CORTE DI APPELLO DI CATANIA
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Catania, seconda sezione civile, composta dai Signori
Magistrati:
- Dott. Nicolò Crascì Presidente
- Dott.ssa Claudia Cottini Consigliera
- Dott. Sergio Florio Giudice ausiliario-rel.-est.
ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 573/2022 R.G. promossa da
- , nato a [...] il [...] (C.F. AR
), rappresentato e difeso, per procura in atti, dall'avvocato C.F._1
Sergio Guastella, elettivamente domiciliato presso il suo studio, in Ragusa, via
Natalelli n. 56/C
APPELLANTE
CONTRO
- nata a [...] il [...] (C.F. Controparte_1 C.F._2
), rappresentato e difeso, per procura in atti, dall'avvocato Orazio Francesco Lo
[...]
Giudice, elettivamente domiciliato nel suo studio, in Licodia Eubea, corso Umberto I
n. 55
APPELLATO
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il Tribunale di Ragusa, con ordinanza rep. 626/2022 del 28.3.2022 emessa ex art. 702 ter c.p.c. nel procedimento n. 2635/2020 RG, così disponeva: 1) trasferiva da a il piano terra con ingresso dal civico n°1 della AR Controparte_1
via F.lli Carnemolla di Marina di Ragusa ed area verde nella parte antistante, quale pertinenza del piano terra, del fabbricato in corso di costruzione, secondo la concessione edilizia n°58/2012, rilasciata dal Comune di Ragusa in data 23/7/2012,
costruito su terreno identificato al foglio 258, particelle 182 e 220; 2) condannava al pagamento, in favore di , della somma di euro AR Controparte_1
678,00, oltre interessi legali con la decorrenza indicata in motivazione;
3)
condannava al pagamento, in favore di , della Controparte_1 AR
somma di euro 6.298,65; 4) condannava al pagamento, in favore di AR
, di metà delle spese processuali. Controparte_1
Ha proposto appello con atto di citazione notificato il 26.4.2022. AR
Si è costituita che ha chiesto il rigetto dell'appello, spese vinte. Controparte_1
All'udienza del 6.11.2023 le parti hanno precisato le conclusioni e la causa è stata posta in decisione con assegnazione dei termini per la produzione di comparse conclusionali e memorie di replica.
Con ordinanza depositata l'11 marzo 2024 veniva disposta CTU, depositata il
10.7.2024, avente ad oggetto l'esatta identificazione catastale dell'immobile oggetto di lite.
Quindi, all'udienza del 30 settembre 2024, precisate le conclusioni, la causa veniva posta in decisione con la concessione di 60 giorni per il deposito di comparse conclusioni e 20 per le repliche.
2 Con ordinanza depositata il 13.1.2025 la causa veniva rimessa sul ruolo e la Corte
formulava proposta conciliativa ex art. 185 bis c.p.c., assegnandone termine fino al
27.2.2025 per il deposito di note aventi ad oggetto la predetta proposta.
All'udienza del 3.3.2025 la causa veniva posta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di appello si deduce l'erroneità della sentenza di primo grado laddove ha accolto la domanda svolta ex articolo 2932 c.c.
Sostiene l'appellante che l'azione proposta da controparte non poteva essere intrapresa facendo ricorso all'art. 2932 c.c. poiché nella promessa di trasferimento non vi è alcuna indicazione degli estremi catastali del bene oggetto di trasferimento
(manufatto in corso di costruzione) ma solo del terreno su cui sorge l'intero edificio,
rendendo impossibile l'esatta individuazione dello stesso e delle relative pertinenze dei due immobili (p.t. e piano primo) e neppure i confini e le parti comuni. Tutto ciò
si è riversato sul provvedimento giudiziale che non risulta trascrivibile: il primo giudice avrebbe dovuto respingere la domanda della ricorrente difettando CP_1
nel caso di specie i requisiti minimi di individuazione del bene.
Il motivo è infondato, con le precisazioni di cui infra formulate al fine di integrare la motivazione della sentenza del primo grado.
