N. R.G. 1934/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati:
dr.ssa Laura Sara Tragni Presidente dr.ssa Maura Caterina Barberis Consigliere rel dr.ssa Adriana Cassano Cicuto Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. r.g. 1934/2024 promossa in grado d'appello
DA
(C.F. ), elettivamente Parte_1 C.F._1
domiciliato in PIAZZETTA UMBERTO GIORDANO, 2 MILANO presso lo studio dell'avv. MARTUCCI SCHISA ALFREDO, che lo rappresenta e difende come da delega in atti
APPELLANTE
CONTRO
(C.F. ), elettivamente domiciliato in via CP_1 C.F._2
A.Grandi 30 20832 Desio presso lo studio dell'avv. VADRUCCI DEBORA, che lo rappresenta e difende come da delega in atti pagina 1 di 8 APPELLATO
avente ad oggetto: Cessazione del contratto di locazione alla scadenza, uso abitativo sulle seguenti conclusioni:
Per : “1) Sospendere la provvisoria esecutività della Parte_1 sentenza, sia perché trattasi di sentenza di accertamento e/o costitutiva di risoluzione del rapporto contrattuale (non ancora passata in giudicato), sia perché comunque ricorre il gravissimo danno ex art. 447 bis c.p.c.
2) rigettare tutte le domande proposte – in via principale- dal sig. ; CP_1
3) accogliere tutte le istanze proposte -in via riconvenzionale- dall'odierna appellante. Con vittoria di spese e compensi del doppio grado di giudizio e attribuzione al sottoscritto difensore per anticipo fattone”.
Per “Dichiarare improcedibile e/o inammissibile l'appello CP_1 proposto dal Sig.ra per tutti i motivi ex ante rappresentati;
Parte_1
- Rigettare nel merito il gravame in quanto infondato in fatto ed in diritto;

- Confermare la sentenza di primo grado “.
FATTO E DIRITTO
ha proposto tempestivo appello avverso la sentenza n. 5934/24 Parte_1
del Tribunale di Milano, con la quale - sulle domande proposte nei suoi confronti da dapprima con intimazione di sfratto per morosità e quindi con la CP_1
memoria integrativa ex art.667 cpc - era stata dichiarata la risoluzione del contratto stipulato dalle parti in data 2.10.2018 (integrato in data 5.3.2021) relativo all'immobile sito in Cambiago piazza Cesare Battisti n.2, per inadempimento della stessa al pagamento delle somme ivi previste a suo carico, ordinandone il rilascio e condannando la medesima al pagamento della somma di Euro 28.000,00 a titolo di Pt_1
canoni/indennità di occupazione dal marzo 2021 al giugno 2024: in particolare il
Tribunale, qualificato il contratto azionato come misto di locazione con preliminare di vendita, aveva ritenuto la sussistenza dei presupposti per l'operatività della clausola risolutiva espressa pattuita (stante il mancato pagamento di oltre due rate di canone e pagina 2 di 8 l'illegittimità dell'opposta eccezione ex art.1460 c.c. a fronte della conoscenza o comunque conoscibilità da parte della dei vizi dell'immobile). Pt_1
L'appellante ha censurato l'impugnata sentenza per aver erroneamente: 1) qualificato il contratto come di locazione misto a preliminare di vendita, in contrasto con l'espressa qualificazione datane dalle parti e in difetto di alcun riferimento che potesse far ritenere che il pagamento di Euro 700,00 previsto a suo carico costituisse il corrispettivo per il godimento dell'immobile (e non già una rata del prezzo di vendita, anticipata al pari della consegna dell'immobile), tra l'altro senza considerare che qualsiasi locazione sarebbe stata nulla per omessa registrazione;
2) dichiarato la risoluzione del contratto preliminare di vendita pur in presenza di una legittima eccezione di inadempimento, stante la presenza di vizi dell'immobile (non abitabile per difetto di altezza e per mancanza di vespaio, con conseguente grave risalita di umidità sulle pareti) che ne avrebbero ridotto il valore in corrispondenza del costo necessario per la loro eliminazione (e così, considerati gli importi già corrisposti, vi sarebbe stato addirittura un credito restitutorio o suo favore); 3) pronunciato ultra petita la risoluzione del contratto preliminare di vendita, quando questa non sarebbe in realtà stata chiesta dal
Alla luce dei suddetti motivi d'appello ha dunque formulato le conclusioni come CP_1
riportate in epigrafe.
