N. 7581/2025 R.G.A.C.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO I TALIANO
Il Tribunale Ordinario di Napoli Nord, II SEZIONE CIVILE, in composizione monocratica, in persona del G.M., dott. Maria Grazia Savastano, ha pronunziato ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 7581/2025 R.G.A.C. (già 3684/2025 r.g.a.c.) pendente
TRA
(c.f.: e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(c.f.: , elettivamente domiciliati in Caivano alla Via C.F._2
Circumvallazione Ovest n. 28, presso lo studio dell'Avv. SAVARISO ANGELO (c.f.:
), dal quale sono rappresentati e difesi in virtù di procura in atti C.F._3
ATTORI
E
(c.f.: ) Controparte_1 C.F._4
CONVENUTA CONTUMACE
Oggetto: Risoluzione per inadempimento di contratto di locazione ad uso abitativo.
Conclusioni: Come da verbale dell'odierna udienza, nella parte che precede, cui è incorporata la presente sentenza.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Gli attori e , premesso di essere comproprietari Parte_1 Parte_2 dell'immobile sito in Orta Di Atella alla Via F. Coppi n. 4, Piano 3, Int. 6, iscritto al
Catasto Fabbricati del Comune di Orta Di Atella al Foglio 6, particella S129, Sub 107,
Categoria A/2, esponevano che l'immobile era condotto in locazione ad uso abitativo da
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in virtù di contratto di locazione regolarmente registrato presso Controparte_1
l'Agenzia delle Entrate – Ufficio territoriale di Casoria in data 16/06/2021, per la durata di quattro anni ovvero dal 01/06/2021 fino al 31/05/2025, per il canone mensile di euro
400,00, e che il conduttore a partire dal mese di agosto 2024 non aveva più corrisposto il canone di locazione, risultando moroso alla data della intimazione di euro 2800,00 per i canoni dovuti e non versati da agosto 2024 a febbraio 2025, oltre a euro 210,00 per gli oneri condominiali. Rappresentavano poi che, sebbene il contratto di locazione prevedesse a garanzia delle obbligazioni assunte la corresponsione da parte della conduttrice della somma di euro 800,00 da restituire al termine della locazione previa verifica delle condizioni dell'immobile, la parte intimata aveva corrisposto solo euro
400,00 a titolo di deposito cauzionale impegnandosi a corrispondere successivamente il saldo dovuto.
Intimavano, pertanto, al conduttore sfratto per morosità citandolo per la convalida e chiedendo l'emissione a suo carico di decreto ingiuntivo per il pagamento di canoni di locazione scaduti e non corrisposti nonché degli oneri accessori, oltre interessi dalle singole scadenze al saldo come da contratto, oltre le spese di procedura.
All'udienza del 8.5.2025 il Giudice dichiarava la nullità dell'atto di citazione poiché privo dell'avviso alla parte intimata della possibilità di avvalersi del gratuito patrocinio e ne disponeva la rinnovazione con la necessaria integrazione dell'avviso indicato.
La citazione veniva notificata ai sensi dell'art. 143 c.p.c. e l'intimata non si costituiva in giudizio. Il giudice, ritenuto che la notifica ex art. 143 c.p.c. fosse incompatibile con la struttura del procedimento per convalida, atteso che tale modalità precludeva l'osservanza dell'adempimento previsto dall'art. 660 comma 7 c.c. e consentiva di ritenere probabile che l'intimato non avesse avuto conoscenza dell'intimazione mentre la decisiva importanza attribuita alla mancata comparizione dell'intimato in udienza o alla sua mancata opposizione imponevano cautela al fine di assicurare il maggior grado possibile di certezza sull'effettiva conoscenza da parte del conduttore del contenuto dell'intimazione, denegava il provvedimento di convalida e disponeva il mutamento del rito in quello speciale locatizio fissando l'udienza di discussione e onerando la parte attrice alla notifica alla convenuta e concedeva termine per l'integrazione degli atti nonché per la costituzione di parte convenuta nelle forme del rito locatizio.
Parte convenuta non si costituiva in giudizio e va rilevato che la notifica della citazione unitamente al verbale di mutamento del rito e di fissazione dell'udienza di comparizione
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risulta regolarmente effettuata ai sensi dell'art. 143 c.p.c. per irreperibilità del destinatario malgrado le ricerche.
Nella memoria integrativa depositata gli attori davano atto che, nelle more del giudizio e solo dopo la scadenza del contratto di locazione, la convenuta aveva provveduto al rilascio dell'immobile e precisavano che la stessa non aveva tuttavia corrisposto i canoni fino a tutto il mese di maggio 2025, risultando morosa per la somma di €
4.000,00, non aveva corrisposto ai ricorrenti la somma di € 400,00 a titolo di saldo del deposito cauzionale né pagato le quote condominiali a tutto il mese di maggio 2025, risultando morosa anche nei confronti del Condominio per € 300,00.
All'udienza del 4.12.2025 gli attori chiedevano la decisione della causa ed il Giudice decideva come da separato dispositivo e contestuale motivazione.
La domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento del conduttore è fondata e va accolta.
In tema di locazioni ad uso abitativo l'art. 5 L. 392/78 fissa un criterio di predeterminazione legale della gravità dell'inadempimento mediante la previsione di un parametro ancorato a due elementi: l'uno di ordine quantitativo che riguarda il mancato pagamento di una sola mensilità del canone;
l'altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito o tollerato, fissato in venti giorni dalle rispettive scadenze. La valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento non è in sostanza rimessa all'apprezzamento discrezionale del Giudice.
Pertanto, il mancato pagamento del canone di locazione, decorsi venti giorni dalla prevista scadenza, costituisce, ai sensi dell'art. 5 L. 389/78 motivo di risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c. senza che il giudice possa compiere una valutazione discrezionale dell'importanza dell'inadempimento che è operata ex lege.
E' altresì pacifico nel nostro ordinamento che, in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione il creditore che agisca per il pagamento deve soltanto provare, come ha fatto l'odierna attrice (producendo il contratto di locazione registrato), il titolo del suo diritto, potendosi limitare alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento del debitore convenuto, sul quale invece incombe l'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento o dall'impossibilità oggettiva ed a lui non imputabile della prestazione.
Tale prova non risulta fornita dalla conduttrice nel caso in esame, rimasta contumace.
In accoglimento della domanda avanzata dagli attori va, pertanto, dichiarata la risoluzione del contratto di locazione intercorso tra le parti per inadempimento del
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conduttore e ai sensi dell'art. 56 co.1 L. 392/78, dando atto dell'intervenuto rilascio nelle more del giudizio.
Va, infine, accolta la domanda degli attori di condanna della parte convenuta al pagamento dei canoni non corrisposti, quantificati, tenuto conto della persistenza della morosità, anche dopo la notifica della citazione e fino a maggio 2025 in € 4000,00 (€
400,00 x 10 mensilità) per i canoni non versati da agosto 2024 a maggio 2025, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo.
Va rigettata, invece, la domanda di pagamento degli oneri condominiali, forfettizzati dai locatori in euro 30,00 mensili, misura che non trova riscontro nel contratto di locazione e neppure risulta provata da documentazione di spesa e di riparto dell'amministratore.
Nel giudizio in cui si controverta sul mancato pagamento di oneri accessori ex art. 9 legge 392/1978 il locatore che agisca per l'adempimento assolve all'onere della prova, che sullo stesso grava ai sensi dell'articolo 2967 c.c., producendo in giudizio il titolo contrattuale dal quale risulti l'importo periodico dovuto dal conduttore per le predette voci, o comunque la indicazione del criterio di calcolo che consenta di pervenire, attraverso una semplice operazione aritmetica, alla determinazione di tali importi oppure nel caso in cui gli oneri accessori non siano già predeterminati in contratto ma debbano essere calcolati in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo e consuntivo deliberato dalla assemblea dei condomini, e siano dovuti dal conduttore “a rimborso” dei pagamenti effettuati dal locatore, l'onere della prova del credito gravante sul locatore dovrà ritenersi assolto solo se siano prodotte in giudizio le delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese ed i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso (Cass. civ., sez.
III, 10/11/2016, n. 22899).
Va altresì rigettata anche la domanda di pagamento della somma di € 400,00 a titolo di saldo del deposito cauzionale avanzata dai locatori nella memori integrativa , dopo il mutamento del rito. Nell'art. 10 del contratto di locazione è infatti previsto che “A garanzia delle obbligazioni assunte con il presente contratto, la parte conduttrice corrisponde alla parte locatrice la somma di Euro 800,00 non imputabile in conto canoni che verrà restituita al termine della locazione previa verifica delle condizioni dell'immobile che dovrà essere lasciato nello stesso stato in cui è stato consegnato e sempre che la parte conduttrice abbia adempiuto a tutti gli obblighi derivanti dal contratto e dalle leggi vigenti. Il deposito sarà fruttifero di interessi legali.” Orbene, a fronte della espressa previsione della effettuata corresponsione dell'intero deposito
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cauzionale di euro 800,00, desumibile dall'utilizzo dell'espressione attuale
“corrisponde”, non vi è in atti alcuna prova dalla quale possa desumersi al contrario e in contrasto con quanto dichiarato nel contratto sottoscritto, un pagamento solo parziale della somma a titolo di deposito cauzionale.
Le spese di lite seguono la soccombenza del tutto prevalente della conduttrice e si liquidano come da dispositivo con applicazione dei parametri di cui al D.M. n. 55/14, tenuto conto della natura dell'affare, delle questioni trattate e dell'opera prestata.


