REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI – SEZIONE CIVILE TERZA
Riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti magistrati dott. Giulio Cataldi Presidente dott. Michele Caccese Consigliere dott.ssa Maria Cristina Rizzi Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. 4704 del Registro Generale Affari
Contenziosi dell'anno 2021, riservata in decisione all'udienza del 26.3.2025 con la concessione alle parti dei termini ex art. 190 c.p.c. ridotti (40+20), vertente,
TRA
(c.f.: ) e (c.f.: Parte_1 C.F._1 Parte_2
), rappresentati e difesi, in virtù di procura in atti, dall'avv. Andrea C.F._2
Domenico Nappi (c.f.: ), domiciliatario in Nola, alla via Giordano C.F._3
Bruno n. 50; appellanti
E
(p.iva: ), in persona del Controparte_1 P.IVA_1
l.r.p.t., rappresentata e difesa dall'avv. Pasquale Colucci (c.f.: ), con lo C.F._4 stesso elett.te dom.to in Napoli, presso lo studio dell'avv. Eugenio Moschiano, alla via
Depretis n. 102; appellata e appellante incidentale
1 in persona del p.t., rappresentato e difeso Controparte_2 CP_3 dall'avv. Felice Tafuro (c.f.: ), domiciliatario in Casamarciano (NA), C.F._5 alla p.zza Umberto I n. 4 appellato
Nonché
e Controparte_4 Controparte_5
Appellati non costituiti
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 1663 del 2021, resa dal Tribunale di Nola e depositata in data 30.09.2021, nel proc. di primo grado n. 4855/2014 r.g.
Conclusioni: come da verbale di udienza del 26.3.2025.
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1.Con ricorso ex art. 702 - bis c.p.c. depositato il 15.7.2014, la evocò in CP_1 giudizio , e Controparte_4 Controparte_5 Parte_2 Parte_1 esponendo che, in data 26.01.2011, aveva stipulato con i predetti un contratto preliminare di compravendita che aveva ad oggetto una porzione di terreno in , estesa mq CP_2
2.860, derivante da maggiore consistenza e meglio descritta in atti (pervenuta ai promittenti veditori con atto notarile del 4.5.2002) al prezzo di € 200.000,00 di cui € 80.000,00
(20.000,00 per ciascuno dei promittenti venditori comproprietari) versati come acconto alla data di stipula del preliminare, ed € 12.000,00 da versare alla stipula del definitivo, da concludersi entro 5 mesi dalla stipula del preliminare (entro il 26.6.2011).
Prospettò la società ricorrente che questo preliminare fu risolto consensualmente e che, in data 9.6.2013, fu stipulato un nuovo preliminare (nelle more di un eseguito frazionamento) per il medesimo fondo, ma al minor prezzo di € 110.000,00, con l'intesa che l'acconto già versato fosse trattenuto come caparra confirmatoria, mentre i residui € 30.000,00 sarebbero stati versati alla stipula del definitivo, da formalizzare, come da previsione contenuta nel preliminare, entro 6 mesi dalla sottoscrizione (entro il 9.12.2013); che i promittenti venditori si erano impegnati a fornire tutta la documentazione necessaria alla stipula del definitivo ed a garantire la commerciabilità del bene promesso in vendita;
che, fissata la stipula del definitivo dinanzi al notaio per il giorno 23.4.2014 alle ore 15,00, la documentazione Persona_1 non fu fornita né i promittenti venditori si presentarono all'appuntamento; con raccomandata del 18.6.2014 essa attrice comunicò, dunque, la volontà di recedere dal contratto, chiedendo la restituzione del doppio della caparra.
Chiese parte attrice, in via principale, previo accertamento dell'inadempimento dei convenuti, di dichiarare legittimo il recesso già esercitato e di condannare i convenuti alla
2 restituzione del doppio della caparra;
in via subordinata, chiese di dichiarare risolto il contratto per inadempimento dei convenuti e la restituzione dell'acconto versato, oltre al risarcimento di tutti i danni subiti. non si costituì mentre si costituirono gli altri convenuti. Controparte_5
e , ritualmente costituiti, eccepirono che il primo Controparte_6 Parte_2
Contr contratto preliminare fu consensualmente risolto in quanto la non aveva ottenuto dal
Comune di il permesso di costruire un complesso socio - sanitario sul suolo che CP_2 stava per acquistare;
che questo fu il motivo per cui, in accordo tra le parti, fu ridotto il prezzo di acquisto con il secondo preliminare dell'anno 2013; che solo in data 8 gennaio 2014 la società attrice comunicò il nominativo del notaio per la stipula del definitivo;
che in data
17.2.2024 i promittenti venditori consegnarono al notaio i documenti necessari, ad eccezione del certificato di destinazione urbanistica;
che, in data 3.3.2014 la società, tramite il proprio legale, sollecitò la consegna di questo certificato entro 15 giorni, minacciando di recedere dal contratto e chiedendo la restituzione del doppio della caparra;
che, di conseguenza essi convenuti richiesero con urgenza al Comune il rilascio di questo certificato;
che il comune chiese integrazioni documentali, trasmesse all'ente il 9.4.2014; che il Comune di
, ingiustificatamente, avviò un procedimento per annullare il frazionamento e CP_2 non rilasciò il certificato richiesto.
