R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione Terza Civile, composta dai Sigg.: R.G. 638/2025 Dott. Maria Grazia Domanico Presidente
Dott. Francesca Caprioli Consigliere
Dott. Simona Bruzzese Consigliere ausiliario est. ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile n. R.G. 638/2025, posta in decisione all'udienza collegiale del 28.10.2025, promossa con ricorso depositato in data 23.07.2025
d a
OGGETTO:
, C.F. , rappresentata e difesa dall'Avv. Enzo Parte_1 C.F._1 altri istituti (C.F. P.E.C. enzocesare.monacelli@ Parte_2 C.F._2 del diritto avvocatimantova.it), elettivamente domiciliata nello studio di quest'ultimo in Mantova, via delle Tezze n. 2, giusta delega agli atti APPELLANTE locazioni c o n t r o
(c.f. ) e (c.f. Parte_3 C.F._3 Parte_4
), rappresentati e difesi dall'avv. Matteo Binelli (C.f. C.F._4
; Pec: , giusta delega agli atti C.F._5 Email_1
APPELLATI
In punto: appello avverso la sentenza n. 382/2025 del Tribunale di Mantova, pubblicata il 23 giugno 2025, notificata il 26/6/2025, nella causa n. 2032/2024 R.G.
CONCLUSIONI dell'appellante
-riformare la sentenza del Tribunale di Mantova n. 382/2025 del 23 giugno 2025 pubblicata il 23 giugno 2025, notificata il 26/6/2025, nella causa n. 2032/2024 R.G. del Tribunale di Mantova,
pagina 1 di 12 limitatamente al punto 2 del dispositivo nella parte in cui ha rigettato la domanda di ripetizione dell'indebito;
-dichiarare la nullità delle clausole contrattuali che prevedevano il pagamento forfettario di spese condominiali nei contratti di locazione del 2015 e del 2023;
-condannare gli appellati alla restituzione delle somme indebitamente percepite a titolo di spese condominiali forfettarie, pari a complessivi Euro 10.300,00 (Euro 700,00 per il contratto del
2023 ed Euro 9.600,00 per il contratto del 2015), con gli interessi legali dalla data di ciascun pagamento;

-riformare la sentenza del Tribunale di Mantova n. 382/2025 del 23 giugno 2025 limitatamente al punto 3 del dispositivo e condannare gli appellati al pagamento delle spese processuali di entrambi i gradi di giudizio dell'appellata nel merito: ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, respingersi il gravame confermando in toto la sentenza del Tribunale di Mantova n. 382/2025, in caso di denegato accoglimento anche parziale disporsi la compensazione tra il credito ex adverso vantato e quello eccepito dai deducenti.
In via istruttoria, per il caso se ne dovesse ritenere la necessità, si chiede ammettersi prova per testi e per interrogatorio formale sulle seguenti circostanze:
1) vero che ER AN s.a.s. tramite propri dipendenti ha eseguito il contratto di appalto di servizi che le viene rammostrato (doc. 1) e che ha percepito gli importi ivi pattuiti;

2) vero che nel 2023 sono stati eseguiti da ER AN s.a.s. nelle parti comuni dell'immobile concesso in locazione a i seguenti lavori: Pt_1 ritinteggiatura del vano scala, verniciatura delle ringhiere e sistemazione struttura metallica scala, impregnazione delle vetrate e pertanto il compenso pattuito nel contratto prodotto sub doc.
1 per l'edificio di via Verdi 61 è stato portato a 200 € mensili per unità immobiliare;

3) vero che l'appartamento locato a è completamente ammobiliato;
Pt_1
4) vero che l'appartamento locato a ha una estensione di circa 50 mq.; Pt_1
5) vero che l'appartamento locato a è dotato di impianto di riscaldamento e Pt_1 raffreddamento autonomo;

6) vero che dal 2015 occupa in via esclusiva il pianerottolo antistante l'appartamento Pt_1 concesso in locazione che ha una estensione di circa 12 mq. Si rammostri al teste doc. 2.
pagina 2 di 12 Si indica quale teste geom. c/o ER AN s.a.s. di Pegognaga. Tes_1
Svolgimento del processo
Con sentenza n. 382/2025, il Tribunale di Mantova così disponeva:

1.riconduce il contratto di locazione tra le parti del 01.02.2023 registrato il 27.02.2023 alla durata prevista dall'art. 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998.

