2236 /2022 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
SEZIONE TERZA
Composta dai magistrati:
Dr. Massimo COLTRO Presidente
Dr. Barbara GALLO Consigliere
Dr. Barbara SIMONI Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa promossa in appello con atto di citazione da
(P.IVA ), Parte_1 P.IVA_1
in persona dei legali rappresentanti e , con sede in Garda Parte_2 Parte_1
(VR), Via San Bernardo n. 102, nonché di
(C.F. ) e Parte_3 CodiceFiscale_1
(C.F. , entrambi residenti in [...] CodiceFiscale_2
Bernardo n. 102, rappresentati e difesi dall'avv. Federico Manzalini (C.F. C.F._3
) con studio in Affi (VR), Via Don Mazza n. 3, per mandato in calce al presente atto
[...] informatico,
- ATTORI APPELLANTI
1

contro
C.F. , Controparte_1 C.F._4
residente in [...], rappresentata e difesa dall'Avv. Massimiliano Ugolini del Foro di Verona, C.F. giusta procura in calce al presente atto, presso C.F._5 lo studio del quale procuratore in San Martino Buon Albergo (VR), Via Nazionale n. 34, elegge domicilio ai fini del presente procedimento, con richiesta del medesimo difensore di ricevere gli atti e le comunicazioni a mezzo telefax al n. 045.4750282 ovvero al seguente indirizzo di PEC
Email_1
CONVENUTA APPELLATA –
Oggetto: riforma della Sentenza n. 1724/2022 pubbl. il 04/10/2022 RG n. 8034/2020 dal giudice unico presso il Tribunale di Verona
in punto: contratti e obbligazioni varie
Causa trattata all'udienza di discussione del 10.02.2025 e trattenuta in decisione, con rinuncia alla concessione dei termini di legge, sulle seguenti
CONCLUSIONI:
IL PROCURATORE DELL'APPELLANTE HA COSÌ CONCLUSO:
Piaccia all'Ill.ma Corte di Appello di Venezia, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa:
In via principale
Accogliere il presente appello,
In riforma della sentenza n. 1724/2022 pubblicata in data 04.10.2022 dal Tribunale di Verona, nella causa iscritta al n. 8034/2020 RG, e, per l'effetto, in riforma dell'impugnata sentenza, accogliere tutte le conclusioni avanzate in prime cure che qui si riportano integralmente:
In via principale
Accertati i fatti di cui in narrativa, respingersi le domande svolte da parte attrice in quanto infondate in fatto ed in diritto.
2 In via riconvenzionale principale
- Accertarsi l'avvenuta risoluzione di diritto del contratto stipulato dalle parti in data 30.11.2019;
- conseguentemente condannarsi la al risarcimento dei danni subiti dai convenuti CP_1 quantificati nella complessiva somma di € 14.174,62 o nella maggior o minor somma che verrà quantificata nel corso del presente procedimento o che il G.I. riterrà di liquidare anche in via equitativa, suddivisi tra i convenuti così come segue:
a) € 3.274,56 (€ 8.274,56 detratto € 5.000,00 a titolo di caparra confirmatoria) a titolo di risarcimento dei danni subiti dalla convenuta;
Parte_1
b) € 4.527,56 a titolo di risarcimento dei danni subiti dalla convenuta;
Parte_1
c) € 6.400,00 a titolo di risarcimento dei danni subiti dal convenuto - in caso di Parte_1 mancato accoglimento della domanda di risarcimento dei danni sopra formulata, si chiede che il
G.I. dichiari il diritto dei convenuti a trattenere la somma di € 5.000,00 percepita dall'attrice a titolo di caparra confirmatoria. In via riconvenzionale subordinata
- Nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della domanda svolta in via principale, accertarsi il grave inadempimento dell'attrice consistente nel rifiuto di stipula dell'atto notarile e conseguentemente;

