RE A PV BLICA ITA^LI
R.G.N. 866/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
Sezione III Civile
Composta dai magistrati:
RIGONI Presidente Dr.ssa Rita ^Dr.^{ssa Raffaella MARZOCCA} Consigliere
Dr.ssa M. Gabriella PENNETTA Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa promossa in appello con citazione notificata il 17.05.2024
da: ^CP 1 in persona dell'amministratore unico e legale rappresentante pro tempore Dott. CP 2
con sede in Reggio Emilia, Via Emilia San Pietro 1, (cod. fisc. e part. IVA: ^P.^IVA 1 ), e

Contr ^CP 4 in persona dell'amministratore unico e legale rappresentante pro tempore, Dott. CP 2
[...] con sede legale in Andriano (BZ), Via del Sole n. 34 (cod. fisc. e part. IVA: _P._IVA ₂
con i procc. dom.ri avv.ti Michael Walzl (cod. fisc.: Codice Fiscale_1 - ^P.^E.^C.: Email 1
Codice Fiscale 2- fax n. 0471/1969955) e Paolo Fusaro (cod. fisc. indirizzo di posta elettronica t), in Bolzano (BZ), Via Duca d'Aosta n. 100, per procura in foglio certificata PEC: Email 3
separato allegato all'atto di citazione d'appello,
appellante

contro

: ^Parte ¹ nato a [...] il [...], residente in [...]di Saline (VR), Via
C.F. 3 ), e Brusamonte n. 19 (C.F.
nato a [...] il [...] ed ivi residente in [...] Parte 2
(C.F. C.F. 4 ),
C.F. 5 ) e AL EG (C.F. gli avv.ti A. Domenico Sella (C.F. con
) in Verona (VR), Piazza Renato Simoni n. 3 ( Email_4 C.F. 6
-- Tel 045.8001429 Fax 045.8001460), per procura Email_5
allegata alla comparsa d'appello appellati
Oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Verona n. 954/2024 pubblicata il 19.04.2024 RG n.
3995/2023, emessa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. dal G.U. dott. Fabio d'Amore;
in punto: contratti e obbligazioni varie.
Causa trattata all'udienza del 17.03.2023
CONCLUSIONI: Il procuratore dell'appellante ha così concluso:
in via principale di rito:
© per le ragioni esposte in narrativa, dichiarare la nullità della sentenza impugnata ex art. 101, comma secondo, c.p.c. con ogni conseguente provvedimento di legge;
in via principale di merito previo accertamento dell'inadempimento contrattuale posto in essere dai Sigg.ri Parte 1 e Parte 2 in relazione al contratto di data 22 dicembre 2020 sottoscritto con CP 1 dichiarare risolto il suddetto contratto ai sensi dell'art. 1453 c.c.;
- condannare i Sigg.ri Parte 1 e Parte 2 ai sensi dell'art. 1453 c.c., a titolo di risarcimento del danno emergente in favore di CP 1 al pagamento della somma di Euro 53.538,78 e a titolo di risarcimento del danno da lucro cessante al pagamento della complessiva somma di Euro 385.000,00, o quelle diverse somme che risulteranno di giustizia e in corso di causa, oltre interessi moratori di cui al D. Lgs
231/2002 dal giorno del dovuto al saldo effettivo;

Cont
- condannare i Sigg.ri Parte_1 e Parte_2 a pagare in favore di CP 4 l'importo di Euro
102.999,40 o quella diversa somma che risulterà dovuta di giustizia e in corso di causa, oltre interessi moratori di cui al D. Lgs 231/2002 dal giorno del dovuto al saldo effettivo.
-con vittoria di spese di entrambi i gradi di giudizio.
In via istruttoria, si chiede di essere ammessi a provare per via testimoniale, le seguenti circostanze di fatto:
1) Vero che in data 23.04.2021 il sig. Parte_3 della società BE Electric S.p.A., la quale forniva attività di consulenza all'attrice BQR 1 S.r.I., contattava per email il sig. Parte 1 (si rammostri al teste il Doc. 10);
2) Vero che nella comunicazione email di cui al capitolo che precede, il sig. Parte_3 r^ichiedeva ^al
sig. Parte 1 una nuova sottoscrizione del contratto dd. 22.12.2020 stipulato tra i sig.ri Pt 1 e [...]
