R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione Seconda civile, composta dai Sigg.:
Dott. Giuseppe Serao Presidente
Dott. Lucia Cannella Consigliere rel.
Dott. Vittorio Aliprandi Consigliere
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n. 1100/22 R.G posta in decisione all'udienza collegiale
del 09/10/2024 promossa d a
OGGETTO: rappresentato e difeso dall'avv. BRUNI LUIGI e dall'avv. Parte_1
Altre ipotesi di elettivamente domiciliato in VIA SOSTEGNO Parte_2 responsabilità 30/A 25100 BRESCIA presso il difensore avv. BRUNI LUIGI Extracontrattuale non
APPELLANTE ricomprese nelle altre c o n t r o materie rappresentato e difeso dall'avv. ROTA Controparte_1
ANGELO, elettivamente domiciliato in CORSO G. MATTEOTTI, 13 25122
BRESCIA presso il difensore avv. ROTA ANGELO
pagina 1 di 12 APPELLATO
E contro
, rappresentata e difesa dall'avv. BASSI GIOVANNI CP_2
elettivamente domiciliato in VIA CROCEFISSO 5 presso il CP_1
difensore avv. BASSI GIOVANNI
APPELLATA
In punto: appello a ordinanza del Tribunale di Brescia – sezione prima-
pubblicata il 13.10.2022.
CONCLUSIONI
Di Bove:
Previa conferma dell'ordinanza impugnata in punto an, in parziale riforma della sentenza impugnata in punto quantum accertare il maggior danno subito dall'appellante per i motivi sopra esposti, condannando il Condominio
appellato a pagare a la ulteriore complessiva somma di euro Parte_1
24.400,00, di cui euro 10.000,00 più IVA a titolo di risarcimento del danno emergente, ed euro 14.400,00 a titolo di risarcimento del danno da lucro cessante, con gli interessi e la rivalutazione monetaria dal di del dovuto al saldo effettivo. Spese e compensi professionali del grado rifusi.
Di Condominio Milano 14:
Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Brescia, disattesa ogni diversa e contraria istanza, previe tutte le declaratorie del caso pagina 2 di 12 In via preliminare:
Ai sensi dell'art. 345 c.p.c. si chiede in via preliminare che venga dichiarata inammissibile, in quanto domanda nuova, la richiesta risarcitoria eccedente il valore della domanda di primo grado, detratte le somme già versate in esecuzione all'Ordinanza impugnata.
in via principale: - rigettare le domande proposte dall'appellante in quanto infondate in fatto ed in diritto e per l'effetto confermare integralmente l'Ordinanza impugnata in via subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi in cui dovesse esser accolta anche in parziale riforma del provvedimento impugnato in punto quantum, condannare il condominio a pagare minor somma dovesse risultare dovuta,
Spese di consulenza a carico dei ricorrenti e spese di lite rifuse.
Di : CP_2
Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, per i motivi esposti ed allegati in atti,
ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, previe le migliori declaratorie e statuizioni del caso, così giudicare:
IN VIA PRELIMINARE
accertare e dichiarare l'inammissibilità dell'Appello proposto dall'Ing. Pt_1
ai sensi dell'art. 342 e dell'art. 345 c.p.c., per i motivi esposti in
[...]
pagina 3 di 12 narrativa, con ogni conseguenza di legge;

NEL MERITO:
IN VIA PRINCIPALE:
- accertare e dichiarare l'infondatezza dell'Appello promosso dall' Ing. Pt_1
in quanto destituito di fondamento giuridico e fattuale e,
[...]
conseguentemente, confermare l'Ordinanza n. cronol. 2804/2022 del
13/10/2022, pubblicata il 21/10/2022 dal Tribunale di Brescia, Sezione I
Civile – Dott.ssa Sampaolesi;

