N. R.G. 1989/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
Sezione Terza Civile
LOCAZIONI
La Corte di Appello di Firenze, in persona dei Magistrati:
CA EG Presidente
Marco Cecchi Consigliere
GI IA IC Consigliera relatrice ha pronunciato all'udienza del 15.10.2025, mediante lettura del dispositivo ex art. 437 co. 1^ c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 1989/2024 promossa da:
(CF: ), con il patrocinio dell'Avv. Chiara Bentivegna;
Parte_1 C.F._1
PARTE APPELLANTE nei confronti di
(P. IVA , con sede in Varese, via Procaccini n. Controparte_1 P.IVA_1 10, in persona del suo legale rappresentante pro tempore con il patrocinio Controparte_2 dell'Avv. Francesco Achille Rossi;

PARTE APPELLATA
avverso la sentenza n. 1737/2024 pubblicata il 30/05/24 dal Tribunale di Firenze.
CONCLUSIONI
In data 15.10.2025 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante:
““Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Firenze, contrariis reiectis:
pagina 1 di 14 1) IN VIA PREGIUDIZIALE sospendere e/o revocare, ai sensi dell'art. 447 bis c.p.c., l'esecuzione della sentenza impugnata, stante il pregiudizio grave e irreparabile che deriverebbe altrimenti all'appellante, per le ragioni sopra esposte;

2) IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 1737/2024, pubblicata il 06/09/2024, Repert. n. 4805/2024 del 06/09/2024 emessa dal Tribunale di Firenze, Sezione seconda Civile, Giudice Dott. F. Zazzeri, nell'ambito del giudizio n. R.G. 13043/2023, accogliere tutte le conclusioni che qui si riportano: “respinta ogni contraria istanza ed eccezione ed accertata la fondatezza dell'opposizione, procedendo nel modo ritenuto più opportuno agli atti di istruzione ritenuti indispensabili, dichiarare la nullità della sentenza di risoluzione contrattuale e conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall'appellato dinanzi il Tribunale per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto. Voglia inoltre revocare la condanna al rilascio dell'immobile e al pagamento per il signor della Pt_1 somma di € 7.975,47 oltre ulteriori canoni fino al rilascio, di € 6.000,00 a titolo di risarcimento danni, e delle spese di lite liquidate in € 336,96 per spese ed € 4.000,00 per compenso, oltre 15% spese generali ed accessori di legge;
3) Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio”. AVVERTE sin d'ora (P. IVA ), con sede in Varese, via Procaccini n. CP_1 CP_1 P.IVA_1 10, in persona del suo legale rappresentante pro tempore sig. CF: Controparte_2
elettivamente domiciliato come da elezione di domicilio effettuata per il primo C.F._2 grado in Firenze, (FI), Via F. Veracini, n. 41 presso il difensore Avv. Francesco Achille Rossi, ricorrente nel giudizio di riferimento, che deve costituirsi in giudizio almeno dieci giorni prima della fissata udienza ai sensi e nelle forme stabilite dall'art. 416 c.p.c., pena le decadenze ivi specificate, e che, in difetto di costituzione, si procederà in sua contumacia.
IN VIA ISTRUTTORIA 1) Ammettere mezzo di prova per testi sui seguenti capitoli : 1) ˂Vero che non è in possesso di pratiche edilizie che autorizzino la modifica della porta preesistente al momento del frazionamento in finestra nel bagno dell'unità immobiliare˃ 2) ˂Vero che esisteva un contenzioso tra il condominio di via dei Serragli 134 e il sig. che chiedeva di provvedere con urgenza alle Pt_1 riparazioni nell'esterno e nell'atrio dell'edificio dovendo aprire una sede dell' Parte_2
˃ 3) ˂Vero che il sig. l' e l'Avv. Chiara Bentivegna hanno
[...] Pt_1 Controparte_1 scritto e telefonato più volte per richiedere la riparazione del campanello del dei danni in Pt_1 facciata e nell'atrio del condominio adducendo la necessità di aprire una sede dell' Parte_2
, di cui inviavano sollecito via email, tra il luglio e l'ottobre 2022˃ 4 ˂Vero che dalla
[...] visione delle pratiche edilizie depositate presso il Comune di Firenze risulta che nell'unità immobiliare di via dei Serragli 134/R di proprietà dell' al momento del frazionamento è stato Controparte_1 creato un bagno nel quale si è mantenuto la porta prospiciente il giardino e non vi è stata un mutamento della porta in finestra˃ 5 ˂Vero che ha inviato le foto del mobile coffee al sig. CP_2 già il 5 settembre 2022˃ Indica a testi i Sig.ri: geom. (Livorno, via della Meloria
[...] Testimone_1 n. 48) sui capitoli 1 e 4; Dott. con studio in Firenze, via Manfredo Fanti 134, sui capitoli 2 Tes_2 e 3; Arch. con studio in Firenze, via Maggio 50, sui capitoli 1 e 4; Sig.ra Testimone_3 [...]
via dei Serragli 134 Firenze, sul capitolo 2; Sig. via Erta Canina 56, sul Tes_4 Parte_1 capitolo 5. Si offrono in comunicazione, mediante deposito in Cancelleria, i seguenti documenti, dei quali si chiede l'acquisizione: - Copia delle e-mail del per la fissazione di appuntamento alla casa Pt_1 Comunale del 5 febbraio 2024, 8 febbraio 2024, 20 febbraio e 15 marzo 2024; - Immagine della porta esistente lato cortile;
- Nota tecnica Arch. con studio in Firenze, via Maggio n. 50; - Testimone_3 Corrispondenza Billi Immobiliare il NO Studio Fochi;
- Corrispondenza Avv. Bentivegna Studio Fochi;
- Corrispondenza via whatsapp tra e - Comunicazione dalla Segreteria Pt_1 CP_2 Generale ULE in data 17/09/22; - Corrispondenza Avv. Bentivegna Avv. Rossi;
- Immagini del paravento posizionato nel bagno;
- Pagamenti effettuati dal sig. Parte_1
pagina 2 di 14

