REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MACERATA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dr. Luigi Reale ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 2192/2022 promossa da:
, C.F. Parte_1 C.F._1 assistito dall'avv. CORRIDONI LUCA;
elettivamente domiciliato in VIA GIOVANNI AGNELLI, 22/24 - FERMO, presso il difensore nei confronti di
, C.F. ; Controparte_1 C.F._2 assistito e difeso dall'avv. MARINANGELI AGNESE e dall'avv. MANCINI SIMONE;
elettivamente domiciliati C/O AVV. SIMONE MANCINI, VIA UMBRIA N. 98 MONTEGRANARO;

, C.F. ; Controparte_2 C.F._3 non assistita nè difesa --- CONTUMACE
OGGETTO: contratto preliminare immobiliare - risoluzione
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale di udienza del 14.2.25, riportandosi all'atto introduttivo ed alla memoria ex art. 183 c.p.c.

MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La presente sentenza viene redatta secondo le indicazioni dettate dagli art.li 132 c.p.c. e
118 disp. att. c.p.c., così come modificati dalla legge n. 69 del 18/6/2009.
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pagina 1 di 5 1 – Parzialmente fondata la domanda proposta da , promittente venditrice Parte_1 dell'immobile in Civitanova Marche, v. Dei Mille n. 61/A, in Catasto al F. 10, p.lla 1957, sub. 18, nei confronti di e , promissari acquirenti, intesa alla Controparte_1 Controparte_2 condanna al pagamento dell'intera caparra confirmatoria pattiziamente stabilita (contratto preliminare del 3.1.19), oltre che della somma di euro 2.400 a titolo di penale per la riconsegna dell'immobile, ed oltre ad euro 10.500,00 a titolo di indennità di occupazione “abusiva”, all'esito della comunicazione in data 10.10.2020 della intenzione di avvalersi della clausola risolutiva espressa parimenti contrattualmente pattuita, all'esito del decorso del termine dilatorio di trenta giorni per il rilascio dell'immobile concesso ai promissari acquirenti dalla ricezione della comunicazione di risoluzione (richieste tutte coerenti con le previsioni contrattuali).
1.1 – Accadeva che i convenuti venivano immessi nel possesso dell'immobile fin dalla data del contratto preliminare (3.1.19) e che il pagamento della caparra confirmatoria di euro
24.000,00 veniva previsto nel termine di 24 mesi nell'importo di euro 1000,00 mensili;
la stipula del contratto definitivo veniva prevista alla scadenza del pagamento dell'ultima rata e cioè al pagamento dell'intera caparra.
1.2 – Tuttavia, a far data dal mese di aprile 2020 i convenuti interrompevano il versamento rateale della caparra, tanto da provocare la comunicazione della risoluzione in data 14.10.2020 cui seguiva la restituzione dell'immobile alla promittente in data 8.1.2021.
2 – Sostiene il convenuto costituito, senza sollevare questione sulla intervenuta risoluzione, che l'interruzione del pagamento della caparra è stato causato dalla scoperta di difformità e abusi edilizi non sanabili e tali da rendere la nullità della pattuita compravendita futura;
par l'effetto, avanzava domanda riconvenzionale intesa alla declaratoria di nullità del contratto ed alla restituzione della somma di euro 30.000 (pari al doppio della versata caparra); in subordine alla restituzione della somma versata (euro 15.000); in ulteriore subordine, dato atto della intervenuta risoluzione, chiedevano la condanna di parte attrice al pagamento delle medesime somme.
3 – All'esito della disposta CTU e dell'approfondimento richiesto al tecnico nominato, è emerso che l'immobile era regolarmente provvisto di certificato di abitabilità (peraltro richiamato anche in contratto) e che presenta -rispetto a quanto autorizzato- le seguenti difformità:
A- Diversa distribuzione di locali della soffitta - Sanabile ai sensi dell'art. 6bis co. 5 DPR
380/01;
B- Maggior volumetria stimata pari a 10.76 mc - Sanabile ai sensi dell'art. 36 DPR 380/01;
pagina 2 di 5 C- Modifica della sagoma in verticale del piano sottotetto – colmo - (maggior altezza di 25 cm) - Sanabile ai sensi dell'art. 37 DPR 380/01; per l'importo complessivo necessario alla riconduzione a regolarità calcolato dal CTU in euro 3.500 circa incluse spese tecniche.
3.1 – Risulta altresì un abuso non sanabile che riguarda l'altezza minima e media del bagno realizzato nel piano sottotetto mansardato, accessorio che risulta riportato nelle planimetrie allegate alla istanza della rilasciata concessione della abitabilità; istanza che di contro risulta carente della allegazione dei documenti e delle attestazioni obbligatorie (art. 15 L. 437/85) ed in particolare di quella di conformità sul rispetto dei requisiti igienico-sanitari.
4 – L'unico abuso non sanabile risulta quindi essere quello del bagno in mansarda
(superiore punto 3.1), con la possibilità tuttavia di ricondurre l'immobile a regolarità o attraverso la eliminazione dell'accessorio o attraverso lo spostamento nella mansarda in posizione diversa rispettosa delle altezze minima e media in relazione alla pendenza del tetto. Così, il vizio dell'immobile avrebbe potuto legittimare la domanda di riduzione del prezzo, ove non percorribile quella dalla emenda secondo una delle ipotesi illustrate.
4.1 – Poiché relativo ad una minima porzione dell'immobile e comunque emendabile a mezzo diversa distribuzione interna degli ambienti della mansarda, non si ritiene la difformità, sebbene insanabile, di tale gravità da rendere la nullità della compravendita, per la cui pronuncia occorre invece che la estensione della porzione abusiva sia tale da rendere inutilizzabile allo scopo (abitativo, nella specie) la restante porzione;
inoltre, chiarisce Cass. 30950/17 che “… il certificato di abitabilità integra un requisito giuridico essenziale ai fini non solo del legittimo godimento, ma anche della normale commerciabilità del bene. Pertanto, mentre ove ricorrano le condizioni per il suo conseguimento ed esso non sia stato rilasciato, ciò non determina, di per sé, un inadempimento, né giustifica la risoluzione del contratto e/o il risarcimento del danno;
al contrario, si è in presenza di un inadempimento idoneo alla risoluzione del contratto, siccome conseguente alla vendita di aliud pro alio. Difatti, in tale ultima ipotesi, se detto certificato sia stato formalmente rilasciato, ma l'immobile presenti insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche, non è il cespite oggettivamente in grado di soddisfare le esigenze concrete di sua utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera del compratore”. Aggiunge Cass. 30425/22 che “… in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante circa gli estremi del titolo urbanistico, reale e pagina 3 di 5 riferibile all'immobile oggetto dell'atto traslativo, il contratto è valido, a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato…”.
4.2 – Superata quindi la questione di nullità, resterebbe quella della risoluzione, che tuttavia parte convenuta non solleva, riportandosi ed aderendo in via subordinata a quella comunicata da parte attrice: onde, non va resa sul punto alcuna pronuncia.
5 – Neppure fondata la tesi del convenuto della responsabilità precontrattuale (di natura, effetti e disciplina extracontrattuale) di parte attrice sulla circostanza della assicurazione della regolarità edilizia ed urbanistica: indipendentemente dalla carenza di prova (e della relativa istanza) del pur e solo dedotto elemento psicologico della manca finanche la indicazione Pt_1 del danno che sarebbe derivato ai / CP_1 CP_2
6 – Quanto alle domande attrici, certamente da accogliere quella intesa all'intero pagamento della caparra, e cioè a residui euro 9.000,00 oltre interessi a far data dalla comunicazione della risoluzione, 14.10.2020, attesa l'ingiustificata interruzione del versamento rateale della caparra e del conseguente corretto uso della promittente della clausola risolutiva espressa;

