REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
TERZA SEZIONE CIVILE

Riunita in camera di consiglio, nelle persone dei magistrati

Dott. Giulio Cataldi Presidente
Dott. Michele Caccese Consigliere
Dott. Stefano Celentano Consigliere rel.

ha emesso la seguente
SENTENZA

nella causa civile in grado di appello iscritta nel ruolo generale degli affari contenzioni al nr.
4484/2022, vertente tra

( , rappresentato e difeso in proprio, quale Parte_1 C.F._1 procuratore di se stesso
Appellante
e
( ), rappresentata e difesa dall'avv. GINOSA ANDREA CP_1 P.IVA_1
EDGARDO ( , giusta delega in atti C.F._2
Appellata
Conclusioni di parte appellante:
“Voglia la Corte d'Appello adita, respinta e disattesa ogni istanza, eccezione e/o deduzione contraria, in accoglimento dei motivi di appello sopraesplicitati, nonché delle doglianze, delle eccezioni, delle deduzioni sopraargomentate, che qui, per brevità, si intendono per integralmente riportate trascritte, accogliere l'impugnazione proposta avverso la sentenza n. 2772/22,emessa dal
Tribunale di Napoli e pubblicata in data 18/03/2022, riformandola parzialmente come di seguito specificato:
• condannare alla restituzione dell'importo di €. 16.410,00 quale prezzo versato dal CP_1 promissario acquirente per l'acquisto della multiproprietà, oltre rivalutazione monetaria e interessi moratori ex art. 1284 c.c. dalla data delle singole scadenze fino al soddisfo effettivo, stante la sua qualifica di imprenditore commerciale;

• condannare la stessa alla restituzione degli oneri condominiali ordinari e straordinari relativi agli anni 2008-2015 e pari ad €. 2.275,93 versati e non dovuti per le ragioni già esposte al precedente punto C;

• condannare l'odierna appellata al pagamento del danno da risoluzione ex art. 1453 c.c. e del danno da ritardo pregresso ex art. 1218 c.c. quantificabile in €. 5.000,00, oltre rivalutazione monetaria e interessi moratori ex art. 1284 c.c. dal 30 aprile 2010, termine ultimo entro il quale andava stipulato l'atto definitivo di vendita, all'effettivo soddisfo, essendo la imprenditore CP_1 commerciale;

• con vittoria di spese, diritti ed onorari del doppio grado di giudizio, oltre iva e c.p.a., con attribuzione in favore dei sottoscritti procuratori antistatari.”
Conclusioni di parte appellata:
“Piaccia alla Corte d'Appello adita, respinta ogni contraria e diversa domanda, eccezione e deduzione:
- in via principale: confermare la sentenza n. 2772/2022 emessa dal Tribunale di Napoli, G.U dott.ssa Alessia Notaro, in data 17 marzo 2022 e pubblicata in data 18 marzo 2022;
- in via subordinata: per il denegato caso in cui il contratto venisse dichiarato risolto, compensare
l'importo da restituire all'avv. quale prezzo pagato per la quota, con il valore dell'utilità Pt_1 tratta dal medesimo in ragione dell'anticipata consegna dell'appartamento 5, Villa D, nel
Complesso Residenziale a decorrere dal 2008 e fino alla data Parte_2 di restituzione effettiva, in misura non inferiore a € 14.000,00 o in altra misura che si accerterà in corso di causa e comunque da determinare in via equitativa;