Era, allora, evidente che la responsabilità della mancata consegna del certificato di destinazione urbanistica era da addebitare al che, Controparte_2 conseguentemente, avrebbe dovuto tenerli indenni dalle conseguenze derivanti dalla mancata stipula del definitivo;
eccepirono che il recesso della società era inammissibile in quanto, con missiva del 28.3.2014, era già stata chiesta la risoluzione del contratto per inadempimento;
precisarono che l'attrice era perfettamente consapevole della destinazione urbanistica del terreno oggetto del preliminare e che il certificato di destinazione urbanistica era allegato a tergo del titolo di provenienza dei convenuti;
puntualizzarono che, anche in assenza di questo certificato, sarebbe stato possibile stipulare il contratto definitivo, ai sensi dell'art. 30, co.4 del testo unico dell'edilizia; ciò non avvenne perché la reale volontà della società attrice era quella di recedere senza spese anche dal secondo contratto preliminare, semplicemente perché non aveva ottenuto il permesso a realizzare il complesso socio sanitario ed aveva perso interesse all'affare.
Tanto premesso, essi convenuti chiesero di essere autorizzati a chiamare in causa il per essere tenuti indenni da tutto quanto eventualmente condannati Controparte_2
a pagare in caso di accoglimento delle domande;
chiesero il rigetto della domanda di recesso e
3 di pagamento del doppio della caparra;
proposero, in via riconvenzionale, domanda ex art. 2932 c.c. per ottenere una sentenza che producesse gli effetti del contratto non concluso, trasferendo all'attrice il lotto di terreno e chiesero di condannare quest'ultima a pagare il residuo prezzo di € 30.000,00; in via ulteriormente subordinata, chiesero di dichiarare risolto il contratto per causa imputabile al promittente acquirente e la condanna di quest'ultimo al pagamento di € 20.000,00 cadauno ai promittenti venditori, a titolo di risarcimento del danno.
Autorizzata la chiamata in causa, si costituì il Comune di , eccependo il CP_2 difetto di giurisdizione e la propria estraneità alla vicenda;
precisò di non aver emesso alcun provvedimento pregiudizievole e che il mancato rilascio del certificato non avrebbe comunque impedito la stipula del definitivo alla luce dell'art. 30, 4.co del testo unico dell'edilizia; chiese, dunque, di essere estromesso dal giudizio ed il rigetto di ogni domanda proposta nei suoi confronti.
In data 10/11/2015 si costituì anche la convenuta la quale eccepì la Controparte_4 inammissibilità del recesso, in quanto l'attrice aveva già in precedenza dichiarato di voler risolvere il contratto preliminare;
che l'inadempimento era imputabile proprio all'attrice, poiché: - aveva comunicato il nominativo del notaio oltre il termine di sei mesi previsti per la stipula del definitivo;
- i documenti erano stati consegnati regolarmente al notaio;
- l'atto definitivo poteva essere stipulato anche in mancanza del certificato di destinazione urbanistica.
La convenuta chiese, dunque, il rigetto di ogni domanda attorea e, in via CP_4 riconvenzionale, chiese la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della promettente acquirente, esercitando il diritto a ritenere le somme ricevute a titolo di caparra.
Mutato il rito da speciale a ordinario con ordinanza del 14/11/2015; concessi termini ex articolo 183 co.6 c.p.c.; ammesso ed espletato l'interrogatorio formale di , CP_7
Contr legale rappresentante della e sentiti i testi, sulle conclusioni precisate all'udienza del 3 giugno 2021, la causa fu riservata in decisione, previa concessione dei termini ex articolo 190
c.p.c..
Nella gravata sentenza, il Tribunale, premesso che il recesso dal contratto disciplinato all'art. 1385 c.c. esercitato dalla società attrice - così come il rimedio della risoluzione ex art. 1453 c.c. - presupponeva un inadempimento imputabile e di non scarsa importanza, ritenne insussistenti entrambi i requisiti, negò il doppio della caparra e rigettò, per i medesimi motivi, la domanda subordinata di risoluzione per inadempimento.
