REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
La Corte, composta dai sigg. Magistrati
Dott. Maria Grixoni Presidente
Dott. Cinzia Caleffi Consigliere
Dott. Cristina Fois Consigliere-relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nelle cause civili, rispettivamente iscritte al n. 56 85 e 89 del Ruolo Generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023, successivamente riunite, promosse da
e rappresentati e difesi dall'Avv. Amedeo Parte_1 Parte_2
Mandras, come da procura in atti;
appellanti contro
e , rappresentate e difese dall'Avv. Loredana Martinez, come da Controparte_1 Controparte_2 procura in atti;
appellanti
e
rappresentata e difesa dall'avv. Giuseppe Bassu, come da procura in atti;
Controparte_3 appellante
e
e , rappresentati e difesi Parte_3 Parte_3 dall'Avv. Amedeo Mandras, come da procura in atti;
appellati-appellanti incidentale
e
e CP_4 CP_5 appellati contumaci
*****
All'udienza del 18 aprile 2025 la causa è stata trattenuta in decisione sulle seguenti CONCLUSIONI
Nell'interesse di e : Parte_1 Parte_2
Voglia l'ecc.ma Corte adita, - con riferimento al proprio appello n. 56/2023 R.G.: 1) ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta;
2) previa declaratoria di nullità della sentenza ex art. 112
c.p.c. per non avere pronunciato sulla domanda riconvenzionale dei signori e;
Parte_1 Pt_2
3) in riforma del capo di sentenza che dichiara la proprietà di e di Controparte_6 Controparte_1 sulla porzione immobiliare controversa, ed in accoglimento della domanda riconvenzionale dei chiamati in causa, accertare e dichiarare che i coniugi e Parte_1 Parte_2
sono divenuti proprietari, la metà pro indiviso ciascuno, per usucapione ultradecennale
[...] ai sensi dell'art. 1159 cod. civ., come precisato nell'espositiva dell'appello, dell'immobile costituito dalla porzione del terrazzo del loro appartamento posto in Castelsardo, via Salvino, piano secondo, e precisamente della porzione identificata nel N.C.E.U. al Foglio 2, mappale 1774 subalterni 4 e 5, o altra eventuale migliore identificazione che potrà risultare dalla C.T.U. in atti;
ed altresì comproprietari, quali condomini e nella rispettiva proporzione millesimale, del suolo sul quale insiste detta porzione e di ogni altra parte da ritenersi per legge condominiale. 4) In via subordinata istruttoria, ammettere ed espletare la prova testimoniale dedotta in primo grado dagli appellanti nella seconda memoria ex art. 183 c.p.c., trascritta nell'espositiva dell'appello (pagine
17-18, 3° motivo d'appello), con i testi ivi indicati. - Con riferimento all'appello n. 85/2023 R.G.
(di ): 1) ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta 2) in via CP_3 riconvenzionale subordinata, nell'ipotesi di accoglimento dell'appello di e Controparte_3 riconoscimento della buona fede in capo ad essa, ex art. 938 cod. civ., trasferire in proprietà esclusiva a favore dei coniugi e , quella porzione Parte_1 Parte_2 dell'unità immobiliare al secondo piano dello stabile di cui è causa, attualmente in Catasto al
Foglio 2, mappale 1774 subalterni 4 e 5, o altra migliore identificazione che potrà essere fatta in corso di causa anche all'esito di nuova C.T.U, che dovesse risultare sorta sul terreno di proprietà delle signore distinto in catasto terreni al Foglio 2 mappale 664; ed in proprietà CP_1 condominiale il suolo sul quale sorge detta porzione, ed ogni altra parte da considerarsi e dichiararsi condominiale ai sensi dell'art 1117 n. 1 cod. civ.. Ovvero, qualora l'acquisto ex art.
938 cod. civ. venisse stabilito in capo a disporre contestualmente il trasferimento Controparte_3 della porzione in oggetto da ai signori , come sopra. - Con CP_3 Controparte_7 riferimento all'appello n. 89/2023 R.G. (Pintus): 1) ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta 2) dichiarare inammissibile, in subordine infondato, l'appello. In tutti casi con vittoria di spese e competenze di causa di entrambi i gradi di giudizio
Nell'interesse di e : Controparte_1 Controparte_6
Accertarsi e dichiararsi, per le ragioni di cui al punto 3.1 dell'espositiva, il diritto di proprietà in favore delle convenute e in comunione, pro indiviso, nella misura Controparte_1 Controparte_6 di ½ a favore di cadauna, della maggior porzione di terreno di proprietà delle medesime, occupata dalla , quantomeno nella misura di mq 62 o nella diversa misura in cui verrà accertata CP_3 con l'espletamento di nuove indagini attraverso il richiamo del CTU e/o con nuova nomina di CTU, con le porzioni di unità immobiliari insistenti sul loro tratto di terreno sito in Castelsardo distinto al NCT al foglio 2 mappale 1774 (ex 664), nel dettaglio: − porzione del piano seminterrato ricadente in parte sull'autorimessa distinta al foglio 2 mappale 1583 sub 35 e 41, entrambe risultanti di proprietà della;
− porzione del piano terra ricadente su parte di n 2 Parte_3 studi medici e servizi igienici, oltre balcone, distinti al foglio 2 mappale 1583 sub. 39 risultante di proprietà della;
− porzione del piano secondo ricadente su parte del terrazzo Parte_3 annesso ad un appartamento distinto al foglio 2 mappale 1583 sub. 44 risultante di proprietà dei sigg.ri e;
[...]”.

