R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
SEZIONE CIVILE 7^ riunita in camera di consiglio nella composizione di cui appresso: dott.ssa Aurelia D'Ambrosio Presidente dott. Michele Magliulo Consigliere dott.ssa Paola Giglio Cobuzio Consigliere istruttore ha emesso la seguente
SENTENZA nel giudizio di appello iscritto nel ruolo generale degli affari contenziosi sotto il numero d'ordine 2077 dell'anno 2024, avverso la sentenza n.
861/2024 del Tribunale di Torre Annunziata, pubblicata in data 22.03.2024
e non notificata, vertente
TRA
(C.F. , nato a [...] Parte_1 C.F._1
il 15.04.1943, (C.F. ) nata a Parte_2 C.F._2
Massa NS (Na) il 17.12.1947, (C.F. Parte_3
), nato a [...] il [...], C.F._3 [...]
(C.F. ), nato a [...] il Pt_4 C.F._4
07.06.1981 e (C.F. , nato Parte_5 C.F._5
a Sorrento (Na) l'08.09.1972, rappresentati e difesi dall'Avv. Giovanni
Cariello, (C.F. ) ed elettivamente domiciliati presso C.F._6
lo studio del difensore in Sorrento (NA) al Corso Italia n. 198, giusta mandato in calce all'atto introduttivo del giudizio;

- Appellante-
CONTRO
, nato a [...] il Controparte_1
31.05.1947 C.F. e , nata a C.F._7 CP_2 Napoli (Na) il 04.08.1954 (C.F. ), rappresentati e C.F._8
difesi dagli Avv.ti Pasquale RE (C.F. ) e C.F._9
Pasquale Sicignano (C.F. , elettivamente domiciliati C.F._10
in Pompei, Via Lepanto n. 126, giusta mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

-appellati-
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
Primo grado di giudizio:
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., ritualmente notificato in uno al relativo decreto di fissazione udienza, , Parte_1 Parte_2 Pt_3
, e convenivano in giudizio
[...] Parte_4 Parte_5
e esponendo di aver stipulato con questi Controparte_1 CP_2
ultimi, in data 15.07.2021, un contratto preliminare di compravendita, avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Sorrento al Viale Nizza n. 7 per l'importo complessivo di Euro 730.000,00. Gli istanti deducevano che, al momento della sottoscrizione del preliminare, i promissari acquirenti avevano versato, a titolo di caparra confirmatoria, la somma di Euro
30.000,00 e le parti avevano convenuto che il saldo di Euro 700.000,00, senza interessi, sarebbe stato versato dai promissari acquirenti ai promittenti venditori al momento della stipula dell'atto notarile definitivo di vendita entro il 28.02.2022. Riferivano, altresì, che, in data 17 gennaio 2022, era stato notificato da creditrice di , “Atto di CP_3 Controparte_1
pignoramento presso terzi” avente ad oggetto le somme dovute da
[...]
, , e Pt_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 [...]
, quali promissari acquirenti, in favore del promittente venditore, Pt_5
, fino alla concorrenza della somma di Euro 45.819,24 Controparte_1
aumentata della metà (pari ad Euro 22.909,62) per l'importo complessivo di
Euro 68.728,86. Affermavano, poi, che, da verifiche effettuate sull'unità immobiliare oggetto del summenzionato contratto preliminare, avevano appurato l'esistenza di un pignoramento immobiliare incardinato innanzi al
Tribunale di Torre Annunziata. Preso atto del risultato di tali verifiche, i ricorrenti, che nelle more si erano prodigati per la richiesta di un mutuo in banca, avevano dovuto comunicare alla stessa di rinunciare a tale richiesta,
a causa del sopravvenuto pignoramento immobiliare sul bene da acquistare.
Asserivano, pertanto, che il suddetto pignoramento immobiliare era stato sottaciuto da e in assoluta violazione Controparte_1 CP_2
dell'art. 4 del suddetto contratto preliminare di compravendita, laddove i promittenti venditori avevano garantito la piena proprietà e la libera disponibilità dell'immobile oggetto del preliminare di vendita, nonché la libertà dello stesso da trascrizioni, iscrizioni ed altri vincoli pregiudizievoli.
Stante un gravissimo e colpevole inadempimento contrattuale di CP_1
e e l'assoluta mala fede contrattuale degli stessi, i
[...] CP_2
ricorrenti, a mezzo di lettera raccomandata a/r del 21.01.2022, inviata in data
02.02.2022, avevano comunicato ai promittenti venditori Controparte_1
e il formale recesso dal contratto preliminare di CP_2
compravendita, ritenendosi liberi da ogni obbligo contrattuale ed avevano chiesto formalmente la restituzione del doppio della caparra confirmatoria di
Euro 30.000,00 che tuttavia non veniva restituita dai promittenti venditori.
Tutto ciò premesso, i ricorrenti convenivano avanti al Tribunale di Torre
Annunziata il ed il per sentir così provvedere: 1) CP_1 CP_2
accertare e dichiarare il grave inadempimento contrattuale dei Sigg.
e e la legittimità del recesso dei ricorrenti Controparte_1 CP_2
Sigg. , Parte_1 Parte_2 Parte_3 [...]
e dal contratto preliminare di vendita stipulato Pt_4 Parte_5
in data 15.07.2021, per i tutti motivi di cui alla premessa del presente atto;

