N. R.G. 1222/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Napoli
sezione terza civile composta da:
Dott. Giulio Cataldi Presidente
Dott. Michele Caccese Consigliere
Dott.ssa Maria Casaregola Consigliere rel. ed est.
all'esito della camera di consiglio ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 1222/2021 R.G. promossa da
(C.F.: ), rappresentato e difeso dall'Avv. Parte_1 C.F._1
QU PA (C.F.: ) per procura allegata all'atto di citazione in C.F._2
appello
- APPELLANTE -
CONTRO
(C.F.: ) E (C.F.: CP_1 C.F._3 Controparte_2
), rappresentati e difesi dall'Avv. Pietro Paolo Palumbo (C.F.: C.F._4
) per procura allegata alla comparsa di costituzione in appello C.F._5
- APPELLATI -
OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 278/2021 del Tribunale di Torre Annunziata RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
§ 1. Il giudizio di primo grado.
conveniva e davanti al Tribunale di Torre Parte_1 CP_1 Controparte_2
Annunziata, esponendo che:
- in data 16.6.2014 aveva stipulato con (che si era impegnato ad acquistare per sé o per CP_1
persona da nominare) un contratto preliminare di vendita avente ad oggetto l'immobile sito in Torre
del Greco alla Via Principal Marina n. 10, distinto in Catasto Fabbricati di Torre del Greco al foglio
3, mappale 854 sub 35, piano T-S1, categoria C/1, classe 2 superficie catastale mq. 384, G.C. Euro
5.929,75, comprendente locali commerciali aventi cinque accessi indipendenti direttamente dalla via Principal Marina, con sottostante locale in piano seminterrato e con annesso retrostante spiazzo cortilizio pertinenziale con affaccio sul mare, per il prezzo di euro 250.000,00;
- in data 5.11.2014, con atto a rogito del Notaio di , trascritto presso l'Agenzia del Per_1 Per_2
Territorio Ufficio Immobiliare di Napoli il 6.11.2014 al n. 49413 r.g. e al n.33435 r.p., aveva venduto ad , moglie del , il suddetto immobile che, pur essendo in Controparte_2 CP_1
ottime condizioni di manutenzione, veniva descritto come abbisognevole di ristrutturazione siccome in degrado, al solo scopo di giustificare la vendita sottoprezzo;
infatti, i locali, adibiti alla stabulazione, depurazione e spedizione dei mitili, erano in ottimo stato e adeguati alle norme Asl;

- esso attore si era determinato alla vendita dell'immobile, costituente l'unico bene di sua proprietà,
in quanto nel 2013 versava in particolari difficoltà economiche, essendo debitore della somma di euro 350.000,00 circa nei confronti di IT Sud S.p.A., per cui aveva il timore che quest'ultima potesse agire esecutivamente sul bene, col rischio di perdere l'unica potenziale fonte di reddito,
atteso che egli percepiva soltanto un assegno di invalidità civile di circa euro 270,00 mensili;