2. accertarsi e dichiararsi, per le Parte_1 Parte_2 ragioni di cui al punto 3.2 dell'espositiva, il diritto di proprietà in favore delle convenute CP_1
e sempre in comunione pro indiviso nella misura di ½ a favore di cadauna,
[...] Controparte_6 dell'unità immobiliare del primo piano dell'immobile di cui è causa, quantomeno per mq 62, o, in subordine, nella misura di mq. 41,80, quale parte dell'appartamento distinto al foglio 2 mappale
1583 sub. 40 di proprietà dei Sigg. e acquistato dalla con CP_4 CP_5 CP_3 atto rogato dal notaio dott. in data 24 febbraio 2006, rep. 3473/1820, trascritto Persona_1 presso i RR . II . di Sassari in data 3 marzo 2006 al n. 4086 Registro Generale ed al n. 2611
Registro Particolare. - IN VIA ISTRUTTORIA, si chiede la rinnovazione della C.T.U., con la nomina di nuovo consulente d'ufficio o, in via subordinata, il richiamo del C.T.U., geometra
al fine di esattamente accertare la porzione di terreno illecitamente Persona_2 occupata dalla e il relativo valore anche ai fini della determinazione del danno Controparte_3 patito dalle appellanti oltre quant'altro si renderà necessario ai fini del presente giudizio.
…Dichiarare inammissibile e, comunque, rigettare l'appello perché infondato Con condanna alla refusione delle spese di lite
Nell'interesse di Controparte_3
1) Rigettata ogni contraria istanza, eccezione e deduzione e previa riunione del giudizio al R.G. n.
56/2023 che ci occupa con quello al R.G. n. 85/2023 della Corte d'Appello di Cagliari –
Sezione Distaccata di Sassari;
In via principale in riforma della sentenza del Tribunale di
Sassari n. 819/2022, depositata il 27.07.2022, non notificata 2) Accertare l'avvenuta occupazione in buona fede, da parte della in persona del legale CP_3 rappresentante, quale proprietaria del fondo posto in Comune di Castelsardo (SS) al F 2 mappali 262 e 917 e quale costruttrice del fabbricato al F 2 mappale 1583 sub 35, 41, 18, 40,
39 e 14 della porzione di mq 5,60 (così come determinata nella perizia del Geom.
[...]
, CTU nominato nella causa al R.G. n. 313/2003 del Tribunale di Sassari), salva Per_3 veriore, come accertata dal CTU, Geom. nel giudizio al R.G. n. Persona_2
2246/2016 del Tribunale di Sassari, del terreno sito in Comune di Castelsardo (SS) al F 2 mapp. 664 (oggi 1774) di proprietà di e di , salva ulteriore Controparte_1 Controparte_6
CTU per la definitiva identificazione catastale del tratto di terreno per cui è causa;
per l'effetto
3) Trasferire a favore della in persona del legale rappresentante, sussistenti i CP_3 presupposti di cui all'art. 938 cc, la proprietà del suddetto tratto di terreno, salva ulteriore
CTU per la definitiva identificazione catastale del tratto di terreno per cui è causa;
4)
Condannare la in persona del legale rappresentante, al pagamento a favore di CP_3
e di di un importo pari al doppio del valore del tratto di Controparte_1 Controparte_6 superficie del terreno occupato, così come da valutazione da effettuarsi dal CTU, che fin d'ora si chiede di richiamare e/o di sostituire con nomina di nuovo CTU;
in via subordinata, sempre in riforma della sentenza n. 819/2022 del Tribunale di Sassari, depositata il 27.07.2022, non notificata, e solo per il caso di conferma della pronuncia di accessione a favore di
[...]
e di 5) Condannare e al pagamento, a CP_1 Controparte_6 Controparte_1 Controparte_6 favore della in persona del legale rappresentante, dell'importo di € 61.078,55, CP_3 come quantificato dal CTU nominato nel giudizio al R.G. n. 2246/2016 del Tribunale di
Sassari per materiali e mano d'opera impiegati dalla società costruttrice, salvi interessi e rivalutazione;
in via ancor più subordinata, sempre in riforma della sentenza del n. 819/2022
Tribunale di Sassari, depositata il 27.07.2022, non notificata 6) Rigettare la domanda di riduzione del prezzo di vendita di cui ai rogiti intercorsi tra la e CP_3 Parte_3
, da una parte, e tra e e
[...] CP_3 Parte_1 Parte_2
, dall'altra, come e per quanto in espositiva;
Ai sensi e per gli effetti di cui all'art.
[...]
346 cpc 7) Dichiarare la carenza di interesse e/o anche di legittimazione di e di Controparte_1
in ordine alla declaratoria di nullità degli atti pubblici di vendita intercorsi tra Controparte_6
e i terzi proprietari per quanto in espositiva, ovvero anche condannare CP_3 [...]
e al pagamento, a favore della dell'importo di € € CP_1 Controparte_6 CP_3
61.078,55 a titolo di indebito arricchimento, salvo veriore accertando, per il caso di ritenuta sussistenza di un abuso edilizio insanabile sui beni realizzati dalla società costruttrice;
In via subordinata istruttoria 8) Richiamare, per quanto in espositiva, il CTU, Geom. Persona_2
nominato nel giudizio di primo grado al R.G. n. 2246/2016 del Tribunale di Sassari,
[...] e/o nominare nuovo CTU, ammettendo, se del caso, tutte le prove di cui alla memoria ex art.
183,6 n. 2 ivi depositate nell'interesse della in persona del legale CP_3 rappresentante;
9) In ogni caso con vittoria di spese, diritti ed onorari del primo e secondo grado del giudizio.
