REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI CALTANISSETTA
SEZIONE CIVILE
composta dai Magistrati
dr. Emanuele De Gregorio Presidente
dr.ssa Maria Lucia Insinga Consigliere rel.
dr. Gaetano Sole Consigliere
riunito in camera di consiglio ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel procedimento civile iscritto al n. 219/2020 r.g.
tra
Arch. , (C. F. ), nato a [...] l'[...], Parte_1 C.F._1
rappresentato e difeso dall'Avvocato Rosario Pizzino giusta procura in atti, ed elettivamente domiciliato in Caltanissetta, Viale della Regione n. 92, presso lo studio dell'Avv. Michele Riggi
Appellante principale
contro
nato ad [...], il [...] (c.f. ) e Controparte_1 C.F._2
, nata a [...], il [...] (c.f. Controparte_2
, rappresentati e difesi dall'Avv. Agostino Mongioj, giusta C.F._3 procura in atti, ed elettivamente domiciliati in Caltanisetta (CL), Piazza Europa n.6,
presso lo studio dell'avv. Giorgio Borgetto.
Appellati-Appellanti in via incidentale

Conclusioni delle parti
Per l'appellante principale: “- In via principale, in accoglimento del motivo di
impugnazione relativo al vizio di ultrapetizione denunciato, dichiarare la nullità della
Sentenza del Tribunale di Enna n. 194/2020 del 17/06/2020;
- indi, sempre in via principale, decidendo la causa nel merito, rigettare la domanda
formulata dagli appellati in primo grado, perché infondata in fatto ed in diritto.
Con vittoria di spese e onorari di entrambi i gradi di giudizio.”
Per l'appellati e appellanti in via incidentale:
a) rigettare l'appello principale;
in accoglimento dell'appello incidentale e in riforma
della sentenza di primo grado, condannare l'appellante alla restituzione della somma di
€.160.000,00, da lui ricevuta e a tutt'oggi trattenuta;
al pagamento della somma di
€.20.000,00 prevista dal contratto 25.02.2010 per il caso di mancata consegna dell'unità
immobiliare nel termine prefissato;
al pagamento degli interessi al tasso convenzionale
del 5% sulle somme, a far data dai singoli esborsi e fino al soddisfo.
b) In subordine: rigettare l'appello principale e confermare la condanna, di cui alla
sentenza gravata, alla restituzione della somma di €.160.000,00, oltre interessi al tasso
legale sulle somme versate, a far data dai singoli esborsi e fino al soddisfo;

c) Ferma la condanna alle spese del giudizio di primo grado, condannare l'appellante
alle spese del grado di appello.
PREMESSA IN FATTO E IN DIRITTO
Con sentenza n. 194/2020 pubblicata il 17.6.2020, il Tribunale di Enna dichiarava la
2 nullità del contratto preliminare intercorso tra da un parte e Parte_1 CP_1
e dall'altra, condannando il primo alla restituzione della
[...] Controparte_2
complessiva somma di € 160.000,00, corrisposta dai secondi a titolo di caparra e di acconto prezzo, incrementata degli interessi al tasso legale dalla data della messa in mora
(11.06.2014) sino al soddisfo.
La vicenda traeva origine dalla domanda giudiziale dei promissari acquirenti CP_1
e avanzata allo scopo di sentir dichiarare la legittimità del recesso dal CP_2
preliminare di vendita immobiliare del costruendo complesso edilizio sito in Enna, Viale
IV Novembre, dagli stessi esercitato in virtù dell'inadempimento di Parte_1
(promittente venditore) rispetto all'obbligo di concludere il contratto definitivo entro il
30 novembre 2011, nonché di ottenere la condanna del convenuto alla restituzione di tutte le somme versate oltre che del doppio della caparra, con applicazione sulla somme in acconto prezzo degli interessi calcolati al tasso convenzionale del 5% dalla data dei singoli pagamenti sino al soddisfo.
Dalle emergenze istruttorie acquisite nel corso del processo di primo grado, si ricostruiva che , unitamente agli ulteriori comproprietari del fabbricato sito in Parte_1
Enna, via IV Novembre nn. 6 e 8, denominato “Cinema Torre di Federico”, con atto pubblico del 25.2.1997, aveva ceduto le rispettive quote indivise del diritto di proprietà
all'impresa edile permutandole con la piena proprietà di Controparte_3
alcune unità immobiliari ivi puntualmente indicate, all'esito dei lavori effettuati dalla suddetta impresa.
