N. R.G. 2684/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI MILANO terza sezione civile
La Corte, composta dai magistrati
Dott. Roberto Aponte -Presidente rel.
Dott. Maria Grazia Federici - Consigliere
Dott. Antonio Corte - Consigliere ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 2684/2022 r.g. promossa da
(c.f. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Sergio Votta Parte_1 CodiceFiscale_1
(c.f. ), domiciliato in Milano in via privata Giovannino De Grassi 3 CodiceFiscale_2
(20123) presso lo studio del difensore che indica quale indirizzo di posta elettronica certificata per le comunicazioni e notificazioni attinenti al processo: Email_1
appellante contro
(c.f. ) residente in [...], domiciliata CP_1 CodiceFiscale_3
presso il difensore in primo grado Avv. Ugo Matteo Sovera appellata contumace
CONCLUSIONI
L'appellante:
pagina 1 di 6 Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello di Milano, respinta ogni differente richiesta, in parziale riforma della sentenza impugnata:
- determinare in € 19.583,33 (pari all'ammontare dei soli canoni di locazione, con esclusione del rimborso delle indimostrate spese condominiali) l'importo dovuto dall'appellante alla loca- trice;

- determinare in € 1.276,00 (di cui 1.100,50 per compensi e 175,50 per esborsi) l'importo delle spese di lite dovute dall'appellante alla locatrice con riferimento alla procedura di sfratto;

- condannare l'appellata alla rifusione delle spese e competenze di lite del processo di primo grado (da determinarsi con riferimento al valore della causa pari a € 5.000,00) a favore dell'appellante, con distrazione a favore del Difensore, che si dichiara antistatario ai sensi dell'art. 93 c.p.c.
- condannare l'appellata alla rifusione delle spese e competenze di lite del processo di secondo grado (da determinarsi con riferimento al valore della causa pari a € 5.000,00) a favore dell'appellante, con distrazione a favore del Difensore, che si dichiara antistatario ai sensi dell'art. 93 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. In accoglimento del ricorso proposto da , il Tribunale di Milano, con decre- CP_1
to 23.06.2023 emesso, ai sensi dell'art. 664 c.p.c., contestualmente a ordinanza di convalida di sfratto, ingiungeva a di pagare alla ricorrente la complessiva somma di € Parte_1
23.750,00 per canoni e oneri accessori - dovuti in forza di contratto di locazione ad uso abitati- vo dell'immobile sito in Milano Viale di Porta Vercellina 14 - scaduti al momento dell'intimazione di sfratto, oltre a quelli successivamente scaduti o a scadere sino all'esecuzione dello sfratto, oltre interessi e spese di procedura.
2. L'intimato proponeva opposizione contestando il credito di € 5.000,00 relativo agli oneri accessori. Deduceva che il contratto poneva tali oneri a carico del conduttore nella misura di €
5.000,00 annue, da pagarsi anticipatamente insieme al canone, salvo conguaglio da liquidarsi annualmente. Eccepiva la mancata consegna, da parte della locatrice, del consuntivo della ge- stione 1.10.2021/30.09.2022, con la conseguenza che, in considerazione del fatto che le somme dovute a titolo di spese condominiali per i precedenti esercizi erano risultate sempre inferiori all'importo di € 5.000,00, l'ingiunzione era stata emessa “per un importo (quasi certamente) superiore al dovuto” ed in ogni caso per un credito “privo del requisito della certezza”.
pagina 2 di 6 3. La locatrice si costituiva in giudizio deducendo che il decreto ingiuntivo era stato corret- tamente emesso per l'importo previsto dal contratto, atteso che l'art 4 del contratto integrava una clausola c.d. “solve et repete” con conseguente impossibilità per il Giudice, allo stato, di esaminare qualsivoglia domanda o eccezione del conduttore moroso, da ritenersi inammissibili.
In ogni caso, proseguiva l'opposta, il conguaglio doveva essere effettuato in occasione del sal- do, da parte del conduttore, degli oneri relativi all'esercizio annuale in questione;
produceva, pur non ritenendo di avere obblighi in tal senso, documentazione condominiale attestante l'ammontare della quota delle spese a carico dell'inquilino nella misura di €.4.878,15.