Come da preverbale 13.6.2025
Si insiste, dunque, perché il giudicante valuti ove ritenga vi siano dubbi su quanto sopra indicato la necessità e/o anche l'opportunità di un'ulteriore integrazione di perizia e/o di disporre la sostituzione del CTU anche in considerazione delle mancate e/o contraddittorie risposte (e ci si riferisce, in particolare, all'esistenza di due CDU tra di loro contrastanti, all'emissione, da parte del Comune di Castelsardo, del decreto di occupazione d'urgenza n. 2/1989, alla strada pubblica –
V. Salvino – dallo stesso realizzata sul terreno delle al rigetto, da parte della medesima CP_1
Amministrazione, nell'anno 1975, di un progetto per la costruzione di una pescheria sul terreno delle a causa della presenza di un collettore fognario, senza che possano valere tardive CP_1 dichiarazioni del inerenti la superabilità dell'ostacolo) ed ancora che, nonostante tutte le CP_8 integrazioni svolte, si arrivi sempre al risultato iniziale, come se non si volesse valutare neanche le stesse risposte che il CTU da, integrando la originaria sua perizia
Nell'interesse di e : Parte_3 Parte_3
Nell'interesse della e Parte_4 Parte_3
Voglia l'ecc.ma Corte adita, - Con riferimento all'appello n. 85/2023 R.G. (di
[...]
Calamarina): 1) ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta;
2) in accoglimento della riconvenzionale proposta in primo grado, nell'ipotesi di accoglimento dell'appello di CP_3
e riconoscimento della buona fede in capo alla stessa, ex art. 938 cod. civ., trasferire in
[...] proprietà esclusiva a favore della in forza del Parte_4 contratto a rogito in data 23 ottobre 2003 rep. 36518 e successivo rogito notaio Per_4 Per_4
12 dicembre 2008 rep. 44804, ovvero ai sensi dell'art. 1478 cod. civ., quelle porzioni dell'unità immobiliare al piano terra e piano seminterrato dello stabile di cui è causa, costruite su suolo di proprietà (nel N.C.T. al Foglio 2 mappale 1774, ex 664); porzioni comprese nel Foglio 2 CP_1 mappale 1582, sub 35 e 41 (autorimesse) e mappale 1583 sub 39 (poliambulatori), ovvero, nel frazionamento introdotto dalle signore al mappale 1774 sub 1 e 2 (il tutto da meglio CP_1 accertarsi e verificarsi anche a mezzo C.T.U.). Con relative quote di proprietà condominiali.
Ovvero, qualora l'acquisto ex art. 938 cod. civ. venisse stabilito in capo a Controparte_3 disporre contestualmente il trasferimento della porzione in oggetto da alla CP_3 [...]
In accoglimento dell'appello incidentale, nell'ipotesi che venisse Parte_3 Parte_4 Parte_3 confermato l'acquisto delle porzioni immobiliari in oggetto in capo alle signore in parziale CP_1 riforma della sentenza di primo grado: 3) liquidare la riduzione del prezzo convenuto nel rogito del 2003 rep. 36518 relativamente ai locali poliambulatori ed autorimesse, come in atti, in Per_4 misura pari ad un terzo del prezzo complessivo della compravendita stessa, ovvero in altra misura, da determinarsi in corso di causa, proporzionale alla diminuzione di valore dei locali medesimi, da accertarsi anche a mezzo C.T.U.. - Con riferimento all'appello n. 89/2023 R.G. (Pintus): 1) ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta 2) dichiarare inammissibile, in subordine infondato, l'appello. In tutti casi con vittoria di spese e competenze di causa di entrambi i gradi di giudizio.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO citava in giudizio dinanzi al Tribunale di Sassari e CP_3 Controparte_1 CP_6 affermando che, nell'edificare uno stabile in Castelsardo, aveva occupato in buona fede un
[...] tratto del terreno di loro proprietà, e chiedendo ex art. 938 cc di essere dichiarata proprietaria del tratto di terreno occupato e della costruzione sullo stesso insistente, con versamento in favore delle proprietarie dell'importo previsto dalla legge. Regolarmente costituitesi, le convenute contestavano la ricorrenza della buona fede in capo alla allegando di essersi opposte alla CP_3 costruzione e di avere instaurato un giudizio di merito e diversi procedimenti cautelari per inibire i lavori ed opponendosi quindi alla richiesta ex art. 938 cc. Hanno quindi chiesto il riconoscimento del loro diritto di proprietà delle unità immobiliari costruite sul loro terreno, formulando domanda riconvenzionale nei confronti dell'attrice e nei confronti di , CP_3 Parte_3 Parte_3
, , , e che nel
[...] Parte_1 Parte_2 CP_4 CP_5 CP_9 frattempo avevano acquistato dalla società costruttrice le unità immobiliari interessate dallo sconfinamento, domandandone la chiamata in causa, anche al fine di sentir dichiarare la nullità degli atti pubblici di compravendita intercorsi tra e questi ultimi. CP_3
Si costituivano in giudizio i terzi chiamati , , , Parte_3 Parte_3 Parte_1
chiedendo dichiararsi l'inammissibilità della domanda di declaratoria Parte_2 di nullità degli atti di compravendita conclusi con per carenza di interesse;
e CP_3 Parte_1 domandavano in via riconvenzionale il riconoscimento della proprietà per usucapione Pt_2 abbreviata ai sensi dell'art. 1159 c.c., in via ulteriormente subordinata il trasferimento in loro favore delle porzioni delle unità immobiliari realizzate sul terreno delle convenute, in ulteriore subordine, la condanna delle convenute al pagamento dei materiali e della manodopera delle porzioni immobiliari risultanti sul terreno delle convenute ovvero dell'aumento del valore del fondo;
in ulteriore subordine chiedevano nei confronti di la riduzione del prezzo della CP_3 compravendita del 2003. La terza chiamata si è costituita sollevando l'eccezione di CP_9 carenza di legittimazione attiva o comunque di carenza di interesse delle convenute in ordine alla richiesta declaratoria di nullità dell'atto di trasferimento degli immobili edificati sul loro suolo nonché l'eccezione di carenza di legittimazione passiva di per essere la stessa divenuta CP_9 proprietaria degli immobili in Castelsardo F 2 mapp. 1583 sub 37, 36 e 7, nessuno dei quali ricadente su porzione di terreno delle convenute. Nel merito ha chiesto il rigetto delle domande.