Per la parte appellata:
“chiede all'Ecc.ma Corte di Appello di Firenze di voler rigettare integralmente l'appello proposto dal sig. e per l'effetto confermare la sentenza del Tribunale di Firenze n. 1737/2024. Con vittoria di Pt_1 spese e compensi professionali e condanna al risarcimento dei danni a favore di parte appellata ex art. 96 c.p.c. nella somma che verrà liquidata dalla Ecc.ma Corte d'Appello anche in via equitativa”.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
*
1.1 proprietaria di unità immobiliare sita in Firenze, in Via dei Controparte_1
Serragli n. 134, piano terra, agiva in giudizio nei confronti di;
in Parte_1 particolare, la proprietaria in forza di contratto stipulato il 21.6.2022 aveva concesso in locazione al l'immobile suddetto per uso ufficio;
il canone annuo pattuito, pari a Pt_1
€9.000,00, era suddiviso in rate trimestrali anticipate di € 2.250,00 + IVA ciascuna;
il contratto, tra gli altri, prevedeva l'obbligo per il conduttore di non effettuare modifiche senza consenso scritto del locatore (art. 13). Nel settembre 2022, il aveva CP_3 segnalato delle opere abusive nell'immobile e, nello specifico: la demolizione della finestra del bagno e l'apertura di una porta sul cortile condominiale;
la costruzione di una parete interna in cartongesso e demolizione di altra parete attigua;
la rimozione del bidet e degli impianti collocati nella parete demolita;
infine, l'allestimento di una cucina con i relativi allacci idraulici.
La NO aveva diffidato il conduttore al ripristino con raccomandata del 30 settembre
2022. Dal gennaio 2023 il conduttore aveva effettuato pagamenti parziali e intempestivi dei canoni, accumulando un debito di €.5.321,21 oltre agli oneri accessori ed era quindi debitore di € 5.321,21.
Pertanto, all'esito di una domanda di mediazione, la agiva in giudizio per CP_1 ottenere la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del la condanna Pt_1 dello stesso al pagamento degli importi dovuti nonché al pagamento dell'importo necessario per il ripristino dell'immobile.
1.2 , al quale il ricorso e il decreto di fissazione dell'udienza erano stati notificati Parte_1 ai sensi dell'art. 139 c.p.c. presso l'immobile preso in locazione dallo stesso per uso pagina 3 di 14 ufficio, si rendeva inizialmente contumace in giudizio e la causa veniva istruita con l'assunzione di prove testimoniali. All'udienza fissata per la discussione si costituiva deducendo di aver preso conoscenza del ricorso solo nel marzo del 2024, chiedendo di essere rimesso in termini ex art. 294 c.p.c. e contestando la domanda.
1.3 Il primo giudice, in base a istruttoria espletata, reputava fondata la domanda perché
“l'istruttoria processuale (v. dichiarazioni testi e che hanno visitato Tes_1 Tes_5
l'immobile prima e dopo la locazione al e foto allegate) ha confermato che il Pt_1 Pt_1 nel corso del contratto ha apportato modifiche all'unità immobiliare realizzando in luogo della finestra del bagno una porta di accesso al cortile con conseguente CP_4 rimozione anche di parete del bagno e del bidet e degli impianti alla stessa collegati e realizzando inoltre nel vano d'ingresso una cucina con i relativi allacci […]”(sent., pag. 2
e ss.).
Il Tribunale di Firenze, con sentenza n. 1737/2024 pubblicata il 30/05/24 così decideva:
Il Tribunale dichiara la risoluzione del contratto di locazione tra Controparte_1
e avente ad oggetto immobile sito in Firenze, Via dei Serragli n. 134 per Parte_1 inadempimento di;
condanna al rilascio dell'immobile suddetto;
Parte_1 Parte_1 fissa per il rilascio il termine del 10.7.24; condanna a pagare in favore di Parte_1 la somma di € 7.975,47 oltre ulteriori canoni fino al rilascio e la Controparte_1 somma ulteriore di € 6.000,00 a titolo di risarcimento danni;
condanna il convenuto a rimborsare in favore di parte ricorrente le spese di lite che liquida in € 336,96 per spese, €
4.000,00 per compenso oltre15% spese generali ed accessori di legge. maturati sull'importo complessivo come sopra calcolato dalla data della sentenza fino al saldo effettivo;

