R.G. n. 826/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI CATANIA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Riunita in camera di consiglio, nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Nicolò Crascì Presidente dott.ssa Claudia Cottini Consigliere dott. Giacomo Rota Consigliera rel. est. ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. R.G. 826/2023
PROMOSSA DA
(c.f.: ), (c.f.: Parte_1 C.F._1 Parte_2
e (c.f.: ), C.F._2 Parte_3 C.F._3 rappresentati e difesi, congiuntamente e disgiuntamente, dagli avv. Gaspare Mollica
e Francesco Guarnaccia ed elettivamente domiciliati presso il loro studio in Catania,
Via Vincenzo Giuffrida n. 2/b
ATTORI IN RIASSUNZIONE – APPELLANTI INCIDENTALI
CONTRO
(c.f.: ) Controparte_1 C.F._4
CONVENUTA CONTUMACE - APPELLANTE
pagina 1 di 11 RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
I fatti del presente giudizio possono così essere riassunti.
Nel novembre del 2010 , ed hanno convenuto Parte_1 Parte_2 Parte_3
in giudizio innanzi al Tribunale di Catania esponendo che tra le parti Controparte_1
erano intercorsi due contratti preliminari di compravendita datati 21 gennaio 2010 con i quali la si era obbligata a vendere ai coniugi e con il primo CP_1 Parte_1 Parte_2
atto, e ad con il secondo, due unità immobiliari in corso di costruzione adibite Parte_3
a villa ed ubicati nel territorio del Comune di Aci Sant'Antonio: a garanzia dell'adempimento delle proprie obbligazioni i promissari acquirenti avevano versato, in relazione ai rispettivi contratti preliminari, una caparra confirmatoria di Euro 22.500,00 ciascuno in favore della promittente venditrice CP_1
Nelle more della efficacia dei due contratti preliminari i promissari acquirenti verificavano che la promittente veditrice con atto pubblico del 12 maggio 2010, aveva alienato CP_1
prima della scadenza del termine per la stipula dei definitivi fissato per il 31 maggio 2010 entrambi i beni immobili, oggetto della promessa di vendita a loro favore, ad un terzo, ovvero alla sono seguite le lettere datate 7 giugno 2010, pervenute a Parte_4
destinazione il 9 giugno 2010, con le quali i promissari acquirenti hanno provveduto a denunziare il suddetto inadempimento, dichiarando di recedere dai rispettivi contratti e richiedendo contestualmente il pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata, ai sensi dell'art. 1385 codice civile.
Instaurato il giudizio di primo grado, , ed hanno Parte_1 Parte_2 Parte_3
inoltre rappresentato che, in ogni caso, all'epoca in cui gli immobili dovevano essere trasferiti, essi non erano nelle condizioni di fatto e di diritto pattuite e necessarie per soddisfare la finalità abitativa, non avendo alla data del 31 maggio 2010 la promittente venditrice neppure avviato le pratiche necessarie per l'ottenimento delle certificazioni di conformità e/o abitabilità nonché l'agibilità e non essendo gli immobili, all'epoca del recesso, neppure stati completati mancando la posa di parte della pavimentazione sulla scala interna,
pagina 2 di 11 la posa delle porte interne ed infissi esterni, la tinteggiatura generale, il completamento dell'impianto elettrico, ed il collegamento ed installazione dei sanitari e degli elementi di riscaldamento: , ed pertanto hanno anche chiesto Parte_1 Parte_2 Parte_3
che fosse dichiarato l'inadempimento della convenuta rispetto agli obblighi assunti CP_1
con i preliminari e, per l'effetto, che essa fosse condannata al pagamento del doppio delle caparre ricevute.
Si è costituita in giudizio contestando il contenuto della citazione e Controparte_1
spiegando altresì domanda riconvenzionale volta a far accertare e dichiarare l'inadempimento degli attori e la perdita delle caparre versate: a tal uopo la convenuta ha sostenuto di avere comunicato a ed a ed che gli immobili promessi Parte_1 Pt_2 Parte_3
sarebbero stati loro venduti dalla vale a dire dalla società a cui ella li Parte_4
aveva ceduti e di cui era socia al 50 %, oltre che amministratore unico e legale rappresentante, di talché non si giustificava il loro rifiuto di volere addivenire alla conclusione dei contratti definitivi di vendita.