- dichiararsi la risoluzione del contratto stipulato in data 30.11.2020 per cui è causa. - conseguentemente condannarsi l'attrice al risarcimento dei danni subiti dai convenuti quantificati nella complessiva somma di € 14.174,62 o nella maggior o minor somma che verrà quantificata nel corso del presente procedimento o che il G.I. riterrà di liquidare anche in via equitativa, suddivisi tra i convenuti così come segue:
a) € 3.274,56 (€ 8.274,56 detratto € 5.000,00 a titolo di caparra confirmatoria) a titolo di risarcimento dei danni subiti dalla convenuta;
Parte_1
b) € 4.527,56 a titolo di risarcimento dei danni subiti dalla convenuta;
Parte_1
c) € 6.400,00 a titolo di risarcimento dei danni subiti dal convenuto Parte_1

3 - in caso di mancato accoglimento della domanda di risarcimento dei danni sopra formulata, si chiede che il G.I. dichiari il diritto dei convenuti a trattenere la somma di € 5.000,00 percepita dall'attrice a titolo di caparra confirmatoria.
In ogni caso Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre
IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio.
IL PROCURATORE DELL'APPELLATA HA COSÌ CONCLUSO:
richiamato integralmente il contenuto della comparsa di costituzione e risposta in appello ritualmente depositata, insistendo per l'accoglimento delle istanze e delle conclusioni in essa formulate, contrariis rejectis, che di seguito si riportano
Respinta ogni contraria istanza eccezione e deduzione, previe le declaratorie del caso tutte,
In via preliminare e/o pregiudiziale Accertare e dichiarare inammissibile l'appello per violazione nella formulazione dei motivi dell'art. 342 e 348 c.p.c..
In via preliminare
Respingere la domanda preliminare di parte appellante di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza, per i motivi esposti in narrativa;

Nel merito in via principale Respingere l'appello promosso in riforma della sentenza n. 1724/2022 del Tribunale di Verona pubblicata in data 4.10.2022 nella causa iscritta al n. 8034/2020 RG e con esso respingere tutte le domande di parte appellante e conseguentemente confermare integralmente la sentenza impugnata;

In ogni caso Con vittoria di spese e compensi maggiorati per l'uso di tecniche informatiche tali da agevolare la consultazione e la fruizione al magistrato e alle altre parti del processo (Decreto
Ministero Giustizia del 8.3.2018 n. 37), oltre il rimborso forfettario delle spese generali, CPA ed
IVA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Per il riassunto dello svolgimento del processo di primo grado e delle rispettive domande, eccezioni e deduzioni delle parti, si fa testuale rinvio alla relativa esposizione contenuta nella sentenza impugnata, che appare esauriente, non risulta da rettificare e può considerarsi già nota.
4 1. , nonché Parte_1 personalmente e RI CO hanno proposto appello avverso la Sentenza n. Parte_1
1724/2022 pubbl. il 04/10/2022 RG n. 8034/2020 con la quale il Tribunale di Verona - pronunciando nella causa promossa nei loro confronti da ha Controparte_1 accolto la domanda dell'attrice, per l'effetto, condannato i convenuti in solido al pagamento in favore dell'attrice di complessivi € 10.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria versata, oltre agli interessi legali al saldo ed alla rifusione alla stessa delle spese legali.

2. La causa di primo grado trae origine dal contratto preliminare sottoscritto in data
30.11.2019 dalle parti per l'acquisto da parte di di un “bar” sito a Lazise (Vr) in via Parte_1
Gardesana n. 25.

3. Contestualmente alla stipula la appellata consegnava, a titolo di caparra confirmatoria, un assegno tratto dal Banco BPM di € 5.000,00, successivamente sostituito in data 3.12.2019, con altro assegno di pari importo.

4. Il contratto preliminare prevedeva che “al momento della stipula definitiva dell'atto di compravendita, la parte venditrice consegnerà alla parte acquirente tutte le ricevute dei versamenti a saldo effettuati in merito a: spese condominiali, spese dei consumi di acqua, luce e gas, tasse, rifiuti e canoni di locazione”, e fissava la data del 6 aprile 2020 per la stipula del rogito.

5. Lamentando che non si era potuti addivenire alla stipula notarile della compravendita a causa dell'inadempimento della parte promittente venditrice, che non aveva provveduto al saldo dei debiti condominiali pregressi come previsto alla clausola n. 5 del preliminare sottoscritto ed aveva avvertito il notaio incaricato che non si sarebbe dato corso alla compravendita, la promissaria acquirente aveva esercitato il proprio diritto di recesso ed aveva adito il Tribunale per ottenere la restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata.