2. Con ricorso depositato il 10.10.2024 regolarmente notificato con il decreto di fissazione udienza, (di seguito anche appellante) ha convenuto in giudizio, innanzi Parte_1 questa Corte di Appello, (di seguito anche appellata), Controparte_1 proponendo gravame avverso la suddetta sentenza.
2.1 Con il primo motivo di gravame era lamentata l'erronea applicazione dell'art. 294 c.p.c. per mancata rimessione in termini di parte convenuta nonostante avesse dimostrato sin da subito di non aver avuto conoscenza del procedimento per causa a lui non imputabile.
In particolare, l'appellante eccepiva di aver comunicato anche in sede di sottoscrizione del contratto di locazione con l'agenzia immobiliare di essere domiciliato presso l'abitazione della compagna, pur non avendo modificato la residenza anagrafica. La notifica veniva invece pagina 4 di 14 effettuata presso l'ufficio.
Sosteneva che per verificare la ricezione di eventuali comunicazioni non pervenute all'inizio di febbraio 2024, si era recato presso gli uffici della Casa Comunale per il ritiro di eventuali notifiche a suo nome presso la residenza anagrafica. Non avendo un numero di avviso, che non era stato rinvenuto né presso l'ufficio né presso la residenza, gli addetti all'ufficio per ottemperare alla richiesta richiedevano al di inviare una richiesta via e-mail per la fissazione Pt_1 di un appuntamento, cosa che lui faceva in data 5 febbraio 2024 e poi reiterava in data 8 febbraio
2024, 20 febbraio e 15 marzo 2024. Dopo altri due accessi di persona alla Casa Comunale, in data 27/03/24 il riusciva a ritirare il ricorso notificato dal ricorrente e nominava l'Avv. Pt_1
IC BA perché si accertasse dello stato del procedimento e si costituisse.
Il difensore in sede di costituzione richiedeva la rimessione in termini ex art. 294 c.p.c. per compiere le attività difensive precluse. Precisava che in tale sede veniva prodotto l'allegato 1.
L'appellante lamentava dunque che a causa della mancata rimessione in termini non era stato posto nelle condizioni di produrre “la documentazione edilizia relativa all'immobile locato, che dimostrava l'avvenuta rimessione in pristino da parte del conduttore di gravi abusi edilizi esistenti sull'immobile” (“Il ricorrente lamentava infatti l'avvenuta modifica dello stato dei luoghi da parte del convenuto, sulla base della testimonianza del tecnico di parte Geom. Tes_1
che attestava falsamente, anche davanti al Tribunale, la legittimità dello stato dei luoghi
[...] al momento della sottoscrizione del contratto”).
Nel merito, l'appellante deduceva:
- secondo motivo: la mancata acquisizione della documentazione relativa alle pratiche edilizie e la mancata disposizione di consulenza tecnica ex art. 447 bis c.p.c.; la doglianza era relativa all'assenza di prove documentali relative allo stato dei luoghi o di testimonianze terze, per il cui motivo a parere dell'appellante il giudice aveva il dovere di procedere d'ufficio all'acquisizione di tali prove.
- terzo motivo: l'errata applicazione dell'art. 209 c.p.c. in relazione alla dichiarazione di decadenza dei testi e . All'udienza del 04/03/24 tali testi non si Tes_4 CP_5 presentavano e il Tribunale disponeva il rinvio per la precisazione delle conclusioni.
- quarto motivo: l'errata applicazione dell'art. 1587 c.c. in relazione ai mutamenti effettuati sull'immobile locato, prospettando che la rappresentazione dello stato dei luoghi effettuata da controparte fosse “del tutto errata”; parte appellante infatti riteneva che le modifiche non fossero state apportate in violazione dell'art. 1587 c.c. bensì ripristinassero lo stato di regolarità dell'immobile. pagina 5 di 14 -infine, con il quinto motivo veniva censurata l'erronea valutazione della morosità del conduttore ai fini della risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c.. Il nello specifico Pt_1 contestava che la sua morosità al momento della emissione della sentenza fosse tale, alla luce delle considerazioni di cui al precedente motivo, da concretizzare un inadempimento grave come richiesto dall'art. 1455 c.c..(“nonostante le numerose carenze del bene locato di cui alle numerose lettere inviate sia in proprio che tramite il legale per richiedere le legittime riparazioni continuava i pagamenti del canone di locazione, fino all'importo di euro 19.193,33 euro dal 21 giugno 2022 al 27 marzo 2022”).
