REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Lecce
Seconda Sezione civile
Nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. Antonio Francesco Esposito - Presidente
Dott. ssa Consiglia Invitto - Consigliere rel.
Dott. Giovanni Surdo - Consigliere
Ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al N. 802 del Ruolo Generale delle cause dell'anno 2023 promossa da
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), (C.F. ), C.F._2 Parte_3 C.F._3 Parte_4
(C.F. , in proprio e nella qualità di eredi legittimi del sig. , tutti C.F._4 Persona_1 rappresentati e difesi dall'Avv. Mauro Finocchito, giusta mandato allegato alla comparsa di costituzione e risposta in primo grado, ed elettivamente domiciliati presso il suo studio legale in Otranto, Via
Guglielmotto d'Otranto, n. 5
appellanti
e
(C.F. ), rappresentato e difeso dall' Avv. Vito Controparte_1 C.F._5
Asciano, mandato in atti, ed elettivamente domiciliato presso lo studio legale dell'Avv. Rodolfo Petrucci in Lecce, Via Augusto Imperatore, n. 16
1 appellato
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CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note di precisazione delle conclusioni depositate nei termini assegnati e da note scritte depositate in sostituzione dell'udienza del 11.03.2025 ex art. 127 ter cpc
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MOTIVAZIONE

1. Con sentenza n. 2321/2023, pubblicata in data 07.08.2023, il Tribunale di Lecce, accogliendo la domanda di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. del contratto preliminare proposta da CP_1
nei confronti di , disponeva il trasferimento di proprietà, in favore dell'attore,
[...] Persona_1 dell'immobile per civile abitazione e della sua sottostante pertinenza deposito, sito in Otranto, alla Via
Borgo Corpo Santo snc, censito al Catasto Fabbricati del Comune di Otranto al fgl. 41, p. lla 804 (già
558), sub. 5, Cat. A/3, classe 3˚, vani 3,5 e fgl. 41, p. lla 804, sub. 7, Cat. F/3; per l'effetto, ordinava al
Conservatore dei Registri Immobiliari di Lecce di provvedere alla trascrizione della sentenza, con esonero di ogni responsabilità.
Ed invero.
Con atto di citazione del 30.08.2014, conveniva in giudizio, innanzi il Tribunale di Controparte_1
Lecce, al fine di accertare l'inadempimento di quest'ultimo al contratto preliminare stipulato Persona_1 tra gli stessi con emissione di sentenza ex art. 2932 c.c. produttiva degli effetti del contratto non concluso.
L'attore chiedeva altresì la condanna del convenuto al risarcimento del danno, oppure, previo accertamento dell'inadempimento, la condanna del medesimo alla restituzione del prezzo e del doppio della caparra, nonché al risarcimento del danno.
A sostegno delle proprie pretese, l'attore esponeva di aver sottoscritto, in data 10.01.1998, un contratto preliminare avente ad oggetto la compravendita, ad un prezzo di vendita in allora £ 80.000.000, di un immobile, in corso di costruzione, destinato a civile abitazione con sottostante deposito alla Via Borgo
Corpo Santo s.n.c. in Otranto, piano terra e seminterrato. L'attore esponeva di aver versato, al momento della sottoscrizione, la somma complessiva di £ 15.000.000 a titolo di caparra confirmatoria a mezzo n.
2 assegni bancari dell'importo di £ 7.500.000 cadauno e successivi ulteriori acconti fino al saldo dell'intero prezzo pattuito ma che, nonostante ciò, la stipulazione del rogito era stata protratta con varie scuse dal convenuto venditore.
Lo aggiungeva di aver scoperto che il venditore, in data 18.02.1998, aveva subito da parte dei CP_1
2 Per_ suoi creditori un sequestro conservativo per un'esposizione debitoria rilevante;
che il , in data
19.12.1998, veniva ammesso al concordato preventivo e, infine, che il 15.02.2002 era stato dichiarato il Per_ fallimento del . A fronte di ciò, l'attore aveva manifestato al venditore la volontà di insinuarsi nel fallimento, ma quest'ultimo lo fermava, sostenendo che il suo inserimento avrebbe aggravato la situazione e impedito la sua veloce chiusura della vendita. In aggiunta, l'attore deduceva di essere stato immesso nel possesso dell'immobile oggetto di causa nel 2003 (fino al 2012) da parte del venditore, nonché di aver provveduto a rendere, a sue spese, l'immobile abitabile per il periodo estivo, così soddisfacendo la propria esigenza di avere una casa per le vacanze a Otranto, esigenza per la quale aveva sottoscritto il preliminare. Precisava, ancora, che a settembre del 2011, previa verifica a mezzo di visura alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Lecce, aveva provveduto a consegnare le chiavi al venditore, così come richiesto dallo stesso, con la giustificazione che queste, stante l'imminente chiusura del fallimento, dovessero essere consegnate al curatore. Da ultimo, esponeva che, di fronte alla CP_1 richiesta del maggio 2013 di procedere al rogito, il venditore aveva affermato che il rogito era possibile per essere intervenuta la chiusura della procedura di fallimento ma aveva opposto che il prezzo di vendita doveva essere integrato con almeno altri € 40.000,00 pari a quanto già pagato a titolo di prezzo.