Radicatosi il contraddittorio e disattese le istanze istruttorie delle parti con ordinanza del 27
aprile 2012, il Tribunale ha, con sentenza n. 3414 del 2014, definito il giudizio dichiarando la risoluzione dei contratti preliminari stipulati tra le parti in data 21.01.2010 per colpa di parte convenuta e condannando la al pagamento della complessiva Controparte_1
somma di Euro 45.000,00 in favore di ed Euro 45.000,00 in favore di Parte_3 Pt_1
e oltre interessi di legge dal 09.06.2010 al soddisfo.
[...] Parte_2
ha proposto appello avverso la sentenza resa dal Tribunale di Catania n. Controparte_1
pagina 3 di 11 immobili non costituiva inadempimento in quanto il nuovo proprietario Parte_4
si era offerto di vendere gli immobili ai promissari acquirenti e 3) erroneità Pt_1 Pt_3
della sentenza in relazione al rigetto della domanda riconvenzionale volta a far accertare e dichiarare l'inadempimento degli attori e la perdita delle caparre versate, domanda che a suo dire doveva essere accolta.
Si sono costituiti nel giudizio di appello i promissari acquirenti e chiedendo Pt_1 Pt_3
l'integrale rigetto del gravame e la conferma della statuizione assunte dal Giudice di primo grado: in ordine al primo motivo di appello, deducevano che la sentenza del Tribunale di
Catania non aveva affatto violato il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunziato, avendo il Giudice di prime cure statuito su ciò che era stato chiesto nel petitum dell'atto introduttivo di primo grado, ovvero l'inadempimento della agli obblighi assunti CP_1
nei contratti preliminari, ed avendo assegnato agli attori il bene della vita che era stato chiesto, vale a dire il doppio delle caparre confirmatorie versate maggiorato dagli interessi da calcolare a far data dalla ricezione della comunicazione di recesso fino al saldo, mentre, con riguardo agli ulteriori due motivi di appello, i promissari acquirenti e Pt_1 Pt_3
rilevavano come il Tribunale di Catania avesse correttamente operato nel valutare l'importanza dell'inadempimento della promittente venditrice considerato che la cessione ad un terzo dei beni promessi in vendita costituiva grave inadempimento agli obblighi che si assumono con un preliminare atto a produrre l'effetto traslativo tra i soggetti che lo hanno concluso, e che la voleva far acquistare da un soggetto diverso - una s.r.l. appena CP_1
costituita - intrinsecamente molto più “volatile” della persona fisica con cui s'erano stipulati i preliminari, passibile di fallimento e di azioni revocatorie, beni immobili privi di caratteristiche essenziali quali l'abitabilità e l'agibilità, tra l'altro non ultimati al momento della scadenza del termine per la stipula del contratto definitivo.
Gli appellati promissari acquirenti e hanno riproposto, ai sensi e per gli Pt_1 Parte_5
effetti di cui all'articolo 346 c.p.c., le questioni assorbite dalla pronuncia di primo grado, ovvero l'inadempimento addebitabile alla per il mancato rilascio delle CP_1
pagina 4 di 11 certificazioni di conformità e/o abitabilità degli immobili alla data del recesso e per il mancato completamento degli immobili alla data del recesso.