L'accordo prevedeva altresì che solo al momento della venuta ad esistenza dell'immobile in tutte le sue rifiniture - come previste nel capitolato allegato all'accordo - si sarebbe determinato l'automatico acquisto della proprietà e l'effetto traslativo in favore del
. Parte_1
3 Le parti fissavano in 48 mesi dalla stipulazione della permuta, il termine per la consegna delle unità immobiliari “ultimate e finite”.
Il 28.7.2007, interveniva tra i medesimi contraenti un successivo accordo transattivo che postergava il dies a quo del termine di ultimazione di 48 mesi, decorrente, secondo quanto successivamente stabilito, dal momento della nuova transazione, di talché la consegna dell'immobile da parte della ditta costruttrice sarebbe dovuta avvenire entro il 30 luglio
2011.
Questo l'antefatto causale della vicenda sottesa alla presente causa.
Tanto premesso, il giudice di prime cure accertava:
- che in data 25.02.2010 gli attori stipulavano con il convenuto, promittente venditore, un contratto preliminare di vendita immobiliare avente ad oggetto una delle unità
immobiliari (nello specifico quella ubicata al quarto piano) oggetto della predetta permuta;

- che i promissari acquirenti avevano corrisposto al la complessiva somma Parte_1
di € 160.000,00, di cui € 20.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e il resto quale acconto prezzo;

- che la stipula del contratto definitivo di vendita, secondo quanto stabilito nel preliminare, doveva avvenire entro quattro mesi da quando il avrebbe Parte_1
ricevuto le unità immobiliari di sua spettanza dalla ditta esecutrice dei lavori
[...]
e, dunque, entro il 30.11.2011 atteso che, come sopra ricordato, la Controparte_3
consegna dell'immobile da parte della ditta costruttrice sarebbe avvenuta entro il 30 luglio
2011 sulla scorta della successiva pattuizione del 28.7.2007;
- che l'unità immobiliare oggetto del contratto preliminare non veniva “ultimata e finita”
nel termine indicato nel contratto preliminare.
Il Giudice di primo grado, con la sentenza impugnata, qualificava, quindi, il negozio
4 intercorso tra e (promissari acquirenti) e Controparte_1 Controparte_2
(promissario venditore), alla stregua di un preliminare di vendita di Parte_1
"cosa futura", disciplinato dall'art. 1472 c.c.
Rappresentava, in proposito, che la fattispecie negoziale della vendita di "cosa da costruire”, si atteggiava diversamente a seconda che il venditore (o promittente venditore)
avesse o meno assunto la posizione di costruttore, atteso che, nel primo caso, obbligandosi a prestare anche l'attività necessaria per la produzione della cosa, nell'ipotesi in cui la stessa non fosse venuta ad esistenza ne avrebbe risposto per inadempimento contrattuale,
mentre nel caso in cui l'immobile dedotto in contratto avrebbe dovuto essere costruito da un terzo, l'incompiutezza della cosa avrebbe determinato “solo” la nullità del contratto per mancanza dell'oggetto.
Il Giudice di prime cure, alla luce delle risultanze documentali sulle irregolarità dell'iter
edificatorio che avevano interessato l'immobile in questione - alcune delle quali preesistenti anche alla conclusione del contratto preliminare e poi culminate nel sequestro del cantiere - in difetto di riscontri concreti forniti dal convenuto circa la concreta possibilità giuridica di venuta ad esistenza della res oggetto del preliminare, concludeva per la nullità del contratto, ritenendolo carente di oggetto.
Quanto agli effetti, condannava alla restituzione della somma Parte_1
percepita di € 160.000,00, ritenendo non applicabile la clausola di cui al n. 4 della convenzione (alla cui stregua il promittente venditore avrebbe dovuto restituire anche il doppio della caparra con gli interessi convenzionali al 5%) non potendosi ravvisare un'ipotesi di inadempimento del convenuto.
Avverso la superiore pronuncia proponeva appello , condensando le Parte_1
proprie doglianze in due motivi di impugnazione.
5 Con il primo, eccepiva la violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato che avrebbe determinato un vizio di ultrapetizione della sentenza.
