REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere – I Sezione Civile in persona del Gop Dott.ssa Anna Ruotolo
ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero 7458 del Ruolo generale degli affari civili contenziosi dell'anno 2017
Avente ad oggetto: “Vendita di cose immobili”
TRA
(CF: , rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'avv.to Patrizia Pastore (C.F. ) presso il cui studio in Paupisi (BN), C.F._2 alla via Pagani n.45 elettivamente domicilia;

-Attore-
E
, (CF: ), rappresentata e difesa dagli avvocati Controparte_1 C.F._3
Avv. Vito De Matteo ) presso il cui studio via Cafari -Santa Caterina CodiceFiscale_4
n.

4 - Caiazzo (Ce), elettivamente domicilia;

-Convenuto-
NONCHE'

, (CF: ) Controparte_2 C.F._5
-Terzo chiamato in causa contumace-

CONCLUSIONI: Le parti costituite hanno concluso come da memorie difensive, scritti conclusionali e verbali di causa in atti.

MOTIVI DELLA DECISIONE
IN FATTO
Dopo aver esaminato gli atti di causa e prima di procedere ad ogni loro definitiva valutazione, deve darsi atto che la presente sentenza viene estesa senza la concisa esposizione dello “svolgimento del processo” e, dunque, ai sensi del combinato disposto degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., immediatamente applicabili ai giudizi pendenti al momento dell'entrata in vigore della legge n. 69/2009, essa viene redatta indicando succintamente le ragioni di fatto e di diritto della decisione, ben precisando che, trattandosi di disposizione normativa dettata con la evidente finalità di accelerazione ai fini della produzione della sentenza, deve ritenersi consentito al giudice di pronunciare quest'ultima, considerando integralmente richiamati dalla presente pronuncia sia l'atto introduttivo, le comparse di costituzione dei convenuti, sia tutti gli altri scritti difensivi delle parti e i verbali delle udienze in cui la causa è stata trattata, istruita e discussa.
Ai fini della decisione è sufficiente ricordare che, con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., notificato in data 12.10.2017, il IG. conveniva in giudizio, innanzi l'intestato Parte_1
Tribunale, la IG.ra esponendo che – nella qualità di promissario acquirente Controparte_1 ebbe a stipulare, in data 03.03.2015 con la stessa, nella qualità di promissaria alienante, scrittura privata di compravendita di immobile, avente ad oggetto un immobile sito in Alife, alla via Sisto 2, il cui prezzo veniva dalle parti convenuto e pattuito nella complessiva somma di € 35.000,00 integralmente pagato.
Deduceva altresì che, nella menzionata scrittura si prevedeva la stipula del rogito entro il
31.01.2017 e che la convocazione innanzi al notaio, per la stipula del definitivo, non sortiva alcun effetto.
In conseguenza di tanto si determinava ad adire l'autorità giudiziaria per ivi sentir accogliere le seguenti conclusioni: “accogliere il ricorso e per l'effetto pronunciare ordinanza costitutiva ex art 2932 cc che tenga luogo del contratto definitivo di cui al contratto preliminare inter-partes in data 03.03.2015 e per l'effetto trasferire la proprietà dell'immobile sito in Piedimonte Matese (CE) alla via San Sisto n.2, catastalmente identificato al Fol. Di mappa n.26 part.lla 205 sub) 5 A/3 al IG. per l'effetto ordinare al Parte_1
Conservatore dei registri Immobiliari di Caserta di trascrivere la emananda ordinanza, esonerando lo stesso da qualsiasi responsabilità; emettere ogni altra pronuncia o statuizione comunque connessa o dipendente dalla domanda che precede;
vittoria di spese con distrazione”.