A mente della giurisprudenza in materia, il disposto comma 1 bis dell'art. 29 l. 27
febbraio 1985, n. 52, aggiunto dall'art. 19, comma 14, d.l. 31 maggio 2010, n. 78,
conv., con modificazioni, con la l. 30 luglio 2010, n. 122 trova applicazione anche in ordine al trasferimento giudiziale della proprietà degli immobili con sentenza emessa ai sensi dell'art. 2932 c.c.; la presenza delle menzioni catastali (l'identificazione
3 catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, quest'ultima sostituibile da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale) costituisce condizione dell'azione di adempimento del contratto in forma specifica ex art. 2932
c.c. e, pertanto, deve sussistere al momento della decisione;
la produzione delle suddette menzioni, quando le stesse non siano già contenute nel contratto preliminare dedotto in giudizio, può intervenire anche in corso di causa ed è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti
(Cass., II - 25/06/2020, n. 12654).
Nel caso a mani, come si può constatare dalla produzione in giudizio in prime cure,
la ha prodotto tre planimetrie catastali che rappresentano gli immobili in CP_1
questione e cioè l'appartamento dell , quello della il secondo Pt_1 CP_1
oggetto del trasferimento ex articolo 2932 c.c. (f. 258, p.lla 511 rispettivamente sub 1
e sub 3) oltre al sub 4, destinato a posto auto scoperto (categoria C/6).
Di ciò il primo giudice, tuttavia, non ha tenuto conto ed ha trasferito l'immobile sulla base della descrizione contenuta nel preliminare e cioè delle particelle del terreno e della relativa concessione edilizia, pure regolarmente menzionata sia nel preliminare che nella sentenza (SS.UU.,22/03/2019, n. 8230).
La Corte si è quindi posta il problema della conformità allo stato di fatto dei dati catastali, della regolarità urbanistica e delle planimetrie ed ha al riguardo nominato un CTU, anche nella sua qualità di tecnico abilitato all'accertamento di tali presupposti.
4 Il geom. ha risposto positivamente a tali quesiti accertando che l'immobile CP_2
è conforme al titolo abilitativo (peraltro prodotto in giudizio) e che lo stato dei luoghi consente di ritenere che vi sia corrispondenza con quanto è rappresentato nelle planimetrie. Tuttavia, lo stesso CTU ha reperito una planimetria che, rispetto alla precedente, la ha presentato in catasto nel maggio del 2022, due mesi CP_1
dopo la pubblicazione della sentenza di primo grado, variandone la consistenza ed in particolare comprendendo spazi esterni dapprima facenti parte della planimetria del subalterno 1, di proprietà : inoltre il CTU ha rilevato che la si è Pt_1 CP_1
intestata anche il subalterno 4 (categoria C/6 - posto auto scoperto).
In particolare il CTU a pagina 5 della relazione precisa che l'immobile trattato nel preliminare di vendita tra le parti è certamente quello al piano terreno del fabbricato sito in Marina di Ragusa (RG) Via F.lli Carnemolla n. 71 censito al foglio 258
particella 511 sub 5, quale risulta aggiornato con pratica telematica “Docfa”
Protocollo n. RG0025439 del 11/05/2022 mediante soppressione delle particella 182
e 220 e creazione, appunto, della p.lla 511 e che detto sub 5 corrisponde a quanto esposto nel titolo edilizio.
Prosegue il geom. che gli atti di aggiornamento catastale posti in essere CP_2
dalla appena sopra citati, hanno sostanzialmente modificato l'attribuzione CP_1
delle corti pertinenziali degli immobili di rispettiva pertinenza, con sostanziali variazioni anche dei confini.
La Corte osserva in particolare che con la modifica catastale effettuata su istanza della nel maggio del 2022, dopo la sentenza di primo grado, sono state CP_1
accorpate all'unità immobiliare di sua competenza, posta al piano terra, notevoli
5 estensioni di parti scoperte (di lato a destra, nel retro, di lato a sinistra dell'immobile)
dapprima inequivocabilmente facenti parte dell'unità immobiliare posta al primo piano, di proprietà . Pt_1
Il tutto come risulta dalla planimetria assunta al protocollo prot. RG0025439
dell'11.5.2022. Inoltre, la si è intestata il subalterno 4, posto auto scoperto. CP_1
Prosegue la Corte che da tanto discende una consistenza di molto ampliata rispetto a quella esistente, in catasto, sucessivamente al preliminare, consacrata nella planimetria protocollo RG0016567 del 16.4.2020 ed affatto coincidente con la descrizione che si legge nel preliminare, nel quale oltre l'unità immobiliare al primo piano si descrive testualmente, quale pertinenza, “area verde nella parte antistante”.