Deduceva, in proposito, l'appellante come la decisione del primo giudice risultasse, da un lato, fondata su presupposti di fatto inesistenti e, dall'altro, avulsa dalla causa petendi
posta dalle parti a fondamento delle domande e delle eccezioni formulate.
Evidenziava, invero, che gli attori, pur avendo genericamente allegato, nel corpo dell'atto introduttivo, la nullità del contratto preliminare, nelle conclusioni del medesimo atto –
fondate peraltro su presupposti del tutto antitetici rispetto all'invalidità del contratto –
avevano invocato solo l'accertamento della legittimità del recesso dagli stessi esercitato a causa dell'asserito inadempimento del promittente venditore.
Riteneva, pertanto, l'appellante che il primo giudice, con la declaratoria di nullità del contratto preliminare, non avrebbe tenuto in adeguata considerazione il thema
decidendum cristallizzato dalle parti con i propri scritti difensivi, incorrendo nel vizio di ultrapetizione.
Sulla scorta del sopra richiamato motivo di impugnazione chiedeva, dunque, di dichiarare la nullità della sentenza impugnata, decidendo la causa nel merito.
Con il secondo motivo di impugnazione, l'appellante ribadiva l'insussistenza del proprio inadempimento, rilevando come all'epoca della proposizione della domanda giudiziale l'unità immobiliare fosse già esistente e dotata di una propria identità catastale.
Chiedeva, ad ulteriore conforto delle proprie allegazioni, l'acquisizione nel giudizio di appello, in deroga al divieto di cui all'art. 345 c.p.c., della perizia di stima redatta dal
Dott. Consulente del Giudice nella Espropriazione Immobiliare annotata Persona_1
al n. 11/2018 R.G.E. pendente presso il Tribunale di Enna, promossa in danno della idonea, a suo dire, a dimostrare l'esistenza della cosa. Controparte_3
Deduceva poi, che la decorrenza del termine per la stipula del contratto definitivo doveva
6 considerarsi sottoposta all'avverarsi della condicio juris, mai verificatasi, della realizzazione, da parte della ditta costruttrice, dell'immobile costruendo in tutte le sue finiture, così come stabilito nel contratto di permuta e nel successivo accordo transattivo.
Da ciò, deduceva che la data del 30 novembre 2011 non poteva considerarsi termine essenziale per la stipula del contratto definitivo.
Sulla scorta di quanto dedotto chiedeva, pertanto, il rigetto delle domande avversarie.
La e costituitisi nel presente giudizio con comparsa di risposta CP_1 CP_2
depositata il 13.12.2020, contestavano le censure di cui all'atto di gravame, ritenendole infondate e proponendo, per converso, appello incidentale.
In via preliminare, contestavano il rilevato vizio di ultrapetizione atteso che la nullità del negozio giuridico è rilevabile dal giudice anche d'ufficio ai sensi dell'art. 1421 c.c.
In via istruttoria, evidenziavano l'inammissibilità della richiesta di acquisizione della consulenza tecnica espletata nel processo esecutivo, poiché tardiva e, in ogni caso,
irrilevante nel merito, potendo solo confermare soltanto lo stato di incompletezza dell'immobile.
Quanto al secondo motivo di impugnazione, insistevano sulla vincolatività del termine stabilito nel contratto preliminare, frutto degli accordi raggiunti e cristallizzati nella dettagliata disciplina ivi prevista e della complessiva operazione negoziale che ne giustificherebbe la portata precettiva.
Con il proposto appello incidentale, chiedevano poi l'applicazione di quanto stabilito all'art. 4 del contratto preliminare per l'ipotesi, quale quella di specie, di mancato trasferimento dell'unità immobiliare, condannando , in riforma della Parte_1
sentenza di primo grado, al pagamento di quanto ricevuto a titolo di acconto sul prezzo,
con maggiorazione del 5% oltre al doppio della caparra.
In subordine, chiedevano la conferma della sentenza di primo grado.
7 La causa, all'udienza del 22.4.2024, svolta in modalità cartolare, veniva incamerata dal collegio indicato in epigrafe (come da provvedimento di correzione di errore materiale depositato nel fascicolo telematico ed indicante la corretta composizione del collegio) per la decisione, previa assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello principale risulta infondato.
