LA CORTE DI APPELLO DI CAGLIARI
Sezione Civile
composta dai magistrati:
MARIA TERESA SPANU Presidente
DONATELLA ARU Consigliere
GRAZIA MARIA BAGELLA Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al numero 29 del ruolo generale degli affari civili per l'anno 2023
promossa da
., P.IV , in persona del sindaco pro tempore, Parte_1 P.IV_1
elettivamente domiciliato in Cagliari, nella Via Bonn n.3, rappresentato e difeso dall'avvocato Pietro
Floris, che lo rappresenta e difende in forza di procura speciale in calce all'atto d'appello
APPELLANTE
contro
, C.F. , elettivamente domiciliato in Cagliari, nella CP_1 C.F._1
Galleria Passarella n.1, Milano, presso lo studio dell'avvocato Nicolò d'Elia, che lo rappresenta e difende in forza di procura speciale allegata alla comparsa di costituzione e risposta
APPELLATO e APPELLANTE INCIDENTALE
e contro
P. IV , in persona del legale rappresentante pro tempore, CP_2 P.IV_2
Pagina 1 elettivamente domiciliata in Cagliari, nella via Loru n.41, presso lo studio dell'avvocato Caterina
Mocci, che la rappresenta e difende in forza di procura a allegata alla comparsa di costituzione e risposta
APPELLATA
CONCLUSIONI
NELL'INTERESSE DELL'APPELLANTE:
“Piaccia all'Ill.ma Corte d'Appello adita riformare integralmente la sentenza n. 1633/2022
pubblicata il 24.06.2022 nelle parti meglio indicate in narrativa e
In via preliminare
Disporre la sospensione della provvisoria esecutività della sentenza n. 1633/2022
pubblicata il 24.06.2022 dal Tribunale di Cagliari nel giudizio RG 1960/2014;
Nel merito in via principale
Respingere la domanda di manleva dell'ingegner e le domande tutte proposte CP_1
nei confronti del in quanto destituite di ogni fondamento sia Parte_1
in fatto che in diritto per i motivi esposti negli atti di primo grado depositati nonché nel presente atto d'appello.
Pagina 2 Nel merito in via subordinata
Riformare la sentenza nella parte in cui ha accertato la concorrente responsabilità del nella misura del 50% e, per l'effetto, accertare, in caso di Parte_1
mancato accoglimento dell'appello principale, un concorso in misura inferiore al 50% con ogni conseguenziale pronuncia in punto spese e rimborso spese di perizia.
Con il favore delle spese di entrambe i gradi di giudizio calcolate ai sensi del DM 55/2014
oltre accessori di legge ed oltre spese generali di studio nella misura del 15%”.
NELL'INTERESSE DELL'APPELLATO, APPELLANTE INCIDENTALE:
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita disattesa e respinta ogni contraria istanza,
domanda, eccezione e conclusione così decidere:
(i) respingere l'appello proposto da per i motivi indicati in narrativa;
Pt_1
(ii) accogliere l'appello incidentale proposto dall'IN. e, per l'effetto, previo CP_1
accertamento dell'assenza di responsabilità dell'IN , CP_1
- rigettare le domande d nei confronti dell'IN ; CP_2 CP_1
Pagina 3 - in subordine, accertare l'esclusiva responsabilità de nella causazione dei Pt_1
danni a e condannare quest'ultimo a manlevare integralmente e a tenere indenne CP_2
l'IN ; CP_1
- in ulteriore subordine, nella denegata ipotesi di rigetto dell'appello incidentale e accertamento della responsabilità concorrente dell'IN. , accertare che l'IN. CP_1
ha concorso in misura minima o comunque in misura inferiore al 50% nella CP_1
causazione del danno.
(iii) Condannare e/o il alla restituzione e/o rimborso di ogni CP_2 Pt_1
eventuale importo versato dall'IN in esecuzione della Sentenza. CP_1
Con espressa riserva di ogni consentita deduzione sia di merito che istruttoria e di ogni opportuna produzione.
Con vittoria di spese, diritti ed onorari di lite, oltre al 15% per spese generali ai sensi dell'art. 2 D.M. n. 55/2014 ed accessori come per legge del doppio grado di giudizio”.
NELL'INTERESSE DELL'APPELLATA:
“si conclude affinchè Voglia l'Ecc.ma Corte adita, contrariis reiectis:
- rigettare l'appello incidentale proposto e, per l'effetto, confermare la sentenza impugnata;

Pagina 4 - con vittoria di spese e competenze”.
IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione del 27/2/2014 la società dopo avere premesso che CP_2
all'esito di una vendita forzata aveva acquistato all'asta l'immobile sito in
[...]
, Piazza Azuni n.18, distinto in Catasto al foglio 30, mappale 503, subalterno 7, Parte_1
convenne in giudizio l'ing. al fine di ottenerne la condanna al risarcimento CP_1
dei danni asseritamente cagionati a causa della violazione degli obblighi che gravavano a suo carico in ragione dell'assunzione dell'incarico di perito estimatore nel procedimento di esecuzione immobiliare iscritto nel R.G. al n. 292/2004, all'esito del quale essa società si era aggiudicata all'asta l'immobile oggetto di espropriazione.
A fondamento della domanda, la società attrice dedusse:
- che con decreto del Tribunale di Cagliari del 6/5/2008, nell'ambito della procedura esecutiva indicata nel R.G. al n. 292/2004, aveva acquistato la proprietà dell'immobile sito in , nella Piazza Azuni n. 18, al prezzo di euro 140.000,00; Parte_1
- che nel decreto di trasferimento era stata indicata la presenza di “soli abusi minori non valutabili in termini di superficie o di volume”, così come accertato dal consulente tecnico
Pagina 5 d'ufficio incaricato dal giudice dell'esecuzione;
- che precisamente, l'ing. aveva attestato solo la presenza di mere irregolarità, CP_1
quali: a) accorpamento del ripostiglio al locale principale attraverso la demolizione di due tramezzi, b) allargamento della porta di ingresso, c) apertura di una porta nella parete che delimita il retrobottega dal cortile pertinenziale;

