R.G. 6958/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE VIII così composta:
Franca Mangano Presidente
Caterina Garufi Consigliere est. Bianca Maria D'Agostino Giudice ausiliario riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al n. 6958 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021, trattenuta in decisione all'udienza del
30.1.2025, con assegnazione dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, vertente
TRA
(C.F. ), elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliato in Nuoro, Corso Garibaldi n. 6/b, presso lo studio dell'Avv.
Pina Bomboi che lo rappresenta e difende in forza di procura in atti appellante
E
(C.F. ), in persona del rappresentante legale CP_1 P.IVA_1
p.t., elettivamente domiciliata in Roma, Viale Liegi n. 2, presso lo studio dell'Avv. Mario Rosati che la rappresenta e difende in forza di procura in atti appellata
E
(C.F. ), convenuta in CP_2 C.F._2 giudizio quale erede di , elettivamente domiciliata in Persona_1
Roma, Via Tor de' Schiavi n. 34, presso lo studio dell'Avv. Teresa
Todisco che la rappresenta e difende in forza di procura in atti appellata
E
(C.F. ) Controparte_3 C.F._3
(C.F. ) Controparte_4 C.F._4
(C.F. ) Controparte_5 C.F._5 appellati già contumaci in primo grado
1 OGGETTO: appello alla sentenza del Tribunale di Roma n. 6908/2021
– mancato pagamento canoni di locazione
CONCLUSIONI
Come da rispettivi atti introduttivi
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. La in qualità di proprietaria del locale commerciale sito CP_1 in Roma, Via Fanfulla da Lodi n. 1/C, si rivolgeva al Tribunale di Roma rappresentando quanto segue. Con contratto preliminare datato
8.10.2012, , , Parte_1 Controparte_4 Persona_1
e si impegnavano con la Controparte_3 Controparte_5 società attrice a stipulare un contratto di locazione ad uso commerciale avente ad oggetto il suddetto immobile, con facoltà per i conduttori/coobbligati in solido di nominare altro soggetto (ex art. 1402
c.c.) per la stipula del contratto definitivo;
in data 4.1.2013, CP_3
, in proprio e per conto degli altri conduttori/coobbligati che,
[...] nel frattempo, avevano costituito la designava Controparte_6 quest'ultima società ai fini della stipula della convenuta locazione;
in data 29.3.2013, la in persona del suo Controparte_6 rappresentante legale stipulava con la società Controparte_3 attrice il contratto di locazione definitivo, con decorrenza dal 1.1.2013 sino al 31.12.2018 e pattuendo un canone di locazione mensile pari a euro 4.000,00. Nella premessa del suddetto contratto definitivo di locazione veniva espressamente indicato che gli originari stipulanti assumevano la qualità di coobbligati con la società conduttrice nei confronti della società locatrice per le obbligazioni nascenti dal medesimo contratto di locazione (punto 3, premessa del contratto di locazione). Con raccomandata del 25.6.2013, la società conduttrice manifestava la volontà di recedere ad nutum dal contratto di locazione, salvo poi permanere nell'immobile così rinunciando, implicitamente, al recesso manifestato;
con successiva raccomandata del 2.10.2013, la società conduttrice tornava a manifestare la volontà di recedere dal contratto di locazione a far data dal 2.1.2014; con lettera raccomandata del 16.10.2013, la locatrice riconosceva alla conduttrice il recesso anticipato dal rapporto locatizio con decorrenza dal 1.1.2014, previo pagamento di tutti i canoni locatizi insoluti scaduti, da giugno 2013 a gennaio 2014, per un totale pari a euro 32.000,00; con raccomandata del 2.1.2014, persistendo la morosità, la locatrice costituiva nuovamente in mora la società conduttrice affinché provvedesse a corrispondere la somma di euro 32.314,00, comprensivi del mancato
2 pagamento dei ratei mensili, degli interessi e delle spese relative alla fornitura di energia elettrica;