Giunse a tali conclusioni alla luce del minuto esame dei documenti in atti, esaminati in rigoroso ordine cronologico, che restituivano la lettura degli eventi di cui si dirà.
4 Il Tribunale rigettò anche la domanda di esecuzione in forma specifica proposta in via riconvenzionale dai convenuti e in quanto, Controparte_6 Parte_2 trattandosi di obbligazione indivisibile, doveva essere proposta da tutti i convenuti e non solo da alcuni di essi;
rigettò la domanda riconvenzionale della convenuta di Controparte_4 risoluzione per inadempimento, in quanto la promittente acquirente aveva sempre sollecitato la stipula del definitivo e si era presentata presso lo studio del notaio nella data convenuta;
rigettò le domande di manleva proposte nei confronti del perché il contratto CP_2 definitivo poteva essere egualmente stipulato, per cui il ritardo nel rilascio del certificato non rilevava.
In ogni caso, preso atto dell'impossibilità di eseguire il contratto preliminare, ritenne operativi gli effetti risolutori dell'art. 1458 c.c. e condannò ciascuno dei promittenti venditori a restituire le somme ricevute, compensando integralmente le spese di lite.
Avverso questa sentenza hanno proposto appello e Parte_1 Parte_2
, promittenti venditori, dolendosi sia del rigetto della domanda riconvenzionale ex art.
[...]
2932 c.c. sia del rigetto della domanda riconvenzionale di manleva e garanzia che avevano proposto verso il comune, terzo chiamato, affidandolo a n. 2 motivi:

1. erroneità della sentenza che, in parte motiva, aveva dichiarato inammissibile la domanda riconvenzionale ex art. 2932 c.c.; 2. erroneo rigetto della domanda di manleva proposta verso il CP_2 responsabile per il ritardo nel rilascio del certificato di destinazione urbanistica. Hanno chiesto, dunque, in accoglimento dell'appello, di emettere sentenza costitutiva degli effetti del contratto non concluso, ex art. 2932 c.c. e di trasferire alla le due quote di proprietà CP_1 degli odierni appellanti del lotto in lite, condannando la società al pagamento nei loro confronti del prezzo residuo nei limiti di € 7.500 ciascuno;
in ogni caso, hanno chiesto l'indennizzo/danno a carico del laddove non accolta la domanda ex art. 2932 c.c. CP_2
Contr Ha resistito la con comparsa tempestivamente depositata il 15.2.2022 (per l'udienza in citazione del 7.3.222) eccependo, preliminarmente, l'inammissibilità del primo motivo di appello principale nella parte in cui proponeva domande mai proposte in primo grado;
sul punto deduceva che, in primo grado, era stata chiesta sentenza ex art. 2932 c.c. riferibile all'intero lotto e mai alla quota; ha chiesto il rigetto dell'appello del merito;
ha poi proposto appello incidentale con il quale ha censurato il rigetto delle domande che aveva proposto in primo grado, affidato ad un primo articolato motivo di censura della sentenza nella parte in cui aveva ritenuto di scarsa importanza e non imputabile l'inadempimento dei promittenti venditori, e ad un secondo motivo di censura del capo della sentenza che aveva compensato le spese di lite, che dovevano essere travolte dall'accoglimento del primo motivo.
5 Ha concluso chiedendo di accogliere l'appello e, in riforma della sentenza, di dichiarare legittimo il recesso e di condannare i convenuti a restituire il doppio della caparra;
in via subordinata, ha chiesto di risolvere il contratto per colpa dei promittenti venditori con la restituzione dell'acconto.
Ha resistito il , con comparsa depositata in data 1.3.2022, Controparte_2 eccependo la inammissibilità dell'appello per violazione degli artt. 342 e 348 bis c.p.c.; ha reiterato l'eccezione di difetto di giurisdizione del giudice ordinario;
nel merito, ha dedotto che l'appello principale e quelli incidentali erano del tutto infondati.
L'appellata non si è costituita nonostante la rituale notifica dell'appello Controparte_4 principale (in data 12.11.2021) e di quello incidentale (in data 15.2.2022), all'indirizzo pec del procuratore costituito in primo grado.
Non essendo andata a buon fine la notifica dell'atto di appello a , Controparte_5 contumace in primo grado, il Collegio ne ha ordinato la rinotifica entro il 10.6.2022 (con rinvio alla nuova udienza del 2.11.2022). Depositata la prova della rituale notifica della citazione a nei concessi termini (notifica perfezionatasi il 27.5.2022); Controparte_5 verificata la rituale notifica alla predetta anche dell'appello incidentale (il 15.2.2022), sulle conclusioni precisate all'udienza del 26.3.2025, la causa è stata riservata alla decisione del collegio (40+20).