- con vittoria di spese e onorari”.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Il giudizio di primo grado.
conveniva in giudizio la dinanzi al Tribunale di Parte_1 Controparte_2
Napoli, esponendo: 1) che, in data 5.12.2007, egli aveva stipulato con la società convenuta un contratto preliminare per l'acquisto della multiproprietà di un immobile a destinazione residenziale, sito nel comune di Arzachena, località ; 2) che, in virtù del contratto, egli avrebbe Parte_2 dovuto versare l'importo di € 16.350,00, di cui € 6.540,00 in acconto, e il restante importo in 24 rate mensili;
3) che, in data 31.12.2007, la venditrice emetteva la fattura n. 49/i/LS e che egli provvedeva al pagamento dei relativi importi secondo le scadenze concordate;
4) che il contratto definitivo di vendita doveva stipularsi entro il termine di 90 giorni, ma che a causa di problematiche catastali, per quanto riferito dalla venditrice, il contratto non veniva stipulato, nonostante le plurime concessioni da parte sua di dilazioni del termine;
5) che egli, con PEC del 23.2.2017 e del 7.3.2017, notificava alla venditrice una formale diffida ad adempiere, rimasta senza seguito;
6) che, a causa di quanto accaduto, egli non aveva potuto godere del bene promesso in vendita, atteso che, stante la incertezza sulle sorti dell'affare, egli aveva omesso di versare i contributi condominiali, condicio sine qua non per la fruizione dell'immobile, 7) che, con la messa in mora e la diffida ad adempiere inoltrata alla società convenuta, egli aveva fatto valere la clausola risolutiva espressa prevista nel preliminare ex art. 1456 comma 4 c.c., ragion per cui doveva ritenersi già cristallizzata la risoluzione del contatto alla luce del disposto dell'art. 1458 c.c.; 8) che la società convenuta non aveva neanche provveduto alla restituzione del prezzo.
Sulla scorta di tale prospettazione, l'attore chiedeva accertarsi la intervenuta risoluzione del contratto preliminare, e condannarsi la convenuta alla restituzione del prezzo versato con interessi e rivalutazione monetaria dalla data delle singole scadenze delle rate pagate sino al soddisfo, nonché alla restituzione degli oneri condominiali pagati negli anni 2008/2015, pari ad € 2.275,93, oltre al risarcimento del danno da ritardo pregresso ex art. 1218 c.c., quantificabile in € 5.000,00.
Costituitasi, la società convenuta eccepiva il proprio difetto di legittimazione passiva, e chiedeva il rigetto delle domande opposte, insistendo, in via riconvenzionale, per una pronuncia dichiarativa ex art. 2932 c.c.
Nella specie, la convenuta dichiarava di aver stipulato il preliminare con il in nome e per Pt_1 conto del proprietario, , il quale aveva poi ricevuto annualmente gli importi Persona_1 pagati dal Eccepiva che il aveva goduto per anni dell'immobile in virtù del solo Pt_1 Pt_1 preliminare stipulato e che dinanzi al notaio, nell'anno 2014, ci si avvedeva che l'immobile non risultava volturato catastalmente al , il quale, contattato, si rendeva disponibile ad ovviare Per_1 all'impedimento verificatosi, a patto che fosse la a coprirne le spese. Deduceva che, allo CP_1 stato, la si era fatta carico sia del pagamento degli oneri condominiali per gli anni 2016 e CP_1 2017, che delle spese per ovviare all'inconveniente verificatosi, e che dunque non poteva affatto considerarsi inadempiente. Insisteva dunque per il difetto d legittimazione passiva, ed in via subordinata, per una pronuncia ex art. 2932 c.c., contestando ogni altra domanda.
Con sentenza n. 2772/2022 pubblicata in data 18.3.2022, il Tribunale accertava e dichiarava la natura di preliminare del contratto in questione, accertava la nullità della clausola risolutiva espressa, rigettava la domanda volta ad accertare la intervenuta risoluzione del contratto e la domanda risarcitoria avanzata dall'attore, condannandolo alle spese di lite.
Nel merito, rigettata l'eccezione di difetto di legittimazione passiva, non avendo la mai CP_1 speso il nome del presunto rappresentato nello svolgimento delle operazioni negoziali con il il Tribunale osservava come la clausola risolutiva espressa di cui all'art. 4 del negozio era Pt_1 nulla per indeterminatezza dell'oggetto, contenendo una generica formula di stile in relazione alla natura di qualsivoglia adempimento che avrebbe potuto giustificarne la applicazione;