La Corte d'Appello di Catania, con la sentenza n. 586/2018, pur ritenendo fondato, nei limiti che appresso si specificano, uno dei motivi di appello, rilevava comunque sussistere l'inadempimento della promittente venditrice agli obblighi assunti con i contratti CP_1
preliminari e confermava la condanna dell'appellante alla restituzione del doppio CP_1
della caparra ricevuta: la Corte sosteneva che, a causa della sopravvenuta vendita degli immobili in questione ad una società della quale la stessa promittente venditrice era amministratore unica e legale rappresentante, i contratti in questione si erano trasformati in contratti preliminari di vendita di cosa altrui e che, avendo la promittente venditrice proposto il trasferimento di quei beni direttamente agli appellati – cosa che rientrava nei suoi poteri in quanto il nuovo proprietario degli immobili era la società da lei stessa amministrata - il rifiuto degli appellati di prestare il consenso a questa operazione non poteva ritenersi giustificato salvo comunque ritenere gravemente inadempiente la promittente venditrice sotto CP_1
gli altri profili evidenziati dagli appellati ai sensi dell'articolo 346 c.p.c., sia per il mancato ottenimento del certificato di abitabilità, sia soprattutto per il fatto che gli immobili non fossero stati completati entro la stipula del contratto definitivo. “La sussistenza di tale inadempimento” - si conclude nella motivazione della sentenza - “ha, pertanto, indubbiamente alterato il sinallagma contrattuale ed inciso negativamente sull'equilibrio negoziale, perché avrebbe comportato per i promissari acquirenti, l'acquisto di beni con caratteristiche essenzialmente diverse da quelle volute, che non avrebbe consentito la realizzazione del programmato interesse sostanziale (all'abitazione), senza considerare il relativo danno economico”. ha proposto ricorso per Cassazione avverso la sentenza n. 586/2018 Controparte_1
fondandolo su tre motivi: con il primo la ha rilevato un preteso vizio di CP_1
ultrapetizione in cui sarebbe incorsa la Corte d'Appello allorquando aveva pronunziato la legittimità dal recesso dei promissari acquirenti dai contratti preliminari, malgrado essi, sul pagina 5 di 11 punto, non avessero articolato uno specifico motivo di appello incidentale condizionato;
la
Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza n. 8047/2023 da cui trae origine il presente giudizio di rinvio, nel dichiarare infondato il motivo, ha osservato come gli attori non avessero l'onere di proporre appello incidentale, essendo risultati comunque vittoriosi sul nucleo essenziale della domanda (scioglimento del contratto e restituzione del doppio della caparra), ed ha osservato che il Giudice del gravame fosse autorizzato a procedere ad una diversa qualificazione della domanda pur in assenza di un formale motivo di impugnazione.
La Corte di Cassazione ha invece accolto il secondo ed, in parte, il terzo motivo di ricorso, entrambi incentrati sull'omesso esame delle istanze istruttorie che la difesa della CP_1
aveva articolato sin dal giudizio di primo grado, rilevando che la Corte di Appello di Catania aveva “letteralmente ignorato le istanze all'uopo formulate, come si è evince dal fatto che non si era assolutamente espressa su di esse” e sollecitando sul punto uno specifico vaglio ad opera del Giudice del rinvio considerato che la Corte Etnea aveva posto alla base del proprio convincimento la valutazione comparativa dei comportamenti delle parti.
La Corte di Cassazione infine ha accolto l'appello incidentale condizionato fatto valere dai promissari acquirenti e fondato su due motivi: con il primo essi si erano Pt_1 Pt_3
lamentati del fatto che la Etnea avesse affermato che i promissari acquirenti e CP_2 Pt_1
fossero ben consapevoli dell'altruità del bene, mentre con il secondo motivo hanno Pt_3
censurato l'affermazione secondo cui la cessione dei beni promessi ad un terzo soggetto non fosse stata ritenuta grave inadempimento all'obbligo assunto con il preliminare;
in particolare la Corte ha statuito che “Con riguardo al contratto preliminare di vendita, poiché nella volontà espressa dal promittente venditore di trasferire al compratore, tramite il successivo
contratto definitivo, la piena ed esclusiva disponibilità della cosa è implicito l'obbligo di non trasferire la stessa cosa ad altri, la condotta del proprietario del bene che, dopo averlo promesso in vendita a una persona, lo venda successivamente a un terzo costituisce
inadempimento contrattuale, con il conseguente diritto del promissario acquirente alla risoluzione del contratto ed al risarcimento del danno, il cui termine di prescrizione decorre,
pagina 6 di 11 secondo la regola generale, dal momento in cui il diritto può esser fatto valere, e dunque dal
momento dell'inadempimento costituito dalla vendita del bene al terzo (cfr. Sez. 1, Sentenza
n. 7066 del 14/04/2004 Rv. 572051). E' stato altresì affermato in giurisprudenza che in tema di contratto preliminare di vendita, il promittente venditore di una cosa che non gli appartiene, anche nel caso di buona fede dell'altra parte, può adempiere la propria
obbligazione procurando l'acquisto del promissario direttamente dall'effettivo proprietario.