2. Va respinta l'eccezione di inammissibilità dell'appello formulata dal
[...]
, essendo il gravame rispettoso del contenuto motivazionale richiesto dall'art. CP_2
342 c.p.c.. Parte appellante ha riportato le parti della sentenza censurate e che ha inteso appellare;
ha indicato con chiarezza le ragioni per cui ritiene debba essere modificata la ricostruzione operata dal giudice di primo grado;
ha indicato le modifiche richieste alla ricostruzione del fatto compiuta dal Tribunale e le circostanze da cui deriva la violazione di legge;
ha sottoposto ad una critica sufficientemente specifica le circostanze che imporrebbero una diversa decisione, nel rispetto del contenuto motivazione dettato dall'art. 342 c.p.c., come riletto all'esito dei principi di diritti dettati in materia dalla Corte di Cassazione nella sentenza resa a sezioni unite del 2017 n. 27199; in tempi più recenti vedi anche Cass., ord. 3641/2022).
Neppure è configurabile la manifesta infondatezza ex art. 348 - bis c.p.c.
3. In via preliminare si osserva che, sulla eccezione di difetto di giurisdizione del giudice ordinario, riproposta in appello dal occorreva la Controparte_2 proposizione dell'appello incidentale, mai proposto. Come chiarito dalla Corte di Cass. nella sentenza del 2020 n. 25368:La parte, convenuta in giudizio in primo grado, che eccepisca in quella sede il difetto di giurisdizione del giudice adito, ove risulti vincitrice nel merito
6 essendo stata rigettata la domanda della parte attrice è, comunque, soccombente in ordine alla giurisdizione, dato che la pronuncia di merito contiene implicitamente una decisione positiva sull'esistenza della giurisdizione. Tale pronuncia implicita è suscettibile di passare in giudicato se non tempestivamente impugnata tramite appello incidentale su tale capo autonomo della decisione (v. anche Cass. sentenza n. 2605 del 02/02/2018: Allorché il giudice di primo grado abbia pronunciato nel merito, affermando, anche implicitamente, la propria giurisdizione, la parte che intende contestare tale riconoscimento è tenuta a proporre appello sul punto, eventualmente in via incidentale condizionata, trattandosi di parte vittoriosa;
diversamente, l'esame della relativa questione è preclusa in sede di legittimità, essendosi formato il giudicato implicito sulla giurisdizione).
4. L'appello incidentale della società promittente acquirente, va esaminato CP_1 prioritariamente.
4.1- Nel primo articolato motivo di appello incidentale si censura la sentenza nella parte in cui ritiene l'inadempimento dei promittenti venditori di scarsa importanza e non imputabile;
si duole l'appellante dello scarso peso attribuito ad una evenienza determinante, ovverosia alla circostanza che i promittenti venditori non erano comparsi, senza valida giustificazione, dinanzi al notaio - ritualmente indicato – il giorno stabilito per la stipula del definitivo (23.4.2014), assenza incontestata. Inoltre, evidenziano gli appellanti che, se la stipula del definitivo era possibile anche in assenza del certificato di destinazione urbanistica
(come ritenuto anche dal Tribunale), era stata solo la mancata presenza dei promittenti venditori ad impedire la stipula. Ne conseguiva la piena legittimità del recesso e la fondatezza della domanda di restituzione della caparra pari al doppio di quanto versato. In ogni caso, argomenta l'appellante che l'imputabilità dell'inadempimento consentiva quantomeno di accogliere la domanda subordinata di risoluzione del contratto, di restituzione dell'acconto e di danno pari agli interessi passivi versati alle banche a causa della indisponibilità delle somme.
4.2-Il motivo è infondato.
Nella gravata sentenza, il Tribunale, in corretta applicazione dei principi di diritto applicabili alla materia, ha ritenuto che il recesso dal contratto disciplinato all'art. 1385 c.c. esercitato dalla società – così come il rimedio della risoluzione ex art. 1453 c.c. - presupponeva un inadempimento imputabile e di non scarsa importanza.
Evidenziato che la unica evenienza posta a base del grave inadempimento oggetto di censura è la mancata presenza dei promittenti venditori dinanzi al notaio nella data concordata
7 per la stipula del definitivo (data del 23.4.2014), si osserva che il giudice ha ritenuto tale inadempimento non imputabile e di scarsa importanza con argomenti che si condividono.