6. Il Tribunale di Verona, alla luce dei documenti in atti e della prova orale assunta, ha ritenuto essere stato dimostrato l'inadempimento della società convenuta, in quanto il giorno fissato per il rogito il sig. non aveva provveduto a saldare i debiti pregressi della società e neppure a Pt_1 quantificarli con esattezza, violando così, l'art. 5 del contratto preliminare che prevedeva che all'atto del rogito la venditrice avrebbe presentato le ricevute del pagamento delle spese, che ancora alla firma del preliminare, risultavano non corrisposte.

7. Il Tribunale ha altresì valorizzato l'ulteriore circostanza della cessione ad un'altra persona
(sig.ra ), del bar appena due mesi dopo la mancata vendita alla sig.ra ad un prezzo Parte_4 CP_1 superiore rispetto a quello dal preliminare sottoscritto dalle parti.
5 8. Il primo giudice ha, quindi dichiarato la risoluzione del contratto per inadempimento della venditrice ed ha conseguentemente condannato la appellante alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata.

9. unitamente ai propri soci, ha impugnato la decisione del Tribunale Parte_1 lamentando:
1) l'errata e/o contraddittoria motivazione in ordine all'accoglimento della domanda attorea di recesso dal contratto preliminare per inadempimento della convenuta sia con riferimento all'inadempimento della per non aver quantificato i debiti con Parte_1 esattezza sia con riferimento all'inadempimento della per non aver Parte_1 provveduto a saldare i debiti pregressi
2) l'erroneo rigetto della domanda riconvenzionale di risoluzione di diritto del contratto preliminare nei confronti della signora a seguito di invio di diffida ad CP_1 adempiere.
3) l'erroneo rigetto della domanda riconvenzionale di risoluzione per grave inadempimento della CP_1
4) l'erroneo rigetto della domanda di risarcimento del danno.
2. Si è costituita in giudizio l'appellata per chiedere Controparte_1 dichiararsi l'inammissibilità dell'appello per violazione nella formulazione dei motivi dell'art. 342 e
348 c.p.c. e in ogni caso il rigetto del gravame proposto da Parte_1
.
[...] Parte_1

3. Con ordinanza in data 27 marzo 2023, depositata in data 19 luglio 2023, la Corte ha rigettato la richiesta inibitoria.

4. La causa è stata trattenuta in decisione all'udienza collegiale del giorno 10 febbraio 2025, senza ulteriore istruttoria e, a seguito di espressa rinuncia, senza concessione dei termini di legge, sulle conclusioni delle parti costituite di cui in epigrafe.

5. E' appena il caso di rilevare che l'eccezione di inammissibilità ai sensi dell'art. 348 bis cpc deve ritenersi preclusa dall'ulteriore svolgimento del processo di appello, sancendo l'art. 348 ter cpc che l'ordinanza di inammissibilità deve essere adottata “prima di procedere alla trattazione” e, dunque, non oltre l'udienza di cui all'art. 350 cpc (cfr. Cass. n. 14696/2016).

6. Va respinta l'eccezione di inammissibilità dell'appello ex art. 342 cpc come sollevata dall'appellato, atteso che l'atto di impugnazione consente di individuare con certezza le ragioni del gravame e le statuizioni impugnate, sì da consentire al giudice di comprendere chiaramente il
6 contenuto delle censure ed alle controparti di svolgere senza alcun pregiudizio la propria attività difensiva, mentre risultano anche indicate le norme di diritto che si assumono violate. Va, invero, osservato che “la specificità dei motivi, ex art. 342 cod. proc. civ., per la rituale proposizione dell'atto di appello, esige, anche quando la sentenza di primo grado sia stata integralmente censurata, che, alle argomentazioni in essa svolte, vengano contrapposte quelle dell'appellante volte ad incrinarne il fondamento logico-giuridico poiché la parte volitiva dell'appello deve accompagnarsi ad una componente argomentativa diretta a confutare e contrastare le ragioni addotte dal primo giudice” (Cass. n. 22781 del 27/10/2014; cfr. anche Cass. ord. n. 13535 del
30/05/2018). E ciò è senz'altro ravvisabile nella specie.