4. Con sentenza n. 2842 del 12/3/2024, il Tribunale revocava il decreto ingiuntivo e con- dannava l'opponente al pagamento, in favore della parte opposta, dell'importo di euro
23.223,01 per canoni ed accessori scaduti al momento dell'intimazione di sfratto, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo, oltre canoni ed oneri accessori determinati come da con- tratto scaduti o a scadere sino al rilascio dell'immobile, nonché alla rifusione delle spese di lite a favore dell'opposta liquidate in € 5.932,55, oltre accessori di legge.
4.1 Il Tribunale, nel motivare la decisione, premesso che il contratto prevedeva la determi- nazione delle spese accessorie nella misura annuale di € 5.000,00 da pagarsi in rate mensili an- ticipate unitamente al canone, salvo conguaglio, osservava, quanto alle spese relative all'esercizio 2021/2022 richieste in via monitoria, che l'opposta, a seguito di specifica contesta- zione riguardante la mancata esibizione del bilancio consuntivo, aveva assolto l'onere di prova- re le spese accessorie da portarsi a conguaglio mediante produzione di documenti (convocazio- ne dell'assemblea ordinaria del 9/11/2022, tabulato preventivo consuntivo, riparto consuntivo della gestione ordinaria 2021/2022, rendiconto consuntivo della gestione ordinaria 2021/2022, riparto preventivo della gestione ordinaria 2022/2023, verbale di assemblea di approvazione del consuntivo e del prospetto di ripartizione delle spese proprietà/inquilino). Da tale documenta- zione risultava che l'importo delle spese a carico del conduttore era di € 4.878,15, con un con- guaglio a favore dell'opponente, quindi, di € 121,85 come ammesso dalla stessa opposta.
4.2 Il conduttore, peraltro, con le note di trattazione scritta del 02.11.2023, aveva formulato specifiche contestazioni relative ai criteri di ripartizione adottati (quanto ad € 137,06 per quota assicurazione stabile e quanto ad € 373,47 per manutenzione ordinaria), alle quali l'intimante, pur avendo depositato delle note non autorizzate in data 03.11.2023, non aveva sostanzialmente replicato, limitandosi ad una generica contestazione.
pagina 3 di 6 4.3 L'opponente aveva altresì eccepito il difetto di prova dell'effettivo pagamento, ma tale contestazione, svolta per la prima con le note di trattazione scritta a seguito della produzione documentale da parte dell'opposta, era tardiva, in quanto la stessa avrebbe dovuto essere propo- sta con l'atto introduttivo, analogamente all'eccezione di mancata esibizione del bilancio con- suntivo.
4.4 Le spese condominiali dovute per l'esercizio 2021/2022, concludeva il Tribunale, dove- vano essere determinate in € 4.367,62, ovvero €.5.000,00 al netto di quanto espressamente rico- nosciuto dall'opposta a titolo di conguaglio (€ 121,85) e di quanto da quest'ultima non conte- stato a seguito di specifica eccezione riguardante i criteri di ripartizione (€ 137,06 + € 373,47), sicché il credito oggetto di ingiunzione, per canoni e oneri accessori scaduti al momento dell'intimazione di sfratto. doveva essere rideterminato in € 23.223,01.
5. Avverso tale sentenza ha interposto appello affidato a due motivi. Parte_1
5.1 Con il primo motivo l'appellante sostiene che il Tribunale avrebbe errato nel ritenere tardiva l'eccezione relativa alla mancanza di prova dell'effettivo pagamento delle spese con- dominiali. Deduce, in particolare, che già con l'atto di opposizione a decreto ingiuntivo del 6 settembre 2023 aveva contestato la totale mancanza di prova scritta della parte di credito relati- va al rimborso delle spese condominiali, concludendo per la revoca del decreto opposto perché privo del requisito della certezza della misura del credito con riferimento a quella parte di esso costituita da rimborso di spese condominiali. Aveva quindi contestato “in senso lato, e a 360 gradi, l'intera pretesa avversaria relativa agli oneri accessori”. Chiede pertanto “l'espunzione dal coacervo del dovuto dell'importo per spese condominiali, indebitamente e senza alcun fon- damento probatorio indicato dalla locatrice in € 5.000,00”.