Pt 2 con BE Electric S.p.A., comunicando la necessità procedere alla re - intestazione del contratto alla società BQR 1 S.r.l.? (si rammostri al teste il Doc. 10);
Parte 1 riscontrava la richiesta del sig. Parte_33) Vero che il sig. di cui al capitolo che precede solo in data 03.05.2021, affermando che avrebbe consegnato il contratto rinnovato al sig.
Parte 4 (si rammostri al teste il Doc. 10);
Controparte_54) Vero che in data 10.12.2021 il geom. comunicava al sig. Parte 3 della società BE Electric S.p.A. di aver consegnato la SCIA in sanatoria al Comune di Tregnano per conto del sig. Parte 1 e del sig. Parte_2 (si rammostri al teste il Doc. 11);
5) Vero che la SCIA di cui al capitolo che precede si è resa necessaria perché c'era una difformità tra lo stato legittimo e lo stato di fatto dei fabbricati di proprietà dei sig.ri Pt 1
6) Vero che il permesso a costruire l'impianto fotovoltaico sui capannoni di proprietà dei convenuti è stato rilasciano dal Comune di Tregnano solo in data 18.01.2022 (si rammostri al teste il Doc. 12).
7) Vero che in data 11.02.2022 il sig. Parte ³ della società BE Electric S.p.A. contattava tramite email il sig. Parte 1 e comunicava al medesimo che l'impianto era pronto per essere iscritto al registro del GSE? (si rammostri al teste il Doc. 13).
8) Vero che ad inizio maggio 2022, la società BQR 1 S.r.l. aveva terminato la progettazione esecutiva dell'impianto, pagato i depositi ENEL per l'allaccio alla rete e pagato i depositi GSE per ottenere l'incentivazione?
9) Vero che nei mesi di maggio e giugno 2022 i sig.ri TEtimone 1 e Parte 3 della società
BE Electric S.p.A. ed il legale rappresentante dell'attrice BQR 1 S.r.l., sig. CP 2 tentavano di contattare i sig.ri Pt 2 ^e Parte 1
10) Vero che, ad inizio giugno 2022, il legale rappresentante dell'attrice BQR 1 S.r.l., sig. CP 2
contattava telefonicamente dagli uffici di Reggio Emilia della BE Electric S.p.A. il sig. Parte 1
comunicando allo stesso che i lavori di rimozione e sostituzione della copertura in amianto dei capannoni di Via Croce Molinara a Tregnano sarebbe costato Euro 40/m2?
11) Vero che l'attrice chiedeva anche ai sig.ri TEtimone 2 e TEtimone 3 che avevano messo in contatto le parti ai fini della conclusione del contratto di data 22.12.2020, di prendere contatti con i sig.ri al fine di invitarli a stipulare il contratto notarile?^Pt 2 ^e Parte 1
12) Vero che l'attrice BQR 1 S.r.l. spiegava ai sig.ri TE 2 e TE 3 che ogni spesa per la sostituzione della copertura in amianto del capannone di Via Croce Molinara a Tregnano sarebbe stata sostenuta da
BQR 1 S.r.l., in quanto questa aveva raccolto un preventivo entro il limite di Euro 40,00/m2 ?
comunicavano a BQR 1 S.r.l. che i sig.ri Pt 2 e13) Vero che i sig.ri TEtimone 2 e TEtimone 3 _Parte 1 non intendevano più dare seguito al contratto di data 22.12.2020?
legale rappresentante di BQR 1 S.r.l., ha chiamato 14) Vero che in data 13.09.2022 il sig. CP 2
telefonicamente il sig. Parte 1 e il sig.
? (si rammostri al teste il Doc. 14). Parte 2
Parte ² comunicava telefonicamente al sig. CP ² l^e15) Vero che in data 13.09.2022 il sig.
seguenti parole: "siamo fuori tempo"? (si rammostri al teste il Doc. 14)
diceva telefonicamente al sig. CP ² l^e16) Vero che in data 14.09.2022, il sig. Parte 1
seguenti parole: "non ho tempo per queste cose"? (si rammostri al teste il Doc. 14).
presso BE Electric Si indicano come testimoni, per tutti i capitoli di prova: - Sig. TEtimone 1
presso BE Electric S.p.A. - Ing. TEtimone 4 presso BE S.p.A. Ing. Parte 3
Electric S.p.A. Dr. Rosanna Salsano, presso BQR 1 Srl. - Sig. TEtimone 5 presso BQR 1 Srl. - Sig.