2.rigetta ogni altra domanda delle parti;

3.compensa le spese di lite tra le parti. ha proposto appello, precisando le conclusioni sopra riportate. Parte_1
e si sono costituiti, chiedendo il rigetto dell'appello e, solo in Parte_3 Parte_4 via subordinata, nel caso di accoglimento anche parziale dell'impugnazione, hanno chiesto la compensazione tra il credito ex adverso vantato per spese asseritamente non dovute, stante la dedotta nullità delle clausole contrattuali che prevedono il pagamento forfettario di spese condominiali e quello da loro eccepito per l'asserita occupazione indebita, da parte della conduttrice, di uno spazio condominiale.
All'udienza del 28.10.2025, tenutasi in forma cartolare, visto il deposito delle note di trattazione scritta da entrambe le parti, la Corte, all'esito della Camera di Consiglio, ha depositato il dispositivo, ex art. 437 e 127 ter ult. co. c.p.c.
Motivi della decisione
L'appellante, col primo motivo di appello, impugna il punto 2 del dispositivo nella parte in cui ha rigettato la domanda di ripetizione dell'indebito relativa alle somme versate a titolo di spese condominiali forfettarie.
Afferma che la controversia trae origine dai contratti di locazione stipulati fra le parti per l'immobile sito in Mantova, via Verdi n. 61: il primo contratto fu stipulato in data 31.01.2015, con durata quadriennale, prevedendo, oltre al canone mensile, il pagamento di euro 100 mensili per spese condominiali, senza alcun conguaglio;
il secondo contratto fu stipulato in data
01.02.2023, prevedendo, oltre al canone mensile, il pagamento di euro 200 mensili per spese condominiali, senza alcun conguaglio.
Ha proposto domanda di ripetizione dell'indebito per le somme versate a titolo di spese condominiali forfettarie per entrambi i contratti, eccependo la nullità delle relative clausole contrattuali ai sensi dell'art. 13 della L. 431/1998, in quanto costituenti una forma di maggiorazione occulta del canone di locazione vietata dalla normativa imperativa.
pagina 3 di 12 Ritiene che il Tribunale, rigettando la sua domanda non abbia considerato che
- la forfettizzazione degli oneri accessori impedisce quel controllo che la legge garantisce al conduttore per evitare indebiti arricchimenti del locatore;

- non è stata prodotta alcuna documentazione relativa alle effettive spese condominiali sostenute;

- le clausole prevedevano espressamente il pagamento "senza alcun conguaglio", configurando una tipica clausola forfettaria, vietata dalla normativa sulle locazioni abitative;

