REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI CATANZARO
Seconda Sezione Civile
Riunita in camera di consiglio e composta dai seguenti Magistrati:
DOTT.SSA SILVANA FERRIERO PRESIDENTE
DOTT. ANTONIO RIZZUTI CONSIGLIERE
DOTT.SSA ANNA MARIA RASCHELLA' CONSIGLIERE REL. ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile n. 1753/2023 R.G.A.C., decisa allo scadere del termine per il deposito di note scritte assegnato ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza del 12 febbraio 2025, mediante deposito telematico del dispositivo, vertente
TRA
quale erede di , elettivamente domiciliato in Santa Parte_1 Persona_1
Maria del Cedro (CS) alla Via Matisse n. 1, presso e nello studio dell'Avv. Ugo Vetere, che lo rappresenta e difende giusta procura speciale alla lite depositata all'interno del fascicolo telematico;

APPELLANTE
E
, , , tutti eredi di Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
, elettivamente domiciliati in Cetraro (CS) alla Via Libertà III traversa n. 3, Persona_2 presso e nello studio dell'Avv. Gabriella De Biase, che li rappresenta e difende giusta procura speciale alla lite depositata all'interno del fascicolo telematico;

APPELLATI
CONCLUSIONI:
Per l'appellante: “Voglia la Corte di Appello adita, in integrale riforma della Sentenza, n.580/2023 emessa dal Tribunale di Paola, Sezione I civile, in persona del Giudice monocratico dott. Matteo
Torretta, depositata e pubblicata in data 07/07/2023, non notificata, che ha definito il giudizio iscritto al n. RG n.934/2017con la quale è stata accolta la domanda di licenza per finita locazione proposta dalla sig.ra nei confronti del Sig. con conseguente Persona_2 Persona_1
1 declaratoria di intervenuta cessazione degli effetti del contratto di locazione originariamente stipulato tra e , registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Persona_2 Persona_1
Paola in data 01/03/2017al n.250 serie 3T ed ordina agli eredi di di rilasciare Persona_1
l'immobile con effetto immediato, oltre alla condanna al pagamento delle spese di lite.
Rigettare la richiesta di convalida della licenza per finita locazione per come intimata e all'indicata scadenza;
accertare nella ricorrenza dei presupposti di legge la "giusta scadenza".
Con vittoria di spese, diritti ed onorari del doppio grado del giudizio, da distrarsi".
Per gli appellati: “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, rigettare integralmente sia la chiesta inibitoria sia l'appello proposto perché infondato in fatto ed in diritto e confermare in toto la sentenza n. 580/2023 resa in data 07.07.2023 dal Tribunale di Paola – Giudice dott. Matteo Torretta.
Con condanna dell'appellante alle spese di lite anche del presente grado di giudizio”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
1. ha proposto domanda al fine di veder convalidata l'intimata licenza per finita Persona_2
locazione nei confronti di Persona_1
A sostegno della domanda, parte attrice ha dedotto di essere proprietaria dell'immobile sito nel
Comune di Belvedere Marittimo alla Via Giustino Fortunato, identificato al NCEU al foglio 22, particella 204, sub. 14. Tale immobile è stato dapprima concesso in locazione, in forza di contratto verbale, ai sigg.ri e cui è subentrato, al decesso di Persona_3 Controparte_4 questi ultimi, il Sig. Tale contratto è stato quindi registrato presso l'Agenzia delle Persona_1
Entrate di Paola in data 01/03/2017, indicando quale data di scadenza quella del 31/12/2019.
con lettera raccomandata del 13/09/2016 ha comunicato la volontà di non Persona_2
rinnovare ulteriormente il contratto di locazione, intendendosi così risolto alla data naturale di scadenza. Non avendo ricevuto alcun riscontro e temendo di non ottenere il rilascio dell'immobile alla data pattuita, ha quindi proposto azione al fine di ottenere la licenza per finita locazione. si è costituito in giudizio spiegando opposizione ed eccependo che la scadenza del Persona_1 contratto non è prevista per il 31/12/2019, chiedendo l'accertamento della giusta scadenza.
In data 09/06/2017, il Tribunale di Paola ha rigettato l'istanza di convalida e ha contestualmente disposto il mutamento del rito ai sensi dell'art. 426 c.p.c., concedendo alle parti i termini per l'eventuale integrazione delle rispettive difese. ha insistito, dunque, nella domanda formulata con l'atto di intimazione ritenendo Persona_2
corretta la data individuata per la cessazione degli effetti del contratto e rimettendosi, in via subordinata, alla sua corretta determinazione ad opera del Giudice.