- che queste irregolarità erano state definite dal perito come “abusi minori”, sanabili con la presentazione di un progetto di sanatoria e variazione della rendita catastale presso l'U.T.E., per un costo pari ad euro 800,00 ed il versamento di una oblazione forfettaria di euro 516,00;
- che il Comune di , con nota del 18/9/2012, le aveva comunicato l'avvio Parte_1
di un procedimento amministrativo finalizzato all'applicazione delle sanzioni per violazioni edilizie concernenti l'ampliamento del locale;

- che a seguito di questa comunicazione aveva effettuato un accesso agli atti del Comune,
dove aveva accertato che per l'immobile in questione erano state rilasciate l'autorizzazione edilizia ed il certificato di agibilità, di talché si era convinta che il menzionato procedimento amministrativo non avrebbe avuto seguito;

Pagina 6 - che, al contrario, in data 13/3/2013 le era stata notificata l'ordinanza dirigenziale n.35 del
22/2/2013 con la quale le era stata ordinata la demolizione a propria cura e spese, entro
90 giorni, delle opere rappresentate da “ampliamento di un locale artigianale”;
- che, recatasi presso il Comune intimante, aveva appreso che l'immobile era stato realizzato senza la necessaria autorizzazione edilizia ed era, pertanto, urbanisticamente irregolare, a differenza di quanto certificato dall'ing. nella sua relazione tecnica;
CP_1
- che, a quel punto, aveva affidato ad un proprio tecnico di fiducia, l'ing. Parte_2
l'incarico di eseguire tutti gli accertamenti necessari a verificare la legittimità dell'ordinanza di demolizione;

- che gli accertamenti dell'ing. avevano consentito di appurare che tutti i lavori Parte_2
eseguiti presso il locale artigianale erano effettivamente abusivi, trattandosi di immobile che, eseguito dopo gli anni 50' avrebbe dovuto essere sorretto da apposito titolo abilitativo edilizio in forza del regolamento edilizio approvato l'8.2.1952;
- che, essendo il provvedimento di demolizione legittimo, una rilevante parte dell'immobile,
pari a 28,37 mq (corrispondente alla superficie netta di 22,75 mq) sarebbe dovuta essere demolita;

Pagina 7 - che, secondo la stima effettuata dal proprio tecnico di fiducia ing. , il valore Parte_2
dell'immobile a seguito delle demolizioni sarebbe stato pari ad euro 44.684,42 (a fronte di un prezzo di acquisto corrispondente ad euro 140.000,00);
- che, sulla base della stessa perizia tecnica, i costi di demolizione e le conseguenti opere edilizie si sarebbero potuti quantificare in euro 8.700,00;
- che durante l'esecuzione delle opere edilizie sarebbe stato impossibile utilizzare l'immobile, con conseguenti danni da mancato godimento dello stesso.
Tanto premesso, l'attrice chiese la condanna al risarcimento del danno dell'ing. , CP_1
per non avere quest'ultimo operato con la diligenza professionale richiesta dall'art. 1176,
comma 2 c.c. ed essere, pertanto, incorso nella responsabilità extracontrattuale, nella species ex art. 64 c.p.c. Difatti, ad avviso della società attrice, se il perito estimatore avesse svolto l'incarico con minima perizia, il medesimo avrebbe facilmente potuto accertare le difformità a causa delle quali il aveva ordinato la demolizione della Pt_1
porzione abusiva dell'immobile.
***
Pagina 8 Nel costituirsi in giudizio, l'ing. contestò in fatto ed in diritto le avverse CP_1
pretese, evidenziando:
- di aver svolto le operazioni peritali con la cura e la massima diligenza esigibili per l'espletamento dell'incarico conferitogli;

- che, al fine di accertare l'esistenza di eventuali abusi edilizi, aveva proceduto come di rito ad effettuare le relative verifiche presso il Comune di e presso l'U.T.E. Parte_1
di Cagliari;

- che all'esito di tali verifiche aveva constatato che non esisteva alcuna pratica edilizia relativa ad una procedura autorizzativa/abilitativa della costruzione o dell'ampliamento dell'immobile;
- che gli unici provvedimenti di carattere edilizio riferibili all'immobile oggetto di causa erano risultati: l'autorizzazione n. 461 del 5/6/1995 per un mutamento di destinazione d'uso e l'autorizzazione di agibilità del 17/7/2000;
- che, sulla base di questi soli documenti rinvenuti, si era ragionevolmente convinto che gli stessi attestassero lo stato e la consistenza effettiva di quanto legittimamente assentito e
Pagina 9 realizzato nell'immobile;
- che, in particolare, il certificato di agibilità presupponeva l'obbligatorio accertamento, da parte del della conformità dell'opera rispetto ai titoli autorizzatori, ai sensi delle Pt_1
disposizioni di cui all'art. 25 d.P.R. 380/2001;
- che i documenti allegati dall'attrice, in particolare le ortofoto risalenti al 1977 e la planimetria del 1978, non assumevano alcuna rilevanza probatoria con riferimento alla effettiva esistenza del manufatto legittimamente realizzato;