4.3-Non è qualificabile l'assenza come grave inadempimento, peraltro in mancanza di previsione di un termine essenziale per la compravendita, alla luce della verifica della complessiva condotta tenuta dalle parti, che il Tribunale ha minutamente vagliato considerando la cronologia degli eventi.
4.4-In via preliminare si osserva che l'appellante si duole della mancata presenza dinanzi al notaio per la data del 23.4.2014 che, si badi bene, è già una data successiva a quella in origine contrattualmente prevista (entro sei mesi dal preliminare, stipulato il 9.6.2013 e, dunque, entro il 9.12.2013).
Ebbene, il Tribunale ha condotto un minuto esame dei documenti in atti, in rigoroso ordine cronologico, che hanno restituito la seguente lettura degli eventi:
-i promittenti venditori sin dal 2011, epoca della stipula del primo contratto preliminare, Contr si erano mostrati seriamente propensi a cedere alla il loro fondo, tanto da giungere a concludere un secondo preliminare con prezzo di vendita ridotto e imputando l'acconto ricevuto di euro 80.000,00 alla caparra confirmatoria, così mostrando anche di salvaguardare gli interessi della controparte, che non aveva ottenuto dal comune il permesso a costruire, cui era verosimilmente finalizzato l'acquisto del fondo;

- solo in data 8.1.2014 – quando il termine per la stipula del definitivo era già spirato - la società promittente acquirente ha comunicato il nominativo del notaio, invitando i promittenti venditori a consegnare a quest'ultimo tutti i documenti necessari per stipulare il definitivo: tale comunicazione, così integrando quanto già esposto dal Tribunale, è in ritardo rispetto al termine per il definitivo, che doveva essere stipulato entro il 9.12.2013, e tale ritardo è imputabile proprio all'acquirente;
- i promittenti – venditori, anziché contestare il ritardo – imputabile alla medesima appellante - e il decorso del termine contrattuale per la stipula del definitivo (ritardo, dunque, che hanno ampiamente tollerato), si adoperarono attivamente e consegnarono al notaio incaricato, il 17.2.2014, tutta la documentazione in loro possesso, ad eccezione del certificato di destinazione urbanistica del fondo che fu, in ogni caso, richiesto al Comune in data 25 febbraio 2014, e cioè ben prima dei solleciti inviati dalla promittente acquirente con le successive raccomandate del 3 marzo 2014 e del 28 marzo 2014;
- in data 13 maggio 2014, i promittenti venditori, tramite l'avvocato Cerqua, riscontrando il predetto sollecito del 3 marzo a firma dell'avvocato , allegarono alla CP_8
8 missiva anche la copia dell'istanza presentata al Comune, così rendendo edotta la promittente acquirente del già avvenuto compimento di tutta l'attività sollecitata;

- solo con la missiva del 28 marzo 2014 la promittente acquirente, oltre ad insistere sulla consegna del certificato di destinazione urbanistica, comunicò ai promittenti venditori anche la - nuova - data fissata per la stipula del definitivo (23.4.2014);
- nel frattempo, il Comune di , in data 13 marzo 2014, richiese delle CP_2 integrazioni documentali per il rilascio del certificato, che furono regolarmente fornite dai promittenti venditori il 9 aprile 2014; fatto ciò, ai promittenti venditori non restò che attendere le determinazioni del comune, che si pronunciò solo in data 8 maggio 2014, negando la certificazione, ritenendo che il frazionamento del fondo non fosse legittimo;

- alla data del 23 Aprile 2014, i promittenti venditori erano, dunque, ancora in attesa del certificato;

- in data 22 maggio 2014 la promittente acquirente, considerando i promittenti venditori gravemente inadempienti, preannunciò il recesso e l'azione giudiziaria che poi avviò;
- il certificato è stato poi successivamente rilasciato dal Comune di , ma CP_2 solo in data 13 novembre 2015, nel corso del giudizio di primo grado.
4.5-L'esame congiunto e critico di tali elementi e la illustrata cronologia degli accadimenti ha portato il Tribunale correttamente a ritenere che l'inadempimento dei promittenti venditori dovesse ritenersi di scarsa importanza e non imputabile;
non imputabile perché i ridetti avevano posto in essere diligentemente tutte le attività prodromiche alla stipula del definitivo (la domanda di rilascio del certificato di destinazione urbanistica del fondo al comune risultava essere stata regolarmente protocollata e solo il ritardo dell'ente non ne aveva consentito il rilascio prima della data fissata per la stipula del definitivo); di scarsa importanza, perché il ritardo – con riferimento alla prima data concordata – è stato tollerato;
inoltre, come esposto anche dal tribunale, il ritardo nel rilascio del certificato non impediva la stipula del contratto di compravendita definitivo ai sensi dell'art. 30, comma quarto del testo unico dell'edilizia, poiché il notaio avrebbe potuto allegare all'atto di trasferimento la copia della domanda di rilascio protocollata al comune.