Con comparsa di costituzione e risposta del 25.02.2015, si costituiva in giudizio , il quale, in Persona_1 via preliminare, eccepiva l'intervenuta prescrizione dei diritti vantati dall'attore. Nel merito, deduceva l'inadempimento dell'attore all'obbligazione di pagamento, scaturita dal contratto preliminare, non essendovi prova dell'avvenuta corresponsione del prezzo e non costituendo le matrici degli assegni prodotte in giudizio prova né della consegna dei titoli né del loro buon fine. In subordine, il convenuto chiedeva la rescissione del contratto preliminare per lesione ultra dimidium. Da ultimo, chiedeva la compensazione delle somme eventualmente risultate dovute dal medesimo con il credito maturato per l'occupazione pluriennale dell'immobile da parte dell'attore, nonché la condanna di quest'ultimo per responsabilità aggravata, anche per l'avvenuta trascrizione della domanda.

1.2.Con sentenza non definitiva n. 3666 del 06.10.2017, veniva rigettata l'eccezione di prescrizione delle pretese attoree proposta dal convenuto.
All'udienza del 25.05.2018 il giudizio veniva interrotto per l'intervenuto decesso di . Persona_1
Riassunto il giudizio da parte dell'attore, con comparsa del 15.11.2018, si costituivano in giudizio gli eredi del Petio, riportandosi alle difese del loro dante causa, e in più disconoscendo la firma presuntivamente appartenente al loro dante causa in calce al contratto preliminare con data apparente 10.01.1998 ed alle ricevute di pagamento con data apparente 14.04.1998.
La causa veniva istruita a mezzo di prova documentale, consulenza tecnica, interrogatorio formale e prova testimoniale. Per_ All'esito il Tribunale evidenziava, preliminarmente, che il , costituendosi tempestivamente nel giudizio, non aveva mai disconosciuto il contratto preliminare oggetto di causa, né quanto al suo
3 contenuto, né quanto alla riferibilità delle firme ivi apposte e che il disconoscimento, peraltro generico, opposto dagli eredi di quest'ultimo, in sede di costituzione in giudizio a seguito di riassunzione della causa, fosse tardivo.
Il giudice di prime cure rilevava poi quanto al merito, che gli elementi probatori raccolti nel corso del giudizio fossero idonei a provare l'avvenuto pagamento dell'intero corrispettivo della compravendita da parte dello nella misura pattuita tra le parti nel contratto preliminare. Anzitutto, nel contratto CP_1 oggetto di causa vi era quietanza per le somme di £ 15.000.000 e di £ 25.000.000. Quanto al restante importo di £ 40.000.000, il giudice di prime cure riteneva che, pur non considerando la coincidenza tra le modalità e i tempi di pagamento indicati nel contratto e quelli risultanti da matrici ed estratto conto
(circostanza che già costituisce presunzione di avvenuto pagamento), la generica contestazione sul mancato pagamento del prezzo effettuata dal convenuto, avendo quest'ultimo fatto solo riferimento alla difficoltà di ricordare il totale corrisposto dal compratore – circostanza peraltro inconciliabile con l'aver acconsentito al promittente compratore di vivere nell'immobile per ben 9 anni –, e le dichiarazioni dei testi escussi, i quali avevano confermato di essere a conoscenza dell'avvenuta corresponsione del somma di £ 80.000.000 da parte dello costituissero prova dell'avvenuta corresponsione del prezzo CP_1 stabilito dalle parti.
Il Tribunale rigettava, poi, l'eccezione di rescissione del contratto per lesione ultra dimidium, sollevata da parte convenuta, ritenendo che non sussistessero i presupposti per la valutazione positiva dell'eccezione, atteso che le risultanze della consulenza tecnica, condivise integralmente dal giudicante, avevano accertato che il valore dell'immobile oggetto di causa al tempo della stipula del contratto preliminare fosse pari a £ 88.944.498,72, di poco superiore al prezzo di vendita
Alla luce di tali elementi, il giudice di prime cure accoglieva la domanda attorea principale di emissione di sentenza ai sensi dell'art. 2932 c.c., ma rigettava la domanda attorea di condanna del convenuto al risarcimento danni subiti, stante l'assenza di prova di questi ultimi.
Infine, il Tribunale rigettava la domanda con la quale i convenuti, in via di eccezione, avevano chiesto la compensazione della richiesta attorea con i danni/frutti dovuti per il periodo di occupazione dell'immobile da parte dell'attore, poiché in assenza di condanna dei convenuti al pagamento di somme in favore dell'attore non vi era alcuna somma da compensare, considerando altresì che l'occupazione dell'immobile oggetto di causa non era stata abusiva, in quanto consentita dal proprietario. Riteneva, difatti, il giudice di prime cure che, stante l'avvenuta corresponsione dell'intero prezzo da parte dello fosse verosimile che le parti avessero voluto anticipare l'immissione nel possesso CP_1
Per_ dell'immobile, nell'attesa della risoluzione dei problemi giudiziari del , che non consentivano la stipulazione del contratto definitivo.
Le spese di lite, nonché quelle di CTU, erano definite secondo soccombenza.