-
'presso DG ENERGIE Italia Srl - PI Roberto Bona, presso Soliscon Srl - Sig. [...] TEtimone_6
TE 2 residente a [...] - Sig. TEtimone 3 residente a [...] -
con Studio in Via del Sole, 34, 39010 Andriano BZ;
- Geom. Controparte 5 , con Dr. Persona 1
Studio in Via Monte Carega 8, 37030 Badia Calavena VR.
Sulla base della perizia dimessa sub Doc. 9 e dei suoi allegati, si chiede che la Corte voglia disporre una consulenza tecnica d'ufficio per determinare il danno da lucro cessante derivante all'appellante CP 1 dalla mancata realizzazione dell'impianto fotovoltaico della potenza di 1 MWp sui capannoni di proprietà degli appellati a Tregnano (VR), iscritto presso il registro del GSE n. RG_A2_2022_8.
Il procuratore degli appellati ha così concluso:
Nel merito:
Cont ^CP 1 ^{e C}P 4 ^avverso ^laIn via preliminare: Dichiarare l'inammissibilità dell'appello proposto da sentenza n. 954/2024 pubblicata il 19/04/2024, n. R.G. 3995/2023 e n. rep. 1294/2024 del Tribunale di
Verona per le ragioni dedotte nella presente comparsa di costituzione e risposta.
Cont _CP ⁴In via principale: Respingere l'appello proposto da ^CP ₁ a^vverso ^la ^sentenza ⁿ. ⁹⁵⁴/²⁰²⁴
pubblicata il 19/04/2024, n. R.G. 3995/2023 e n. rep. 1294/2024 del Tribunale di Verona perché infondata in fatto e in diritto.
In ogni caso: Confermare la sentenza del Tribunale di Verona n. 954/2024 pubblicata il 19/04/2024 ed
Emanare ogni conseguente statuizione di ragione e di legge. Rifusione delle spese e compensi professionali relativi al grado con rimborso forfettario al 15%, I.V.A. e cpa come per legge.
In via istruttoria: Rigettare le istanze istruttorie tutte siccome svolte da parte appellante perché irrituali e comunque irrilevanti al fine del decidere (sia CTU sia prova orale).
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza n. 954/2024 pubblicata il 19.04.2024 il Tribunale di Verona, definitivamente pronunciando nella
Cont causa R.G. 3995/2023 promossa dalle società CP_4 e CP_1 ^nei ^confronti ^di Parte 1 e ^Parte 2 - nella quale le attrici, asserendo di avere stipulato con i convenuti un contratto per la costruzione e la gestione di un impianto fotovoltaico connesso alla rete elettrica nel comune di GO
avente ad oggetto la concessione del diritto di superficie su un immobile di proprietà dei fratelli Pt 1 al fine di installare un impianto di produzione di energia da fonte fotovoltaica, con dismissione e smaltimento dell'esistente copertura in amianto e realizzazione della nuova copertura, sottoposto ad alcune condizioni sospensive a tutela di CP 1 al verificarsi delle quali i convenuti non si presentavano dal Notaio per la stipula dell'atto ricognitivo dell'efficacia del contratto di diritto di superficie, chiedendo la risoluzione del contratto e la condanna degli stessi al pagamento a CP 1 della somma di € 385.000,00 a titolo di danno da lucro cessante per il mancato guadagno che le sarebbe derivato dalla costituzione di diritto di superficie e dalla
Cont gestione e l'esercizio del realizzando impianto fotovoltaico, e a ^CP 4 della somma di € 102.999,40 o della diversa somma risultante come dovuta, oltre interessi moratori di cui al D. Lgs 231/2002 fino al saldo,
nella quale si costituivano i fratelli Pt 1 eccependo l'improcedibilità delle domande e contestandone nel merito l'infondatezza, chiedendo la pronuncia di nullità del contratto e l'accertamento dell'inadempimento delle attrici respingeva le domande delle attrici e le condannava alla rifusione delle spese del giudizio in
-
favore dei convenuti.
-Avverso la sentenza – pronunciata nel contraddittorio delle parti e all'esito di un'istruttoria con acquisizioni
Cont CP 1 Ichiedendone la riforma e censurandoladocumentali hanno proposto appello CP 4 ^e
per i seguenti motivi:
1) nullità della sentenza per violazione del principio del contradditorio ex art. 101, co. 2 c.p.c.;
2) errata valutazione del contratto stipulato dalle parti in data 22.12.2020;
3) errato rigetto della domanda di risoluzione ex art. 1453 Cod. Civ. e di risarcimento del danno.
