REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Roma
7° SEZIONE
R.G. 4142/2021
La Corte D'Appello di Roma, 7° SEZIONE, in persona dei magistrati:
Dottor Franco Petrolati Presidente
Dr.SA Assunta Marini Consigliere
Avv. Paolo Caliman Cons. Ausiliario rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra e ( ), Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2
residenti a[...] in Roma ed ivi elettivamente domiciliati al
Viale Maresciallo Pilsudski 118, presso lo studio dell'Avv. Saverio Uva
( ) che li rappresenta e difende, giusta procura in calce C.F._3 all'atto d'appello, p.e.c. ; appellante Email_1
e in Roma alla Via FERRANTE RUIZ 19 ( ), in CP_1 P.IVA_1 persona dell'amministratore in carica Dr.SA , elettivamente CP_2 domiciliato in Roma alla Via A. Riboty 28, presso lo studio dell'Avv. Fabrizio
Mancuso, ( ), che lo rappresenta e difende CodiceFiscale_4 congiuntamente e disgiuntamente all'Avv. Altobella Cattani,
), in virtù di procura su file telematico allegato alla C.F._5
comparsa giusta nomina con delibera assembleare, p.e.c.
[...]
e ; appellato Email_2 Email_3
CONCLUSIONI: per parte appellante quelle formulate nell'atto d'appello e per la parte appellata quelle rese in comparsa di costituzione;
nonché per entrambe quelle rese all'udienza , ex art.127 ter c.p.c. , del 02.07.2025. RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con sentenza n. 3168/2021 il Tribunale di Roma, nel procedimento RG. 52158/
2018 avente ad oggetto opposizione a delibera condominiale, ha emesso il seguente dispositivo : “ … rigetta la domanda di parte attrice;
condanna gli attori in solido alla refusione delle spese che liquida in € 3.800,00 oltre accessori
Roma 22.02.2021” .
Il giudizio di primo grado è stato così narrato dal Tribunale : “ Con ricorso del
13.07.2018 La , , Parte_3 Parte_2 Parte_4 Parte_5 formulavano opposizione alla delibera del 16.4.2018 che al punto 2 dell'o.d.g. deliberava all'unanimità di modificare il regolamento di condominio prevedendo una differenziazione nella ripartizione delle spese relative a: “Automazione del cancello, cosap, e spese di manutenzione e riparazioni del cancello inerenti
l'automazione e manutenzione del vialetto comune, corte esterna comune nella percentuale del 70% a carico dei proprietari dei box e giardini e 30% a carico di tutti gli altri condomini.” e che la precedenza assemblea del 09/01/2018 aveva votato per una differenziazione nella ripartizione delle spese nella percentuale del 70% a carico dei proprietari dei due box auto e dei due giardini e nella restante misura del 30% «a carico di tutti gli altri condomini». Deducevano gli attori che la predetta espressione (a carico di tutti gli altri condomini) non poteva che significare a carico di tutti i condomini e quindi dell'intero condominio.
Si costituiva il che impugnava la domanda chiedendone il rigetto CP_1
con vittoria di spese.
Acquisita la documentazione la causa è paSAta in decisione all'udienza
02/12/2020 con i termini del 190 c.p.c.” .
Seguiva sentenza gravata .
La e proponevano gravame avverso detta sentenza Parte_3 Parte_2
contestandola sotto diversi profili e chiedendone la riforma con vittoria delle spese del doppio grado del giudizio.
Si costituiva il che impugnava l'atto d'appello chiedendone il rigetto CP_1
infondato in fatto e diritto, con vittoria di spese.
pag. 2/6 Le parti hanno precisato le conclusioni, ex art.127 ter c.p.c., all'udienza del
02.07.2025 e, ai sensi dell'art. 190 c.p.c., la causa veniva assegnata a sentenza con i termini di gg. 20 per le memorie conclusionali e gg. 20 per repliche.
L'appello è articolato nei seguenti motivi.
§.1— L'appellante si duole della nullità della sentenza e del procedimento per illogicità e manifesta infondatezza del provvedimento emesso dal Tribunale in merito alla non applicabilità dell'art. 1123 II comma C.C.
Deducono gli appellanti che a pag.9 rigo 16 della sentenza n. 3168/2021 pronunciata dal Dott. Fabio Miccio, si legge: “ Unica questione posta dalla lite è dunque l'interpretazione della delibera del 9.1.2018 in base alla quale la ripartizione delle spese relative all'automazione ed alla manutenzione del cancello, alla cosap, alla manutenzione del vialetto comune e della corte esterna comune doveva avvenire nella percentuale del 70% a carico dei proprietari dei box e giardini e del 30% a carico di tutti gli altri condomini;
la norma di cui all'art. 1123 c.c. invero non richiede di essere applicata” .
Il Tribunale, quindi, pone alla base di tutta la sua decisione, la mancata applicabilità al caso di specie, dell'art. 1123 2 comma c.c., quantunque tale articolo fosse stato invocato dagli attori per giustificare la propria posizione giuridica;
ma non spiega quali siano in concreto i motivi della sua mancata applicabilità.
§.2— Gli appellanti si dolgono della nullità della sentenza e del procedimento per l'erronea applicazione del criterio di riparto delle spese ai sensi dell'art.1123
c.c. rispetto al maggior uso da parte di alcuni condomini delle parti comuni.
