R E P U B B L I C A I T A L I A N A
CORTE D'APPELLO DI MESSINA
Seconda Sezione Civile
La Corte d'Appello di Messina, Seconda Sezione Civile, composta da
Dott. Giuseppe Minutoli Presidente
Dott. Antonino Zappalà Consigliere
Dott.ssa Maria Luisa Tortorella Consigliere rel. riunita in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO nel giudizio iscritto al n. 665/2023 R.G.A.C., promosso da
(c.f. ), elettiv.te domiciliato in Via G. Parte_1 CodiceFiscale_1
Rizzo 39, Milazzo (ME), presso lo studio dell'Avv. Patrizia Armadillo che lo rappresenta e difende per procura in atti, appellante, appellato in via incidentale, contro
(c.f. ), elettiv.te domiciliato in Via CP_1 CodiceFiscale_2
M. Regis 49, Milazzo (ME), presso lo studio dell'Avv. Giulio Lima che lo rappresenta e difende per procura in atti, appellato, appellante in via incidentale, avente ad oggetto: proprietà (appello avverso la sentenza n. 699/23 R.S. del
Tribunale di Barcellona Pozzo di Gotto).
Conclusioni delle parti: come da atti e verbali di causa.
In fatto ed in diritto
Con atto di citazione notificato in data 17 settembre 2023 Parte_1
proponeva appello avverso la sentenza n. 699/23 R.S. con la quale il Tribunale di
Barcellona Pozzo di Gotto aveva accolto la domanda ex art. 2932 c.c. proposta da trasferendo, a favore di quest'ultimo, la proprietà dell'immobile CP_1
del sito in Milazzo, Via Policastrelli 89, p.t., in catasto al fg. 12 part. 121 Pt_1
1 sub. 2 per il prezzo di € 25.000,00, condannando l'odierno appellante al pagamento delle spese processuali.
Con il primo articolato motivo di appello censurava la sentenza Parte_1
impugnata nella parte in cui il giudice di prime cure aveva qualificato come
“contratto preliminare” la scrittura privata sottoscritta dalle odierne parti in causa in data 24 giugno 2021 piuttosto che, correttamente, “preliminare di preliminare”.
Il Tribunale non aveva sufficientemente considerato che le parti avevano rinviato alla firma del compromesso dal Notaio di Milazzo la Persona_1 corresponsione della somma di € 1.000,00 da parte del quale acconto sul CP_1
corrispettivo pattuito, che non avevano indicato i dati catastali dell'immobile in questione né svolto alcuna precisazione in ordine alle servitù di scarichi, tenuto conto che l'appartamento oggetto di causa costituiva parte di un più ampio compendio immobiliare appartenente alla medesima famiglia. Le parti, inoltre, avevano espressamente stabilito di stipulare innanzi ad un Notaio il contratto preliminare (c.d. compromesso) sicché l'interpretazione offerta dal Tribunale non poteva essere condivisa, apparendo lesiva del principio di libertà di forma ex art. 1352 c.c. e dell'autonomia contrattuale delle parti ex art. 1322 c.c.
Con il secondo motivo di gravame il si doleva del rigetto delle domande Pt_1
riconvenzionali da lui formulate aventi ad oggetto la condanna del alla CP_1 restituzione dei canoni locativi riscossi da quest'ultimo, in violazione dell'art. 1804, 2° comma, c.c., nonché al risarcimento dei danni cagionati al a causa Pt_1
della sua condotta contraria a buona fede e correttezza ex art. 1337 c.c. Insisteva quindi nell'ammissione dei mezzi istruttori già articolati in primo grado.
Chiedeva, pertanto, in riforma della sentenza impugnata, il rigetto della domanda ex art. 2932 c.c. formulata dal con condanna di quest'ultimo al CP_1
risarcimento dei danni subiti dal nonché alla restituzione ex art. 2041 c.c., a Pt_1 favore dell'appellante, dei canoni di locazione illegittimamente riscossi.
costituendosi, eccepiva l'inammissibilità dell'appello; CP_1
esponeva che, qualche giorno dopo la sottoscrizione della scrittura privata del 24 giugno 2021, il aveva cambiato la serratura dell'immobile in questione, Pt_1 impedendo al l'accesso all'immobile. Quest'ultimo aveva quindi CP_1
proposto ricorso possessorio e solo nel marzo 2022, a seguito di ordinanza del
2 Tribunale in composizione collegiale, era stato reintegrato nel possesso del bene.
Contestava la fondatezza delle censure svolte dal e, in via incidentale, Pt_1
proponeva appello avverso la sentenza impugnata nella parte in cui il giudice di primo grado aveva rigettato la domanda risarcitoria da lui formulata per i danni subiti a causa dell'inadempimento del e, in particolare, a causa dello spoglio Pt_1
subito dopo la sostituzione della serratura da parte dell'appellante; chiedeva inoltre il rimborso della somma versata per la trascrizione della domanda giudiziale.
