N. R.G. 2563 /2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI ROMA
TERZA SEZIONE CIVILE
nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Silvia Di Matteo Presidente dott. Paolo Andrea Taviano Consigliere dott. Renato Castaldo Consigliere Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al n. r.g. 2563 /2021 promossa da:
, , con il patrocinio dell'avv. SCIPINOTTI Parte_1 P.IVA_1
PAOLO, elettivamente domiciliato in VIA SABOTINO 45 00195 ROMA;

APPELLANTE contro
, , con il patrocinio dell'avv. ONOFRI CP_1 C.F._1
MAURO, elettivamente domiciliato in VIA BOEZIO, 16 00192 ROMA;

APPELLATO
Oggetto appello avverso sentenza del Tribunale di Roma n. 3714/21
Conclusioni: come da note di trattazione scritta in atti

1 MOTIVI DELLA DECISIONE
In primo grado l'appellato ha esposto di avere stipulato un preliminare di acquisto di un immobile in Roma in data 5 marzo 2015, versando anche la provvigione pattuita alla convenuta.
Ha esposto che successivamente era stata accertato che l'immobile presentava una serie di irregolarità urbanistiche.
Ha esposto di avere contestato l'inadempimento alla parte venditrice e ottenuto da quest'ultima la restituzione delle somme versate a titolo di caparra e risolto consensualmente il preliminare.
Ha esposto che la convenuta agenzia immobiliare non aveva provveduto a restituire la provvigione, nonostante la nullità del preliminare per illiceità dell'oggetto, la mancata conclusione dell'affare non coercibile ex art.2932 c.c. e la violazione degli obblighi di informazione ex art.1759 c.c.
Ha concluso chiedendo: accertare e dichiarare la nullità, anche incidentalmente e limitatamente al presente giudizio (in relazione al diritto alla provvigione del mediatore), del contratto preliminare del 5.3.2015 tra le parti concluso a ministero del notaio avente Per_1
ad oggetto un immobile sostanzialmente abusivo (come in perizia evidenziato) il che non avrebbe potuto dare esecuzione allo stesso con la stipulazione dell''atto definitivo;
accertata la superiore nullità del contratto preliminare di compravendita, accertare e dichiarare anche la nullità del conseguente contratto di risoluzione consensuale stipulato a ministero del notaio in data 5.3.2015 rep.10304 racc.7410 Per_1
assorbita dalla pregressa nullità del titolo posto in risoluzione consensuale;
accertata la nullità di cui sopra rilevare che nessun affare possa essere considerato come concluso ex artt.1754 e 1755 c.c., necessario corollario che la provvigione al mediatore risulta indebita e non dovuta, pertanto si chiede la condanna alla restituzione della stessa con interessi e rivalutazione dal giorno della costituzione mora;
accertata la natura irregolare, sotto il profilo urbanistico del bene intermediato,
2 e quindi l'impossibilità di accedere all'esecuzione del contratto ex art.2932 c.c., ritenere come autorevolmente sostenuto sotto il profilo sostanziale la mancata conclusione dell'affare ex art.1755 c.c., e quindi indebita la provvigione elargita;
accertare e dichiarare il grave inadempimento agli obblighi di informazione gravanti sul mediatore ex art.1759 c.c., anche in relazione alla sua qualifica professionale e per
l'effetto condannare quest'ultimo alla restituzione della provvigione riscossa dal sig.
pari ad euro 35.000,00 oltre iva con interessi e rivalutazione dal giorno della CP_1
costituzione in mora;
in ogni caso in applicazione dell'art.1757 comma terzo c.c. condannare il mediatore alla restituzione della provvigione attesa la sua conoscenza ovvero conoscibilità dell'abuso edilizio grave che grava sull'immobile intermediato ed in ogni caso sempre in applicazione della norma richiamata, atteso che la risoluzione del contratto preliminare è ancorata ad un vizio genetico dello stesso e non sopravvenuto;
accertare l'annullamento del contratto di mediazione intercorso tra
l'attore e la società convenuta stante le omissioni del mediatore in danno della parte intermediata, in considerazione del fatto che se quest'ultima le avesse sapute sicuramente non avrebbe sottoscritto il contratto di mediazione con la convenuta e per
l'effetto lo condanni alla restituzione della provvigione ed al relativo danno patito da liquidarsi anche in via equitativa;
con vittoria di spese e competenze da distarsi in favore del difensore antistatario
La convenuta si è costituita ed ha chiesto il rigetto della domanda.
La domanda è stata accolta.
Il Tribunale ha ritenuto che il mediatore fosse venuto meno a quella diligenza professionale minima che gli avrebbe imposto di mettere al corrente il compratore delle irregolarità evidenti ai sensi dell'art. 1759 c.c.
Il mediatore, secondo il provvedimento impugnato, tanto nell'ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell'ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica) - ha, ai sensi dell'art. 1759 c.c., comma 1, l'obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede, con la conseguente configurazione dell'obbligo specifico a suo carico di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua
3 conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza da lui ordinariamente esigibile.
E' stata, quindi, dal Tribunale affermata la responsabilità del mediatore per inadempimento e il diritto dell'attore alla restituzione della provvigione a titolo risarcitorio oltre iva, interessi e rivalutazione.
Il Tribunale ha così deciso: in accoglimento della domanda ex art.1759 c.c., accertato l'inadempimento e la violazione degli obblighi informativi nella mediazione intercorsa, condanna la convenuta alla restituzione in favore dell'attore della somma di € 35.000,00 oltre Iva, interessi e rivalutazione come in domanda;