Pertanto, il promissario acquirente, il quale ignori che il bene, all'atto della stipula del preliminare, appartenga in tutto od in parte ad altri, non può agire per la risoluzione prima
della scadenza del termine per la conclusione del contratto definitivo, in quanto il promittente venditore, fino a tale momento, può adempiere all'obbligazione di fargli acquistare la proprietà del bene, acquistandola egli stesso dal terzo proprietario o inducendo quest'ultimo
a trasferirgliela (v. Sez. 2, Sentenza n. 4164 del 02/03/2015 Rv. 634464; Sez. U, Sentenza n.
11624 del 18/05/2006 Rv. 588777). Nel caso in esame, i contratti stipulati non erano preliminari di cosa altrui perché la promittente venditrice era la proprietaria dei CP_1
beni. Inoltre, è pacifico che la aveva alienato gli immobili ad un terzo (la società CP_1
da essa amministrata) dopo la stipula dei preliminari e, soprattutto, all'insaputa dei promittenti venditori. Ebbene, la Corte d'Appello (v. pag. 7) ha ritenuto semplicisticamente che si fosse in presenza di una mera trasformazione in contratti preliminari di cosa altrui, senza valutare l'epoca di alienazione degli immobili al terzo in rapporto alla data di sottoscrizione dei preliminari, la conoscenza o meno della circostanza da parte dei promissari acquirenti e, soprattutto, senza verificare in quale momento la si attivò CP_1
per far conseguire la proprietà ai proprietari acquirenti. Un tale accertamento si rendeva
imprescindibile ai fini di una corretta soluzione della lite in applicazione dei citati principi di diritto e pertanto si rende necessario un nuovo esame della vicenda”.
, ed hanno riassunto il giudizio nella presente Parte_1 Parte_2 Parte_3
fase di rinvio instando affinché la Corte rigettasse l'appello proposto dalla avverso CP_1
la sentenza resa dal Tribunale di Catania n. 3414 del 2014 e dichiarasse che la condotta pagina 7 di 11 serbata dalla costituiva inadempimento contrattuale, con il conseguente CP_1
accertamento del loro diritto, quali promissari acquirenti, ad ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto e la condanna della alla restituzione del doppio della CP_1
caparra confirmatoria versata pari ad Euro 45.000,00 in favore di e Parte_1 [...]
da un lato e di Euro 45.000,00 in favore di dall'altro, oltre interessi Pt_2 Parte_3
legali a far data dal 9 giugno 2010 – data di esercizio del diritto di recesso – sino al soddisfo.
Nessuno si è costituito per ad onta della regolarità della notifica dell'atto Controparte_1
di citazione in riassunzione: senza alcuna istruttoria orale la causa è giunta al naturale epilogo a seguito dell'udienza di precisazione delle conclusioni avvenuta il data 10 marzo 2025.
Questi i fatti di causa, la Corte osserva quanto segue.