- era stata eccepita la nullità ex art. 13 L. 431/1998.
Sostiene che il Giudice ha ignorato la giurisprudenza di legittimità, che ha chiarito la nullità di tali clausole e ha disatteso la giurisprudenza del Tribunale di Milano, sez. XII, 16/10/2018, n.
9533, da lui stesso citata, che stabilisce che "se le forniture dei servizi non esistono, mancando la sinallagmaticità, non sarebbe dovuto alcun corrispettivo, nonostante che esso sia previsto in contratto".
Afferma che, anche dopo l'abrogazione dell'art. 79 L. 392/1978, con l'entrata in vigore della L.
431/1998, l'orientamento giurisprudenziale è rimasto immutato, in quanto l'art. 13 co. 4 della nuova legge ha riprodotto sostanzialmente il contenuto dell'art. 79 della L. 392/1978, sancendo la nullità di "ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale" e di "qualsiasi pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito".
Col secondo motivo di appello impugna il punto 2 del dispositivo nella parte relativa alla motivazione contraddittoria sull'onere della prova delle spese condominiali forfettarie.
Afferma che il giudice ha contraddittoriamente asserito che è stata eccepita, da parte sua, la mera nullità della clausola relativa alle spese, senza contestare, pure, l'effettiva spesa, ma non può pretendersi che il conduttore contesti specificamente spese che, per definizione, non gli vengono documentate, in ragione della natura forfettaria della clausola e il giudice ha confermato l'assenza di giustificativi e l'onere del locatore di fornire tali giustificativi.
Sostiene che eccepire la nullità della clausola ex art. 13 L. 431/1998, implica necessariamente la contestazione dell'effettiva spesa.
Col terzo motivo di appello impugna il punto 3 del dispositivo, che ha disposto la compensazione delle spese processuali.
Osserva che:
pagina 4 di 12 la sua domanda principale di riconduzione del contratto del 2023 alla durata quadriennale è stata integralmente accolta;
il rigetto ha riguardato una domanda accessoria (ripetizione dell'indebito) che, peraltro, è stata parzialmente rinunciata in udienza per quanto riguarda la somma di euro 1.120, come risulta dal verbale allegato alla sentenza impugnata;
la sua soccombenza è stata, quindi, limitata e non tale da giustificare la compensazione integrale.
Gli appellati, sul primo motivo di impugnazione osservano che nei contratti non è previsto in alcun modo che le spese condominiali, per quanto previste forfetariamente, non siano suscettibili di conguaglio e, se la supposta esclusione comporta (il che viene contestato) l'invalidità della clausola, quest'ultima, nel dubbio, dovrebbe essere interpretata in modo da conservare un proprio effetto, giusto quanto prevede l'art. 1367 c.c., e, quindi, in modo da autorizzare il conguaglio.
Negano che la giurisprudenza citata dalla controparte enunci i principi riportati nell'appello, in particolare Cass. civ. n. 12946/2023 si limita a dichiarare inammissibile il ricorso avverso la sentenza della Corte d'Appello di Torino n.140/2020, che, peraltro, riguardava un caso in cui gli oneri erano stati pagati sia al locatore che al condominio e la restante giurisprudenza citata si è formata in vicende nelle quali era applicabile l'art. 79 L. n. 392/1978, abrogato dalla L. 431/1998 per le locazioni abitative.
Neppure ritengono applicabile al caso di specie l'art. 13 co. 4 della L. n. 431/1998, dato che simile disposizione si applica, semmai, a contratti di cui all'art. 2 co. 3 di tale legge, di durata
3+2, ma i contratti tra le parti sono di durata quadriennale (quello del 2023 è stato ritenuto tale su istanza dell'appellante).
Citano, a favore della validità delle clausole che stabiliscono la forfetizzazione degli oneri condominiali, le sentenze del Tribunale di Firenze 8.3.2007; C. App. Firenze n. 1078/2018;
Tribunale Palermo n. 318/2020.
Contestano l'assunto secondo cui il canone applicato, comprensivo di oneri condominiali, sia superiore a quello previsto negli accordi locali.
Sul secondo motivo di appello contestano l'affermazione avversaria per cui sostenere la nullità per contrarietà alla legge della clausola di forfetizzazione implicherebbe una contestazione circa l'effettiva spesa sostenuta dal locatore.
Sottolineano che la pretesa svolta da muoveva dal presupposto che la clausola fosse nulla Pt_1
e per l'effetto che la prestazione espletata in sua esecuzione, essendo priva di causa, desse diritto pagina 5 di 12 alla ripetizione di quanto corrisposto, ex art. 2033 c.c. , se, invece, si ritenga che la ragione del diritto alla corresponsione della somma non discenda dal fatto che la clausola è invalida, ma dalla necessità di riequilibrare il sinallagma a causa della eccessività delle somme versate, in relazione a quanto in effetti speso, la causa petendi muta radicalmente e il giudice non poteva valutare questo aspetto, non dedotto dalla , senza incorrere nel vizio di ultrapetizione. Pt_1
Osservano, comunque, che, in caso di denegato accoglimento del motivo di appello, dovrà essere dato ingresso alle prove da loro dedotte e finalizzate a dimostrare l'entità delle spese sostenute.
Sul terzo motivo di appello, osservano che delle plurime domande avanzate dalla controparte una è stata accolta, una risulta rinunciata in corso di giudizio, attesa la sua palmare infondatezza, ed una è stata respinta, la soccombenza reciproca è quindi chiara e tale da giustificare senza dubbio la compensazione delle spese di lite.
Gli appellati ripropongono le difese ed eccezioni assorbite nella decisione di primo grado, per la denegata eventualità di accoglimento delle domande avversarie:
-eccepiscono la decadenza dell'azione proposta dopo il decorso del termine semestrale di cui all'art. 79 L. n. 392/1978 e di cui all'art. 13 L. n. 431/1998, nonché la prescrizione di tutti i presunti crediti maturati nel corso del rapporto, inoltre osservano che il pagamento delle spese di cui al contratto del 2015 è contestato e non provato dalla controparte;