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4 2. Con atto di citazione notificato il 02.10.2023, , e Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4
nella qualità di eredi legittimi del Sig. , hanno proposto appello avverso la sentenza
[...] Persona_1 suindicata, affidandosi a tre motivi di gravame, e segnatamente:
a) Illegittimità della pronuncia ex art. 2932 c.c. per omesso accertamento e/o attestazione della regolarità catastale oggettiva del fabbricato. Violazione art. 29, co. 1 bis, l. n. 52/1985
e dei conformi principi di diritto vivente: gli appellanti deducono l'erroneità della sentenza impugnata nella parte in cui il Tribunale ha disposto, ai sensi dell'art. 2932 c.c., il trasferimento di proprietà dell'immobile oggetto di causa in capo all'appellato senza rilevarne l'irregolarità urbanistico-catastale, evidenziata nella relazione di CTU e ribadita dal medesimo in sede di chiarimenti. Eccepiva quindi la nullità, della sentenza ed i presupposti per la sua riforma, con il rigetto della domanda;

b) Violazione artt. 115, 183 e 210 c.p.c. e 119 t.u.b. infondatezza della domanda ex art. 2932
c.c. per difetto di prova dell'adempimento del promissario acquirente: gli appellanti deducono l'erroneità della decisione impugnata anche nella parte in cui il giudice di prime ha rigettato l'eccezione di inadempimento, basata sul mancato pagamento di 40 degli 80 milioni di lire concordati, ritenendo provato, mediante le matrici degli assegni e l'estratto conto prodotti in giudizio, l'adempimento dell'obbligo di pagare l'intero corrispettivo della compravendita. Ebbene, va escluso il valore di prova con riferimento alle matrici degli assegni, essendo quest'ultime documenti di formazione unilaterale e compilabili a posteriori. Va escluso altresì il valore probatorio dell'estratto conto acquisito dalla in conseguenza dell'ordinanza ex art. 210 c.p.c. del CP_2
06.10.2017, anzitutto per motivi di rito, essendo l'acquisizione stessa avvenuta in violazione del principio che la vieta quando il richiedente avrebbe potuto e dovuto acquisirla di propria iniziativa e produrla entro i termini di preclusione di cui all'art. 183 c.p.c. In subordine e nel merito, gli appellanti contestano l'idoneità del documento a provare l'avvenuta corresponsione del prezzo pattuito, poiché con l'estratto conto è possibile provare solo l'addebito in conto corrente, ma non anche il destinatario dell'accredito.
Da ultimo, gli appellanti contestano il successivo passaggio dell'impugnata sentenza, ove il
Tribunale ha ammesso che sebbene le matrici e l'estratto conto non consentissero di affermare con certezza che gli assegni siano stati negoziati e riscossi dall'appellato, la prova del pagamento degli ulteriori 40 milioni di lire può evincersi sulla base della coincidenza tra le modalità e i tempi di pagamento indicati in contratto e quelli risultanti da matrici ed estratto conto, della circostanza per la quale l'appellante aveva consentito all'appellato di vivere nell'immobile oggetto di causa per
9 anni e, infine, sulla base della dichiarazione dei testi che avevano confermato di sapere che la somma pattuita era stata integralmente pagata. In relazione al primo elemento indiziario, viene ribadita l'illegittimità dell'acquisizione dell'estratto conto, nonché l'impossibilità di utilizzare le
5 matrici degli assegni quali presunzioni, difettando i requisiti di precisione e concordanza. Quanto all'aver consentito all'appellato di vivere dal 2003 al 2012, i deducenti affermano che quest'ultimo da ben 5 anni aveva versato il 50% del prezzo dell'immobile senza alcuna garanzia di ottenerne il trasferimento, ragion per cui non vi erano motivi per non consentire al medesimo il godimento Per_ del bene in questione, tanto più alla luce della procedura fallimentare che interessava il in quegli anni e che rendeva lontana ed incerta la stipulazione del rogito. Infine, gli appellanti contestano l'attendibilità dei testi escussi, sia per ragioni di natura soggettiva, essendo gli stessi persone vicine all'appellato, sia per ragioni di natura oggettiva, trattandosi di deposizioni generiche e contraddittorie con il contenuto della posizione della prova. Pertanto, in difetto della prova del saldo, la sentenza impugnata va riformata, con il conseguente rigetto della domanda ex art. 2932 c.c., in virtù di quanto previsto dall'art. 1460 c.c.;
c) Violazione art. 1448 c.c. per omesso valido accertamento e conseguente rilievo, della lesione ultra dimidium: gli appellanti eccepiscono l'erroneo rigetto dell'eccezione di rescissione del contratto preliminare per lesione ultra dimidium, fondato sui valori determinati dal CTU sulla base della sua esperienza e conoscenza del territorio e dei parametri forniti dall'Agenzia delle
Entrate, parametri ritenuti attendibili dal Tribunale. Ebbene, i deducenti sostengono che, come argomentato in primo grado, il ricorso al valore OMI, oltre ad essere parametro più attendibile dei dati dell'Agenzia delle Entrate, può contribuire a ricostruire, se non l'effettivo, quanto meno il più probabile valore dell'immobile: tanto più se si considera che sia il CTU sia lo stesso giudice di prime cure fossero consapevoli, come ammesso in sentenza, che il parametro elaborato dal perito d'ufficio non fosse assolutamente fedele. Ai fini dell'accoglimento dell'eccezione di rescissione, gli appellanti riportano i dati, forniti nella comparsa conclusionale del giudizio di primo grado, a supporto della riforma della sentenza sul punto.