2) conseguentemente condannare i Sigg. e Controparte_1 CP_2
, in solido tra loro, ex art. 1385 2^ comma c.c., al pagamento in favore
[...]
dei ricorrenti Sigg. , , Parte_1 Parte_2 Parte_3 e del doppio della caparra Parte_4 Parte_5
confirmatoria versata dagli stessi al Sig. , per la somma di Controparte_1
Euro 60.000,00 (sessantamila/00); 3) condannare i Sigg. Controparte_1
e al pagamento di spese e compensi di lite del presente CP_2
giudizio, oltre rimborso spese generali, c.p.a. ed i.v.a., in applicazione del principio di soccombenza, con distrazione in favore del procuratore costituito che si dichiara antistatario.
Si costituivano le parti resistenti, i quali chiedevano il rigetto del ricorso e spiegavano domanda riconvenzionale volta all'accertamento dell'inadempimento contrattuale dei ricorrenti. In particolare, deducevano che all'atto della stipula del preliminare e della successiva sua trascrizione, il pignoramento immobiliare indicato non era ancora stato trascritto, con la conseguenza che il contratto preliminare era pienamente valido, efficace ed opponibile ai terzi, rimanendo impregiudicato l'effetto prenotativo correlato alla trascrizione del preliminare stesso. Aggiungevano che i ricorrenti non avevano effettuato alcuna rituale comunicazione al fine di avvalersi degli effetti risolutivi dell'art. 1385 c.c., atteso che la raccomandata R.G.A.C. n.
1285/2022 non solo erroneamente era stata indirizzata congiuntamente ed indistintamente ad entrambi i promittenti venditori, ma soprattutto perché da questi mai ricevuta, in quanto residenti in luogo diverso da quello in cui era stata inviata. Deducevano, inoltre, che il termine del 28.02.2022 per la stipula del contratto definitivo e la correlata consegna del bene non era un termine essenziale, ai sensi dell'art. 1457 c.c., che la pratica di mutuo era andata a buon fine, essendo stata dichiarata procedibile dalla banca, come si evinceva dalla documentazione prodotta;
e che, con comunicazione del 24.02.2022, i e non avendo alcuna intenzione di violare gli impegni CP_1 CP_2
contrattuali assunti, avvisavano i promissari acquirenti che, con provvedimento del 15.02.2022, a seguito di accoglimento di apposita istanza di riduzione del pignoramento, il bene promesso in vendita era stato liberato dal vincolo pignoratizio, invitando i promissari acquirenti a dare attuazione al preliminare mediante la nomina del notaio rogante. In data 31.03.2022, era annotata presso la Conservatoria dei registri immobiliari la riduzione del pignoramento immobiliare e, con comunicazione del 01.04.2022, i promittenti venditori convocavano formalmente i promissari acquirenti, per il successivo 03.05.2022, innanzi al notaio per la stipula del definitivo con formale atto di diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c., ricevuta da tutte le parti tempestivamente ma rimasta senza effetto, non essendosi i ricorrenti presentati all'appuntamento. In conclusione, l'inadempienza a contrarre doveva riscontrarsi nel comportamento dei ricorrenti promissari acquirenti,
i quali, nonostante una formale diffida ad adempiere, facevano mancare la loro necessaria cooperazione.
Espletata l'attività istruttoria e precisate dalle parti le conclusioni, con la sentenza n. 861/2024, pubblicata in data 22.03.2024, il Tribunale di Torre
Annunziata, così provvedeva:
“- rigetta la domanda attorea;

