N. R.G. 1542/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI CATANIA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Riunita in camera di consiglio, nelle persone dei seguenti magistrati:
dott. Nicolò Crascì Presidente
dott.ssa Claudia Cottini Consigliere relatore estensore dott. Giacomo Rota Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA NON DEFINITIVA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 1542/2023
promossa da
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), in proprio e quali esercenti la responsabilità genitoriale sulla figlia minore C.F._2
(C.F.: ); (C.F.: Persona_1 C.F._3 Parte_3
; (C.F.: ); C.F._4 Parte_4 C.F._5
(C.F.: ) e (C.F.: Parte_5 C.F._6 Parte_6
), tutti rappresentati e difesi dall'avv. GIORGIO TERRANOVA, giusta C.F._7 procura speciale in atti;

appellanti
contro
pagina 1 di 18 con sede in Scicli via Giordano Bruno n. 21 (P.I.: ), in persona Controparte_1 P.IVA_1 della sua amministratrice unica e legale rappresentante sig.ra nata a [...] il CP_2
23.01.1981 (CF ), e , con C.F._8 Controparte_3 sede in Scicli via Giordano Bruno n. 21 (P.I. , in persona della sua amministratrice unica P.IVA_2
e legale rappresentante sig.ra nata a [...] il [...] (C.F. CP_2
), società beneficiarie della scissione totale della C.F._8 Controparte_4
già con sede in Scicli, via Icaro n. 15 (P.I. , cancellata dal Registro
[...] P.IVA_3 delle Imprese in data 23.08.2017, rappresentate e difese dall'avv. ANTONIO GIANNONE, giusta procura in atti;

appellate
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza n. 1433/2023, pubblicata il 10 ottobre 2023 (resa nel procedimento iscritto al n. 914/2015
R.G.), il Tribunale di Ragusa, rigettando le domande attoree relative ai vizi e alla mancanza di qualità delle cose vendute o permutate nonché alla consegna di aliud pro alio e dichiarando inammissibile, perché ritenuta “nuova”, la domanda di responsabilità ex art. 1669 c.c., condannava gli odierni appellanti – originari attori -, in solido tra loro, al pagamento delle spese di lite in favore della convenuta liquidate in € 14.000,00. Controparte_4
Avverso tale decisione, con atto di citazione notificato in data 24 novembre 2023, hanno proposto appello sulla base di cinque motivi i coniugi e , in proprio e nella Parte_1 Parte_2 qualità di esercenti la responsabilità genitoriale sulla figlia minore , , Persona_1 Parte_3
nonché i coniugi e Parte_4 Parte_5 Parte_6
Costituitesi in giudizio la società e la società nella Controparte_1 Controparte_5 qualità di beneficiarie della scissione della società originariamente convenuta nel giudizio di primo grado, - regolarmente costituita in quel procedimento e, Controparte_4 successivamente, in data 23.08.2017, cancellata dal registro delle imprese -, hanno dedotto l'inammissibilità e, in ogni caso, l'infondatezza del gravame e ne hanno chiesto il rigetto.
In esito all'udienza di discussione orale del 17 marzo 2025, previa concessione alle parti di un termine per il deposito di memorie conclusive, la causa è stata posta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
pagina 2 di 18 1. - In via preliminare, in merito all'eccezione di inammissibilità dell'appello sollevata dalla parte appellata, per la pretesa carenza di motivi specifici di impugnazione e la conseguente violazione dell'art. 342 c.p.c., va richiamato l'ormai consolidato orientamento giurisprudenziale di legittimità
(Cass. SS.UU. n. 27199/2017, tuttora attuale anche in seguito all'entrata in vigore del D.Lgs. n. 149 del
10 ottobre 2022, c.d. “Riforma Cartabia”), secondo cui, pur nel contesto dei vincoli di specificità imposti dall'art. 342 c.p.c. (nonché dell'art. 434 c.p.c.), la sostanza dell'atto deve comunque prevalere sulla forma, sicché, stante la permanente natura di revisio prioris instantiae del giudizio di appello e la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata, resta escluso che l'atto di appello debba rivestire particolari forme sacramentali o che debba contenere la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado.
Nella specie, va rilevato che, al contrario di quanto eccepito dalle società appellate, l'atto di appello è stato redatto nel pieno rispetto di quanto disposto dall'art. 342 c.p.c. Gli appellanti, infatti, hanno specificamente indicato le parti della decisione impugnata oggetto delle articolate censure e le ragioni, correlate ed alternative rispetto a quelle che sorreggono la pronuncia, in base alle quali è chiesta la riforma.
Di conseguenza, l'appello deve ritenersi conforme ai requisiti minimi imposti dall'art. 342 c.p.c. e, quindi, ammissibile.
2. - Passando al merito, deve ribadirsi che il proposto appello è affidato a cinque motivi.
2.1. - Con il primo motivo di appello, gli odierni appellanti impugnano il capo della sentenza di primo grado relativo alla declaratoria di inammissibilità, per novità, della domanda proposta ai sensi dell'art. 1669 c.c., deducendo la “falsa ed erronea applicazione dell'art. 1669 c.c. con riferimento alla garanzia dell'appaltatore per vizi della cosa e dell'art. 112 c.p.c., con riferimento alla violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato, e in ogni caso, con riferimento all'erronea interpretazione della domanda ai sensi dell'art. 1362 c.c.”.
Nello specifico, sostengono che il Giudice di prime cure avrebbe errato nel dichiarare inammissibile la domanda di garanzia dell'appaltatore ai sensi dell'art. 1669 c.c., ritenendo che la stessa non fosse stata proposta in seno all'atto introduttivo, bensì soltanto nella prima memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c.
