N. R.G. 733/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
SEZIONE III CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, Sezione Terza Civile, in persona dei Magistrati: dott.ssa Cristina Reggiani Presidente dott. Marco Cecchi Consigliere Relatore dott. Antonio Picardi Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 733/2020
promossa da:
IA Di RG e GI NA, entrambi elettivamente domiciliati in Sovicille
(SI) presso lo studio dell'Avv. Michela Guerrini, che li rappresenta e difende come da procura in atti.
PARTE APPELLANTE
contro
Controparte_1
PARTE APPELLATA contumace

e e , entrambi rappresentati e difesi dall'Avv. Fedele Controparte_2 CP_3
Paternostro.
PARTE APPELLATA
e
, elettivamente domiciliato in Roma presso lo studio degli Avv.ti Stefano Parte_1
Giove e Marco Ferraro, che lo rappresentano e difendono come da procura in atti.
PARTE APPELLATA
e elettivamente domiciliato in Magenta (MI) presso lo studio dell'Avv. Controparte_4
Anna Berra, che lo rappresenta e difende come da procura in atti.
PARTE APPELLATA
e
. Controparte_5
PARTE APPELLATA contumace

e per il tramite della mandataria in persona Controparte_6 Controparte_7
del procuratore speciale Avv. elettivamente domiciliata presso CP_8
l'indirizzo pec rappresentata e difesa Email_1 dall'Avv. Lucia Cangeloni, come da procura in atti.
PARTE INTERVENUTA

avverso sentenza n. 217/2020 del Tribunale di IE

CONCLUSIONI trattenuta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante: “Piaccia alla Ecc.ma Corte di Appello di Firenze ogni istanza rejecta, accogliere l'appello promosso e in riforma della sentenza di primo grado In via preliminare Sospendere la condanna alle spese comminata dal Giudice di primo grado
Nel merito: accogliere le richieste attoree dichiarare nullo/invalido il contratto di mutuo per i motivi esposti nella premessa e dichiarare che nulla è dovuto dai sig.ri NA
GI e Di RG IA alla per le pretese di cui al precetto notificato. CP_9
Dichiarare altresì nullo/ annullabile e comunque invalido il contratto di compravendita stipulato con i sig.ri e , e per l'effetto di quanto sopra CP_3 CP_2
condannare gli stessi in solido fra loro alla restituzione di quanto percepito dalla vendita pari ad euro 185.000,00 oltre interessi dal dì del dovuto fino al saldo, o in quella maggiore o minore somma che si riterrà di giustizia e/o di ragione. Condannare anche in via riconvenzionale, la in persona del legale rappresentante pro tempore, alla CP_9
2 refusione delle somme versate dai sig.ri NA e Di RG a titolo di restituzione del mutuo ed interessi, somma quantificata in euro 73.127,90 oltre interessi. Condannare i terzi chiamati, anche in via riconvenzionale, notaio , e Parte_1 CP_3
, geom. in solido fra loro al risarcimento dei danni subiti dai CP_2 Controparte_4 sig.ri Di RG e NA costituito dalle spese sostenute per l'acquisto , i tecnici, le migliorie, la mancata vendita e i danni morali oltre interessi che si quantificano in euro
120.000,00 o in quella maggiore o minore somma che si riterrà di giustizia. In denegata ipotesi di condanna dei signori NA e Di RG al pagamento delle somme precettate oltre successive ed interessi chiedono di essere completamente rilevati indenni da ogni e qualsiasi pretesa da parte dei chiamati in causa in solido fra di loro. Con vittoria di spese
e competenze oltre accessori come per legge con distrazione a favore dell'Avvocato costituito ex art. 93 c.p.c. per entrambi i gradi di giudizio. In via istruttoria: - Nominare un Consulente Tecnico D'Ufficio esperto in materia Edilizia che possa appurare la condizione urbanistica e delle concessioni e attestazioni edilizie sull'immobile oggetto di compravendita e su cui è stata iscritta ipoteca per mutuo fondiario concesso. Che valuti altresì il reale valore immobiliare sia al momento della vendita ai sig.ri Di RG e
NA sia alla data attuale tenendo conto degli interventi di ristrutturazione svolti all'interno dell'immobile, stimi altresì il perito il valore delle opere ed interventi di ristrutturazione effettuati dagli odierni attori nell'immobile sito in strada della
Montagnola Sovicille n.

4. Con riserva di indicare ulteriori mezzi istruttori”.
Per la parte appellata e : “Per la precisazione delle Controparte_2 CP_3
proprie conclusioni, si riporta alla sentenza appellata, alla comparsa di costituzione in appello e a tutti i verbali e gli atti di causa di primo grado, insistendo perché vengano accolte le seguenti conclusioni: Voglia l'Eccellentissima Corte di Appello di Firenze, rigettata ogni istanza e richiesta provenienti dalla parte attrice - In tesi - confermare in ogni parte la sentenza appellata, in particolar modo la parte che attiene alla riconosciuta validità del contratto di compravendita. - Nella denegata ipotesi di riforma della sentenza di primo grado, qualora si ritenga integrata una qualsivoglia responsabilità della parte venditrice relativamente agli asseriti vizi - condannare direttamente il terzo chiamato in causa quale erede unico del venditore ed il tecnico CP_10 CP_11
con manleva degli odierni esponenti, per quanto fossero eventualmente Controparte_4
tenuti a corrispondere in favore di parte attrice, disponendo espressamente che la loro vicenda si concluda con la sentenza e con la sua esecutività, considerando il periodo di godimento dell'immobile da parte degli appellanti, i quali hanno abitato e continuano ad abitare l'immobile venduto continuativamente dall'8 agosto 2006. Con vittoria di spese e
3 competenze del presente giudizio, nonché, con conferma delle spese del giudizio di primo grado”.
Per la parte appellata : come da conclusioni già rassegnate e quindi “Voglia Parte_1
l'Ill.ma Corte d'Appello adita, contrariis rejectis, previa ogni opportuna declaratoria del caso: a) in via preliminare, accertare e dichiarare l'inammissibilità del presente appello per violazione del dettato dell'art. 342 c.p.c. nonché l'assenza di ragionevole probabilità di accoglimento e per manifesta infondatezza nel merito ai sensi di cui all'ar. 348 bis
c.p.c. conseguentemente disponendo con ordinanza o in sentenza;
b) in via principale, nella denegata ipotesi di mancato accoglimento delle preliminari eccezioni, rigettare il presente appello in quanto infondato in fatto e diritto confermando integralmente la sentenza di primo grado;
In ogni caso, con vittoria di spese, competenze ed onorari, oltre spese generali, CPA ed IVA del presente grado di giudizio”.
Per la parte appellata “Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello di Firenze Controparte_4
adita, respinta ogni altra istanza, così decidere: IN VIA PREGIUDIZIALE/
PRELIMINARE 1. Dichiarare inammissibile, ai sensi dell'art. 348bis c.p.c., l'appello proposto dai signori Di RG e NA per assenza di ragionevole probabilità di essere accolto.