sulla base di tale argomentazione, il Tribunale rigettava la domanda di risoluzione contrattuale, evidenziando altresì come l'attore non avesse comunque dato prova della gravità dell'inadempimento a carico della controparte.
Venivano infine dichiarate tardive le domande riconvenzionali della essendosi ella CP_1 costituita non nei termini utili per proporle ritualmente.
Il giudizio di appello.
Con atto di citazione ritualmente notificato, ha proposto appello avverso la Parte_1 predetta sentenza, deducendo in primo luogo l'errore in cui sarebbe incorso il giudice di prime cure nella interpretazione della clausola risolutiva espressa, che non andava affatto considerata come generica e di contenuto indeterminato ed indeterminabile;
altrettanto, l'appellante ha contestato le motivazioni del Tribunale quanto alla contestazione specifica da lui formulata avverso la società convenuta in relazione alla gravità dell'inadempimento.
Ciò premesso, l'appellante ha richiesto, in riforma della pronuncia impugnata, l'accoglimento delle domande proposte in primo grado.
Costituitasi, la parte appellata si è opposta all'appello chiedendone il rigetto.
All'udienza del 12.3.2025, la Corte ha trattenuto la causa in decisione concedendo termine alle parti per il deposito degli scritti difensivi finali ex art. 190 c.p.c.
Analisi dei motivi di appello.
Con il primo motivo di appello, il ha censurato la pronuncia impugnata nella parte in cui Pt_1 ha ritenuto che la clausola del contratto preliminare indicata all'art. 4 fosse nulla per indeterminatezza dell'oggetto, atteso il contenuto della stessa che così recita: “ il mancato perfetto adempimento anche di una sola e qualsivoglia delle prestazioni alle quali si sono reciprocamente obbligate, decorsi trenta giorni della contestazione e diffida ad adempiere, da inviarsi a mezzo raccomandata a.r. costituirà pertanto giusta causa per la sua immediata risoluzione su semplice volontà espressa della parte adempiente, e senza che le prestazioni già eseguite dalla parte adempiente possano essere in alcun modo oggetto di ripetizione nei confronti dell'altra” . Il giudice di prime cure ha infatti rilevato come, per giurisprudenza costante “la clausola risolutiva espressa presuppone che le parti abbiano previsto la risoluzione di diritto del contratto per effetto di una o più obbligazioni specificatamente determinate, sicché la clausola che attribuisca ad uno dei contraenti la facoltà di dichiarare risolto il contratto per gravi e reiterate violazioni dell'altro a tutti gli obblighi nascenti dal contratto, va ritenuta nulla per indeterminatezza dell'oggetto, in quanto la sua formulazione non consente di ritenere determinate le obbligazioni il cui inadempimento può dar luogo alla risoluzione del contratto, e rimette in via esclusiva ad una delle parti la valutazione della importanza dell'inadempimento” (Cass. 4796/16; 32681/2019;
2272572021.
Con la censura mossa a tale ragionamento – di cui questa Corte condivide i principi giurisprudenziali correttamente applicati – l'appellante ha evidenziato come, invero, il Tribunale non avesse valutato con la dovuta attenzione il contenuto della clausola in parola, omettendo di considerare che, in chiusura della sua previsione, essa riportava la seguente dicitura: “pertanto, a mero titolo esemplificativo e non esaustivo, nell'ipotesi di pagamento rateale del prezzo, il presente contratto dovrà intendersi chiaramente risolto, decorsi trenta giorni dalla diffida ad adempiere, a seguito della mancata corresponsione alle scadenze anche di una sola rata, e la venditrice avrà diritto alla ritenzione di tutte le somme a qualsiasi titolo percepite sino a tale data, salvo il risarcimento del danno”. Su tale prospettazione, l'appellane ha proposto un suggestivo passaggio argomentativo, per cui “sarebbe da chiedersi, non volendo tener conto della locuzione “a mero titolo esemplificativo e non esaustivo” ma della sola ipotesi “di mancato pagamento del prezzo da parte del promissario acquirente” se la clausola in questo caso, sarebbe stata considerata nulla”, formulando un improprio quanto irrilevante quesito, elevato a motivo di appello, tuttavia del tutto inefficace a porsi quale fondata critica al passaggio motivazionale oggetto di censura.