6.1 - quanto alle altre somme richieste in forza della clausola 6, prima e seconda parte, del contratto, va evidenziato che quella della seconda parte, a prescindere dal nome che le parti abbiano loro dato (indennità di occupazione abusiva per l'importo di euro 500 mensili a far data dalla immissione in possesso), integra una clausola penale, tuttavia errata nel presupposto della sopravvenuta abusività della occupazione per il periodo precedente alla risoluzione, atteso che invece per l'intero periodo del pagamento del rateo di caparra l'occupazione non può considerarsi tale perchè assentita;
se del caso, l'occupazione diviene illegittima solo successivamente ed in concomitanza con il mancato pagamento rateale, epoca per la quale andrebbe a sommarsi con la penale (denominata “indennizzo”) stabilita nella prima parte della medesima clausola (euro 50 giornaliere per ogni giorno di ritardato rilascio dell'immobile): tale ulteriore importo è una evidente duplicazione per la medesima condotta appena vista (occupazione senza titolo) va considerato eccessivo rispetto all'equità e quindi possibile di riduzione giudiziale anche in via officiosa (cfr.
Cass. ss.uu. 18128/05) ai sensi dell'art. 1384 c.c.: riduzione che viene così pronunciata riconducendo il risarcimento per occupazione senza titolo alla sola prima previsione.
pagina 4 di 5 6.2 – Gli importi ulteriori rispetto al residuo della caparra confirmatoria vanno quindi liquidati in euro 500,00 mensili a partire da aprile 2020 e fino a dicembre 2020, oltre euro 133,33 per il mese di gennaio 2021, con interessi sulle singole rate dalla scadenza al soddisfo.
7 – In ragione del contenuto della pronuncia, le spese del giudizio, incluse quelle di negoziazione assistita, vanno compensate nella misura di un quarto e la restante quota va posta in capo ai convenuti, in solido;
quelle di CTU vanno poste per tre quarti in capo ai convenuti e per la restante quota in capo all'attrice; la liquidazione segue in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Macerata, definitivamente pronunciando nella contumacia di CP_2
, dato conto della risoluzione del contratto preliminare di compravendita tra
[...] Pt_1
e e , in parziale accoglimento delle domande attrici,
[...] Controparte_1 Controparte_2 condanna i convenuti in solido a versare a la somma di euro 9.000,00 a titolo di Parte_1 residuo della caparra confirmatoria, oltre interessi legali dal 14.10.2020 al soddisfo;
condanna altresì i convenuti in solido a versare alla attrice la somma mensile di euro 500,00 dal mese di aprile 2020 al mese di dicembre 2020, oltre euro 133,33 per il mese di gennaio 2021, con interessi sulle singole rate dalla scadenza al soddisfo;
respinge le domande riconvenzionali;
compensa tra le parti le spese del giudizio nella misura di un quarto e condanna Controparte_1
e , in solido, a sostenere la restante quota che liquida, nella indicata percentuale Controparte_3 in favore della incluse le spese di negoziazione assistita, in euro 4.500,00 per compenso Pt_1 professionale, oltre spese generali 15%, cap, iva e spese vive documentate;
condanna i convenuti in solido a sostenere le spese di CTU nella misura di due terzi e l'attrice nella restante misura di un terzo.
Macerata, 3 giugno 2025
Il Giudice dr. Luigi Reale

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