Parte 1 e ^Parte 2 si sono costituiti in giudizio con comparsa dell'11.10.2024 eccependo in via preliminare l'inammissibilità dell'appello per la sostituzione da parte degli appellanti della causa petendi delimitata in primo grado con una nuova e differente, chiedendone nel merito il rigetto e la conferma della sentenza impugnata, riproponendo le eccezioni svolte in primo grado di improponibilità delle domande per mancato esperimento della fase di mediazione prevista dall'art. 15 del contratto 22.12.2020, di nullità del contratto per mancata indicazione del titolo abilitativo edilizio dell'immobile (art. 46 TEto Unico Edilizia), di inadempimento ex art. 1460 Cod. Civ., di insussistenza dell'inadempimento loro contestato e di infondatezza delle domande nell'an e nel quantum.
Depositate le note scritte nei termini assegnati dal G.A. designato con proprio decreto del 27.01.2025 la causa è stata trattenuta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Co CP 4Nel giudizio di primo grado promosso con atto di citazione notificato il 31.05.2023 le società CP 1 e
[...] premettendo di operare nell'ambito delle energie rinnovabili del settore del fotovoltaico e di svolgere attività di costruzione, gestione e manutenzione di impianti per la produzione di energia elettrica da fonte rinnovabile,
a^ssumevano ^che ⁱn ^data ²².¹².²⁰²⁰ CP 1 stipulava un contratto di costituzione di diritto di superficie per la costruzione e la gestione di un impianto fotovoltaico connesso alla rete elettrica nel comune di GO, avente ad oggetto la concessione del diritto di superficie su un immobile di proprietà di Parte 1 e Parte 2 ^sito ^nel
Comune di GO (Verona), Via Croce Molinara, catastalmente individuato al NCEU al Foglio di Mappa n. 38,
Particella 31, Subalterno 1, al fine di installare un impianto di produzione di energia da fonte fotovoltaica con dismissione e smaltimento dell'esistente copertura in amianto e realizzazione della nuova copertura (cfr. All. 1 primo grado appellanti).
Quale corrispettivo per la concessione del diritto di superficie sulle coperture di proprietà dei convenuti, stabilito per un periodo di 25 anni, l'art. 6 del contratto stipulato prevedeva che CP 1 si impegnasse ad eseguire a propria cura e spese l'integrale smaltimento dell'esistente struttura in amianto sistemando la copertura a regola d'arte ed occupandosi della manutenzione per l'intera durata del diritto di superficie, sostenendo tutte le spese previste per i tecnici, la progettazione lo smaltimento e il rifacimento della copertura.
Le parti concordavano anche che i costi delle operazioni di smaltimento dell'amianto e di realizzazione della nuova copertura sarebbero stati a carico della società fino ad un importo massimo di € 40 al metro quadrato e che eventuali costi in eccedenza sarebbero stati sostenuti dai fratelli Pt 1 (art. 6).
L'articolo 10 del contratto prevedeva, quindi, che l'efficacia dello stesso fosse sospensivamente subordinata al ^verificarsi ^entro ⁱl ^termine ^di ¹8 ^mesi, ^ossia ^entro ⁱl ²².⁰⁶.²⁰²2 all'ottenimento da parte di CP 1 delle autorizzazioni
-
necessarie per la realizzazione dell'impianto fotovoltaico e che al verificarsi delle condizioni sospensive le parti avrebbero stipulato un atto pubblico di ricognizione dell'avveramento delle stesse o una scrittura privata autenticata da annotarsi nei pubblici registri immobiliari (Art. 10.4).
CP 1 comunicava ai fratelli Pt 1 il verificarsi di tutte le condizioni di cui all'art. 10 del contratto invitandoli, anche a mezzo raccomandata del proprio legale del 08.06.2022 (cfr. All. 2 primo grado appellanti), a presentarsi presso il
Per 2 di Reggio Emilia entro il 20.06.2022.Notaio
Il signor Parte 1 in riscontro, contestava l'esiguo termine concessogli, riservandosi una complessiva valutazione prima di procedere alla stipula (cfr. All. 3 primo grado appellanti).
Con raccomandata del 22.09.2022 (cfr. All. 4 primo grado appellanti) i difensori delle odierne appellanti invitavano nuovamente i signori Pt 1 a rendersi disponibili alla stipula dell'atto ricognitivo dell'efficacia del contratto di diritto di superficie riservandosi, in difetto, azione legale nei loro confronti. Anche tale invito rimaneva privo di riscontro.