2. Rigettare l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza oggetto di gravame richiesta dagli appellanti in quanto infondata in fatto e in diritto. 3.
Dichiarare l'intervenuta prescrizione nei confronti dei signori Di RG e NA per decorso del termine. IN VIA PRINCIPALE 4. Respingere ogni avversa domanda perché infondata in fatto e in diritto. IN VIA ISTRUTTORIA 5. Ammettersi prova per testi sui seguenti capitoli di prova: Cap. 1) Vero che il geom. riceveva incarico dal solo CP_4
CP_1 signor nell'aprile 1994, di eseguire un censimento catastale degli immobili di sua proprietà, ovvero tre abitazioni ed una centrale telefonica? Cap. 2) Vero che Nel 2002 il CP_1 signor chiese inoltre al geom. di attribuire ad ogni unità immobiliare una CP_4
porzione di terreno circostante? Cap. 3) Vero che sempre nel 2002 il geom. era CP_4
CP_1 incaricato dal di redigere una relazione illustrativa degli immobili censiti al catasto di cui al capitolo 1? Cap. 4) Vero che in occasione della sottoscrizione dell'atto di vendita avvenuta nel 2006, gli allora venditori signori , senza alcuna autorizzazione CP_2 dell'odierno chiamato e senza richiedere gli eventuali aggiornamenti ex lege, trasmisero al notaio la relazione che il qui esponente aveva redatto quattro anni prima e su Pt_1
CP_1 incarico del solo signor Si indica quale teste: P.E. Testimone_1
collaboratore per le documentazioni catastali, residente in [...], fraz. San Rocco a
Pilli, via Poggio Perini, 3. IN OGNI CASO 6. Con vittoria di spese, compensi ed accessori di legge di entrambi i gradi di giudizio”.
4 Per la parte intervenuta “Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello Controparte_6
adita, ogni contraria domanda, istanza ed eccezione disattesa, per le causali tutte di cui alla premessa IN VIA PRELIMINARE E PREGIUDIZIALE -Rigettare la richiesta di sospensione della condanna alle spese comminata dal Giudice di primo grado formulata da parte appellante -Dichiarare la carenza di legittimazione passiva dell'odierna comparente in ordine a eventuali poste passive e ad ogni richiesta risarcitoria/restitutoria avanzata dai signori NA GI e Di RG IA;
-Dichiarare l'inammissibilità dell'appello proposto dai signori NA GI e Di RG IA per tutte le causali di cui alla premessa. NEL MERITO - Rigettare il gravame proposto perché infondato in fatto e in diritto e per l'effetto confermare la appellata sentenza del Tribunale di IE n. 217/2020 pubblicata in data 22.02.2020 (RG n. 2151/2017 – Rep. n. 332/2020) in ogni sua parte. In ogni caso con vittoria di competenze e di spese di entrambi i gradi di giudizio. IN VIA ISTRUTTORIA si oppone alla avversa richiesta di CTU”.
MOTIVAZIONE
1) Con atto di citazione ritualmente notificato, IA Di RG e GI
NA hanno proposto appello avverso la sentenza n. 217/2020 del Tribunale di IE, con la quale era stata respinta sia l'opposizione proposta dagli stessi odierni appellanti nei
Contr confronti del precetto dalla (di seguito: al sig. Controparte_1
NA, sia le domande collegate.
1.1) La causa era stata instaurata dai predetti SI. , adducendo Parte_2
che:
Contr
• in data 25.5.2017 aveva notificato al sig. NA un atto di precetto fondato su mutuo fondiario, per l'importo di € 175.695,34;
• il contratto di mutuo predetto (stipulato anche dalla sig.ra Di RG) aveva ad oggetto un importo in linea capitale di € 200.000,00 ed era stato finalizzato all'acquisto della prima casa dei predetti SI.ri , sita in Sovicille Parte_2
(SI);
• il contratto era stato oggetto di modifiche, quanto alla durata, pervenendosi infine alla durata di anni 36;
Contr
• adducendo il mancato versamento di alcuni ratei di rimborso a decorrere dal
31.10.2014, aveva poi notificato il precetto sopra menzionato;

• nel 2016, in concomitanza con la presentazione di una pratica amministrativa per l'esecuzione di lavori di ristrutturazione della casa acquistata con il mutuo in oggetto, i SI.ri erano venuti a conoscenza che l'immobile Parte_2
5 aveva mantenuto l'originaria destinazione a ristorante e non poteva essere destinato a civile abitazione;

• si erano rivelate inutili le richieste di chiarimenti rivolte alle controparti;

• il contratto di mutuo fondiario doveva ritenersi nullo in quanto:
o sussisteva un collegamento contrattuale con il contratto di acquisto dell'immobile, che doveva ritenersi nullo in considerazione delle problematiche predette;

o era stato superato il limite massimo dell'importo suscettibile di essere erogato a titolo di mutuo con riferimento al valore dell'immobile, ex art. 38
TUB;
• il contratto di compravendita doveva ritenersi nullo in quanto:
o vi era divergenza tra la destinazione urbanistica dell'immobile venduto indicata in contratto (civile abitazione) e quella effettiva (attività di ristorazione), con conseguente vendita di aliud pro alio;
o l'immobile non era, in definitiva, neppure commerciabile;

• vi era responsabilità dei venditori (SI.ri e ), del CP_3 Controparte_2
notaio GA ( ) e del tecnico che aveva redatto la perizia di stima Parte_1
(geom. ; Controparte_4
• vi era responsabilità della banca per non aver accertato l'effettiva situazione dell'immobile, con obbligo risarcitorio in misura pari al mutuo erogato;

• dovevano partecipare al giudizio anche i terzi sopra menzionati.
1.1.1) Su tali basi, gli attori predetti avevano chiesto: “Voglia l'Ill.mo Giudice adito accogliere la domanda e per l'effetto: -in via preliminare sospendere l'efficacia esecutiva del titolo anche inaudita altera parte stante gli elementi prodotti a fondamento della richiesta e l'urgenza di intervenire. - Autorizzare la chiamata in causa dei sig.ri
, , E per i Parte_1 CP_3 Controparte_2 Controparte_4
motivi di cui nella premessa essendo loro comune la causa, disponendo il differimento dell'udienza ad altra data che consenta la tempestiva notifica ai suddetti ai quali andranno estese le presenti conclusioni. -Nel merito: dichiarare nullo/invalido il contratto di mutuo per i motivi esposti nella premessa e dichiarare che nulla è dovuto dai sig.ri
NA GI e Di RG IA alla per le pretese di cui al precetto CP_9
notificato. Dichiarare altresì nullo/ annullabile e comunque invalido il contratto di compravendita stipulato con i sig.ri e , e per l'effetto di quanto CP_3 CP_2
sopra condannare gli stessi in solido fra loro alla restituzione di quanto percepito dalla vendita pari ad euro 185.000,00 oltre interessi dal dì del dovuto fino al saldo, o in quella maggiore o minore somma che si riterrà di giustizia e/o di ragione. Condannare anche in
6 via riconvenzionale, la in persona del legale rappresentante pro tempore, alla CP_9
refusione delle somme versate dai sig.ri NA e Di RG a titolo di restituzione del mutuo ed interessi, somma quantificata in euro 73.127,90 oltre interessi. Condannare i terzi chiamati, anche in via riconvenzionale, notaio , e Parte_1 CP_3
, geom. in solido fra loro al risarcimento dei danni subiti dai CP_2 Controparte_4
sig.ri Di RG e NA costituito dalle spese sostenute per l'acquisto , i tecnici, le migliorie, la mancata vendita e i danni morali oltre interessi che si quantificano in euro
120.000,00 o in quella maggiore o minore somma che si riterrà di giustizia. In denegata ipotesi di condanna dei signori NA e Di RG al pagamento delle somme precettate oltre successive ed interessi chiedono di essere completamente rilevati indenni da ogni e qualsiasi pretesa da parte dei chiamati in causa in solido fra di loro”. Contr 1.2) Si era costituita in prime cure contestando in radice le allegazioni e le domande attoree, esponendo in particolare che:
o il mutuo fondiario non era qualificabile alla stregua di un mutuo di scopo, sì che, anche in presenza della finalità di munirsi della provvista necessaria all'acquisto di un immobile, la sorte del contratto di mutuo e quella del contratto di compravendita erano del tutto distinte;

o non incombeva sulla banca alcun onere di accertamento della regolarità urbanistica del bene;

o erano stati gli stessi SI.ri a dichiarare, nel contratto di mutuo, Parte_2 che l'immobile era regolare dal punto di vista urbanistico;

o la stima fatta eseguire dalla banca aveva indicato un valore del bene pari ad €
250.000,00 sì che non era stato superato il limite dell'80% del valore in questione, essendo stato concessa in mutuo la somma di € 200.000,00;
o il limite predetto era posto a tutela degli istituti di credito, non dei percettori del mutuo.
Contr 1.2.1) aveva quindi chiesto: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, dichiarata inammissibile e/o respinta l'istanza di sospensione dell'esecuzione, IN VIA PRINCIPALE accertata la validità e l'efficacia del contratto di mutuo fondiario del 07.08.2006 ai rogiti Notaio (Rep. 181613 – Parte_1
Racc. 7079), della relativa garanzia ipotecaria iscritta presso la Conservatoria dei RR.II. di in data 09.08.2006 Reg. part. 2251, nonché dell'atto di precetto notificato in data CP_6
19-25/5/2017 in forza del suddetto titolo esecutivo e di ogni consequenziale atto esecutivo, rigettare integralmente l'opposizione ex adverso proposta e tutte le domande con la stessa avanzate, anche in via riconvenzionale, perché inammissibili, nulle e comunque infondate
7 in fatto ed in diritto. IN OGNI CASO -con vittoria di spese e competenze professionali del presente giudizio”.
1.3) Autorizzata la chiamata in causa dei soggetti indicati dagli attori, si erano costituiti quindi:
a) e , che avevano allegato di aver acquistato essi stessi CP_3 Controparte_2
l'immobile in questione ritenendolo destinato a civile abitazione, trovandosi quindi in una situazione del tutto omologabile a quella degli attori, ma precisando che comunque l'azione dei SI.ri era prescritta;
Parte_2
b) eccependo preliminarmente la prescrizione di ogni domanda Controparte_4
avanzata nei propri confronti e contestando comunque la possibilità di ravvisare una responsabilità diretta a suo carico nei confronti degli attori, con cui non aveva mai avuto alcun rapporto;