tuttavia, sia la società conduttrice sia i soci coobbligati in proprio omettevano qualsiasi pagamento e, non rilasciando l'immobile nel termine convenuto del 2.1.2014, rinunciavano tacitamente al summenzionato recesso. Premesso quanto appena esposto, la locatrice con la domanda azionata in giudizio chiedeva il pagamento delle mensilità da giugno 2013 a gennaio 2014 (l'immobile veniva rilasciato in data 1.2.2014), oltre che delle mensilità fino a luglio 2014 “atteso che la data di decorrenza del preavviso semestrale di recesso non va individuata in quella comunicata ma non osservata, ma in quella successiva di rilascio dell'immobile (da cui far decorrere i 6 mesi necessari di preavviso del recesso)”. Concludeva chiedendo: di condannare , , Parte_1 Controparte_4 ER
e , in solido tra
[...] Controparte_3 Controparte_5 loro, al pagamento della somma complessiva di euro 63.500,00 a titolo di canoni di locazione non pagati, ovvero della maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, oltre interessi come per legge. Con ogni consequenziale statuizione in ordine alle spese di lite.
Si costituiva in giudizio , eccependo in via pregiudiziale Parte_1
l'improcedibilità della domanda in quanto non preceduta dal regolare svolgimento del procedimento di mediazione di cui al d.lgs. n. 28/2010.
Concludeva chiedendo: in via principale, di accertare e dichiarare la propria carenza di legittimazione passiva e, per l'effetto, ordinarne l'estromissione; di rigettare ogni domanda formulata dalla CP_1 nei confronti di perché destituita di fondamento in fatto Parte_1
e in diritto;
di condannare la ai sensi dell'art. 96 c.p.c. al CP_1 risarcimento dei danni per lite temeraria;
in via subordinata, “nella denegata ipotesi in cui si ravvisasse, nel presente giudizio, la legittimazione passiva del Sig. , quale co-obbligato in solido Parte_1 con la per effetto della sottoscrizione del sig. Controparte_6
”, di essere autorizzato a chiamare in causa Controparte_3
e di dichiarare che quest'ultimo “è tenuto a Controparte_3 manlevare il convenuto da ogni pretesa attorea Parte_1 condannando lo stesso a rifondere a quanto Parte_1 quest'ultimo sarà eventualmente tenuto a pagare all'attore”. Con vittoria di spese di lite, oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge. All'udienza del 22.5.2019, il Giudice autorizzava parte convenuta a integrare il contraddittorio nei confronti di e Controparte_3 rinviava all'udienza del 13.11.2019. All'udienza del 13.11.2019, il Giudice dichiarava la contumacia di , Controparte_4 CP_3
, e , concedeva i termini
[...] Persona_1 Controparte_5 di cui all'art. 183 co. 6 c.p.c. e rinviava all'udienza del 1.4.2020.
3 Con memoria ex art. 183 co. 6 n. 1 c.p.c., la società attrice CP_1 precisava la sua domanda limitandola alla condanna dei convenuti al pagamento della somma pari a euro 20.330,00, costituita dall'importo dei canoni di locazione da giugno 2013 a gennaio 2014 pari ad euro
32.000,00 oltre alle spese per la fornitura di energia elettrica pari ad euro 330,00, con detrazione dell'importo del deposito cauzionale versato dalla conduttrice pari ad euro 12.000,00. All'udienza del
16.12.2020, il Giudice rinviava la causa per discussione e decisione, con termine per note conclusive fino al 7.4.2021 e termine per note di trattazione scritta fino al 14.4.2021. All'udienza del 21.4.2021, la causa veniva discussa e decisa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. mediante lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto sottese alla decisione.
Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 6908/2021, previo rigetto dell'eccezione di improcedibilità della domanda attorea per mancato corretto esperimento della procedura di mediazione, rappresentava che i conduttori, con il contratto stipulato in data 8.10.2021, assumevano la veste di coobbligati in solido con la conduttrice e, pertanto, erano tenuti al pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori inadempiuti da (cfr. pagg.