ha chiesto la conferma della sentenza appellata. CP_1
Con ordinanza in data 17.9.2024 la Corte, in accoglimento dell'istanza formulata dalla ex art.351 cpc, ha sospeso la provvisoria esecutività della sentenza appellata, Pt_1
Contrariamente a quanto ritenuto dal Tribunale, deve escludersi che il contratto azionato dal (doc. 2 appellante) sia qualificabile, anche in parte, come locazione, CP_1
trattandosi di un preliminare di compravendita immobiliare con effetti anticipati quanto alla consegna del bene, che – secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità –
“integra un contratto misto, la cui causa è data dalla fusione di quelle di due contratti pagina 3 di 8 tipici: il preliminare di compravendita e il comodato precario;
pertanto, stante l'unitarietà funzionale che contraddistingue il collegamento negoziale, tale contratto trova la sua disciplina giuridica in quella prevalente del preliminare di compravendita” (Cass. ord.
5891/24; Cass. SU n. 7930/08). A tale conclusione conduce non soltanto l'esplicita qualificazione datane in tal senso dalle parti, ma altresì il tenore complessivo del contratto, con l'indicazione dei contraenti sempre in termini di venditore ed acquirente, la pattuizione del corrispettivo solo in termine di prezzo e dei pagamenti da eseguirsi in pendenza del termine per la conclusione del definitivo come rate, e giammai come canoni da corrispondersi a fronte del godimento del bene: coerentemente, del resto, il contratto prevede che con la consegna dell'immobile alla stipula del preliminare “oneri e spese di proprietà …saranno a carico della parte acquirente”.
Le domande del debbono pertanto essere respinte, per essere tutte fondate su un CP_1
preteso rapporto di locazione. Certamente lo era quella proposta con l'intimazione di sfratto per morosità, ma altrettanto deve dirsi per quelle formulate con la memoria integrativa in data 15.1.2024, depositata a seguito dell'opposizione allo sfratto ed al mutamento del rito ex artt.665-667 cpc. E' vero che “l'opposizione dell'intimato di cui all'art. 665 cod. proc. civ. determina, senza che occorra all'uopo un provvedimento del giudice, la conclusione del procedimento di convalida a carattere sommario, e l'instaurazione di un nuovo ed autonomo processo con rito e cognizione ordinari, in cui non si discute più di accoglimento o di rigetto della domanda di convalida e che si conclude con la pronuncia di una normale sentenza di condanna del conduttore al rilascio dell'immobile locato, se la domanda del locatore viene accolta, ovvero di accertamento negativo del diritto al rilascio, se la domanda è, invece, rigettata;
ne consegue che nel giudizio di merito non incide l'eventuale illegittima instaurazione del precedente giudizio sommario e le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse con le rispettive posizioni e che, in particolare, il locatore può dedurre una nuova causa petendi e proporre anche una domanda nuova” (Cass. n. 7066/93; Cass. n. 17955/21; pagina 4 di 8 Cass. n.5955/23): della facoltà di introdurre una nuova domanda, tuttavia, non si è avvalso il che anche in fase di cognizione piena ha chiesto “previa ogni più CP_1
opportuna declaratoria, dichiararsi la risoluzione del contratto per scadenza del termine convenuto” (in modo del tutto avulso dalle deduzioni svolte nell'atto, che non fanno alcun cenno dalla rilevanza della suddetta scadenza) “nonché il pagamento dei canoni scaduti;
per l'effetto condannare l'intimato al rilascio immediato dell'immobile oggetto di contratto”, insistendo ancora dell'identificare l'inadempimento di controparte nel mancato pagamento dei canoni.
La (piuttosto equivoca) risoluzione del “contratto preliminare” pronunciata dal
Tribunale (con condanna della al rilascio dell'immobile ed al pagamento di Euro Pt_1
28.000,00 a titolo di “canoni/indennità di occupazione”) è pertanto alternativamente errata (ove riferita, come pare di comprendere, ad un contratto di locazione in realtà inesistente) oppure resa ultra petita (ove riferita ad un preliminare di compravendita che il non ha mai fatto valere come tale): ne segue la riforma della sentenza di primo CP_1
grado, con rigetto delle domande dell'odierno appellato.