-condanna la convenuta al pagamento in favore dell'attore delle spese e degli onorari del presente giudizio che si liquidano in complessivi € 6.605,53, di cui € 555,53 per spese ed € 6.050,00 per compensi - con riduzione del 70% del compenso per la fase istruttoria per la limitata attività svolta - oltre rimborso forfettario del 15%, Cpa e Iva come per legge, con attribuzione in favore del difensore dell'attore dichiaratosi antistatario.
Ha proposto appello la Parte_1
PRIMO MOTIVO DI APPELLO
Quale primo motivo di appello ha dedotto la piena validità del contratto preliminare posto che la sanzione della nullità per violazione delle norme urbanistiche si applica ai soli contratti traslativi e non al preliminare.
Ha esposto che l'avvenuta conclusione dell'affare aveva fatto sorgere il diritto di incamerare e trattenere il compenso provvigionale, la cui restituzione non avrebbe potuto essere pertanto ordinata alla società appellante – come è erroneamente affermato in sentenza - neppure nell'ipotesi (peraltro non ricorrente nel caso di specie) in cui l'immobile oggetto dell'attività di intermediazione fosse risultato effettivamente viziato da abusi edilizi.
Ha esposto, inoltre, che qualsiasi rilevazione di inadempimenti ex art. 1759 c.c. avrebbe potuto semmai prestarsi all'accertamento non di obbligazioni restitutorie in
4 favore dell'appellato, bensì di obbligazioni risarcitorie i cui presupposti giustificativi non constano comunque essere stati addotti (o tanto meno provati) da controparte sia nell'an che nel quantum.
SECONDO MOTIVO DI APPELLO
Quale secondo motivo di appello ha dedotto la inesistenza degli abusi edilizi posti dal
Tribunale a fondamento della violazione degli obblighi informativi del mediatore.
Ha esposto che il bene era stato successivamente trasferito ad altro soggetto senza alcuna modificazione sostanziale dello stato dei luoghi.
TERZO MOTIVO DI APPELLO
Quale terzo motivo di appello ha esposto che il Tribunale aveva ritenuto evidenti gli abusi e che, pertanto, anche l'acquirente avrebbe dovuto e potuto accorgersene.
QUARTO MOTIVO DI APPELLO
Con il quarto motivo di appello ha impugnato la statuizione con cui il Giudice di prime cure aveva liquidato in favore dell'odierno appellato la rivalutazione monetaria sul capitale di cui ha ingiunto il pagamento e ciò nonostante la condanna emessa nei confronti della società appellante è conseguita al contestato accertamento di un'obbligazione tipicamente di valuta, avente dichiaratamente ad oggetto la restituzione del compenso provvigionale maturato in dipendenza del perfezionamento dell'affare controverso.
QUINTO MOTIVO DI APPELLO
Ha esposto che nel governo delle spese il Tribunale non aveva considerato la parziale soccombenza dell'appellato che inizialmente aveva chiesto anche la declaratoria di nullità del contratto preliminare di vendita
Ha concluso chiedendo:
Piaccia all'Ecc.ma Corte adita, contrariis reiectis, provvedere nel merito alla riforma della sentenza n. 3714/21 del Tribunale Ordinario di Roma – Sezione Decima Civile –
Giudice Onorario Dott. Tommaso De Litto, resa nella causa iscritta nel Ruolo
Generale del Tribunale di Roma con il n. 20761/17, e per l'effetto disporre l'integrale rigetto delle domande avanzate dall'appellato.
5 Con vittoria di spese, competenze ed onorari di entrambi i gradi del giudizio e relativa distrazione in favore dello scrivente procuratore antistatario dell'appellante ai sensi e per gli effetti dell'art. 93 c.p.c..
L'appellato si è costituito.
Quanto al primo motivo di appello ne ha dedotto l'irrilevanza posto che il Tribunale non aveva affermato la nullità del preliminare ma la violazione degli obblighi informativi da parte del mediatore. Ha esposto che l'inadempimento degli obblighi gravanti sul mediatore legittimava il diritto alla restituzione della provvigione ex art. 1453 cc
Quanto agli altri motivi di appello ha dedotto che non era stata provata né la regolarità del bene e neppure la comunicazione degli abusi.