Si costituiva, con rituale comparsa di costituzione e coeva chiamata in causa del terzo la IG.ra che, contestato in fatto ed in diritto la domanda ex adverso spiegata, Controparte_3 eccepiva l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento della procedura di mediazione;
in via riconvenzionale domandava la rescissione per lesione ai sensi e per gli effetti dell'art. 1148 C.c. per avere il ricorrente approfittato dello stato di bisogno della IG.ra e del IG. , suo stretto familiare nonché fideiussore della CP_1 Controparte_2 IG.ra , costringendola a promettergli in vendita l'unico immobile di cui era CP_3 proprietaria per un prezzo nettamente inferiore al suo valore effettivo. Altresì, eccepiva la risoluzione del preliminare, ai sensi dell'art.1427 C. c., poiché il consenso della IG.ra era stato estorto con violenza. CP_1
Concludeva nei seguenti termini: “

1. In via preliminare, in rito, fissare nuova udienza per consentire la chiamata in causa del terzo a norma dell'art. 269 C.p.c.; 2. Sempre in via preliminare dichiarare l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento del tentativo di mediazione obbligatorio, ai sensi e per gli effetti del D.Lgs 28/2010; 3. Nel merito, in via riconvenzionale, dichiarare rescisso il contratto per lesione ex art. 1148 C.c. e per
l'effetto disporre la restituzione del bene promesso in vendita e della modalità di restituzione della somma ricevuta dalla IG. a titolo di caparra ed acconti successivi;

4. In via CP_1 subordinata, nella denegata ipotesi di non accoglimento della domanda riconvenzionale, dichiarare comunque risolto il contratto per essere lo stesso viziato da violenza, nella specie psicologica.

5. Condannare, in ogni caso, il terzo, nella sua qualità, alla restituzione delle somme ricevute in prestito dal ricorrente, comprensive degli interessi se dovuti;
6.
Condannare il convenuto alle spese, diritti ed onorari del presente giudizio, da attribuirsi al sottoscritto avvocato che si dichiara antistatario”.
Autorizzata la chiamata del terzo in causa, il giudice, con ordinanza depositata in data
08.07.2018, preso atto della complessità dell'istruttoria, disponeva la conversione del rito.
All'udienza del 12.11.2018 assegnava alle parti i termini 183 VI comma c.p.c., rinviando all'udienza del 20.05.2019 per l'ammissione dei mezzi istruttori.
Articolati i mezzi di prova, espletata la c.t.u., raccolte le prove orali e conclusasi, con esito negativo, la proposta ex art. 185 bis formulata in data 16 marzo 2020, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni ed assunta in decisione, all'udienza del 4 novembre 2024, con i termini di legge (60+20) per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
Con ordinanza del 20.2.2025 la causa veniva rimessa sul ruolo per chiarimenti.
Acquisita la documentazione depositata dall'attore, alla udienza del 24.3.2025 la causa era nuovamente riservata in decisione con i termini ex art. 190 c.p.c.
IN DIRITTO
In via preliminare, si dà atto che la scrivente è subentrata al precedente magistrato titolare del ruolo in data 12 gennaio 2024, come da decreto in atti (v. provvedimento di assegnazione depositato al telematico).
Sempre in via preliminare, si dà atto della contumacia del terzo chiamato IG. CP_2
il quale, benché ritualmente citato in giudizio, non si è costituito, rinunciando a
[...] svolgere ogni attività difensiva.
La legittimazione delle parti risulta provata dai titoli prodotti. Gli stessi (contratto preliminare del 3.3.2015, corrispondenza epistolare intercorsa tra le parti), in uno alla circostanza che le stesse nulla sul punto hanno contestato, consente di ritenere assolto l'onere probatorio anche in ordine alla legittimazione attiva e passiva, sulla scorta del più recente orientamento giurisprudenziale in materia (Cass. SS.UU. n. 7305/2014).
Ritiene altresì questo giudice che le circostanze indicate nell'atto introduttivo siano idonee ad assolvere, sotto il profilo della specificità, ed alla luce di un esame complessivo dell'atto,
l'onere di allegazione dei fatti costitutivi del diritto azionato, imposto all'attore dall'art. 163
c.p.c. a pena di nullità dell'atto introduttivo.