Al contrario, gli appellanti rilevano che il Tribunale non ha considerato una serie di elementi, ricavabili dall'esame dell'atto introduttivo del giudizio, che avrebbero dovuto indurlo a pervenire a soluzione pagina 3 di 18 diversa, vale a dire a ritenere che la domanda ex art. 1669 c.c. era stata da essi ritualmente ed efficacemente proposta sin dall'atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado.
2.2. - Con il secondo motivo di appello, gli appellanti lamentano l'asserita “violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1495, 1667 e 1669 c.c. con riferimento alla responsabilità per vizi dell'impresa convenuta”.
In particolare, deducono che la sentenza appellata sarebbe erronea “nella parte in cui il Tribunale ha ritenuto che la venditrice , a prescindere dal fatto che nei suoi confronti fosse stata CP_4 specificamente spiegata la domanda di garanzia dell'appaltatore, non dovesse comunque rispondere dei vizi riscontrati negli immobili ai sensi dell'art. 1669 c.c.”.
2.3. - Con il terzo motivo di gravame, gli appellanti deducono, in primo luogo, che il Tribunale di
Ragusa abbia erroneamente ritenuto prescritta l'azione da essi proposta, laddove, per converso, una volta accertata la responsabilità di quale venditrice e costruttrice per tutti i vizi denunciati, CP_4 avrebbero dovuto trovare applicazione i termini di decadenza e di prescrizione previsti dall'art. 1669
c.c., in luogo di quelli stabiliti dall'art. 1495 c.c.
Con un'altra censura, si deduce, inoltre, che la sentenza impugnata sarebbe errata anche nella parte in cui ha ritenuto prescritta l'azione proposta ai sensi dell'art. 1495, basandosi sul presupposto che il relativo termine annuale di prescrizione non fosse stato efficacemente interrotto dal riconoscimento dei vizi e della mancanza di qualità degli immobili. Nella fattispecie, invece, sussisterebbero - secondo la ricostruzione degli appellanti - validi atti interruttivi della prescrizione dell'azione di garanzia per vizi, prevista dall'art. 1495 c.c., comma terzo, idonei a determinare l'inizio di un nuovo periodo di prescrizione, ai sensi dell'art. 2945 c.c., comma primo.
2.4. - Con il quarto motivo, gli appellanti hanno impugnato i capi della sentenza di primo grado contenuti tra pag. 10, secondo capoverso, e pag. 11, limitatamente alla parte in cui il primo Giudice ha rigettato la domanda di risarcimento dei danni alla salute per mancanza dei requisiti igienico-sanitari.
Secondo gli appellanti, il Tribunale non avrebbe considerato che il tardivo conseguimento delle certificazioni di agibilità che aveva consegnato nel corso del giudizio di primo grado, a CP_4 distanza di qualche anno dalla cessione, non faceva venir meno la sussistenza del grave pregiudizio causato dall'insalubrità delle abitazioni, come accertato nelle note prot. nn. 616 e 617 del 9.9.2014 dai medici ispettivi del Dipartimento di Prevenzione dell'A.S.P. di Ragusa. Sulla scorta di quanto dedotto, chiedono la riforma della sentenza impugnata con la condanna della società convenuta al risarcimento pagina 4 di 18 dei danni alla salute: “tali danni vanno quantificati, quanto a in € 10.000,00, Parte_6 quanto a e a in € 15.000,00 cadauno e quanto Parte_3 Parte_4
a in € 25.000,00 ovvero nella misura, maggiore o minore, ritenuta di Persona_1 giustizia. A tal fine reiterano in via istruttoria la richiesta di C.T.U. medico-legale, escludendo che nella condotta processuale sia ravvisabile una rinuncia implicita alla consulenza, come sostiene invece parte appellata. Ripropongono infine la domanda di risarcimento del danno non patrimoniale derivante dal pregiudizio al godimento della casa di abitazione, “per aver abitato in ambienti della casa interessati da estesi fenomeni di umidità e di muffa”, pregiudizio da quantificarsi in via equitativa nella misura di €
35.000,00 (€ 5.000,00 per ciascuna delle parti).
2.5. - Con il quinto ed ultimo motivo di appello, gli appellanti hanno impugnato infine il capo della sentenza di primo grado relativo al rigetto della domanda di rimborso delle spese sostenute per il procedimento di ATP e per il compenso del CT, nonché quella di condanna alle spese di lite in virtù del principio della soccombenza.
3. - Tanto premesso, va rilevato che il primo e il secondo motivo di appello, coinvolgendo le stesse tematiche ed essendo strettamente connessi tra loro, possono essere esaminati congiuntamente.
Essi si ritengono fondati, per quanto di ragione.
Conviene premettere che, nel dichiarare inammissibile la domanda proposta dagli attori ai sensi dell'art. 1669 c.c., il Giudice di primo grado ha osservato come, in sede di citazione, essi non avessero richiamato alcuna specifica previsione normativa, facendo esclusivo riferimento agli atti di vendita e permuta stipulati con la società convenuta, individuata esclusivamente nella sua qualità di parte venditrice. Il Tribunale ha inoltre evidenziato che non poteva assumere valore contrario il generico riferimento alla cattiva esecuzione dei lavori, contenuto esclusivamente nelle conclusioni, in quanto nella parte argomentativa dell'atto di citazione non si faceva alcun cenno al fatto che tali lavori erano stati eseguiti dalla convenuta. Né, trattandosi di un dato formale esterno al giudizio, poteva CP_6 rilevare il fatto che la causa era stata iscritta facendo riferimento, quale suo oggetto, alla responsabilità dell'appaltatore.
Da ciò ha tratto la conseguenza che dall'atto di citazione si evinceva come gli attori avessero evocato in giudizio la esclusivamente nella sua qualità di venditrice degli immobili affetti dai vizi CP_4
pagina 5 di 18 denunciati, chiedendone pertanto la condanna al risarcimento del danno sulla base del rapporto contrattuale derivante dalla vendita o permuta immobiliare conclusa tra le parti.