3-4 sentenza di primo Controparte_6 grado). Previo rigetto della domanda di condanna al pagamento di euro
330,00 a titolo di spese per la fornitura di energia elettrica in costanza di locazione, il Giudice condannava , Parte_1 CP_3
, , e ,
[...] Persona_1 Controparte_4 Controparte_5 in solido tra loro, al pagamento in favore della società attrice CP_1 della somma pari a euro 20.000,00 a titolo di canoni di locazione non corrisposti;
condannava , , Parte_1 Controparte_3 ER
e al pagamento, in
[...] Controparte_4 Controparte_5 favore della società attrice delle spese di lite, liquidate in CP_1 euro 2.000,00, oltre I.V.A., C.P.A. e spese generali al 15%; rigettava la domanda ex art. 96 c.p.c. proposta da . Parte_1

2. Nell'atto di appello, contestava le conclusioni cui era Parte_1 addivenuto il Giudice di primo grado. In particolare, criticava:

2.a) violazione e/o erronea applicazione della norma di legge in materia di mediazione. Il Giudice di prime cure avrebbe errato nel ritenere che la procedura di mediazione fosse stata avviata da parte dell'allora convenuta e che la medesima fosse stata attivata su richiesta del Giudice a seguito dell'instaurazione del procedimento. In realtà, era stata la società attrice ad instaurare, prima del giudizio di CP_1 merito, il procedimento di mediazione al quale, tuttavia, la stessa non aveva partecipato, né personalmente né conferendo procura al altri,
4 come espressamente richiesto dall'art. 8 co. 1 del d.lgs. n. 28/2010, rendendo di fatto improcedibile l'intero giudizio;

2.b) omessa e/o insufficiente e contraddittoria valutazione degli atti di causa. Il Giudice di prime cure avrebbe errato nel ritenere che il contratto definitivo stipulato tra la e la CP_1 Controparte_6 fosse la “mera condizione di operatività” dell'impegno di co- obbligazione assunto dalle parti sostanziali del contratto preliminare datato 8.10.2012, facendo così sopravvivere le obbligazioni sorte con il contratto preliminare nonostante la successiva stipula del definitivo e negando di fatto al contratto definitivo una sua autonoma valenza giuridica. Secondo la giurisprudenza di legittimità richiamata dall'appellante, “nel caso in cui le parti, stipulato un contratto preliminare, siano poi addivenute alla stipulazione di quello definitivo, quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni, inerenti al particolare negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l'obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta da questo superato” (cfr. pag. 9 atto di citazione in appello). Pertanto, la mancata riproduzione nel contratto definitivo della clausola che dettava la coobbligazione dei promissari conduttori (cfr. art. 2 contratto preliminare) avrebbe dovuto far intendere la rinuncia ad opera delle parti di suddetta clausola, obbligando di fatto esclusivamente la società e non Controparte_6 anche i suoi soci;

2.c) il punto n.

5.3 della sentenza di primo grado. Il Giudice di prime cure avrebbe errato nel ritenere irrilevanti le eccezioni sollevate dall'odierno appellante nel primo grado di giudizio, relative alla legittimazione del legale rappresentante della società Controparte_6 alla stipulazione del contratto definitivo in nome e per conto del
[...]
e alla mancata ratifica di quest'ultimo dell'operato del Parte_1 primo. Il Giudicante, qualora avesse correttamente interpretato il contratto definitivo (come dedotto nel secondo motivo di appello), avrebbe dovuto ritenere che la sottoscrizione di , in Controparte_3 qualità di rappresentante legale della obbligava Controparte_6 solo ed esclusivamente la società conduttrice e, altresì, avrebbe dovuto ricondurre la mancata sottoscrizione dei singoli soci, in proprio, alla manifestazione chiara e pacifica delle parti di stipulare un contratto definitivo che obbligasse solo ed esclusivamente la società conduttrice;

2.d) con riguardo al punto n.

5.4 della sentenza di primo grado, il
Giudice di prime cure, partendo dall'errato presupposto secondo cui l'obbligazione assunta dal nel contratto preliminare fosse Parte_1 sopravvissuta all'electio amici ed alla stipula del contratto definitivo, pur in assenza della propria sottoscrizione, avrebbe erroneamente
5 ritenuto non soddisfatto l'onere di prova ricadente sul (“La Parte_1 parte convenuta costituita, dal canto suo, non ha dimostrato il pagamento di quanto richiesto”, cfr. pag. 5 sentenza di primo grado). Secondo parte appellante, le obbligazioni scaturenti dal contratto definitivo di locazione ricadrebbero esclusivamente sulla società
e non anche sui singoli soci;
pertanto, anche Controparte_6
l'onere probatorio sull'adempimento contrattuale ricadrebbe sulla società conduttrice.
Concludeva chiedendo: in via pregiudiziale, di dichiarare l'improcedibilità della domanda in quanto non preceduta dal regolare svolgimento del procedimento di mediazione di cui al d.lgs. n. 28/2010; in via principale, di accertare e dichiarare la propria carenza di legittimazione passiva e, per l'effetto, ordinarne l'estromissione; di rigettare ogni domanda formulata dalla nei confronti di CP_1
perché destituita di fondamento in fatto e in diritto;
in Parte_1 via subordinata, “nella denegata ipotesi in cui si ravvisasse, nel presente giudizio, la legittimazione passiva del Sig. , quale Parte_1 co-obbligato in solido con la per effetto della Controparte_6 sottoscrizione del sig. ”, di dichiarare che il chiamato Controparte_3 in causa, , “è tenuto a manlevare il convenuto Controparte_3 [...]
da ogni pretesa attorea condannando lo stesso a rifondere Parte_1
a quanto quest'ultimo sarà eventualmente tenuto a Parte_1 pagare all'attore”. Con vittoria di spese di lite, oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge.