Nel caso di specie, vi è stata sostanziale allegazione dell'oggetto della domanda e degli elementi di fatto e di diritto su cui la medesima è fondata, così da escludersi la nullità dell' atto introduttivo, posto che, per aversi tale nullità, non è necessario che sia omesso o del tutto incerto il petitum sotto il profilo sostanziale e processuale, nel senso che non ne sia possibile l'individuazione attraverso l'esame complessivo dell'atto, da compiersi anche d'ufficio, risiedendo la sua ratio ispiratrice nell'eIGenza di porre immediatamente il convenuto nelle condizioni di apprestare adeguate e puntuali difese (cfr. in termini, Cass.
Sez. III, n. 11751 del 15.5.2013). Inoltre, la convenuta, sulla scorta delle allegazioni dell'atto introduttivo, è stata posta nelle condizioni di approntare compiute difese nel merito;
pertanto, nessun vulnus del diritto di difesa si è verificato (cfr. Cass. civ., Sent. n.
17408 del 12.10.2012; Cass. civ., Sent. n. 10577 del 04.05.2018).
In limine litis, del tutto infondata appare l'eccezione di improcedibilità della domanda reiterata dalla IG.ra , tenuto conto che sulla medesima si è già ampiamente Controparte_1 espresso il precedente magistrato titolare del ruolo (v. provvedimento dell'8 luglio 2018) con la quale veniva statuito: “l'azione diretta alla esecuzione specifica dell'obbligo di stipulare ex art.2932 cod. civ. non ha natura reale ma personale, siccome diretta a far valere un diritto di obbligazione nascente da un contratto al fine di conseguire una pronuncia che disponga il trasferimento del bene (Cass. Civ. nr.1233 del 27.1.2010) e posto che il diritto reale si pone su un piano diverso non costituendo l'oggetto della domanda (o la causa petendi), l'eccezione va rigettata non rientrando la disciplina che occupa (non riferibile ad un diritto reale di proprietà) nell'ambito della mediazione obbligatoria”.
Nel merito, va accolta la domanda proposta dall'attore con la quale Parte_1 chiede il trasferimento di proprietà degli immobili descritti in citazione, in seguito all'inadempimento dell'obbligo di contrarre assunto dalla convenuta.
Preliminarmente occorre procedere alla qualificazione giuridica del contratto stipulato tra le parti.
Sul punto deve ritenersi che la scrittura privata del 3 marzo 2015 in virtù della quale le parti dell'odierno giudizio si impegnavano, rispettivamente, ad acquistare ed a vendere l'unita immobiliare specificamente dedotta in contratto, debba qualificarsi come contratto preliminare di vendita. Ed infatti, sebbene il tenore letterale del contratto, con l'utilizzo continuo del verbo “vende”, possa indurre apparentemente a pensare che le parti abbiano stipulato un vero e proprio contratto di vendita, applicando i criteri ermeneutici previsti dagli artt. 1362 c.c. e seguenti, è agevole osservare che nel contratto, in realtà, sono previsti, con una precisa scadenza temporale, una serie di obblighi a carico delle parti;
in particolare, sia la parte promittente venditrice, che la promittente acquirente, si impegnavano a adempiere una serie di obbligazioni, quali, tra l'altro, la stipula del rogito notarile, fissata entro il termine del 31.01.2017 (art.6).
La previsione dell'adempimento di una serie di obblighi scadenzati nel tempo induce a ritenere che le parti abbiano inteso, con la scrittura privata in esame, programmare una complessa vicenda negoziale che non si esauriva con la stipula del contratto medesimo;
si tratta, in altri termini, proprio di quella funzione programmatoria che autorevole dottrina attribuisce al contratto preliminare come sua funzione essenziale in quanto l'effetto traslativo, non si pone come effetto immediato riconducibile alla stipula del compromesso ma è differito al momento della stipula del rogito notarile. Si tratta, quindi, di un contratto preliminare che, come avviene frequentemente, impegnava le parti anche all'adempimento di una serie di obbligazioni e dal quale scaturivano anche alcuni effetti giuridicamente rilevanti, quale l'immissione nel possesso materiale e legale del bene alla stipula del rogito
(art.7).