- dare atto che non è stata proposta impugnazione dell'Ordinanza nella parte in cui, in merito “al danno occorso alla porzione interrata dell'immobile de quo”,
viene riconosciuta la non operatività della copertura assicurativa e, per l'effetto, dichiarare l'Ordinanza emessa dal Tribunale di Brescia passata in giudicato nella parte in cui statuisce l'inoperatività della polizza Allianz per specifiche esclusioni contrattuali.
In ogni caso, con vittoria di spese, diritti ed onorari, oltre accessori.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
In esito al procedimento di A.T.P., conclusosi con perizia depositata il
30.10.2021, conveniva in giudizio: I) il Parte_1 Controparte_3
chiedendone la condanna al risarcimento dei danni derivanti al
[...]
negozio al pianto terra ed al magazzino al piano interrato, di sua proprietà
pagina 4 di 12 esclusiva, cagionati da infiltrazioni, invocando la responsabilità del quale custode delle parti comuni (art. 2051 c.c.); II) CP_1 CP_2
per consentire al condominio di presentare la domanda di manleva in forza della polizza corrente per la responsabilità civile.
Costituitisi sia il che , il Tribunale pronunciava ordinanza CP_1 CP_2
decisoria, con la quale: I) rigettava la domanda proposta da verso la Pt_1
compagnia, accoglieva la domanda proposta dall'attore verso , che non CP_2
era legittimato chiamare in giudizio la compagnia sostituendosi all'assicurato;
II) riconosceva la responsabilità per custodia del , che condannava CP_1
al risarcimento del danno, liquidato in € 5.700 ( oltre iva sul minor importo di
€ 2.700); III) poneva le spese processuali e di A.T.P. a carico del condominio;

IV) accoglieva la domanda di garanzia proposta dal condominio verso , CP_2
per € 2.700 oltre IVA, per spese legali e di A.T.P.; V) compensava per un mezzo l/2 le spese processuali tra ed il condannando la CP_2 CP_1
compagnia a rifondere il residuo al proprio assicurato.
La motivazione adottata dal Tribunale, per quanto ancora di rilievo in relazione ai motivi di appello, era la seguente.
Nel negozio al piano terra il C.T.U. aveva rinvenuto tracce di infiltrazioni pregresse, causate da rottura della tubazione al pianto superiore,
presumibilmente dallo scarico di un lavello rotto in corrispondenza della colonna principale, che era stata già riparata;
il era quindi CP_1
pagina 5 di 12 obbligato a corrispondere l'importo di € 2.700 (oltre IVA) necessario per la sistemazione delle pareti interne del negozio.
Nel magazzino al piano interrato il C.T.U. aveva riscontrato macchie di umidità, efflorescenze saline, distacchi di intonaco che interessavano sia le pareti perimetrali che il solaio, sintomo di infiltrazione diffusa;
individuava la principale delle cause nelle modalità costruttive dell'immobile, risalente alla metà del secolo scorso, segnatamente alla mancanza di guaina impermeabilizzante delle pareti perimetrali degli interrati, che consentivano alle acque meteoritiche di bagnare i muri degli interrati entrando dal cortile interno condominiale o dalle bocche di lupo.
Il C.T.U aveva individuato tre tipologie di intervento per impermeabilizzare il magazzino.
Tuttavia, a giudizio del Tribunale, sebbene la responsabilità per custodia del ricomprendeva anche i danni causati da vizi di costruzione CP_1
dell'edificio, la realizzazione di queste opere, che sarebbero risultate di utilità
comune, avrebbe dovuto essere deliberata dall'assemblea condominiale, ai relativi costi avrebbe dovuto partecipare anche in ragione della Parte_1
quota millesimale di proprietà.
Non si poteva quindi condannare il al risarcimento delle somme CP_1
preventivate dal C.T.U. per uno degli interventi risolutivi.
Liquidava il danno in via equitativa in € 3.000, necessari per eliminare le pagina 6 di 12 efflorescenze e tinteggiare il magazzino.
Nulla era dovuto a titolo di danno per l'impossibilità di locare l'immobile,
nulla aveva allegato a sostegno della domanda, ed era emerso che Parte_1
al momento dell'acquisto, era a conoscenza delle condizioni di rilevante degrado del magazzino, inoltre il C.T.U aveva osservato che la mancata realizzazione del ripristino, di costo limitato, non aveva inficiato la possibilità
di utilizzo dell'immobile e non aveva inficiato il suo valore.
La domanda di manleva verso era accolta soltanto per la somma di € CP_2