inoltre, si trovava in precarie condizioni di salute, essendo reduce da trattamenti con interferone e ribavirina per la cura dell'epatite C, che lo avevano indebolito fisicamente e mentalmente al punto da renderlo incapace di affrontare la situazione di disagio economico in cui versava e in cui sarebbe ulteriormente sprofondato se IT avesse proceduto esecutivamente sul suo immobile;
era,
dunque, “particolarmente vulnerabile rispetto alle pressioni esterne di chi gli offriva una somma
per l'acquisto dei predetti locali” e “il grave stato di disordine psichico … era tale da privarlo
dell'attitudine a determinarsi in modo libero e cosciente”;
- la vendita era avvenuta sottoprezzo, in quanto l'immobile, della superficie commerciale di mq.
622, aveva un valore pari ad euro 1.190.600,00;
- i convenuti avevano approfittato delle gravi difficoltà economiche, delle precarie condizioni di salute e dello stato di bisogno di esso istante per spuntare un prezzo di acquisto di gran lunga inferiore a quello di mercato.
L'attore deduceva di avere interesse ad ottenere:
- la dichiarazione di nullità del contratto di compravendita, siccome stipulato per “eludere ed
aggirare le norme pubblicistiche di legge, e in particolar modo il recupero delle imposte, rendendo
più difficile al fisco (e in particolar modo, a IT Sud Spa) eventuali pignoramenti;
le predette
finalità erano note alle parti ed al notaio rogante come palesemente si evince dal corposo debito
fiscale dell'attore che non poteva passare inosservato a fronte di un acquisto di tale consistenza”;
- l'annullamento della compravendita predetta, “per il chiaro errore e la chiara incapacità naturale
di discernere tra l'utilità, o meglio, l'inutilità data dalla vendita sottoprezzo e la prospettiva di
rimanere per sempre debitore del fisco;
per il chiaro dolo e l'oggettiva mala fede dei convenuti
che, approfittando delle circostanze, inducevano l'attore alla predetta vendita”;
- il risarcimento dei danni subiti per il mancato godimento del bene, da stimarsi nella somma di euro
130.503,00, calcolata moltiplicando il valore di locazione, pari nel 2014 a 3.183,00 euro mensili,
per le 41 mensilità trascorse dal rogito, oltre alle successive somme maturate fino al rilascio dell'immobile;
- il risarcimento dei danni ex art. 1440 c.c., quantificati nella somma di euro 869.600, pari alla differenza tra l'importo pagato dal compratore (euro 250.000,00) e il prezzo a cui l'immobile avrebbe dovuto essere venduto (euro 1.119.600,00), in quanto il contratto, ove per assurdo ritenuto valido, sarebbe stato concluso a condizioni diverse e migliori.
Concludeva, quindi, rassegnando le seguenti conclusioni:
1) Accertare e dichiarare, ai sensi dell'art. 1418 c.c., la nullità del contratto di compravendita
dell'immobile oggetto del presente giudizio;

2) per l'effetto, condannare i convenuti a rilasciare e restituire al Sig. il Parte_1
bene sopra emarginato;

3) Condannare i convenuti, in solido, al pagamento a favore dell'attore di Euro 130.503,00 quale
risarcimento danni per il mancato godimento dell'immobile dal mese di novembre 2014 ad oggi,
nonché di ulteriori € 3183,00 per ogni mese da oggi e fino al rilascio dell'immobile;
In via subordinata:
4) Nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della domanda principale, accertare e
dichiarare l'annullabilità e l'annullamento del contratto di compravendita;

5) per l'effetto, condannare i convenuti a rilasciare e restituire al Sig. il Parte_1
bene sopra emarginato;

6) Condannare i convenuti, in solido, al pagamento a favore dell'attore di Euro 130.503,00 quale
risarcimento danni per il mancato godimento dell'immobile dal mese di novembre 2014 ad oggi,
nonché di ulteriori € 3183,00 per ogni mese da oggi e fino al rilascio dell'immobile;
In ulteriore subordine:
7) Se i raggiri non venissero considerati tali da aver determinato il consenso dell'attore e quindi il
contratto fosse valido, dichiarare che senza di essi sarebbe stato concluso a condizioni diverse, e
condannare i convenuti in solido al risarcimento dei danni nei confronti dell'attore per
l'ammontare di € 869.600,00 pari alla differenza tra l'importo pagato dal compratore € 250.000,00
e il prezzo effettivo a cui doveva essere venduto dell'immobile € 1.119.600,00;
- Il tutto, salvo le somme maggiori o minori che verranno considerate di giustizia, anche a seguito dell'istruttoria di causa, anche ex art. 1226 c.c., oltre interessi e rivalutazione monetaria;

8) Condannare i convenuti al pagamento di spese e competenze di causa, oltre rimborso forfettario
al 15%, IVA e C.P.A. come per legge.
Salva la liquidazione del Patrocinio a Spese dello Stato a cui si è già chiesta l'ammissione.
e , costituendosi, contestavano quanto ex adverso dedotto e CP_1 Controparte_2
concludevano per il rigetto della domanda, con condanna ai sensi dell'art. 96, comma 3, c.p.c. Vinte
le spese di lite, da distrarsi.
Concessi i termini ex art. 183, comma 6, c.p.c., ammessa e poi revocata la prova testimoniale, con sentenza n. 278, pubblicata l'8.5.2021, il Tribunale rigettava la domanda e condannava l'attore al pagamento delle spese di lite in favore di controparte, liquidate in complessivi euro 18.387,00 per compensi professionali, oltre spese generali al 15%, i.v.a. e c.p.a., da distrarsi all'Avv. Pietro Paolo
Palumbo.
Il primo giudice perveniva al suddetto esito motivando, in sintesi, che:
- la domanda volta a far dichiarare la nullità della compravendita era infondata, in quanto era stata allegata la volontà dell'attore di concludere la vendita per rendere più difficile al fisco il recupero dei crediti derivanti da imposte da lui dovute, ma non di sottrarre redditi alle relative imposte, e, in ogni caso, una eventuale frode fiscale avrebbe trovato le relative sanzioni soltanto nel sistema tributario (Cass. civ. sez. II, 28.2.2007, n. 4785);
- la domanda di annullamento del contratto per incapacità naturale andava parimenti disattesa,
siccome l'asserita incapacità dello al momento della stipula non era stata provata, non Parte_1
emergendo né dalla documentazione medica depositata, da cui risultava soltanto che egli era affetto da epatite C cronica, né dal certificato di invalidità, attestante disabilità fisiche, e non psichiche;

