TRIBUNALE DI VERONA
TERZA SEZIONE CIVILE
Verbale di udienza del 18.11.2025 nel procedimento iscritto al n. 1873/2024 R.G., promosso da
[...]
nei confronti di . Parte_1 Parte_2
Il Giudice, invita le parti alla precisazione delle conclusioni e alla discussione della causa ai sensi dell'art. 429 c.p.c..
Sono comparsi:
- per parte ricorrente , gli avv.ti Fabio Manzati e Gian Parte_1
CO IN del Foro di Verona, i quali concludono e discutono come da ricorso e da note autorizzate depositate il 28.05.2025, insistendo per l'accoglimento delle proprie domande con la rifusione delle spese processuali come da nota spese agli atti;

- per parte resistente , già dichiarata contumace in corso di Parte_2
causa, nessuno è presente.
Il Giudice si ritira in Camera di Consiglio per la decisione, dando atto che la parte ricorrente si allontana.
Verona, 18.11.2025
Il Giudice dott. Pierangela Bellingeri
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VERONA
SEZIONE III CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica nella persona del Giudice dott. Pierangela
Bellingeri, all'esito della Camera di Consiglio, dato atto che le parti si sono
1 allontanante, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
EX ART. 429 C.P.C. nella causa civile di Primo Grado iscritta al n. 1873/2024 R.G.; promossa da:
(C.F. ), con il Parte_1 C.F._1
patrocinio degli avv.ti Fabio Manzati e Gian CO IN del Foro di Verona;

-parte ricorrente-

contro

:
(C.F. ); Parte_2 C.F._2
-parte resistente contumace- avente ad oggetto: altri istituti del diritto delle locazioni.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
§.I. Visto e richiamato integralmente il contenuto assertivo del ricorso ex artt. 447 bis
e 414 ss. c.p.c. depositato il 14.03.2024 e notificato a mezzo posta il 23.04-4.05.2024, con cui l'odierna ricorrente ha convenuto in giudizio Parte_1
davanti all'intestato Tribunale l'odierna resistente : Parte_2
- premettendo di averle concesso in locazione ad uso abitativo, in forza di contratto sottoscritto l'1.11.2017 e registrato il 22.11.2017, l'unità ammobiliata di sua proprietà sita in Verona, via Luciano Manara n. 38, catastalmente identificata al foglio 298, particella 168, subalterno 10, verso il canone annuo pari ad € 7.800,00 da corrispondere in rate mensili anticipate entro il quinto giorno di ogni mese pari ad €
650,00 ciascuna, oltre ad € 30,00 mensili a titolo di oneri condominiali forfettizzati, essendo stato versato all'atto della stipula l'importo di € 1.950,00 indicato in contratto quale deposito cauzionale;