2.700 necessaria per eliminare i vizi da infiltrazioni provenienti dalla colonna di scarico, non per quelli originati dalle carenze costruttive, poiché la copertura assicurativa del era esclusa in relazione ai danni CP_1
derivanti da “umidità, stillicidio e insalubrità dei locali”.
L'ordinanza veniva gravata da Parte_1
Si costituivano il e resistendo Controparte_1 CP_2
all'impugnazione.
All'udienza del 9.10.2024 la causa passava in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo l'appellante contesta il rigetto della domanda di condanna del al risarcimento del danno al magazzino Controparte_1
interrato, evidenziando che le opere ritenute dal C.T.U. necessarie per pagina 7 di 12 eliminare le infiltrazioni non dovevano essere deliberate dall'assemblea condominiale, attesa l'inerzia che i condomini avevano tenuto negli anni, in violazione dell'art. 2051 c.c. che imponeva al , in veste di custode CP_1
delle parti comuni, di adottare tutte le misure necessarie per evitare che recassero pregiudizio ad alcuno.
Chiede la riforma della sentenza con la condanna dell'appellato CP_1
al pagamento dei costi di uno degli interventi risolutivi, che consentiranno l'eliminazione delle infiltrazioni operando l'impermeabilizzazione delle pareti dall'interno del magazzino interrato.
Il motivo è fondato.
Il che subisce un danno all'interno della propria unità immobiliare CP_1
derivante dall'omessa manutenzione delle parti comuni dell'edificio assume la qualità di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del , CP_1
anche se resta obbligato all'obbligo di contribuzione pro quota millesimale delle spese necessarie per la riparazione e per la rifusione dei danni cagionati
(Cass. 24.6.2021 n. 18187).
Pertanto non è condivisibile la decisione del primo giudice laddove ha rigettato la domanda risarcitoria in ragione della necessità di approvazione da parte dell'assemblea del . CP_1
in veste di terzo danneggiato, è legittimato ad ottenere il risarcimento Pt_1
del danno dal nella forma della condanna del Controparte_1
pagina 8 di 12 , responsabile in quanto custode delle parti comuni, al pagamento CP_1
dell'importo necessario per eliminare le infiltrazioni in modo risolutivo.
Tra i tre interventi descritti dal C.T.U. quello maggiormente idoneo a contemperare le esigenze contrapposte delle parti è il secondo.
Il primo (realizzazione di controparete areata ad una certa distanza, con lo scopo di staccare la superficie finita dalla zona umida, consentire l'aereazione e cerare una mascheratura alle infiltrazioni, del costo di € 5.000) non garantisce la durata nel tempo, mentre il terzo (impermeabilizzazione completa sia sulle pareti perimetrali dello scantinato, sia sul pavimento,
seguita coibentazione, parete perimetrale in muratura, massetto di rivestimento sul pavimento, del costo di € 17.500) è onerosa sotto il profilo economico,
oltre ad essere penalizzante poiché comporta una riduzione delle altezze interne.
Il secondo intervento prevede la rimozione completa dell'intonaco del locale interrato, la sua sostituzione con uno di tipologia deumidificante, per il costo di € 10.000 oltre IVA.
Non si rinviene- contrariamente a quanto eccepito da parte appellata- alcun profilo di inammissibilità della domanda ( art. 345 c.p.c.) in quanto nel ricorso introduttivo l'attuale appellante aveva chiesto la condanna del a CP_1
risarcire i danni subiti, che quantificava in € 25.000 o nella somma anche superiore che fosse stata ritenuta equa e di giustizia.
pagina 9 di 12 Il appellato, per il danno al magazzino, va condannato al CP_1