P Q M


Il Giudice monocratico del Tribunale di Napoli Nord, II sezione civile, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da e nei Parte_1 Parte_2 confronti di così provvede: Controparte_1
- dichiara la contumacia di Controparte_1
- dichiara risolto il contratto di locazione intercorso tra le parti per grave inadempimento della conduttrice con riferimento all'immobile sito in Orta Di Atella (CE) alla Via F.
Coppi n. 4, Piano 3, Int. 6, iscritto al Catasto Fabbricati del Comune di Orta Di Atella
(CE) al Foglio 6, particella S129, Sub 107, Categoria A/2, dando atto dell'intervenuto rilascio dell'immobile nelle more del giudizio;

- condanna la parte convenuta al pagamento in favore degli attori della somma di euro
4000,00 a titolo di canoni di locazione maturati e non corrisposti da agosto 2024 a maggio 2025, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

-rigetta le domande di pagamento degli oneri condominiali e del saldo del deposito cauzionale;

- condanna la parte convenuta al pagamento in favore degli attori delle spese di lite che liquida in euro 218,46 per spese ed euro 1701,00 per compensi professionali, oltre IVA
e CPA e rimborso forfettario come per legge, con attribuzione all'Avv. Angelo Savariso antistatario.
Così deciso in Aversa, 04/12/2025
IL GIUDICE
dott. Maria Grazia Savastano
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