Per quel che concerne il primo motivo di gravame, è sufficiente sottolineare come nel caso di specie, in cui il giudice di prime cure ha ravvisato la nullità del contratto per mancanza dell'oggetto - avendo ritenuto che l'immobile promesso in vendita non fosse venuto ad esistenza né che vi fosse certezza circa il completamento dello stesso entro un termine utile nell'interesse dei promissari - non appare configurabile alcun vizio di ultrapetizione, atteso che, per espresso disposto dell'art. 1421 c.c., la nullità – salvo diverse disposizioni di legge in cui non rientra l'ipotesi in esame – “può essere rilevata
d'ufficio dal giudice”.
Ne consegue che, al di là delle allegazioni difensive posta a fondamento delle domande delle parti, ben poteva il Tribunale, in presenza dei presupposti previsti dalla legge,
procedere alla declaratoria di nullità per mancanza di uno dei requisiti del contratto ai sensi dell'art. 1418 co. 2 c.c.
In ordine poi al secondo motivo di impugnazione, l'appellante ha dedotto l'insussistenza di un proprio inadempimento sulla scorta dell'assunto per cui egli, con la stipula del preliminare, aveva assunto la sola obbligazione di trasferire la proprietà del bene, ma non anche l'obbligo di provvedere realizzazione dello stesso, di talché nessun inadempimento poteva configurarsi a suo carico.
Secondo la tesi dell'appellante, doveva escludersi anche il ricorrere di un'ipotesi di nullità, in quanto il bene era venuto ad esistenza nella sua concreta materialità, sì da essere
8 registrato al Catasto dei Fabbricati.
Rispetto al primo profilo, si osserva che seppur è vero che dal tenore del contratto preliminare intervenuto tra le parti non sembra portesi ravvisare l'obbligo, per il
, di provvedere alla realizzazione del bene, questo non esclude la possibilità Parte_1
di un inadempimento tout court per il promittente venditore, ma solo di quello connesso alla venuta ad esistenza del bene.
Ed invero, l'inadempimento che viene in rilievo in questa sede attiene ad un bene che,
come si vedrà meglio in sede di appello incidentale, è sì esistente, ma non trasferito né
trasferibile ai promissari acquirenti.
Infondate risultano anche le allegazioni, espresse in seno al secondo motivo di appello principale, in ordine alla natura del termine apposto alla promessa di vendita poiché
l'esercizio delle azioni connesse all'inadempimento di un preliminare – siano esse di risoluzione o di recesso per inadempimento come in questo caso o, ancora di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto ex art. 2932 c.c.- non postula la natura essenziale del termine (cfr. Cass. civ. n. 10687 del 13/05/2011), poiché ciò che rileva è il persistente interesse alla conclusione dell'affare.
Assunto, questo, agevolmente desumibile, a contrario, anche dal principio affermato nella giurisprudenza di legittimità secondo cui “In tema di risoluzione contrattuale ed in ipotesi
di contratto preliminare, anche quando l'accordo negoziale preveda un termine specifico
per l'adempimento, esso non è da intendersi di carattere essenziale ogni qualvolta il
ritardo, anche di alcuni mesi, non faccia venire meno l'interesse alla conclusione
dell'affare” (Cass. civ. n. 16096 del 27/10/2003).
Vero è che gli appellati hanno corrisposto l'ultimo acconto di € 5.000,00 anche in epoca successiva alla scadenza del termine (e precisamente l'8.10.2012) ma è innegabile che,
a distanza di ulteriori due anni (ovvero nel Novembre del 2014, allorquando è stato
9 avviato il giudizio di primo grado con la notifica dell'atto di citazione), il trasferimento dell'immobile promesso in vendita non era ancora avvenuto, così superando il termine pattuito nel contratto preliminare di ben oltre due anni.
In ogni caso, nella fattispecie in esame, l'inadempimento imputabile al non Parte_1
è connesso al mero decorso del termine, ma alla perdurante condizione di non trasferibilità dell'immobile che ha irrimediabilmente eliso l'interesse dei promissari acquirenti alla stipula del contratto definitivo.
