N. 544/2023 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte D'Appello di Torino
Sez. Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati:
dott.ssa Ombretta Salvetti Presidente dott.ssa Anna Bonfilio Consigliere Relatore dott. Francesco Rizzi Consigliere ha pronunciato all'udienza del 17.04.2024 e mediante lettura del dispositivo la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 544/2023 promossa da:
Parte_1
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. VASSIA GIACOMO, elettivamente domiciliato in P.IVA_1
VIA PALESTRO, 31 10015 IVREA presso il difensore avv. VASSIA GIACOMO appellante contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. SPINA Controparte_1 P.IVA_2
MASSIMO, elettivamente domiciliato in VIA S. QUINTINO, 42 10121 TORINO presso il difensore avv. SPINA MASSIMO appellata
OGGETTO: pagamento canoni locazione
CONCLUSIONI
Per l'appellante: “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Torino,
-nel merito, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 261/2023 emessa dal Tribunale di Ivrea, accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado che qui si riportano:
In via istruttoria, si chiede l'ammissione delle istanze istruttorie non ammesse e/o rigettate in primo grado per tutte le ragioni esposte nella parte motiva del presente appello e nello specifico:
pagina 1 di 14 “Ammettersi prova per interrogatorio formale e testi sui capitoli di prova sottoindicati;

Si formulano sin da ora i seguenti capitoli di prova tutti preceduti dalla formula di stile vero che:

1. ha versato per l'anno 2019, in contanti, a mani del Sig. , la Organizzazione_1 CP_1
somma di euro 41.480,00, come da quietanze di pagamento che si rammostrano al teste (doc. n. 1-3).
Pa 2.- ha versato per l'anno 2020, in contanti, a mani del Sig. , la Org_1 CP_1
somma di euro 9.700,00 come da quietanze di pagamento che si rammostrano al teste (doc. n. 4).
3.- La ha tenuto chiuso il locale concesso in locazione dalla società da Org_1 CP_1
marzo 2020 a febbraio 2022.
4.- A marzo 2020, su richiesta di parte conduttrice, il Sig. , stante la chiusura dei locali CP_1
indetta dal Governo per far fronte alla pandemia, ha accordato alla società la Parte_1
sospensione della riscossione dei canoni ed ha acconsentito al pagamento dei canoni maturati successivamente alla riapertura del locale.
5.- Nel mese di marzo 2013, all'epoca della consegna dell'immobile alla lo stesso si Org_1
presentava con impianti obsoleti, in disuso e completamente da rifare.
6.- Il Sig. autorizzava la ad eseguire le opere di ristrutturazione, di CP_2 Org_1
rifacimento impianti e rimodernizzazione dei locali oggetto di locazione.
7.- il Sig. presenziava personalmente alle opere di ristrutturazione dell'immobile; CP_1
8.- La eseguiva nel locale condotto in locazione i lavori all'impianto termoidraulico Org_1
di cui al preventivo della che si rammostra al teste, prodotto come doc. n. Organizzazione_2
14;
9.- La eseguiva i lavori nel locale condotto in locazione di cui al preventivo delle Org_1
opere murarie che si rammostra al teste, prodotto come doc. n. 15;
10.- La eseguiva i lavori nel locale condotto in locazione di cui al preventivo delle Org_1
opere idrauliche che si rammostra al teste, prodotto come doc. n. 16;
11.- La eseguiva i lavori nel locale condotto in locazione di cui al preventivo Org_1
antincendio che si rammostra al teste, prodotto come doc. n. 17;
12.- Il Sig. unitamente al Sig. ed al Sig. eseguiva in Controparte_3 Persona_1 Parte_2
economia i lavori di muratura, gli scavi per le fognature, retro del bar, bagni, antibagni, impianto elettrico;

13.- In virtù degli accordi intercorsi tra le parti, la si obbligava a Controparte_1
rimborsare alla società tutte le opere eseguite dal conduttore nel locale nel momento in Parte_1
cui sarebbe stato alienato l'immobile.
pagina 2 di 14 Si indicano sin d'ora in qualità di testimoni, con riserva di indicarne altri: Sig. residente Parte_2
in Settimo Torinese, Via Raspini, n. 22 Sig. , residente in [...], Corso Monte Grappa, n. Persona_1
102 Geom. , presso Sig. residente in [...] Org_3 Tes_2
San Giovanni, n. 7.