7. Il primo motivo d'appello è infondato.

8. Secondo gli appellanti i documenti allegati non provano in alcun modo gli inadempimenti e le prove orali richiamate in sentenza di primo sono in parte irrilevanti ai fini della decisione della causa (teste e ), ed in parte confermano che la Testimone_1 Testimone_2 Pt_1 era pronta ad adempiere all'obbligo di provvedere al pagamento delle bollette prima del rogito
[...] notarile.

9. Il collegio, tuttavia, condivide le argomentazioni del primo giudice per le seguenti ragioni.
10. Il contratto preliminare di compravendita sottoscritto in data 30.11.2019 conteneva la clausola recante “al momento della stipula definitiva dell'atto di compravendita, la parte venditrice consegnerà alla parte acquirente tutte le ricevute dei versamenti a saldo effettuati in merito a: spese condominiali, spese dei consumi di acqua – luce e gas, tasse rifiuti, canoni di locazione”.
11. Dai documenti prodotti dalla parte appellante è pacificamente risultato che la stessa aveva provveduto al pagamento di pregressi canoni di locazione e spese condominiali, ma non al pagamento delle spese dei consumi di acqua – luce e gas e tasse rifiuti. I doc. nn 2 e 4, infatti, recano quale causale: “spese condominiali 2019 fino al febbraio 2020” e “affitto bar marzo e spese condominiali”. Nulla
è stato prodotto che attenga al pagamento delle utenze e dei rifiuti.
12. A ciò si aggiunga che, contrariamente a quanto affermato dagli appellanti, non risulta che sia mai stata comunicata alla parte promissaria acquirente, l'entità esatta dei debiti relativi all'immobile oggetto di compravendita.
13. Non può, infatti, essere qualificata quale formale comunicazione in tal senso l'indicazione dell'importo di € 5.000,00 circa quale somma corrispondente a tale debito, anche perché la circostanza risulta smentita dalla stessa ammissione degli appellanti secondo cui i debiti relativi alle utenze, rimasti insoluti, dopo i predetti pagamenti rispettivamente del 4 febbraio e del 6 aprile 2020
7 (di complessivi € 3.075,79 – doc. 2 e 4), è di € 4.365,07. E' evidente, dunque, che anche ammesso che il debito all'atto della stipula fosse di € 5.000,00, tale importo non è stato aggiornato con le successive spese per i canoni e per le utenze, via-via maturate, tanto che, per stessa ammissione di parte appellante, alla data fissata per la stipula, si ripete, rimaneva ancora un debito nei confronti del condominio di € 4.365,07.
14. Né può affermarsi che il primo giudice abbia erroneamente valutato le risultanze delle prove orali perché, anche ammettendo che il fratello del sig. si fosse reso Parte_3 disponibile al pagamento dei debiti gravanti sull'azienda oggetto di cessione successivamente al
6/4/2020, ciò dimostra, ancora una volta, che alla data fissata per il rogito tali debiti non risultavano saldati.
15. Le dichiarazioni rese dalla teste , secondo cui il sig. “non era Testimone_3 Pt_1 riuscito a saldare i debiti pregressi” e “non ha indicato né le causali dei debiti e neppure il loro ammontare”, sono l'ulteriore conferma dell'inadempimento della parte promittente venditrice.
16. Va respinta anche la doglianza relativa alla lamentata “scarsa importanza dell'inadempimento dei convenuti avuto riguardo agli interessi dell'altra parte contrattuale” che non giustificherebbe il recesso.
17. Premesso che la circostanza secondo la quale il fratello del sig. si fosse reso Pt_1 disponibile ad effettuare il pagamento di tutti i debiti dopo il rogito, non esclude l'inadempimento del venditore ma, per contro, lo conferma, l'ulteriore elemento della mancata comunicazione dell'esatta quantificazione dei debiti pregressi, implica necessariamente il giudizio circa la gravità dell'inadempimento di parte appellante alle intese contrattuali di cui al preliminare.
18. La stipula dell'atto notarile nell'ignoranza di tale rilevante aspetto, infatti, avrebbe esposto la promissaria acquirente al rischio di dover provvedere al pagamento di spese assolutamente incerte nel loro ammontare che ben potevano essere superiori a quanto, solo verbalmente e senza alcun supporto certo, comunicato dalla parte venditrice (teste sentita all'udienza del Tes_2
23.11.20219).
19. In conclusione, non aver saldato i debiti gravanti sull'azienda in spregio alle intese raggiunte senza nemmeno aver fornito contezza e quantificazione dei debiti medesimi, costituisce senza dubbio inadempimento che giustifica la legittimità del recesso invocata da parte promissaria acquirente.
20. Da ultimo è del tutto infondata l'eccezione sulla non essenzialità del termine per la stipula dell'atto di trasferimento e sulla possibilità di posticipare di qualche giorno per permettere il pagamento dei debiti, in quanto innanzitutto già erano stati concordati numerosi rinvii e, in secondo
8 luogo quella data era stata richiesta proprio dagli appellanti, i quali avevano necessità di stipulare entro la stagione estiva (Pag. 19 atto di appello: “Questi ultimi avevano, quindi, deciso di cedere l'attività e trasferirsi a lavorare a Garda (VR) (comune di residenza), dove entrambi avevano già lavorato per anni come camerieri stagionali (era proprio per questo motivo che i convenuti insistevano per la vendita dell'azienda prima dell'inizio della stagione turistica”) tanto che in via riconvenzionale richiedono il risarcimento dei pretesi danni conseguenti la mancata stipula entro il mese di aprile 2020.
21. Nonostante tale espressa necessità, tuttavia, i promittenti venditori non hanno provveduto entro il termine contrattualmente pattuito al pagamento dei debiti gravanti sull'azienda e, pertanto, non possono dolersi del recesso invocato dalla promissaria acquirente.
22. Gli altri motivi di gravame sono da ritenersi assorbiti dal rigetto del primo.
23. La legittimità del recesso da parte della promissaria acquirente esclude, infatti, che possa ritenersi risolto il contratto per inadempimento di quest'ultima.
24. In conclusione, l'appello deve essere respinto e conseguentemente gli appellanti vanno condannati al pagamento dei compensi di lite in favore dell'altra parte, liquidati in dispositivo, con riferimento ai valori indicati dal Decreto del Ministero della Giustizia n. 55/2014 (Cass.Civ., nn.17405 e 17406/2012), come aggiornati dal D.M. n. 147 del 13.08.2022 in vigore dal 23.10.2022.
25. La sentenza è redatta ai sensi dell'art.