-ribadiscono che la controparte non contesta che le spese condominiali siano state effettivamente sostenute, né allega che siano state inferiori al pattuito e rimarcano di aver in effetti sostenuto tali spese, come da contratto di appalto 01.01.2010, col quale hanno affidato ad ER AN s.a.s.
(la società di famiglia) l'onere di occuparsi della gestione delle parti comuni dei propri beni immobili, pattuendo un compenso di € 100,00 mensili per ciascuna unità immobiliare (doc. 1) e affermano che, dal 2023, tale cifra è stata portata a 200 € in quanto sono stati eseguiti importanti interventi sull'immobile;
-la contestazione avversaria per cui il canone sarebbe superiore a quello previsto ai sensi dell'Accordo territoriale del comune di Mantova del 16.11.2017 ritengono sia falsa, perché basata su parametri errati e, comunque, irrilevante, perché anche il contratto del 2023 è stato dichiarato dal Tribunale della durata di anni 4+4 quindi a canone libero;

-nella denegata eventualità in cui l'appellante venga ritenuta creditrice nei loro confronti, oppongono in compensazione un credito per l'occupazione illegittima, in via esclusiva, da parte dell'appellante, di una porzione di edificio antistante l'appartamento concesso in locazione: si pagina 6 di 12 tratta di uno spazio di circa 12 mq., per cui chiedono un'indennità pari ad almeno € 40 mensili dal 2015.
La Corte, sul primo e secondo motivo di impugnazione, osserva che, correttamente, il tribunale ha rilevato che oggetto della domanda della conduttrice è la nullità delle clausole relative alle spese determinate in misura forfettaria.
Non è contestato che esistano parti comuni del fabbricato, dunque ci sono servizi e forniture comuni (pulizia, manutenzione, elettricità, rotazione sacchi ecc.) da suddividere tra i cinque appartamenti che lo compongono, indipendentemente dall'ammontare delle stesse, che, ad avviso dell'appellante, non può essere quantificato in via forfettaria.
Il contratto per cui è causa è di tipo abitativo, a canone libero, regolarmente registrato ed è regolato dalla L. n. 431/1998.
L'art. 14 della citata legge ha abrogato l'art. 79 L. 392/1978, che, al comma 1 prevedeva: “È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge.”, disposizioni tra le quali c'è l'art. 9, che regolamenta gli oneri accessori.
L'art. 13 L. 431/1998, per quanto qui rileva, ossia con riferimento alla locazione abitativa a canone libero, commina la nullità solo per “ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato….”( co.1) o
“volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge.” (co.3).
Il comma 4, nel testo in vigore fino al 31.12.2015, con riguardo ai contratti di durata 4+4 a canone libero stabiliva: “Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell'articolo 2, sono nulli, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi obbligo del conduttore nonché qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito.” e il testo (attualmente in vigore) è stato poi così modificato: “Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell'articolo 2, è nulla, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito.”
Come stabilito dalla Corte d'Appello di Firenze con la sentenza n.1078/2018: “L'art. 13, comma
1, della l. n. 431 del 9-12-1998 sanziona con la nullità il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio (v. Cass., sez. un., 17-9-2015 n. 18213), id est
pagina 7 di 12 «un vero e proprio accordo simulatorio in relazione all'entità del canone […]» (Cass., 2017 n.
20858, cit.).“ e precisa che l'allegazione della nullità della clausola di forfetizzazione degli oneri accessori per asserito contrasto con la norma imperativa dell'art. 9 l. n. 392 del 1978 in combinato disposto con l'art. 79 della stessa legge (come nel caso di specie) non comporta l'allegazione di un patto simulatorio, che, infatti l'odierna appellante non ha dedotto (come rilevato dalla sentenza di primo grado – pag. 3 ultima riga).