La preliminare eccezione di inammissibilità dell'appello è infondata.
Come chiarito dalla S.C., gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal d.l. n.
83 del 2012, conv. con modif. dalla l. n. 134 del 2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di "revisio prioris instantiae" del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata (Cass. Civ. ss.uu., 13 dicembre 2022 n. 36481).
Alla luce del novellato art. 342 c.p.c., l'appello del deve ritenersi Pt_1 ammissibile avendo l'appellante indicato i capi della decisione di primo grado impugnati, le censure proposte alla ricostruzione del fatto compiuta dal giudice di primo grado e le violazioni di legge denunciate, rilevanti ai fini della decisione.
L'eccezione sollevata dal deve, pertanto, essere rigettata. CP_1
Nel merito il primo motivo di appello è fondato.
La questione controversa attiene alla qualificazione da attribuire alla scrittura privata del 24 giugno 2021 intercorsa tra le odierne parti in causa, nella quale, premesso che il era proprietario di un immobile in Milazzo, Via Policastrelli Pt_1
n. 89 al piano terra, che aveva intenzione di vendere e che il voleva CP_1
acquistare, le parti stabilivano come prezzo di vendita l'importo di € 25.000,00 da pagare: “in quanto ad € 1.000,00 alla firma del compromesso dal Notaio Per_1
3 Giuseppe di Milazzo. La restante somma di € 24.000,00 dilazionata a 200,00 euro mensili a partire dalla fine di luglio 2021 fino all'ultima rata di giugno 2031.
Nella dilazione non sono previsti interessi. Il possesso ad ogni effetto di legge viene dato oggi stesso con la firma della presente scrittura”.
L'appellante ha evidenziato che tale scrittura non poteva qualificarsi come preliminare di compravendita, la cui esecuzione poteva essere chiesta ex art. 2932
c.c., trattandosi piuttosto di una minuta con la quale le parti avevano fissato i termini principali dell'accordo rinviando tuttavia la stesura del preliminare ad un successivo incontro innanzi al Notaio.
Il rilievo deve essere condiviso.
La S.C. ha chiarito che, perché ad una scrittura contenente la regolamentazione completa di un contratto e sottoscritta da entrambe le parti possa riconoscersi il valore di semplice minuta (o "puntuazione"), occorre che dalla scrittura stessa emerga, anche se implicitamente, attraverso i criteri interpretativi di cui all'art. 1362 e segg. cod. civ., la volontà di un accordo negoziale non attuale (Cass. Civ.
Sez. 1, 30 marzo 1994 n. 3158; Cass. Civ. Sez. 1, 4 febbraio 2009 n. 2720; cfr. anche Cass. Civ. Sez. 3, 18 gennaio 2005 n. 910, secondo cui “ai fini della configurabilità di un definitivo vincolo contrattuale è necessario che tra le parti sia raggiunta l'intesa su tutti gli elementi dell'accordo, non potendosene ravvisare pertanto la sussistenza là dove, raggiunta l'intesa solamente su quelli essenziali ed ancorché riportati in apposito documento (cosiddetto "minuta" o "puntuazione"), risulti rimessa ad un tempo successivo la determinazione degli elementi accessori”).
Svariate ragioni militano a favore della tesi dell'appellante.
Secondo una interpretazione letterale della scrittura, si osserva che le parti hanno espressamente rinviato il pagamento dell'importo di € 1.000,00 al momento della firma, innanzi al Notaio di Milazzo, del compromesso, Persona_1
termine utilizzato nella prassi quale sinonimo di “preliminare” e non già di contratto definitivo di vendita.
Nella scrittura, inoltre, il bene oggetto di trasferimento non risulta adeguatamente individuato e descritto;
come precisato dalla S.C., in caso di contratto preliminare di vendita immobiliare di cosa generica, l'oggetto dello
4 stesso può essere determinato attraverso atti e fatti storici esterni al negozio, anche successivi alla sua stipulazione, nella sola ipotesi in cui l'identificazione del bene da trasferire avvenga in sede di conclusione consensuale del contratto definitivo, e non quando, invece, afferisca ad una pronuncia giudiziale ex art. 2932 c.c., caso nel quale occorre che l'esatta individuazione dell'immobile, con l'indicazione dei confini e dei dati catastali, risulti dal preliminare, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento (Cass. Civ. Sez. 2, 9 luglio 2024 n. 18681; Cass. Civ. Sez. 2, 15 settembre 2017 n. 21449).