Ammettersi ctu tecnica sull'immobile oggetto di locazione volta a confermare la quantificazione delle opere realizzate dalla società opponente durante il rapporto locatizio tra le parti ed il conseguente incremento di valore dell'immobile
Nel merito
In via principale revocare il decreto ingiuntivo n. 1205/2022 del 03.11.2022 - RG n. 3313/2022 opposto in questa sede e respingere tutte le domande avversarie per i motivi esposti in atti.
In via subordinata
Nella denegatissima ipotesi in cui codesto On.le Tribunale dovesse ritenere dovuti i canoni pregressi, nonostante l'intervenuto accordo tra le parti, accertare e dichiarare il canone dovuto per gli anni in contestazione nella misura del 50%, a causa della chiusura dell'attività conseguente all'emergenza covid.
In via riconvenzionale accertare e dichiarare che l'importo degli interventi realizzati dalla ammontano a Organizzazione_1
euro 209.865,00 e conseguentemente condannare a rimborsare Controparte_1
alla parte opponente la somma suddetta o altra veriore somma ritenuta di giustizia”. Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio”.
Per l'appellato: “Voglia la Corte d'Appello adita, in via preliminare, accertare e dichiarare la manifesta infondatezza dell'atto di appello per assoluta inesistenza dei presupposti legittimanti l'accoglimento di tale richiesta e, conseguentemente si richiede che la Corte assuma tutti provvedimenti delineati e previsti dal combinato disposto degli artt. 348 bis 1° comma e
350 primo e terzo comma c.p.c. In linea di stretto subordine, respingere la richiesta interdittiva dell'appellante.
Nel merito, respingere l'appello così come proposto, in quanto infondato in rito ed in merito per tutti i motivi esposti nel contesto della presente memoria di costituzione e, conseguentemente, confermare la sentenza resa dal Tribunale di IVREA e per esso dal Giudice Unico, Dott. Alessandro PETRONZI n.
pagina 3 di 14 261/2023 del 22.3.2023 (R.G. n. 3807/2022) nonché il decreto ingiuntivo n. 1205/2022 emesso dal
Tribunale di Ivrea in data 3.11.2022 (R.G. n. 3313/2022). respingere la domanda riconvenzionale svolta dall'appellante in quanto infondata in ogni suo presupposto nonché inammissibile e del tutto sfornita di legittimazione e prova.
In via istruttoria:
NON ammettere le prove per interrogatorio formale e testi, articolate e dedotte dall'appellante, in reiterazione di quelle già dedotte e capitolate in primo grado, per tutti i motivi dettagliatamente esposti nella presente memoria di costituzione e risposta anche con riferimento alle osservazioni svolte, sullo specifico punto in tutti gli atti prodotti e depositati in prime cure e che qui si intendono espressamente richiamati.
NON ammettere la CTU tecnica richiesta dall'appellante in quanto inammissibile per tutti i motivi e le considerazioni espresse sia nella presente memoria di costituzione che nel corso del giudizio di primo grado.
ORDINARE a parte appellante la produzione ovvero la esibizione in giudizio di tutta la documentazione di legge (istanza, istruttoria, deliberazione ed accoglimento) ove risulti l'avvenuta Org_ erogazione da parte dell' , della del e dell' . ovvero di Organizzazione_4 Org_5 Org_3
qualsivoglia altro Ente ed istituzione a favore della società appellante, la Parte_3
ovvero a favore di qualsivoglia altro soggetto dalla stessa incaricato/delegato
[...] dell'intero credito di imposta, ovvero di altra e diversa concessione od erogazione dalla stessa fruita in dipendenza della asserita , obbligata e disposta sospensione/interruzione della sua attività, così come risultante dal vigente, all'epoca dei fatti, oggetto sociale dell'appellante stessa . Il tutto ai sensi degli artt. 210 e 211 c.p.c..