La citata sentenza continua argomentando: “Né una nullità della clausola di forfetizzazione potrebbe essere ritenuta per violazione del disposto del comma 4 dell'art. 13 l. n. 431 del 1998.
La disposizione del comma 4, infatti, con riguardo ai contratti stipulati in base al comma 1 dell'art. 2, sanziona, con la nullità, «qualsiasi obbligo del conduttore nonché qualsiasi clausola
o altro vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito» se contrastanti «con le disposizioni della presente legge»
(sottolineature dell'estensore).
Ne consegue che, in mancanza di una disposizione della legge n. 431 del 1998 diretta a regolamentare gli oneri accessori e in assenza di un patto occulto di maggiorazione del canone oggetto di un procedimento simulatorio vietato ex comma 1 dell'art. 13 (v. supra), non può predicarsi, nella specie, la nullità della clausola di forfetizzazione inserita nel contratto.”
L'argomentazione è ulteriormente precisata nella sentenza n. 450/2021 della Corte d'Appello di
Milano, che recita: «Dopo l' intervento della legge del 1998, la giurisprudenza, cogliendone lo spirito innovativo, ha affermato (es. Cass.n.5795/2007) che la nullità non può configurarsi nei casi di contratto a canone libero, per i quali tale divieto è venuto meno;
detti contratti di locazione possono quindi contenere clausole che prevedano, in aggiunta al canone, oneri accessori anche in misura predeterminata, forfettizzata o comunque non vincolata alle effettive spese condominiali risultanti dai bilanci, indipendentemente dalla effettiva entità ed esistenza degli oneri, senza quindi onere a carico del locatore di dover dimostrare e documentare l'entità
e l'esistenza degli oneri accessori ed essendo irrilevante la dimostrazione del conduttore che le spese siano state inferiori al forfait o non siano state sostenute…..
Quanto osservato è in linea con l'autorevole orientamento della Suprema Corte
(Cass.sent.n.18510/2007, pres.Preden, est.Lanzillo) che, esprimendosi in un caso sottratto alla disciplina dell'equo canone e con peculiarità analoghe a quelle del caso qui in esame - …- ha ritenuto la validità della clausola, nel senso che "-in mancanza di disposizioni inderogabili di
pagina 8 di 12 legge- le parti sono libere di determinare non solo l'ammontare del canone, ma anche la ripartizione fra loro degli oneri di manutenzione. Anche perché, se la legge impedisse di pattuire un aggravamento degli oneri accessori, ben potrebbe il locatore richiedere un canone maggiore, per rivalersi dei vantaggi che non può ottenere tramite l'aumento di detti oneri"…..
….. si potrebbe porre il problema di valutare, considerando il rapporto nel suo complesso, se
l'importo forfettario concordato a titolo di oneri accessori o spese condominiali o spese straordinarie a carico del conduttore sia evidentemente sproporzionato rispetto al canone, e si traduca di fatto in un espediente per garantire al locatore un incremento del canone (caso ad esempio esaminato da Cass.n.18510/2007). Tale circostanza, peraltro, potrebbe rilevare ai soli fini tributari, e non incidere necessariamente sulla validità del contratto tra le parti contraenti…..
….il contratto è regolarmente registrato…., cosa che esclude la ricorrenza della fattispecie sanzionata dall'art.13, c.1, L. n. 431 del 1998, la cui ratio -sempre secondo l'interpretazione chiarificatrice della Suprema Corte (Cass. n.20881/2018, n.18213/2015)- è quella di sanzionare
"esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente".