Ed infatti, appare di tutta evidenza – contrariamente a quanto supposto dall'appellante – che la locuzione conclusiva della clausola in esame, contenente una indicazione a titolo esemplificativo di un possibile inadempimento efficace rispetto alla sua applicabilità, non offre nessun argomento contrario a quanto correttamente evidenziato dal Tribunale, atteso che proprio la locuzione “ a mero titolo esemplificativo” lascia inalterata la criticità contenutistica della clausola che ex se contiene una previsione generica ed indeterminata di ipotetiche condotte inadempienti capaci di avere efficacia risolutiva sul contratto sulla base della mera volontà del contraente non inadempiente, con una reciproca “alea” connessa a tale indeterminatezza del tutto impropria rispetto alla tipologia di contratto in essere. Ed ancora, pur a voler ritenere che tale clausola abbia tipizzato e predeterminato almeno una condotta ritenuta idonea alla risoluzione, tale condotta non è certo quella in cui sarebbe incorsa la venditrice convenuta ritenuta inadempiente dall'attore, secondo la concreta dinamica contrattuale, riguardando essa una ipotesi di inadempimento dell'acquirente e non del venditore.
A ciò deve poi aggiungersi che l'appellante non ha neanche indicato, nella esplicazione del motivo di appello, per quali ragioni la lettura di tale clausola avrebbe condotto ad una operazione interpretativa diversa da quella sposata dal Tribunale, rimettendo alla formulazione di un improprio interrogativo – come già evidenziato – tale concreta possibilità.
Parimenti infondata la osservazione mossa nella parte conclusiva del motivo di appello in esame, allorquando si lamenta che la previsione di cui all'art. 7 (che prevede l'obbligo della stipula del definitivo entro il termine di 90 giorni dal pagamento del prezzo pattuito) avrebbe ulteriormente caratterizzato il positivo riscontro dell'inadempimento della venditrice;
sotto tale profilo , si osserva che le regole della valutazione dell'inadempimento delle parti seguono i criteri generali connessi alla concreta e specifica disamina delle condotte delle stesse nella esecuzione del contratto, che il termine in parola non ha natura essenziale, e che in ogni caso tale clausola non indica alcuna ipotesi di risoluzione espressa del contratto, che trova invece la sua disciplina (nulla per indeterminatezza) nella sola clausola ex art. 4.
Il motivo è dunque del tutto infondato, e va respinto.
Con il secondo motivo di appello, l'appellante denuncia il presunto errore in cui sarebbe incorso il
Tribunale nel valutare irrilevante la pec datata 7.3.2017, con cui l'attore aveva formalizzato una sorta di diffida ad adempiere, atteso che in ogni caso – secondo le argomentazioni del giudice di prime cure – tale circostanza andava comunque valutata nell'ambio della domanda proposta dall'attore, sempre e solo articolata sulla scorta del contenuto dell'art. 4 del preliminare (già esaminato) e dunque finalizzata solo all'accertamento della piena operatività della clausola risolutiva espressa, così come ben evincibile nelle conclusioni contenute nell'atto di citazione e riproposte in sede di precisazione delle conclusioni, nonché nella circostanza per cui il CP_3 nulla avrebbe mai dedotto in relazione alla gravità dell'adempimento contestato alla controparte, optando per la operatività automatica della risoluzione connessa alla disciplina pattizia di cui all'art. 4 del contratto.
L'appellante ha contestato invece di aver più volte, anche nell'atto introduttivo, fatto riferimento alla condotta inadempiente della controparte, indicandola specificatamente nella inerzia nel consentire la risoluzione dei problemi catastali in cui sarebbe incorsa la pienamente a CP_1 conoscenza degli stessi sin dall'anno 2010. Ciò posto, la Corte osserva quanto segue.
Premesso che il motivo di appello non indica in alcun modo, oltre alla denuncia del presunto vizio, quale sarebbe stato il diverso percorso argomentativo del Tribunale nel valutare tale diffida e quali le conseguenze a cui sarebbe dovuto giungere, è pienamente corretta la valutazione operata dal