Con Precedentemente la società CP 4 aveva acquisito le quote della società CP 1 con c^ontratto ^del
18.02.2022 (cfr. All. 5 primo grado appellanti), con il quale si impegnava anche a pagare alla venditrice BE s.p.a.
un "premio" di € 88.000,00 in relazione al progetto di GO e a farsi carico dell'importo di € 14.999,40 dovuto ai signori TE_3 TE 2 per la loro attività di segnalazione del progetto.
Costituitisi in giudizio con comparsa del 07.09.2023 i fratelli Pt 1 contestavano gli assunti attorei sostenendo che il contratto intervenuto il 22.12.2020 costituiva un negozio definitivo ad effetti reali affetto da nullità derivante dalla mancata menzione in esso del titolo edilizio proveniente dalla P.A. di autorizzazione alla costruzione.
Contestavano il mancato avveramento delle condizioni volute dalle parti, tra cui quella relativa al successivo accordo da prendere sul manto di copertura e quella relativa al mancato inserimento in posizione utile in graduatoria per uno dei bandi specificati nel contratto e la necessità, per accordo contrattuale, del previo esperimento del “tentativo obbligatorio di conciliazione" avanti all'organismo di mediazione.
Eccepivano l'insussistenza del contestato inadempimento relativo alla mancata sottoscrizione dell'atto ricognitivo di avveramento delle condizioni i cui al punto 10.4 del contratto secondo il quale: "il Costituente delega sin da ora il
Beneficiario a sottoscrivere il predetto atto ricognitivo unilateralmente con potere di subdelega e con deroga agli Articoli
1394 e 1395 del Codice Civile", con la precisazione “Le Condizioni Sospensive si intendano poste nell'interesse del
Beneficiario il quale, per l'effetto, potrà avvalersi anche della procura di cui al presente paragrafo".
Pertanto, la domanda di risoluzione del contratto a causa del loro inadempimento all'obbligo di sottoscrivere l'atto ricognitivo, oltre che improcedibile e nulla, doveva ritenersi infondata, essendo prevista la delega in favore della società
attrice, con facoltà per la stessa di provvedere alla sua sottoscrizione unilateralmente. Con la sentenza impugnata il Tribunale rilevava che l'accordo sottoscritto dalle parti non rivestiva i caratteri né di contratto definitivo né di contratto preliminare, non essendo in esso determinato il corrispettivo per la concessione del diritto di superficie.
Nel contratto veniva prevista la realizzazione della nuova copertura a cura e spese di CP 1 s^enza ^alcuna
specificazione delle caratteristiche di tale opera, per la cui individuazione si rimandava espressamente ad un successivo accordo tra le parti.
Tra le condizioni sospensive di cui all'art. 10 veniva previsto il raggiungimento di un accordo tra le parti sulla tipologia del nuovo manto di copertura da realizzare, che non poteva qualificarsi come un elemento eventuale ed accidentale del contratto, e quindi una condizione, ma quale corrispettivo della concessione del diritto di superficie e dunque un elemento essenziale del contratto.
In assenza di un accordo sul punto, il contratto non poteva ritenersi perfezionato in tutti i suoi elementi essenziali, né la prestazione del consenso su un elemento essenziale del contratto non ancora determinato poteva essere dedotta quale obbligo a carico di una delle parti.
Non essendovi la prova dell'accordo delle parti sul tipo di copertura - che avrebbe dovuto essere redatto in forma scritta a pena di nullità, in quanto attinente a un contratto costitutivo di diritto reale immobiliare - secondo il Tribunale doveva escludersi il perfezionamento del contratto.
Pertanto, l'eventuale rifiuto dei convenuti di raggiungere un accordo sulla tipologia di copertura non costituiva inadempimento contrattuale ma poteva se mai rilevare quale recesso ingiustificato dalle trattative, dando luogo a responsabilità precontrattuale, con risarcimento del danno limitato al solo interesse negativo.
Tale profilo di responsabilità non era stato dedotto dalle attrici, mentre la domanda di condanna al risarcimento dei
Co danni proposta da Parte 5 in qualità di acquirente delle quote di CP 1 impegnatasi a pagare alla venditrice
BE s.p.a. un premio di € 88.000,00 in relazione al progetto di GO e a farsi carico dell'importo di €
14.999,40 dovuto ai signori TE 3 e TE 2 per la segnalazione di tale progetto - non poteva essere accolta, non
Co essendo ravvisabile alcun ragionevole affidamento in capo a CP 4 terza estranea all'accordo causa, in ordine all'esecuzione di un contratto non perfezionato nei suoi elementi essenziali.