2 - rappresentando la sopravvenuta morosità della resistente a decorrere dal mese di novembre 2020, con la conseguente instaurazione del procedimento di sfratto n.
4944/2021 R.G. Tribunale di Verona, che ha determinato la pronuncia il 22.06.2021 dell'ordinanza di convalida di sfratto per morosità, nonché l'emissione il 28.06.2021 del decreto ingiuntivo n. 2125/2021 d.i. concesso in forma immediatamente esecutiva ai sensi dell'art. 664 c.p.c., provvedimenti a loro volta sfociati in due distinte procedure esecutive e segnatamente, quanto al credito per canoni, nei due pignoramenti presso terzi iscritti ai nn. 1111/2021 e 380/2023 R.G.E. Tribunale di
Udine, entrambi conclusi con ordinanza di assegnazione ex art. 553 c.p.c.;
- lamentando che, al momento della restituzione del bene locato, avvenuta (solo formalmente) il 10.05.2022 a seguito dell'esecuzione per consegna/rilascio da parte dell'Ufficiale Giudiziario incaricato, l'immobile si è presentato occupato da svariati beni di proprietà della conduttrice, di talché, esperita la procedura ulteriore di cui all'art. 609 c.p.c., la locatrice è rientrata effettivamente in possesso del proprio bene unicamente il 19.10.2022, con un pregiudizio quantificabile in € 3.400,00 (cinque mensilità dell'importo di € 650,00 ciascuna, oltre agli oneri condominiali forfettizzati in € 30,00 mensili), da aggiungere all'importo ancora dovuto per gli oneri condominiali impagati in corso di rapporto sino allo sfratto e pari ad € 570,00
(importo quest'ultimo non azionato con il decreto ingiuntivo ex art. 664 c.p.c.);
- dolendosi altresì di come il predetto immobile sia stato restituito in stato di degrado, con numerosi danni alla struttura ed al mobilio, da sé riparati con plurimi esborsi, in particolare: lacerazione tappezzeria divano (€ 35,00), assenza chiavi e telecomandi di accesso all'immobile ed alle parti comuni (€ 125,66), frigorifero pieno di materiale marcescente (€ 1.159,00), locali pullulanti di insetti e ricoperti di sporcizia accumulatasi (€ 1.354,20), rottura porta box doccia (€ 172,00), lavastoviglie non più funzionante ed ancora piena di vettovaglie sporche (€ 649,25), sporcizia oltre
3 l'ordinario dei muri (€ 1.705,00), assenza della scala in alluminio che corredava l'immobile (€ 62,20), segni su pavimenti, battiscopa e maschere della porta blindata
(€ 1.591,30), il tutto per il complessivo importo pari ad € 6.853,61;
- deducendo la responsabilità della resistente ai sensi dell'art. 1218 c.c. ed il proprio diritto al risarcimento previo trattenimento del deposito cauzionale ai sensi dell'art. 11 della legge n. 392/1978, anche alla luce della specifica previsione contrattuale di cui all'art. 9 in punto espresso riconoscimento tra le parti del buono stato di conservazione dei locali all'atto della stipula, con il correlato obbligo per la conduttrice, scaturente altresì dagli artt. 1587, 1588 e 1590 c.c., di riconsegnare l'immobile nelle medesime condizioni in cui lo ha ricevuto, fatto salvo il normale deperimento d'uso;
- quantificando in complessivi € 11.032,23 il costo dei lavori e degli interventi necessari per la riduzione in pristino, il valore degli oneri accessori e condominiali, il danno da mancato godimento nei cinque mesi necessari per l'asportazione dai luoghi del materiale di proprietà della conduttrice, le spese per la mediazione obbligatoria conclusasi con esito negativo stante il disinteresse della resistente, ammontare da cui detrarre il deposito cauzionale a suo tempo percepito, per una minore somma residua pari ad € 9.082,23, oltre interessi e rivalutazione;

§.II. Dato atto che nessuno si è costituito per la resistente pur a Parte_2
fronte di rituale notifica effettuata a mezzo posta e perfezionatasi per compiuta giacenza il 23.04-4.05.2024, essendone stata pertanto dichiarata la contumacia a verbale d'udienza del 4.02.2025 e che il giudizio è stato quindi istruito sia tramite le diffuse produzioni documentali effettuate dalla ricorrente, sia mediante l'escussione di tre testimoni (cfr. i verbali delle udienze tenutesi l'8.10.2024 ed il 4.02.2025), venendo alfine rinviato per la precisazione delle conclusioni e per la discussione ai sensi dell'art. 429 c.p.c. all'udienza odierna;

4 §.III. Ritenuto che le pretese azionate dalla ricorrente siano fondate e vadano accolte per quanto in prosieguo meglio esplicitato;