Nella scrittura in esame il bene viene indicato come una abitazione da ristrutturare in Milazzo (ME) Via Policastrelli n. 89 al piano terra, senza alcuna descrizione dell'immobile, indicazione dei confini e dei dati catastali.
Appare quindi evidente che il bene non risulta adeguatamente individuato dovendo piuttosto ritenersi che le parti avessero rimesso alla stipula del compromesso una puntuale descrizione dello stesso, così come del mobilio presente nell'immobile e compreso nel prezzo di vendita, secondo quanto pattuito dalle parti (“sono compresi nel prezzo anche il mobilio”); nella scrittura, infatti, manca una descrizione degli arredi, beni dei quali non viene peraltro fatta alcuna menzione neanche nella domanda ex art. 2932 c.c. formulata dal CP_1
Deve, altresì, rilevarsi che nella scrittura in questione manca alcuna indicazione in ordine al termine entro il quale si sarebbe dovuto stipulare l'atto definitivo di vendita, tenuto conto che le parti avevano previsto che già dal mese di luglio 2021
(e per i successivi dieci anni) il avrebbe dovuto corrispondere la somma CP_1 di € 200,00 al mese. Dalla lettura della scrittura il versamento della pattuita somma mensile appare configurarsi non già quale pagamento del bene da corrispondere solo dopo la stipula dell'atto di vendita innanzi al Notaio
(interpretazione accolta dal giudice di primo grado) ma come acconti sul complessivo corrispettivo pattuito da versare nel rispetto delle scadenze indicate, considerato che il era stato immesso già al momento della sottoscrizione CP_1
della scrittura nel possesso del bene. Si osserva, inoltre, che l'indicazione, nel contratto preliminare, del termine entro il quale stipulare l'atto definitivo di
5 vendita appare necessaria atteso che, secondo la S.C., la prescrizione del diritto del promissario acquirente all'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre, ex art. 2932 c.c., non inizia a decorrere dalla conclusione del contratto preliminare, ma dalla data di scadenza del termine fissato per la stipula del contratto definitivo (Cass. Civ. Sez. 2, 24 ottobre 2022 n. 31369).
La circostanza che il possesso del bene venisse trasferito dal al al Pt_1 CP_1
momento della sottoscrizione della scrittura non appare, quindi, sufficiente a colmare le carenze dell'accordo in termini di precisa individuazione dei beni oggetto della futura vendita nonché dei tempi della stessa potendo piuttosto ritenersi che tale anticipata disponibilità fosse bilanciata dalla corresponsione, da parte del della somma mensile di € 200,00, da valere comunque come CP_1
acconto sul prezzo, la cui corresponsione era infatti prevista dal mese successivo a quello della stipula della scrittura e della consegna del bene.
Alla luce delle superiori considerazioni, la domanda ex art. 2932 c.c. formulata dal doveva ritenersi infondata. CP_1
A differenza del contratto preliminare ove le parti si obbligano a prestare il loro consenso alla conclusione del contratto definitivo, i cui elementi essenziali ed accidentali siano stati contestualmente precisati ed i cui effetti si produrranno al momento della sua stipulazione, con la sottoscrizione della cosiddetta minuta o
"puntuazione" di contratto - la quale ha la sola funzione di documentare l'intesa raggiunta su alcuni punti del contratto da concludere quando si sarà successivamente raggiunto l'accordo anche sugli altri punti da trattare - le parti conservano la libertà di recesso dalle trattative la quale trova un limite soltanto nella responsabilità precontrattuale prevista dall'art. 1337 cod. civ. (Cass. Civ.
Sez. 2, 4 agosto 1990 n. 7871), con la conseguenza che, rispetto a tale convenzione, non può esservi inadempimento, non essendo la stessa fonte di obbligazioni determinate (Cass. Civ. Sez. 3, 24 aprile 2024 n. 11126).
In accoglimento del primo motivo di appello, in parziale riforma della sentenza impugnata, deve essere rigettata la domanda ex art. 2932 c.c. formulata da CP_1
[...]
Il secondo motivo di appello deve essere rigettato.