Così illustrati i fatti, l'appello va esaminato secondo quanto di seguito specificato.
Con il primo motivo le appellanti rilevano la nullità della sentenza impugnata per violazione del principio del contradditorio ex art. 101, co. 2 c.p.c. in quanto nel giudizio di primo grado gli odierni appellati non hanno eccepito la nullità del contratto per mancanza di un elemento essenziale dello stesso, ossia il corrispettivo. Su tale questione, pertanto, non si sarebbe instaurato il contradditorio tra le parti e la sentenza sarebbe da considerarsi una sentenza cd. della "terza via", emessa in violazione del novellato art. 101, comma secondo c.p.c.
La censura è infondata.
Con riferimento alla dedotta violazione dell'art. 101 c.p.c. deve rilevarsi che si definiscono "sentenze a sorpresa" o della "terza via" quelle decisioni che definiscono una lite sulla base di eccezioni rilevabili d'ufficio sulle quali le parti non si sono confrontate in contraddittorio.
Secondo l'orientamento della Corte di Cassazione la sentenza che decide su una questione di diritto o meramente processuale rilevata d'ufficio senza procedere alla sua segnalazione alle parti al fine di consentire su di essa la discussione non è nulla in quanto da tale omissione può solo derivare un vizio di
"errore in iudicando", ovvero di "error in iudicando de iure procedendi”, la cui denuncia in sede di legittimità
consente la cassazione della sentenza solo se tale errore si sia in concreto consumato (cfr. Cassazione civile sez. I, 16.02.2016 n. 2984; conforme Cass. Civ., sez. UU, 30.09.2009 n. 20935).
Con la sentenza n. 822 del 09.01.2024 la Suprema Corte ha stabilito che l'obbligo del giudice di stimolare il contraddittorio sulle questioni rilevate d'ufficio, stabilito dall'art. 101, comma 2, c.p.c., non riguarda le questioni di solo diritto, ma anche quelle di fatto, ovvero quelle miste di fatto e di diritto, che richiedono non una diversa valutazione del materiale probatorio bensì prove dal contenuto diverso rispetto a quelle chieste dalle parti, ovvero un'attività assertiva in punto di fatto e non già mere difese (In applicazione del principio, la
S.C. ha negato la nullità della sentenza impugnata che, rilevando d'ufficio il caso fortuito, non aveva concesso termine a difesa ex art. 101 c.p.c., posto che non si trattava di una nuova questione di fatto, ma di una diversa ricostruzione della vicenda con parziale riqualificazione dei medesimi fatti).
Se l'omessa indicazione verte su questioni di fatto, oppure di fatto e di diritto, le parti vengono private dei loro poteri di allegazione e di prova quali la possibilità di formulare istanze istruttorie su circostanze decisive o di chiedere la rimessione in termini al giudice;
in tali ipotesi è legittimo invocare la nullità della sentenza per violazione del diritto di difesa (cfr. Cass. Civ. sez. II, 07.03.2022 n. 7365).
Spetta tuttavia alla parte interessata l'onere di provare che l'attività difensiva illegittimamente preclusa dalla sentenza "a sorpresa" avrebbe potuto condurre ad una diversa soluzione della questione rilevata d'ufficio dal giudice, anche sotto il profilo di una differente motivazione della pronuncia (Cfr. Cass. Civ. Sent. n.
11308/2020).
Le appellanti nel presente grado non hanno provato e neppure allegato che nell'ipotesi in cui il Tribunale
avesse sollecitato il contraddittorio sul profilo di nullità del contratto dedotto nella sentenza la lite avrebbe avuto un esito differente, né il rilievo da parte del giudice di primo grado della mancanza nel contratto dell'elemento essenziale non ancora determinato dalle parti avrebbe potuto comportare lo svolgimento di difese differenti da quelle già approntate dalle stesse sulla base del contratto prodotto.
Deve, pertanto, escludersi nella specie la nullità della sentenza impugnata.
In ogni caso, la Suprema Corte di Cassazione, con l'ordinanza 28.01.2020 n. 1863, ha chiarito che la decisione del giudice di appello non è condizionata o limitata dall'attività del giudice di primo grado, ma si esercita direttamente e immediatamente su tutto l'oggetto della controversia, avendo il giudice d'appello il potere-dovere di valutare le prove raccolte e di esprimere il proprio convincimento in ordine ai fatti rilevanti per la decisione.