Per quel che concerne poi le ulteriori allegazioni dell'appellante in ordine alle vicende afferenti l'iter edificatorio, ritenute irrilevanti in quanto asseritamente riguardanti porzioni di immobile diverse da quelle oggetto di causa, è sufficiente osservare come aldilà di un'astratta e generica allegazione, non vi sia alcun riscontro in ordine alla circostanza per cui i provvedimenti autoritativi e le irregolarità riscontrate su cui essi si fondano non concernano la porzione di immobile oggetto di causa;
ed invero non vi è
prova né che l'unità immobiliare di cui si discute sia libera dal sequestro né che i lavori sulla stessa siano proseguiti.
Sul piano istruttorio, poi, inammissibile si rivela la richiesta di acquisizione della c.t.u.
redatta nel processo di espropriazione immobiliare avente ad oggetto proprio il complesso in cui ricade l'unità immobiliare promessa in vendita, atteso che tale elaborato peritale risulta depositato il 6.6.2018, ovvero in epoca anteriore rispetto all'udienza di precisazione delle conclusioni, tenutasi il 12.3.2019, sicché l'appellante (convenuto nel primo grado) ben avrebbe potuto chiederne l'acquisizione in quella sede trattandosi di documento sopravvenuto e consentirne la sottoposizione al contraddittorio sin dal precedente grado di giudizio.
In ogni caso, l'ammissione del documento risulta irrilevante nel merito, stante la sussistenza agli atti di causa di riscontri adeguati in ordine all'esistenza dell'immobile.
10 Ed infatti, venendo al vaglio dell'appello incidentale proposto dagli appellati che, a giudizio di questa Corte, si rivela fondato, si osserva quanto segue.
Il Tribunale ha fondato le proprie conclusioni tese a dichiarare la nullità del contratto preliminare intercorso tra le parti, sul principio cristallizzato nella giurisprudenza della
Suprema Corte alla cui stregua “Nel contratto preliminare di vendita di cosa da costruire,
il venditore che assuma anche l'obbligazione di realizzazione del bene è tenuto a prestare
la relativa, necessaria attività e risponde di inadempimento contrattuale nel caso in cui
non dimostri che la prestazione promessa è venuta a mancare per causa a sé non
imputabile. Se il venditore, viceversa, non assume alcuna obbligazione ulteriore rispetto
a quella di trasferire il bene, ricorre la diversa ipotesi della vendita di cosa futura,
soggetta alla "condicio iuris" della sua venuta ad esistenza ad opera di un terzo (cd.
"emptio rei speratae"), la cui mancata realizzazione comporta non già la risoluzione del
contratto per inadempimento bensì la nullità del medesimo per mancanza di oggetto, ex
art. 1472 cod. civ.” (cfr. Cass. civ. n. 1623/2007).
E però, presupposto della suddetta invalidità contrattuale è che la cosa non sia venuta ad esistenza e il negozio risulti, per l'effetto, carente di uno dei suoi requisiti essenziali,
ovvero l'oggetto.
Nel caso di specie, oggetto della promessa di vendita è un immobile da costruire e, al fine di verificare se il bene possa dirsi venuto ad esistenza nella sua concreta materialità
soccorrono, in via analogica, i criteri normativi offerti dall'art. 2645 bis c.c., alla cui stregua “… si intende esistente l'edificio nel quale sia stato eseguito il rustico,
comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la
copertura”.
Logico corollario della richiamata disposizione è il principio, affermato in giurisprudenza
(dettato in tema di permuta di cosa presente con cosa futura ma estensibile al caso di
11 specie, data l'eadem ratio) per cui “Il contratto con il quale le parti prevedono il
trasferimento della proprietà di un'area fabbricabile in cambio di immobili da costruire
nella stessa area integra gli estremi della permuta di cosa presente con cosa futura;
ne
consegue che l'effetto traslativo della proprietà degli immobili da costruire si verifica, ex
art. 1472 c.c., non appena la cosa viene ad esistenza, momento che si identifica nella
conclusione del processo edificatorio nelle sue componenti essenziali, ossia nella
realizzazione delle strutture fondamentali” (cfr. Cass. civ. 13398/2024).
Orbene, nel caso di specie, non solo nessuna delle parti in causa ha affermato l'inesistenza
tout court dell'immobile, ma entrambe hanno invece sostenuto – sebbene per finalità
diverse, ovvero il promittente venditore per escludere la nullità e i promissari acquirenti per ritenere applicabili gli obblighi di restituzione della controparte convenzionalmente stabiliti – solamente che l'immobile fosse incompleto.