Il Tribunale ha quindi osservato che l'azione di garanzia per vizi e per mancanza di qualità era stata esercitata con atto di citazione notificato alla nel 2015, a distanza, dunque, di più di un Controparte_4 anno dal trasferimento della proprietà, intervenuto il 19.4.2011 per i coniugi e il Controparte_7
20.4.2011 per i coniugi e quindi in un momento in cui l'azione risultava già Controparte_8 prescritta, essendo inutilmente decorso il termine di prescrizione di un anno previsto dall'art. 1495, comma 3, c.c. (scaduto, rispettivamente, il 19 e il 20 aprile 2012).
Ciò premesso, il Collegio ritiene effettivamente sussistente il lamentato errore in merito alla qualificazione dell'originaria domanda (esclusivamente) come azione di responsabilità contrattuale del venditore perché non contenente alcun riferimento alla responsabilità dell'appaltatore.
Infatti, dall'esame del contenuto dell'atto di citazione, delle ragioni ivi svolte, del tenore letterale delle conclusioni rassegnate dagli attori in primo grado, nonché delle precisazioni successivamente formulate nella prima memoria depositata ai sensi dell'art. 183, comma 6, c.p.c., emerge in modo chiaro che gli stessi intendevano già con l'atto introduttivo esperire – in concorso con le azioni contrattuali rigettate dal Giudice di primo grado e cumulativamente proposte – anche un'azione di natura extracontrattuale, fondata sull'art. 1669 c.c. e finalizzata alla condanna della società convenuta al risarcimento dei danni conseguenti alle gravi infiltrazioni verificatesi negli immobili acquistati in data 19.04.2011 e
20.04.2011. Il Tribunale, opinando diversamente, ha, dunque, omesso di attribuire a tali elementi il corretto rilievo che essi rivestono nel contesto delle allegazioni effettuate dagli attori e della situazione complessivamente dedotta in giudizio dagli stessi, ritenendo erroneamente domanda nuova l'indicazione dell'azione ex art. 1669 c.c., come effettuata dagli attori nella memoria di cui all'art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c.
Di conseguenza, è pervenuto in modo erroneo a ritenere la domanda nuova e pertanto inammissibile.
In particolare, occorre evidenziare che, nell'atto di citazione di primo grado, veniva esposto quanto segue: “gli odierni attori sono proprietari di due villette ad uso abitativo site in Pozzallo, contrada
Boschi Pisani… Dopo il trasferimento nelle due abitazioni gli attori riscontravano diversi vizi, dovuti ad una esecuzione dei lavori non a regola d'arte, tanto da richiedere, nei mesi successivi all'acquisto,
pagina 6 di 18 numerosi interventi di sistemazione da parte delle maestranze della “ CP_4 [...]
Controparte_4
Nonostante le riparazioni eseguite dal personale della società venditrice, i difetti nelle due unità immobiliari permanevano ed anzi, con il passare del tempo, si manifestavano ulteriori problematiche dovute principalmente alla presenza di umidità…” (v. pag. 2).
Parimenti rilevante, ai fini del riconoscimento dell'effettivo esperimento dell'azione ex art. 1669 c.c., è anche il tipo di provvedimento richiesto nelle conclusioni dell'atto di citazione: gli attori – per quanto qui d'interesse – ivi chiedevano infatti di: “… ritenere e dichiarare che la convenuta “
[...]
è responsabile di tutti vizi e di tutti i difetti costruttivi, dovuti dalla Controparte_4 esecuzione dei lavori non a regola d'arte, riscontrati negli immobili di proprietà degli attori… per
l'effetto condannare la convenuta “ in persona del Controparte_4 legale rappresentante p.t., a corrispondere gli importi di €.23.135,00 in favore dei coniugi Pt_7
e di €.22.935,00 in favore dei coniugi quali costi degli interventi
[...] Parte_8 necessari ad eliminare i vizi ed i difetti costruttivi riscontrati…” (v. pag. 13).
In questo contesto, assumono altresì significativo rilievo le precisazioni contenute nella prima memoria ai sensi dell'art. 183, comma 6, c.p.c., ove gli attori - in linea con la finalità tipica di tale memoria – precisavano che la loro domanda si fondava, tra l'altro, appunto, sull'art. 1669 c.c., facendo espresso richiamo a tale disposizione anche al fine di difendersi dalle eccezioni di decadenza e prescrizione sollevate nella comparsa di risposta dalla controparte.
Ebbene, osserva il Collegio che, “nell'esercizio del potere di interpretazione e qualificazione della domanda, il giudice del merito, che non è in ciò condizionato dalla formula adottata dalla parte, ha il potere, ma anche il dovere, di accertare e valutare il contenuto sostanziale della pretesa, quale risulta desumibile non solo dal tenore letterale degli atti, ma anche dalla natura delle vicende dedotte e rappresentate dalla parte istante e dalle eventuali precisazioni formulate nel corso del giudizio, nonché di tener conto del provvedimento richiesto in concreto, con il solo limite impostogli dal rispetto del principio della corrispondenza della pronuncia alla richiesta e dalla esigenza di non sostituire d'ufficio una diversa azione a quella formalmente proposta” (Cass. 6226/2014; Cass. n. 2908/2001).
Invero, “in questa attività interpretativa il giudice, non condizionato dalle formali parole utilizzate dalla parte, deve tener conto della situazione dedotta in causa e della volontà effettiva - deducibile anche per implicito dalle eventuali precisazioni fornite nel corso del giudizio - nonché delle finalità
pagina 7 di 18 che la parte intende perseguire. E poiché per fondamentale principio logico la volontà è inscritta in ogni parte dell'atto, e per interpretare la domanda giudiziale si applicano gli artt. 1362, secondo comma, e 1363 cod. civ., dapprima deve esser valutato l'atto in ogni sua parte per ricostruire la volontà che è alla base di esso, e poi devono esser valutati la domanda nel suo complesso ed il comportamento della parte” (Cass. 8140/2004).
