N. R.G. 647/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA
Terza Sezione Civile
La Corte d'appello nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Giovanni Salina Presidente dott.ssa Manuela Velotti Consigliere dott.ssa Antonella Romano Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 647/2023
TRA
, avente codice fiscale , rappresentato e difeso dall'Avv. Parte_1 C.F._1
Alessandro Candini (Pec: Email_1
E avente codice fiscale rappresentato e difeso Controparte_1 C.F._2 dall'avv. Francesca Coralli (Pec: e dall'avv. Fausta Email_2
Rizzi (Pec: Email_3
, avente codice fiscale , rappresentato e difeso Parte_2 C.F._3 dall'avv. Francesca Coralli (Pec: e dall'avv. Fausta Email_2
Rizzi (Pec: Email_3
, avente codice fiscale , rappresentato e dife- Parte_3 C.F._4 so dall'avv. Francesca Coralli (Pec: e dall'avv. Email_2
Fausta Rizzi (Pec: Email_3
avente codice fiscale , rappresentato e difeso Parte_4 C.F._5 dall'avv. Francesca Coralli (Pec: e dall'avv. Fausta Email_2
Rizzi (Pec: Email_3

MOTIVAZIONE
1. Con atto di citazione del febbraio 2022, conveniva, innanzi al Tribunale di Bo- Parte_1
logna, , , e domandando Parte_2 Parte_3 Controparte_1 Parte_4
dichiararsi la risoluzione del contratto preliminare concluso tra le parti in data 11.12.2020 a causa dell'inadempimento imputabile ai convenuti, promittenti venditori dell'immobile de- scritto nell'atto di citazione. Domandava, altresì, la condanna dei convenuti al pagamento di
€ 10.459,12, di cui € 9.000, a titolo di penale convenuta in contratto ed € 1.459,12 a titolo di rimborso delle spese legali sostenute dall'attore per l'assistenza stragiudiziale.
2. Nel giudizio così instaurato si costituivano tutti i convenuti citati, eccependo l'inadempimento al contratto di per mancato pagamento della caparra confirmatoria Pt_1
entro la data prevista col preliminare.
In via riconvenzionale, i convenuti domandavano dichiararsi la risoluzione del contratto per inadempimento dell'attore e, altresì, la sua condanna al pagamento, in loro favore, della somma stabilita a titolo di penale.
3. Il Tribunale di Bologna, con la sentenza n. 370/2023 del 15.2.2023, rigettava le domande at- toree, accertava la risoluzione del contratto datato 11.12.2020 e, in accoglimento della do- manda riconvenzionale, condannava al pagamento in favore di Parte_1 Pt_2
, , e di € 9.000, oltre interessi ex
[...] Parte_3 Controparte_1 Parte_4
art. 1284 quarto comma c.c. e spese di lite.
4. Il Tribunale di Bologna rilevava come risultasse dal contratto preliminare che la caparra con- firmatoria dovesse versarsi entro il 31.12.2020, mentre, a fronte dell'eccezione di inadempi- mento formulata dai convenuti, non aveva provato né l'avvenuto pagamento né, in via Pt_1
alternativa, che le parti si fossero accordate nel senso che la caparra dovesse versarsi conte- stualmente alla formalizzazione del preliminare innanzi al notaio.
5. Avverso la sentenza resa dal Tribunale di Bologna proponeva appello . Parte_1
6. Con il primo motivo, l'appellante deduceva la falsa applicazione delle norme in materia di inadempimento.
Quanto all'imputabilità dell'inadempimento, l'appellante affermava di avere rinviato l'appuntamento per la stipulazione del definitivo a causa delle misure di contenimento dell'epidemia da Covid 19.
Quanto alla non scarsa importanza dell'inadempimento, il Tribunale avrebbe omesso di valu- tare se i venditori avessero ancora interesse alla prestazione dopo il 31 dicembre 2020 (ele- mento decisivo ai sensi dell'art. 1455 c.c.). Secondo l'appellante, i venditori avevano inter- rotto il rapporto contrattuale solo perché avevano trovato altri acquirenti.
7. Con il secondo motivo, l'appellante deduceva l'erroneità della sentenza per aver riconosciuto la penale agli odierni appellati non come conseguenza dell'accoglimento della domanda di risoluzione bensì come conseguenza del ritardo nel pagamento della caparra.