Con sentenza n. 819/2022 in data 27/7/2022 il Tribunale così decideva la causa:
1) rigettava la domanda proposta da ai sensi dell'art. 938 c.p.c. sul presupposto CP_3 che la società, coinvolta dalle sorelle in un lungo contenzioso per l'accertamento dei CP_1 confini, non potesse ignorare lo sconfinamento posto in essere nell'edificazione del fabbricato;

2) conseguentemente accertava in capo alle la proprietà per accessione della porzione CP_1 del fabbricato realizzato da sul loro terreno nell'estensione indicata dal ctu, CP_3 rispettivamente: al piano seminterrato mq. 32,75 per porzioni di autorimesse non autonome;

- piano terra: mq. 36,14 per porzioni non autonome di studio medico e mq. 5,66 di balcone di proprietà ; - piano primo: mq. 36,69 per porzioni non autonome di Parte_3 abitazione e mq. 5,11 di balcone di proprietà - piano secondo: mq. 26,85 Parte_5 per porzione di terrazzo non autonome di proprietà – oltre tetto per mq. Parte_1 Pt_2
14,95, mentre escludeva il coinvolgimento dell'unità immobiliare venduta alla terza chiamata CP_9
3) non riconosceva alcun credito in favore di per materiali e mano d'opera ai sensi CP_3 dell'art. 936 c.c. in ragione della natura abusiva della costruzione, per la quale il Comune di
Castelsardo, dopo un lungo iter, con provvedimento in data 8/4/2011, aveva definitivamente rigettato l'accertamento di conformità per modifiche alla costruzione del complesso residenziale oggetto di causa (pratica n. 78/2000);
4) rigettava la domanda ex art. 938 c.c. proposta dai terzi acquirenti per difetto di legittimazione attiva;

5) accoglieva la domanda di riduzione del prezzo proposta dai terzi acquirenti in via subordinata per l'evizione parziale subita, condannando a restituire a ciascuno CP_3 di loro 1/3 del prezzo corrisposto per l'acquisto dell'immobile coinvolto dallo sconfinamento, senza rivalutazione e con gli interessi ai sensi dell'art. 1224 c.c.;
6) condannava alla rifusione delle spese di lite in favore di ciascuna parte CP_3 convenuta ad eccezione di quelle sostenute da da porsi a carico delle CP_9 CP_1 dalla quale era stata inutilmente evocata in giudizio. Avverso la sentenza hanno proposto appello i signori , le CP_3 Parte_6 sorelle e in via incidentale nella causa n. 85/2023 anche CP_1 Parte_7
[...] ha lamentato:
[...]
a) l'ingiusto rigetto della domanda proposta ex art. 938 c.p.c sull'erroneo convincimento del
Tribunale della mala fede della società costruttrice, frutto di un travisamento ed errato inquadramento del contenzioso intercorso con le sorelle per l'accertamento dei CP_1 confini, definito con sentenza n. 20340/2015 della Corte di cassazione, e per aver omesso di considerare la vicenda legata all'occupazione d'urgenza della proprietà delle per CP_1 realizzare la strada nonché il fatto che le mai si erano opposte all'occupazione, CP_1 certamente non nel termine di tre mesi dall'avvio della costruzione;

b) l'erronea quantificazione dell'indennità da corrispondersi per la superficie occupata, quantificata del ctu in € 86.936,40 sull'errato presupposto dell'edificabilità del terreno, come certificato dal comune di Castelsardo, peraltro, in contrasto con quanto attestato dall'ente pubblico al tempo della costruzione e senza considerare l'esistenza di un collettore fognario che impediva qualsiasi possibile utilizzo edificatorio autonomo del lotto delle
Pintus,
c) in caso di conferma del diniego della domanda di accessione invertita, la riforma della sentenza nella parte in cui aveva ingiustamente negato all'attrice anche un'indennità ai sensi dell'art. 936 c.c. sull'errato assunto della natura abusiva degli immobili, laddove il diniego dell'accertamento di conformità era stato dettato proprio dalle vicende scaturite dal contenzioso sull'accertamento dei confini;

d) nella parte in cui aveva accolto la domanda di riduzione del prezzo d'acquisto proposta dai terzi chiamati dispensandoli dalla prova dell'ignoranza della parziale altruità dell'immobile compravenduto.
e hanno appellato la sentenza per i seguenti motivi: CP_1 Controparte_6
i) errata individuazione e quantificazione della superficie del loro terreno occupata da indicata dal ctu (e quindi dal tribunale che ne aveva recepito acriticamente CP_3 le conclusioni) in mq 41,80 anziché in mq 62, come peraltro dichiarato dalla stessa società nella denuncia di accatastamento con valore confessorio,
ii) contrasto tra dispositivo e motivazione per aver omesso d'indicare la porzione immobiliare dell'appartamento del primo piano, acquistato dai coniugi CP_10
e hanno lamentato: Parte_1 Parte_2 iii) violazione dell'art. 112 c.p.c. per omessa pronuncia sulla domanda riconvenzionale di usucapione abbreviata ex art. 1159 c.c., proposta dagli appellanti subordinatamente al rigetto della domanda proposta da ex art. 938 c.c. con conseguente CP_3 reiterazione delle istanze istruttorie ritenute inammissibili dal Tribunale.