La mancata adesione da parte della convenuta a stipulare l'atto pubblico, necessario ai fini del trasferimento della nuda proprietà dell'immobile agli attori, determina l'inadempimento contrattuale della stessa e la eIGenza di procedere con il rimedio della esecuzione in forma specifica di contratto preliminare ( art. 2932 c.c.).
L'inadempimento va anche ravvisato nel mancato rispetto degli impegni assunti con l'atto di transazione stipulato tra le parti in data 17/7/2023 ed in particolare nel comportamento del chiamato in causa che non ha adempiuto al versamento delle somme Controparte_2 concordate con il predetto accordo con il quale si dava espressamente atto del precedente contratto preliminare del 03.03.2015 nonché: “ dell'obbligo gravante sul , Controparte_2 nella sua qualità di fideiussore, di corrispondere la somma di € 60.000,00 comprensivi di spese legali a tacitazione di ogni pretesa avanzata in giudizio da art. Parte_1
2) da versare a mezzo bonifico bancario intestato all'attore in 2 rate dell'importo di €
30.000,00 con valuta 30 settembre 2023 e 30 novembre 2023 (art.3). Con la stessa transazione le parti “ in caso di mancato pagamento dell'importo anche solo di una rata, pattuivano di trasferire all'attore il bene immobile controverso senza corrispondere alcuna altra somma di denaro a oltre quelle già corrisposte alla data del 3 marzo Controparte_1
2015 (art.5,) con adesione di parte convenuta al trasferimento del bene rinunciando espressamente a tutte le eccezioni proposte nel giudizio recante NRG 2697/2017 pendenti dinanzi al Tribunale di S. Maria C.V”.
Stante il pacifico inadempimento (nonché le espresse previsioni dell'accordo transattivo), va quindi emessa sentenza costitutiva che produca gli effetti del contratto non concluso.
In ordine alla domanda di esecuzione in forma specifica di cui all'art. 2932 c.c., grava sull'attore l'onere di dimostrare l'esistenza del titolo, l'inadempimento di controparte e la propria offerta di eseguire la controprestazione promessa.
Più nel dettaglio, l'art. 2932 c.c. dispone che "...se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso...".
Generalmente richiamato a proposito dell'inadempimento del contratto preliminare, in quanto contratto mediante il quale le parti si obbligano a prestare un futuro consenso, il rimedio in oggetto trova applicazione in ogni ipotesi di obbligo a contrarre, qualunque ne sia la fonte, legale o negoziale, avendo il legislatore inteso disciplinare specificamente tale ipotesi di inadempimento, in forza dell'incoercibilità dell'obbligo di prestazione del consenso.
Non è superfluo ricordare che l'obbligo di concludere un contratto, il cui inadempimento permette al creditore di ottenere il rimedio dell'esecuzione in forma specifica ex art. 2932
c.c., nasce per lo più da un contratto preliminare (c.d. chiuso), con cui le parti si obbligano a stipulare in un tempo successivo un contratto chiamato definitivo, già determinato nel suo contenuto.
Il contratto preliminare, secondo costante giurisprudenza, è fonte di un obbligo convenzionale a contrarre e genera quindi un diritto alla conclusione di un contratto definitivo, non direttamente alla prestazione che ne forma oggetto (Cfr. Cass. 12608/2001;
1920/2001).
Nel caso di inadempimento di un contratto preliminare, il contraente adempiente ha dunque due possibili rimedi: può agire, ai sensi dell'art. 2932 c.c., al fine di ottenere l'esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre, ovvero può chiedere la risoluzione del contratto, salvo in ogni caso il risarcimento del danno.