Nel caso di specie, la situazione dedotta in causa, quale desumibile dalle circostanze sopra richiamate, rende evidente che, sin dall'iniziale atto di citazione, gli attori avevano espressamente denunciato gli asseriti gravi difetti di costruzione riscontrati negli immobili acquistati dalla società che CP_4 avevano provocato - nella loro prospettazione - gravi problematiche di infiltrazione e fenomeni di umidità di risalita, per i quali, proprio in ragione della ritenuta gravità degli stessi, costoro deducevano altresì che ne sarebbero derivati anche danni non patrimoniali connessi alla lesione di diritti assoluti, quali il diritto alla salute e alla vivibilità dell'ambiente domestico, chiedendone la condanna della società convenuta al risarcimento.
D'altra parte, è fermo in giurisprudenza che l'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, contemplata dall'art. 1669 c.c., può essere esperita tanto dal committente nei confronti dell'appaltatore quanto (come accaduto nella specie) dall'acquirente nei riguardi del venditore – costruttore. Invero, “la denuncia di gravi difetti di costruzione, oltre che dal committente e suoi aventi causa, può essere fatta anche dagli acquirenti dell'immobile, in base al principio che le disposizioni di cui all'art. 1669 cod. civ. mirano a disciplinare le conseguenze dannose di quei difetti che incidono profondamente sugli elementi essenziali dell'opera e che influiscono sulla durata e solidità della stessa, compromettendone la conservazione e configurano, quindi, una responsabilità extracontrattuale, sancita per ragioni e finalità di interesse generale, con la conseguenza che la relativa azione, nonostante la collocazione della norma tra quelle in materia di appalto, è data non solo al committente
e suoi aventi causa nei confronti dell'appaltatore, ma anche all'acquirente nei confronti del costruttore venditore” (Cass. n. 14626/2002; Cass. n. 4622/2002).
In altri termini, “la responsabilità del venditore, in ordine alla conseguenze dannose dei gravi difetti di costruzione incidenti profondamente sugli elementi essenziali dell'opera e che influiscono sulla durata
e solidità della stessa, compromettendone la conservazione, è configurabile sia quando questi abbia costruito l'immobile e lo abbia poi alienato all'acquirente, sia quando il medesimo venditore abbia
pagina 8 di 18 incaricato un terzo appaltatore della costruzione del bene prima della sua vendita” (Cass. n.
18891/2017; v., nello stesso senso, da ultimo, Cass. n. 20877/2020).
Ne consegue, come argomentato dalla Corte di Cassazione in una fattispecie assimilabile a quella oggetto del presente giudizio (Cass. n. 37545/2022), che il Tribunale avrebbe dovuto procedere alla qualificazione della domanda con riferimento ai contratti di vendita e permuta ritualmente e tempestivamente prodotti da parte degli attori già all'atto della loro prima costituzione in giudizio, provvedendo alla loro interpretazione.
Tale operazione, del tutto omessa nella specie dal primo Giudice, avrebbe invero consentito di verificare l'effettiva sussistenza della qualità di venditore-costruttore in capo alla società convenuta
(qualità implicitamente dedotta dagli attori nel momento in cui chiedevano il risarcimento dei danni derivanti dall'esecuzione non a regola d'arte dei lavori di costruzione degli immobili dalla stessa acquistati) e comunque neppure contestata dalla medesima convenuta.
Tale circostanza risulta infatti comprovata dai due rogiti, prodotti in atti già in allegato all'atto introduttivo del giudizio di primo grado, sui quali si fondano le domande attoree. In particolare, nell'atto di permuta del 19/04/2011 stipulato con i coniugi e (doc. Parte_1 Parte_2
2.1), si legge testualmente che “quanto ceduto è pervenuto… alla società “TUTTOCASA di NN
LO e C. s.a.s.” per aver edificato su terreno acquistato con atto a rogito Notaio di Persona_2
Scicli in data 28 novembre 2007…” (pag. 4). Allo stesso modo, nell'atto di vendita stipulato con la società venditrice dai coniugi e in data 20/04/2011 (doc. 2.2), Parte_5 Parte_6 all'art. 2, si legge così: “quanto ceduto è pervenuto all'odierna parte venditrice per aver edificato su terreno acquistato con atto a rogito Notaio di Scicli in data 28 novembre 2007…” Persona_2
(pag. 3).
Naturalmente, deve trattarsi di “gravi difetti”, ravvisabili - secondo l'indirizzo consolidato della giurisprudenza di legittimità - “in qualsiasi alterazione dell'opera, conseguente alla sua inadeguata realizzazione, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa e non determinandone pertanto la rovina od il pericolo di rovina, si traducano, tuttavia, in vizi funzionali di quegli elementi accessori o secondari che dell'opera stessa consentono l'impiego duraturo cui è destinata e tali, quindi, da incidere negativamente ed in considerevole misura sul godimento della stessa (Cass. n. 10893 del 2013). I gravi difetti dell'edificio idonei a configurare una responsabilità del costruttore nei confronti del committente o dell'acquirente, ai sensi dell'art. 1669 c.c., sono, in effetti, configurabili, al di fuori
pagina 9 di 18 dell'ipotesi di rovina o di evidente pericolo di rovina, anche nei vizi che, senza influire sulla stabilità dell'opera, pregiudichino e menomino in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o
l'abitabilità della medesima: tra i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 c.c., sono, quindi, compresi non solo le deficienze costruttive vere e proprie, quelle cioè che si risolvono nella realizzazione dell'opera con materiali inidonei e/o non a regola d'arte, ma anche
i vizi che riguardano elementi secondari ed accessori che ne consentono l'impiego duraturo cui è destinata (come l'impermeabilizzazione, i rivestimenti, gli infissi, la pavimentazione, gli impianti, le condutture di adduzione idrica, ecc.) purché tali da compromettere la funzionalità dell'opera stessa e che, senza richiedere lavori di manutenzione straordinaria, possono essere eliminati solo con gli interventi di manutenzione ordinaria e cioè con opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici oppure con opere che integrano o mantengono in efficienza gli impianti tecnologici installati” (Cass. 20877/2020; Cass. n. 8140/2004).