Nell'ipotesi in cui l'utilizzo della cosa comune sia differente tra i condomini, la ripartizione delle spese deve neceSAriamente essere effettuata in base all'uso della res medesima;
non si comprende, pertanto, come una norma di carattere così particolare e di vitale importanza, all'interno di un ambiente condominiale non sia stata oggetto di applicazione, da parte del Giudice, al caso in esame, posto che, per assurdo, mai vi è stata diversa pattuizione in deroga in proposito.
§.3- Erronea interpretazione dell'art.3 del regolamento condominiale.
pag. 3/6 Si intende, inoltre, impugnare il capo della sentenza in cui il Tribunale ,a pag. 9 rigo 22, specifica che “Oggetto del contendere, in particolare, è la dizione “tutti gli altri condomini” utilizzata nella delibera, ove si afferma che le spese per la corte esterna, il vialetto comune ed il cancello automatico vanno ripartire <<[...] nella percentuale del 70% a carico dei proprietari dei box e giardini e del 30% a carico di tutti gli altri condomini [...] >>”.
Deducono gli appellanti che il Tribunale basa l'intera sentenza sulla dizione
“tutti gli altri condomini” determinata da un mero refuso o comunque da un'inesattezza effettuata al momento della redazione del verbale assembleare, così come ripreso testualmente in modo errato nella bozza del regolamento condominiale e che l'interpretazione della delibera non abbia seguito i canoni dell'art.1362 c.c...
Doveva pertanto ritenersi che il restante 30% dovesse attribuirsi a carico di tutti i condomini.
La Corte così ragiona.
In via preliminare va dichiarato il paSAggio in giudicato della sentenza gravata nei confronti dei condomini e che non Parte_4 Parte_5
hanno impugnato la sentenza.
I motivi d'appello sono connessi e possono essere decisi congiuntamente.
La questione all'esame della Corte è la corretta interpretazione della delibera del 9.1.2018 in base alla quale la ripartizione delle spese relative all'automazione ed alla manutenzione del cancello, alla cosap, alla manutenzione del vialetto comune e della corte esterna comune veniva attribuita nella percentuale del 70% a carico dei proprietari dei box e giardini e
“del 30% a carico di tutti gli altri condomini”.
I Condomini in assemblea riconoscendo un maggior uso delle indicate parti comuni a favore di un gruppo di condomini, in applicazione dell'art.1123 c.c. II comma, avevano deciso di attribuirne il 70% a carico di quei condomini che erano proprietari dei box auto e dei giardini e di porre il residuo 30% a carico dei residui ovvero degli altri condomini che non erano proprietari di box auto e pag. 4/6 giardini, perché in ogni caso proprietari delle parti comuni di accesso al condominio.
Osserva il Collegio che i condomini sono complessivamente sei, di cui 2 proprietari di appartamenti con box e giardini e 4 proprietari di appartamenti senza box e giardini;
proprio tenendo conto dell'uso che tutti i condomini possono fare sia del vialetto che, conseguentemente, del cancello, con la delibera del 09/01/18 approvata all'unanimità veniva stabilito che i 2 condomini proprietari anche dei box e dei giardini contribuissero alle spese per il 70%, per il maggior uso in proporzione, mentre i 4 condomini proprietari dei soli appartamenti per il restante 30% (…30% a carico di tutti gli altri condomini), per il minor uso in proporzione;
tale interpretazione è l'unica compatibile con la volontà condominiale espreSA mediante la delibera del 09/01/18 approvata all'unanimità secondo quanto previsto dall'art. 1123 comma II c.c..
La differente interpretazione fornita dagli appellanti vorrebbe duplicare le spese di partecipazione ponendole a carico dei condomini proprietari dei giardini e dei box prima nella misura del 70% e successivamente nella misura del 30% perché proprietari d' appartamento del condominio e ciò proprio in violazione dell'art.1123 c.c. I comma .
L'appello è infondato e deve essere rigettato.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate secondo il DM
147/22, il valore della causa indeterminabile basso, gli scritti difensivi, la non complessità della questione giuridica trattata, in € 3.350,00, oltre € 120,00 per spese ed il 15% per spese generali, IVA se dovuta, C.P.A come per legge con la condanna delle parti appellanti, in atti, al pagamento a favore del
. CP_1
Deve darsi atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il gravame, se dovuto.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
e nei confronti del Pt_1 Parte_2 Controparte_3
pag. Co 19 in Roma, come in atti, avverso la sentenza del Tribunale di Roma n.
3168/2021 così provvede:
1) Rigetta l'appello
2) Per l'effetto condanna la parte appellante al pagamento, in favore del in Roma, in atti, delle spese del Parte_6 presente grado del giudizio liquidate in € 2.750,00, oltre € 120,00 per spese ed oltre il 15 % per spese generali, i.v.a. qualora dovuta e c.p.a. come per legge;

3) Dichiara e tenuti al versamento in favore CP_5 Parte_2 dell'erario di un importo ulteriore pari a quello del contributo unificato previsto per il gravame, se dovuto.
Così deciso nella camera di consiglio della 7° SEZIONE, in data 17/09/2025.
Il Consigliere Ausiliario Il Presidente relatore/estensore Dottor
Avv. Paolo Caliman Franco Petrolati
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