9-octies DL 83/2015, conv. in l. 132/2015 pubbl. GU
n. 192 del 20.8.2015 (“Gli atti di parte e i provvedimenti depositati con modalità telematiche sono redatti in maniera sintetica”).


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Venezia, definitivamente pronunciando nel procedimento di appello n.
2236/2022 di cui in epigrafe, disattesa ogni diversa e contraria istanza, eccezione e conclusione, così provvede:

1. respinge l'appello proposto da Parte_1 [...]
, nonché personalmente e nei confronti di Pt_1 Parte_1 Parte_1
avverso la Sentenza n. 1724/2022 pubbl. il 04/10/2022 RG Controparte_1
n. 8034/2020 pronunciata dal Tribunale di Verona che conferma integralmente;

2. condanna e , in solido tra loro, Parte_1 Parte_1
a pagare a favore di i compensi di questo grado di giudizio che Controparte_1 liquida, in complessivi € 3.966,00 per compensi, oltre spese generali nella misura del 15% e I.V.A. se dovuta e C.P.A. come per legge
9 3. dichiara che sussistono i presupposti per applicare il comma 1-quater dell'art. 13 DPR 30.5.2002 n.
115, introdotto dall'art. 1, 17° comma legge n. 228 del 24.12.2012, e che l'impugnante deve versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello originariamente dovuto;

4. Manda alla cancelleria per gli adempimenti di competenza.
Così deciso in Venezia in data 18 marzo 2025.
Il Consigliere est. Il Presidente
dott. Barbara Simoni dott. Massimo Coltro
10