Come evidenziato in precedenza, il Giudice di legittimità, dopo avere affermato sia che i contratti preliminari di compravendita immobiliare datati 21 gennaio 2010, intercorsi tra le parti di causa, giammai si erano trasformati in preliminari di vendita di cosa altrui per il semplice fatto che la promittente veditrice avesse venduto a terzi i cespiti che ne CP_1
costituivano l'oggetto dopo la stipula dei suddetti preliminari, sia che costituiva inadempimento contrattuale la condotta del proprietario del bene che, dopo averlo promesso in vendita ad una persona, lo vendeva successivamente ad un terzo, sia che ciò era avvenuto all'insaputa dei promissari acquirenti e ha rimesso la causa al Giudice del Pt_1 Pt_3
rinvio affinché valutasse la ammissibilità della prova orale richiesta dalla sin dal CP_1
giudizio di primo grado ai fini di acquisire cognizione sull'epoca di alienazione degli immobili al terzo in rapporto alla data di sottoscrizione dei preliminari, sulla conoscenza o meno della circostanza della vendita a terzi da parte dei promissari acquirenti, e sulla verifica del momento in cui la si attivò per far conseguire la proprietà ai promissari CP_1
acquirenti e occorre pertanto verificare se gli immobili vennero trasferiti al Pt_1 Pt_3
terzo dopo la stipula dei contratti preliminari e se il recesso dei promissari acquirenti avvenne quando la parte promittente venditrice era da considerare definitivamente inadempiente.
pagina 8 di 11 Ciò detto, la Corte ritiene che non occorra procedere alla effettuazione di alcuna istruttoria orale nel senso auspicato dalla convenuta per i motivi di seguito Controparte_1
evidenziati.
Innanzitutto deve rilevarsi come la convenuta non si sia costituita nella Controparte_1
presente fase processuale ad onta della regolarità della notifica dell'atto di citazione in riassunzione: la pertanto è decaduta dalla possibilità di esercitare nel presente CP_1
giudizio il proprio diritto alla prova, stante la sua mancata fattiva partecipazione alla controversia.
Ma è la evidenza dei fatti come risultanti per il tramite della documentazione in atti, oltre che le statuizioni della Suprema Corte di Cassazione assunte al momento dell'accoglimento del ricorso incidentale fatto valere dai controricorrenti e a rendere l'eventuale Pt_1 Pt_3
assunzione della prova orale del tutto irrilevante ai fini della decisione, stante l'imputabilità di un macroscopico inadempimento in capo alla la quale, diciannove giorni prima CP_1
della scadenza per la stipula dei definitivi di vendita, ha pensato bene di vendere, in data 12 maggio 2010, i cespiti che costituivano oggetto dei due preliminari a terzi.
La documentazione in atti ha dimostrato ampiamente che la vendita, ad opera della CP_1
dei cespiti oggetto dei due preliminari al terzo è avvenuta in data 12 maggio 2010 dopo la stipula dei predetti preliminari con i promissari acquirenti e avvenuta nel Pt_1 Pt_3
gennaio 2010, che, al momento in cui la aveva ricevuto la dichiarazione di recesso CP_1
in data 9 giugno 2010, vale a dire nove giorni dopo che era spirato il termine per la stipula dei definitivi da individuare nel 31 maggio 2010, gli immobili erano già di proprietà della non avendo la alcuna intenzione di riacquistarli, e che il Parte_4 CP_1
termine contrattuale era spirato senza che gli immobili fossero stati completati o fossero abitabili, avendo la prodotto la richiesta del certificato di abitabilità soltanto il CP_1
successivo 24 febbraio 2012: la palese violazione del programma negoziale ad opera della emergente dagli atti di causa, la quale ha ceduto a terzi i beni oggetto di CP_1
preliminare frustrandone in tal modo la valenza traslativa e non li ha ultimati in tempo utile pagina 9 di 11 alla stipula dei definitivi di vendita per la data divisata in contratto, rende del tutto irrilevante l'espletamento della prova testimoniale e dell'interpello dedotti dalla sin dal CP_1
giudizio di primo grado, non potendo un eventuale esito fausto della relativa assunzione in favore di quest'ultima in nulla scalfire la declaratoria di legittimità dell'esercizio del recesso dei promissari acquirenti e e la conseguente condanna della alla Pt_1 Pt_3 CP_1
restituzione in loro favore del doppio della caparra ricevuta, segnatamente di Euro 45.000,00 in favore di e di Euro 45.000,00 in favore di e Parte_3 Parte_1 Parte_2
oltre interessi di legge dal 09.06.2010 al soddisfo.