Del resto, deve ritenersi che, in buona fede, i venditori non furono presenti dinanzi al notaio alla data del 23.4.2014, non essendo ancora arrivato il certificato del comune, la cui consegna era stata fortemente sollecitata proprio dalla società promittente acquirente (cfr. sollecito del 28.3.2014 più volte richiamato).
9 Mancando il presupposto del recesso ex art. 1385 c.c., la domanda di restituzione del doppio della caparra versata è stata correttamente rigettata, così come è stata correttamente respinta, per i medesimi motivi, la domanda subordinata di risoluzione per inadempimento.
5.Sull'appello principale di e . Parte_1 Parte_2
5.1.Con il primo motivo la sentenza è censurata nella parte in cui ritiene inammissibile la domanda ex art. 2932 c.c.
Il tribunale ha concluso in tal senso perché la domanda non era stata proposta da tutti i promittenti venditori, partecipazione necessaria in materia di obbligazione indivisibile.
Assumono di contro gli appellanti che la obbligazione nella specie non era indivisibile in quanto all'art. 2 del contratto preliminare era stato pattuito che i promittenti venditori
“ciascuno per la sua quota”, promettevano di “vendere alla MFR…”; in altri termini, essi appellanti ben potevano agire ex art. 2932 c.c. e chiedere l'esecuzione in forma specifica limitatamente alla quota, ipotesi considerata possibile dalla giurisprudenza (richiamano a sostegno Cass. 2011, n. 8508; Cass. sez. un. 7481). Peraltro, che si trattasse di obbligazione divisibile lo si desumeva dal fatto che i promittenti venditori non erano stati condannati a restituire l'acconto di € 80.000 in solido, bensì nei limiti di € 20.000 ciascuno.
L'appellata si difende deducendo che solo nel presente grado di appello era stata di fatto sostanzialmente proposta, da due soli quotisti, una domanda nuova ancorata a presupposti di fatto diversi;
tale domanda del tutto nuova non poteva trovare ingresso ex art. 345 c.p.c. Più correttamente, era stata chiesta in appello un'esecuzione parziale del preliminare a fronte di una domanda di esecuzione totale formulata in primo grado: la domanda, riproposta come parziale, non era mai stata compiutamente proposta in primo grado. Peraltro, era chiara la carenza di interesse della società ad acquisire solo talune quote (due su quattro di un fondo indiviso).
In ogni caso, assume l'appellata che la domanda era infondata nel merito perché il bene era indiviso e, nel preliminare, l'oggetto dell'obbligazione assunta dalle parti era la cessione dell'intero lotto, che non era suscettibile di una vendita parziale o per quote. Tali rilievi facevano venir meno ogni questione sulla mancata condanna dei promittenti venditori in solido alla restituzione dell'acconto di € 80.000,00: l'indivisibilità aveva ad oggetto la prestazione – trasferimento di un fondo indiviso - che non andava confuso con le obbligazioni solidali nelle quali l'adempimento di uno liberava tutti e tutto quanto esposto trovava sostegno nella più recente giurisprudenza (per tutte, Cass. 2019 n. 5125; 2006 n. 6162).
5.2-Il motivo è infondato oltreché inammissibile.
10 In primo luogo, è vero che solo in appello i due quotisti hanno formulato una domanda di esecuzione parziale del preliminare laddove in primo grado la loro domanda era riferibile all'intero lotto: in appello è stata proposta una domanda totalmente diversa anche nei presupposti in fatto, mai istruiti in primo grado. In ogni caso, l'individuazione del bene oggetto del trasferimento deve avvenire in base a dati riportati nel contratto preliminare: oggetto del trasferimento è l'intero lotto, non le quote di comproprietà separatamente considerate.