- che non erano in alcun modo riscontrabili abusi edilizi sulla base dei documenti autorizzatori rinvenuti preso il Comune;

- che la frammentarietà della documentazione disponibile e la necessità di dover rispondere ai quesiti posti dal giudice dell'esecuzione attraverso presunzioni di vario grado, avrebbe determinato una limitazione della propria responsabilità ai soli casi di dolo o colpa grave, così come previsto dall'art. 2236 c.c.;
- che, peraltro, con specifico riferimento al danno lamentato dalla società attrice, lo stesso non aveva ancora avuto luogo ed era ben possibile che mai si sarebbe verificato,
Pagina 10 esistendo, ai sensi degli artt.33 e 34 d.P.R. 380/2001, la possibilità di sostituire la sanzione demolitoria con altra sanzione pecuniaria;

- che, in ogni caso, del danno lamentato sarebbe stata responsabile la stessa società
attrice ai sensi dell'art. 1227, comma 2 c.c., per non essersi in alcun modo attivata per evitare l'emanazione dell'ordinanza di demolizione ed il relativo consolidamento né in occasione dell'avvio del procedimento amministrativo, né dell'emissione del provvedimento di demolizione.
Tanto premesso, il convenuto chiese il rigetto della domanda attrice in quanto infondata.
Tuttavia, precisò che, nella denegata ipotesi in cui fosse risultata la natura abusiva del bene oggetto di vendita all'asta, non si sarebbe dovuta ignorare la responsabilità,
esclusiva o quantomeno concorrente, della stessa amministrazione comunale che in più di una circostanza aveva emanato provvedimenti attestanti la legittimità edilizia del bene per cui è causa.
Per tale ragione, l'ing. chiese e ottenne di poter chiamare in causa il CP_1 [...]
al fine di essere sollevato da ogni conseguenza negativa derivante Parte_1
dalla controversia.
Pagina 11 ***
Chiamato in causa, il si costituì in giudizio contestando la Parte_1
prospettazione e gli argomenti difensivi del convenuto.
In particolare, l'ente chiamato in causa eccepì:
- che nel 1995 l'allora titolare del diritto di proprietà dell'immobile oggetto di causa gli aveva richiesto l'autorizzazione edilizia per la semplice modifica della destinazione d'uso del locale da lavanderia ad attività artigianale;

- che, indotto in errore dalla planimetria depositata dal richiedente, risalente al 1992, in data 5/6/1995 aveva rilasciato l'autorizzazione edilizia n. 461, autorizzando la signora ad eseguire i lavori necessari alla modifica della destinazione d'uso del locale;
Pt_3
- che in data 2/11/1999 aveva ricevuto una D.I.A. per l'esecuzione di opere di manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo;

- che in data 5/11/1999 i funzionari addetti avevano eseguito un sopralluogo presso il locale, all'esito del quale era stato accertato che la planimetria generale dell'immobile era difforme rispetto allo stato dei luoghi;

Pagina 12 - che in seguito all'accertamento, aveva irrogato al proprietario una sanzione pecuniaria e aveva disposto nuove verifiche catastali, dalle quali aveva appreso che una porzione dell'immobile risultava essere edificata in modo abusivo, di talché era stato avviato il relativo procedimento;

- che, in seguito al passaggio dell'immobile in proprietà alla società aveva ricevuto CP_2
la richiesta di una serie di accertamenti riguardanti la legittimità dell'immobile;
- che in data 21/8/2012, i funzionari comunali incaricati avevano accertato che il locale in questione alla data del 1978 aveva una superficie inferiore rispetto a quella indicata nella pianta dei locali allegata all'autorizzazione edilizia n. 461 del 5/6/1995, senza che vi fossero altre autorizzazioni o concessioni edilizie precedenti a quest'ultima che legittimassero la situazione rappresentata dalla nuova pianta dell'immobile;
- che, pertanto, con ordinanza n. 35 del 22/2/2013 aveva disposto la demolizione delle opere abusive ed il ripristino dello stato dei luoghi, avvertendo la società della facoltà di proporre ricorso;