2.1.Ritualmente costituito, chiede il rigetto dell'appello, in quanto infondato in fatto Controparte_1
e in diritto, nonché l'accoglimento della domanda, rassegnata in primo grado e qui riproposta, della condanna degli appellanti, in solido tra loro, al risarcimento del danno da quantificarsi in via equitativa, stante il comportamento serbato dall'allora convenuto e, attualmente, da parte appellante, oltre interessi e rivalutazione monetaria sulle somme annualmente rivalutate dal dì della domanda sino al soddisfo. In via subordinata e nella denegata ipotesi di accoglimento dell'appello, chiede l'accoglimento della domanda, già rassegnata in primo grado e qui riproposta, di condanna degli odierni appellanti, in solido di tra loro, alla restituzione dell'intero prezzo pari a £ 80.000.000, oggi € 41.316,55, oltre al doppio della caparra confirmatoria, pari alla somma di £ 15.000.000, oggi € 7.746,85, ovvero delle somme di cui risulti in corso di causa provato il pagamento, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dì della domanda sino al soddisfo;
con condanna degli appellanti, in solido di tra loro, al pagamento delle spese e delle competenze di lite.
6 Alla udienza del 21.03.2024 il Cons. Istruttore, ritenuto di non dover procedere ai sensi dell'art. 350 bis cpc, fissava innanzi a sé, ai sensi dell'art.352 c.p.c., l'udienza di rimessione della causa in decisione, assegnando alle parti i termini di legge per il deposito di note scritte contenenti la precisazione delle conclusioni;
nonché per il deposito delle comparse conclusionali e per il deposito delle note di replica.
All'esito, sulle conclusioni come innanzi precisate, alla udienza del 11.03.2025 la causa stante il tempestivo deposito di note di trattazione scritta, è stata rimessa al Collegio per la decisione.
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3. Va premesso che la domanda, rassegnata in primo grado di condanna degli appellanti, in solido tra loro, al risarcimento del danno è stata disattesa dal tribunale;
tanto imponeva alla parte di proporre appello incidentale su detto passaggio della sentenza di primo grado, che lo vedeva soccombente, e non già limitarsi ad una mera riproposizione in appello ex art,346 cpc di detta domanda. Soltanto la parte totalmente vittoriosa in primo grado non ha l'onere di riproporre con appello incidentale le domande o eccezioni non accolte nella sentenza di primo grado e, per sottrarsi alla presunzione di rinuncia di cui all'articolo 346, del Cpc, può limitarsi a riproporle nella comparsa di risposta e nelle successive difese, fino all'udienza di precisazione delle conclusioni;
la parte che sia rimasta soccombente su di una questione, invece - e, perciò, certamente, la parte che abbia visto rigettata una sua domanda - ha l'onere di proporre appello incidentale condizionato, pena il formarsi del giudicato sul rigetto. Cassazione civile sez. II,
12/09/2023, n.26321
In difetto di appello incidentale si è dunque formato giudicato sul rigetto della domanda risarcitoria dello che pertanto non potrà essere oggetto di disamina da parte del Collegio. CP_1
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4. L'appello è fondato per quanto di ragione.

4.1. Infondato e da disattendere è invero il secondo motivo di appello. Assume l'appellante che erroneamente il tribunale ha ritenuto raggiunta la prova del mancato pagamento integrale del prezzo di vendita di cui al preliminare intercorso fra le parti.
La censura non ha pregio.
Rileva infatti il Collegio che, ove pure il promissario acquirente non avesse versato interamente il prezzo di acquisito, tale circostanza non sarebbe comunque ostativa alla pronuncia giudiziale sulla domanda ex art.2932 c.c. Il promissario acquirente è tenuto ad eseguire la prestazione a suo carico, soltanto laddove tale prestazione sia già esigibile al momento della domanda giudiziale, viceversa, non è tenuto al pagamento del prezzo quando, in virtù delle obbligazioni nascenti dal preliminare, il pagamento risulti dovuto all'atto della stipulazione del contratto definitivo. In tale ultima ipotesi, il pagamento del prezzo sarà dovuto dopo il passaggio in giudicato della sentenza costitutiva di accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica. La sentenza pronunziata ai sensi dell'art. 2932 c.c. può prevedere in tale caso che gli effetti della pronuncia siano subordinati al pagamento del corrispettivo da parte
7 dell'acquirente, quando le parti abbiano convenzionalmente stabilito che tale pagamento debba aver luogo al momento della stipula del contratto definitivo;
in tal caso, quindi, il pagamento del prezzo non è oggetto di una specifica statuizione di condanna, ma costituisce una condizione sospensiva dell'effetto traslativo, quale evento di natura condizionale degli effetti della sentenza, sostitutiva del contratto definitivo.
Nella specie, il preliminare intercorso fra le parti fissava alla data del 30.4.1998 il pagamento del saldo di
£ 25.000.000 e la consegna del bene, con il relativo rogito, “entro il mese di aprile”. Pertanto, ove pure il prezzo non fosse stato pagato, tanto non comporterebbe il rigetto della domanda.
Ciò permesso, il passaggio motivaizonale impugnato è corretto ed immune da censure: la prova del pagamento dell'intero prezzo di acquisto è tata raggiunta.