Nella specie, non è revocabile in dubbio l'esistenza del contratto preliminare sottoscritto in data 03.03.2015, né la mancata stipula del contratto definitivo entro il termine pattiziamente previsto, circostanza, quest'ultima, che ha indotto l'attore ad azionare il rimedio di cui all'art. all'art. 2932 c.c.
Ciò posto, va indagata la sussistenza dei requisiti, materiali e giuridici, ai quali la legge subordina l'emissione della sentenza costituiva ex art. 2932 c.c., dai quali prescinde la disponibilità della convenuta a trasferire il bene. In primo luogo, va rilevato che, nel giudizio ex art. 2932 c.c., è necessaria l'acquisizione agli atti della dichiarazione di coerenza catastale di cui alla L. n. 52 del 1985, ex articolo
29, comma 1, introdotto con D.L. n. 78 del 2010, convertito dalla del 30.07.2010 n. 122, ai sensi del quale “gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale” (Cfr. Cassazione civile, II, 25 Giugno 2020, n. 12654; Cass. sent. n.
17990/2016; Corte di Appello di Bari, sent. n. 156/2017).
La disposizione mira a garantire la cosiddetta coerenza oggettiva dell'immobile con i dati del catasto, onde far emergere eventuali fenomeni di elusione o evasione fiscale nel settore degli immobili urbani a causa del mancato aggiornamento dei dati oggettivi di tali immobili, ai quali può corrispondere una maggiore redditività reale rispetto a quella emergente dal catasto;
nonché la coerenza soggettiva, ovvero l'accertamento della conformità tra titolari iscritti al catasto e le risultanze dei registri immobiliari, volendo in tal modo la legge contemporaneamente garantire la effettività dei dati emergenti dal catasto e dai pubblici registri immobiliari in vista dell'istituzione, ovvero dell'allineamento delle banche date catastali con quelle della pubblicità immobiliare (cfr. Cass. Sent. n. 8611/2014).
Orbene, dall' istruttoria emerge che l'attore ha assolto all'onere di provare la certificazione posta indefettibilmente a corredo della sentenza traslativa della proprietà di cui all'art. 2932 c.c.
Invero, dagli atti versati in causa, in particolare dalla documentazione rinvenuta in sede di accertamento peritale, si evince la prova della conformità amministrativa ed urbanistica degli immobili da trasferire essendo stati depositati: copia conforme del contratto preliminare del 03.03.2015, con richiamo delle relative planimetrie;
le visure e le planimetrie catastali;
licenza edilizia n. 72 del 30.07.64 – licenza edilizia n. 1219 del
31.10.75 – autorizzazione a costruire protocollata al Genio Civile di Caserta n. I4535 del
13 ottobre 75 – condono edilizio n. 455 del 1986 – concessione edilizia n. 3968 del 2001 – concessione edilizia in variante n. 4167 del 2002.
Inoltre, l'attore ha prodotto la dichiarazione sostitutiva di certificazione (art. 46 D.P.R. 28 dicembre 2000 n. 445) e la perizia di regolarità urbanistico – edilizia e conformità catastale, giurata in data 11/5/2025 presso il Tribunale di Benevento dal Perito Agronomo Dr. , attestante la conformità, allo stato di fatto, dei dati catastali e delle Persona_1 planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.
Nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare relativo ad un fabbricato già esistente, la conformità catastale oggettiva di cui al L. n. 52 del 1985 art. 29, comma 1 bis, costituisce una condizione dell'azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che non può accogliere la domanda ove la presenza delle menzioni catastali difetti al momento della decisione;
viceversa, il giudice non è tenuto a verificare la ricorrenza della c.d. conformità catastale soggettiva, consistente nella coincidenza del promittente venditore con l'intestatario catastale del bene, in quanto non costituisce una condizione dell'azione e la sua mancanza non impedisce l'emissione di una sentenza costitutiva di trasferimento del fabbricato ex art. 2932 c.c. (Cfr. Cass. Sez. 2, Sent. 20526 del 2020).