- che, peraltro, il diritto esercitato dalla parte convenuta nei suoi confronti, si era ormai prescritto, essendo i provvedimenti oggetto di contestazione risalenti, rispettivamente, al
Pagina 13 1995 ed al 1999, e trattandosi asseritamente di una responsabilità extracontrattuale (con relativa prescrizione breve quinquennale).
Sotto altro profilo, l'ente chiamato in causa chiarì che lafunzione del certificato di agibilità
(rilasciato nel caso di specie), di cui all'art. 24 del d.P.R. 380/2001, non era quella di attestare la conformità dell'opera alle autorizzazioni rilasciate dall'amministrazione comunale, bensì quella di attestare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene,
salubrità e risparmio energetico sia degli edifici che degli impianti ivi installati.
Per le ragioni esposte, il concluse sostenendo che nessuna responsabilità si Pt_1
sarebbe potuta a lui imputare, non sussistendo alcun onere in capo all'amministrazione avente ad oggetto l'accertamento della legalità dell'immobile in funzione del rilascio del certificato di agibilità.
***
La causa, istruita con produzioni documentali e consulenza tecnica d'ufficio, venne decisa dal Tribunale di Cagliari con sentenza n. 1633/2022, pubblicata in data 24/06/2022, nei seguenti termini: “1) condanna il convenuto e il terzo chiamato in causa, in solido tra loro,
al pagamento immediato in favore della parte attrice della somma di euro 39.895,00, oltre
Pagina 14 interessi dalla decisione al saldo;
2) condanna il convenuto e il terzo chiamato in causa, in solido tra loro, al pagamento in favore della parte attrice della ulteriore somma di euro
4.500,00 subordinatamente alla demolizione delle opere abusive oggetto dell'ordinanza di demolizione n. 35 del 22/2/2013; 3) Condanna il terzo chiamato in causa a manlevare il convenuto nei limiti del 50% di quanto da questi dovuto alla società attrice in forza dei precedenti capi;
4) condanna il convenuto e il terzo chiamato, in solido tra loro, alla rifusione delle spese di giudizio di parte attrice, che si liquidano in euro 7.300,00 per compenso al difensore ed euro 481,85 per spese, oltre spese generali, cpa ed iva;
5)
compensa integralmente le spese del giudizio tra convenuto e terzo chiamato;
6) pone definitivamente le spese della consulenza tecnica d'ufficio a carico di convenuto e terzo chiamato, in misura pari al 50% a carico di ciascuno e, per l'effetto, li condanna a rifondere a parte attrice quanto da questa anticipato al CTU”.
Si riporta in sintesi l'iter logico giuridico posto a fondamento della decisione.
Disattesa, preliminarmente, l'eccezione di prescrizione del diritto al risarcimento del danno sollevata dal , il Tribunale ha anzitutto chiarito che la Parte_1
fattispecie in esame potesse correttamente inquadrarsi nel genus della responsabilità
Pagina 15 extracontrattuale di cui all'art. 64 c.p.c. – atteso che per giurisprudenza consolidata l'esperto nominato dal giudice per la stima del bene pignorato è equiparabile, una volta assunto l'incarico, al consulente tecnico d'ufficio. Ha quindi ritenuto che al fine di accertare la sussistenza della condotta lesiva del perito, consistita in particolare nell'aver redatto la perizia estimativa dell'immobile nel relativo procedimento esecutivo in violazione dei doveri di diligenza professionale, fosse opportuno procedere all'espletamento di accertamenti tecnici, mediante la nomina di un ctu incaricato, in primo luogo, di verificare se l'immobile in questione fosse affetto dagli abusi sui quali si era fondato l'ordine di demolizione e, in secondo luogo, di verificare se al momento in cui era stata redatta la perizia estimativa dall'ing. , considerati i quesiti a lui posti dal giudice dell'esecuzione, gli eventuali CP_1
abusi fossero effettivamente riscontrabili qualora l'incarico fosse stato adempiuto con la dovuta perizia.
All'esito degli accertamenti il Giudice di primo grado ha potuto, quindi, constatare che non vi fosse dubbio che la relazione dello stimatore, il quale non aveva ravvisato la sussistenza nell'immobile di abusi non sanabili, ma si era limitato a considerare tre meri abusi minori, risultasse gravemente incompleta ed errata, in violazione del dovere di diligenza professionale di cui all'art. 1176, comma 2, c.c.: l'esame svolto dall'ing. CP_1
Pagina 16 era, infatti, risultato gravemente superficiale, essendosi lo stesso limitato ad esaminare una sola planimetria, a fronte delle quattro esistenti, e non avendo egli approfondito le indagini svolte sulla base delle risultanze emergenti dalla cronistoria che, già di per sé,
evidenziavano mutamenti volumetrici nell'immobile.
Con riferimento al nesso causale, il Tribunale ha evidenziato come fosse indiscutibile che la scelta della società attrice di acquistare l'immobile in oggetto era stata determinata dalla valutazione del bene operata nella procedura esecutiva dall'ausiliare del giudice: se lo stimatore avesse, infatti, accertato la sussistenza degli abusi non sanabili contestati dal e avesse dunque effettuato la stima del valore commerciale tenendo conto degli Pt_1
abusi stessi, l'attrice non avrebbe acquistato l'immobile al prezzo di € 140.000,00, né
avrebbe dovuto sopportare le spese di demolizione che in forza del provvedimento ablatorio aveva dovuto sostenere.