Nel caso in esame, il Giudice di primo grado ha tuttavia omesso di considerare che gli attori avevano lamentato la presenza, negli immobili acquistati dalla società convenuta, di vizi costruttivi che provocavano infiltrazioni - dichiaratamente - di tale gravità da comprometterne il normale godimento e che, di conseguenza, avevano chiesto il risarcimento dalla venditrice anche dei danni ulteriori che ne erano derivati, inclusi quelli alla salute di alcuni di essi, affetti da patologie respiratorie asseritamente riconducibili alle condizioni di insalubrità dell'abitazione in cui dimoravano, e quelli per la “lesione del diritto al sereno e pacifico godimento della propria abitazione” (v. pag. 6 dell'atto di citazione, ove si afferma: “come anticipato nella superiore narrativa, all'interno delle villette degli attori si sono manifestati fenomeni di comparsa di umidità che hanno causato degrado alle pareti ed ai soffitti ed insorgenza di muffe: tali elementi sono stati riscontrati dal C.T.U. Ing. e, in misura più Per_3 netta, si colgono dalle rappresentazioni fotografiche degli interni delle due abitazioni (all. n.5).
L'eccesso di umidità riscontrato negli immobili in parola, chiaramente dovuto alla mancanza di un idoneo sistema di isolamento dall'umidità di risalita (così relazione di C.T.U. a pag.8), ha reso le abitazioni – e, in special misura, le camere da letto – luoghi assolutamente insalubri, facendo insorgere malesseri e disagi negli attori e nei familiari conviventi che vi risiedono…”).
Non può pertanto dubitarsi, ad avviso di questa Corte, che, limitatamente ai suddetti danni da infiltrazioni (v. punto 2.6, pagg. 7 e ss., della relazione di ATP dell'ing. ), gli Persona_4 appellanti abbiano già con l'atto di citazione di primo grado effettivamente esperito l'azione di pagina 10 di 18 responsabilità extracontrattuale ai sensi dell'art. 1669 c.c. - in aggiunta a quelle contrattuali rigettate dal
Tribunale perché ritenute prescritte ai sensi dell'art. 1495, comma 3, c.c. - nei confronti della società
“Tuttocasa di NN LO e C. S.a.s.”. A tal fine, è irrilevante che non abbiano fatto alcun espresso riferimento alla qualifica di costruttrice della venditrice, né abbiano richiamato specificamente alcuna norma (né all'art. 1495 c.c. né agli artt. 1667 e 1669 c.c.).
In relazione a tale domanda, il primo giudice non avrebbe pertanto potuto dichiararla inammissibile, ritenendola nuova perché proposta per la prima volta nella memoria ex art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c., ma avrebbe dovuto esaminarla e deciderla nel merito, trattandosi di domanda ritualmente proposta già con l'atto introduttivo del giudizio.
4. - Va ora esaminato il terzo motivo di appello.
4.1. - Il motivo è fondato nella sua prima parte, mentre risulta infondato nella seconda e, pertanto, deve essere rigettato limitatamente a quest'ultima parte.
4.2. - Il motivo è fondato nella parte in cui gli appellanti si dolgono del fatto che il primo Giudice abbia rigettato la domanda di risarcimento dei danni arrecati agli immobili a causa dei gravi difetti costruttivi, ritenendo l'azione prescritta, senza considerare che, una volta assodato che la società convenuta ha assunto la doppia veste di venditore-appaltatore, trovano applicazione i termini di decadenza e di prescrizione previsti dall'art. 1669 c.c., non quelli dell'art. 1495 c.c. (i quali possono, eventualmente, trovare applicazione in via subordinata, in relazione alla domanda proposta - e coltivata anche in sede di appello — ai sensi dell'art. 1495 c.c.).
Sul punto gli appellanti deducono che i vizi si siano manifestati soltanto successivamente al trasferimento della proprietà, ma che essi non avessero acquisito piena consapevolezza della loro effettiva sussistenza ed entità, nonché della relativa responsabilità in capo alla società costruttrice e venditrice, se non a seguito del deposito della relazione di consulenza, a firma del nominato CT ing.
, depositata nel procedimento di A.T.P.: com'è noto, proseguono gli appellanti, “i Persona_4 termini per far valere la garanzia nei confronti del venditore-costruttore decorrono dalla piena consapevolezza della sussistenza di veri e propri vizi, delle relative cause e del responsabile degli stessi”.
La predetta censura è fondata.
pagina 11 di 18 Ritiene il Collegio che la scoperta dei gravi difetti costruttivi - consistenti nei fenomeni di risalita di umidità diffusi negli ambienti del piano terra dei due immobili acquistati dalla società convenuta - debba coincidere, come correttamente osservato dagli appellanti, con il deposito della relazione del
CT ing. avvenuta in data 07/04/2014 nell'ambito del procedimento di Persona_4 accertamento tecnico preventivo promosso anteriormente all'instaurazione del presente giudizio. Solo a partire da tale momento gli odierni appellanti hanno acquisito una conoscenza oggettiva e completa della sussistenza e della gravità dei difetti relativi alle infiltrazioni e ai fenomeni di umidità di risalita.