c) , che aveva parimenti eccepito la prescrizione, adducendo poi di aver Parte_1 correttamente espletato l'incarico affidatogli e che non incombeva sul Notaio GA l'onere di accertare l'eventuale invalidità di pratiche amministrative, contestando infine comunque la fondatezza delle domande attoree.
1.4) In corso di causa veniva altresì autorizzata, su richiesta dei SI.ri , la CP_2
chiamata in causa del dante causa di questi ultimi, sig. (o degli eredi di CP_11 quest'ultimo), poi integrata con la previsione della chiamata in causa della sig.ra
[...]
(unica erede del sig. . CP_5 CP_11
Stante la mancata costituzione della predetta sig.ra ne veniva poi dichiarata CP_5 la contumacia all'udienza del 26.3.2019.
1.5) Il Tribunale di IE, espletata istruttoria esclusivamente mediante produzioni documentali, aveva infine ritenuto che:
− il contratto di mutuo fondiario non poteva essere assimilato ad un mutuo di scopo,
“...poichè di esso non è elemento essenziale la destinazione della somma mutuata a determinate finalità”;
− “...l'art. 38 del d.lgs. 1° settembre 1993, n. 385, che, a tutela del sistema bancario, attribuisce alla Banca d'Italia il potere di determinare l'ammontare massimo dei finanziamenti, attiene ad un elemento necessario del contratto concordato fra le parti, qual è l'oggetto negoziale, e, pertanto, non rientra nell'ambito della previsione di cui all'art. 117 del medesimo decreto”;
− in ogni caso, il contratto di mutuo fondiario avente ad oggetto un importo eccedente la soglia di cui all'art. 38 citato poteva essere convertito in un contratto di mutuo ordinario;

8 − “...la S.C. ha avuto modo di chiarire come la nullità comminata dall'art. 46 del
d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato (Cass. Sez. U ,
Sentenza n. 8230 del 22/03/2019). Dunque, il contratto di compravendita di specie risulta perfettamente valido, mentre le lamentate difformità attengono all'esatto adempimento nell'allora obbligazione di consegna (questione quest'ultima non tempestivamente dedotta)”.
1.5.1) Sulla scorta di tali considerazioni, il Tribunale di IE aveva così statuito:
“1) rigetta le domande attrici;
2) condanna in solido gli attori al rimborso delle spese di lite liquidandole per parte convenuta-opposta nonché per le altre parti coinvolte, in €
11.000, ciascuna, per compenso di Avvocato, oltre spese forfettarie, IVA e CAP come per legge”.
2) Nei confronti di tale sentenza hanno dunque proposto appello i SI.ri
[...]
, ritenendola ingiusta. Parte_2
2.1) Il gravame è stato in particolare affidato ai seguenti motivi:
1°. “Il Giudice di prime cure ha erroneamente ritenuto istruita la causa e respinto le risultanze istruttorie, omettendone la motivazione e ritenendo infondata la richiesta attorea sull'inadempimento e vendita aliud pro alio senza motivare sul punto”, rilevando come sarebbe invece stato necessario dare corso a specifica attività istruttoria in ordine ai danni subiti dagli attori in prime cure;

2°. “ERRATA APPLICAZIONE DELLE NORME ED ERRATA INTEPRETAZIONE
DEI FATTI”, esponendo che:
o anche senza considerare il mutuo fondiario come mutuo di scopo, esisteva indubitabilmente un collegamento negoziale tra il mutuo e la compravendita;

9 o comunque, la giurisprudenza di legittimità era consolidata nel senso che il superamento del limite di finanziabilità comportava la nullità del mutuo fondiario;

3°. “ERRATA APPLICAZIONE DELLE NORME E ILLOGICITA' DELLA
MOTIVAZIONE”, rilevando come il giudice di prime cure avesse erroneamente ricondotto le doglianze attoree all'alveo concettuale dell'esattezza dell'adempimento, mentre invece le contestazioni mosse con l'opposizione a precetto avevano attinenza alla consegna di aliud pro alio, su cui il Tribunale non aveva statuito.
L'appellante ha quindi chiesto che la Corte, in riforma della impugnata sentenza, accogliesse le conclusioni come in epigrafe trascritte.
2.2) Radicatosi il contraddittorio, i SI.ri e hanno CP_3 Controparte_2
contestato le censure mosse dalla parte appellante nei confronti della sentenza impugnata, della quale hanno quindi chiesto la conferma, chiedendo in subordine di essere manlevati dai terzi chiamati, in denegata ipotesi di accoglimento delle domande degli appellanti.
2.3) Anche il Notaio ha contestato la fondatezza del gravame, Parte_1 eccependo preliminarmente l'inammissibilità dello stesso ex art. 342 c.p.c. e, comunque, delle domande nuove formulate dagli appellanti ai sensi dell'art. 1453 c.c.
2.4) Il geom. parimenti, ha preliminarmente eccepito Controparte_4
l'inammissibilità del gravame, ai sensi dell'art. 348bis c.p.c., contestando comunque il merito dell'appello. Contr
2.5) Non si sono costituite nel presente grado di giudizio e la sig.ra
[...]
di cui deve pertanto dichiararsi la contumacia, stante la regolarità delle CP_5
notifiche.
2.6) Si è invece costituita nel presente giudizio di appello Controparte_6
per il tramite della mandataria quale società cessionaria del
[...] Controparte_7
Contr credito relativo al mutuo già erogato da richiamando le difese già svolte da quest'ultima, eccependo l'inammissibilità del gravame e contestando comunque la fondatezza del gravame stesso.
3) Ciò premesso, deve immediatamente rilevarsi come l'appello si presenti infondato e debba essere, conseguentemente, respinto.
3.1) Preliminarmente, tuttavia, devono essere prese in considerazioni le eccezioni di inammissibilità sollevate da parte degli appellati.
Premesso che l'eccezione ex art. 348 bis c.p.c. è ormai superata per effetto dello stato della procedura, deve poi rilevarsi l'infondatezza dell'eccezione di inammissibilità ex art. 342 c.p.c., ove intesa in termini generali.
10 In proposito occorre infatti ricordare come il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità sia attestato nel senso che “Gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal d.l. n. 83 del 2012, conv. con modif. dalla l. n. 134 del 2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, ovvero la trascrizione totale o parziale della sentenza appellata, tenuto conto della permanente natura di "revisio prioris instantiae" del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata” (cfr Cass. 13535 del 30.5.2018; nello stesso senso: Cass. 27199 del
16.11.2017; Cass. 10916 del 5.5.2017), valorizzando il ricorso a modalità non rigidamente formali nella proposizione di atti di gravame ed evidenziando dunque che “Non può considerarsi aspecifico e deve, quindi, essere dichiarato ammissibile, il motivo d'appello che esponga il punto sottoposto a riesame, in fatto ed in diritto, in modo tale che il giudice sia messo in condizione (senza necessità di esplorare, in assenza di parametri di riferimento, le vicende processuali) di cogliere natura, portata e senso della critica, non occorrendo, tuttavia, che l'appellante alleghi e, tantomeno, riporti analiticamente le emergenze di causa rilevanti, le quali risultino investite ed evocate non equivocamente dalla censura, diversamente da quel che è previsto per l'impugnazione a critica vincolata”
(Cass. 7675 del 19.3.2019). Infine, è stato precisato che “In materia di appello,
l'inammissibilità del gravame per violazione dell'art. 342 c.p.c. sussiste solo quando il vizio investa l'intero contenuto dell'atto, mentre quando sia possibile individuare motivi o profili autonomi di doglianza, sufficientemente identificati, è legittimo scrutinare questi ultimi nel merito, resecandoli dalle ragioni d'impugnazione viziate da genericità, sicché, ove la suddetta opera selettiva e l'esame che ne è derivato siano stati compiuti correttamente, l'eventuale errore del giudice sul tipo di formula adottata all'esito dello scrutinio dei motivi (dichiarati inammissibili o rigettati) non integra ragione di nullità della sentenza, risolvendosi in una irregolarità non incidente sul diritto di difesa” (così
Cass. 20124 del 7.10.2015)
In quest'ottica deve quindi evidenziarsi come il gravame in analisi, di per sé considerato, non assurga al deficit contenutistico valorizzato dalla Suprema Corte onde ritenere applicabile l'art. 342 c.p.c., dal momento che risultano esposti dall'appellante profili di censura sufficientemente chiari nei confronti della sentenza impugnata, con indicazione delle considerazioni del giudice di prime cure oggetto delle censure predette,
11 la cui valutazione deve essere compiuta sul piano della fondatezza o meno dell'appello e non su quello della sua ammissibilità.
Ciò non elide il rilievo per cui, comunque, i singoli motivi di gravame dovranno essere valutati nell'ottica di una loro inammissibilità ai sensi della norma predetta o sotto altri aspetti, rinviando dunque sul punto all'analisi dei motivi in questione.
3.2) In considerazione delle questioni sollevate, occorre prendere anzitutto in considerazione il secondo motivo di appello, riservando alla trattazione successiva quella del terzo e del primo motivo di gravame.
Il secondo motivo di appello risulta attenere ad un duplice ordine di censure mosse alla sentenza impugnata:
a) anzitutto, gli appellanti hanno contestato sia la conclusione raggiunta dal Tribunale di IE secondo cui il mutuo fondiario non potrebbe qualificarsi come mutuo di scopo, sia la valutazione per cui l'impossibilità di assimilare il mutuo fondiario ad un mutuo di scopo impedirebbe di valorizzare, ai fini della validità del contratto di mutuo, le vicende correlate al contratto di compravendita il cui prezzo era stato pagato con il denaro mutuato;