Per tali ragioni è stata pertanto formulata dall'APPELLANTE - previa richiesta di sospensiva che in data 24.1.2025 veniva rigettata - domanda di riforma della sentenza gravata in accoglimento delle conclusioni come in epigrafe trascritte con condanna della controparte alla rifusione delle spese di lite.
3. Radicatosi il contraddittorio, , nel costituirsi in giudizio, Controparte_1 si è opposta all'istanza di remissione in termini, chiedendo il rigetto di tutti i motivi proposti e la conferma della sentenza di primo grado.
Con riferimento al primo motivo di gravame precisava che il contratto prevedeva espressamente, al punto 8, che: “Per tutti gli effetti, anche esecutivi, del contratto la parte conduttrice elegge domicilio nei locali affittati, quantunque non più ritenuti”. La notifica del ricorso introduttivo e del susseguente decreto di fissazione udienza era stata, dunque, effettuata sia presso il domicilio eletto ai fini del contratto, sia presso la residenza del come risultante dal certificato presentato all'Ufficiale Pt_1 giudiziario.
Con riferimento al secondo motivo di appello parte appellata evidenziava che parte appellante non aveva mai richiesto (né nell'atto di costituzione davanti al Tribunale, né nella memoria difensiva in vista dell'udienza del 30.5.2025, né a quest'ultima udienza) l'ammissione di alcun mezzo di prova.
Al terzo motivo di appello parte appellata rispondeva sostenendo che dalla lettura del verbale dell'udienza del 4.3.2024 emergeva che all'esito dell'escussione dei testi e il Giudice Tes_1 Tes_5 rinviava per discussione al 4.4.2024. In quella sede l'odierno appellante non chiedeva di sentire gli altri due testi (che in quella sede non si erano presentati) e, quindi, vi rinunciava.
In merito al quarto motivo negava le argomentazioni espresse da parte appellante richiamandosi alle prove documentali e testimoniali acquisite nel giudizio di primo grado attraverso le quali era emerso pacificamente che nel corso della locazione aveva apportato delle modifiche non Parte_1 autorizzate all'immobile oggetto di contratto.
pagina 6 di 14 Riguardo al quinto motivo ribadiva la pacifica e incontestabile violazione dell'art. 1587 c.c. e dell'art 13 del contratto (realizzazione di modifiche non autorizzate) da parte del Quest'ultimo Pt_1 con la sua (tardiva) costituzione aveva depositato un prospetto privo di alcun valore probatorio: il
, infatti, aveva provveduto a illustrare che tutti i pagamenti contenuti nel prospetto erano già CP_1 stati conteggiati e fatturati nella determinazione della morosità imputabile al conduttore a titolo di canoni e oneri accessori.
Oltre a contestare nel merito quanto censurato in sede di atto di appello, la parte appellata ribadiva peraltro come le argomentazioni proposte – circa l'asserita natura abusiva di alcuni elementi dell'immobile e la natura ripristinatoria degli interventi posti in essere dal – erano state svolte solo Pt_1 in sede di appello e, quindi, costituiscono un novum inammissibile in appello (art. 345 c.p.c.).
Ha concluso come in epigrafe.
4. La causa è stata decisa (mediante emissione del dispositivo) in data 15.10.2025, sulle conclusioni delle parti, precisate come in epigrafe trascritte, a seguito di discussione orale.
5. Ciò premesso, deve immediatamente rilevarsi come l'appello si presenti infondato e deve essere, conseguentemente, respinto.
5.1. Con riferimento al primo motivo di doglianza occorre precisare che il non eccepisce la Pt_1 nullità della notificazione della domanda originaria: l'impugnazione, come risulta inequivocabilmente dalla sua formulazione, è intesa, a dolersi che l'atto non sia comunque in concreto stato ricevuto dallo stesso, per causa a sé non imputabile, individuata nella sua domiciliazione presso l'abitazione della compagna nonché in un asserito ritardo del funzionario della Casa Comunale nel comunicargli la presenza di eventuali notifiche nei suoi confronti.