Dagli atti emerge provato il pagamento dell'acconto di £. 15.000.000 all'atto del preliminare perché vi è quietanza;
è pure provato documentalmente da quietanza il pagamento del saldo di £. 25.000.000 effettuato dal 30.4.1998 al 30.8.1998 con assegni da £.

5.000.000 ciascuno;
residua di verificare l'avvenuto pagamento anche della somma di £. 40 milioni. Il corredo probaotorio vagliato con attenzione dal Per_ tribunale consente di ritenere raggiunta la prova anche di detto pagamento perché il nel costituirsi in primo grado ha contestato in maniera assolutamente generica la circostanza, dedotta invece in maniera puntuale dall'attore; in citazione infatti lo riferiva dell'avvenuto integrale pagamento del CP_1 prezzo di vendita concordato fra le parti legata, analiticamente indicando i singoli importi versati nei tempi concordati, con assegni indicati in maniera specifica unitamente alla data di emissione e di incasso del titolo ( pag. 2 citazione in primo grado), a fronte di tanto il Petio si limitava ad affermare nella comparsa di risposta di non “avere memoria” di detti pagamenti, avvenuti peraltro in un momento particolare, precedente il fallimento, genericamente contestando che l'attore avesse effettuato il pagamento delle somme riportate in citazione: è com'è evidente una contestazione assolutamente generica a fonte di una deduzione specifica, che ex art. 115 c.p.c. richiede una negazione altrettanto specifica dei fatti posti alla base della pretesa agita in giudizio;
l'avversa confutazione si deve concretizzare nell'allegazione di altri fatti diversi e/o incompatibili nonché con una tempestiva e seria difesa. La mancata contestazione, alla quale va equiparata la contestazione generica, comporta un effetto particolarmente significativo per la parte, posto che il fatto non contestato si ritiene pacifico e la controparte è esonerata dal relativo onere probatorio, atteso che l'onere di contestazione rappresenta un principio cardine del processo civile, il quale impone a ciascuna parte di prendere posizione in modo chiaro, puntuale e specifico sui fatti addotti dall'altra, indicando le ragioni per cui l'allegazione di controparte vada contestata e disattesa.
Tale rilievo è già di per sé sufficiente a ritenere provati gli assunti di parte promissaria acquirente sul versamento integrale del prezzo, al di là delle censure svolte in gravame, che appaiono assolutamente inconferenti.
A confortare tale conclusioni si aggiungono poi due ulteriori considerazioni.
8 La prima che parte dalla disamina delle prove acquisite al processo, utili a dimostrare di per sé soli la fondatezza degli assunti inerenti il pagamento integrale del prezzo e segnatamente: Per_ a) La nota del 10.10.2005 inviata dallo al contiene l'affermazione di un pagamento CP_1 integrale del prezzo che non è contestata dal destinatario;

b) L'avvenuto integrale pagamento del prezzo è dato riferito dall'appellante anche nella denuncia Per_ querela sporta ai danni del;

c) Le matrici degli assegni, corroborate dalla documentazione bancaria ritualmente acquisita agli atti
( come afferma il tribunale in ordinanza che non è stata fatta oggetto di censura in primo grado ) attestano detto versamento;

d) I testi escussi confermano la circostanza dell'integrale pagamento del prezzo concordato, laddove Per_ riferiscono della pretesa del al pagamento di “ulteriori” somme per il trasferimento del bene.
La seconda considerazione si pone sul piano logico-ermeneutico; la consegna del bene nel contratto preliminare era collegata all'avvenuto saldo del prezzo, e cioè dopo la corresponsione dell'ultima trance di pagamento, pari a £ 25.000.000; detto versamento è regolarmente quietanzata. Sarebbe dunque contrario a comuni criteri logici ipotizzare che la quietanza del saldo di £25 milioni non sia stata preceduta dal pagamento di tutte le precedenti trance, previste in contratto - ove era espressamente convenuto un pagamento di 40.000.000£ che doveva precedere quello finale a saldo di £ 25.000.000- ; Per_ parimenti non sembra convincente ipotizzare che il abbia consegnato il bene prima del saldo dell'intera somma di £ 80.000.000, per ragioni diverse dall'avvenuto versamento dell'intero prezzo, proprio considerato che l'ultima trance di pagamento ( per £.25.000.000) doveva essere effettuata solo
“alla consegna dell'alloggio finito e rifinito in ogni sua parte”. Sembra più convincente invece una ricostruzione della vicenda, conforme agli assunti di parte appellata, secondo cui la consegna del bene è stata effettuata dopo il versamento dell'ultima trance di prezzo, da £ 25.000.000 pagamento quietanzato Per_ dal , giacché il promissario venditore aveva riscosso già l'intero importo del prezzo pattuito e non vi era ragione per negare il possesso del bene anche prima del rogito come concordato.
Il richiamo al TUB ed agli oneri probatori derivanti al correntista, per scardinare la ritualità della acquisizione ella documentazione bancaria ex art. 210 cpc, sembra non solo inconferente, ma. a fronte di tali considerazioni, anche del tutto irrilevante e comunque ininfluente.
La sentenza appellata che ritiene provato l'integrale pagamento del prezzo è dunque corretta e va confermata.
La censura va disattesa.