- la domanda di annullamento del contratto per errore andava rigettata siccome l'attore non aveva provato, e nemmeno chiesto di provare, circostanze comprovanti l'essenzialità e riconoscibilità
dell'errore, limitandosi a richieste istruttorie non attinenti, che erano state rigettate;
- la domanda subordinata diretta ad accertare e dichiarare il dolo incidente ed a condannare i venditori al risarcimento del danno ex art. 1440 c.c. doveva essere respinta, non essendo stata depositata una perizia tecnica da cui ricavare il valore dell'immobile e la conseguente vendita ad un prezzo inferiore a quello di mercato, essendo state prodotte unicamente le quotazioni dell'Agenzia
delle Entrate del 2014; inoltre all'immobile era stato attribuito un valore medio inappropriato,
siccome era stato considerato interamente come negozio (con valore da 1250 e 2550 euro al mq.),
malgrado comprendesse locali principali e locali accessori diretti e indiretti ed i magazzini, a differenza dei negozi, avevano un valore compreso tra 380 e 760 euro al mq.;
- il prezzo convenuto appariva del tutto congruo, tenuto conto del precedente prezzo di acquisto rivalutato;

- le spese di lite seguivano la soccombenza e si liquidavano sulla base del D.M. 55/14 tenuto conto del valore del giudizio, con distrazione in favore del difensore, dichiaratosi antistatario;

- la domanda di condanna dell'attore ai sensi dell'art. 96 c.p.c. non poteva essere accolta, non sussistendo né la prova dell'elemento soggettivo (l'aver agito o resistito in giudizio per dolo o colpa grave), né quella dell'elemento oggettivo, non emergendo dagli atti processuali elementi da cui desumere la concreta esistenza del danno.
§ 2. Il giudizio d'appello.
Con atto notificato il 9.3.2021 ed iscritto a ruolo il 18.3.2021, appellava la Parte_1
suddetta sentenza, notificata l'11.2.2021, per i motivi che saranno di seguito esaminati, e concludeva chiedendo, in sua riforma e previa sospensione della provvisoria esecutività,
l'accoglimento delle conclusioni rassegnate nell'atto introduttivo del giudizio di primo grado. Vinte
le spese del doppio grado e salva la liquidazione del richiesto patrocinio a spese dello Stato.
In via istruttoria, l'appellante chiedeva:
- prova diretta per testi, indicati nelle persone di e sulle seguenti Parte_2 Testimone_1
circostanze: a) “Vero che la conduttrice dei locali posti al piano terra con sottostante CP_3 locale al piano seminterrato e con annesso retrostante spiazzo cortilizio pertinenziale in Via
Principal Marina n.10 in Torre del Greco (NA), era morosa nel pagamento dei relativi canoni di
locazione sin dal mese di aprile 2012 ed è rimasta tale fino alla risoluzione del contratto ed al
rilascio dei predetti locali”; b) “Vero che nel mese di ottobre, novembre e dicembre 2014 i locali di
Via Principal Marina n.10 in Torre del Greco (NA) si presentavano pavimentati, piastrellati,
intonacati, tinteggiati, igienizzati, con tutti gli impianti funzionanti e pronti per l'attività di
stabulazione, depurazione e spedizione di mitili”;
- disporre indagini di polizia tributaria e ammettere c.t.u. al fine di accertare il valore dei locali nell'anno 2014 e alla data della compravendita;