pagamento dell'importo di € 10.000, che trattandosi di credito risarcitorio deve essere rivalutato secondo indici ISTAT dalla data del deposito della
C.T.U. ad € 11.440, oltre Iva ed interessi da calcolarsi sulla somma anno per anno rivalutata previa devalutazione alla data del 20.2.2017 ( indicata dal
Tribunale).
A fronte del giudicato interno formatosi sulla non operatività della polizza sottoscritta dal per l'esclusione dei danni derivati da Controparte_4
umidità, stillicidio e insalubrità dei locali” l'accoglimento del motivo non comporta una maggiore esposizione della compagnia appellata verso l'assicurato.
Con il secondo motivo lamenta il rigetto della domanda di condanna al risarcimento del danno per lucro cessante, adducendo che in caso di inutilizzabilità di immobile per fatto del terzo, il danno subito dal proprietario
è in re ipsa, necessita di una valutazione da compiersi in via equitativa in base al valore del canone di mercato calcolato dal C.T.U. in € 600 mensili per almeno 24 mesi, decorrenti dall'acquisto (dell'anno 2007).
Il motivo non può essere accolto.
Il danno derivato al proprietario dalla impossibilità di godere dell'immobile richiede la prova che per le sue caratteristiche si posa presumere che sarebbe stato destinato ad impiego fruttifero ( Cass. 17.4.2024 n. 10477).
pagina 10 di 12 Il magazzino, pertinenza del negozio, era stato acquistato nelle medesime condizioni di degrado, non opera quindi la presunzione richiesta quale prova del danno da lucro cessante.
La condanna del al risarcimento del danno subito da Controparte_1
va pertanto aumentata all'importo di € 14.140 oltre IVA, Parte_1
maggiorata da interessi al tasso legale decorrenti dalla data del 20.20.2017 al saldo.
Dato il parziale accoglimento dell'appello, la Corte deve regolamentare le spese processuali di entrambi i gradi tenendo conto dell'esito complessivo del giudizio.
Applicato l'art. 91 c.p.c. , gli appellati sono condannati, in solido tra loro, al rimborso delle spese di entrambi i gradi, liquidate in dispositivo in base ai parametri del D.M. 55/14 ( scaglione di valore del decisum).
Le spese del presente grado nei rapporti tra il e Controparte_1 CP_2
possono essere compensate attesa la comune resistenza nei confronti dell'appellante.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Brescia – Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso l'ordinanza Parte_1
pronunciata dal Tribunale di Brescia il 13.10.2022, così provvede:
pagina 11 di 12 in parziale riforma dell'ordinanza appellata, che nel resto conferma, condanna il al pagamento in favore di a titolo di Controparte_1 Parte_1
risarcimento del danno patrimoniale subito, di € 14.140,00 oltre iva ed interessi da calcolarsi come in parte motiva;

condanna il e , in solido tra loro, al Controparte_1 CP_2
rimborso delle spese di entrambi i gradi di giudizio in favore di Parte_1
che liquida:
quanto al primo grado in € 5.077 ( di cui € 919 per la fase di studio, € 777 per la fase introduttiva, € 1.680 per la fase istruttoria, € 1.701 per la fase decisionale) oltre a rimborso forfettario del 15% sui compensi, anticipazioni,
Iva e CPA;

per questo grado in € 3.966 ( di cui € 1.134 per la fase di studio, € 921 per la fase introduttiva, € 1.911 per la fase decisionale) oltre a rimborso forfettario del 15% sui compensi, anticipazioni, Iva e CPA;

compensa le spese del grado tra e . Controparte_1 CP_2
Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del 18 febbraio 2025
La Consigliere rel. Il Presidente
Lucia Cannella Giuseppe Serao
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