Ed invero, dall'esame della produzione documentale in atti emerge, quale dato dirimente che consente di ritenere l'immobile esistente al momento dell'esercizio del recesso da parte degli appellati (avvenuto nel giugno del 2014), che all'unità immobiliare per cui è
causa risultava già assegnata una precisa identificazione catastale, come desumibile dall'allegato elaborato planimetrico del Catasto Fabbricati datato 20.7.2012 (cfr. doc. 3
fascicolo primo grado ). Parte_1
Sul punto, non è irrilevante sottolineare che l'accatastamento di un immobile non ultimato costituisce un adempimento obbligatorio ai fini fiscali e urbanistici, poiché secondo l'Agenzia delle Entrate, qualsiasi unità immobiliare, anche se priva di impianti o rifiniture, deve essere censita al Catasto nel momento in cui assume una configurazione riconoscibile. Sebbene in relazione a profili fiscali, la Cassazione ha affermato un principio la cui portata, ai fini che qui rilevano, ben può confermare l'assunto per cui l'iscrizione di un immobile - pure da ultimare - al Catasto postula che quel bene abbia già
12 una propria identità materiale e una precisa riconoscibilità che l'attribuzione dei dati catastali rende identificabile anche sotto il profilo fiscale, ovvero “In tema di imposta
comunale sugli immobili (ICI), il criterio alternativo, previsto dall'art. 2 del d.lgs. n. 504
del 1992, della data di ultimazione dei lavori ovvero di quella anteriore di utilizzazione,
ai fini dell'assoggettabilità ad imposta di fabbricati di nuova costruzione, acquista rilievo
solo quando il fabbricato medesimo non è ancora iscritto al catasto, atteso che tale
iscrizione realizza, di per sé, il presupposto principale per assoggettare il bene
all'imposta” (cfr. Cass. civ. ord. 31482/2024).
Da tale riscontro documentale è quindi possibile desumere che l'immobile in questione,
a differenza di quanto indicato dal giudice di primo grado, non fosse inesistente (in quanto già dotato di una struttura tale da renderlo riconoscibile come fabbricato e suscettibile di accatastamento) e non potesse, quindi, determinare la nullità di cui all'art. 1472 co. 2 c.c.
Ed invero, il Giudice di primo grado ha concluso per il difetto di certezza in ordine alla venuta ad esistenza della res sulla scorta delle irregolarità che hanno connotato l'iter edificatorio e dei conseguenti provvedimenti adottati dall'Autorità amministrativa (cfr.
verbale di denuncia di opere edilizie abusive e diffida alla sospensione dei lavori ex art. 650 c.p.).
E però, tali circostanze non valgono a determinare l'inesistenza materiale del bene ed a incidere sulla validità del contratto, ma operano invece sul distinto piano dell'adempimento della prestazione ivi dedotta, rendendo il promittente venditore “non
in grado” – secondo la dicitura utilizzata all'art. 4 del contratto preliminare siglato tra le parti - di trasferire ai promissari acquirenti il bene oggetto della promessa di vendita.
Ne deriva che il mancato completamento dell'immobile, la persistente impossibilità di proseguire i lavori (in virtù della sospensione autoritativa dei lavori e del sequestro del cantiere, circostanza mai contestata da alcuna delle parti ed indicata nella sentenza
13 impugnata) e le diverse irregolarità urbanistiche riscontrate nel corso dell'esecuzione dell'opera in cui il promittente venditore ha svolto anche il ruolo di progettista espongono il a responsabilità contrattuale per inadempimento degli obblighi contrattuali Parte_1
dallo stesso assunti.
Ed invero, non solo il carattere abusivo dell'immobile rende, come noto, nulla la vendita ai sensi dell'art. 40 co 5 l. 47/1985, ma l'impossibilità materiale di proseguire i lavori e di completare l'unità immobiliare rendendola abitabile determina il venir meno dell'interesse della parte acquirente ad un'eventuale pronuncia costitutiva ex art. 2932
c.c., (pure astrattamente ammissibile ex Cass. civ. n. 6685/2019) rendendo del tutto legittimo il recesso esercitato dai promissari acquirenti ex art. 1385 co. 2 c.c., stante la gravità della condotta inadempiente posta in essere dal . Parte_1
Sul punto, giova rilevare come la norma da ultimo citata preveda un vero e proprio recesso in caso di inadempimento che, a differenza delle ipotesi contemplate dagli art. 1373 c.c.
e 1386 c.c. ha natura legale e spetta solo se la controparte si è resa inadempiente.