- ammettere c.t.u. medico-legale per l'accertamento dei possibili effetti collaterali delle cure con interferone e ribavirina per la cura dell'epatite C;

- di essere ammesso, nella denegata ipotesi di ammissione della prova testimoniale articolata da controparte, a quella contraria sugli stessi capi e con i medesimi testi, oltre che con i propri.
e , costituendosi, eccepivano: CP_1 Controparte_2
- in via preliminare, l'inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 348-bis c.p.c. ed il giudicato calato sulle domande autonome di rilascio dell'immobile e di risarcimento dei danni;

- nel merito, l'inammissibilità e l'infondatezza dei motivi.
Concludevano, pertanto, rassegnando le seguenti conclusioni:
“- rigettare l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata non
sussistendone i presupposti ex lege richiesti;

- dichiarare l'inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 348-bis, primo comma, c.p.c.;
- accogliere l'eccezione di giudicato come su esposta;

- dichiarare l'inammissibilità di tutte le richieste istruttorie proposte con l'atto di appello, in via
gradata sempre rigettare le predette istanze istruttorie, in via ancor più gradata, nella non temuta
ipotesi di accoglimento, ammettere la prova contraria a quella articolata da controparte sul capo e con i testi sopra indicati;

- in ogni caso e sempre, rigettare il gravame proposto dal sig. poiché Parte_1
inammissibile, improcedibile, infondato in fatto e diritto per i motivi tutti di cui al presente atto e,
per l'effetto, confermare l'impugnata sentenza di primo grado n° 278/2021, pronunciata dal
Tribunale di Torre Annunziata, Seconda Sezione civile, in persona del dott.ssa Luisa Zicari,
pubblicata il 08.02.2021, notificata in data 11.02.2021;
- vittoria delle spese e delle competenze professionali del doppio grado di giudizio con attribuzione
al sottoscritto difensore antistatario”.
Disattesa l'istanza di sospensione dell'esecutorietà della sentenza impugnata, all'udienza del
28.5.2025, precisate le conclusioni, la causa era trattenuta in decisione con concessione del termine di giorni sessanta per il deposito delle comparse conclusionali e di giorni venti per le note di replica.
§ 3. Questioni preliminari.
Va disattesa l'eccezione di inammissibilità del gravame ai sensi dell'art. 348-bis c.p.c., riproposta all'udienza del 28.5.2025 attraverso il richiamo delle conclusioni già rassegnate nell'interesse degli appellati. Invero, poiché la succitata norma mira a “filtrare” gli appelli che non hanno ragionevole possibilità di accoglimento in limine litis, prima di procedere alla trattazione ai sensi dell'art. 350
c.p.c., le attività svolte all'udienza del 30.1.2020 comportano che la Corte abbia perso il potere di definire anticipatamente il merito della lite mediante l'ordinanza di cui all'art. 348-ter c.p.c.
Va parimenti respinta l'eccezione di giudicato parziale per acquiescenza sul rigetto delle domande di rilascio e risarcimento danni, siccome esse non sono autonome, bensì logicamente e giuridicamente dipendenti dalle domande di nullità e di annullamento del contratto.
Tale conclusione trova conforto nella giurisprudenza di legittimità, secondo cui “La formazione della cosa giudicata su un capo della sentenza per mancata impugnazione può verificarsi solo con riferimento ai capi che siano completamente autonomi perché fondati su distinti presupposti di fatto e di diritto, sicché l'acquiescenza alle parti della sentenza non impugnata non si verifica quando queste si pongano in nesso conseguenziale con altra e trovino in essa il suo presupposto” (v. Cass.
civ., sez. II, ord. 25.6.2020, n. 12649; sez. lav., 23.9.2016, n. 18713).
Infine, va dichiarato il difetto di titolarità sostanziale in capo a , siccome il contratto di CP_1
compravendita oggetto della domanda di nullità/annullamento non è stato da lui stipulato, figurando quale parte acquirente unicamente , coniugata in regime di separazione dei Controparte_2
beni.
§ 4. Analisi dei motivi di appello.
Con il primo motivo l'appellante ha attinto la pronuncia di primo grado nella parte in cui ha disatteso la domanda volta a far dichiarare la nullità del contratto di compravendita, assumendo che il primo giudice aveva interpretato erroneamente le allegazioni di esso attore, che nell'atto di citazione aveva dedotto che il contratto di compravendita era nullo siccome “stipulato per eludere
ed aggirare le norme pubblicistiche di legge, e in particolar modo il recupero delle imposte,
rendendo più difficile al fisco (e in particolar modo, a IT Sud Spa) eventuali pignoramenti;