In alternativa disporre che la Corte, onde ottenere siffatte informazioni, si avvalga dei poteri ufficiali alla stessa attribuiti ai sensi dell'art. 213 c.p.c..
In ogni caso, condannare l'appellante al pagamento delle spese, diritti e competenze anche del presente grado del giudizio, oltre al rimborso del 15% per indennità forfetaria, C.P.A. ed IVA se dovuta”;
FATTO E DIRITTO
Con ricorso ex art. ex art. 447 bis c.p.c. la società Parte_4
proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 1205/2022 del Tribunale di Ivrea a
[...]
mezzo del quale era stata condannata a pagare alla ricorrente società
[...]
l'importo di euro 95.687,36, oltre interessi e spese, a titolo di canoni rimasti Controparte_1
pagina 4 di 14 insoluti per le mensilità da ottobre 2019 ad ottobre 2021 e relativi all'immobile sito in Via Org_3
Enrico Mattei n. 114.
A sostegno della dispiegata opposizione, la società conduttrice deduceva anzitutto di aver effettuato a mani del legale rappresentante della società opposta plurimi versamenti per l'importo complessivo di euro 51.180,00, come documentati dalle produzioni in atti (doc. 1-4); in ordine al pagamento dei canoni per gli anni 2020 e 2021, evidenziava invece di aver stipulato un accordo con la locatrice avente ad oggetto la sospensione della corresponsione dei medesimi per il periodo di chiusura forzata dei locali, adibiti a sala da ballo, imposta dal Governo in ragione dell'epidemia da Covid-19.
In via subordinata, chiedeva la riduzione del canone per le annualità 2020-2021 per impossibilità sopravvenuta della prestazione ex artt. 1256 e 1464 c.c.
Infine, in via riconvenzionale, domandava la condanna di parte opposta al pagamento in favore della conduttrice di euro 209.865,00, somma corrispondente alle spese sostenute per la ristrutturazione dell'immobile oggetto di locazione e che parte locatrice si era impegnata a rimborsare alla conduttrice all'esito della vendita dell'immobile locato (avvenuta nel 2021) e mai corrisposte.
Si costituiva in giudizio la società di contestando le domande CP_1 CP_1 dell'opponente e precisando, quanto alla documentazione da 1 a 4 prodotta da controparte, che i relativi pagamenti avrebbero dovuto essere imputati a mensilità precedenti rispetto a quelle azionate in via monitoria, ossia ai canoni relativi al periodo compreso da luglio 2018 a settembre 2019; eccepiva inoltre l'inesistenza di alcun accordo tra le parti concernente la sospensione della corresponsione dei canoni per il periodo di lockdown, nonché l'assenza di prova circa l'incidenza della pandemia sulla attività d'impresa svolta dall'opponente, non avendo essa allegato i redditi in precedenza percepiti.
Deduceva tra l'altro l'inadempimento della conduttrice nella corresponsione dei canoni già prima dell'avvento della pandemia e, in merito alla domanda riconvenzionale, evidenziava come parte conduttrice avesse accettato l'immobile nello stato in cui si trovava al momento della stipula del contratto di locazione il quale prevedeva, inoltre, l'acquisizione gratuita in capo al locatore di eventuali addizioni e migliorie apportate dal conduttore, sempre previo consenso del locatore, che nel caso di specie era mancato.
Il giudice concessa la provvisoria esecuzione al DI opposto e rigettate le istanze istruttorie formulate da parte opponente, rinviava la causa per l'udienza di discussione;
in data 22.3.23 con sentenza n.