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5. Parimenti priva di pregio è anche la doglianza che si appunta avverso il rigetto della domanda di rescissione del contratto per lesione ultra dimidum. Il tribunale ha esaminato soltanto il profilo della
9 sproporzione fra il prezzo di acquisto ed il valore del bene, che ha escluso sulla base della c.t.u. che appare corretta e condivisibile, laddove le censure mosse in gravame per confutare il criterio di calcolo utilizzato dal consulente non sono condivisibili e comunque non inficiano la bontà del risultato ottenuto.
Ad ogni buon conto, ed al di là delle censure che investono gli esiti della c.t.u. sulla stima del bene al momento della vendita, appare dirimente – anche nell'ottica della ragione più liquida- ricordare che ai sensi dell'art. 1448 c.c., l'azione generale di rescissione per lesione ultra dimidium richiede comunque la simultanea esistenza dei tre requisiti: di una sproporzione ultra dimidium fra le reciproche prestazioni del contratto, intesa come eccedenza 'ultra dimidium' della prestazione rispetto alla controprestazione;
di uno stato di bisogno del contraente danneggiato e di un approfittamento di esso da parte dell'altro contraente.( Cassazione civile sez. II, 29/07/2024, n.21130), tale che la mancanza di uno soltanto di detti requisiti impedisce l'accoglimento della domanda.
Nella specie – oltre alla mancanza dell'eccedenza 'ultra dimidium' del valore bel bene oggetto della prestazione rispetto alla controprestazione –difetta totalmente ogni deduzione e prova sia dello stato di bisogno che soprattutto dell'elemento dell' ”approfittamento da parte del contraente”. Tanto è sufficiente a confermare – contale diversa motivazione- la sentenza di primo grado che ha rigettato tale domanda.
Le difficoltà economiche di un contraente, infatti, devono essere state tali da incidere sulla sua libera determinazione a contrarre, con conseguente approfittamento, da parte del contraente avvantaggiato, e quindi lo stato di bisogno deve costituire una spinta psicologica a contrarre.
Ne viene che – nella specie - se pure lo stato di bisogno possa, come assume l'appellante, dirsi provato Per_ in re ipsa per le vicende e le difficoltà economiche del (sequestro conservativo, concordato preventivo e fallimento ), comunque non è dedotto o provato né emerge in capo allo sia la CP_1 conoscenza da parte sua dello stato di bisogno della controparte al momento del contratto, giacché non era a conoscenza né del sequestro conservativo sul bene ( peraltro successivo al contratto, essendo intervenuto il 18.2.1998) né che fosse stato omologato il concordato preventivo, ( anche perché l'omologa
è intervenuta dopo il preliminare, che è in data 10.1.1998); sia che tale conoscenza abbia costituito la spinta psicologica a contrarre. Peraltro, in base ai principi generali sul riparte dell'onere probatorio è chi agisce per ottenere la rescissione per una lesione ultra dimidium che è tenuto a fornire adeguata prova sia del suo stato di bisogno, che dell'approfittamento della controparte.
E tale prova non è stata fornita.

5.2. Lo stato di bisogno, pur potendo consistere anche in una situazione di difficoltà economica o nella contingente carenza di liquidità, non può prescindere da un nesso di strumentalità tale da incidere sulla libera determinazione a contrarre, nel senso che le momentanee criticità economiche devono costituire il motivo per cui è stata accettata la sproporzione tra le prestazioni. Occorre, pertanto, non solo far riferimento al valore, che il bene presumibilmente avrebbe avuto, in una comune contrattazione al tempo della stipulazione, ma anche tener presente che anche una semplice difficoltà economica o una
10 contingente carenza di liquidità possono integrare lo stato di bisogno, purché siano in rapporto di causa ed effetto con la determinazione a contrarre, Non è richiesta la prova di una specifica attività posta in essere dal contraente avvantaggiato allo scopo di promuovere o sollecitare la conclusione del contratto, ma basta che dall'istruzione della causa, emerga una situazione tale da consentire di ritenere, attraverso una motivata valutazione complessiva, che la conoscenza dello stato di bisogno della controparte abbia costituito la spinta psicologica a contrarre. ( così anche Cassazione civile sez. II, 16/12/2022, n.36993)
Dagli atti non emerge alcun approfittamento da parte dello anzi emerge esattamente il CP_1 contrario: non è provato innanzi tutto che lo fosse a conoscenza delle difficoltà economiche CP_1
Per_ del al momento del rogito e men che meno che vi abbia inteso approfittare;
riferisce di essere stato all'oscuro di dette vicende, apprese solo successivamente alla conclusione del preliminare tant'è che il promissario acquirente giunge addirittura ad ipotizzare di essere stato vittima di una condotta illecita del promissario venditore, che, avendogli taciuto le sue difficoltà economiche ed i pesi che gravavano sul bene, aveva comunque concluso il contratto e continuato a riscuotere gli acconti sul prezzo, nonostante il sequestro e il concordato, anzi rassicurando lo dopo che quello aveva saputo CP_1 del sequestro- sulla perdurante possibilità del trasferimento dell'immobile, differendo il rogito necessario al trasferimento ad altra data da definire. Milita in tal senso anche la denuncia querela del
12.7.2013 in atti. Di contro non vi è alcuna emergenza probatoria di segno contrario,
In disparte, quindi, la infondatezza delle censure mosse alla stima del valore del bene da parte del c.t..u, essendo l'esito della indagine peritale convincente e condivisibile, la domanda di rescissione comunque non poteva essere accolta sulla base di dette dirimenti considerazioni in relazione alla mancata prova della consapevolezza dello stato di bisogno, in capo allo che lo aveva indotto a contrattare con il CP_1
Per_
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Consegue il rigetto della censura.