le predette finalità erano note alle parti ed al notaio rogante come palesemente si evince dal
corposo debito fiscale dell'attore che non poteva passare inosservato a fronte di un acquisto di tale
consistenza”, ribadendolo anche nella memoria ex art. 183 comma 6 n. 1 c.p.c.
L'appellante, proseguendo, evidenziava che la stipula dell'atto di compravendita al fine di sottrarsi al pagamento di imposte, impedendo al fisco di riscuoterle, recuperarle, fare pignoramenti ed espropri, costituiva condotta ricadente nella previsione dell'art. 11, comma 1, D. Lgs.74/2000,
rubricato “Sottrazione fraudolenta al pagamento di imposte”, che punisce con la reclusione da sei mesi a quattro anni chiunque, al fine di sottrarsi al pagamento di imposte sui redditi o sul valore aggiunto ovvero di interessi o sanzioni amministrative relativi a dette imposte di ammontare complessivo superiore ad euro cinquantamila, aliena simulatamente o compie altri atti fraudolenti sui propri o su altrui beni idonei a rendere in tutto o in parte inefficace la procedura di riscossione coattiva. Conseguentemente, l'atto era nullo e tale doveva essere dichiarato. Tale essendo il contenuto del motivo, ritiene la Corte che esso sia inammissibile perché non attinge l'altra ratio decidendi, secondo cui la “frode fiscale non implica di per sé la nullità del contratto
stesso, trovando nel sistema tributario le relative sanzioni” (v. sentenza, pag. 4), la quale è da sola giuridicamente e logicamente sufficiente a sorreggere il rigetto della decisione adottata.
Conseguentemente, le censure mosse al rigetto della domanda di nullità del contratto sono inammissibili per difetto di interesse, in quanto esse non potrebbero condurre in nessun caso alla caducazione della statuizione del primo giudice, essendo divenuta definitiva l'autonoma motivazione non impugnata (v., ex plurimis, Cass. civ., 24.11.2023, n. 29542; ord. 10.11.2022, n.
33200; ord. 19.5.2022, n. 16242).
Con il secondo motivo l'appellante ha censurato il rigetto della domanda subordinata di annullamento del contratto, assumendo che:
- il primo giudice non aveva adeguatamente esaminato la documentazione prodotta, essendosi limitato ad affermare che l'attore era “affetto da epatite C cronica ma senza menzione di coma
epatico” e che “dal certificato di invalidità depositato in atti … si evince che le disabilità sono solo
fisiche, e non psichiche”, malgrado fossero stati allegati, sia nell'atto di citazione che nella memoria
ex art. 183, comma 6 n. 1, c.p.c., gli effetti notori delle debilitanti terapie con interferone e ribavirina per la cura dell'epatite C e fosse stata prodotta documentazione relativa alle cure ed ai relativi effetti anche nel periodo della conclusione del contratto di compravendita immobiliare;

ebbene, non avendo valutato quanto allegato, il Tribunale non aveva considerato che il grave stato di disordine psichico era indotto dalle cure, più che dalla malattia;

- la c.t.u. medico-legale volta all'accertamento dei possibili effetti collaterali delle cure a cui era stato sottoposto non era meramente esplorativa, ma finalizzata ad acquisire gli elementi necessari al riscontro della veridicità dei fatti allegati e all'attendibilità dei mezzi di prova da lui offerti;

- il giudice aveva anche omesso di considerare le sue particolari difficoltà economiche, pur essendo stata provata la morosità del locatario dell'immobile venduto nel pagamento dei canoni a far data dal mese di aprile 2012;
- tali circostanze spiegavano gli errori di valutazione in cui era incorso esso che, Parte_1
davanti alla prospettiva di perdere tutto a causa dei debiti con IT, aveva venduto al prezzo di euro 250.000,00 un immobile di valore altamente superiore, senza considerare che la vendita al valore di mercato gli avrebbe consentito di ripianare la posizione debitoria e di ottenere anche una cospicua differenza;