Pertanto, la previsione di una somma forfettaria, ….., a titolo di spese accessorie non è inibita, pena nullità della clausola o del contratto, anche se comporta in pratica un introito fisso che si aggiunge al canone, rientrando la disciplina economica del contratto e del suo contenuto nell'ambito della libera autonomia dispositiva delle parti contraenti sulla regolamentazione di reciproci interessi, affinché ciascuna possa, attraverso le modalità volontariamente concordate per le rispettive prestazioni, trarne l'utile perseguito. »
La giurisprudenza citata nell'atto di appello dalla Sig.ra a sostegno della sua domanda, Pt_1 dunque a confutazione di quanto sopra esposto, non è pertinente, in quanto le sentenze del
Tribunale Milano, Sez. XIII, n. 9533/2018 e Cass. civ. Sez. III n. 20551/2014 si riferiscono a locazioni per uso diverso, alle quali si applica l'art. 79 L. n. 392/1978; la sentenza Cass. Civ. n. 5797/2017 non riguarda la locazione, probabilmente l'appellante voleva riferirsi alla sentenza Cass. Civ. n. 5795/2017, che riguarda, però, immobili ad uso diverso dall'abitazione;
pagina 9 di 12 le sentenze Cass. Civ. Sez. III n. 12718/1997 e Cass. civ. Sez. III n. 3431/2002 si riferiscono a fattispecie rientranti nel periodo in cui era in vigore l'art. 79 L. 392/1978 anche per le locazioni abitative.
L'unica sentenza richiamata nell'atto di appello (prodotta sub doc. 7) che, in effetti, giunge a conclusioni opposte, rispetto a quelle di cui alle sentenze della Corte d'Appello di Firenze n.
1078/2018 e della Corte d'Appello di Milano n. 450/2021, sopra riportate è la sentenza della
Corte d'Appello di Torino n.140/2020, la cui motivazione, ad avviso di questa Corte, non è condivisibile, perché si basa sull'equiparazione tra l'art. 79 L. 392/1978 e l'art. 13 L. 431/1998
(pag. 5: “dello stesso tenore dell'art. 79 cit. è l'art. 13, comma 4, legge 431/1998”), che, invece, si distinguono per le ragioni sopra esposte.
L'ordinanza Cass. Civ. Sez. III n. 12946/2023, pure citata dall'appellante, si limita a dichiarare inammissibile il ricorso avverso la sentenza della Corte d'Appello di Torino n.140/2020, senza entrare nel merito.
Con le note di trattazione scritta per l'udienza del 28.10.2025, l'appellante ha citato altre due sentenze a sostegno della sua domanda: la sentenza del Tribunale di Brescia n. 2577/2024 è già stata riformata da questa Corte con la sentenza n. 290/2025, nella causa R.G. 23/2025; la sentenza del Tribunale di Firenze n. 444/2025 non è condivisibile, perché, per giungere alla conclusione della nullità, nelle locazioni abitative, della clausola contrattuale che fissa le spese a carico del conduttore in misura superiore a quella stabilita dall'art. 9 L. 392/1978, pur riconoscendo che tale norma non è più assistita dalla sanzione di nullità di cui all'art. 79 della medesima legge, essendo quest'ultima norma abrogata per le locazioni abitative, deve attribuire al termine “canone” un significato più ampio di quello attribuito nella L. 392/1978, dove canone, come corrispettivo del godimento dell'immobile, e spese sono distinti e deve asserire che: “ Le spese condominiali devono essere considerate una componente del canone di locazione pattuito
e non devono essere corrisposte dal conduttore a parte”, così da poter sostenere che la clausola che prevede spese a carico del conduttore in misura superiore a quella stabilita dall'art. 9 L.
392/1978 “abbia l'effetto di far conseguire al locatore un canone, costituito anche dall'importo relativo alle spese di condominio di spettanza del locatore, di importo maggiore rispetto a quello indicato a tale titolo, nel contratto registrato”(peraltro contraddicendosi, perché nella stessa frase usa il termine “canone” con due significati diversi), concludendo che “Tale clausola,
pagina 10 di 12 quindi, rientra oggi nella sanzione di nullità prevista dall'art. 13 primo comma della legge n.
431 citata.”.