In applicazione del principio per cui i motivi di nullità si convertono in motivi di gravame, il giudice di secondo grado, investito di tale censura, non può limitarsi a dichiarare la nullità, ma deve decidere nel merito (cfr.
Cass. 25.05.1992 n. 6243).
Con il secondo motivo le appellanti lamentano l'errata interpretazione del contratto da parte del Tribunale
sostenendo che se anche potesse accedersi alla tesi secondo la quale il raggiungimento di un accordo delle parti sulla tipologia di un manto di copertura attiene ad un elemento essenziale e non accidentale del contratto, ossia alla controprestazione, la controprestazione posta a carico di CP 1 per l'acquisto del diritto di superficie sull'immobile di proprietà Pt 1 era stata idoneamente specificata e sarebbe stata comunque determinabile in applicazione del principio della buona fede contrattuale.
L'obbligazione posta a carico della parte appellante sarebbe consistita, oltre che nello smaltimento dell'amianto della vecchia copertura e nella manutenzione della nuova, nella partecipazione dell'appellante ai costi di realizzo del nuovo manto di copertura fino all'importo massimo di € 40/mq., irrilevanti essendo le caratteristiche e la consistenza materiale del nuovo manto da installare poiché il calcolo della complessiva somma da impiegare poteva essere determinato in base alla metratura della struttura.
Pertanto, avrebbe dovuto ritenersi sussistente l'inadempimento degli odierni appellati alla stipula del contratto definitivo di costituzione del diritto di superficie e il Tribunale avrebbe errato nell'escludere il perfezionamento tra le parti di qualsivoglia contratto in ragione dell'indeterminatezza del corrispettivo per la concessione del diritto di superficie.
Deve osservarsi che la Corte di Cassazione con la recente sentenza n. 5536/2024 ha statuito che "ai fini della validità del contratto preliminare, non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando sufficiente l'accordo delle parti su quelli essenziali". In particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale è richiesto ex lege l'atto scritto come per il definitivo, è
sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il rimando ad elementi esterni ma idonei a consentire l'identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o comunque determinabile la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può essere incompleta o mancare del tutto, "purché l'intervenuta convergenza delle volontà risulti,
sia pure per relationem, logicamente ricostruibile".
Nella specie il Tribunale, pur non avendo sollecitato le parti al confronto sulla mancanza di un elemento essenziale del contratto, ha esattamente escluso l'inadempimento degli odierni appellati, non essendo risultato provato l'accordo scritto delle parti sul tipo di copertura da realizzare e, quindi, non essendosi formato un definitivo consenso circa la contro prestazione da opporre alla costituzione del diritto di superficie oggetto del contratto sa esse stipulato. Il contratto era pacificamente sottoposto a condizioni sospensive e non poteva produrre effetti reali se non a seguito dell'avveramento di esse e soltanto all'esito le parti avrebbero dovuto recarsi avanti ad un Notaio per stipulare l'atto ricognitivo delle condizioni stesse.
Dalla lettura dell'art. 6 del contratto si evince chiaramente che l'intesa delle parti sul manto di copertura da realizzare avrebbe dovuto intervenire successivamente alla sottoscrizione del contratto stesso (cfr. doc. 1
primo grado appellanti) e che tale accordo costituiva una condizione sospensiva dell'efficacia del contratto.
Ne consegue che, anche nell'ipotesi in cui il Tribunale avesse indicato alle parti tale profilo di discussione,
sarebbe mancata la prova del raggiungimento dell'accordo suddetto e quindi dell'avveramento di tale condizione.
La censura delle appellanti riferita alla determinabilità del corrispettivo dovuto per le opere relative alla copertura sulla base degli elementi indicati nel contratto e secondo un'interpretazione di buona fede delle clausole dello stesso non può essere condivisa, poiché la prevista compartecipazione dell'appellante ai costi di realizzazione nella misura di € 40 al mq. non può sopperire al mancato accordo sulla tipologia e sulle caratteristiche dei materiali del manto di copertura.
Il preventivo della società Conto Energia Italia s.r.l. del 12.05.2022 in lingua tedesca prodotto dalle appellanti con la memoria ex art. 171 ter n. 2 c.p.c. si riferisce soltanto al costo unitario di € 40/m2 per la realizzazione e la consegna chiavi in mano delle opere di bonifica del manto di copertura e non pare fare alcun riferimento ai materiali da utilizzare (cfr. doc. 15 primo grado appellante).