III.a. - osservato, anzi tutto, che emergono ex actis le circostanze consistenti: nell'avvenuta sottoscrizione tra le parti in data 1.11.2017 del contratto di locazione immobiliare ad uso abitativo in relazione all'appartamento ammobiliato per cui è causa, con la relativa debita registrazione effettuata il 22.11.2017 (cfr. doc. 4 fasc. ric.); nell'avvenuto rilascio solo formale dell'immobile in data 10.05.2022, giusta coevo verbale di riconsegna (cfr. doc. 12 fasc. ric.) da cui risulta la residua occupazione dell'immobile da parte di svariati beni della conduttrice, terminata unicamente il 19.10.2022 (cfr. docc. da 13 a 15 fasc. ric.) ossia a cinque mesi di distanza;
tanto con le ben note conseguenze in punto riconoscimento dei danni da ritardato rilascio (si veda tra le tante Cass. civ., n. 6596/2019);
III.b. - richiamati, secondariamente e con riferimento alla mancata corresponsione degli oneri condominiali (peraltro già dichiarata in sede di procedura di sfratto per morosità), i consolidati principi generali in punto riparto dell'onere probatorio nelle obbligazioni di fonte contrattuale, per cui incombono sull'attore creditore sia la prova del titolo posto a fondamento della propria pretesa, sia l'allegazione sufficientemente specifica della condotta inadempiente del convenuto debitore (entrambe sussistenti nel caso di specie), mentre quest'ultimo risulta gravato della allegazione e prova di eventuali fatti estintivi, impeditivi e/o modificativi della pretesa attorea (prova quest'ultima del tutto carente nel caso in esame);
III.c. - rilevato, infine, che i lamentati danni all'immobile hanno trovato piena e dettagliata (con riferimento a ciascuna delle singole voci di esborso) conferma in sede di istruttoria orale, mediante le deposizioni dei tre testimoni sentiti all'udienza del
4.02.2025; tali deposizioni, invero, risultano sufficientemente circoscritte, coerenti e concordi, essendo state rese da soggetti della cui attendibilità non è dato
5 fondatamente dubitare (cfr., in particolare, le dichiarazioni del testimone terzo
, collega della resistente e precedente conduttore dell'immobile per cui Testimone_1
è causa, oltre che del teste, parimenti terzo, dipendente Testimone_2
dell'Istituto Vendite Giudiziarie occupatosi dello sgombero dei locali con la stima dei beni derelitti dalla resistente);
- precisato, inoltre ed in linea generale, che, in materia di danni alla cosa oggetto di locazione, mentre incombe sul locatore che agisce per il risarcimento del danno l'onere di provare (anche mediante presunzioni) il fatto costitutivo del proprio diritto
(cfr. Cass. civ., n. 5328/2007), ossia il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, resta di contro a carico del conduttore dimostrare il fatto impeditivo della propria responsabilità (cfr. Cass. civ.,
n. 6387/2018), dovendosi tuttavia sempre escludere a monte la risarcibilità dei danni derivanti dal normale deterioramento o consumo della cosa locata in rapporto all'uso dedotto in contratto (cfr. Cass. civ., n. 2619/2014);
- ritenuti, in tale prospettiva, adeguatamente provati nell'an e nel quantum i danni subiti e gli esborsi sostenuti dalla ricorrente quanto a ciascuna delle specifiche voci dettagliatamente allegate e provate (cfr. il corredo fotografico e le singole fatture insieme ai preventivi ed agli scontrini allegati al ricorso introduttivo);
III.d. - ritenuto, in conclusione ed assorbita ogni diversa istanza, che la resistente debba essere condannata a corrispondere in favore della ricorrente il complessivo importo pari ad € 9.082,23 a titolo di risarcimento danni, così calcolati,
€ 3.400,00 quale danno da ritardata effettiva consegna,
€ 570,00 quali oneri condominiali residui impagati in corso di rapporto,
€ 6.853,61 quale danno da rimessione in pristino dell'immobile,
€ 208,62 quali spese necessarie per l'avvio della mediazione obbligatoria, detratti € 1.950,00 quale deposito cauzionale,
6 oltre interessi compensativi in misura di legge e rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo;

§.V. Ritenuto, infine, che all'accoglimento della domanda della ricorrente faccia altresì seguito la condanna della resistente alla rifusione, in favore della prima, delle spese del presente giudizio, liquidate come da dispositivo, ex d.m. n. 55/2014, tenuto conto del valore del decisum e di natura e quantità dell'attività difensiva espletata;



P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, nel giudizio di cui in epigrafe, ogni diversa istanza e domanda rigettata o assorbita:
- dichiara tenuta e condanna la resistente a corrispondere in favore della ricorrente l'importo complessivo pari ad € 9.082,23 per le causali di cui in parte motiva, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo;

- dichiara tenuta e condanna la resistente a rifondere in favore della ricorrente le spese del presente giudizio, liquidate in € 5.077,00 per compensi, € 1323,00 per compensi della procedura di mediazione, € 290,00 per esposti, oltre rimborso forfettario spese generali in misura del 15% ed oltre i.v.a. e c.p.a., ove dovute, come per legge.
Verona 18.11.2025
Il Giudice dott. Pierangela Bellingeri

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