REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE TERZA CIVILE in persona dei signori magistrati dott.ssa Silvia Di Matteo – presidente rel. dott. Paolo Andrea Taviano – consigliere dott. Pasquale Cabato – consigliere aus. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al numero 3491 del ruolo generale dell'anno
2019 tra
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), con l'avv. Ramona Rossi C.F._2
- appellanti e
(C.F. ) e (C.F. Parte_3 C.F._3 Parte_4
C.F._4
appellati - contumaci avverso sentenza Tribunale di Velletri n. 2429/2018 oggetto vendita di cose immobili conclusioni come in atti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione, innanzi al Tribunale di Velletri, e Parte_1
proponevano domanda di esecuzione in forma specifica ex art. Parte_2
2932 c.c. nei confronti di e Parte_3 Parte_4
La domanda di esecuzione in forma specifica era relativa all'obbligo di concludere un accordo di trasferimento della proprietà dell'immobile sito in
AN (RM), Via Ara dei Casali snc, distinto in Catasto Fabbricati al foglio
3, part. 257, subalterni 1, 2, 3.
Accordo sottoscritto, tra le parti, in data 16 gennaio 2006.
Tale domanda nasceva dalla circostanza che e Parte_3 Parte_4
erano proprietari di un terreno sul quale era stato costruito un immobile
[...]
sito in AN (RM), Via Ara dei Casali snc (foglio 3, part. 257, subalterni 1,
2, 3) e dal fatto che e figlie di Parte_1 Parte_2 [...]
e avevano sottoscritto con i genitori una scrittura Pt_3 Parte_4
privata dove si impegnavano a sostenere tutti i costi derivanti dalla ristrutturazione dell'immobile premesso e a renderlo abitabile.
e inoltre, si impegnavano ad occuparsi dei Pt_1 Parte_2
genitori che riservavano un diritto di abitazione sull'immobile.
In cambio, i genitori e si Parte_3 Parte_4
impegnavano, una volta finiti i lavori e comunque entro il 30.3.2010, a trasferire la proprietà dell'immobile alle figlie e Pt_1 Parte_2
Instaurato il giudizio di primo grado, a seguito della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. avanzata da e Pt_1 Parte_2
e restavano contumaci. Parte_3 Parte_4
Il Tribunale di Velletri rigettava la domanda.
Il Giudice di prime cure rilevava che, in primo luogo, seppur la scrittura privata posta a fondamento della domanda attorea prevedeva in capo ai convenuti l'impegno al trasferimento della proprietà dell'immobile e il correlativo impegno delle attrici a sostenere tutte le spese di ristrutturazione del cespite anche necessarie a renderlo abitabile, non vi era alcuna prova delle spese di ristrutturazione e degli esborsi asseritamente sostenuti.
Inoltre, il Tribunale di Velletri riteneva non sufficiente, ai fini del trasferimento dell'immobile ex art. 2932 c.c., la mancata risposta all'interrogatorio formale deferito a e Parte_3 Parte_4
Sul punto, il Tribunale proseguiva deducendo che la mancata risposta all'interrogatorio formale doveva essere comunque valutata unitamente a eventuali altre risultanze istruttorie che, nel caso di specie, erano del tutto mancate.
Pertanto, come premesso, il Tribunale di Velletri rigettava la domanda di esecuzione in forma specifica dell'accordo in quanto non c'era prova del rispetto delle prestazioni indicate e, quindi, doveva ritenersi non rispettato il sinallagma contenuto in esso.
e proponevano appello avverso la Parte_1 Parte_2
sentenza in epigrafe.
Gli appellati, e restavano contumaci Parte_3 Parte_4
anche nel presente giudizio.
La causa passava in decisione all'udienza del 9 gennaio 2025 con termini di legge per il deposito degli scritti difensivi.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di appello, le appellanti lamentano la “violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. e l'errata interpretazione dell'art. 232 c.p.c.”. e Pt_1
“contestano l'intera sentenza con cui il Giudice di primo grado Parte_2
ritiene non assolto da parte delle attrici l'onere di provare il corretto adempimento delle prestazioni poste a loro carico, il cui accertamento – ritiene il Giudice – sia indispensabile ai fini del trasferimento dell'immobile ex art. 2932
c.c.”.
Le appellanti sostengono che dalla documentazione prodotta risulta che la ristrutturazione dell'immobile, per renderlo abitabile, è stata eseguita. Infatti, proseguono affermando che, come si evince dalla visura catastale, in data 29 dicembre 2011, è stata registrata una variazione (nella specie l'ottenimento del requisito dell'abitabilità e la divisione in tre unità immobiliari); variazione ottenuta proprio all'esito della ristrutturazione eseguita a carico delle appellanti.
Inoltre, e rilevano che “ai sensi dell'art. 232 Pt_1 Parte_2
c.p.c., la mancata presentazione a rendere l'interrogatorio formale, senza giustificato motivo, consente al Giudice di considerare come ammessi i fatti di cui ai capitoli di prova”.