2 ha assunto, invece, che il contratto di locazione è stato registrato tardivamente e Persona_1
solo in data 01/03/2017 e che, per tale motivo, il contratto è inefficace fino alla data di registrazione, cominciando a produrre effetti solo dal giorno successivo alla sua regolarizzazione. Trattandosi poi di locazione di immobile ad uso abitativo, trova applicazione la durata minima quadriennale come per legge, ragione per la quale la scadenza del contratto individuata dall'intimante non è corretta.
Conclude quindi, per il rigetto della domanda e, in subordine, per l'accertamento dei presupposti di legge ai fini del riconoscimento di una giusta scadenza.
Si sono altresì costituiti in giudizio, spiegando intervento volontario, , e CP_1 CP_2 [...]
quali eredi di medio tempore deceduta, riportandosi alle difese di CP_3 Persona_2 quest'ultima e deducendo, altresì, l'intervenuto decesso di cui è subentrato Persona_1 nell'occupazione suo fratello . Pt_1
La causa è stata decisa con sentenza n. 580 resa e pubblicata il 7 luglio 2023, con cui il Tribunale di
Paola ha dichiarato l'intervenuta cessazione degli effetti del contratto di locazione originariamente stipulato tra e , registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Paola Persona_2 Persona_1
in data 01/03/2017 al n. 250 serie 3T, ordinando agli eredi di il rilascio Persona_1 dell'immobile con effetto immediato e ponendo a carico dei resistenti il pagamento delle spese di lite, liquidate in € 76,00 per esborsi ed € 2.552,00 per compensi, oltre rimborso forfettario al 15%,
CPA e IVA, se dovuta.
Il Giudice di prime cure, in via di estrema sintesi:
ha ritenuto incontestato tra le parti che la stipula (verbale) del contratto di locazione risale al lontano 1976, onde allo stesso trova applicazione il regime temporale sancito dall'art. 58 della
L. n. 392 del 1978;
poiché il contratto è stato prorogato con decorrenza 1°gennaio 1980 ed è stato rinnovato tacitamente di quattro anni in quattro anni, ne consegue che la scadenza naturale del contratto al momento in cui è intervenuto il diniego di ulteriore rinnovo è il 31 dicembre 2019;
deve considerarsi irrilevante il fatto che la registrazione sia avvenuta in data 1 marzo 2017, in quanto la disciplina che sanziona con la nullità il contratto di locazione per difetto di forma scritta e/o per omessa registrazione è entrata in vigore successivamente alla nascita del contratto per cui è causa e non si applica retroattivamente. In ogni caso, la Suprema Corte, con la pronuncia n. 15582 del 4 giugno 2021, ha chiarito che in caso di tardiva registrazione, può comunque produrre i suoi effetti, con decorrenza “ex tunc”, sia pure limitatamente al periodo di durata del rapporto indicato nel contratto successivamente registrato, ragione per cui giammai potrebbe trovare accoglimento la tesi sostenuta da parte convenuta;

3 che, dunque, va dichiarata l'intervenuta cessazione dell'efficacia del contratto di locazione a far data dal 1 gennaio 2020 e va, di conseguenza, ordinato il rilascio da parte del resistente e dei suoi eredi, con effetto immediato, tenuto conto del fatto che la disdetta è intervenuta già nel 2016 e, quindi, con un preavviso di ben tre anni dalla scadenza naturale, sicché il conduttore ha avuto tutto il tempo per cercare per sé altra congrua sistemazione.
2. Avverso suddetta sentenza è insorto interponendo appello con atto di citazione Parte_1
notificato il 13 novembre 2023, per i motivi che si esamineranno.
Radicatosi il contraddittorio, si sono costituiti in giudizio e Controparte_1 Controparte_2
tutti eredi di i quali hanno chiesto il rigetto dell'appello perché Controparte_3 Persona_2
infondato in fatto e in diritto, e la condanna dell'impugnante al pagamento delle spese del grado di giudizio.
Con ordinanza del 28 maggio 2023, la Corte di Appello ha rigettato l'istanza d'inibitoria e, disposto il mutamento del rito da ordinario a speciale, ha fissato per la discussione l'udienza collegiale del 26 novembre 2024, poi differita d'ufficio – a seguito della soppressione della terza Sezione civile della
Corte di Appello – al 12 febbraio 2025.
L'udienza del 12 febbraio 2025 è stata sostituita dal deposito telematico di note scritte ex art. 127 ter
c.p.c.
Indi, la Corte – viste le note – ha deciso la causa mediante deposito telematico del dispositivo.
3. Con un unico articolato motivo di gravame, deduce la violazione e falsa Parte_1
applicazione degli articoli 58 e 59 della L. n. 392 del 1978.