Tribunale allorquando ha evidenziato come l'attore abbia espressamente qualificato ed argomentato la sua domanda di risoluzione del contratto esclusivamente ai sensi dell'art. 1456 c.c. e 4 del contratto preliminare, dunque circoscrivendo la causa petendi della domanda all'operatività di un meccanismo codicistico e pattizio di risoluzione espressa del contratto, a cui si è riconnesso il petitum della domanda volta a far accertare infatti “l'intervenuta risoluzione del contratto”.
La riconducibilità ai confini dell'operatività di tale norma ha reso dunque del tutto impossibile ritenere che con la domanda così articolata, l'attore abbia inteso contenere in essa anche una domanda ex art. 1454 c.c., finalizzata – in modo diverso – ad accertare la risoluzione di diritto del contratto per il mancato adempimento entro il termine contenuto nella preventiva diffida ad adempiere. I presupposti delle due azioni sono diversi in ragione della eterogeneità delle pronunce
(una connessa alla volontà pattizia, l'altra al mancato adempimento nel termine di cui alla diffida) e dei relativi oneri probatori (la prima indifferente ad allegazioni specifiche sulle condotte, poiché legata ad una previsione pattizia, la seconda necessitante di un valido riscontro circa la gravità dell'inadempimento da parte del soggetto rimasto inadempiente dopo la diffida intimata, cosi come ben chiarito dalla giurisprudenza di legittimità con la pronuncia n. 40325/2021). A ciò deve aggiungersi che, contrariamente alle argomentazioni riportate nel motivo di appello, proprio nelle memorie ex art. 183 comma VI n. 1 – limite decadenziale per l'attività assertiva – lo stesso attore ha premesso che “l'intervenuta risoluzione rende del tutto irrilevanti le asserzioni di controparte circa l'inadempimento e la colpa”, facendo così intendere, quale inequivoca prospettazione difensiva, corroborata dalle conclusioni riportate, che la domanda è stata azionata esclusivamente ai sensi dell'art. 1456 c.c. e 4 del contratto preliminare.
Il motivo è pertanto infondato.
Ogni altra questione resta assorbita.
Le spese di lite.
Le spese di lite del secondo grado di giudizio seguono la soccombenza, ex art. 91 c.p.c.
In particolare, i compensi professionali spettanti al difensore della parte appellata vengono liquidati, come in dispositivo, tenuto conto dell'attività difensiva complessivamente svolta in rapporto alla natura, alla difficoltà e al valore della controversia, nonché considerate le questioni giuridiche e di fatto trattate, in base ai parametri medi, per tutte le fasi (cfr. Cass. civ., Sez. 6 - 2,
Ord. n. 34575 del 16/11/2021; cfr. anche Cass. civ., Sez. VI, Ord., 29/09/2022, n. 28325) di cui al D.M. n. 55/2014 per i giudizi innanzi alla Corte d'Appello (tab. n.12), con riferimento con riferimento allo scaglione da €.5.200,01 ad €.26.000,00, in base al valore della controversia.
Sussistono, infine, quanto all'appello proposto, i presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, introdotto dall'art. 1, comma 17, della L. n. 228 del 24 dicembre 2012 (a decorrere dal 1° gennaio 2013), secondo cui “Quando l'impugnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1-bis. Il giudice dà atto nel provvedimento della sussistenza dei presupposti di cui al periodo precedente e l'obbligo di pagamento sorge al momento del deposito dello stesso”.


P.Q.M.



La Corte d'Appello di Napoli - 3^ sezione civile - definitivamente pronunciando nella causa civile in grado di appello, iscritta al n. 4484/2022 R.G.A.C., così provvede:
1. Rigetta l'appello avverso la sentenza n. 2772/2022 emessa dal Tribunale di Napoli e pubblicata il 18.3.2022.
2. Condanna l'appellante al pagamento, in favore del difensore della parte appellata dei compensi professionali del secondo grado di giudizio, liquidati complessivamente in euro 5.809,00, il tutto oltre rimborso forfettario per spese generali (nella misura del 15% dei compensi liquidati), CPA ed
IVA (se dovuta) come per legge.
3. Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, co. 1- quater, D.P.R. n. 115 del 2002, per il pagamento, a carico dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato per l'appello proposto.
Napoli, 25.6.2025
Il Presidente
Dott. Giulio Cataldi
Il Consigliere est.
Dott. Stefano Celentano