Ritiene quindi la Corte che il trasferimento dell'immobile in favore della CP_1
deve avvenire solo ed esclusivamente relativamente alla consistenza che risulta dalla planimetria protocollo RG0016567 del 16.4.2020, distinta con il subalterno 3, che deve essere ripristinata a cure e spese della siccome la situazione CP_1
corrispondente al subalterno 1 (in catasto dal 2019), mentre la p.lla 4 deve essere nuovamente intestata all , trattandosi di posto auto scoperto, categoria C6, Pt_1
non indicato quale oggetto di cessione in favore della prevedendosi, con il CP_1
fabbricato al piano terra, soltanto “l'area verde nella parte antistante”.
Il secondo ed il terzo motivo di appello si esaminano congiuntamente, attesa la connessione, logica e giuridica, tra essi corrente.
Con il secondo motivo si deduce l'erroneità della sentenza del primo giudice laddove ha ritenuto utile per l'accoglimento della domanda l'indicazione della concessione edilizia.
6 Sostiene che la predetta concessione riguarda l'intero edificio bipiano e non Pt_1
contiene quindi nessuno elemento identificativo né dei piani, né delle pertinenze, né
delle parti comuni. Inoltre, la predetta concessione risulta solo richiamata negli atti di causa ma mai prodotta né esibita.
Con il terzo motivo di appello si deduce l'erroneità della sentenza del primo giudice laddove non ha vagliato la regolarità edilizia del bene trasferito.
Sostiene che per il trasferimento era necessario produrre il permesso a Pt_1
costruire e il certificato di destinazione urbanistica del bene oggetto del contendere nonché di provare la conformità catastale del bene, come da giurisprudenza, e pertanto il Tribunale ha finito per sancire un trasferimento che, per atto pubblico,
non si sarebbe mai dovuto realizzare.
I motivi sono infondati.
La Corte osserva che già nel preliminare sono indicati gli estremi del titolo edilizio
(Concessione n° 58/2012 del Comune di Ragusa del 23.07.2012), peraltro prodotto in questo grado dall'appellata.
Ciò basta ad escludere sia la nullità del preliminare, che non necessita di detta menzione, prevista per gli atti traslativi con esclusione di quelli meramente obbligatori (tra altre, Cass., 9/8/2024, n.22656; n. 6685 del 2019; n. 11653 del 2018),
che del definitivo (SS.UU., 22/03/2019, n. 8230).
Quanto al certificato di destinazione urbanistica, la Corte osserva che oggetto del trasferimento è un immobile urbano per cui non si deve allegare detto documento.
Per ciò che concerne la conformità catastale, si è già scritto sopra che il CTU ha identificato il bene in questione in quello sub 5 (quale formato dalla , pur CP_1
7 con la precisazione che esso è largamente difforme da quanto risultava nel precedente sub 3: al riguardo questa Corte conferma la rettifica di cui sopra ed identifica il bene ceduto con quello che è rappresentato nella planimetria corrispondente al subalterno 3, protocollata in catasto con il n. RG 16657 del
16.4.2020, già prodotta in giudizio dalla in primo grado, quindi non CP_1
oggetto di contestazione.
La decisione della Corte è assunta alla luce dello stato dei luoghi, della descrizione del cedendo immobile contenuta nel preliminare, della natura dei beni rappresentati nelle planimetrie e del raffronto con le precedenti planimetrie: ciò anche con riferimento al subalterno 4, posto auto scoperto, certamente estraneo al verde pertinenziale richiamato nel preliminare.
Con il quarto motivo di appello si deduce l'erroneità della sentenza del primo giudice laddove non ha tenuto conto della scrittura privata sottoscritta tra le parti.