- il consenso era stato dato per errore, stanti l'evidente sproporzione tra il valore dell'immobile e il prezzo di vendita, “la non convenienza dell'affare”, la “ignoranza di nel Parte_1
capire che trattavasi di atto non risolutivo della sua situazione economica (errore essenziale
artt.1428, 1429 c.c.)” e la riconoscibilità dell'errore era data dalla sproporzione tra le prestazioni;

- il consenso era stato carpito con dolo dai convenuti, i quali gli avevano rappresentato la vendita al prezzo di euro 250.000,00 come la soluzione di tutti i suoi problemi, tant'è che l'acquirente si era assunto ogni onere e costo, e perfino le spese di rilascio dell'immobile, anche prima dell'acquisto,
ma con obbligo di esso di sottoscrivere la domanda di permesso di costruire e la Parte_1
modulistica necessaria;

- per effetto della sottoscrizione apposta, gli era stato notificato il decreto ingiuntivo n. 820/2017
emesso dal Tribunale di Torre Annunziata, con cui gli veniva ingiunto di pagare all'Ing.
[...]
la somma di euro 19.646,69, oltre agli interessi legali dalla notifica del decreto al soddisfo, CP_4
nonché le spese della procedura, a titolo di compenso per le modifiche dei locali funzionali all'attività di ristorazione e per cui era stato richiesto il permesso di costruire, malgrado esso non lo avesse mai incaricato, con conseguente necessità di proporre opposizione;
Parte_1
- se esso appellante si fosse reso conto dell'antieconomicità della vendita e dell'intenzione dei compratori di non rispettare gli impegni presi nel preliminare di vendita, non avrebbe stipulato il contratto, che perciò andava annullato;

- in assenza delle suddette circostanze, egli avrebbe concluso il contratto a diverse e migliori condizioni, sicché pur volendo, per assurdo, considerare il contratto valido, i convenuti erano tenuti al risarcimento dei danni, quantificati come in citazione;

- seguendo lo stesso modus operandi, gli acquirenti gli avevano fatto risolvere il contratto di fitto con attraverso la sottoscrizione di una scrittura privata autenticata del 23.10.2014 dal Controparte_5
Notaio , di loro fiducia, che aveva poi redatto l'atto di compravendita. Per_3
Il motivo, per come formulato, non è idoneo a sovvertire l'esito del giudizio di primo grado, atteso che gli elementi allegati a fondamento della domanda di annullamento del contratto sono tra loro inconciliabili.
In particolare, l'incapacità naturale, consistendo nell'incapacità di intendere e di volere al momento della stipula dell'atto, esclude la configurabilità di un vizio della volontà, che ricorre quando la volontà sussiste, ma non si è correttamente formata per l'intervento di fatti ed azioni che hanno influito sulla determinazione finale del contraente e, di conseguenza, hanno impedito che volontà
dichiarata e volontà cd. ipotetica coincidessero.
Inoltre, la domanda di annullamento di un contratto non può fondarsi, come avvenuto nel caso che ci occupa, sulla contestuale allegazione dei vizi dell'errore e del dolo, stante l'inconciliabilità dei rispettivi elementi costitutivi: invero, la falsa rappresentazione della realtà che ha indotto la parte alla conclusione del contratto nell'errore è endogena, mentre nel caso di dolo è esogena (v. Cass.
civ., sez. III, 11.11.2005, n. 22900).
Con il terzo motivo l'appellante si è doluto della motivazione addotta a fondamento del rigetto della
“domanda subordinata diretta ad accertare e dichiarare il dolo incidente ed a condannare i
venditori al risarcimento del danno ex art. 1440 cc.”(v. atto di appello pag. 15), assumendo che il giudice:
- aveva errato nel qualificare l'immobile come magazzino, malgrado rientrasse nella categoria catastale C1, relativa a botteghe e negozi, per cui gli andava riconosciuto il valore di euro
1.119.600,00 secondo le quotazioni dell'Agenzia delle Entrate in atti;
- aveva erroneamente dato rilevanza all'atto di acquisto del 7.11.2003 atteso che, “anche se
avesse ricevuto in donazione l'immobile, non significa che a sua volta Parte_1
doveva regalarlo. In ogni caso, la quota di € 179.602,50 rappresenta un conguaglio tra
e gli altri comproprietari a loro volta soci insieme a lui della cooperativa che Parte_1
all'epoca svolgeva l'attività nel medesimo immobile. Tant'è vero che l'atto è denominato “atto di
cessione di diritti”. Piuttosto, in esso si parla di ipoteca già iscritta sull'immobile per Lire
750.000.000 (€ 387.342,67) a garanzia di un mutuo di Lire 500.000.000 (€ 258.228,44)
anticipatamente estinto. Il che lascia ben immaginare quale fosse il valore dell'immobile anche
precedentemente al 2003. Insieme a quanto sopra esposto circa la valutazione dell'immobile, si
percepisce un altrettanto illogico ed immotivato appiattimento rispetto alla perizia tecnica di parte
convenuta.
Tale perizia di parte, estremamente grossolana, non riesce per nulla a superare quanto dedotto da
esso attore …”; peraltro, già nel contratto preliminare di compravendita per notaio del Per_4