- accoglie la riconvenzionale e dichiara il diritto dei resistenti a ritenere la caparra di € 30.000,00;
- ordina la cancellazione della trascrizione del preliminare effettuata presso la Conservatoria dei RR.II. di Napoli 2 in data 2.8.2021 ai nn. 40314/29991
(immobile sito in Sorrento Viale Nizza n. 7 in Catasto foglio 2 particella 550,
Sub. 19) con esonero del Conservatore da ogni responsabilità;
- dichiara interamente compensate, fra le parti, le spese di lite”.
Secondo grado di giudizio:
Avverso la suddetta sentenza proponevano appello Parte_1 Pt_2
, e , i quali,
[...] Parte_3 Parte_4 Parte_5
con atto di citazione notificato il 24.04.2024, chiedevano la riforma della pronuncia gravata nella parte in cui il Tribunale ha ritenuto che la presenza del vincolo pignoratizio presente sull'immobile oggetto di futura compravendita non costituisse inadempimento del contratto preliminare stipulato con i e . Evidenziavano, dunque, la legittimità CP_1 CP_4
del recesso da loro effettuato ai sensi dell'art. 1385 co. 2 c.c. stante il gravissimo e colpevole inadempimento contrattuale dei resistenti, concretatosi nella violazione dell'art. 3 del predetto contratto secondo cui
“La promittente parte venditrice garantisce la piena proprietà e la libera disponibilità dell'immobile in oggetto e che lo stesso è libero da trascrizioni, iscrizioni ed altri vincoli pregiudizievoli, fatta eccezione per l'ipoteca volontaria iscritta a Napoli 2 (…)”.
Chiedevano, pertanto, con l'unico motivo di gravame formulato,
l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “- Accogliere la domanda proposta in primo grado dai ricorrenti Sigg. Parte_1 Pt_2
, e ed
[...] Parte_3 Parte_4 Parte_5
accertare e dichiarare il grave inadempimento contrattuale de i sigg.
e e la legittimità del recesso dei ricorrenti Controparte_1 CP_2
sigg. , Parte_1 Parte_2 Parte_3 [...]
e dal contratto preliminare di vendita stipulato Pt_4 Parte_5
in data 15/7/2021; - Conseguentemente condannare i sigg. CP_1
e , in solido tra loro, ex art. 1385 2 comma c.c. al
[...] CP_2
pagamento in favore dei ricorrenti sigg. , Parte_1 Parte_2
, e del doppio della Parte_3 Parte_4 Parte_5
caparra confirmatoria versata dagli stessi al sig . per la Controparte_1
somma di € 60.000,00 (sessantamila /00). - condannare i sigg. CP_1
Cont
e al pagamento di spese e compensi di lite dei due
[...] CP_2
gradi di giudizio oltre rimborso spese generali, CPA ed IVA in applicazione del principio di soccombenza con distrazione in favore del procuratore costituito che si dichiara antistatario.”.
Nel giudizio così incardinato, si costituivano gli appellati, i quali si opponevano alle avverse pretese, insistendo per la conferma della pronuncia gravata e chiedendo alla Corte così provvedere: “1) Nel merito, rigettare
l'appello e confermare la sentenza di primo grado;
2) Spese come per legge con distrazione in favore dei sottoscritti avvocati antistatari.”
Depositati gli scritti conclusionali e depositate dalle parti note scritte ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza del 10.04.2025, la causa veniva trattenuta in decisione collegiale ai sensi dell'art 352 cpc
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. In via preliminare, va esclusa l'inammissibilità dell'appello ex art. 342
c.p.c. in considerazione del fatto che, secondo giurisprudenza costante, “Gli articoli 342 e 434 del Cpc, nel testo formulato dal Dl 83/2012, convertito con modificazioni dalla legge n. 134 del 2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di "revisio prioris instantiae" del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata” (pt. Cass.
03/11/2020, n.24262).
Ai fini dell'ammissibilità dell'appello, infatti, non è necessaria la trascrizione testuale delle parti di sentenza gravate, essendo sufficiente l'indicazione dei passaggi argomentativi che si intendono censurare unitamente alle ragioni di dissenso, in modo da sostenere l'idoneità di queste ragioni a determinare le modifiche della decisione impugnata.
Inoltre, dalla lettura complessiva dell'atto di appello è possibile desumere quali siano i capi di sentenza che gli appellanti hanno inteso impugnare e soprattutto quali siano le motivazioni che, se condivise, dovrebbero condurre alla riforma della decisione.