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6. Quanto al primo motivo di gravame, va considerato che l'appellante lamenta il fatto che il tribunale, nell'accogliere la domanda di esecuzione specifica ex art. 2932 cc, avrebbe omesso di accertare la regolarità catastale del bene oggetto di vendita.
Tale rilievo è fondato, anche se la assenza di tale accertamento o la presenza di irregolarità urbanistiche comunque non comporta il rigetto della domanda, come sostiene l'appellante.
Va precisato che la questione, se pure non è stata sollevata né dibattuta in primo grado (è stata affrontata solo nella memoria di replica, a fronte della contestazione da parte dell'odierno appellante delle difformità catastali dell'immobile), non è inammissibile in appello, non incorrendo nel divieto di nova ex art. 345 cpc, come eccepito dall'appellato, in quanto vertendosi in una condizione della azione la stessa va verificata senza alcuna preclusione. La regolarità urbanistica non costituisce infatti un presupposto della domanda, bensì una condizione dell'azione, che può intervenire anche in corso di causa e sino al
11 momento della decisione della lite. Consegue che da un lato la verifica di tale condizione sfugge ai limiti dell'art. 345 cpc e dall'altro che è consentito alla parte interessata produrre e/o al giudice acquisire detta documentazione
Ed invero. Le certificazioni sulla conformità urbanistica del bene, ed in particolare le indicazioni circa la c.d. conformità catastale oggettiva, - ovvero l'identificazione catastale del bene, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, la dichiarazione o attestazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, previste dall'art. 29, comma 1 bis, della l. n. 52 del 1985, aggiunto dall'art. 19, comma 14, del d.l. n. 78 del 2010 convertito, con modificazioni, dalla l. n. 122 del 2010, - sono imposte dalla legge imposta a pena di nullità del contratto di trasferimento immobiliare, unitamente al certificato di destinazione urbanistica ed alla dichiarazione, relativa agli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, che pure costituiscono requisiti richiesti a pena di nullità dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001; tali documenti integrano tutti anche una condizione dell'azione civilistica, che deve sussistere, anche nel giudizio di trasferimento giudiziale della proprietà mediante sentenza emessa ai sensi dell' articolo 2932 c.c.( cfr.: Cassazione civile sez. II, 25/06/2020, n.12654 e Cassazione civile sez. II, 02/09/2020, n.18195 e anche Cassazione civile sez. II, 29/09/2020, n.20526).
La questione merita pertanto un approfondimento.

6.2. Ai fini del trasferimento immobiliare con sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., è necessario accertare la regolarità urbanistica dell'immobile. ( da ultimo Cassazione civile sez. II, 31/07/2024, n.21566), in quanto la pronuncia giudiziale ex art.2932 c.c., avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti, né, comunque, un effetto che eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto,
l'autonomia negoziale delle parti;
in altri termini, non può accogliersi una lettura del sistema che consenta alle parti di eludere la disposizione dettata del comma 1-bis dell'art. 29 l. n. 52 del 1985 mediante la stipula di un contratto preliminare di immobile catastalmente non regolare seguita dalla introduzione di un giudizio che si concluda con sentenza di trasferimento dell'immobile medesimo.( Cassazione civile sez.
II, 19/07/2022, n.22660). Secondo la giurisprudenza di legittimità più recente, nel caso dell'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, qualora nel contratto preliminare manchi la dichiarazione degli estremi della concessione edilizia e qualora manchi la dichiarazione sugli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, non può essere emanata una sentenza di trasferimento coattivo del bene ex art. 2932 c.c. (Cass., Sez. II, 29 aprile 2006 n. 8489; Cass. Sez. II, 22 maggio 2008 n.
13225), salvo che i titoli stessi siano stati prodotti in giudizio, oppure risultino comunque dagli atti di causa. Nel caso in cui non siano prodotti i documenti, ma l'immobile sia conforme alle prescrizioni di legge urbanistiche, non vi è alcun interesse alla repressione dell'abusivismo edilizio, che di fatto non sussiste e deve prevalere la tutela del promissario acquirente ( Cass., 11 novembre 2009 n. 23825).