Pertanto, da tale data decorre il termine per la denuncia dei gravi difetti ai sensi dell'art. 1669 c.c., sicché l'azione esperita con l'atto di citazione notificato in data 4 marzo 2015 deve ritenersi senz'altro tempestiva. La notifica dell'atto introduttivo del giudizio di primo grado ha, infatti, impedito la decadenza dall'azione e, conseguentemente, anche la prescrizione del diritto al risarcimento dei danni azionato.
Non può invece attribuirsi valore sufficiente, ai fini dell'individuazione del dies a quo, a meri sospetti circa le cause dei fenomeni di umidità, né pertanto alle perizie stragiudiziali commissionate dagli appellanti al proprio tecnico di fiducia, geometra (v. docc. nn.

2.3 e 2.4). Persona_5
Quest'ultimo si era limitato ad eseguire un sondaggio circoscritto a un punto della pavimentazione del vano soggiorno al piano terra di uno solo dei due immobili (proprietà ), risultando Parte_7 quindi tale accertamento inidoneo a fondare una piena consapevolezza delle cause e dell'effettiva portata dei difetti costruttivi, estesi, in realtà a più ambienti del piano terra di entrambi gli immobili.
E' dunque condivisibile il rilievo degli appellanti in base al quale, secondo consolidata giurisprudenza di legittimità, “il dies a quo per il computo dei termini previsti dall'art. 1669 c.c. va individuato a partire dal momento in cui l'attore acquisisce la conoscenza sicura dei difetti e tale consapevolezza non può ritenersi raggiunta sino a quando non si sia manifestata la gravità dei difetti medesimi e non si sia acquisita, in ragione degli effettuati accertamenti tecnici, la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle sue cause, non potendosi onerare il danneggiato della proposizione di azioni generiche a carattere esplorativo”, e “non essendo sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti;
tale conoscenza deve ritenersi, di regola, acquisita, in assenza di anteriori ed esaustivi elementi, solo all'atto dell'acquisizione di relazioni peritali effettuate” (Cass. n. 2024/23233; Cass. 24230/2018; Cass. n. 10048/2018; Cass. n. 2460/2008;
Cass. n. 1463/2008; Cass. n. 567/2005).
pagina 12 di 18 Alla luce di quanto sopra, nel caso di specie deve ritenersi che gli attori originari abbiano conseguito solo una conoscenza imperfetta dei gravi difetti costruttivi a seguito delle indagini affidate a loro tecnico di fiducia, geometra Soltanto all'esito degli ulteriori accertamenti disposti Persona_5 dal Tribunale in sede di ATP, eseguiti nel pieno contraddittorio tra le parti, è stato possibile accertare in modo compiuto la gravità dei vizi e stabilirne le cause. Peraltro, la stessa esistenza del nesso causale con l'attività costruttiva della società convenuta continua a essere oggetto di contestazione da parte delle odierne appellate, tanto da rendersi necessario - come si preciserà - un supplemento istruttorio ai fini della decisione sul merito.
In definitiva, il termine annuale per la denuncia dei gravi difetti, previsto dall'art. 1669 c.c. a pena di decadenza dall'azione di responsabilità extracontrattuale nei confronti della società costruttrice- venditrice, decorre, nel caso di specie, dalla data in cui gli acquirenti hanno conseguito una sicura e oggettiva conoscenza dei vizi e delle loro cause, ovvero dal deposito della consulenza tecnica espletata in sede di ATP, la quale ha, tra l'altro, individuato sia le cause dei difetti, sia i rimedi, consistenti nella realizzazione di un vespaio di aerazione. Prima di tale momento, gli appellanti non disponevano di un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale, tale da consentire una denuncia consapevole degli stessi.
4.3. - Nella seconda parte, il motivo è invece infondato.
4.3.1. - Va osservato che, nell'atto di citazione di primo grado - con domanda coltivata anche in questa sede - gli attori originari – odierni appellanti - hanno evidenziato che, nella relazione di C.T.U., l'ing.
aveva rilevato la sussistenza di una serie di vizi, tra cui – oltre ai “fenomeni di risalita e di Per_4 condensa in corrispondenza delle camere da letto delle due unità immobiliari” di cui si è già trattato, anche i seguenti ulteriori vizi: “la mancanza di rifiniture in corrispondenza del pozzetto di ispezione dell'impianto fognario del vano di alloggiamento del gas metano;
l'anomalo logoramento delle guarnizioni utilizzate nel montaggio degli infissi e la presenza di macchie;
la diversa tonalità di colorazione nella finitura del prospetto principale tra il piano terra e primo;
alcune micro lesioni sul tamponamento del locale sottotetto, in corrispondenza del terrazzo, e sul tramezzo della lavanderia”.
In ordine a questi ultimi difetti, gli attori originari, odierni appellanti, pur chiedendo la condanna della società convenuta al risarcimento dei relativi danni, non hanno mai dedotto - né espressamente né attraverso la deduzione di circostanze significative in tal senso – che tali difetti avessero le pagina 13 di 18 caratteristiche idonee ai fini della configurabilità dei vizi previsti dall'art. 1669 c.c., nel senso inteso dalla giurisprudenza sopra richiamata.
Inoltre, essi hanno lamentato che, al momento della stipula dei rogiti di acquisto dei due immobili, la società venditrice abbia loro consegnato una certificazione energetica attestante la classe di tipo “B”; tuttavia, le verifiche successivamente effettuate da un loro tecnico di fiducia, ing. , in data Persona_6
7/10/2013 (v. doc. 2.6, fascicolo di parte degli appellanti), hanno evidenziato una classe energetica di tipo “D”, circostanza confermata anche dalla relazione tecnica del CT ing. (v. Persona_4 punto 2.7, pagg. 10 e ss.).
In relazione a tali circostanze, correttamente il Tribunale ha ritenuto applicabile la disciplina della decadenza e prescrizione prevista dall'art. 1495 c.c., non potendo, per esse, trovare applicazione la più favorevole disciplina dettata dall'art. 1669 c.c.
