pratica di condono la sanatoria del maggior volume realizzato ai fini abitativi;
inoltre , attraverso la realizzazione di un Persona_1
maggiore volume, aveva conseguito un indebito vantaggio rispetto a e, quindi, un lucro aggiuntivo che, in termini Persona_2
pratici, era l'ipotesi contemplata nella condizione indicata negli accordi a mezzo dei quali si voleva appunto evitare che il costruttore potesse ottenere un profitto maggiore rispetto al progetto di edificazione dell'immobile originario;

2)sulla indebita locupletazione conseguita a seguito della compravendita dei beni;
l'unica circostanza rilevante ai fini del presente giudizio consisteva nel fatto che si era Persona_1
arricchito attraverso la vendita del maggiore volume realizzato in danno di;
a tal fine esistevano due atti da cui Persona_2
poteva desumersi che il costruttore aveva tratto profitto da tale incremento e precisamente una sentenza del Tribunale di Salerno di
10 accoglimento della domanda ex art. 2932 cc e un contratto di compravendita;

3)responsabilità per colpa della parte contrattuale - finzione di avveramento della condizione;
la condizione apposta al contratto non si era verificata per la colpa esclusiva del costruttore che aveva errato nell'esecuzione degli atti di sanatoria, avendo proposto un'erronea data di completamento dei lavori e avendo aggiunto nella relativa domanda il mutamento di destinazione del maggiore volume realizzato, come poteva leggersi nel ricorso al TAR e nella successiva sentenza;
la condizione si considerava avverata in quanto l'accadimento dedotto in condizione era divenuto inattuabile per causa imputabile alla parte che aveva un interesse contrario all'avveramento; inoltre nel caso di specie la condotta colposa di era stata acclarata dalla Persona_1
sentenza n. 2622/2006 del Tribunale di Salerno, in atti dall'iscrizione a ruolo ed in nessun modo contestata e/o impugnata da parte convenuta;

4)sulla liceità della condizione prevista nel contratto;
non poteva dirsi che era illecito l'aumento di volumetria perché la condizione contrattuale prevista dalle parti era da considerarsi lecita ab origine potendo essere ottenuta una sanatoria nel caso in cui l'intervento
11 risultasse fosse conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso che al momento della presentazione della domanda;