3.10.2008 era stato pattuito un prezzo di vendita di euro 600.000,00 ed era dirimente il valore attribuito dalla stessa Agenzia delle Entrate , che nell'atto di citazione ex art 2901 c.c. CP_6
aveva valutato l'immobile in euro 762.091,00.
A prescindere dall'erronea indicazione dei venditori quali soggetti tenuti al risarcimento del danno
ex art. 1440 c.c. (essendovi un unico venditore, lo stesso , appellante, ed un'unica Parte_1
acquirente, la ), il motivo è inammissibile in quanto non si confronta con la motivazione CP_2
addotta dal primo giudice nella parte in cui si legge che le quotazioni dell'Agenzia delle Entrate del
2014 non provavano il valore dell'immobile, a cui comunque era stato attribuito un valore medio inappropriato, siccome era stato considerato interamente come negozio (con valore da 1250 e 2550
euro al mq.), mentre esso comprendeva locali principali e locali accessori diretti e indiretti ed i magazzini, a differenza dei negozi, avevano un valore compreso tra 380 e 760 euro al mq. Peraltro,
nella sentenza n. 420/2024, passata in giudicato, con cui il Tribunale di Torre Annunziata ha rigettato l'azione revocatoria proposta dall'Agenzia delle Entrate sul presupposto dell'incongruità
del prezzo pattuito, si legge che “La valutazione di € 762.091,00 effettuata dall'Agenzia
dell'Entrate non tiene conto della reale destinazione d'uso (categoria catastale) dell'immobile
oggetto di trasferimento”.
§ 5. Le spese di lite.
Le spese processuali vanno dichiarate interamente compensate nel rapporto processuale tra
[...]
e , stante il rilievo officioso del difetto di titolarità sostanziale in capo a Parte_1 CP_1
quest'ultimo.
Nel rapporto processuale tra l'appellante e la , il governo delle spese segue il principio CP_2
della soccombenza di cui all'art. 91, comma 1, c.p.c., con liquidazione compiuta come in dispositivo, applicando i parametri previsti dal D.M. 147/2022 per lo scaglione relativo alle cause di valore compreso tra euro 1.000.000,00 ed euro 2.000.000,00 nella misura media, tranne che per la fase decisionale, per cui si ritengono congrui quelli minimi essendo stata depositata unicamente la comparsa conclusionale.
Va disposta la distrazione a favore del difensore, dichiaratosi antistatario.
Va dato atto in dispositivo della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13 comma 1-quater
D.P.R. 115/2002, come modificato dall'art. 1 comma 17 L. 228/2012, per il pagamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la proposizione del gravame.

P.Q.M.


La Corte d'Appello di Napoli – III Sezione civile – nella composizione collegiale in epigrafe,
definitivamente pronunziando, così decide:
a) dichiara il difetto di titolarità sostanziale in capo a;
CP_1
b) dichiara inammissibile l'appello;
c) compensa le spese di lite nel rapporto processuale tra e;
Parte_1 CP_1 d) condanna l'appellante al pagamento, in favore di , delle spese di lite, Controparte_2
liquidate in euro 27.835,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, c.p.a. ed i.v.a. come per legge, da distrarsi a favore dell'Avv. Pietro Paolo Palumbo;

e) dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la proposizione dell'appello.
Napoli, 8.10.2025
Il Consigliere rel. ed est. Il Presidente
Dott.ssa Maria Casaregola Dott. Giulio Cataldi