2. Ciò premesso, l'appello è infondato e va rigettato per le ragioni innanzi esposte.

2.1. Va osservato che, contrariamente a quanto sostenuto dagli istanti, gli odierni appellati hanno correttamente adempiuto all'obbligo cristallizzato dall'art. 3 del regolamento contrattuale dedotto in giudizio, posto che la trascrizione del pignoramento sul bene oggetto di futura compravendita è intervenuta successivamente alla trascrizione del contratto preliminare per cui è causa.
Nel caso in esame, non risulta integrata né una ipotesi di inadempimento dell'obbligo di garantire l'assenza di vincoli gravanti sul bene (atteso che al momento della conclusione del contratto preliminare e sua successiva trascrizione esso si presentava esente da vicoli pregiudizievoli non dichiarati), né l'omessa informazione circa la trascrizione del pignoramento quale formalità pregiudizievole delle ragioni degli odierni appellanti.
Infatti, la trascrizione del contratto preliminare immobiliare ha un effetto
“prenotativo”, dal momento che essa prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del preliminare,
a condizione tuttavia che, entro un anno dalla data convenuta dalle parti per la stipulazione definitiva o comunque non oltre tre anni dalla trascrizione del contratto preliminare, intervenga la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del preliminare.
Nel concreto, il contratto preliminare, in quanto regolarmente trascritto, avrebbe comunque esplicato i suoi effetti prenotativi fino alla data del
28.02.2023 prevista per la stipula del contratto definitivo.
Ne consegue che, come correttamente rilevato dal Tribunale in primo grado, anche laddove il bene non fosse stato liberato dal vincolo – come invece è avvenuto, per effetto della riduzione del pignoramento – gli odierni appellanti sarebbero stati comunque garantiti dall'esplicazione degli effetti prenotativi derivanti ex lege dalla trascrizione del preliminare.
Particolare rilevanza assume, poi, la condotta tenuta dai promittenti venditori, i quali si attivavano tempestivamente per la riduzione del pignoramento gravante sull'immobile oggetto del preliminare.
Gli odierni appellati, con lettera raccomandata del 24.02.2022, comunicavano ai ricorrenti che, con provvedimento del 15.02.2022, il bene immobile promesso in vendita era stato liberato dal vincolo pignoratizio e, con comunicazione del 01.04.2022, convocavano formalmente i promissari acquirenti per il successivo 03.05.2022 innanzi al notaio , in quali, Per_1
tuttavia, non si presentavano a tale appuntamento.
In altri termini, da un lato, i promittenti venditori si attivavano per mantenere fermi gli obblighi convenuti nel preliminare di compravendita, manifestando la loro intenzione a non violare gli impegni contrattuali assunti e, dall'altro,
i promissari acquirenti, manifestavano la carenza di interesse alla conclusione del contratto definitivo ancor prima della scadenza del termine fissato per la sua stipula. Ed infatti, a mezzo di lettera raccomandata a/r del
21.01.2022, inviata già in data 02.02.2022, avevano comunicato ai promittenti venditori, e , il formale recesso Controparte_1 CP_2
dal sopra richiamato contratto preliminare di compravendita, ritenendosi liberi da ogni obbligo contrattuale ed avevano chiesto formalmente la restituzione del doppio della caparra confirmatoria di Euro 30.000,00.
Né vi è prova che la successiva trascrizione del pignoramento avrebbe impedito agli istanti l'accesso al credito, non avendo gli appellanti dimostrato che la si sia rifiutata di concederlo in ragione della CP_5
sussistenza del pignoramento per cui è causa, provvedendo, anzi, gli stessi ricorrenti in primo grado a comunicare all'istituto di credito la formale rinuncia al mutuo per il quale la aveva già manifestato la procedibilità, CP_5 come confermato dagli stessi ricorrenti in primo grado nella mail inviata in data 17.02.2022, in atti.
Ne consegue che la mancata esecuzione del preliminare è addebitabile agli odierni appellanti, i quali hanno lasciato inadempiuto l'obbligo di addivenire alla stipula del successivo contratto definitivo di compravendita, ponendo in essere, già prima del termine previsto per la sua conclusione, condotte contrarie alla volontà di mantenere fermi gli obblighi assunti con il preliminare senza valida giustificazione per come sopra già evidenziato.
Per le ragioni sopra esposte, l'appello è infondato e va rigettato con conseguente conferma della pronuncia impugnata.
3. Spese di lite