4.3.2. - Ciò posto, con la seconda censura formulata nel motivo in esame, gli appellanti contestano l'esito cui è pervenuto il Tribunale là dove ha ritenuto l'azione risarcitoria prescritta ai sensi dell'art. 1495, comma 3, c.c.
Ritiene il Collegio che tale censura non sia fondata. Si rileva infatti che il primo Giudice ha correttamente ritenuto prescritta l'azione, volta a ottenere la condanna della società convenuta al pagamento, a titolo di risarcimento dei danni, delle somme corrispondenti al costo dei lavori necessari all'eliminazione dei vizi o mancanza di qualità, così come riscontrati e quantificati, per ciascun immobile, da parte del CT ing. . Per_4
Secondo gli appellanti, le eccezioni di decadenza e prescrizione sollevate dalla convenuta avrebbero dovuto essere rigettate perché infondate, per avere la società riconosciuto l'esistenza dei vizi CP_4 lamentati (artt. 2944 e 2966 c.c.).
Essi hanno dedotto, in subordine, che l'applicazione dell'art. 1495 c.c. effettuata dal Tribunale sarebbe errata, nella parte in cui si assume che il termine annuale di prescrizione dell'azione debba farsi decorrere dalla consegna, ossia a prescindere dalla scoperta o meno del vizio. È stato, infatti, - proseguono gli appellanti - documentalmente accertato e dimostrato nel corso dell'istruttoria che il termine di prescrizione si fosse comunque interrotto.
In particolare, riproponendo le medesime difese già svolte in primo grado, deducono quanto segue: “nel dicembre 2011 – abbondantemente entro l'anno dalla consegna - la problematica della presenza di
pagina 14 di 18 umidità è stata portata a conoscenza di , socio accomandatario della convenuta, che CP_4 riconoscendone la sussistenza aveva incaricato alcuni operai propri dipendenti di eseguire interventi apparentemente migliorativi (aperture in alcuni dei vani), rivelatisi del tutto velleitari a distanza di qualche tempo (cfr. testimonianza Geom. - udienza del 06.03.2019), ha Testimone_1 confermato che in epoca prossima al dicembre 2011, presso le abitazioni di proprietà dei coniugi
e , si era tenuto un incontro cui partecipavano gli Controparte_8 Controparte_7 attori, lo stesso teste, in qualità di tecnico di fiducia, ed il sig. , socio CP_4 accomandatario della convenuta, oltre ad un operaio dipendente della stessa società.
In data 24.11.2012 – entro l'anno dalla denuncia del dicembre 2011 – aveva luogo, presso le abitazioni degli attori, un incontro con il Direttore dei lavori della società convenuta, l'Ing.
[...]
che prendeva visione dei vizi e delle difformità lamentate da questi ultimi (cfr. CP_9 testimonianza Geom. , udienza dell'11.4.2018). Persona_5
A riprova della veridicità, alcune settimane dopo il sopralluogo tenutosi faceva seguito la nota email del 06.02.2013 del Direttore dei lavori, l'Ing. che riconosceva la sussistenza Controparte_9 dei vizi denunciati e si impegnava ad eliminarli.
In data 31.10.2013 – a meno di un anno dal sopralluogo tenuto il 24.11.2012 in cui venivano denunciata la sussistenza dei difetti e dalla ricezione della citata comunicazione del 06.02.2013 – gli attori depositavano ricorso per A.T.P.: la relazione di C.T.U. veniva successivamente depositata in data 07.04.2014 e l'atto introduttivo del giudizio veniva tempestivamente notificato il 04.03.2015”.
A loro volta, le odierne appellate, così come già la convenuta in primo grado, contestano le circostanze allegate dagli appellanti. Esse rilevano che gli unici interventi effettuati dalla nelle Controparte_4 abitazioni vendute agli odierni appellanti, sono stati eseguiti esclusivamente per soddisfare autonome e ulteriori esigenze degli acquirenti, e non, come sostenuto dagli stessi, per ovviare ai presunti vizi o difetti delle costruzioni. Negano inoltre qualsiasi accettazione o riconoscimento dei suddetti vizi da parte della venditrice.
Ebbene, va osservato che, contrariamente a quanto sostenuto dagli appellanti, l'esito della prova testimoniale espletata in primo grado è alquanto generico e, pertanto, inidoneo a fornire elementi utili alla dimostrazione della ricostruzione in fatto da essi sostenuta. In ogni caso, anche laddove le circostanze dedotte dagli appellanti fossero state effettivamente accertate in sede istruttoria, ciò non sarebbe comunque sufficiente a giustificare il chiesto ribaltamento della decisione di primo grado.
pagina 15 di 18 Va infatti rammentato che, secondo consolidato indirizzo della giurisprudenza di legittimità, “il riconoscimento del diritto da parte di colui contro il quale il diritto stesso può essere fatto valere, impedisce la decadenza (art. 2966 c.c.) ed interrompe, purché intervenga prima del compimento del relativo termine, la prescrizione (art. 2966 c.c.)”. Nella medesima pronuncia (Cass. n. 5434/1996), la
Suprema Corte ha altresì chiarito che “tali regole sono di generale applicazione e valgono, pertanto, anche per i termini di decadenza e prescrizione cui l'art. 1495 c.c. subordina l'esperibilità dell'azione diretta a far valere il diritto del compratore alla garanzia per i vizi della "res vendita", con la precisazione, però, che il termine di decadenza del diritto alla garanzia (denunzia dei vizi entro otto giorni dalla scoperta) non rileva ("la denunzia non è necessaria") se il venditore ha riconosciuto
l'esistenza del vizio o l'ha occultato (comma 2 dell'art. 1495), e che il compratore che sia convenuto per l'esecuzione del contratto, può "sempre", e quindi anche dopo il decorso del termine di prescrizione (di un anno dalla consegna della cosa venduta), far valere la garanzia, purché il vizio sia stato denunziato entro otto giorni dalla scoperta e prima del decorso dell'anno dalla consegna (comma
3 dell'art. 1495)”.