b) in secondo luogo, gli appellanti hanno censurato la decisione del giudice di prime cure secondo cui il superamento del limite di finanziabilità (pari all'80% del bene immobile di riferimento) non poteva comportare la nullità del mutuo.
3.2.1) Con riferimento al primo profilo, i SI.ri hanno esposto Parte_2
in particolare che la giurisprudenza di legittimità è attestata:
A. nel riconoscere l'esistenza di un collegamento negoziale tra mutuo e negozio stipulato in forza della provvista economica derivante dal mutuo medesimo
(citando Cass. 15294/2006; 12454/2012);
B. comunque, nel qualificare il mutuo fondiario come mutuo di scopo (citando Cass.
26770/2019).
3.2.1.1) La censura è infondata.
3.2.1.1.1) In primo luogo va osservato come la giurisprudenza di legittimità sia ampiamente consolidata nell'escludere che il mutuo fondiario sia un mutuo di scopo.
La Suprema Corte ha infatti indicato che “Il mutuo fondiario, quale risulta dalla disciplina di cui agli artt. 38 ss d.lgs. 1 settembre 1993, n.385, non è mutuo di scopo, poichè di esso non è elemento essenziale la destinazione della somma mutuata a determinate finalità; non può, pertanto, essere negata tale qualificazione, sul rilievo della previsione contrattuale che nega la destinazione della somma mutuata all'acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili” (così Cass. 4792 del 26.3.2012), precisando poi che:
12 − “Il mutuo di scopo risponde alla funzione di procurare al mutuatario i mezzi economici destinati al raggiungimento di una determinata finalità, comune al finanziatore, la quale, integrando la struttura del negozio, ne amplia la causa rispetto alla sua normale consistenza, sia in relazione al profilo strutturale, perché il mutuatario non si obbliga solo a restituire la somma mutuata e a corrispondere gli interessi, ma anche a realizzare lo scopo concordato, mediante l'attuazione in concreto del programma negoziale, sia in relazione al profilo funzionale, perché nel sinallagma assume rilievo essenziale proprio l'impegno del mutuatario a realizzare la prestazione attuativa. La destinazione delle somme mutuate alla finalità programmata assurge pertanto a componente imprescindibile del regolamento di interessi concordato, incidendo sulla causa del contratto fino a coinvolgere direttamente l'interesse dell'istituto finanziatore, ed è perciò l'impegno del mutuatario a realizzare tale destinazione che assume rilevanza corrispettiva, non essendo invece indispensabile che il richiamato interesse del finanziatore sia bilanciato in termini sinallagmatici, oltre che con la corresponsione della somma mutuata, anche mediante il riconoscimento di un tasso di interesse agevolato al mutuatario” (così Cass. 15929 del 18.6.2018);
− “Il mutuo di scopo convenzionale, che rappresenta una deviazione rispetto al tipo contrattuale dell'art. 1813 c.c., può essere così definito solo allorché contenga una clausola con cui il mutuatario abbia assunto un obbligo specifico nei confronti del mutuante, in ragione dell'interesse di quest'ultimo ? diretto o indiretto ? ad una specifica modalità di utilizzazione delle somme per un determinato scopo, rivelandosi insufficiente a tal fine la mera indicazione dei motivi per i quali il finanziamento viene erogato;
conseguentemente, solo nel primo caso la clausola di destinazione della somma mutuata incide sulla causa del contratto e la sua mancata realizzazione può dare luogo a nullità negoziale” (cfr Cass. 15695 del
5.6.2024).
3.2.1.1.2) Dunque, nell'impostazione interpretativa adottata dalla giurisprudenza di legittimità, il mutuo di scopo risulta costituire una figura contrattuale caratterizzata dalla ricorrenza di una (espressa) finalità attribuita al denaro mutuato, che integra la stessa causa del negozio ed incide sull'estensione degli obblighi assunti dalle parti e, in particolare, dal mutuatario, che assume l'impegno (rilevante sul piano sinallagmatico) di utilizzare il denaro per lo scopo indicato.
In tale prospettiva, l'indicazione in contratto dei meri “motivi” per i quali il mutuo viene ad essere stipulato non rappresenta di per sé un elemento in grado di far assumere al mutuo la natura di mutuo “di scopo”.
13 In quest'ottica, poi, va rilevato come il mutuo fondiario non si connoti, in alcun modo, per l'esistenza di uno scopo tipizzato e possa dunque essere destinato al raggiungimento delle più svariate finalità (di acquisto di bene immobile, di ripianamento di preesistenti passività, di costituzione di nuova garanzia, ecc. ecc.), dal momento che il reale elemento caratterizzante tale figura di mutuo non risiede nelle finalità perseguite ma nella struttura della garanzia che lo assiste, rappresentata da ipoteca.
In tal senso, del resto, è nitida la definizione fornita dall'art. 38 T.U.B., secondo il quale “Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili”.
3.2.1.1.3) In questa prospettiva, peraltro, è del tutto irrilevante il precedente giurisprudenziale menzionato da parte degli appellanti (di cui a Cass. 26770 del
22.5.2019, dep. il 21.10.2019), dal momento che in tale causa non era in contestazione il fatto che si fosse in presenza di un mutuo di scopo - trattandosi di circostanza non contestata dalla ricorrente - e discutendosi invece unicamente del discostamento in concreto dalla finalità espressamente perseguita dalle parti (“Posto che la ricorrente non ha contestato la qualificazione del mutuo per cui è causa come "mutuo di scopo", ciò che rileva, sulla base della ratio della sentenza impugnata, è la deviazione dallo scopo cui
l'attribuzione delle somme era stata preordinata (e che rientrava nella causa concreta del contratto)”, come precisato in parte motiva dalla Corte di Cassazione).
Dunque, in tale fattispecie, è stato preso in considerazione proprio uno dei casi che, in base al già precedentemente ricordato orientamento generale della Suprema Corte, risulta effettivamente integrare un'ipotesi di mutuo di scopo, quale conseguenza di previsioni pattizie inserite dalle parti nel contratto e che, peraltro, non erano state contestate.
3.2.1.1.4) Occorre in ogni caso rilevare come il contratto di mutuo oggetto di causa non contenga un'espressa finalizzazione del denaro mutuato all'acquisto del bene immobile oggetto delle allegazioni dei SI.ri e, anzi, risultando Parte_2
indicato unicamente il fatto che i mutuatari avevano acconsentito a che la banca mutuante procedesse ad utilizzare una parte delle somme erogate (e costituite in deposito cauzionale infruttifero) per ripianare le passività esistenti sul bene immobile costituito in ipoteca.
Si è dunque in presenza di un ordinario contratto di mutuo fondiario, esente da clausole che possano consentire di attribuirgli la natura di mutuo di scopo, e, altresì, anche di elementi idonei a ravvisare un collegamento negoziale con il contratto di compravendita del bene immobile poi costituito in ipoteca.
Il bene immobile in oggetto, in effetti, risulta acquisire rilievo ai fini contrattuali unicamente per la sua funzione di garanzia ipotecaria, in ciò allocandosi senza eccezioni
14 nel perimetro strutturale e funzionale del mutuo fondiario, senza che ciò possa indurre a ravvisare un qualsivoglia collegamento negoziale con il contratto di compravendita in forza del quale i SI.ri sono divenuti proprietari del bene medesimo. Parte_2
In questo senso deve peraltro evidenziarsi come i precedenti giurisprudenziali di legittimità menzionati da parte appellante non possano assurgere a valenza dirimente ai fini qui in esame, in quanto:
− Cass. 15294/2016 risulta resa in materia di diritti reali e non presenta alcun addentellato con le tematiche qui in esame;