La notifica non è nulla: è corretta la valutazione del Tribunale di prime cure che ha ritenuto regolare e, pertanto, valida la notifica effettuata presso il luogo di lavoro di residenza del convenuto.
Non solo si richiama in questa sede il dettato normativo previsto dall'art. 139 c.p.c. nella parte in cui dispone che “se non avviene nel modo previsto nell'articolo precedente, la notificazione deve essere fatta nel comune di residenza del destinatario, ricercandolo nella casa di abitazione o dove ha l'ufficio
o esercita l'industria o il commercio” ma nel caso di specie altresì il contratto sottoscritto che al punto n. 8 prevedeva espressamente che: “Per tutti gli effetti, anche esecutivi, del contratto la parte conduttrice elegge domicilio nei locali affittati, quantunque non più ritenuti”.
pagina 7 di 14 Partendo dunque dalla validità della notifica effettuata di cui, a ragione, non viene qui invocata la nullità, il primo motivo di appello è da ritenersi manifestamente infondato per le ragioni che seguono.
L'appellante sostiene di non aver avuto conoscenza del procedimento nei suoi confronti per causa a lui non imputabile e, contesta, pertanto la mancata concessione della rimessione in termini da parte del Giudice di primo grado.
Dichiara infatti di aver sin da subito reso noto che il luogo del suo domicilio fosse quello della abitazione della sua compagna – tuttavia, senza indicarne con precisione le coordinate -e di essersi prodigato presso la Casa Comunale per tentare di conoscere se esistesse qualche atto da notificargli.
La tardiva costituzione e il successivo rigetto della richiesta di rimessione in termini avrebbe pregiudicato gravemente la possibilità per di produrre e depositare perizia di parte e documenti Pt_1 idonei ad attestare che gli abusi erano precedenti alla locazione e che l'immobile non era adeguato.
Fatte tali premesse rileva la Corte che il motivo risulta infondato.
Infatti, come emerge chiaramente dagli atti del processo, all'atto della costituzione in primo grado l'odierno l'appellante ha depositato esclusivamente la prova di un pagamento e – differentemente da quanto sostenuto – non è stato prodotto null'altro per tutto il primo grado.
La documentazione prodotta con l'atto di appello - comprensiva altresì dell'allegato n.1 – asseritamente ritenuto già prodotto in primo grado, è stata invece prodotta per la prima volta in appello, dunque, tardivamente.
Il documento 1 è, secondo indice di parte, “Copia delle e-mail del per la fissazione di Pt_1 appuntamento alla casa Comunale del 5 febbraio 2024, 8 febbraio 2024, 20 febbraio e 15 marzo
2024”, e, pur essendo datato 15.2.2014 ore 15:43, non risulta allegato alla comparsa di costituzione depositata in primo grado il 4.4.2024.
In altri termini, l'appellante richiederebbe in appello di essere rimesso in termini per l'allegazione di documentazione che mai è stata prodotta nel giudizio di primo grado.
Con riferimento poi alla domiciliazione del in luogo diverso da quello raggiunto dalla Pt_1 notifica, partendo dal presupposto che nell'atto di appello non si indica dove questo diverso domicilio si troverebbe, giova precisare che mai in primo grado l'appellante ha giustificato la sua tardiva costituzione, sostenendo di avere un altro domicilio, ma solo deducendo nella sua comparsa di costituzione: «[…] si costituisce con mandato e chiede in prima istanza la riammissione nei termini per poter dedurre e produrre posto che il proprio assistito non ha mai avuto conoscenza del procedimento in corso del quale ha preso atto esclusivamente andando a ritirare gli atti in casa comunale in data 27 marzo 2024. […]» (pagg. 1-2). pagina 8 di 14 Pur avendo il fatto tutto quello che poteva per ritirare le notifiche presso la Casa Comunale, Pt_1 tale comportamento risulta, ai fini che qui riguardano, irrilevante poiché la notifica si considerava già perfezionata.
Né il suo comportamento può essere ritenuto incolpevole in quanto ha prodotto la documentazione – all.