8. Con il terzo motivo, l'appellante deduceva l'erroneità della sentenza per aver ritenuto che le parti avessero voluto sciogliere il rapporto contrattuale per mutuo consenso.
9. Con il quarto motivo, l'appellante deduceva l'errata interpretazione, da parte del giudice di primo grado, dell'art. 2 del contratto preliminare. Secondo l'appellante, l'articolo costituiva la fonte dell'obbligo per la parte venditrice di incassare la caparra contestualmente alla con- clusione del preliminare innanzi al notaio.
10. Con il quinto motivo, l'appellante contestava la decisione del primo giudice di addossare l'onere probatorio di un accordo modificativo del pagamento della caparra in capo all'odierno appellante. Data l'elevata eccezione di essenzialità del termine del 31 dicembre
2020 da parte degli odierni appellati, era loro onere provare l'accordo modificativo.
11. Con il sesto motivo, l'appellante lamentava l'errata valutazione della documentazione in atti.
In particolare, il Tribunale non avrebbe correttamente valutato l'e-mail sub doc. 5 del fasci- colo degli originari convenuti, la quale dimostrerebbe come l'odierno appellante avesse eser- citato la facoltà di domandare la ripetizione del contratto in forma pubblica.
12. Con il settimo motivo, l'appellante lamentava come il Tribunale avesse omesso di pronun- ciarsi relativamente alla sua domanda di accertamento dell'inadempimento degli odierni ap- pellati.
13. Con l'ottavo motivo, l'appellante lamentava che il Tribunale non si fosse pronunciato sulle richieste di escussione testi formulate dalle parti e reiterava le proprie istanze istruttorie.
14. Con il nono motivo, l'appellante impugnava la statuizione resa in punto di spese di lite.
15. Resistevano , , e Parte_2 Parte_3 Controparte_1 Parte_4
16. La causa veniva rimessa in decisione all'udienza del 14 maggio 2024.
17. L'appello è infondato.
18. Con il primo mezzo, l'appellante contesta la ritenuta imputabilità dell'inadempimento a lui ascritto, in quanto il rinvio dell'appuntamento del 30.12.2020 sarebbe stato domandato a causa dell'impossibilità a presenziarvi, data la vigenza di disposizioni di isolamento e qua- rantena.
Tuttavia, l'appellante non si confronta con il reale inadempimento a lui ascritto e ritenuto dal giudice di prime cure: il mancato pagamento della caparra stabilita nel contratto e da versarsi entro la data del 31 dicembre 2020. Quanto, poi, alla dedotta scarsa importanza dell'inadempimento, va evidenziato che deve escludersi, atteso che la somma non pagata costituiva più di un terzo del complessivo prezzo stabilito dalle parti come corrispettivo della compravendita e che, peraltro, le stesse parti prevedevano, al punto 6) della scrittura, che: “In caso di accettazione, la presente scrittura privata avrà valore ed efficacia di contratto preliminare, ed è prevista per la parte inadem- piente una penale convenuta ed accettata dalle parti di euro 9.000,00 e con rinuncia espres- sa e consensuale delle parti a chiederne la riduzione giudiziale ex art. 1384 c.c. in conside- razione dell'operata valutazione dell'ammontare massimo risarcibile del danno. Successi- vamente al versamento delle caparre confirmatoria, l'eventuale inadempimento sarà sanzio- nato in [...] alla disposizione codicistica prevista dall'art. 1385 c.c. .” La clausola evidenzia che le parti, nell'esercizio della loro autonomia privata, avevano stabilito che l'inadempimento del contratto prima del versamento della caparra avrebbe comportato l'applicazione della penale, con ciò palesando un'intenzione contraria a quella invocata dall'appellante, secondo cui l'inadempimento consistente nel mancato versamento della ca- parra sarebbe stato di scarsa importanza. Infatti, se le parti non avessero voluto sanzionare l'inadempimento consistente nel mancato versamento della caparra, avrebbero sic et simpli- citer previsto che, nel caso di inadempimento del contratto, si sarebbe fatta applicazione dell'art. 1385 c.c.