, nel costituirsi nella causa n. 85/2023 ha proposto appello Parte_3 incidentale, lamentando: iv) l'errata quantificazione della riduzione del prezzo, qualora rapportata al valore dei soli locali poliambulatori e autorimesse, poiché non considerava che la perdita di valore dei locali compravenduti per effetto dell'evizione era molto maggiore di quella matematicamente calcolata dal ctu (e quindi dal Tribunale che ne aveva recepito i risultati).
La causa, istruita con ctu integrativa, è stata trattenuta in decisione, all'udienza del 18 aprile
2025, sulle conclusioni delle parti in epigrafe trascritte, previa assegnazione di termini per il deposito di scritti conclusionali.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I motivi d'appello rispettivamente proposti, che sono trattati secondo il loro ordine logico, sono fondati nei ristretti limiti di seguito indicati.
Non è meritevole di accoglimento il primo motivo (sub a), con il quale si duole del CP_3 rigetto della domanda principale di accessione invertita ex art. 938 c.c.
Ad avviso della Corte la valutazione compiuta dal Tribunale sull'assenza di buona fede e sull'opposizione delle proprietarie del suolo è corretta e meritevole di piena conferma anche in questa sede.
È noto infatti che la buona fede cui fa riferimento l'art. 938 c.c. non si presume, ma deve essere provata dal costruttore, e che secondo l'orientamento univoco della giurisprudenza di legittimità la buona fede rilevante ai fini dell'accessione invertita di cui all'art. 938 c.c. consiste nel ragionevole convincimento del costruttore di edificare sul proprio suolo e di non commettere alcuna usurpazione. Essa, in assenza di una previsione analoga a quella dettata in materia di possesso dall'art. 1147 c.c., non è presunta, ma deve essere provata dal costruttore;
ai fini probatori, è necessario avere riguardo alla ragionevolezza dell'uomo medio e al convincimento che questi poteva legittimamente formarsi circa l'esecuzione della costruzione sul proprio suolo, in base alle cognizioni possedute effettivamente o che egli avrebbe potuto acquisire con un comportamento diligente, sicché la buona fede deve escludersi qualora, in relazione alle particolari circostanze del caso concreto, il costruttore avrebbe dovuto fin dall'inizio anche solo dubitare della legittimità dell'occupazione del suolo del vicino”. (Cass. n. 1393/1986; n. 11836/1993; n.
4774/2005; n. 345/2011; n. 11845/2021).
Ora, nel caso di specie vi era la prova che sin dall'avvio dei lavori, avesse ben più di un CP_3 dubbio sul fatto di non essere proprietaria di tutto il terreno sul quale si apprestava a costruire.
Nell'immediatezza delle opere di delimitazione del cantiere (il 22 ottobre 2002), le confinanti le avevano notificato atto di citazione per l'accertamento dei confini, evidentemente CP_1 materialmente non delimitati su quel lato (se non addirittura rimossi dalla stessa società), così insinuando nel costruttore, qualora non ne fosse già autonomamente consapevole, quantomeno il dubbio sull'effettiva posizione del confine tra i due fondi e sulla possibile illegittimità dell'erigendo fabbricato (cfr. all. 5).
Non giova all'appellante, che oggi si lamenta dell'omessa considerazione dello specifico argomento da parte del primo giudice, neppure il fatto che il mappale 664 (ex 20d) di mq 139, di proprietà delle fosse interessato sin dal 1989 da un decreto di occupazione d'urgenza nell'ambito di CP_1 un procedimento espropriativo per la realizzazione della strada, mai concluso. L'occupazione del terreno in previsione dell'opera pubblica non alleggerisce ma addirittura conferma la mala fede della società, da intendersi come consapevolezza di non operare sul proprio fondo.
D'altronde non è un caso che nel procedimento di accertamento dei confini non avesse CP_3 speso alcun argomento oggettivo a sostegno della propria convinzione di agire sul proprio terreno, per esempio per avere acquistato tot. Mq. dai danti causa ovvero per l'esistenza di un conflitto tra i rispettivi titoli d'acquisto, limitandosi a poche difese in rito sull'incompetenza del Tribunale, e soprattutto sul difetto di legittimazione ad agire delle sull'assunto che il loro mappale CP_1 sarebbe stato occupato e acquisito dal per realizzarvi una strada pubblica. CP_8
In quella sede la società costruttrice non allegava né tentava di dimostrare l'esistenza di confini materiali (entro i quali si sarebbe spinto il possesso proprio e dei precedenti danti causa), la cui presenza è stata peraltro definitivamente esclusa con sentenza ormai in giudicato che, nel far ricorso al criterio sussidiario dei confini catastali, ha escluso l'esistenza di confini materiali consolidati sul terreno.
Anche nell'introdurre il presente giudizio non ha dedotto elementi oggettivi a sostegno CP_3 della propria convinzione di realizzare la costruzione sul proprio terreno, facendo ancora una volta leva sul procedimento espropriativo e sull'occupazione del terreno delle Pitnus da parte dell'amministrazione comunale per la realizzazione della strada, così confermando, neppure troppo velatamente, di avere avuto non il dubbio ma addirittura la certezza dell'appartenenza a terzi (nel caso al Comune) del suolo sul quale aveva edificato il fabbricato.