Quanto, infine, all'elemento soggettivo, il Giudice ha osservato che, secondo il prevalente orientamento giurisprudenziale, il fatto dannoso può essere imputato a responsabilità del ctu (ed estensivamente allo stimatore) solo quando egli incorra in colpa grave (oltre che a titolo di dolo), ossia riferibile a grave ed inescusabile negligenza o imperizia da parte sua
Pagina 17 nell'esecuzione degli atti che gli sono richiesti: nel caso in esame, considerati la chiarezza dei quesiti formulati dal giudice dell'esecuzione e gli errori commessi dall'ingegnere nella valutazione della stima, il Tribunale ha accertato che la condotta dello stimatore potesse ritenersi senz'altro gravemente negligente, anche secondo quanto accertato dal ctu nominato, ing. Per_1
Con riferimento, per contro, alla responsabilità del , premesso che fosse Parte_1
pacifico che l'ente avesse rilasciato per l'immobile in questione sia l'autorizzazione edilizia n. 461 del 5/6/1995, sia il certificato di agibilità del 17/7/2000, e che già dalla planimetria allegata all'autorizzazione edilizia era emerso che il locale era a quel momento nello stato poi riscontrato dall'ing. , ossia constava già degli ampliamenti del vano posteriore, CP_1
il Tribunale ha osservato che già in tale occasione il avrebbe potuto accertare Pt_1
che rispetto allo stato dei luoghi, così come rappresentato nella planimetria allegata alla propria autorizzazione, vi era l'assenza di qualsiasi autorizzazione edilizia che avesse consentito detto ampliamento volumetrico. Il Comune di , a detta del Giudice di Pt_1
primo grado, era stato, quindi, gravemente superficiale e negligente nell'emettere il successivo certificato di agibilità, senza effettuare alcun riscontro sulla effettiva e concreta regolarità edilizia e urbanistica del bene.
Pagina 18 Stabilito, quindi, che nonostante la società attrice avesse chiesto in maniera esplicita solo la condanna dell'ingegnere, il risarcimento potesse essere disposto anche nei confronti del dovendosi tenere in considerazione il contenuto concreto ed effettivo della Pt_1
finalità perseguita dal convenuto attraverso la chiamata in causa (determinante, per l'appunto, l'estensione automatica della domanda attorea nei confronti del terzo chiamato in causa), il Tribunale ha accertato che con riferimento alla quantificazione dovesse trattarsi del tipico danno corrispondente al minor valore dell'immobile a cagione degli abusi non conosciuti e alle spese da sostenere per la demolizione dei manufatti abusivi –
calcolati dal Ctu rispettivamente in € 35.028,00 ed € 4.500,00, per un totale, tenuto conto degli interessi che sarebbero maturati via via sulle somme oggetto del risarcimento,
rivalutate fino alla data della decisione, di complessivi € 39.895,00. Detto importo il
Tribunale ha posto a carico dei convenuti in solido, ritenendo ricorrere una ipotesi di estensione automatica della domanda nei confronti del terzo chiamato corresponsabile.
***
Avverso la sentenza ha proposto appello il al fine di ottenere, in sua Parte_1
riforma, di essere mandato esente da qualsivoglia responsabilità e da ogni conseguenziale obbligazione risarcitoria.
Pagina 19 Si è costituito in giudizio l'ingegnere , proponendo, a sua volta, appello incidentale CP_1
e chiedendo, in ogni caso, il rigetto dell'avverso appello.
Si è costituita in giudizio anche la società domandando il rigetto dell'appello CP_2
incidentale proposto.
***
Con primo motivo di gravame il censura la sentenza di primo Parte_1
grado nella parte in cui il Giudice, in violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., ha ritenuto sussistente una corresponsabilità del nella causazione del danno lamentato dalla parte attrice, Pt_1
considerato che l'ente locale, con il rilascio dell'autorizzazione di agibilità, avrebbe ingenerato un erroneo affidamento in capo all'ing. circa la conformità e regolarità urbanistica CP_1
dell'immobile per cui è causa: sostiene, in particolare, l'appellante che la tesi avanzata dal
Tribunale risulti palesemente contraddittoria ed errata, poiché non avrebbe considerato che “se è
vero che l'ing. aveva <> a disposizione elementi sufficienti per dubitare CP_1
della regolarità edilizia - così come, del resto, affermato anche dal Ctu incaricato – allora, è anche
vero che la responsabilità dell'accaduto può essere addebitata solo ed esclusivamente allo stesso
professionista e non anche al . Pt_1
Con secondo motivo di appello il censura la sentenza di primo Parte_1
grado nella parte in cui il Giudice, in violazione e falsa applicazione degli artt. 24 e 44 del d.p.r.
n.380/2001 e in violazione dei principi giurisprudenziali in materia di regolarità edilizia, ha affermato che non vi sia dubbio che il rilascio del certificato di agibilità implichi, quale presupposto richiesto dalla legge, anche l'accertamento della regolarità edilizia e urbanistica dell'opera, non considerando, tuttavia, che l'istanza prot. 461/1995 prevedeva unicamente il cambio di destinazione d'uso e senza opere e che, in ogni caso, la planimetria allegata all'istanza non aveva nessun valore certificativo, in quanto presentata dalla stessa parte istante, ma solamente valore di autocertificazione per la successiva verifica da parte dell'ente che ha il dovere di rilasciare il