1 - finalizzata alla dimostrazione del suo ritardo esclusivamente in sede di appello.
Emerge, altresì, una discrasia nella allegazione dei fatti.
Invero, in 1° grado, nelle note conclusive, il aveva dedotto: «[…] il sig. non veniva a Pt_1 Pt_1 conoscenza del procedimento fino alla data del 27/03/2024 data nella quale si recava casualmente presso la Casa Comunale e ritirava l'atto di ricorso di cui al presente giudizio ed immediatamente si costituiva […]» (pag. 3).
Nell'atto di appello, invece, lo stesso scrive: «[…] Volendo verificare la ricezione di eventuali notifiche non pervenute il sig. all'inizio di febbraio 2024, si recava presso gli uffici della Casa Pt_1
Comunale per il ritiro di eventuali notifiche a suo nome presso la residenza anagrafica […]»
In conclusione, il primo motivo di appello va rigettato poiché manifestamente infondato.
5.2. Venendo ad analizzare gli ulteriori motivi di appello ed entrando nel merito, si osserva quanto segue.
Questi ultimi attengono - seppur in modo parzialmente differente - alla mancata assunzione in via ufficiosa, o su iniziativa di parte, di prove la cui preclusione è stata determinata dalla costituzione tardiva, prima, e dal rigetto della rimessione in termini, poi.
Con riferimento al secondo motivo di appello relativo al mancato esercizio da parte del giudice del potere ufficioso previsto dall'articolo 447 bis del codice di procedura civile si osserva, in primo luogo, che dal verbale dell'udienza del 30.5.2025 non risulta che l'appellante abbia richiesto l'ammissione di alcun mezzo di prova relativo a tale punto. Si legge infatti: “L'Avv. Bentivegna si riporta alle note difensive e chiede termine per memoria difensiva. L'Avv. Rossi si oppone in quanto non previsto. Il Giudice respinge l'istanza perché inammissibile. Entrambi i difensori si riportano agli atti difensivi e dichiarano di rinunciare ad assistere alla lettura del dispositivo. Il Giudice dato atto di quanto si ritira in camera di consiglio”. Neppure nella memoria depositata dalla difesa prima dell'udienza del 30.5.2024 si rinviene alcun riferimento ad asseriti abusi edilizi presenti presso l'immobile né, tantomeno, alcuna richiesta di ammissione di mezzi istruttori.
pagina 9 di 14 In ogni caso si ricorda che, come previsto dalla stessa lettera della legge tale potere del Giudice costituisce una sua facoltà discrezionale, non sussistendo alcun obbligo in tal senso.
5.3. Con il terzo motivo di appello viene lamentata la violazione dell'art. 209 c.p.c., con conseguente richiesta di dichiarare la nullità della sentenza perché all'udienza del 4.3.2024 non sarebbero stati sentiti due testi citati dal ricorrente.
Dalla lettura del verbale dell'udienza del 4.3.2024 emerge che dopo l'escussione di due testi (la geom. e il sig. il Giudice ha rinviato per discussione al 4.4.2024. In quella sede il Tes_1 Tes_5 Pt_1 non chiedeva di sentire gli altri due testi, così rinunciandovi.
Si ricorda in questa sede, infatti, che qualora una parte che abbia indicato un teste e non insista nella sua audizione, ma chieda di mandare la causa in decisione, ciò costituisce una implicita rinuncia all'audizione del teste stesso (cfr. Cass. civ., sez. I, ord. 4 maggio 2018, n. 10797 (rv. 648126-01) in
CED Cassazione 2018). Nel caso di specie, all'udienza del 4.3.2024, la difesa del ha così CP_1 rinunciato all'audizione dei testi, motivo per cui il Giudice non ha fatto riferimento nel suo provvedimento alla decadenza dagli stessi.
Anche qui, si ricorda che tale decadenza discendeva dall'originaria tardiva costituzione.
Inoltre, il costituendosi in vista dell'udienza del 4.4.2024, non opponeva alcun rilievo alla Pt_1 rinuncia alla audizione dei testi, né lo ha fatto con la memoria in vista dell'udienza del 30.5.2024.
5.4. In merito al quarto e al quinto motivo di appello, viene censurata la sentenza del Tribunale di
Firenze per asserita violazione dell'art. 1587 c.c., per aver erroneamente considerato le modifiche presso l'immobile sussistenti e idonee a giustificare la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c.; al contrario, sostiene il tali modifiche sarebbero state realizzate legittimamente in quanto l'immobile Pt_1 già prima della consegna sarebbe stato oggetto di abusi edilizi, come risultante dalla perizia Tes dell'architetto di cui con le successive modifiche si ripristinava la regolarità.
Anche tale motivo è da ritenersi infondato per le ragioni che di seguito si espongono.
5.4.1. Nel corso del giudizio di primo grado, è stato dimostrato documentalmente e attraverso prove testimoniali che, nel corso della locazione, il ha apportato delle modifiche non autorizzate Pt_1 all'immobile oggetto di contratto. In particolare, come emerge dalle planimetrie e foto degli interventi
(doc. 3, 3bis e 4 allegati al ricorso in primo grado), presso l'immobile oggetto di locazione sono stati realizzati i seguenti interventi:
- la demolizione di una finestra;