Non può ritenersi sufficiente a costituire l'accordo sui materiali la previsione nel contratto della fornitura e della posa di pannelli in lamiera grecata coibentati con uno spessore di 60 mm. (cfr. doc. 2 art. 1 ult. parte primo grado appellati), avendo le parti previsto l'intesa tra esse sul manto di copertura da realizzare come oggetto di un ulteriore, successivo e più articolato accordo costituente “condizione sospensiva da cui dipende l'efficacia del presente contratto" (cfr. doc. 1 art. 6 primo grado appellati).
Il preventivo in lingua tedesca riportato dalle appellanti nell'atto d'appello non pare contenere le specifiche caratteristiche dei pannelli di lamiera grecata coibentati con uno spessore di 60 mm. di cui al contratto e pare riferito ai soli costi necessari per l'esecuzione degli interventi previsti per la sostituzione del manto di copertura.
Deve, pertanto, escludersi la determinabilità della contro prestazione che era stata prevista dalle parti quale condizione sospensiva dell'efficacia del contratto e deve ritenersi che il Tribunale abbia fatto buon governo anche della regola ermeneutica riguardante la buona fede oggettiva prescritta dall'art. 1366 Cod. Civ. quale criterio d'interpretazione del contratto finalizzato a non suscitare falsi affidamenti e a non contestare ragionevoli affidamenti ingenerati nella controparte (cfr. Cass. Sent. 19.03.2018 n. 6675 e Cass. Sent.
06.05.2015).
I capitoli di prova testimoniale formulati in primo grado dalle appellanti e riproposti nel presente grado si profilano inidonei ai fini della prova dell'accordo sui materiali da utilizzarsi nel rifacimento del manto di copertura, essendo i capitoli 1, 2, 3, 4, 6, 7 riferiti a circostanze documentali, il capitolo 5 valutativo e i capitoli
Oda 10 a 16 riferiti a circostanze irrilevanti ai fini della prova dell'avveramento della condizione sospensiva riferita all'accordo sui materiali della copertura.
Il Tribunale ha inoltre correttamente specificato che il rifiuto degli odierni appellati di raggiungere un accordo sulla tipologia della copertura avrebbe potuto eventualmente assumere rilievo quale recesso ingiustificato dalle trattative, dando luogo ad una responsabilità precontrattuale degli stessi, con risarcimento alle appellanti del danno limitato all'interesse negativo, precisando che tale profilo di responsabilità non era però
stato invocato dalle odierne appellanti.
Conseguentemente, deve ritenersi logico e coerente anche il rigetto della domanda risarcitoria proposta
Co dall'appellante CP_4 quale acquirente delle quote di CP_1 per il mancato pagamento alla venditrice BE s.p.a. del premio di € 88.000,00 per il progetto di GO e di € 14.999,40 dovuti ai signori TE 3 e TE_2 per la segnalazione di tale progetto, in mancanza della prova del perfezionamento del contratto per difetto di un elemento essenziale di esso. L'appello va, quindi, respinto.
Le spese devono essere poste a carico delle appellanti soccombenti e in favore degli appellati nella misura liquidata in dispositivo in base al D.M. 55/2014 e successive modifiche e integrazioni in base ai valori medi,
con applicazione dei valori minimi per la fase decisionale, contenendo le comparse conclusionali le argomentazioni difensive già svolte negli atti introduttivi, con esclusione della fase istruttoria non tenutasi.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Venezia, definitivamente pronunciando nel procedimento di cui in epigrafe, disattesa ogni diversa e contraria istanza, eccezione e conclusione, così provvede:
1) respinge l'appello e conferma la sentenza del Tribunale di Verona n. n. 954/2024;
Co 2) condanna le appellanti CP 4 e CP 1 in solido tra loro a rifondere agli appellati Parte_1
[...] e Parte_2 le spese del presente grado di giudizio che liquida in complessivi € 13.768.00 per compensi professionali, oltre al rimborso forfettario del 15% per spese generali, e oltre a CPNA e IVA.
Si dà atto che sussistono, a carico delle appellanti, i presupposti applicativi dell'art. 13, co. 1 quater del
D.P.R. n. 115 del 2002 (TEto Unico in materia di spese di giustizia) per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato dovuto ai sensi dell'art. sensi dell'art. 1 comma 17 della Legge n. 228/2012 con effetto decorrente dal 30.01.2013.
Così deciso in Venezia, 03 aprile 2025.
La Presidente
Dott. Rita Rigoni
Il Consigliere Estensore
Dott. Maria Gabriella Pennetta