Oltre alla riforma in tal senso della sentenza di primo grado, l'appellante ha chiesto a questa Corte di “accogliere tutte le istanze proposte – in via riconvenzionale – dall'odierna appellante”, con una tecnica di formulazione per relationem che può essere considerata ammissibile solo ove le conclusioni risultino dal tenore complessivo dell'atto, con una manifestazione univoca di volontà di proporre impugnazione per uno specifico motivo (Cass. n 25751/13; Cass. ord. n.41438/21). Ciò impone di valutare come riproposte in appello (raffrontandole con il contenuto dell'atto di impugnazione) solo le domande formulate “in via riconvenzionale” dalla con la memoria Pt_1
integrativa ex art.667 cpc in data 19.2.2024, che è opportuno pertanto di seguito riprodurre : “Accertare e dichiarare il sig. inadempiente per aver stipulato un CP_1
contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un immobile privo dei pagina 5 di 8 requisiti di abitabilità, sulla base dei motivi esposti in narrativa e nella bozza di CTU depositata nel procedimento di atp rg. 17969/23 e, per l'effetto, obbligare lo stesso all'esecuzione di tutti i lavori necessari da eseguirsi all'interno dell'appartamento del conduttore per renderlo abitabile ex lege, mediante le modalità che verranno accertate in corso di causa e/o mediante la corresponsione dell'importo ritenuto dal Giudice necessario per rendere abitabile l'immobile, condannare il sig. al risarcimento dei CP_1
danni materiali subiti dalla convenuta a causa della negligenza del sig. stesso, CP_1
quantificati come da CTU depositata nel procedimento per atp 17969/23, pari ad Euro
13.990,00 quale somma già versata (=Euro 15.400,00 pagati – 1.410,00 valore dell'immobile dichiarato dal CTU nell'atp) ad oggi dalla sig.ra in esubero rispetto Pt_1
al valore dell'immobile così come quantificato dal CTU, e/o quella diversa somma che il
Giudice riterrà di giustizia”.
Va anzitutto precisato come la richiesta di accertamento e dichiarazione dell'inadempimento del (rispetto alla consegna di un immobile non abitabile) non CP_1
sia stata prospettata come domanda di accertamento autonoma, diretta ad ottenere una statuizione idonea a passare in cosa giudicata, ma costituisca il presupposto logico- giuridico delle ulteriori domande formulate (condanna all'esecuzione di lavori o al pagamento delle somme necessarie per eseguirli e condanna al risarcimento dei danni), in modo significativo introdotte dalla locuzione “per l'effetto”. E' evidente, d'altronde, che un mero accertamento dell'inadempimento del non sarebbe sorretto da un CP_1
interesse ex art.100 cpc, non essendo teso a rimuovere alcuna situazione attuale di incertezza.
Fra tali riconvenzionali, benché richiamate, non possono invece considerarsi riproposte le domande aventi ad oggetto la condanna del ad eseguire i lavori necessari a CP_1
rendere agibile l'immobile (o a pagare la somma a ciò necessaria), considerato che la rilevanza a tal fine della presenza di vizi dell'immobile non è stata nemmeno allegata in pagina 6 di 8 atto d'appello: l'impugnazione al par.

3.3 si limita infatti all'enunciazione di principi giurisprudenziali, concludendo poi nel senso che fosse giustificata l'eccezione di inadempimento della (eccezione ancora oggetto di quanto dedotto al par.4 nn. 1 e Pt_1
2). L'unica domanda sviluppata in appello (al par. 4 n.1) e corrispondente a quanto richiesto in primo grado, pertanto, è quella di “risarcimento dei danni materiali” per l'importo di Euro 13.900,00 (pari alla differenza tra quanto versato con i pagamenti rateali eseguiti fino al marzo 2021 ed il valore stimato dell'immobile: si tratta, tuttavia, di domanda infondata, posto che quanto preteso non identifica un danno derivante dall'inadempimento del promittente venditore all'obbligazione di far acquistare la cosa immune da vizi. Quel che l'appellante tenderebbe ad ottenere, invero, pare il diritto ad acquistare il bene al suo preteso minor valore (per effetto dei vizi dello stesso), senza che nemmeno sia stata prospettata da alcuna delle parti l'ipotesi di concludere il contratto definitivo: il diritto alla riduzione del prezzo ex art.1492 c.c. (che pure il promittente acquirente può richiedere in via alternativa: cfr. Cass. n. 26943/06) può essere fatto valere d'altronde solo attraverso apposita domanda.
L'esito della controversia, che vede il rigetto delle domande di entrambe le parti, giustifica l'integrale compensazione delle spese processuali tra le stesse.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando nella causa RG n.
1934/2024 avente per oggetto l'appello proposto avverso la sentenza del Tribunale di
Milano n. 5937/2024, pubblicata in data 11.6.2024 così provvede:
1. in riforma dell'appellata sentenza respinge le domande dell'attore odierno appellato;

2. respinge altresì le domande riconvenzionali formulate della convenuta odierna appellante;

3. compensa integralmente tra le parti le spese di lite di primo e secondo grado.
pagina 7 di 8 Così deciso, in Milano il 22/1/2025
Il Consigliere est dr.ssa Maura Barberis Il Presidente dr.ssa Laura Sara Tragni
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