pagina 10 di 14 - l'apertura di una porta sul cortile condominiale;

- la realizzazione di una parete divisoria in cartongesso;

- l'apertura di un varco tra due stanze non comunicanti;

- la rimozione di sanitari e impianti del bagno;

- la realizzazione di una cucina.
Tale ricostruzione risulta pacifica essendo stata dimostrata in primo grado dall'attore ricorrente con le prove allegate e i testi escussi in primo grado.
Sul punto, invero, giova rilevare come tali interventi siano stati confermati anche in sede testimoniale. In particolare, all'udienza del 4.3.2024 i testi e che si erano recati sul Tes_1 Tes_5 posto (e, quindi, qualificati dalla sentenza del Tribunale oggetto del presente appello come inadempimento all'obbligo di mantenere la cosa locata nell'uso convenuto, ex art. 1587 c.c.), fornivano dichiarazioni compatibili con la ricostruzione dei fatti allegata, e anche dimostrata, da parte ricorrente in primo grado.
A prescindere dai dubbi che possa sollevare la ricostruzione fornita dalla parte convenuta, era in ogni caso gravante su quest'ultima l'onere di allegare i fatti a sostegno della stessa;
onere che non è stato adempiuto proprio perché essa si è tardivamente costituita e così preclusa la difesa che invoca in tale sede.
Oltre a ciò si evidenzia che anche ove l'immobile oggetto della locazione fosse oggetto di un abuso edilizio, non perciò il conduttore avrebbe potuto autonomamente decidere di ripristinare lo stato dei luoghi in quanto al momento della sottoscrizione del contratto ha espressamente accettato l'immobile nello stato di fatto in cui si trovava, impegnandosi a non apportare alcuna modifica senza autorizzazione della proprietà (doc. 2, art. 13). La proprietà non ha infatti autorizzato nessuno degli interventi e delle modifiche apportate.
5.4.2. La domanda del volta alla dichiarazione di annullamento della sentenza si fonda sul Pt_1 presupposto che la sua morosità non sarebbe tale da determinare la risoluzione del contratto. Tale assunto non può essere condiviso.
Infatti, l'inadempimento dell'appellante è stato correttamente desunto dalla violazione dell'obbligo di diligenza sancito dall'art. 1587 c.c., che impone al conduttore di utilizzare il bene locato con la cura del buon padre di famiglia, attenendosi alla destinazione pattuita contrattualmente. A tale previsione generale si affianca quella specifica contenuta nell'art. 13 del contratto di locazione, in cui il pagina 11 di 14 conduttore si è espressamente impegnato a non introdurre modifiche o innovazioni al bene locato senza il previo consenso della locatrice. La condotta posta in essere dall'appellante, in quanto lesiva di tali obblighi, integra un inadempimento di non scarsa rilevanza, tale da giustificare, ai sensi dell'art. 1455
c.c., la risoluzione del contratto, avuto riguardo all'interesse qualificato della locatrice alla conservazione del bene nello stato originariamente voluto e convenuto.
L'appellante, inoltre, si è reso inadempiente anche riguardo all'obbligazione di pagamento del canone così come dedotto dalla ricorrente: non è stata fornita nessuna valida prova documentale per provare i pagamenti negati dalla locatrice.
A tal proposito si richiama il consolidato orientamento giurisprudenziale in virtù del quale “la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1455 del Cc, della non scarsa importanza dell'inadempimento - riservata al giudice di merito - deve ritenersi implicita ove
l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti” (ex multis Cass.
20.7.2007 n. 16084).
Orbene, anche ove venisse accertato che l'inadempimento inteso come mancato pagamento dei canoni non sia rilevante ai fini della risoluzione del contratto, la pacifica e incontestabile violazione dell'art. 1587 c.c. e dell'art 13 del contratto (realizzazione di modifiche non autorizzate) da parte del
è idonea e sufficiente a tal fine. Pt_1
Nel caso di specie, inoltre, si osserva che le somme versate dall'appellante in esecuzione del contratto non assumono alcun rilievo a fronte della morosità accertata.
Al momento della proposizione del ricorso la morosità del sig. era pari ad € 5.321,21 (v. all. Pt_1
8 e pt. 5 del ricorso). Nel corso del giudizio, la morosità è incrementata e, nel marzo 2024, è stato depositato un prospetto dimostrativo di un'esposizione pari ad € 6.068,99 (all. 16) Poi, con la propria