12 Il contratto preliminare, comunque, può essere adempiuto, nonostante irregolarità urbanistiche, ove queste non impediscono la commerciabilità del bene ed il suo trasferimento, previa regolarizzazione degli abusi, se l'immobile è dotato di validi titoli edilizi, ossia gli estremi della concessione a edificare e/o il permesso a costruire;
si trattava di piccole difformità che non comportano la nullità della vendita La sentenza di trasferimento coatto può essere pronunciata anche nel caso in cui l'immobile abbia un vizio di regolarità urbanistica, ma che non oltrepassa la soglia della parziale difformità, rispetto alla concessione edilizia: infatti va distinto l'abuso primario - relativo a beni immobili edificati o resi abitabili in assenza di concessione - e abuso secondario - riguardante solo una parte dell'unità immobiliare già esistente, che ha subìto una modifica o un mutamento di destinazione d'uso ( anche Cassazione civile sez. II, 14/05/2018, n.11659). Si richiama, al riguardo, la pronuncia delle Sezioni Unte della Corte di
Cassazione 22/03/2019, n. 8230, secondo cui << In costanza di una dichiarazione sul titolo urbanistico reale e riferibile all'immobile, il contratto di compravendita immobiliare sarà valido, e tanto a prescindere dal profilo della conformità
o della difformità della costruzione realizzata al titolo in esso menzionato, e ciò per la decisiva ragione che tale profilo esula dal perimetro della nullità>> .La Suprema Corte ha affermato che nel caso in cui l'immobile sia costruito senza licenza edilizia o concessione edilizia, ma anche quando l'immobile sia realizzato in modo totalmente diverso rispetto a quanto previsto dalla concessione e manchi la sanatoria, il giudice non può pronunciare la sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. Mentre, nell'ipotesi in cui, l'immobile sia in possesso di regolare concessione e permesso di abitabilità e sia presente un vizio di irregolarità, tale da non superare la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione, non vi è preclusione all'emanazione della sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., perché il corrispondente negozio di trasferimento non sarebbe nullo ed illegittimo sarebbe il rifiuto del promittente venditore di dare corso alla stipulazione del definitivo, sollecitata dal promissario acquirente (Cass., Sez. II, 18 settembre 2009 n.
20258; Cass., Sez. II, 7 aprile 2014 n. 8081).
Applicando tali principi, osserva il Collegio che effettivamente, come evidenziato nella censura qui scrutinata, manca la documentazione necessaria alla pronuncia della sentenza. L'appellato ha prodotto documentazione relativa all'identificazione catastale del bene e le planimetrie depositate in catasto;
il c.t.u. nella relazione integrativa depositata il 14.6.2021 – disposta con ordinanza del 27.1.2021 per accertare fra le altre se l'immobile fosse in regola con la normativa urbanistico/edilizia – ha verificato che l'immobile
è stato assentito con concessione edilizia ( in sanatoria ) n. 03/2007 del 10.1.2007, ed attesta una difformità fra il progetto autorizzato e lo stato dei luoghi. Ma nulla è detto sulla entità di dette difformità, se siano di lieve entità tali da non incidere sulla commerciabilità del bene.
In difetto di una completa documentazione circa la c.d. conformità catastale oggettiva, di cui si è detto, la sentenza ex art. 2932 cc effettivamente non poteva e non può essere pronunciata.
In tal senso ed entro detti limiti la censura va accolta. Tuttavia, come già detto, la fondatezza del rilievo non comporta il rigetto della domanda.
13 E' invece necessario un supplemento istruttorio affinché che la parte appellante, quale promissaria venditrice, produca i documenti relativi alla conformità urbanistica del bene, ed in particolare le indicazioni circa la c.d. conformità catastale oggettiva, ovvero oltre all'identificazione catastale del bene con il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, - già in atti - la dichiarazione o attestazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, previste dall'art. 29, comma 1 bis, della l. n. 52 del 1985, aggiunto dall'art. 19, comma 14, del d.l. n. 78 del 2010 convertito, con modificazioni, dalla l. n. 122 del 2010. Ove il promittente alienante non assolva all'onere di produrre i detti documenti, attestanti la regolarità urbanistica dell'immobile, la giurisprudenza consente al promissario acquirente, al fine di ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c., di supplire a tale omissione, mediante la produzione in giudizio di una perizia giurata di un tecnico di sua fiducia. ( così Cassazione civile sez. II, 29/05/2023,
n.14976);
Se all'esito di tale produzione dovesse emergere l'impossibilità di pervenire alla pronuncia ex art. 2932
c.c., perché l'immobile non è stato costruito in conformità alle prescrizioni di legge, e presenta delle irregolarità urbanistiche tanto gravi e non sanabili, che, escludendo la commerciabilità del bene, impediscono il suo trasferimento, non può comunque rigettarsi la domanda ma deve dichiararsi, con una sentenza di mero accertamento, l'inadempimento del promittente venditore a fronte del diritto del promissario acquirente al trasferimento della proprietà dell'immobile.
La causa va pertanto rimessa sul ruolo per un supplemento istruttorio, onde consentire tale adempimento ad opera della parte più diligente.
Le spese sono rimesse al definitivo.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, non definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_1 Pt_2
, e nella qualità di eredi legittimi del Sig. , con atto di
[...] Parte_3 Parte_4 Persona_1 citazione notificato il 02.10.2023, nei confronti di , avverso la sentenza del Tribunale Controparte_1 di Lecce n. 2321/2023, pubblicata in data 07.08.2023, così provvede:
1) Accoglie, per quanto di ragione e nel limiti di cui in motivazione, l'appello, che rigetta nel resto e, per l'effetto, dispone un supplemento istruttorio per acquisire le certificazioni sulla conformità urbanistica del bene;

2) Rimette la causa sul ruolo per tale adempimento come da separata ordinanza;

3) Spese al definitivo.
Così deciso in Lecce nella camera di consiglio del 25 marzo 2025
Il Consigliere est. Il Presidente
Dr. Consiglia Invitto Dr. Antonio Francesco Esposito
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