E la proprietà pubblica non è meno tutelabile di quella privata dalla mala fede del vicino. Anzi, proprio la conoscenza del provvedimento di occupazione d'urgenza doveva suggerire ad un imprenditore edile, normalmente dotato di competenze tecniche e giuridiche, quantomeno sulle ordinarie vicende dominicali, l'esistenza di un proprietario del terreno occupato dall'amministrazione destinato a rimanere tale sino alla formale ablazione delle aree.
Ora, per quanto la mancanza della buona fede del costruttore sia già ostativa all'operatività della fattispecie invocata, in ogni caso le avevano anche manifestato la loro opposizione alla CP_1 costruzione notificando alla società, nell'immediatezza della delimitazione del cantiere, atto di citazione per accertamento del confine (22/10/2002).
Sull'argomento la giurisprudenza di legittimità è da tempo chiara e univoca nell'affermare che “la dichiarazione di opposizione prevista dall'art. 938 cod. civ. - quale mezzo di cui viene onerato il proprietario se vuole evitare che il giudice possa attribuire, a chi abbia occupato in buona fede con la propria costruzione una porzione del fondo attiguo, la proprietà dell'edificio e del suolo con esso occupato - non richiede l'adozione di una Forma determinata e può essere fatta anche verbalmente
(Conf 259/71, mass n 349713; Conf 2078/67, mass n 329182)” (Cass.
Sez. 2, Sentenza n. 4366 del 12/05/1987).
Resta evidentemente assorbito il motivo sub b) sul valore delle superfici occupate dalla costruzione.
Se non ha potuto operare l'accessione invertita, invocata dal costruttore, ha operato quella ordinaria, con conseguente acquisto in capo alle della proprietà della porzione di fabbricato interessata CP_1 dallo sconfinamento, nell'estensione indicata dal ctu (41,89 mq) e non nella maggiore estensione pretesa dalle CP_1
Sul punto non è infatti meritevole di accoglimento la censura formulata dalle con il motivo CP_1 sub i), ossia di aver acquisito per accessione una superficie di mq 62, come avrebbe dichiarato la stessa nella denuncia di accatastamento del mappale 1604 di 62 mq (all. 53 alle note di CP_3 trattazione scritta del 6.12.2021).
Trascurano le appellanti che l'oggetto della domanda di acquisto della proprietà per accessione era limitato all'ingombro oggettivo della porzione di fabbricato realizzato da sul loro CP_3 fondo, che il ctu ha calcolato con operazioni (misurazioni in loco) difficilmente confutabili.
D'altronde le stesse non hanno segnalato errori nella misurazione della costruzione, ma CP_1 hanno invocato dati numerici apparentemente incongruenti contenuti in altri atti (denuncia di accatastamento), verosimilmente destinati a diversi fini.
Il quesito chiedeva al consulente tecnico di misurare la porzione di fabbricato realizzata sul fondo vicino, e a tale domanda il consulente ha risposto con misure e rappresentazioni grafiche corrette.
Scrive il geom. a pag. 7 del suo primo elaborato che al … piano terra… in contraddittorio Per_2 con i rispettivi consulenti di parte, si è rilevato che l'edificio realizzato dagli attori occupa una porzione pari a mq. 41,80, che ricade su parte di n.2 studi medici e servizi igienici, oltre balcone, distinti al foglio 2 mappale 1583 sub.39 di proprietà della , odierna convenuta. Si Parte_3 veda la planimetria illustrativa che segue dalla quale è possibile osservare, graficamente, l'area occupata dal corpo di fabbrica realizzato dagli attori sul mappale delle convenute e CP_1

Controparte_6
Per concludere che “una porzione dell'edificio realizzato dagli attori ha invaso il lotto delle convenute e con le seguenti porzioni immobiliari: Controparte_1 CP_6 piano seminterrato: mq. 32,75 per porzioni di autorimesse non autonome;
piano terra: mq. 36,14 per porzioni non autonome di studio medico e mq. 5,66 di balcone (propr.
); Parte_3 piano primo: mq. 36,69 per porzioni non autonome di abitazione e mq. 5,11 di balcone (propr.
– ; CP_4 CP_5 piano secondo: mq. 26,85 per porzione di terrazzo non autonome (propr. – ), Parte_1 Pt_2 oltre tetto per mq. 14,95, che sono le porzioni acquistate per accessione dalle sorelle CP_1
È vero invece che il tribunale, dopo averne dato conto nella parte motiva, ha erroneamente omesso nel dispositivo, più per errore materiale che di giudizio, di ricomprendere tra le porzioni occupate dalla costruzione e pertanto acquistate per accessione dalle anche quelle del CP_3 CP_1 piano primo, di proprietà dei signori Parte_8
In accoglimento dello specifico motivo d'appello proposto dalle sub ii), il dispositivo della CP_1 sentenza deve essere pertanto integrato mediante inserimento anche di tali porzioni del piano primo.
È parimenti infondato il motivo sub c), con il quale si duole del rigetto della domanda CP_3 di pagamento del valore del materiale e del prezzo della manodopera ex art. 936 c.c., formulata subordinatamente alla domanda principale di accessione invertita.