Pagina 20 certificato sulla base proprio della certificazione presentata dal cittadino. Secondo la prospettazione di parte appellante, pertanto, le norme di legge richiamate non consentirebbero affatto di concludere che l'agibilità, di per sé, garantisce la regolarità urbanistica ed edilizia, con la conseguenza che l'ingegnere, consapevole di ciò, “non avrebbe dovuto basare la sua valutazione su una planimetria
allegata dalla stessa proprietà e neppure depositata come planimetria ufficiale a catasto”.
Soggiunge, infine, parte appellante che il fatto che l'attività svolta dal sia sempre stata Pt_1
improntata alla massima trasparenza e non siano stati commessi errori sarebbe confermato dalla documentazione agli atti, evidentemente non esaminata a sufficienza dal Tribunale, dalla quale risulterebbe che tutti i provvedimenti emessi siano legittimi, chiari a agevolmente ricavabili anche da un attento esame della situazione edilizia e urbanistica;
particolarmente rilevante sarebbe, del resto, la circostanza che il certificato di agibilità citato risalga al 2000, mentre la normativa erroneamente richiamata dal Giudice di primo grado sia stata emanata nel 2001.
Con terzo motivo di appello l'ente comunale censura la sentenza di primo grado nella parte in cui il Tribunale avrebbe erroneamente ritenuto che la gravità della colpa dello stimatore e quella del fossero di pari entità e che altrettanto pari fossero le conseguenze derivate dalle condotte Pt_1
colpose delle parti, ponendo a fondamento della decisione la regola di cui all'art. 2055, comma 3,
c.c.: il Giudice non avrebbe considerato che la condotta dell'ing. sarebbe stata da sola di CP_1
per sé sufficiente a determinare il danno, così come più volte affermato dallo stesso Giudice. Al
contrario, il non avrebbe nessun termine di decadenza per poter effettuare controlli sulla Pt_1
conformità edilizia degli immobili, con la conseguenza che nessuna responsabilità dovrebbe essere a lui imputata.
Con quarto e ultimo motivo di gravame il censura il capo della sentenza relativo alla Pt_1
ripartizione delle spese del giudizio, poste a carico delle parti convenute in solido sulla base della ritenuta responsabilità di entrambe nella misura del 50% ciascuna.
Pagina 21 ***
Con unico, articolato, motivo di appello incidentale l'ing. censura la sentenza di CP_1
primo grado nella parte in cui il Tribunale ha ritenuto che la relazione da lui depositata nella procedura esecutiva distinta al n. R.G.E. 292/2004 fosse gravemente incompleta ed errata,
riscontrando nella condotta del professionista una violazione dei doveri di diligenza professionale –
per non aver ravvisato la presenza nell'immobile di abusi non sanabili -, e nella parte in cui ha accertato la sussistenza del nesso di causalità tra la condotta del perito e il danno subito dalla società
sostenendo che se lo stimatore avesse accertato la presenza dei richiamati abusi, la società CP_2
non avrebbe acquistato l'immobile al prezzo di € 140.000,00 e non avrebbe dovuto sopportare le spese di demolizione.
Allo stesso modo, l'appellante contesta la parte della sentenza in cui il Giudice di primo grado ha ritenuto integrato l'elemento soggettivo della colpa grave in capo ad esso professionista, essendosi egli limitato a consultare una sola planimetria, pur avendo citato la cronostoria ipocatastale del bene, nonché la parte della sentenza in cui il Tribunale lo ha ritenuto corresponsabile, in pari misura, con il nella causazione del danno. Parte_1
Sostiene, in particolare, l'appellante incidentale, di non aver affatto eseguito un accertamento superficiale, ma, al contrario, di aver esaminato tutta la documentazione rinvenuta e rinvenibile presso il Comune, che aveva fatto presumere la regolarità urbanistica e edilizia dell'immobile; con riferimento al profilo dell'elemento soggettivo, precisa che l'errore commesso fosse stato, in verità,
indotto dal e che sarebbe stato verosimilmente commesso da qualunque altro Parte_1
perito al suo posto, con la conseguenza che nessuna “grave ed inescusabile negligenza” o imperizia nell'esecuzione degli atti richiesti gli si sarebbe potuta imputare.
Da ultimo e in via meramente subordinata, l'appellante evidenzia che in considerazione della corretta valutazione dei fatti e delle risultanze istruttorie e solo nella denegata ipotesi in cui si dovesse confermare una sua qualsivoglia responsabilità, quest'ultima dovrebbe comunque essere contenuta in una quota meramente simbolica e non di certo nella percentuale del 50%.
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Per evidenti ragioni di stretta connessione, i due appelli devono essere congiuntamente esaminati e devono essere entrambi rigettati per le ragioni che seguono.
Appare opportuno, preliminarmente, rammentare che dall'istruttoria svolta nel giudizio di primo grado sono emerse, inequivocabilmente, le seguenti circostanze:
- all'esito delle operazioni peritali eseguite dall'ing. nel procedimento di esecuzione CP_1
immobiliare distinto al R.G.E. n. 292/2004 allo scopo di determinare il valore commerciale e verificare l'esistenza di abusi edilizi dell'immobile espropriato, era emersa la sussistenza di tre irregolarità ricomprese tra i c.d. “abusi minori” che avrebbero potuto essere sanati,
secondo quanto indicato dal perito, con il pagamento di un'oblazione forfettaria di importo assai contenuto;