Ha concluso per il rigetto dell'appello.
L'appello è infondato.
Il primo motivo di appello relativo alla validità del preliminare e, pertanto, all'avvenuta conclusione dell'affare fonte del diritto alla provvigione è infondato.
La validità del preliminare, infatti, è stata affermata anche dal Tribunale e la domanda dell'attore è stata accolta per la violazione degli obblighi informativi da parte del mediatore e non per la nullità del contratto e/o per la mancata conclusione dell'affare.
Il secondo e il terzo motivo di appello possono essere trattati congiuntamente.
L'appellante ha contestato la sentenza nella parte in cui ha affermato che il bene presentava alcune, palesi, irregolarità urbanistiche.
Sotto questo profilo nei motivi di appello non vi è una efficace confutazione di quanto accertato dal Tribunale. L'appellante si è limitato ad affermare che il bene sarebbe stato successivamente trasferito nel medesimo stato con la sola eccezione di una;
CP_2
tuttavia, la circostanza non è provata. Inoltre, il fatto che il bene sia stato successivamente trasferito dopo presentazione di , se da un lato non costituisce di CP_2
per sé prova della regolarità del bene, dall'altro conferma (vista la necessità della ), CP_2
la presenza di difformità sotto il profilo urbanistico.
6 È, infine, apodittica l'affermazione per la quale la chiusura della veranda costituisce una attività urbanisticamente libera.
La parte appellante non deduce in alcun modo di avere effettuato qualche tipo di comunicazione sul punto ma solo che anche l'appellato avrebbe potuto accorgersi delle difformità presenti.
Si tratta di un argomento che si pone in evidente contraddizione con la affermata regolarità del bene. Si osserva, comunque, che l'astratta riconoscibilità della irregolarità non determina un esonero del mediatore dai suoi obblighi contrattuali, i quali sono posti a tutela della controparte contrattuale che si affida per questo tipo di verifiche alle competenze del professionista. Non può affermarsi, quindi, che vi sia un obbligo di diligenza della parte che abbia carattere sostitutivo di quello del mediatore.
Quanto agli altri motivi di appello, è infondato quello che lamenta l'inesistenza dell'obbligo restitutorio sussistendone al più uno di tipo risarcitorio. La sentenza, infatti, afferma che l'importo va restituito quale risarcimento per l'inadempimento.
Cade di conseguenza anche il motivo di appello relativo all'asserito erroneo riconoscimento della rivalutazione, trattandosi, nel caso di specie, di debito di valore di natura risarcitoria.
La liquidazione delle spese, infine, appare correttamente governata dalla regola della soccombenza. Se è vero che la originaria domanda di declaratoria di nullità del preliminare non è stata accolta, è, altresì, vero che la parte attrice ha ottenuto, sia pure per una ragione alternativa a quella della nullità, la condanna alla corresponsione degli importi richiesti con la domanda introduttiva.
Le spese di lite, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.
Va dichiarata la sussistenza dei presupposti in capo all'appellante della debenza di importo pari al contributo unificato, ai sensi dell'art. 13 d.p.r. n.115 del 30 maggio
2022.

P.Q.M.

7 La Corte di appello di Roma definitivamente pronunciando sull'appello avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 3714/21, così provvede:
1) Respinge l'appello;
2) Condanna la parte appellante al pagamento in favore della parte appellata delle spese del grado che liquida in €. 9.900,00 per compensi oltre Iva e Cpa e rimborso spese generali;

3) dichiara la sussistenza dei presupposti in capo all'appellante della debenza di importo pari al contributo unificato, ai sensi dell'art. 13 d.p.r. n.115 del 30 maggio 2022.
Roma 16/7/25
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott. Renato Castaldo dott.ssa Silvia Di Matteo
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