Rappresenta che, al contrario di quanto erroneamente affermato dal Tribunale: - tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili devono essere obbligatoriamente registrati dal locatore o dal conduttore, qualunque sia l'ammontare del canone pattuito, versando le imposte dovute ai sensi dell'art. 1, comma 346, legge 30 dicembre 2004, n. 311; - la registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto (o dalla sua decorrenza, se antecedente) presso gli uffici locali dell'Agenzia delle Entrate, dopo aver provveduto al versamento dell'imposta di registro;
- considerato che dal gennaio 2005 i contratti di locazione (ad uso abitativo e non) debbono essere registrati a pena di nullità, stante il disposto dell'art. 1, comma 346, L. 30 dicembre 2004 n.311; - su tale materia è intervenuta recentemente la Corte di Cassazione la quale è stata nuovamente chiamata ad esprimersi in merito alla peculiare normativa disciplinante la registrazione del contratto di locazione (Cass.,13 dicembre 2016, n.25503); - essa, muovendo dal dato letterale della norma, ha stabilito che i contratti di locazione, qualora non siano registrati, sono irrimediabilmente affetti da nullità; - la conseguenza più immediata di una tale impostazione è stata che il contratto di locazione rimane inefficace sino
4 alla registrazione che, dunque, può intervenire tardivamente (e previo il pagamento delle sanzioni previste) ma comincia a produrre i suoi effetti dal giorno della registrazione;
- trattandosi poi di locazione di immobile ad uso abitativo, trova applicazione la durata minima quadriennale come per legge, ragione per la quale la scadenza del contratto individuata dall'intimante non è corretta;
- va, pertanto, rigettata la domanda proposta dall'intimante, posto che il contratto di locazione è ancora in essere.
L'appello è infondato e va rigettato.
L'obbligo di registrazione dei contratti di locazione è stato introdotto con l'art. 1, comma 346, della
L. n. 311 del 2004, a tenore del quale “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.
La chiara lettera della legge non consente alcun dubbio sul precetto che esprime: ovvero che un contratto di locazione non registrato è giuridicamente nullo.
Questa conclusione è perfettamente coerente con l'autorevole lettura che della norma de qua ha dato la Corte costituzionale con la sentenza 5 dicembre 2007 n. 420, ove si afferma che la norma in esame ha elevato "la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell'art. 1418 cod. civ.".
Tuttavia, la norma in parola non ha efficacia retroattiva. In tal senso, la Suprema Corte ha affermato che, “gli artt. 1, 2 e 14 della legge n. 431/98 e l'art. 1, comma 346, della legge n. 311/2004, nella misura in cui introducono specifici requisiti sostanziali di validità dei contratti di locazione ad uso abitativo (sotto il profilo della forma scritta richiesta ad substantiam e della registrazione fiscale imposta a pena di nullità), devono ritenersi applicabili alle sole fattispecie negoziali perfezionate successivamente all'entrata in vigore di dette norme, dovendo viceversa ritenersi applicabile, ai contratti di locazione conclusi in epoca anteriore all'entrata in vigore delle medesime norme, la disciplina allora in vigore;
e tanto, in coerenza al generale principio tempus regit actum, nella specie non derogato da alcuna diversa disposizione transitoria, ed anzi da ritenere confermato dalle disposizioni di cui all'art. 1 della legge n. 431/98 (là dove limita l'imposizione della forma scritta ai soli contratti di locazione ad uso abitativo stipulati - e dunque conclusi - a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge) e di cui all'art. 2, co. 6, della medesima legge, là dove, disciplinando le modalità di rinnovazione dei contratti di locazione stipulati prima dell'entrata in vigore della legge n. 431/98, si limita a richiamare il solo comma 1 del medesimo art. 2, senza alcun richiamo all'art. 1 cit.” (cfr. Cass. civ., 21 luglio 2022, n. 22828; cfr. altresì Cass. civ. 17 settembre 2019, n.
23192: “è principio consolidato quello per cui la previsione della L. n. 311 del 2004, articolo 1,
5 comma 346, a tenore del quale i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati si applica solo ai contratti stipulati dopo la sua entrata in vigore, giusta il criterio generale di cui all'articolo 11 preleggi e considerata l'assenza nella norma di una previsione che imponga la registrazione dei contratti in corso”).
Nel caso in esame, è incontestato che il contratto di locazione verbale venne stipulato verbalmente, nel lontano 1976, cosicché esso è assoggettato alla disciplina posta dalla L. n. 392 del 1978, e non già della L. n. 431/98 né dell'art. 1, comma 346, della L. n. 311 del 2004.
L'art. 58 della L. n. 392 del 1978 dispone che “I contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani ad uso di abitazione e soggetti a proroga secondo la legislazione vigente si considerano prorogati ed hanno la durata prevista nell'articolo 1 con le seguenti decorrenze: a) dal 1 gennaio
1979, per i contratti stipulati anteriormente al 31 dicembre 1952; b) dal 1 luglio 1979, per i contratti stipulati fra il 1 gennaio 1953 e il 7 novembre 1963; c) dal 1 gennaio 1980, per i contratti stipulati dopo il 7 novembre 1963”.