6 In ordine alla domanda di ingiustificato arricchimento proposta dal si Pt_1
osserva che, se è vero che il nel concedere in locazione il bene oggetto CP_1 della scrittura, aveva tratto dei frutti in violazione del divieto previsto dall'art. 1804, 2° comma, c.c., non è stato tuttavia in alcun modo dimostrato il depauperamento del essendosi quest'ultimo limitato a prospettare un futuro Pt_1
ed eventuale pregiudizio derivante dalla tassazione del reddito dipendente dalla locazione in questione, esborso in alcun modo dimostrato.
Correttamente, pertanto, il giudice di prime cure ha ritenuto infondata la domanda.
Deve altresì rigettarsi anche la domanda di condanna del al CP_1 risarcimento dei danni asseritamente cagionati all'appellante a titolo di responsabilità ex art. 1337 c.c. configurabile laddove, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, le parti non si comportino secondo buona fede.
Le deduzioni svolte dall'appellante, relative alla lamentata non convenienza delle condizioni di vendita previste nella scrittura privata ed alla dedotta inferiorità dello stesso rispetto al nella definizione dei rispettivi interessi, CP_1
oltre a non essere supportate da alcuna prova, non integrano comunque in alcun modo una condotta contraria a buona fede ai sensi della citata norma.
L'appello incidentale proposto dal è infondato. CP_1
Il ha chiesto la condanna del al risarcimento dei danni subiti a CP_1 Pt_1
causa del ritardo nella consegna del bene e, in particolare, per essere stato spogliato del possesso dell'immobile subito dopo la sottoscrizione della scrittura non potendo così percepire i frutti derivanti dal bene da lui concesso in locazione a terzi.
Rileva la Corte che il giudice di primo grado ha rigettato tale domanda ritenendo insussistente un pregiudizio in capo al pregiudizio che non era CP_1 stato comunque in alcun modo allegato e descritto nell'atto di citazione e nella successiva memoria ex art. 183, 6° comma n. 1) c.p.c.; solo in grado di appello il ha individuato tale pregiudizio nel mancato incasso dei canoni locativi, CP_1
quindi tardivamente, non senza considerare che la stipula del contratto di
7 locazione era avvenuta in violazione del divieto previsto dall'art. 1804, 2° comma,
c.c.
L'appello incidentale deve, pertanto, essere rigettato.
Le spese processuali, considerato l'esito complessivo della lite, devono essere compensate in ragione di 1/3 tra le parti con condanna di al CP_1
pagamento dei restanti 2/3, liquidati come da dispositivo;
tenuto conto che il Pt_1
in primo grado era stato ammesso al patrocinio a spese dello Stato, le spese relative al giudizio innanzi al Tribunale di Barcellona P.G. dovranno essere liquidate a favore dell'Erario ex art. 133 D.P.R. n. 115/02.
Deve inoltre trovare applicazione l'art. 13 D.P.R. n. 115/02 che dispone che
“quando l'impugnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1-bis”.
Deve quindi darsi atto della sussistenza dei presupposti di cui al periodo precedente;
l'obbligo di pagamento, a carico dell'appellante incidentale CP_1
sorge ex lege al momento del deposito del presente provvedimento.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Messina, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto la sentenza n. 699/23 R.S. del Tribunale di
Barcellona Pozzo di Gotto, così provvede: accoglie parzialmente l'appello proposto da e, per l'effetto, in Parte_1
riforma della sentenza impugnata, rigetta la domanda ex art. 2932 c.c. proposta da
CP_1
rigetta le altre domande formulate dal Pt_1
rigetta l'appello incidentale proposto dal CP_1
compensa, in ragione di 1/3, le spese processuali tra le parti e condanna CP_1
al pagamento dei restanti 2/3 liquidati, per il giudizio di primo grado a
[...]
favore dell'Erario ex art. 133 D.P.R. n. 115/02, in € 3.385,00 per compensi (valori medi dello scaglione di riferimento), oltre rimborso spese generali, CPA e IVA come per legge nonché al pagamento dei 2/3 delle spese prenotate a debito in primo grado, e, per il giudizio di secondo grado a favore di in € Parte_1
8 3.873,00 per compensi (valori medi dello scaglione di riferimento), oltre rimborso spese generali, CPA e IVA come per legge ed € 255,00 per spese.
Visto l'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. n. 115/02, la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per l'applicabilità di tale norma con riferimento all'appello incidentale proposto da CP_1
Messina, 18 febbraio 2025
Il Consigliere est. Il Presidente
(dott.ssa Maria Luisa Tortorella) (dott. Giuseppe Minutoli)
9