3. Si costituiva in giudizio rappresentando, in via CP_1 preliminare, l'intervenuto accordo di transazione sottoscritto in data

7.10.2021 con uno degli appellati rimasti contumaci, , Controparte_4 in forza del quale “il stesso si è fatto carico dell'intero debito CP_4 dei canoni locativi rimasti insoluti dichiarando espressamente di voler prestare acquiescenza alla sentenza”; di conseguenza, stante la richiamata regolamentazione e l'assunzione da parte del CP_4 dell'intero debito, la società appellata “non ha alcun CP_1 interesse ad agire nei confronti sia del che degli altri CP_4 condebitori” (cfr. pag. 10 comparsa di costituzione e risposta in appello). Concludeva chiedendo di rigettare l'appello in quanto infondato in fatto e in diritto, confermando integralmente la sentenza gravata. Con vittoria di spese, diritti e onorari.

4. All'udienza del 21.4.2022, la Corte autorizzava la rinnovazione della notifica a e agli eredi del deceduto Controparte_5 ER
rinviando all'udienza del 24.11.2022. Si costituiva in
[...] giudizio rappresentando di aver rinunciato “all'eredità CP_2 del Sig. come da Provvedimento del Tribunale Civile Persona_1
6 di Roma – Uff. Ruolo Generale Volontaria Giurisdizione – in data 29/10/2019”. Concludeva chiedendo di dichiarare la propria estromissione dal giudizio per difetto di legittimazione passiva, con refusione delle spese di costituzione. All'udienza del 24.11.2022, la difesa di parte appellante, al fine di verificare l'esistenza di altri eredi del defunto ai quali notificare l'atto di citazione in Persona_2 rinnovazione, chiedeva che venisse fatto ordine al “di CP_7 esibire la documentazione attestante il nominativo dell'erede di ER
; la società appellata si opponeva alla richiesta, non accolta
[...] dalla Corte che rinviava all'udienza del 23.3.2023. All'udienza del
7.11.2024, la difesa di parte appellante chiedeva un ulteriore rinvio per effettuare accertamenti anagrafici relativi agli eredi di ER
Gli appellati si opponevano alla richiesta di rinvio. Con
[...] ordinanza del 13.11.2024, a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 7.11.2024, la Corte rilevava che “l'appellante
entro detta udienza del 24.11.2022 non provvedeva alla Parte_1 rinnovazione della notifica, né chiedeva al Collegio di essere rimesso nei termini per provvedere all'incombente” e che “la circostanza appena richiamata ovvero la mancata rinnovazione della notifica entro l'udienza del 24.11.2022 assuma portata decisiva (… )e che, quindi, debba assegnarsi alle parti termine per depositare memorie contenenti osservazioni sulla problematica appena segnalata, a norma dell'art. 101 co. 2 c.p.c. (nel testo vigente ratione temporis, precedente alla riforma Cartabia di cui al d. lgs 10 ottobre 2022 n. 149)”; rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni, assegnando alle parti termine fino a 30 giorni dalla comunicazione dell'ordinanza. All'udienza del 30.1.2025, la causa era trattenuta in decisione con assegnazione dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Con comparsa conclusionale depositata in data 31.3.2025, Parte_1 chiedeva di rimettere la causa in istruttoria, di disporre la rimessione in termini ai sensi dell'art. 153 co. 2 c.p.c., di ordinare all'Ufficio
Anagrafe del Comune di Roma di provvedere all'indicazione degli eredi del fino al sesto grado di parentela, come Persona_1 previsto dall'art. 572 c.c. e di autorizzare la rinnovazione dell'atto di citazione in appello nei confronti degli eventuali ed ulteriori eredi non rinunciatari, se del caso anche per pubblici proclami, ex art. 150 c.p.c., ovvero, in assenza di questi ultimi, nei confronti dello Stato, quale erede necessario.
Con comparsa conclusionale depositata in data 24.3.2025, la società
deducendo la mancata integrazione del contraddittorio entro CP_1 il termine perentorio fissato dalla Corte, chiedeva di dichiarare
7 inammissibile e, in subordine, infondato l'appello, “con condanna dell'appellante a risarcire l'odierna appellata nella misura di euro 5.000,00 a titolo di responsabilità processuale aggravata ex art. 96 c.p.c.”. Con comparsa conclusionale depositata in data 26.3.2025, CP_2
rilevando la mancata integrazione del contraddittorio nei
[...] confronti di tutti gli eredi di , chiedeva la dichiarazione Persona_1 di inammissibilità dell'appello “con ogni decisione in merito alle spese del Giudizio anche ai fini di ulteriori condanne”.
MOTIVI DELLA DECISIONE