- a seguito dell'accertamento del Comune di avvenuto in data 13/09/2012 Parte_1
(quindi successivamente all'acquisto del bene da parte della società appellata) era stato avviato un procedimento amministrativo finalizzato all'applicazione di sanzioni per violazioni edilizie – ampliamento di un locale artigianale -, cui aveva fatto seguito l'ordinanza di demolizione dei manufatti abusivi n. 35 del 22/02/2013;
- il consulente tecnico d'ufficio nominato nel giudizio di primo grado al fine di accertare la sussistenza della condotta colposa e lesiva dello stimatore, per avere questi riscontrato la presenza dei soli abusi minori sanabili, ha effettivamente constatato:

1. che l'immobile fosse affetto dagli abusi edilizi non sanabili contestati dal Comune di in Parte_1
quanto “non sono risultati specifici titoli autorizzativi edilizi all'ampliamento
dell'originaria unità abitativa avvenuto probabilmente per una porzione nel periodo
intercorrente tra il 1940 ed il 1978 e ulteriore nel periodo intercorrente tra il 1977 ed il
1986”;

2. che per l'immobile oggetto di causa l'ente comunale aveva rilasciato sia l'autorizzazione edilizia n. 461 del 05/06/1995, sia il certificato di agibilità del 17/07/2000,
Pagina 23 senza tuttavia accertare che rispetto allo stato dei luoghi, così come rappresentato nella planimetria allegata alla propria autorizzazione, vi fosse l'assenza di qualsiasi autorizzazione edilizia che avesse consentito l'ampliamento volumetrico del fabbricato.
Fatte queste doverose premesse, occorre ora procedere con l'esame delle condotte dell'ing.
e del e del nesso di correlazione sussistente tra le stesse, da CP_1 Parte_1
cui, secondo la statuizione del primo grado, è derivato il danno subito dalla società CP_2
(ciò che costituisce motivo di censura da parte degli odierni appellanti sulla base di opposte prospettazioni).
Con riferimento alla responsabilità del oggetto dell'appello Parte_1
principale, deve confermarsi, contrariamente a quanto sostenuto dall'ente, che già in occasione del rilascio dell'autorizzazione edilizia n. 461 del 1995 e del certificato di agibilità del 17/07/2000 il avrebbe potuto accertare che rispetto allo stato dei luoghi, così come del resto Pt_1
rappresentato nella planimetria allegata alla stessa autorizzazione, vi era l'assenza di qualsivoglia autorizzazione edilizia che avesse consentito l'ampliamento volumetrico del fabbricato. Con
riguardo, in particolare, al certificato di agibilità rilasciato nel 2000, deve evidenziarsi che le censure mosse da parte appellante circa la natura del documento e ciò che lo stesso presuppone o garantisce risultano essere fuorvianti e sono prive di fondamento: con recente pronuncia n. 7740
del 24/09/2024, il Consiglio di Stato ha, a tal proposito, affermato che: “Il rilascio del certificato
di agibilità di un immobile offre la prova della regolarità del manufatto sotto il profilo urbanistico
ed edilizio. Il Comune, infatti, non potrebbe rilasciare un certificato di agibilità, che presuppone la
salubrità dell'immobile, in presenza di una illegittimità sul piano edilizio”: tanto consente di poter confermare, anche in questa sede, che non via sia dubbio che il certificato di agibilità lasci quantomeno ipotizzare che via sia stato a monte del suo rilascio un accertamento della regolarità
edilizia e urbanistica dell'opera. E' quindi innegabile che nella specie, il rilascio del suddetto certificato sia stato frutto di un'evidente superficialità e negligenza da parte del Parte_1
Pagina 24 , ed abbia indubbiamente contribuito ad indurre sia nell'ing. , sia nella società Parte_1 CP_1
acquirente, il convincimento circa la conformità edilizia dell'immobile per cui è causa.
Tuttavia, ciò non consente, come auspicato dall'appellante incidentale, di escludere la responsabilità
dello stimatore per non aver ravvisato la presenza degli abusi non sanabili.
Invero, passando all'esame della condotta dell'ing. , deve osservarsi che le operazioni CP_1
peritali svolte nel corso del procedimento di primo grado, consistite nella comparazione tra gli abusi riscontrati dallo stimatore (definiti minimi e sanabili) e quelli effettivamente sussistenti, hanno consentito di evidenziare che l'immobile sia effettivamente affetto dagli abusi edilizi non sanabili contestati dal Comune di in quanto non sono stati rinvenuti “specifici titoli Parte_1
autorizzativi edilizi all'ampliamento dell'originaria unità abitativa avvenuto probabilmente per una
porzione nel periodo intercorrente tra il 1940 ed il 1978 e ulteriore nel periodo intercorrente tra il
1977 ed il 1986” (cfr. ctu primo grado). E' altrettanto risultato che gli abusi principali, ossia gli ampliamenti dell'immobile, non siano in alcun modo sanabili in ragione del fatto che, a partire dalla deliberazione del Consiglio comunale di del 26/08/1991, l'immobile è stato Parte_1
classificato quale organismo edilizio di particolare interesse storico – tradizionale, con la conseguenza che il Piano Particolareggiato approvato definitivamente dal Comune nel perimetro del
Centro matrice di antica formazione non consente nuove edificazioni o che vengano sanati vecchi ampliamenti.
Ciò posto, non è contraddittorio individuare nell'operato del perito estimatore una certa negligenza o imperizia, alla luce dell'accertato ed evidente errore in cui è incorso, considerato l'oggetto dell'incarico e l'indagine ad egli demandata, rispetto alla quale il rilascio del certificato di agibilità,