Va evidenziato come il promissario acquirente sia tenuto a produrre quantomeno un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato, non potendosi demandare la dichiarazione di conformità catastale ad una consulenza tecnica di ufficio: “Deve ribadirsi, infatti, che la produzione della documentazione attestante la c.d. conformità catastale oggettiva, ovvero l'identificazione catastale del bene, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, la dichiarazione o attestazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, costituiscono una condizione dell'azione che può intervenire anche in corso di causa e altresì nel corso del giudizio d'appello, purché prima della relativa decisione. Ne consegue che la relativa allegazione e documentazione è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti e la carenza
o mancanza è rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio anche in sede di legittimità”
(Cfr. Cass. Ord. n. 6684 del 2019).
Ne deriva che la pronuncia giudiziale ex art. 2932 c.c., avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti, né, comunque, un effetto che eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, l'autonomia negoziale delle parti;
in altri termini, non può accogliersi una lettura del sistema che consenta alle parti di eludere la disposizione dettata del L. n. 52 del 1985 art. 29 comma 1 bis, mediante la stipula di un contratto preliminare di immobile catastalmente non regolare seguita dalla introduzione di un giudizio che si concluda con sentenza di trasferimento dell'immobile medesimo (Cfr.
Cass. sez. II, ordinanza n. 6684/2019; sez. II, sentenza n. 20526/2020; Cass. sez. Unite
n. 23825/2009; n. 16068/2019).
Il C.T.U. geom. ha evidenziato che: “ le planimetria catastale risulta da Persona_2 aggiornare in quanto quella presente in atti, risalente al 6/8/1993, riporta ancora lo stato dei luoghi antecedente i lavori, dove nello spazio che oggi ospita l'attuale corpo scala vi sono ancora indicati il piccolo ingresso, il wc e la corte”.
L'attore ha adempiuto correttamente al proprio onere di allegazione delle planimetrie e le visure catastali con la prescritta dichiarazione ed attestazione di conformità e, pertanto, concorrono le condizioni per poter procedere al trasferimento degli immobili come richiesto.
Sulla domanda riconvenzionale di rescissione
Con l'atto di transazione sottoscritta il 17.07.2017 la convenuta , al punto CP_4
n. 6, ha rinunciato alle eccezioni proposte nel presente giudizio ma non alla domanda riconvenzionale la quale va opportunamente valutata.
La domanda riconvenzionale proposta da parte convenuta non merita accoglimento.
Ed invero, quanto alla domanda di rescissione del contratto, benché nella comparsa di costituzione si faccia riferimento alla lesione ultra dimidium, la parte interessata alla pronuncia aveva l'onere di allegare e comprovare tutti gli elementi occorrenti per stabilire se sia o meno avvenuta, ed in quale misura, la lesione.
L'azione generale di rescissione del contratto per lesione è posta dal legislatore «a tutela dell'equilibrio delle prestazioni tra le parti nella fase della formazione del contratto», i cui presupposti sono sanciti dall'articolo 1448 c.c., tra i quali vi è quello della situazione di bisogno e dell'approfittamento dello stesso, oltre che della sproporzione ultra dimidium tra il valore della prestazione eseguita e quello della prestazione ricevuta.
Tale sproporzione, come precisato dalla giurisprudenza (cfr. Cassazione n. 16042/2016) è un elemento fondante dell'azione in oggetto.
Da ciò ne deriva che l'onere del contraente che si afferma leso fornire la prova della sproporzione tra le prestazioni, tenendo in considerazione tutte le clausole concernenti il prezzo, seppure rivelatesi in concreto inoperanti, facendo riferimento al valore che le prestazioni avevano al momento della conclusione del contratto.