− Cass. 12454/2012 attiene effettivamente alla questione del collegamento negoziale, ma – al netto delle più che condivisibili indicazioni in linea di principio – risulta attenere a fatti caratterizzati dalla presenza di indiscutibili elementi indicativi di un collegamento negoziale (dato che il mutuo era stato finalizzato all'acquisto di un autoveicolo ed era stato stipulato negli stessi locali commerciali della parte che aveva venduto il veicolo, con immediata destinazione dell'importo erogato al pagamento del veicolo medesimo), che non risultano invece ravvisabili nel caso di specie.
3.2.1.1.5) Le censure in oggetto non possono dunque trovare margini di accoglimento, e questo a prescindere dalle considerazioni esposte infra, al paragrafo 3.4 e relativi sottoparagrafi, in ordine all'infondatezza del motivo di gravame concernente l'invalidità del contratto di compravendita (che avrebbe comportato, nella prospettiva difensiva degli appellanti qui considerata, la nullità del contratto di mutuo predetto).
3.2.2) Quanto al secondo profilo posto dagli appellanti a sostegno del motivo di gravame in oggetto, concernente il superamento del limite di finanziabilità ex art. 38
T.U.B. (individuato con rinvio alle determinazioni della Banca d'Italia sul punto), va osservato come anche i rilievi esposti sul punto non possano trovare accoglimento.
L'orientamento giurisprudenziale invocato dagli appellanti (espresso da Cass. n.
17352/17; Cass. n. 19016/17; Cass. n. 13286/2018; Cass. n. 22459/2018; Cass. n.
22466/2018), secondo cui il superamento della soglia di finanziabilità comporta la nullità del contratto di mutuo fondiario, risulta infatti ormai superato all'esito delle valutazioni espresse dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione nel 2022 (Cass. S.U. n. 33719 del
16.11.2022), secondo cui “In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, non costituisce un elemento essenziale del contenuto del contratto, non essendo la predetta norma determinativa del contenuto medesimo, né posta a presidio della validità del negozio, bensì un elemento meramente specificativo o integrativo dell'oggetto contrattuale, fissato dall'Autorità di vigilanza sul sistema bancario nell'ambito della c.d. "vigilanza prudenziale", in forza di una norma di natura
15 non imperativa, la cui violazione è, dunque, insuscettibile di determinare la nullità del contratto (nella specie, del mutuo ormai erogato cui dovrebbe conseguire anche il venir meno della connessa garanzia ipotecaria), che potrebbe condurre al pregiudizio proprio di quell'interesse alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito che la disposizione mira a proteggere”.
Tale orientamento (poi seguito nelle pronunce successive: cfr Cass. 6907 dell'8.3.2023, Cass. 7949 del 20.3.2023, Cass. 3642 del 7.2.2024 – pur escludendo la rilevanza nel caso concretamente valutato –) appare in effetti pienamente condivisibile e, anche in considerazione dell'autorevolezza della composizione con cui la Corte di
Cassazione lo ha delineato (a Sezioni Unite), va recepito ai fini della decisione della presente causa.
Dunque, non potendosi ritenere che il superamento del limite di finanziabilità previsto dall'art. 38 T.U.B. determini la nullità del contratto di mutuo fondiario, ne consegue come il motivo di gravame in analisi non possa ritenersi fondato neppure nella parte qui specificamente considerata.
3.3) Con riferimento al terzo motivo di gravame, occorre procedere a differenti ordini di considerazioni.
3.3.1) Con il motivo in questione gli appellanti hanno anzitutto lamentato che “Il
Giudice di primo grado ha errato nel non applicare le norme codicistiche previste per la consegna di bene diverso, art. 1453 c.c. e nel ritenere invece operante per il caso di specie la disciplina relativa all'esatto adempimento”.
In proposito è stato altresì argomentato che:
− “La sentenza va riformata atteso che le difformità riferite e lamentate dagli attori non attengono affatto all'esatto adempimento dell'obbligazione ma attengono invece alla reale consistenza dell'immobile alla sua caratteristica destinazione urbanistica che di per sé genera una vendita di bene diverso da quello promesso e venduto”;
− nel caso di specie era ravvisabile un'ipotesi di aliud pro alio, derivante dal fatto che l'immobile venduto non era dotato di licenza di abitabilità;
− “E' assai chiaro che se l'immobile acquistato dagli opponenti ha come destinazione urbanistica o d'uso quella di ristorante e non di civile abitazione gli stessi abbiano ricevuto dietro pagamento della somma richiesta un bene diverso, la cui diversità era stata resa palese solo a distanza di anni dalla vendita”;
− “Il Giudice quindi ha commesso un errore di valutazione ed interpretazione delle norme e dei fatti quando ha ritenuto che le difformità fossero attinenti “all'esatto adempimento della obbligazione”, la quale in linea generale è stato esatto,
16 essendo avvenuta la consegna del bene sulla base di una relazione di conformità, risultata poi sostanzialmente errata, e che deve portare alla nullità del contratto”;
− era errata la decisione del Tribunale di IE di ricondurre la fattispecie in esame alla nullità prevista dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 e, per l'effetto, all'art 1418, 3° comma, c.c., dal momento che nel caso di specie non si trattava di assenza di titoli, ma semplicemente del fatto che era stato venduto un bene indicandolo come destinato a civile abitazione mentre, invece, era destinato ad attività di ristorante, sì che la conseguenza era la risoluzione del contratto e non la nullità dello stesso.
Le censure in questione non sono suscettibili di accoglimento.
3.3.1.1) Va infatti in primo luogo evidenziato come il giudice di prime non abbia ritenuto “operante per il caso di specie la disciplina relativa all'esatto adempimento”
(come invece esposto dagli appellanti), dal momento che l'impianto argomentativo esposto dal Tribunale di IE non risulta aver addentellati di sorta con la tematica dell'esatto adempimento.
L'unico inciso in tal senso, in effetti, risulta esposto all'interno di una ricostruzione fatta dal Tribunale in ordine alla domanda degli attori, in cui si dà atto che non risulta essere stata invocata la questione “dell'esatto adempimento” ma solo quella della nullità della compravendita (“Gli opponenti non hanno invocato, invero, un inesatto adempimento nell'obbligazione di consegna dei (soli) venditori, quanto, piuttosto, una responsabilità dei vari protagonisti della vicenda per la nullità negoziale che sarebbe a presupposto delle conseguenze dannose lamentate (v. pagg. 17-19 citazione).”).
L'intera motivazione esposta dal predetto Tribunale a sostegno della reiezione delle domande attoree risulta invece fondata sulla questione della nullità dell'atto, ritenuta in concreto non ravvisabile (“In realtà, tuttavia, la S.C. ha avuto modo di chiarire come la nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio,
a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato (Cass. Sez. U , Sentenza n. 8230 del 22/03/2019). Dunque, il contratto
17 di compravendita di specie risulta perfettamente valido, mentre le lamentate difformità attengono all'esatto adempimento nell'allora obbligazione di consegna (questione quest'ultima non tempestivamente dedotta). Tali conclusioni assorbono l'esame delle altre questioni discusse dalle parti”).
3.3.1.2) Va poi evidenziata una certa oscurità di fondo nell'impostazione generale delle difese dei SI.ri , in cui è dato ravvisare una sovrapposizione tra i Parte_2
piani correlati alla nullità del contratto (profilo attinente alla fase genetica dello stesso) e quelli concernenti la consegna di aliud pro alio (aspetto di per sé attinente alla fase esecutiva del contratto ed incidente sull'adempimento delle obbligazioni da esso scaturenti), facendo derivare dalla circostanza della consegna di un immobile con certificato di destinazione urbanistica (a ristorazione) diverso da quello promesso (a civile abitazione) la conseguenza della nullità del contratto.
In prime cure, infatti, gli allora attori hanno addotto che “...l'immobile in questione non era conforme alle norme urbanistiche e che non corrispondeva ad una abitazione ma bensì ad un ristorante. Appare quindi evidente che il contratto così come stipulato è affetto da nullità insanabile. Lo stesso è da ritenersi nullo in quanto oggetto della vendita
è risultato essere un immobile la cui destinazione urbanistica non è di civile abitazione bensì di ristorante, e ciò comporta da una parte la vendita di un bene per un altro e
CP_1 comunque ha ad oggetto come risulta dalla relazione del perito un bene invendibile”.
Al netto poi delle contraddizioni esistenti nelle allegazioni operate al riguardo