La giurisprudenza di legittimità ritiene che “Il recesso di cui all'art. 1385, comma 2, c.c.
costituisce uno speciale strumento di risoluzione di diritto del contratto, collegato alla
pattuizione di una caparra confirmatoria, analogo a quelli previsti dagli artt. 1454, 1456
e 1457 c.c., che ha in comune con la risoluzione giudiziale non solo i presupposti
(l'inadempimento di non scarsa importanza della controparte), ma anche le conseguenze
(la caducazione "ex tunc" degli effetti del contratto)” (cfr. Cass. civ. n. 2969/2019).
Quanto agli effetti restitutori dell'inadempimento del promittente venditore, stante la previsione in seno al contratto preliminare di una disciplina convenzionale stabilita dalle parti per l'ipotesi di mancato trasferimento del bene, dovrà trovare applicazione la clausola n. 4 del suddetto contratto, alla cui stregua “Qualora il sig. Parte_1
non potrà essere in grado di trasferire ai sigg.ri l'unità Parte_2
14 individuata nell'allegata planimetria, il venditore si obbliga a restituire in un'unica
soluzione il doppio della caparra e il totale delle somme già versate maggiorate,
quest'ultime degli interessi del 5% a decorrere dalla data dei singoli pagamenti” (cfr.
doc. 1 fascicolo appellati).
Ne consegue che, in parziale riforma della sentenza impugnata, l'appellante dovrà essere condannato, in applicazione di tale clausola contrattuale, alla restituzione, in favore degli appellati, del complessivo importo di 180.000,00, di cui € 40.000,00, quale doppio della caparra corrisposta, ed € 140.000 quali somme versate in acconto prezzo. Su tale ultimo importo di € 140.000,00, in esecuzione della pattuizione sopra menzionata,
saranno dovuti gli interessi del 5% dalla data dei singoli pagamenti, mentre sul rimanente importo di € 40.000,00 decorreranno gli interessi legali a far data dall'11.6.2014 (data di ricezione della comunicazione del recesso) sino al soddisfo.
Quanto alle spese di lite relative al primo grado di giudizio, deve trovare conferma la regolamentazione contenuta nella sentenza impugnata.
Le spese del presente grado, in omaggio al canone della soccombenza, liquidate ai sensi del DM 55/2014 e succ. mod. in complessivi € 9.991,00 per compensi (valore della controversia da € 52.000 a € 260.000; fase studio, fase introduttiva, fase decisionale;

valori medi), oltre 15% per rimborso forfettario spese generali, IVA e CPA come per legge, devono porsi a carico di . Parte_1
Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante principale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'appello, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Caltanissetta, definitivamente pronunciando, in parziale riforma
15 della sentenza n. 194/2020 del 17.6.2020 del Tribunale di Enna, appellata in via principale da ed in via incidentale da e , Parte_1 Controparte_1 Controparte_2
così provvede:
1) dichiara la legittimità del recesso esercitato, con comunicazione del 9.6.2014, da
[...]
e dal contratto preliminare del 25.10.2010 stipulato Controparte_1 Controparte_2
con ; Parte_1
2) condanna alla restituzione, in favore di e Parte_1 Controparte_1
della complessiva somma di € 180.000,00 con applicazione, Controparte_2
sull'importo di € 140.000,00, degli interessi al tasso convenzionale del 5% dalla data dei singoli pagamenti sino all'effettivo soddisfo e, sulla restante somma di € 40.000,00, degli interessi al tasso legale dall'11.6.2014 sino all'effettivo soddisfo;

3) conferma nel resto la sentenza impugnata;

4) condanna l'appellante principale alla rifusione in favore degli Parte_1
appellati, delle spese del presente grado di appello, parti ad € 9.991,00 per compenso,
oltre 15% per rimborso forfettario spese generali, IVA e CPA come per legge.
Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante principale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'appello, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.
Così deciso in Caltanissetta, nella camera di consiglio del 28 febbraio 2025.
Il Consigliere Estensore Il Presidente
Maria Lucia Insinga Emanuele De Gregorio
16