seppur suggestivo, non comportava certo un esonero dall'onere di indagare con estrema attenzione e professionalità sui pregressi interventi operati sull'immobile. Segnatamente, il fatto che il Ctu
incaricato nel primo grado di giudizio abbia ammesso che anche lui sarebbe potuto incorrere in errore in ragione della documentazione rilasciata dal Comune di cui si è detto poc'anzi (cfr. “Per
dovere d'ufficio e di deontologia professionale occorre però evidenziare che il Rilascio
Pagina 25 dell'Autorizzazione di Agibilità del 17/07/2000 avrebbe spinto molti tecnici (compreso lo scrivente)
a presupporre implicitamente la regolarità urbanistica del maggiore ingombro sussistente
nell'immobile […]”, non legittima, all'evidenza, una valutazione di esenzione da colpa, ma, caso mai, ne attenua la sua portata. A tal proposito, piuttosto, la condotta dello stimatore non può essere qualificata come “gravemente negligente”, secondo quanto ritenuto dal primo Giudice, alla luce,
peraltro, delle indicazioni dello stesso Ctu), proprio in ragione dell'accertata corresponsabilità
dell'ente comunale: sul punto basti precisare che la più recente giurisprudenza di legittimità
consente di affermare che la responsabilità del consulente tecnico d'ufficio - ed estensivamente anche del perito stimatore - è diretta ed esclusiva e non è affatto limitata alle ipotesi di colpa grave,
rispondendo il perito per i danni provocati alle parti con un suo comportamento doloso e colposo
(Cass. Civ. n.3917/2024); peraltro, la stessa Corte ha riconosciuto in più occasioni, in una fattispecie assimilabile a quella odiernamente esaminata, che l'erronea valutazione fornita dall'esperto in sede di determinazione del valore dell'immobile da aggiudicare all'asta può
assumere la valenza di un “colposo elemento perturbatore”, tale da alterarne in modo significativo la fissazione, purché si accertino – naturalmente – l'effettiva sussistenza di dolo o colpa (non richiesta nella forma grave) nello svolgimento dell'incarico, la rilevanza ai fini di una significativa alterazione della situazione reale dell'immobile destinato alla vendita e la sua incidenza causale nella determinazione del consenso degli acquirenti (Cass. Civ. n. 13010/2016).
In ultima analisi ed alla lue dei principi esposti deve ritenersi che nel caso in esame, contrariamente a quanto sostenuto da entrambi gli appellanti, non vi è dubbio che sia la condotta del
[...]
, consistita nell'aver rilasciato le autorizzazioni attestanti la regolarità urbanistica Parte_1
dell'immobile senza le opportune verifiche, sia la condotta dell'ing. , consistita nel non CP_1
aver ravvisato nell'immobile oggetto di perizia la presenza di abusi non sanabili, per aver fatto totale affidamento sulla documentazione prodotta dell'ente, senza tuttavia approfondire autonomamente la situazione dell'immobile, così come richiesto dall'incarico conferitogli, hanno concorso, in eguale misura, a cagionare l'evento lesivo oggetto di causa, segnatamente producendo
Pagina 26 la determinazione nella società del convincimento sullo stato dell'immobile, così CP_2
come rappresentato nella perizia estimativa.
In ragione dell'infondatezza di entrambi gli appelli, deve, conclusivamente, confermarsi l'applicazione del regime solidale di cui all'art. 2055 c.c., con la conseguenza che resta confermata la statuizione del primo grado.
Le spese seguono la soccombenza nei rapporti tra appellanti e società appellata e vengono liquidate,
secondo i parametri del DM 147/2022 e succ. mod., applicando i valori minimi (esclusa la fase istruttoria, non tenutasi), sullo scaglione di valore compreso tra € 26.000,00 ed € 52.000,00, attesa la assai contenuta attività difensiva dalla medesima società svolta.
Tra appellante e appellante incidentale le spese vengono, invece, interamente compensate, in ragione della loro confermata, pari responsabilità e del rigetto di entrambi gli appelli.
Sussistono, inoltre, i presupposti previsti dall'art. 13 DPR 115/2002, come modificato dall'art. 1,
comma 17, L. n 228/2012, per il pagamento, da parte dell'appellante e dell'appellante incidentale,
dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, disattesa ogni contraria domanda, istanza ed eccezione, definitivamente decidendo:
1) rigetta gli appelli principale ed incidentale proposti, rispettivamente, dal Parte_1
e dall'ing. avverso la sentenza n. 1633/2022 del Tribunale di
[...] CP_1
Cagliari;
2) condanna l'appellante e l'appellante incidentale, in solido tra loro, alla rifusione delle spese processuali del presente grado di giudizio, in favore de che liquida in € CP_2
3.473,00 per compensi di avvocato, oltre spese forfettarie e accessori di legge;

3) dichiara integralmente compensate tra l'appellante e l'appellante incidentale le spese processuali del presente grado di giudizio;

Pagina 27 4) dichiara che sussistono i presupposti previsti dall'art. 13 DPR 115/2002, come modificato dall'art. 1, comma 17, L. n 228/2012 per il pagamento, da parte del Parte_1
e di , dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.
[...] CP_1
Così deciso in Cagliari, nella camera di consiglio del 12 settembre 2025
Il Cons. estensore
Dott.ssa Grazia M. Bagella Il Presidente
Dott.ssa Maria Teresa Spanu
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