Presupposti per l'esperibilità di tale azione sono la sproporzione oltre la metà tra le prestazioni e che il contraente svantaggiato versi in condizioni di bisogno conosciute dall'altro che ne trae vantaggio. La sproporzione deve essere valutata nel caso concreto dal giudice, ma comunque per dar luogo alla rescissione la lesione che ne consegue a carico della parte danneggiata deve essere superiore alla metà (ultra dimidium) del valore della sua prestazione al tempo della conclusione del contratto (cfr. art. 1448 c. 2 c.c.) e la lesione, oltre ad essere genetica, ossia esistente al momento della conclusione, deve perdurare fino al momento in cui il danneggiato propone domanda di rescissione per lesione ( art. 1448
c. 3 c.c.).
La disamina del presupposto della sproporzione oltre la metà che costituisce dato oggettivo e non superabile in considerazione della natura eccezionale dell'istituto in oggetto posto che l'ordinamento civilistico resta normalmente indifferente alle regole di mercato e con la rescissione attribuisce rilevanza al valore economico e/o di mercato proprio per l'entità della sproporzione, è preliminare alla valutazione degli ulteriori presupposti.
Il Consulente, il cui elaborato si condivide ha accertato che le due unità immobiliari oggetto della presente valutazione, sia alla data del contratto preliminare del 03/03/2015 che ad oggi, hanno un valore di mercato pari, al netto delle spese da sostenere è pari a: €
65.439/06 + € 3.300/00 - € 5.000/00 = € 63.739/06, approssimato ad € 63.500/00
(sessantatremilacinquecento / 00).
Il Consulente, in seguito all'integrazione, ha anche provveduto a determinare il più probabile valore di mercato al netto delle ulteriori spese da affrontare, al fine di regolarizzare il fabbricato, aggiornando la valutazione dell'immobile ad € 56.200
(cinquantaseimiladuecento/00), calcolate nella perizia iniziale e nella presente integrazione.
Non si ha dunque l'eccedenza di oltre la metà della prestazione rispetto alla controprestazione.
Ciò detto, l'art. 1448 co.2 c.c. così recita “ L'azione non è ammissibile se la lesione non eccede la metà del valore che la prestazione eseguita o promessa dalla parte danneggiata aveva al tempo del contratto”.
Ne discende che la domanda di parte convenuta va rigettata.
Le ulteriori domande proposte dalle parti restano assorbite al rigetto delle domande principali.
Spese processuali
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, tenuto conto delle ragioni della decisione, della natura giuridica delle questioni trattate e del comportamento processuale delle parti.
Le spese di CTU sono poste definitivamente a carico di parte convenuta . Controparte_1


P.Q.M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, Prima Sezione Civile, definitivamente pronunciando sulla controversia R.G. 7458/2017, così provvede:
1) Dichiara la contumacia di;
Controparte_2
2) Ordina ai sensi dell'art. 2932 c.c. il trasferimento in favore dell'attore Parte_1 dell'immobile sito in Alife (CE) alla via San Sisto n. 2, catastalmente identificato
[...] al foglio 26, particella 205, sub 5, Cat. A/3, rendita catastale 340,96, superficie 102 mq
3)Ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari competente di trascrivere la presente sentenza a favore dell'attore e contro la convenuta , Parte_1 Controparte_1 con esonero da ogni responsabilità;
4) Rigetta la domanda riconvenzione proposta da;
Parte_2
5) Dichiara assorbite le domande proposte dalle parti via subordinata;
6) Condanna al pagamento delle spese processuali che liquida in €. 259,00 Controparte_1 per spese ed €. 3.809,00 per compensi, oltre rimborso spese generali 15%, Iva e Cpa come per legge;

7) Pone definitivamente le spese di CTU a carico della convenuta . Controparte_1
Così è deciso in S. Maria Capua Vetere, 08 maggio 2025
Il Gop
Dr.ssa Anna Ruotolo