Le spese del giudizio seguono la regola della soccombenza nel giudizio di primo grado e nel giudizio di rinvio e vanno interamente addossate a mentre, con riguardo Controparte_1
alle fasi di appello e di Cassazione, esse vanno compensate per metà ed addossate per la rimanente metà sempre a carico di in quanto parte prevalentemente Controparte_1
soccombente, nella misura di cui al dispositivo, avuto riguardo ai parametri medi delle controversie dei vari gradi di giudizio di valore da Euro 52.000,00 ad Euro 260.000,00.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 826/2023 R.G., così provvede;

1. Dichiara la contumacia di Controparte_1

2. Dichiara la legittimità dell'esercizio del diritto di recesso ex art. 1385, secondo comma,
c.c. in favore dei promissari acquirenti e Parte_3 Parte_1 Parte_2

3. Condanna alla restituzione, in favore dei promissari acquirenti Controparte_1
e del doppio della caparra ricevuta pari Parte_3 Parte_1 Parte_2
ad Euro 45.000,00 in favore di e ad Euro 45.000,00 in favore di Parte_3 Pt_1
e oltre su ciascun importo la debenza degli interessi legali a far
[...] Parte_2
data dal 9 giugno 2010 sino al soddisfo;

pagina 10 di 11 4. Condanna al pagamento in favore di Controparte_1 Parte_3 Pt_1
e delle spese di lite che si liquidano: quanto al primo grado, in
[...] Parte_2
Euro 570,00 per esborsi e in Euro 14.103,00 per compenso di avvocato (di cui euro
2.552,00 per la fase di studio, euro 1.628,00 per la fase introduttiva, euro 5.670,00 per la fase istruttoria ed euro 4.253,00 per la fase decisionale), oltre al rimborso forfetario delle spese generali nella misura del 15% sui predetti compensi, c.p.a. e i.v.a. come per legge, quanto al grado di appello in Euro 4.234,50 per compenso di avvocato (di cui euro 1.029,00 per la fase di studio, euro 709,00 per la fase introduttiva, euro 761,50
per la fase di trattazione ed euro 1.735,00 per la fase decisionale), oltre al rimborso forfetario delle spese generali nella misura del 15% sui predetti compensi, c.p.a. e i.v.a. come per legge, quanto al giudizio in Cassazione in Euro 3.827,50 per compenso di avvocato (di cui euro 1.701,00 per la fase di studio, euro 1.239,00 per la fase introduttiva ed euro 887,50 per la fase decisionale), oltre al rimborso forfetario delle spese generali nella misura del 15% sui predetti compensi, c.p.a. e i.v.a. come per legge, e per la fase di rinvio in Euro 1.138,50 per esborsi ed Euro 4.997,00 per compenso di avvocato (di cui euro 1.489,00 per la fase di studio, euro 956,00 per la fase introduttiva ed euro 2.552,00 per la fase decisionale), oltre al rimborso forfetario delle spese generali nella misura del 15% sui predetti compensi, c.p.a. e i.v.a. come per legge.
Così deciso in Catania, nella camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte, il
15 maggio 2025
IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE
dott. Giacomo Rota dott. Nicolò Crascì

DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
pagina 11 di 11 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
3414 del 2014 articolando tre motivi di impugnazione: 1) violazione della corrispondenza tra chiesto e pronunciato, poiché, a suo dire, il Tribunale aveva dichiarato la risoluzione dei contratti preliminari per inadempimento della promittente venditrice ad onta del fatto che gli era stato chiesto di pronunciarsi sulla legittimità del recesso dei promittenti acquirenti;
2) erroneità della sentenza stante l'insussistenza di inadempimento in capo ad essa promittente venditrice, atteso che, a suo dire, il fatto di avere trasferito ad un terzo soggetto i beni