(tardiva) costituzione, controparte ha depositato un prospetto privo di alcun valore probatorio. Con le note difensive per l'udienza del 30.5.3024, il ha analiticamente illustrato che tutti i pagamenti CP_1 allegati dal sig. (e riportati nel prospetto tardivamente prodotto) sono stati regolarmente Pt_1 conteggiati (e fatturati), fino a determinare che la morosità a quel momento imputabile al conduttore a titolo di canoni ed oneri accessori era pari ad € 7.975,47. Conseguentemente, con sentenza, il Tribunale di Firenze ha così disposto sul punto: “condanna a pagare in favore di Parte_1 Controparte_1 la somma di € 7.975,47 oltre ulteriori canoni fino al rilascio”.
[...]
pagina 12 di 14 Conclusivamente, con riferimento a tale punto si osserva che è pacifico che il abbia omesso Pt_1 di pagare il canone dovuto in misura integrale. Pertanto, è pacifica la violazione del contratto (art. 2 e
4) e dell'art. 1587 c.c.
La cifra contestata da tiene conto dei versamenti effettuati dal questi sono CP_1 Pt_1 riportati nel conteggio prodotto in primo grado e sono stati tutti correttamente contabilizzati e fatturati
(come espressamente riconosciuto anche dalla sentenza impugnata).
In ogni caso si evidenzia che il contratto all'art. 5 prevede che il mancato pagamento di un solo canone di locazione costituisce motivo di risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c.
Alla luce di tutto quanto esposto e valutato, l'appello deve essere rigettato perché il primo motivo risulta manifestamente infondato.
A ciò si aggiunga che, nel corso del giudizio di primo grado, la ricostruzione dei fatti oggettivi, offerta dalla parte attrice, è stata cristallizzata mediante l'assunzione dei mezzi probatori;
parte attrice, quest'ultima, la quale ha fornito prova (oltre che delle modifiche non autorizzate all'immobile oggetto di locazione) di un ulteriore grave inadempimento dell'obbligazione contrattuale, incombente sulla parte conduttrice, ossia quello di versare il corrispettivo nei termini convenuti, ai sensi sia dell'art. 1587
c.c. che degli articoli 2 e 4 del Contratto, con conseguente risoluzione del contratto ai sensi degli artt.
1453 e 1455 c.c., tenuto conto altresì dell'art. 5 della L. 392/1978, secondo cui il mancato pagamento di un solo canone di locazione costituisce motivo di risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c.
L'onere probatorio gravante sulla convenuta non è stato assolto a causa della decadenza dai mezzi di prova e, pertanto, tale ricostruzione resta incontrovertibile.
Il soccombente, deve rimborsare alla controparte le spese processuali. Pt_1
Esse, in difetto di nota, si liquidano in base al D.M. 55/2014, come modificato dal D.M.
147/2022, § 12, parametri medi (ove non diversamente indicato), valore di causa pari alla somma riconosciuta dal Tribunale (scaglione sino a 26mila euro).
Pertanto: € 1.134,00 fase 1, € 921,00 fase 2, € 1.843,00 fase 3 ed € 1.911,00 fase 4, in tutto €
5.809,00, oltre accessori di legge.
Infine, sussistono le condizioni processuali per il raddoppio del contributo unificato.
9. L'appello, come risulta chiaramente dalle ragioni addotte, è stato proposto, quanto meno, con colpa grave (risultante dalle numerose discrasie sopra evidenziate) così che la Corte, ai sensi dell'art.
pagina 13 di 14 96 co. 3^ c.p.c., ritiene di dover condannare a pagare alla controparte la somma, equitativamente Pt_1 determinata in un terzo dei compensi liquidati, di € (5.809,00: 3=) 1.936,00.
10. Inoltre, essendo la causa iniziata già in primo grado dopo il 28.2.2023 l'appellante deve essere condannato anche a pagare alla cassa delle ammende la somma, reputata congrua, di € 1.000,00.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Firenze, sezione terza civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, anche istruttoria, disattesa, così provvede:

1. rigetta l'appello proposto da nei confronti di avverso la Parte_1 Controparte_1 sentenza n. 1737/2024 pubblicata il 30/05/24 dal Tribunale di Firenze.

2. pone a carico di a refusione delle spese processuali sostenute in questo grado da Parte_1
che liquida in complessivi € 5.809,00 per compensi professionali di Controparte_1 avvocato, oltre al 15% per rimborso forfettario di spese generali, nonché oltre cap e iva secondo legge;

3. condanna a pagare a ai sensi dell'art. 96 Parte_1 Controparte_1
c.p.c., la somma di € 1.936,00;

4. condanna altresì al pagamento, in favore della cassa delle ammende, di una Parte_1 somma di euro 1.000,00.

5. dà atto che ricorrono nei confronti dell'appellante le condizioni processuali per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 co. 1 quater d.P.R. 115/02.
Così deciso nella camera di consiglio del 15 .10.2025 dalla Corte di Appello di Firenze su relazione della Dott.ssa GI IA IC.
La Consigliera est. Il Presidente
GI IA IC CA EG
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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