(“Nel caso che ci occupa il certificato di destinazione urbanistico non solo non era presente ma addirittura appariva in totale difformità rispetto all'oggetto della vendita”, in cui non risulta agevole comprendere come il certificato fosse, da un lato, non presente e, dall'altro, in apparente contrasto con l'oggetto della vendita) risulta confermato come gli attori abbiano unicamente dedotto la ravvisabilità di un profilo di nullità del contratto di compravendita, quale conseguenza delle problematiche correlate al certificato di destinazione urbanistica (“È pertanto inequivocabile che si versi in una condizione di nullità del contratto di compravendita e che tale invalidità comporti la perdita totale di efficacia del contratto con diritti degli odierni attori a vedersi restituire l'importo versato maggiorato per i danni subiti”, ribadendo poi che “Nel caso di specie quindi si verte in una situazione in cui il contratto di compravendita deve ritenersi nullo in quanto l'oggetto del contratto ex art. 1346 c.c. non è né possibile (non infatti una abitazione) né lecito
(stando alla situazione attuale l'immobile presenta irregolarità rispetto alle norme che di fatto lo rendo non vendibile). Infine la causa stessa del contratto non è lecita, visto che si
18 è praticata la vendita di un immobile che per le caratteristiche appena rappresentate non
è vendibile”.
Ed è infatti su tali basi che, per quanto nell'atto di citazione risulti pure presente un inciso in cui è indicato come la conseguenza di una consegna di aliud pro alio avrebbe potuto avere conseguenze sul piano risolutorio/risarcitorio (“In ragione di ciò in caso quindi di vendita di un bene diverso la soluzione proposta è la risoluzione del contratto con il risarcimento dei danni patiti”), gli attori in prime cure hanno infine chiesto sul punto unicamente di “Dichiarare altresì nullo/annullabile e comunque invalido il contratto di compravendita stipulato con i sig.ri e , e per CP_3 CP_2
l'effetto di quanto sopra condannare gli stessi in solido fra loro alla restituzione di quanto percepito dalla vendita pari ad euro 185.000,00 oltre interessi dal dì del dovuto fino al saldo, o in quella maggiore o minore somma che si riterrà di giustizia e/o di ragione”.
3.3.1.3) Ciò stabilito, va quindi evidenziato come nel presente grado di giudizio gli odierni appellanti abbiano invece, come visto, posto a fondamento del motivo di gravame in anali una serie di argomentazioni imperniate sull'erroneità delle valutazioni espresse dal predetto Tribunale (con riferimento ai profili di nullità del contratto di compravendita) in quanto carenti di adeguata considerazione della risolubilità del contratto, ex art. 1453 c.c., per effetto della consegna di aliud pro alio.
E ciò, si noti, pur concludendo nuovamente con la richiesta (come già in prime cure) di “Dichiarare altresì nullo/ annullabile e comunque invalido il contratto di compravendita stipulato con i sig.ri e , e per l'effetto di quanto CP_3 CP_2
sopra condannare gli stessi in solido fra loro alla restituzione di quanto percepito dalla vendita pari ad euro 185.000,00 oltre interessi dal dì del dovuto fino al saldo, o in quella maggiore o minore somma che si riterrà di giustizia e/o di ragione”.
3.3.1.4) Le considerazioni che precedono rendono il motivo di gravame in oggetto, prima ancora che infondato, inammissibile.
Appare del resto quasi pleonastico rilevare che, in assenza di una qualsivoglia domanda di risoluzione del contratto, risulta già in astratto preclusa la possibilità di sollevare censure nei confronti della sentenza impugnata per non aver preso in considerazione tale profilo.
Va peraltro rilevato come non constino censure mosse specificamente alla decisione del Tribunale di IE (laddove ha ritenuto non ravvisabile la nullità del contratto di compravendita in questione) ed aventi espressamente ad oggetto la ravvisabilità di un'ipotesi di nullità, annullamento e/o di generica “invalidità” del contratto di compravendita medesimo.
19 Dunque, il motivo di gravame in analisi non può trovare accoglimento, non confrontandosi in definitiva con il contenuto concreto della decisione adottata con riferimento alle domande svolte.
3.3.1.5) Oltre a determinare l'impossibilità di accoglimento del motivo di gravame in analisi, le considerazioni svolte comportano, per l'effetto, anche l'infondatezza della domanda di condanna degli appellanti svolta nei confronti dei venditori SI.ri CP_2
“...alla restituzione di quanto percepito dalla vendita pari ad euro 185.000,00 oltre interessi dal dì del dovuto fino al saldo, o in quella maggiore o minore somma che si riterrà di giustizia e/o di ragione”, dal momento che tale domanda risulta avanzata in correlazione, e quale conseguenza, unicamente dell'accoglimento della richiesta di declaratoria di nullità, annullamento o comunque invalidità del contratto in oggetto.
3.3.2) Considerazioni di carattere differente, invece, devono farsi con riferimento alle domande di risarcimento danni avanzate dagli odierni appellanti.
3.3.2.1) In proposito va infatti in primo luogo rilevato come i SI.ri Parte_3
abbiano comunque contestato anche la reiezione – da parte del Tribunale di IE
[...]
– di tali domande, sia pure allocando le contestazioni in oggetto nell'alveo delle già sopra ricordate censure mosse valorizzando la ravvisabilità di un'ipotesi di aliud pro alio e finalizzate alla riforma della sentenza in punto di declaratoria di nullità del contratto di compravendita.
Anche in questo caso, in effetti, risulta ravvisabile la sovrapposizione di piani di analisi già in precedenza menzionata, sol che si consideri come, in prime cure, la richiesta di chiamata in causa dei terzi già in precedenza menzionati sia stata motivata indicando che “...una pronuncia del Giudice in merito alla validità o nullità del mutuo, sia per quanto riguarda il collegamento funzionale, che per quanto riguarda il superamento della soglia di finanziabilità richiede un accertamento anche sulla validità del contratto di compravendita e un accertamento delle responsabilità di ciascuno. Per tali ragioni, di non poco conto, con la presente viene formulata Istanza di chiamata in causa del terzo da individuarsi nelle persone di Dott. notaio in , Sig. e Parte_1 CP_6 CP_3
, Geom. onde sentir pronunciare il Tribunale circa la nullità Controparte_2 CP_4 del contratto di compravendita e sulla richiesta di risarcimento dei danni prodotti”.
E, tuttavia, appare astrattamente possibile scindere gli aspetti correlati alla richiesta di declaratoria di nullità del contratto e quelli concernenti la domanda risarcitoria e, mentre le contestazioni sollevate in punto di declaratoria di nullità del contratto ma fondate sulla dedotta sussistenza di un inadempimento per consegna di aliud pro alio non possono considerarsi ammissibili (per i motivi detti in precedenza), risulta invece
20 necessario valutare i profili in questione con riferimento alle menzionate domande di risarcimento danni.
Nel contesto dell'atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado risulta infatti ravvisabile anche il passaggio secondo cui i SI.ri hanno agito Parte_2
“...in solido fra loro verso il professionista, il tecnico e la parte venditrice per ottenere il risarcimento dei danni subiti e la restituzione delle spese sostenute per notaio, spese catastali, di agenzia, istruttoria mutuo, nonché il rimborso per le spese di tecnico per le migliorie apportate all'immobile il quale come si dirà e dimostrerà è stato interamente ristrutturato”, e ciò anche se – subito dopo tale inciso – risulta esposto che “...nel caso in cui il Tribunale dovesse ritenere comunque valido il contratto di mutuo gli stessi saranno altresì chiamati a risarcire, in quanto comunque il contratto di compravendita è viziato di nullità, tutte le somme versate alla costituende esse un ulteriore danno patito CP_9
dagli odierni attori i quali in caso di nullità del contratto di compravendita si troverebbero a non avere più la proprietà del bene acquistato avendo pagato invano il mutuo acceso, il tutto per euro 73.127,90 e ad aver sostenuto la spesa appunto per euro
73.127,00 di interessi e capitale”.
Va comunque evidenziato come, al netto di tali sovrapposizioni, possa individuarsi una volontà degli attori in prime cure di agire nei confronti dei terzi chiamati per ottenere dagli stessi il risarcimento dei danni asseritamente subiti, sì che tale domanda deve essere presa in considerazione in sé e per sé, sia pure ponendo particolare attenzione ai profili concernenti le allegazioni dei SI.ri in ordine al titolo, alle cause ed Parte_2
alla natura e consistenza dei danni stessi.
3.3.2.2) Dunque, in quest'ottica e preso atto che le domande risarcitorie mosse nei Contr confronti di non possono comunque trovare accoglimento in considerazione della ritenuta validità del mutuo (e dell'assenza di nessi di collegamento negoziale tra il contratto di mutuo e quello di compravendita), va ricordato come i SI.ri Parte_3
abbiano chiesto il risarcimento del danno nei confronti:
[...]
→ dei SI.ri e , quali danti causa, per aver venduto il bene CP_3 Controparte_2
immobile sito in Sovicille (SI), quale bene di civile abitazione, mentre lo stesso aveva invece come destinazione d'uso quella a ristorazione;