19. Infondato è altresì il secondo motivo di appello, con il quale si sostiene che il giudice abbia errato nel riconoscere la penale per “un semplice ritardo di qualche giorno”, in mancanza di esplicita domanda riconvenzionale. In primo luogo, va osservato che gli odierni appellati, in primo grado, avevano domandato: “- In conseguenza della dichiarata risoluzione di diritto
e/o dell'accertato inadempimento del sig. condannare lo stesso al risarci- Parte_1 mento dei danni in favore dei convenuti dell'importo di € 9.000,00 (novemila/00), quale pe- nale alla clausola 6), convenuta ed accettata dalle parti in contratto, oltre interessi ai sensi dell'art. 1284 comma 4 Cod. civ.” (vedasi pag. 16 della comparsa di costituzione e risposta).
In secondo luogo, va osservato che il giudice di prime cure ha accolto la domanda riconven- zionale afferente la penale, ritenendo la gravità dell'inadempimento imputabile a , con- Pt_1
sistito nel mancato versamento della caparra entro il termine convenuto, inadempimento (va espressamente qui evidenziato, ad integrare la motivazione del primo giudice,) tale da giu- stificare il contrapposto inadempimento ex art. 1460 c.c. In terzo e ultimo luogo,
l'inadempimento non è consistito in un ritardo bensì nell'omesso versamento della caparra.
20. Parimenti infondato è il terzo motivo di appello.
Il Tribunale non ha accolto la domanda di risoluzione formulata dagli odierni appellati in primo grado sulla base della comune volontà delle parti di risolvere il contratto.
Invero, si legge a pagina 5 della sentenza impugnata: “A prescindere dalla natura del termi- ne previsto nel contratto preliminare, ciò che rileva è l'esistenza di un obbligo contrattuale di pagamento della caparra entro il 31.12.2020 (non essendo intervenuta la prova di una modifica di tale accordo) la cui inosservanza da parte di è senz'altro in grado Parte_1 di alterare l'equilibrio sinallagmatico del contratto (determinando in astratto quella condi- zione patologica che giustificava l'attivazione della clausola penale di cui all'art. 6), ante- riormente a qualsiasi altro profilo di inadempimento ipoteticamente ascrivibile alle sue con- troparti. Anche se entrambe le parti mostrano di volersi sciogliere dal rapporto contrattuale
(così che la pronuncia del Tribunale si fonda sul mutuo consenso), tale valutazione rimane pertanto decisiva ai fini della collocazione sulla parte inadempiente (in misura tale da giu- stificare un'ipotetica risoluzione ai sensi dell'art. 1455 cc) del costo economico del danno così come liquidato in via forfettaria e anticipata nelle clausola penale: va quindi accolta la domanda riconvenzionale di parte convenuta, con conseguente condanna di al Parte_1 pagamento di € 9.000,00 oltre interessi ex art. 1284 comma IV cc come da richiesta.”
Il Tribunale ha specificato che la valutazione operata relativamente all'inadempimento impu- tabile a si rivelava decisiva per stabilire quale parte fosse tenuta al ristoro del danno, in Pt_1
disparte alla comune volontà delle parti di sciogliere il contratto.
21. Anche l'interpretazione dell'art. 2 del contratto, formulata dal primo giudice e oggetto di censura del quarto motivo dell'appello, risulta scevra da errori.
L'art. 2 del contratto dà facoltà alla parte promissaria acquirente di domandare alla promit- tente venditrice la ripetizione della scrittura preliminare presso lo studio del notaio.
Non risulta dal tenore della clausola, o, in generale, del contratto, l'intento comune delle par- ti di collegare il versamento della caparra con la ripetizione del preliminare innanzi al notaio.
Innanzitutto, la clausola fa riferimento a una facoltà, mentre il versamento della caparra non può ritenersi che fosse facoltativo: seguendo l'interpretazione della clausola come fornita dall'odierno appellante, dovrebbe concludersi che il versamento della caparra sarebbe avve- nuto solo se il promissario acquirente avesse deciso di esercitare la facoltà ivi prevista.
In secondo luogo, se le parti avessero voluto collegare il versamento della caparra con la ri- petizione del preliminare innanzi al notaio, all'art. 1 non avrebbero indicato un termine pre- ciso per il versamento della caparra ma avrebbero utilizzato clausole più ampie.