Pertanto, le appellanti lamentano, altresì, l'erroneità della sentenza nella parte in cui il Giudice aveva ritenuto insufficiente, ai fini dell'emissione di una sentenza produttiva degli effetti del contratto non concluso, la mancata risposta all'interrogatorio formale.
Il primo motivo è infondato.
Per propria ammissione, e hanno Parte_1 Parte_2
corrisposto, nel corso degli anni, ai fini della ristrutturazione dell'immobile oggetto della controversia, la somma di euro 127.500,00 (cfr. pag. 3, 4 e 7 dell'atto di citazione in appello).
Orbene, appare inverosimile che coloro che assumano di aver effettuato spese di ristrutturazione per un tale notevole importo non siano state in grado di produrre alcuna documentazione come, ad esempio, scontrini, quietanze, bonifici, fatture, contratti.
Documentazione che sarebbe ragionevole avere soprattutto in relazione alla natura (lavori di ristrutturazione interna ed esterna) e alla moltitudine delle spese sostenute (acquisto di cancello elettrico, di porta blindata, di infissi, antifurto etc.).
La variazione catastale del 29 dicembre 2011, unico documento prodotto dalle appellanti, non è comunque sufficiente a provare che l'esecuzione dei lavori di ristrutturazione è avvenuta a seguito di spese affrontate e/o riconducibili a e Parte_1 Parte_2 Pertanto, la prestazione, richiesta in capo alle appellanti nell'accordo del 16 gennaio 2006, non è ragionevolmente attribuibile alle medesime.
Per quanto riguarda, invece, la censura relativa all'interrogatorio formale, il Collegio ritiene che, condivisibilmente con il Giudice di primo grado, la mancata risposta deve essere valutata unitamente alle altre risultanze istruttorie.
La mancata risposta all'interrogatorio formale, in sé considerata, nel caso di specie – essendo, peraltro, gli appellati contumaci sia in primo che in secondo grado – non è sufficiente a costituire l'antecedente logico-giuridico per determinare il convincimento del Collegio e, quindi, l'accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica dell'accordo relativo al trasferimento della proprietà di un immobile.
Infatti, la disposizione dell'art. 232 c.p.c. (…valutato ogni altro elemento di prova…) non ricollega automaticamente alla mancata risposta all'interrogatorio, per quanto ingiustificata, l'effetto della confessione, ma dà solo la facoltà al Giudice di ritenere come ammessi i fatti dedotti con tale mezzo istruttorio, imponendogli, però, nel contempo, di valutare ogni altro elemento di prova (cfr. Cass. civ., Sez. VI-2, ordinanza n. 9436 del 18 aprile 2018).
Elementi che, nel caso di specie, non sono presenti stante la totale mancanza di documentazione e di elementi di prova utili in atti.
Con il secondo motivo, le appellanti lamentano “l'errata interpretazione della fattispecie negoziale”.
Le appellanti deducono che l'obbligazione, a loro facente capo, concerne la ristrutturazione dell'immobile di AN e l'obbligo, qualora richiesto, di mantenimento e cura dei genitori (odierni appellati).
Le appellanti proseguono sostenendo che, quindi, “il Giudice di prime cure non prende minimamente in considerazione il fatto che l'oggetto dell'obbligazione fosse la ristrutturazione “al fine di rendere l'immobile abitabile” e ricavarne due unità immobiliari e non l'esborso del denaro”.
Obbligazione che, per le appellanti, è stata adempiuta e provata. Tale motivo è sia assorbito dallo scrutinio del precedente motivo di appello che infondato.
Come premesso, la ristrutturazione, asseritamente effettuata a spese delle odierne appellanti, non è stata provata vista l'assenza in atti di documentazione utile a tal fine.
Giova, sul punto, altresì richiamare lo stesso art. 2932 c.c. che così dispone
“…Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione…”.
Il Tribunale di Velletri, infatti, ha rilevato la totale mancanza di documentazione di talché non potendosi ritenere provata la prestazione necessaria
– gravante in capo alle appellanti (ossia la ristrutturazione dell'immobile) – per il successivo trasferimento dell'immobile (controprestazione a cui si impegnavano gli odierni appellati), ha rigettato la domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. dell'accordo sottoscritto, tra le parti, in data 16 gennaio 2006.
L'appello è infondato anche per un ulteriore duplice ordine di ragioni.
Ai fini dell'emanazione di una sentenza che tenga luogo della compravendita immobiliare, occorre, a pena di nullità ex art. 46 del D.P.R. n. 380 del 2001, la menzione del titolo edilizio (art. 46 cit.: “1. Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi a edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria.
Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù.