Tale sentenza, come quella Corte d'Appello di Torino n.140/2020, si basa, di fatto, sull'equiparazione tra l'art. 79 L. 392/1978 e l'art. 13 L. 431/1998, di cui nega la portata innovativa, vanificando l'intento di attuare un processo di liberalizzazione nel settore delle locazioni abitative, per dare maggior valore all'autonomia negoziale delle parti, che trova conferma anche nei lavori preparatori (relazione dell'VIII commissione permanente della camera dei Deputati, presentata alla Presidenza dal relatore on. Zagatti il 25.11.1998).
Per completezza, questa Corte osserva che la clausola che fissa gli oneri accessori in misura forfettaria non può ritenersi vessatoria, in quanto non rientra tra quelle espressamente previste come tali dall'art. 1341 c.c., peraltro ai sensi dell'art. 34 del D.lgs. n. 206/2005 (codice del consumo), non applicabile al caso di specie, ma menzionato perché particolarmente cautelativo della parte debole del contratto: “La valutazione del carattere vessatorio della clausola non attiene alla determinazione dell'oggetto del contratto, né all'adeguatezza del corrispettivo dei beni e dei servizi, purché tali elementi siano individuati in modo chiaro e comprensibile.”
Nel caso di specie il prezzo per la locazione dell'immobile, comprensivo di canone e spese era chiaramente determinato e liberamente valutabile in rapporto alle condizioni di mercato dal conduttore, che lo ha accettato.
Se l'importo delle spese, espressamente indicato nel contratto registrato, dovesse risultare non giustificato da esborsi effettivi del locatore e costituire un espediente per garantire al locatore un incremento del canone, come rilevato dalla citata sentenza n. 450/2021 della Corte d'Appello di
Milano “Tale circostanza… potrebbe rilevare ai soli fini tributari, e non incidere necessariamente sulla validità del contratto tra le parti contraenti….”, in quanto si applica il principiodi non interferenza della normativa tributaria con gli effetti civilistici del contratto, progressivamente affermatosi a partire dal 1998 (v. art 10 co.3 L. n. 212/2000 c.d. Statuto dei diritti del Contribuente).
Si rigettano, dunque, il primo e il secondo motivo di appello.
Riguardo al terzo motivo di impugnazione, come rilevato dagli appellati, la domanda della conduttrice riguardo alla durata del contratto 01.02.2023 è stata accolta, quella relativa alla ripetizione dell'indebito per l'importo di euro 1.120, quale differenza tra canone in contratto e canone in base ai parametri stabiliti dall'Accordo Territoriale del Comune di Mantova è stata pagina 11 di 12 rinunciata in corso di giudizio, trattandosi di contratto a canone libero e quella relativa alla nullità delle clausole nei due contratti di locazione, relative alla determinazione degli oneri accessori in misura forfettaria è stata respinta, dunque la soccombenza è reciproca e ciò giustifica la disposta compensazione delle spese di lite.
Le spese del presente grado seguono la soccombenza e si liquidano in applicazione dei parametri di cui al D.M. 55/2014

P.Q.M.

la Corte di Appello di Brescia, sezione terza civile, definitivamente pronunciando rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza n. 382/2025 del Tribunale Parte_1 di Mantova.
Condanna l'appellante a rimborsare all'appellata le spese di lite del presente grado, che liquida in
€ 3.966, per compensi professionali, di cui € 1.134 per la fase di studio, € 921 per la fase introduttiva ed € 1.911 per la fase decisionale, oltre rimborso forfettario per spese generali al
15%, IVA, se dovuta e CPA come per legge.
Sussistono i presupposti perché l'appellante sia tenuta a pagare il doppio del Contributo
Unificato ex art. 13 comma I quater T.U. n. 115/2002 così come introdotto dalla legge finanziaria 2012.
Sentenza resa ex articolo 437 c.p.c., depositata nel termine fissato a seguito del deposito del dispositivo ex art. 127 ter ult. co. c.p.c.
Brescia, collegio del 28.10.2025
IL CONSIGLIERE AUSILIARIO EST. IL PRESIDENTE
Dott. Simona Bruzzese Dott. Maria Grazia Domanico
pagina 12 di 12