→ del Notaio , per aver rogato la compravendita senza rilevare la discrasia Parte_1 concernente la destinazione d'uso;
→ del geom. per aver redatto la relazione utilizzata dal Notaio Controparte_4
predetto ai fini del rogito intercorso nel 2002 tra i SI.ri e la parte CP_2
venditrice sig. Pt_4
3.3.2.3) Le domande risarcitorie in questione non possono trovare accoglimento.
21
3.3.2.3.1) Va infatti anzitutto rilevato come sia il Notaio che il geom. Pt_1 abbiano espressamente sollevato, anche nel presente grado di giudizio, l'eccezione CP_4
di prescrizione già espressa in prime cure.
In proposito va ricordato come il contratto di compravendita oggetto di causa sia stato stipulato in data 7.8.2006, evidenziando quindi che:
a) il Notaio ha allegato che “...soltanto il 27 dicembre 2016 è stata effettuata la Pt_1 prima contestazione al professionista dell'asserito inadempimento”;
b) il geom. ha fatto presente che la relazione oggetto delle doglianze dei CP_4 SI.ri era stata redatta nel 2002 e che, comunque, “...la prima Parte_2 lettera dell'avvocato Guerrini è del 18.03.17”;
Deve dunque ritenersi maturato in relazione al Notaio ed al geom. il Pt_1 CP_4
termine ordinario di prescrizione decennale, osservando peraltro come la responsabilità addotta in capo al geom. vada ricondotta all'ambito extracontrattuale (essendogli CP_4
contestata una condotta in alcun modo riconducibile al piano contrattuale, trattandosi di attività svolta dal predetto professionista in relazione ad altra compravendita) e quindi al correlato termine quinquennale di prescrizione (per quanto tale differenza non incida sugli esiti predetti).
Tale rilievo, anche in forza del principio della ragione più liquida, esime dall'esame di ogni altro profilo relativo alle domande in questione nei confronti dei soggetti predetti.
3.3.2.3.2) Per quanto invece riguarda i SI.ri , deve rilevarsi come anche CP_2
costoro abbiano sollevato in prime cure rituale eccezione di prescrizione, senza tuttavia riproporre la stessa nel contesto del presente grado di giudizio ai sensi dell'art. 346 c.p.c.
E, sebbene i SI.ri abbiano richiamato in termini generali, nelle conclusioni CP_2 infine formulate, “tutti gli atti” del giudizio di prime cure, non consta nel presente grado di giudizio la riproposizione di tale eccezione o comunque una qualche menzione specifica della stessa.
Neppure può venire in rilievo, ai fini in esame, l'assunto interpretativo della Corte di Cassazione secondo cui “La mancata riproposizione, nelle conclusioni formalmente rassegnate nell'atto di costituzione in appello, dell'eccezione di prescrizione sollevata in primo grado, non ne comporta la tacita rinuncia, ove, in base al tenore complessivo dell'atto, la pronuncia richiesta presupponga necessariamente l'esame dell'eccezione predetta, poiché essa ha natura di eccezione di merito con funzione estintiva della domanda” (così Cass. 13904 del 20.5.2024, resa in fattispecie in cui è stata confermata la sentenza impugnata della Corte territoriale, non ritenendosi sussistente il vizio di
22 extrapetizione in ordine all'eccezione di prescrizione, sollevata in primo grado e non reiterata nelle conclusioni della comparsa di costituzione in appello, poiché pienamente coerente con la richiesta di rigetto della domanda), dal momento che, in tale fattispecie, la parte aveva ritualmente proposto nell'atto di costituzione in appello l'eccezione di prescrizione (nel corpo dell'atto), omettendo unicamente di reiterare tale eccezione nel contesto delle conclusioni formulate.
Nel presente giudizio, invece, i SI.ri non hanno operato alcun riferimento CP_2
a tale eccezione, neppure implicito, né nel contesto delle argomentazioni svolte nella comparsa di costituzione, né nelle conclusioni ivi formulate, limitandosi al generico richiamo sopra ricordato ma svolto peraltro solo nelle note conclusionali dimesse in vista dell'udienza di precisazione delle conclusioni.
In tale ottica non appare possibile ritenere che la parte abbia riproposto l'eccezione in questione, ex art. 346 c.p.c.
3.3.2.3.2.1) Dunque, analizzando il contenuto della domanda risarcitoria ab origine avanzata dai SI.ri (nell'atto di citazione introduttivo del giudizio Parte_2
avanti al Tribunale di IE) nei confronti dei SI.ri , risulta come tale domanda CP_2
risulti formulata:
a) in termini generali (nell'ambito di quella rivolta nei confronti di tutti i terzi chiamati) sulla scorta della seguente considerazione: “...gli stessi attori agiscono in solido fra loro verso il professionista, il tecnico e la parte venditrice per ottenere il risarcimento dei danni subiti e la restituzione delle spese sostenute per notaio, spese catastali, di agenzia, istruttoria mutuo, nonché il rimborso per le spese di tecnico per le migliorie apportate all'immobile il quale come si dirà e dimostrerà è stato interamente ristrutturato, e per la mancata vendita dello stesso, il tutto per circa euro 100.000,00. A ciò si aggiunga che nel caso in cui il
Tribunale dovesse ritenere comunque valido il contratto di mutuo gli stessi saranno altresì chiamati a risarcire, in quanto comunque il contratto di compravendita è viziato di nullità, tutte le somme versate alla CP_9
costituende esse un ulteriore danno patito dagli odierni attori i quali in caso di nullità del contratto di compravendita si troverebbero a non avere più la proprietà del bene acquistato avendo pagato invano il mutuo acceso, il tutto per euro 73.127,90 e ad aver sostenuto la spesa appunto per euro 73.127,00 di interessi e capitale” (così a pp.gg. 17 e 18 dell'atto di citazione in prime cure),
b) con riferimento specifico alla posizione dei SI.ri , adducendo che “Accanto CP_2
alla responsabilità del notaio è di rilievo e concorrente la responsabilità del venditore il quale suo malgrado ha dichiarato la conformità dell'immobile,
23 assumendo su di sè la responsabilità di una dichiarazione non corrispondente al vero, ricevendo in cambio il pagamento del prezzo della vendita, per tale ragione dovrà sopportare il peso della nullità che inficia il contratto stipulato”;
c) in relazione all'entità ed alla tipologia del danno lamentato, esponendo (con argomentazione peraltro comune alla posizione di tutti e tre i terzi chiamati) come la richiesta di condanna abbia a riferimento “...la somma di euro 120.000,00 circa, somma così raggiunta considerando le spese sostenute per l'acquisto di cui sarà prodotta nel proseguo della causa ulteriore documentazione e fra cui si annoverano, spese di agenzia per circa 3600,00, spese notarili, tasse catastali, istruttoria mutuo, costi tecnici sostenuti sia per la presentazione della scia per effettuare delle migliorie sia per il presente giudizio, oltre alle spese sostenute per la ristrutturazione in economia dell'immobile, la perdita della possibilità di vendita e il danno morale per la situazione in cui oggi gli attori si sono venuti a trovare, oltre al fatto che vi è il serio pericolo che agli stessi venga revocato il diritto di vivere nell'appartamento acquistato, il sig. NA infatti dopo la separazione dalla sig.ra Di RG vive nell'appartamento oggetto della compravendita. In sede istruttoria saranno meglio quantificati e specificati i danni prodotti. In caso in cui come detto la non fosse chiamata a restituire CP_9
le somme percepite per interessi e capitale dai sig.ri Di RG e TA, tali somme dovranno essere poste a carico come ulteriore danno ai chiamati in causa.
I venditori dal canto loro saranno tenuti alla restituzione di quanto percepito dalla vendita dell'immobile ai sig.ri Di RG e NA il tutto per euro
185.000,00 oltre interessi dal dì del dovuto”.
Nulla risulta ulteriormente allegato e/o precisato nel contesto della prima memoria dimessa ex art. 183, VI° comma, c.p.c., tantomeno nella seconda memoria dimessa ai sensi di tale norma (e non essendo invece stata dimessa la terza memoria).
3.3.2.3.2.2) La domanda è infondata, per un variegato ordine di considerazioni.
A) Anzitutto deve rilevarsi come anche in questo caso gli odierni appellanti abbiano, in parte, fatto riferimento al profilo della nullità del contratto di compravendita.
Alla stregua di quanto supra ricordato risulta infatti come la responsabilità risarcitoria dei SI.ri sia stata prospettata dai SI.ri sulla base CP_2 Parte_2
dell'assunto per cui la parte venditrice “...dovrà sopportare il peso della nullità che inficia il contratto stipulato”.
Dunque, la domanda restitutoria del prezzo versato non appare già in astratto suscettibile di accoglimento, una volta preso atto della validità del contratto di compravendita.
24 B) Non appare poi individuabile il fondamento della domanda di risarcimento danni avanzata con riferimento agli importi dovuti a titolo di restituzione del mutuo, da parte degli odierni appellanti, all'istituto di credito erogatore.
Rilevato infatti che:
− il contratto di mutuo è valido;