La sentenza ex art. 2932 c.c. non può costituire un rapporto diverso da quello previsto e voluto dalle parti con il contratto preliminare. Come stabilito dalla giurisprudenza di legittimità, inoltre, in caso di preliminare di vendita di un bene oggetto di proprietà indivisa, si presume che il bene sia stato considerato dalle parti come un unicum giuridico inscindibile e si deve ritenere che i promittenti venditori si pongano congiuntamente come un'unica parte contrattuale complessa, con la conseguenza che le singole manifestazioni di volontà provenienti da ciascuno di essi siano prive di una specifica autonomia;
tale presunzione può essere superata in presenza di elementi univoci, desumibili dal tenore del contratto, che siano idonei a far ritenere che vi era volontà di trasferire solo le singole quote (Cass., 1999 n. 4747, nel solco di Cass. sez. un. 1993 n. 7481: “La promessa di vendita di un bene in comunione è, di norma, considerata dalle parti attinente al bene medesimo come un unicum inscindibile e non come somma delle singole quote che fanno capo ai singoli comproprietari, di guisa che questi ultimi - salvo che l'unico documento predisposto per il detto negozio venga redatto in modo tale da farne risultare la volontà di scomposizione in più contratti preliminari in base ai quali ognuno dei comproprietari si impegna esclusivamente a vendere la propria quota al promissario acquirente, con esclusione di forme di collegamento negoziale o di previsione di condizioni idonee a rimuovere la reciproca insensibilità dei contratti stessi all'inadempimento di uno di essi - costituiscono un'unica parte complessa e le loro dichiarazioni di voler vendere si fondono in un'unica volontà negoziale. Ne consegue che, quando una di tali dichiarazioni manchi (o sia invalida), non si forma (o si forma invalidamente) la volontà di una delle parti del contratto preliminare, escludendosi, pertanto, in toto la possibilità del promissario acquirente di ottenere la sentenza costitutiva di cui all'art. 2932 cod. civ. nei confronti dei soli comproprietari promittenti, sull'assunto di una mera inefficacia del contratto stesso rispetto a quelli rimasti estranei”.
Spetta, quindi, all'interprete accertare se ciascun comproprietario intenda sottoscrivere l'accordo pro quota, in funzione dell'alienazione della sola frazione di immobile di cui è titolare, oppure se abbia l'esclusivo interesse all'alienazione unitaria.
11 Nel primo caso l'acquirente, in caso di mancato perfezionamento dell'accordo, può accedere alla tutela di cui all'art. 2932 c.c. e ottenere una sentenza che tenga luogo del contratto non concluso, limitatamente alle quote di proprietà dei promittenti che siano validamente intervenuti, sottoscrivendo il compromesso.
Nella seconda fattispecie, costituendo i comproprietari un'unica parte complessa,
l'acquirente, nel caso in cui manchi o risulti viziata una sola delle manifestazioni del consenso, non può ottenere una pronuncia giudiziale, ai sensi dell'art. 2932 c.c., per conseguire l'esecuzione del preliminare nei confronti dei promettenti sottoscrittori, perché il contratto risulta nella sostanza incompleto
5.3- Così esposto il principio di diritto applicabile, l'esame del preliminare porta a ritenere che oggetto del contratto sia il lotto nel suo complesso e non le singole quote.
Assumono valore decisivo sia l'indicazione dell'oggetto del contratto come un bene unitario, ma soprattutto la previsione di un prezzo globale.
Vero è che nel preliminare del 9.6.2013 si legge che i promittenti venditori, “quali proprietari ciascuno per la propria quota … promettono di vendere alla società ... CP_1 che a sua volta promette di acquistare … il fondo rustico sito in agro di … di CP_2 mq 2.786 …” (anche nel preliminare del 26.1.2011 si legge “… ognuno per la propria quota e insieme per l'intero promettono e si obbligano a vendere … terreno della consistenza di mq
2.860.00 …”); tuttavia, non sembra rilevante, ai fini interpretativi, l'inserzione nel contratto della clausola secondo la quale i comproprietari, ciascuno per la propria quota, promettono di vendere l'intero bene (od altre simili), trattandosi di clausola di stile intesa semplicemente a ribadire il principio pacifico che ciascun comproprietario può disporre del bene, pacificamente venduto nell'intero, solo nei limiti della propria quota.
Nel nostro caso, in definitiva, tutti gli elementi depongono per un interesse all'alienazione unitaria.
6.Deve conseguentemente essere esaminato il secondo motivo di appello principale dei predetti, volto ad ottenere l'accoglimento della domanda di manleva e garanzia verso il comune.
6.1 Si censura la sentenza nella parte in cui esclude ogni responsabilità in capo al
Comune di sul ritardo nel rilascio del certificato di destinazione urbanistica. CP_2
Sul punto evidenziano gli appellanti che il ritardo nel rilascio del certificato era stato ritenuto
“incomprensibile” proprio in sentenza, e che non era sufficiente allegare la domanda di rilascio all'atto notarile, dovendosi l'invocato art. 30 testo unico edilizia, leggere nella sua interezza: laddove, intervenuta la sospensione del procedimento amministrativo riferibile alla
12 lottizzazione, era la stessa disposizione che vietava il trasferimento del bene con atto tra vivi a pena di nullità. Conseguiva a tanto che in nessun modo i promittenti venditori avrebbero potuto procedere alla stipula del definitivo, contrariamente a quanto sostenuto in sentenza.