2. Nel caso in cui sia prevista, ai sensi dell'articolo 38, l'irrogazione di una sanzione soltanto pecuniaria, ma non il rilascio del permesso in sanatoria, agli atti di cui al comma 1 deve essere allegata la prova dell'integrale pagamento della sanzione medesima.

3. La sentenza che accerta la nullità degli atti di cui al comma 1 non pregiudica i diritti di garanzia o di servitù acquisiti in base ad un atto iscritto o trascritto anteriormente alla trascrizione della domanda diretta a far accertare la nullità degli atti.

4. Se la mancata indicazione in atto degli estremi non sia dipesa dalla insussistenza del permesso di costruire al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa. 5.
Le nullità di cui al presente articolo non si applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. L'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria.

5-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche agli interventi edilizi realizzati mediante denuncia di inizio attività ai sensi dell'articolo 23, comma 1, qualora nell'atto non siano indicati gli estremi della stessa”) ovvero, sempre a pena di nullità ex art. 40, comma 2, legge n. 47 del 1985
(ancora in vigore), la dichiarazione che il fabbricato è stato costruito prima del 1° settembre 1967 (art. 40, comma 2, cit.: “Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'articolo 31 ovvero se agli atti stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell'articolo 35. Per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all'atto medesimo.
Per gli edifici di proprietà comunale, in luogo degli estremi della licenza edilizia o della concessione di edificare, possono essere prodotti quelli della deliberazione con la quale il progetto è stato approvato o l'opera autorizzata”.
Secondo la giurisprudenza, la dichiarazione ex art. 40 legge n. 47 del 1985 può essere rilasciata anche dall'acquirente, e non solo dall'alienante (Cass. 11 luglio 2005, n. 14489, secondo cui “Nella fattispecie in esame, successivamente alla stipulazione del preliminare, è intervenuta, come non è contestato, dichiarazione del promissario acquirente ai sensi dell'art. 40, comma 3, della legge n.47/85, prodotta in giudizio, e, pertanto, deve ritenersi che, come era consentito stipulare validamente il contratto definitivo, allo stesso modo poteva essere emessa sentenza che producesse gli effetti di questo ai sensi del citato art. 2932 c.c.”, sulla scorta dell'art. 40, comma 3, legge 47/1985: “Se la mancanza delle dichiarazioni o dei documenti, rispettivamente da indicarsi o da allegarsi, non sia dipesa dall'insussistenza della licenza o della concessione o dalla inesistenza della domanda di concessione in sanatoria al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, ovvero dal fatto che la costruzione sia stata iniziata successivamente al 1 settembre 1967, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa o al quale siano allegate la dichiarazione sostitutiva di atto notorio o la copia della domanda indicate al comma precedente”).
L'assenza della menzione del titolo edilizio ovvero della dichiarazione ante
1967, è rilevabile d'ufficio, anche in sede di legittimità (Cass. 29 aprile 2016, n. 8489, secondo cui “In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, non può essere emanata sentenza di trasferimento coattivo prevista dall'art. 2932 c.c. in assenza della dichiarazione, contenuta nel preliminare, o successivamente prodotta in giudizio, sugli estremi della concessione edilizia, che costituisce requisito richiesto a pena di nullità dall'art. 17 della l. n. 47 del 1985 ed integra una condizione dell'azione ex art. 2932 c.c., non potendo tale pronuncia realizzare un effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale;