Poiché nel caso in esame, il contratto di locazione di immobile urbano ad uso di abitazione, è stato stipulato verbalmente nel 1976, è evidente che esso è stato prorogato dal 1° gennaio 1980 ed è stato rinnovato tacitamente di quattro anni in quattro anni, così che la scadenza naturale del contratto al momento in cui è intervenuto il diniego di ulteriore rinnovo è il 31 dicembre 2019, così come correttamente dichiarato dal Tribunale.
Così individuata la disciplina applicabile, ne discende quale giuridica conseguenza che il contratto in parola si sottrae alla imposizione della forma scritta e non sussiste alcuna necessità di registrazione fiscale ai fini della relativa validità.
Deve altresì escludersi che la manifestazione delle volontà negoziali dirette a disporre la rinnovazione del medesimo contratto sia sottoposta a un regime formale di diversa (e più stringente) natura, trattandosi, non già di dar luogo alla conclusione di un nuovo (e diverso) negozio (che avrebbe eventualmente imposto una revisione dei requisiti formali previsti dalla disciplina anteriore alle norme invocate in questa sede), bensì di provocare la prosecuzione nel tempo degli effetti del medesimo contratto già validamente concluso nelle forme originarie, e già svincolato da qualsivoglia onere di registrazione fiscale ai fini della relativa validità (impregiudicate le eventuali conseguenze sul piano amministrativo) sulla base della disciplina vigente al tempo della sua conclusione.
Del tutto correttamente, pertanto, il Tribunale ha escluso che al contratto in questione si applicasse l'art. 1, comma 346, della L. n. 311/2004.
6 Si aggiunga che, come esattamente osservato dal Giudice di prime cure, la giurisprudenza di legittimità ha ormai da tempo chiarito che, invero, la violazione della norma tributaria posta dalla L.
n. 311/2004, art. 1, comma 346, determina la nullità del negozio ex art. 1418 c.c., suscettibile però di sanatoria con effetti “ex tunc” a seguito di tardiva registrazione (v. Cass. civ., 28 aprile 2017, n.
10498, che ha altresì precisato come “la possibilità di sanatoria con efficacia ex tunc in esito alla tardiva registrazione consente di mantenere stabili gli effetti del contratto voluti dalle parti sia nell'interesse del locatore, che potrà trattenere quanto ricevuto in pagamento, che nell'interesse del conduttore, che non rischierà azioni di rilascio e godrà della durata della locazione come prevista nel contratto e, per le locazioni non abitative, non incorrerà negli effetti negativi segnalati da parte della dottrina quali la perdita del diritto all'avviamento il diritto alla prelazione, come pure la libera trasferibilità dell'azienda e del contratto di locazione” ).
Dunque, ribadita la non assoggettabilità del contratto de quo all'obbligo di registrazione previsto dalla L. n. 311/2004, art. 1, comma 346, vi è che, in ogni caso, la registrazione intervenuta in data 1 marzo 2007, avrebbe comunque sanato retroattivamente la nullità contrattuale in questione.
Poiché il Giudice di prime cure ha puntualmente applicato i cennati principi, di conseguenza la sentenza impugnata va integralmente confermata, con rigetto del gravame.
4. Le spese di lite del grado di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo secondo i parametri tabellari medi di cui al D.M. n. 55/2014, come aggiornati dal D.M. n. 147/2022, avuto riguardo al valore della controversia dichiarato dall'appellante (scaglione da € 1.101,00 ad €
5.200,00), e per tutte le fasi.
5. Sussistono le condizioni per l'applicazione del disposto dell'art. 13, comma 1-quater d.P.R.
115/2002 introdotto dalla legge 228 del 2012.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Catanzaro, Seconda Sezione Civile, definitivamente decidendo sull'appello proposto da nei confronti di , Parte_1 Controparte_1 CP_2
e con atto di citazione notificato in data 13 novembre 2023, e
[...] Controparte_3
avverso la sentenza del Tribunale di Paola n. 580 resa e pubblicata il 7 luglio 2023, ogni altra domanda, eccezione e richiesta disattesa, così provvede:
- rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

- condanna al pagamento, in favore degli appellati , Parte_1 Controparte_1
e , delle spese dell'appello che liquida in € 2.915,00 Controparte_2 Controparte_3
oltre al rimborso spese generali nella misura forfetaria del 15%, CPA e IVA come per legge;

7 - dà atto della sussistenza, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater d.P.R. n. 115/2002, dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello.
Così deciso il 13 febbraio 2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente
dott.ssa Anna Maria Raschellà dott.ssa Silvana Ferriero
8