Al riguardo l'orientamento della giurisprudenza di legittimità è chiaro e inequivocabile nell'affermare che nessun indennizzo può essere preteso, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 1150 e 936 cod. civ., dal terzo possessore che, sul fondo altrui, abbia costruito un'opera in violazione della normativa edilizia, commettendo i reati previsti e puniti dagli artt. 31 e 41 della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e 10 e 13 della legge 6 agosto 1967, n. 765, essenzialmente perché quell'indennizzo sarebbe in contrasto con i principi generali dell'ordinamento ed in particolare con la funzione dell'amministrazione della giustizia, in quanto l'agente verrebbe a conseguire indirettamente, ma pur sempre per via giudiziaria, quel vantaggio che si era ripromesso di ottenere nel porre in essere l'attività penalmente illecita e che, in via diretta, gli è precluso dagli artt. 1346 e
1418 cod. civ.. (Cass Sez. 2, Sentenza n. 26853 del 14/12/2011). Secondo Cass. Sentenza n. 4731 del 25/02/2011 “In riferimento alle opere eseguite su fondo altrui da un terzo con materiali propri, quando l'opera è abusiva (eventualmente configurando anche un illecito penale), il proprietario del suolo non è tenuto al pagamento dell'indennizzo di cui all'art.
936, secondo comma, cod. civ., perché, sul piano civilistico, il manufatto abusivo deve ritenersi carente di valore per il fondo cui accede, il che impedisce al proprietario del suolo di compiere la scelta discrezionale di cui alla norma citata”.
Anche da ultimo la Corte di cassazione, in tema di contratti agrari, ha affermato che l'affittuario che abbia eseguito sul fondo del locatore opere non conformi alla normativa edilizia ha diritto all'indennizzo per i miglioramenti, in base agli artt. 16 e 17 della l. n. 203 del 1982, purché alleghi
e dimostri che le opere irregolari siano sanabili e che sia stata attivata tempestivamente la pratica per il conseguimento della sanatoria da parte delle autorità preposte. (Cass.
Sez. 3, Ordinanza n. 35475 del 02/12/2022).
Nel caso in oggetto era già emerso nel corso dell'istruttoria svolta in primo grado (cfr. pag. 13/18 relazione tecnica¹), ed è stato ulteriormente chiarito dal consulente nella relazione integrativa, in risposta alle osservazioni critiche del ctp geom. , che il fabbricato ha Persona_5 CP_3 sviluppato una volumetria eccedente quella consentita nel comparto, ricomprendendovi anche il mappale delle Con la conseguenza che neppure oggi, in seguito alla regolarizzazione della CP_1 ¹ A questo punto, accertato che il Comune di Castelsardo certifica tale particella come
ricadente all'interno dell'unità 1 con la classificazione di zona B/2, e che la ricostruzione
grafica avvalora la correttezza della certificazione prodotta dalla succitata
Amministrazione Comunale, lo scrivente provvederà a predisporre i relativi calcoli
includendo tale area all'interno dell'unità 1 come zona B/2.
Orbene, la c.d. unità 1, evidenzia una capacità massima di volumetria disponibile nella
misura di 4.000 mc., con un indice di 6,64 mc./mq. e, sulla scorta delle verifiche
urbanistiche espletate presso il Comune di Castelsardo, appare pacifico che detta
volumetria di 4.000,00 metri cubi, sia stata interamente utilizzata dagli attori;
ne
consegue che, alla luce del Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato alla medesima
amministrazione comunale, all'interno della volumetria di 4000,00 metri cubi è
ricompresa anche quella derivante dal mappale 1774, considerato che proprio il Comune
di Castelsardo ne annovera l'appartenenza all'unità 1.
situazione proprietaria, gli attuali proprietari del suolo ( e sorelle potrebbero CP_3 CP_1 ottenere la sanatoria della costruzione, con conseguente insussistenza dei presupposti per riconoscere al terzo costruttore l'indennizzo ex art. 936 c.c. per materiali e mano d'opera, stante l'insanabilità dell'abuso realizzato.
Stesse considerazioni e medesimi principi dovrebbero valere per la domanda di usucapione proposta dai signori sin dal primo grado, reiterata con specifico motivo d'appello per Parte_6 omessa pronuncia (sub iii).
L'usucapione, in nessuna forma, potrebbe essere lo strumento per ovviare all'impossibilità di trasferire l'immobile a titolo derivativo.
In ogni caso, difetterebbero nel caso di specie i presupposti dell'unica fattispecie di acquisto a titolo originario invocata dagli acquirenti, quella disciplinata dall'art. 1159 c.c., poiché l'atto del 22 marzo
2005, a rogito TA , non sarebbe astrattamente idoneo a trasferire la proprietà così Per_1 come prescrive la norma invocata, poiché incontrerebbe lo specifico divieto previsto dall'art. 40. l.
47/1985 sulla nullità degli atti che trasferiscono beni abusivi.
È noto, infatti, che “l'usucapione decennale di cui all'art 1159 cod civ può essere invocata dall'acquirente a non domino, ma non da chi abbia acquistato in base a negozio nullo, o comunque viziato, essendo l'usucapione abbreviata possibile solo se la inidoneità del titolo derivi esclusivamente dal fatto che l'alienante ha disposto di un immobile altrui, mentre in tutti gli altri casi di invalidità o inefficacia del titolo l'usucapione si compie solo con il decorso del termine ordinario. Pertanto, colui che abbia acquistato un bene demaniale da altro privato non può invocare l'usucapione abbreviata decennale, ma solo quella ordinaria, neppure dalla successiva data della sdemanializzazione del bene è, infatti, nulla la vendita di un bene demaniale fra privati e la sopravvenuta sdemanializzazione non importa alcuna convalida del contratto. (V 708-64 1307-
60 1060-60).* (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2485 del 03/10/1964).