5. L'appello va dichiarato inammissibile ex art. 331 c.p.c. All'udienza del 21.4.2021, la difesa dell'appellante Parte_1 aveva chiesto alla Corte di essere autorizzata a rinnovare la notifica del gravame “a ed agli eredi di , Controparte_5 Persona_1 deceduto come da relata di notifica”; a tale ultimo riguardo, la notificazione nei confronti del presso la sua residenza non si era ER perfezionata stante il decesso del destinatario avvenuto già due anni prima (nel 2019). Il Collegio dava termine alla difesa dell'appellante fino all'udienza successiva del 24.11.2022 per rinnovare la notifica.
Nelle more, in data 3.11.2022 si costituiva in giudizio CP_2 rappresentando di aver rinunciato all'eredità di come Persona_1 da Provvedimento del Tribunale Civile di Roma – Uff. Ruolo Generale
Volontaria Giurisdizione datato 29/10/2019. Alla successiva udienza del 24.11.2022, il difensore di chiedeva alla Corte di fare Parte_1
“ordine al comune di Roma di esibire documentazione attestante il nominativo dell'erede di ” (cfr. verbale di udienza), Persona_1 richiesta che la difesa della controparte contestava e che, in CP_1 ogni caso, non poteva essere accolta dal Collegio. Ciò in quanto l'appellante non aveva tempestivamente dedotto (entro l'udienza del 24.11.2022), né provato fatti allo stesso non imputabili che gli avevano impedito di eseguire la notificazione entro il termine perentorio concesso dalla Corte per integrare il contraddittorio, né lo stesso difensore aveva entro lo stesso termine richiesto al Collegio di essere rimesso in termini per provvedere all'incombente (pur essendo stata acquisita al fascicolo processuale, già 21 giorni prima rispetto alla data dell'udienza, la rinuncia della eredità da parte di . CP_2
Ne consegue che l'ordine di integrazione del contraddittorio non è stato adempiuto dall'appellante nei confronti degli eredi di , Persona_1 con l'inevitabile e conseguente inammissibilità dell'appello stesso. Giova rammentare che era una delle parti del giudizio Persona_1 di primo grado nel corso del quale era rimasto contumace;
il
8 contenzioso in esame si fonda su un rapporto negoziale -il contratto di locazione dell'8.10.2012- nel quale l'appellante , con gli altri Parte_1 coobbligati in solido Controparte_3 Controparte_4 [...]
e il de cuius si era impegnato a Controparte_8 Persona_1 corrispondere i canoni di locazione alla locatrice la sentenza Parte_2 del Tribunale di Roma n. 6908 del 21/04/2021 aveva condannato l'appellante in solido con gli altri obbligati (tra i quali Parte_1
a corrispondere alla odierna appellata i canoni Persona_1 rimasti insoluti.

6. Quanto alle spese processuali di fase, le stesse sono poste a carico dell'appellante in virtù della sua soccombenza e liquidate in dispositivo a favore dell'appellata società secondo i valori medi delle cause CP_1 rientranti nella fascia di valore superiore a euro 5.200,00 e inferiore a euro 26.000,00, senza calcolare la fase istruttoria. Le spese sono liquidate anche a favore di avendo la stessa rinunciato CP_2 alla eredita del de cuius nel 2019, ben prima di essere Persona_1 convenuta in giudizio.

7. Va rigetta la richiesta presentata dall'avv. Mario Rosati per conto di di condanna titolo di responsabilità processuale aggravata ex CP_1 art. 96 c.p.c. non emergendo alcuna mala fede o colpa grave dell'appellante.

PQM.

La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando nella causa civile in epigrafe indicata, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, dichiara inammissibile l'appello proposto da avverso la Parte_1 sentenza del Tribunale di Roma n. 6908/2021 nei confronti di
[...]
, e CP_1 CP_2 Controparte_3 Controparte_4
. Controparte_5
Condanna l'appellante al pagamento delle spese processuali del presente grado di giudizio, che liquida in favore di ciascuna delle due parti costituite e in € 3.966,00 per compensi, CP_1 CP_2 oltre spese generali al 15% e accessori di legge. Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1 co. 17 della l. 228/12 per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenuta il 27.5.2025
La Consigliera est.
Caterina Garufi La Presidente
Franca Mangano
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