A tali principi si è correttamente uniformato il Giudice di primo grado, nel ritenere fondata l'eccezione di prescrizione sollevata dalla convenuta in ordine all'azione esercitata dagli acquirenti per far valere la garanzia per vizi e mancanza di qualità, sulla base dei seguenti presupposti:
• nel caso in esame, la consegna degli immobili è avvenuta prima della stipula del contratto, sicché il dies a quo della prescrizione coincide con la data di stipulazione, momento in cui sorge il diritto alla garanzia;

• il termine annuale di prescrizione di cui all'art. 1495, comma 3, c.c. si applica sia alle azioni per vizi che a quelle per mancanza di qualità;
• l'azione si prescrive, in ogni caso, nel termine di un anno dalla consegna del bene compravenduto, e ciò indipendentemente dalla scoperta del vizio (cfr. Cass. n. 3926/2023).
• di conseguenza, il termine annuale di prescrizione ha iniziato a decorrere dalla data del trasferimento della proprietà (avvenuto il 19.4.2011 per i coniugi e il 20.4.2011 Controparte_7 per i coniugi ed è spirato, rispettivamente, il 19 e il 20 aprile 2012, senza Controparte_8 che siano stati dedotti atti interruttivi, neppure con l'atto di appello.
pagina 16 di 18 Né rileva in senso contrario l'asserito incontro con un tecnico inviato dalla società costruttrice e venditrice in data 24.11.2012, né il presunto impegno da lui assunto di provvedere alla eliminazione dei vizi e delle difformità, tramite una successiva comunicazione email (06.02.2013), trattandosi di circostanze espressamente contestate dalle appellate e non adeguatamente dimostrate.
Tali circostanze, oltretutto, sarebbero, semmai, avvenute in un momento successivo al compimento della prescrizione, in guisa da risultare, comunque, irrilevanti.
A tali considerazioni, deve aggiungersi che, nel caso concreto, si è in presenza di vizi apparenti, ossia conoscibili con l'uso della normale diligenza, da parte degli acquirenti che, già da alcuni mesi, avevano disponibilità degli immobili. Quanto alla lamentata difformità di classe energetica, è pacifico che gli acquirenti ne fossero consapevoli almeno a partire dalla data della perizia dell'ing. Persona_6
(7.10.2013).
In definitiva, il Giudice di primo grado, così ragionando, ha correttamente concluso per l'intervenuta prescrizione dell'azione di garanzia ex art. 1495 c.c., in quanto:
- l'eventuale riconoscimento (comunque non dimostrato) risulta, a tutto voler concedere, successivo al decorso del termine annuale intervenuto dopo il compimento del termine annuale;

- in ogni caso, secondo Cass. n. 5434/1996, perché il riconoscimento sia idoneo a interrompere la prescrizione, è necessario che abbia ad oggetto non tanto, o non solo, l'esistenza dei vizi denunziati, quanto il diritto del compratore a far valere in giudizio la relativa garanzia.
Deve infine ritenersi irrilevante, ai fini in esame, l'incontro indicato dagli appellanti come avvenuto in epoca prossima al dicembre 2011, in quanto – come essi stessi riferiscono – relativo esclusivamente alla denuncia, in quella sede, della sola problematica relativa alla presenza di umidità. Tale circostanza, integrando i gravi difetti costruttivi ai sensi dell'art. 1669 c.c., soggiace a una diversa disciplina, in base alla quale – come già accertato - l'azione risarcitoria non risulta prescritta.
4.4. - Il terzo motivo, nella sua ultima parte, deve ritenersi infondato e, pertanto, va rigettato sul punto.
Nella prima parte, una volta accertata l'infondatezza delle eccezioni di decadenza e prescrizione relative all'azione ex art. 1669 c.c., avente ad oggetto i gravi difetti consistenti nella presenza di umidità negli immobili acquistati dalla società costruttrice, il motivo richiede tuttavia un supplemento istruttorio, al fine di riconvocare a chiarimenti il CT nominato in sede di ATP, per rispondere ai rilievi critici pagina 17 di 18 sollevati dalle società appellate a pag. 23 della comparsa di risposta. Per tale ragione, la causa va rimessa in istruttoria con separata ordinanza.
L'esame delle ulteriori censure e la regolamentazione delle spese processuali sono riservati alla sentenza definitiva.


P.Q.M.


La Corte, non definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 1542/2023 R.G.,
accoglie, nei termini di cui in motivazione, il primo e il secondo motivo dell'appello proposto dai coniugi e , in proprio e nella qualità di esercenti la responsabilità Parte_1 Parte_2 genitoriale sulla figlia minore , nonché da , Persona_1 Parte_3 Parte_4
e avverso la sentenza n. 1433/2023 del Tribunale di Ragusa, resa Parte_5 Parte_6 in data 10 ottobre 2023 nel procedimento iscritto al n. 914/2015 R.G.;
per l'effetto, annulla la declaratoria di inammissibilità della domanda di responsabilità ex art. 1669 c.c.
e, relativamente a tale azione, rigetta le eccezioni di decadenza e prescrizione;

rigetta la censura contenuta nell'ultima parte del terzo motivo dell'appello, come specificato in motivazione.
Rimette la causa in istruttoria con separata ordinanza e rinvia alla sentenza definitiva l'esame delle ulteriori censure nonché la regolamentazione delle spese processuali.
Così deciso in Catania il 19 giugno 2025, nella camera di consiglio della Seconda sezione civile della
Corte.
IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE
dott.ssa Claudia Cottini dott. Nicolò Crascì

DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
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