1. Le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza degli appellanti , , Parte_1 Parte_2 Parte_3 [...]
e e si liquidano a loro carico solidale come in Pt_4 Parte_5
dispositivo, sulla base dei parametri ministeriali disciplinati dal DM n.
55/2014 e aggiornati al DM n. 147/2022, avuto riguardo al valore della causa da euro 52.000 a euro 260.000 e tenuto conto delle attività effettivamente svolte, con distrazione in favore dei procuratori antistatari di parte appellata.

2. Va rilevato che, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002
(Testo Unico delle spese di giustizia), introdotto dall'art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 24.12.2012, stante il rigetto integrale dell'impugnazione proposta, ricorrono i presupposti per il versamento, a carico degli appellanti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, a norma del comma 1-bis.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da , , Parte_1 Parte_2 Parte_3 [...]
e avverso la sentenza n. 861/2024 del Tribunale Pt_4 Parte_5 di Torre Annunziata, pubblicata in data 22.03.2024, nei confronti di e , così provvede: Controparte_1 CP_6
a) Rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

b) Condanna gli appellanti Parte_1 Parte_2 Pt_3
, e , in solido tra loro, al
[...] Parte_4 Parte_5
pagamento in favore degli appellati e , Controparte_1 CP_6
delle spese del presente grado di giudizio, che liquida in Euro 9.603,00 a titolo di compenso professionale, oltre rimborso forfettario spese generali
(15%), IVA e CPA come per legge, con attribuzione in favore degli
Avvocati anticipatari, Pasquale Sicignano e Pasquale RE;

c) Dà atto che, ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater DPR 115/2002, ricorrono i presupposti di legge per il versamento, a carico degli appellanti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione a norma del comma 1 bis.
Così deciso in Napoli, addì 17.04.2025
Il Consigliere est. Il Presidente
Dott.ssa Paola Giglio Cobuzio Dott.ssa Aurelia D'Ambrosio