La comune volontà delle parti in causa era quella di attribuire alla la piena CP_1
proprietà di parte dell'immobile dietro corrispettivo consistente nell'accollo (interno)
del 50% del mutuo che l ha acceso per la realizzazione dell'intero stabile. Pt_1
Proprio per questo l ha chiesto in via riconvenzionale la subordinazione del Pt_1
trasferimento al contestuale e/o preventivo pagamento del 50 % di quanto pagato dall a titolo di mutuo e dichiarando altresì il di lei obbligo a pagare Pt_1
all la metà di quanto dovrà ancora pagare fino all'estinzione. Pt_1
Il diritto dell ad essere rivalsato della metà del mutuo pagato e da pagarsi, in Pt_1
caso di trasferimento coattivo dell'immobile, è stato riconosciuto dal primo Giudice
nella motivazione della sentenza (paragrafi 8 e 10 della pag.7 della sentenza) laddove
8 si legge, dapprima, che “con il contratto preliminare del 27.11.18 la ricorrente si è
obbligata una volta divenuta proprietaria del piano terra a contribuire al pagamento del mutuo erogato in favore del marito mediante pagamento in misura di ½ di ogni onere derivatone” e, successivamente, una volta sancito il trasferimento, afferma che
“da ciò deriva l'obbligo della stessa di rifondere al convenuto le somme dallo stesso pagate a titolo di mutuo” specificando ulteriormente che “data l'ampiezza dell'espressione ogni onere derivatone” l'obbligazione è “idonea a ricomprendere anche le somme già pagate e non solo quelle ancora da pagare alla data del trasferimento”.
Ma il primo giudice non è stato conseguenziale in quanto ha disposto il rimborso delle somme fino ad allora pagate, senza pronunciare la persistenza dell'obbligo, a carico della anche per il periodo successivo. CP_1
Diversamente, la si troverebbe ad avere una preziosa proprietà, del valore CP_1
di circa 200.000 euro, col pagamento della risibile somma di poco più di seimila euro.
Il motivo è fondato.
Si legge in fondo a pagina 3, sub 3, del preliminare che la signora una CP_1
volta divenuta proprietaria dell'immobile ivi descritto, assume l'obbligo di contribuire al pagamento del mutuo erogato in favore del marito mediante pagamento in misura di ½ di ogni onere derivatone.
Per cui la Corte conferma che tale obbligo deve essere assolto dalla in esito CP_1
al trasferimento dell'immobile con il sopra precisato identificativo catastale, già
oggetto della proposta conciliativa formulata dalle parti mediante accollo della metà
9 del mutuo, con obbligo di rimborso in favore dell della metà delle rate del Pt_1
mutuo medesimo che risultano pagate successivamente alla sentenza del primo grado.
*****
Rimangono, infine, da regolare le spese dei due gradi di giudizio che, tenuto conto degli esiti e del comportamento processuale delle parti, la Corte ritiene equo compensare integralmente. Spese di CTU a carico di entrambi le parti per il 50%
ciascuna.

P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 573/2022 R.G.,
proposto da avverso l'ordinanza del Tribunale di Ragusa, rep. AR
626/2022 del 28.3.2022 emessa ex art. 702 ter c.p.c. nel procedimento n. 2635/2020
RG così dispone: 1) rigetta il primo motivo di appello, come in parte motiva precisato, nonché il secondo ed il terzo;

2) trasferisce a l'immobile al piano terreno quale risulta nella Controparte_1
planimetria catastale prot. RG0016567 del 16.4.2020, in Marina di Ragusa, distinto con il foglio 258, particella 511, subalterno 3, via Fratelli Guglielmo e Ignazio
Carnemolla n. 71;
3) condanna al ripristino della situazione catastale, quale risulta al Controparte_1
16.4.2020, con riferimento ai subalterni 1, 3 e 4 (titolarità), anteriormente alle modifiche dalla medesima effettuate l'11.5.2022, prot. RG0025439;
4) pone a carico della medesima l'obbligo di accollo della giusta metà del mutuo stipulato da con la per atto del Notaio AR Controparte_3
10 in Ragusa dell'8.11.2018, repertorio n. 48656 e raccolta n. 15713 e di Persona_1
ogni altro onere relativo, con obbligo di rimborso in favore dell della metà Pt_1
delle rate del mutuo medesimo pagate successivamente alla sentenza del primo grado.
Compensa integralmente tra le parti le spese di lite dei due gradi e pone le spese di
CTU a carico di entrambe le parti nella misura del 50% ciascuna.
Così deciso in Catania il 7 marzo 2025, nella Camera di Consiglio della seconda sezione civile della Corte di Appello svoltasi a mezzo applicativo Teams.
Il Giudice ausiliario estensore Il Presidente
Dott. Sergio Florio Dott. Nicolò Crascì
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