la relativa mancanza è rilevabile d'ufficio, anche in sede di legittimità se la soluzione della questione relativa alla sua esistenza non richieda indagini non compiute nei precedenti gradi di giudizio e siano acquisiti agli atti tutti gli elementi di fatto dai quali essa possa desumersi, atteso l'interesse pubblico all'ordinata trasformazione del territorio e le peculiarità della sentenza ex art. 2932 c.c. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione che aveva ritenuto non equipollente alla detta dichiarazione la domanda di rilascio del certificato di agibilità prodotta in giudizio nella quale non erano indicati gli estremi del permesso di costruire”).
Inoltre, nel caso di specie, non sarebbe comunque possibile emettere una sentenza traslativa della proprietà non risultando in atti la dichiarazione di conformità catastale, prevista a pena di nullità dall'art. 19, comma 1 bis, della legge n. 52 del 1985 (“1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”).
Tale nullità contrattuale non può essere superata da una sentenza: “per un verso, la pronuncia giudiziale, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti, né, comunque, un effetto che eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, l'autonomia negoziale delle parti;
per altro verso, la possibilità di successiva “conferma”, con effetto sanante, del contratto nullo – secondo il disposto della L. n. 47 del 1985, articolo 17, comma
4 e articolo 40, comma 3 e Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del
2001, articolo 46, comma 4 – non influenza la disciplina della sentenza ex articolo
2932 c.c., attesa l'evidente incompatibilità tra l'istituto della conferma dell'atto nullo, previsto dalla predetta disposizione, e le peculiari caratteristiche della sentenza e l'autorità del giudicato che questa è destinata ad acquistare”: Cass.
25 giugno 2020, n. 12654, cit.).
Conclude, quindi, la Suprema Corte che “Deve quindi conclusivamente affermarsi che la presenza delle menzioni catastali (l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, quest'ultima sostituibile da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale) deve considerarsi, al pari della presenza delle menzioni edilizie ed urbanistiche, condizione dell'azione di adempimento in forma specifica dell'obbligo di contrarre, cosicché essa deve sussistere al momento della decisione e, per converso, la produzione di tali menzioni può intervenire anche in corso di causa ed è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti” (Cass. 12654/2020, cit.).
Secondo il diritto vivente, inoltre, tale dichiarazione di conformità è necessaria anche se il processo è stato incardinato prima dell'entrata in vigore della disciplina che ha introdotto la dichiarazione stessa: “Le indicazioni circa la c.d. conformità catastale oggettiva, ovvero l'identificazione catastale del bene, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, la dichiarazione o attestazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, previste dall'art. 29, comma 1 bis, della l. n. 52 del 1985, aggiunto dall'art. 19, comma 14, del d.l. n. 78 del 2010 convertito, con modificazioni, dalla l. n. 122 del 2010, a pena di nullità del contratto di trasferimento immobiliare, devono sussistere, quali condizioni dell'azione, nel giudizio di trasferimento giudiziale della proprietà degli immobili mediante sentenza emessa ai sensi dell'articolo 2932
c.c., anche in relazione ai processi instaurati prima dell'entrata in vigore del d.l.
n. 78 del 2010” (Cass. 29 settembre 2020, n. 20526).
Conclusivamente, l'appello deve essere rigettato.
Stante l'esito del giudizio e la contumacia degli appellati le spese devono essere dichiarate irripetibili.
Sussistono i presupposti per la debenza in capo alle appellanti di somma pari al contributo unificato versato.

PQM

La Corte di Appello di Roma, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da e da avverso la sentenza del Parte_1 Parte_2
Tribunale di Velletri n. 2429/2018, così decide:
a) rigetta l'appello;
b) spese irripetibili;

c) dichiara la sussistenza dei presupposti per la debenza in capo alle appellanti di somma pari al contributo unificato già versato.
Roma, 26 marzo 2025
Il Presidente estensore