In terzo luogo, la scrittura è chiara nel precisare che “in caso di accettazione, la presente scrittura privata avrà valore ed efficacia di contratto preliminare”, a conferma della circo- stanza che la ripetizione della scrittura innanzi al notaio era una mera facoltà e che l'obbligo di versamento della caparra nasceva dal preliminare già concluso.
Quanto, poi, al doc. 5 invocato dall'appellante, trattasi di un'e-mail inviata da un terzo estra- neo al rapporto contrattuale che non è idonea a far ritenere che il promissario acquirente po- tesse aver maturato un affidamento legittimo circa la corrispondenza tra il momento del ver- samento della caparra e il momento della ripetizione del preliminare innanzi al notaio sulla base di un comportamento tenuto dalla controparte contrattuale divergente rispetto al tenore letterale del contratto. La circostanza che l'agente immobiliare domandasse il versamento della caparra entro il 18.12.2020, giorno in cui si sarebbe dovuto tenere l'incontro innanzi al notaio, è irrilevante perché non proviene dalla controparte del contratto: solo il comporta- mento tenuto dalle parti rileva ai sensi dell'art. 1362, secondo comma, c.c. .
22. Il quinto motivo di appello è infondato, poiché, data l'eccezione di inadempimento formula- ta, in primo grado, dagli odierni appellati, era onere ricadente sull'odierno appellante quello di provare di avere correttamente adempiuto o di non essere tenuto alla prestazione di cui veniva allegato l'inadempimento (e ciò in virtù di un accordo modificativo circa il pagamen- to della caparra).
23. Quanto al sesto motivo, si ribadisce, con riferimento al doc. 5, quanto già espresso e, con ri- ferimento al doc. 3 invocato, la sua totale inefficacia probatoria.
24. Relativamente al settimo motivo, si osserva come, dato il grave inadempimento di , sia Pt_1
stato corretto il comportamento degli odierni appellati che hanno provveduto a vendere a ter- zi l'immobile promesso, non essendo essi tenuti all'adempimento ex art. 1460 c.c. nei suoi confronti.
25. Quanto all'ottavo motivo e, segnatamente, alle richieste istruttorie di prove orali, si osserva quanto segue.
I capitoli da 1 a 10 dell'esame testimoniale indicato nella seconda memoria ex art. 183, comma sesto, c.p.c. sono volti a provare circostanze irrilevanti, come la conoscenza da parte della convivente dell'odierno appellante della scrittura intercorsa tra le parti o lo stato di ma- lattia della convivente che avrebbe giustificato lo spostamento dell'appuntamento per la sti- pulazione innanzi al notaio.
Anche i capitoli da 11 a 23 vertono su circostanze irrilevanti per la presente decisione.
Sul capitolo 14, poi, deve evidenziarsi che, come correttamente ritenuto dal Tribunale, que- sto non sarebbe idoneo a provare il titolo dal quale sarebbe sorto l'obbligo, per , di ver- Pt_1
sare la caparra contestualmente alla stipulazione del preliminare innanzi al notaio.
Anche qualora il capitolo fosse stato ammesso e la collaboratrice del notaio avesse confer- mato la circostanza ivi dedotta, ciò non avrebbe provato l'esistenza di un accordo in tal senso delle parti.
26. Va, conseguentemente, rigettato anche il nono motivo di appello sulle spese di lite in quanto la condanna alle spese dell'odierno appellante è statuita in conformità al principio di soc- combenza.
27. Dal rigetto dell'appello discende la condanna di alla refusione delle spese del Parte_1
grado in favore degli appellati , , e Parte_2 Parte_3 Controparte_1 [...]
CP_2
28. Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, va dichiarata la sussi- stenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a tito- lo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello.

P.Q.M.

La Corte d'appello, definitivamente pronunziando nel procedimento n. 647/2023 R.G., riget- ta l'appello e condanna l'appellante alla refusione, in favore degli appellati, delle spese del grado, liquidate in € 6.000, oltre rimborso spese generali, iva e cpa.
Dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte di Parte_1 dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello.
Così deciso in Bologna nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile della Corte
d'appello in data 25.3.2025
Il Consigliere estensore
Dott. ssa Antonella Romano
Il Presidente
Dott. Giovanni Salina