5)colpa del contraente - inadempimento e colpa della parte contrattuale ai fini dell'avveramento della condizione -sul diritto al risarcimento del danno;
secondo l'appellante, anche nel caso in cui non si fosse avverata la condizione, doveva essergli riconosciuto il risarcimento del danno essendo stata effettivamente realizzata una volumetria ulteriore rispetto a quella originariamente prevista con conseguente obbligo per il costruttore di integrare la controprestazione;
inoltre la controparte non aveva contestato l'aumento di volumetria e la quantificazione di tale aumento in 250mc,
aumento confermato da due perizie a firma dell'ing. Persona_3
allegate a quella del geom. esistenti agli atti. Controparte_4
Gli eredi di si costituivano chiedendo il rigetto Persona_1
dell'appello ed eccependo che sulla base del contratto per un incremento del corrispettivo era necessario il rilascio di idonea autorizzazione amministrativa e che gli atti di compravendita esibiti dall'appellante erano radicalmente nulli in quanto privi di un valido
12 titolo abilitativo e che, per facta concludentia,da un atto illecito, quale l'abuso edilizio, nessuno poteva trarne vantaggio.
L'appello è infondato e come tale va rigettato.
Il primo motivo non è accoglibile perché l'interpretazione del contratto intercorso tra le parti è stata effettuata in maniera corretta sulla base di quanto previsto nel successivo contratto definitivo;
invero nel caso in cui tra i contraenti sia stato stipulato un contratto preliminare e uno definitivo, la disciplina negoziale da applicare è
quella scaturente dal contratto definitivo.
Ove alla stipula di un contratto preliminare segua, ad opera
delle stesse parti, la conclusione del contratto definitivo, quest'ultimo
costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al
particolare negozio voluto, in quanto il contratto preliminare,
determinando soltanto l'obbligo reciproco della stipulazione
del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina, con
riguardo alle modalità e condizioni, anche se diversa da quella
pattuita con il preliminare, configura un nuovo accordo intervenuto
tra le parti e si presume sia l'unica regolamentazione del rapporto da
esse voluta;
tale presunzione di conformità del nuovo accordo alla
13 volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere
vinta soltanto dalla prova - che deve risultare da atto scritto ove
il contratto abbia ad oggetto beni immobili - di un accordo posto in
essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula
del definitivo dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni,
contenuti nel preliminare, sopravvivono
al contratto definitivo(cfr.ord.n.12090/2024).
Nel contratto definitivo intercorso tra le stesse parti veniva previsto che l'aumento del corrispettivo dovesse conseguire in modo proporzionale ad un aumento di volumetria assentito.
Tale specificazione aggiunta in sede di definitivo era dirimente in quanto un aumento del prezzo presupponeva che si avverasse la condizione dell'assenso edilizio.
La modifica della disciplina era corretta perché la realizzazione di immobili in toto o in parte privi di titolo edilizio avrebbe comportato la stipulazione di contratti nulli per la conseguente incommerciabilità del bene ed impossibilità di esigere il versamento del prezzo.
14 A conferma di tale ragionamento va rigettato il secondo motivo perché non è stato provato che il costruttore avesse ricavato un'indebita locupletazione come l'appellante ha cercato di dimostrare mediante l'esibizione di due atti che suo dire avrebbero ad oggetto ciascuno una parte del locale stenditoio divenuto abitabile.
Agli atti abbiamo una sentenza di accoglimento ex art.2932 cc nella quale non si fa alcun riferimento alla regolarità edilizia e nella quale è affermato che il trasferimento è condizionato al versamento del prezzo, versamento che non risulta provato.
Il secondo atto, invece, ha ad oggetto un locale non abitativo ma ad uso cantinola per il quale il corrispettivo è pari a 25 mila E in totale difformità dei calcoli contenuti nella CT di parte dell'appellante.
Con il terzo motivo l'appellante ha insistito affinchè si ritenesse avverata la condizione il cui mancato avveramento era imputabile al comportamento dello stesso costruttore.
Sotto tale profilo non si può considerare provata una condotta colposa da parte del costruttore, atteso che proprio dagli atti posti in essere dal Comune può facilmente desumersi che i lavori in aumento erano in corso nel mese di marzo del 2003 e, quindi, non si poteva in
15 nessun modo sostenere che le modifiche fossero condonabili perché
realizzate entro la fine del predetto mese.
In ogni caso la Corte rileva che non è in alcun modo provato che aumentasse la cubatura realizzando un bene Persona_1
commerciabile.
Dalla sentenza ex art.2932 cc non vi è alcun riferimento alla questione della regolarità edilizia e neppure ad un concreto versamento del prezzo.
Nel secondo atto non viene venduto immobile residenziale, ma un locale ad uso cantinola e in ogni caso per un corrispettivo che non corrisponderebbe all'incremento del prezzo come dedotto dalla parte attrice attuale appellante sulla base della sua Ct di parte.
Con il quarto motivo l'appellante ha sostenuto che la clausola era lecita in quanto l'abuso era condonabile.
In proposito si rileva che il Tribunale ha riferito il suo ragionamento a quello che era accaduto in concreto, ossia al fatto che l'assenza di condono non poteva consentire una commerciabilità del bene e, quindi, un'integrazione del corrispettivo nel contratto intercorso tra le parti.
16 Con l'ultimo motivo l'appellante ha insistito nella richiesta dei
26.000,00 E a titolo di risarcimento del danno ritenendo sussistente una colpa in contraendo a carico del costruttore.
Prima di tutto già si è detto che tale condotta colposa non è
riscontrata, ma in ogni caso l'appellante non ha in primo grado richiesto le suddette somme a titolo di risarcimento e tale domanda ai sensi dell'art.345 cpc non può essere proposta per la prima volta in appello.
Le spese seguono la soccombenza ( scaglione:26.001,00 E-
52.000,00 - valori minimi- vanno riconosciute la fase dello studio, la fase introduttiva e quella decisionale;
per la fase della trattazione va riconosciuto il 50% per la sua scarsa significatività)
La Corte dà atto che vi sono i presupposti per l'appellante per l'applicazione dell'art.13 c.1 quater DPR 115/2002

PQM

La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria domanda, deduzione ed eccezione, così provvede:
1)rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

17 2) condanna l'appellante a pagare le spese del giudizio a favore degli appellati, spese che liquida in E 4234,5 oltre IVA e CPA se dovute come per legge e il 15% per spese generali con distrazione a favore a favore del difensore dichiaratosi antistatario;

3) dà atto della sussistenza dei presupposti perché l'appellante sia tenuto a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione, ai sensi dell'art.13- comma 1
quater DPR 115/2002
Salerno, 5 marzo 2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
d.ssa Marcella Pizzillo dr. Vito Colucci
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