− il contratto di compravendita è parimenti valido;

− i SI.ri hanno percepito le somme erogate a titolo di mutuo e Parte_2
sono rimasti nella titolarità del bene;
deve concludersi come gli odierni appellanti non abbiano subito alcun danno risarcibile, sul punto.
C) Quanto poi alla variegata congerie di danni lamentata dagli appellanti e costituita da “...le spese sostenute per l'acquisto di cui sarà prodotta nel proseguo della causa ulteriore documentazione e fra cui si annoverano, spese di agenzia per circa
3600,00, spese notarili, tasse catastali, istruttoria mutuo, costi tecnici sostenuti sia per la presentazione della scia per effettuare delle migliorie sia per il presente giudizio, oltre alle spese sostenute per la ristrutturazione in economia dell'immobile, la perdita della possibilità di vendita e il danno morale per la situazione in cui oggi gli attori si sono venuti a trovare, oltre al fatto che vi è il serio pericolo che agli stessi venga revocato il diritto di vivere nell'appartamento acquistato, il sig. NA infatti dopo la separazione dalla sig.ra Di RG vive nell'appartamento oggetto della compravendita”, deve rilevarsi che:
− le spese per l'acquisto dell'immobile e per il rilascio del mutuo non risultano integrare un danno, richiamando quanto espresso in ordine sia alla validità del contratto di acquisto dell'immobile che del mutuo, da un lato, sia alla percezione dell'importo mutuato ed al mantenimento della titolarità dell'immobile, dall'altro;
− i costi per le migliorie apportate al bene non rappresentano un danno, in quanto – al netto dell'assenza di elementi di specificazione in ordine a cosa sia stato concretamente fatto ed ai relativi costi – non risulta che gli effetti di tali interventi siano destinati a venir meno (non sussistendo del resto neppure allegazioni di sorta al riguardo);
− i costi del presente giudizio non possono trovare altro ambito di regolazione che non sia quello derivante dall'applicazione degli artt. 91 e ss c.p.c.;
− il danno derivante dalla “perdita della possibilità di vendita” dell'immobile risulta prospettato in modo assolutamente apodittico, non sussistendo alcun riscontro al riguardo e non essendo neppure stata formulata alcuna richiesta istruttoria sul punto (ad es., in ordine all'infruttuosità dei tentativi di vendita), non constando,
25 peraltro, per quale motivo l'immobile non potrebbe essere venduto secondo la sua destinazione ad attività di ristorazione;

− il danno morale, così come prospettato, risulta parimenti gravato dal carattere apodittico dell'allegazione, risultando sostanzialmente, ed inaccettabilmente, oggetto di una petizione di principio quale danno “in re ipsa”, e dovendo invece essere affiancato (a monte) dall'allegazione degli elementi costitutivi di tale danno e (a valle) dai riscontri in grado di confermare tali elementi;

− il danno derivante dal fatto che vi sarebbe “serio pericolo che agli stessi venga revocato il diritto di vivere nell'appartamento acquistato” risulta oggetto di una prospettazione radicalmente generica, che ne preclude già in astratto la possibilità di valutazione.
3.3.3) Anche sotto l'aspetto in esame, dunque, il gravame non può trovare accoglimento.
3.4) Infine, passando a prendere in considerazione il primo motivo d'appello, si osserva come in tale ambito gli appellanti abbiano contestato la decisione del giudice di prime cure di non procedere all'espletamento della consulenza tecnica d'ufficio richiesta dai SI.ri , ritenendo invece la causa matura per la decisione. Parte_2
Nell'impostazione degli odierni appellanti, invece, “...non solo era oltre modo necessaria l'espletamento di un ctu tecnica volta a stabilire la reale entità dei danni patiti dagli opponenti ma andava altresì valutata la portata della irregolarità urbanistica che è evidente quanto sia sfuggita al giudicante...”.
3.4.1) Il motivo è infondato, sulla scorta dei rilievi già in precedenza svolti.
3.4.1.1) L'assenza di censure, da parte degli appellanti, in ordine alle considerazioni svolte dal giudice di prime cure circa l'assenza di profili di nullità della compravendita rende infatti del tutto superfluo qualunque approfondimento tecnico in ordine all'irregolarità urbanistica lamentata.
3.4.1.2) L'entità dei danni subiti dai SI.ri , poi, avrebbe potuto Parte_2
essere oggetto di valutazione da parte di un consulente tecnico d'ufficio solamente all'esito della dimostrazione dell'effettiva esistenza dei danni medesimi.
La consulenza tecnica d'ufficio costituisce infatti (salvo eccezioni che non sono ravvisabili nel caso di specie) non un mezzo di prova, ma uno strumento di integrazione probatoria, consistente nel porre a disposizione dell'organo giudicante criteri tecnici per la valutazione di prove già aliunde fornite.
Nel caso di specie tali prove non risultano invece, come detto, essere state fornite, sì da precludere in radice la possibilità di espletamento della CTU in questione.
26 4) Il gravame deve pertanto essere integralmente respinto e, in applicazione del principio della soccombenza, le spese processuali del presente grado di giudizio devono essere integralmente poste a carico degli appellanti, in solido tra loro, e vengono liquidate come in dispositivo sulla scorta dei parametri medi di liquidazione di cui al D.M. 55/2014
(e successive integrazioni), con riferimento allo scaglione di valore compreso tra €
52.000,01 ed € 260.000,00 (in considerazione del valore della causa con riferimento al criterio del “petitum”, valutato in relazione alle posizioni di tutte le controparti) di cui alla tabella 12 allegata al predetto D.M. ma senza liquidazione per la fase istruttoria, non essendosi dato corso alla stessa.
4.1) Poiché il presente giudizio è stato proposto successivamente al 30 gennaio
2013 e l'impugnazione è stata respinta, sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228 - della sussistenza dell'obbligo di versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione integralmente rigettata.



P.Q.M.


la Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Di
RG IA e NA GI avverso la sentenza n. 217/2020 del Tribunale di IE, così statuisce:
1) dichiara la contumacia di e di Controparte_1 CP_5
[...]
2) respinge l'appello;
3) condanna Di RG IA e NA GI, in solido tra loro, a rifondere a e le spese di lite, che vengono liquidate in complessivi € Controparte_2 CP_3
9.991,00 per compenso, di cui € 2.977,00 per la fase di studio, € 1.911,00 per la fase introduttiva, € 5.103,00 per la fase decisoria, da maggiorare del 15% per rimborso forfetario spese ed oltre IVA e CPA come per legge;

4) condanna Di RG IA e NA GI, in solido tra loro, a rifondere a Pt_1
le spese di lite, che vengono liquidate in complessivi € 9.991,00 per compenso, di
[...] cui € 2.977,00 per la fase di studio, € 1.911,00 per la fase introduttiva, € 5.103,00 per la fase decisoria, da maggiorare del 15% per rimborso forfetario spese ed oltre IVA e CPA come per legge;

27 5) condanna Di RG IA e NA GI, in solido tra loro, a rifondere a le spese di lite, che vengono liquidate in complessivi € 9.991,00 per Controparte_4 compenso, di cui € 2.977,00 per la fase di studio, € 1.911,00 per la fase introduttiva, €
5.103,00 per la fase decisoria, da maggiorare del 15% per rimborso forfetario spese ed oltre IVA e CPA come per legge;

6) condanna Di RG IA e NA GI, in solido tra loro, a rifondere a
[...]
le spese di lite, che vengono liquidate in complessivi € 9.991,00 per Controparte_6 compenso, di cui € 2.977,00 per la fase di studio, € 1.911,00 per la fase introduttiva, €
5.103,00 per la fase decisoria, da maggiorare del 15% per rimborso forfetario spese ed oltre IVA e CPA come per legge;

7) ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P. R. 30 maggio 2002 n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte degli appellanti Di
RG IA e NA GI, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, per il gravame, a norma del comma l-bis dello stesso art. 13.
Così deciso nella camera di consiglio del 4.9.2024 dalla Corte di Appello di Firenze su relazione del Dott. Marco Cecchi.
Il Consigliere relatore
Dott. Marco Cecchi
Il Presidente
Dott.ssa Cristina Reggiani
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni
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