Secondo Cassazione n. 11141 del 09/05/2018, poi, “non è configurabile l'usucapione decennale, ai sensi dell'art. 1159 c.c., in favore di colui che abbia acquistato un'area di parcheggio vincolata al diritto d'uso riservato "ex lege" ai proprietari delle unità immobiliari comprese nei fabbricati di nuova costruzione, trattandosi di atto nullo per contrarietà a norme imperative e, perciò, di titolo inidoneo a trasferire la proprietà, a prescindere dalla sua trascrizione”.
Dall'applicazione di tali principi discende l'infondatezza della domanda ex art. 1159 c.c. proposta dai . Parte_6
Rimangono da esaminare il motivo sub d), con il quale contesta il diritto dei terzi CP_3 acquirenti alla riduzione del prezzo, e l'appello incidentale (sub iv), con il quale la ha Parte_3 censurato la quantificazione, nella misura di 1/3, della riduzione del prezzo dell'immobile realizzato da sul fondo parzialmente altrui qualora rapportato al prezzo dei soli locali CP_3 poliambulatori e autorimesse, invocandone: o il riferimento al prezzo complessivamente pagato per l'intera operazione commerciale (€850.000,00), ovvero una nuova quantificazione in aumento in ragione del deprezzamento più che proporzionale a suo dire subito dai locali per effetto della nuova situazione proprietaria.
Ad avviso della Corte nessuna delle censure coglie nel segno.
Insegna costante giurisprudenza di legittimità che l'obbligazione del venditore di restituire parte del prezzo, conseguente all'accoglimento dell'actio quanti minoris ex art. 1480 cod. civ., ha natura di rimborso a favore dell'acquirente che, in sé, non inerisce ad un'obbligazione risarcitoria, derivando dal venir meno, per effetto dell'accertamento della parziale alienità della cosa, della causa dell'obbligazione di pagamento dell'intero prezzo (ex plurimis, Cass. 20/01/2013, n. 2060; Cass.
29/03/1996, n. 2892; Cass. 26/06/1984, n. 3736).
Ciò significa che la riduzione è dovuta in conseguenza del fatto in sé dell'evizione subita dagli acquirenti per effetto del mancato acquisto di quella parte degli immobili risultata di proprietà delle per effetto dell'accessione, senza che rilevi il loro stato soggettivo. CP_1
Allo stesso modo, con riferimento alla quantificazione della riduzione, osserva la Corte che la riduzione del prezzo è stata domandata dalla , che ha evidentemente valutato la non Parte_3 essenzialità della porzione di proprietà altrui e la convenienza della riduzione del prezzo rispetto all'alternativa, che pur aveva ai sensi dell'art. 1480 c.c., di domandare la risoluzione del contratto e la restituzione dell'intero corrispettivo. Dunque, se la avesse ritenuto essenziale la Parte_3 porzione ricadente sul mappale risultato di proprietà delle per esempio perché l'unica CP_1 finestrata o per altre ragioni non emerse in causa, ben avrebbe potuto chiedere la risoluzione del contratto. Al contrario, la scelta operata per la riduzione del prezzo imponeva di quantificarlo in base alla superficie materialmente non acquistata da perché di proprietà delle CP_3 CP_1
Proprio per la sua natura non risarcitoria, l'unico criterio utilizzabile non poteva che essere quello del valore a mq e dunque della riduzione del prezzo in proporzione alla superficie evitta, e non pare esservi contestazione sul fatto che i mq. sottratti alle autorimesse e al poliambulatorio corrispondano ad 1/3 della superficie complessiva, dolendosi la di una perdita di Parte_3 valore dell'immobile acquistato più che proporzionale all'evizione con argomentazioni di natura squisitamente risarcitoria, pertanto estranee al rimedio azionato (actio quanti minoris), avendo espressamente fatto riserva di domandare il risarcimento del danno in altra sede. Parte_3
In conclusione, in ragione dell'infondatezza dei motivi d'appello rispettivamente proposti (l'unico profilo accolto era in realtà frutto di un errore materiale del Tribunale) le spese del presente giudizio sono interamente compensate tra le parti, comprese quelle della ctu integrativa, dandosi anche atto dei presupposti per il pagamento del doppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 1 quater
T.U. spese di giustizia da parte di tutti gli appellanti, con la sola eccezione delle Pintus.

PQM

la Corte, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa deduzione, eccezione e domanda,
1) dispone la correzione/integrazione della sentenza n. 819/2022 del Tribunale di Sassari, pubblicata il 27/07/2022, nella parte in cui accerta le porzioni di unità immobiliari di cui le sono proprietarie pro indiviso per effetto di accessione, mediante inserimento anche CP_1 della seguente porzione:
- piano primo: mq. 36,69 per porzioni non autonome di abitazione e mq. 5,11 di balcone
(propr. – ; CP_4 CP_5
2) rigetta l'appello principale proposto da e Controparte_3 Parte_1 Parte_2
e nella restante parte quello proposto da e ,
[...] Controparte_1 Controparte_6
3) rigetta l'appello incidentale proposto da Parte_9
e ;
[...] Parte_3
4) spese di lite e ctu interamente compensate.
Dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento del doppio del contributo unificato ex art. 13 1 quater T.U. spese di giustizia da parte di e Controparte_3 Parte_1
e e Parte_2 Parte_9 [...]
. Parte_3
Così deciso in Sassari nella camera di consiglio del 10 luglio 2025.
Il consigliere estensore
Dr.ssa Cristina Fois Il Presidente
Dr.ssa Maria Grixoni