Peraltro, il comune aveva immotivatamente avviato il procedimento di revoca del frazionamento senza poi darvi seguito. Insistevano, dunque, nel chiesto indennizzo/danno a carico del laddove non accolta la domanda ex art. 2932 c.c. CP_2
Il comune si difende sostenendo la totale infondatezza del motivo. Era, infatti, pacifico che il ritardo nel rilascio del certificato non avrebbe impedito la stipula del definitivo (art. 30 co. 4 TUE); che le parti erano perfettamente a conoscenza della destinazione urbanistica del bene;
che non era conferente il richiamo ai diversi commi dell'art. 30 poiché il comune aveva solo comunicato il mero avvio di un procedimento di revoca del frazionamento cui non era seguito il provvedimento finale afflittivo e senza alcun effetto lesivo. Era da escludersi, dunque, una condotta lesiva e produttiva di danno.
6.2-Il motivo è infondato.
Come correttamente esposto dal tribunale, il ritardo nel rilascio del certificato non avrebbe impedito la stipula del definitivo ai sensi della previsione contenuta nell'art. 30 co. 4
TUE (d.p.r. n. 380 del 2001 sulla lottizzazione abusiva).
Invero il co. 2 della disposizione cit. dispone che gli atti tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni, sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interessata;
tuttavia, il co. 4 invocato dal comune e posto dal Tribunale a sostegno della sua decisione, dispone che, in caso di mancato rilascio del certificato di destinazione urbanistica nei termini previsti, il certificato può essere sostituito da una dichiarazione dell'alienante o di uno dei condividenti attestante l'avvenuta presentazione della domanda, nonché la destinazione urbanistica dei terreni secondo gli strumenti urbanistici vigenti o adottati.
Ancora, il co 4-bis dispone che Gli atti di cui al comma 2, ai quali non siano stati allegati i certificati di destinazione urbanistica, che non contengano la dichiarazione di cui al comma 3, possono essere confermati o integrati anche da una sola delle parti o dai suoi aventi causa, mediante atto pubblico o autenticato, al quale sia allegato un certificato contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti le aree interessate al giorno in cui è stato stipulato l'atto da confermare o contenente la dichiarazione omessa.
13 Del resto, il certificato nel caso in esame è stato rilasciato e la integrazione descritta sarebbe stata ampiamente possibile. Inoltre, le parti erano perfettamente a conoscenza della destinazione urbanistica del bene.
Non è conferente il richiamo agli altri commi dell'art. 30 (co. 7 e ss. che fanno riferimento a provvedimenti amministrativi definitivi di sospensione della lottizzazione, pregiudizievoli per la validità degli atti di trasferimento), poiché il comune ha solo comunicato il mero avvio di un procedimento di revoca del frazionamento (doc. n. 2 dep. in primo grado) cui non è seguito alcun provvedimento finale afflittivo e senza alcun effetto lesivo. È da escludersi, dunque, una condotta lesiva e produttiva di danno in assenza di provvedimenti adottati in via di autotutela produttivi di danno.
Gli appelli vanno, dunque, rigettati e la gravata sentenza va interamente confermata.
7. Le spese di lite del presente grado di appello vanno compensate in ragione della reciproca soccombenza;
vanno compensate anche le spese del , in Controparte_2 ragione dell'assoluta complessità della ricostruzione in fatto, del pacifico ritardo nel rilascio del certificato di destinazione urbanistica, della comunicazione dell'avvio di un procedimento di revoca del frazionamento che non si è concluso con il provvedimento afflittivo minacciato,
e della risoluzione di complesse questioni di diritto, alla luce della disciplina della soccombenza, siccome riletta all'esito della sentenza della Corte Cost. n. 77 del 2018. Nulla sulle spese di e , appellate non costituite. Controparte_4 Controparte_5


P.Q.M

.
La Corte di Appello di Napoli, definitivamente pronunciando, così provvede:

1.rigetta l'appello principale proposto da e;
Parte_1 Parte_2

2.rigetta l'appello incidentale proposto da CP_1

3.compensa le spese di lite;

4.ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P. R. 30 maggio 2002 n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, dalla parte impugnante principale e incidentale, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, per il gravame, a norma del comma l-bis dello stesso art. 13.
Così deciso in Napoli, nella camera di consiglio del 9.7.2025.
Il Consigliere estensore
Dott.ssa Maria Cristina Rizzi Il Presidente
Dott. Giulio Cataldi
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