5.2 Con il secondo motivo si duole della condanna alla rifusione delle spese processuali che ritiene “ingiusta nella misura e nella ripartizione”. Deduce che il Tribunale avrebbe errato nel porre a suo carico anche le spese del decreto ingiuntivo revocato e che, in ogni caso, avendo l'opponente contestato solo la somma richiesta a titolo di rimborso degli oneri condominiali le spese avrebbero dovuto essere calcolate sul valore effettivo della controversia (€ 5.000,00 corri- spondenti al totale degli oneri condominiali reclamati da una parte e contestati dall'altra) e po- ste a carico della locatrice quale parte sostanzialmente soccombente rispetto all'oggetto della causa (il c.d. thema decidendum, ovvero il rimborso di oneri accessori) nella misura ritenuta corretta.
pagina 4 di 6 6. Nella contumacia dell'appellata, all'odierna udienza, la Corte, all'esito della discussio- ne, ha deciso la causa come da dispositivo in calce del quale è stata data lettura.
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7. Il primo motivo è infondato.
7.1 L'odierno appellante, con l'atto di opposizione a decreto ingiuntivo, si limitò a contesta- re genericamente la certezza del credito per oneri condominiali assumendo che la locatrice avrebbe dovuto portare a conguaglio l'eccedenza rispetto a quanto forfettariamente previsto in contratto. Non formulò, quindi, una specifica contestazione relativamente al pagamento delle spese da parte della locatrice, ma si limitò a contestare il requisito della certezza della misura del credito stesso. Correttamente, pertanto, il Tribunale ha ritenuto tardiva la contestazione del pagamento formulata per la prima volta dopo la cristallizzazione del thema probandum.
8. Il secondo motivo di gravame è fondato nei limiti di seguito indicati.
8.1 Il Tribunale ha correttamente posto le spese del giudizio di opposizione a carico dell'opponente (oggi appellante) in applicazione del criterio della soccombenza. Va osservato, infatti, per un verso, che, come puntualmente evidenziato dal giudice a quo, l'opposizione è sta- ta accolta in misura ridottissima (2% della somma oggetto di ingiunzione) e, per altro verso, che l'opponente non ha corrisposto neppure le somme non contestate. La lite è stata dunque causata dall'inadempimento del conduttore. Il valore della lite, poi, va commisurato all'intero credito accertato, posto che l'opponente non ha pagato alcunché e che, pertanto, il creditore è stato co- stretto a difendersi nel giudizio di opposizione al fine di ottenere un titolo esecutivo anche per la parte di credito non più contestata.
8.2 Va per contro escluso, come richiesto dall'appellante, il diritto del creditore - che ha chiesto l'emissione del decreto ingiuntivo per un importo superiore a quello effettivamente do- vuto - al rimborso delle spese della fase monitoria. Le spese del giudizio di primo grado, che l'appellante deve rimborsare a devono pertanto essere rideterminate in € 175,50 CP_1
per esborsi e € 4.497,50 per compensi (di cui € 1.100,50 per compensi del procedimento di sfratto e € 3.397,00 per compensi della fase di opposizione), oltre 15 % per spese generali,
I.V.A. e C.P.A. come per legge;

pagina 5 di 6 9. Avuto riguardo all'accoglimento dell'impugnazione in relazione ad una questione di ri- lievo del tutto marginale, deve escludersi il diritto dell'appellante al rimborso delle spese del grado.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
contro avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 2842/2024, pubbli- Pt_1 CP_1
cata in data 12/03/2024, in parziale accoglimento dell'appello e, per l'effetto, in parziale rifor- ma della sentenza impugnata, che nel resto conferma, così provvede:
1. condanna a rimborsare a le spese del giudizio di primo grado Parte_1 CP_1
che, escluso il diritto al rimborso delle spese della fase monitoria, ridetermina in € 175,50 per esborsi e € 4.497,50 per compensi, oltre 15 % per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per leg- ge;

2. dichiara non ripetibili le spese del giudizio di appello.
Così deciso, in Milano il 15/01/2025 Il Presidente
Il Presidente est.
Roberto Aponte
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