261/2023 il Tribunale di Ivrea rigettava le domande proposte dalla parte opponente e, per l'effetto, confermava il decreto ingiuntivo n. 1205/2022, emesso dal Tribunale di Ivrea il 03.11.2022, condannando l'opponente alla rifusione in favore della opposta delle spese processuali liquidate in euro
4.217,00 oltre rimborso del 15% iva e cpa ove dovuti.
pagina 5 di 14 Il giudice riteneva che le deduzioni di parte conduttrice fossero rimaste senza alcun riscontro probatorio. Quanto alla documentazione da 1 a 4, prodotta dalla medesima a dimostrazione degli avvenuti pagamenti, rilevava come dalla stessa non risultasse alcuna imputazione di pagamento, evidenziando come in assenza di imputazione, non potesse ritenersi sufficiente l'allegazione proveniente dall'opponente secondo la quale tali pagamenti avrebbero dovuto considerarsi relativi alle mensilità ottobre 2019-ottobre 2021 oggetto del credito vantato dalla locatrice in sede monitoria, perché, a fronte delle contestazioni svolte dall'opposta circa l'imputazione di tali versamenti a canoni più antichi, spettava a parte opponente dimostrare l'avvenuto e pregresso adempimento delle mensilità dal luglio 2018 al settembre 2019.
Allo stesso modo, il giudice osservava come l'opponente non avesse fornito nessuna prova in ordine alla stipula di un accordo con la locatrice per la sospensione del pagamento dei canoni nel periodo del lockdown e sino all'effettiva riapertura, né attraverso le produzioni documentali, né attraverso l'articolazione dei capitoli di prova orali risultanti inammissibili.
Rigettava inoltre la domanda formulata in subordine dall'opponente di riduzione del canone al 50% in ragione della pandemia, riteneva difatti che nonostante rappresentasse un fatto notorio che la chiusura forzata delle attività produttive e commerciali disposta dal Governo avesse determinato la contrazione del volume di affari, ciò non fosse sufficiente a dimostrare il nesso causale tra l'evento pandemia e la riduzione dei redditi percepiti dalla conduttrice, essendo necessaria la prova della situazione complessiva della attività societaria antecedentemente alla pandemia in modo da poter formulare un giudizio di causa-effetto e giungere così alla conclusione che lo stato di morosità fosse stato in effetti determinato dai cd. lockdown.
Riteneva che nel caso di specie una simile prova non fosse stata raggiunta e, anzi, esaminando la documentazione dei versamenti prodotta dall'opponente, ne deduceva che molto probabilmente la situazione di morosità fosse invero pregressa all'avvento della pandemia e che quest'ultima avesse rappresentato per la società un tentativo di via d'uscita.
Infine in merito alla domanda riconvenzionale avente ad oggetto la condanna della società opposta al rimborso di euro 209.865,00 a titolo di spese sostenute dall'opponente per la ristrutturazione dell'immobile locato, rilevava come il contratto di locazione, all'art. 14, prevedesse espressamente che la parte conduttrice non avrebbe potuto, senza il consenso scritto del locatore, effettuare addizioni e migliorie che, in ogni caso, sarebbero state acquisite gratuitamente dal locatore, anche nel caso di ottenuto consenso;
stabiliva inoltre che sarebbero state a carico del conduttore, salvo diverso patto scritto, tutte le opere e gli adempimenti che si sarebbero resi necessari per adeguare l'immobile alle normative igienico-sanitarie, amministrative, antinfortunistiche e di sicurezza proprie dell'attività
pagina 6 di 14 svolta. Richiamato tale articolo, evidenziava come non risultasse la prova del consenso o patto di rimborso messo per iscritto della parte locatrice, ritenendo così di dover rigettare anche tale domanda.
Avverso la predetta sentenza ha promosso appello Parte_4
, chiedendo alla Corte, in via pregiudiziale e cautelare, di sospendere e/o revocare la
[...]
provvisoria esecutorietà della sentenza di primo grado;
in via istruttoria che vengano ammesse le istanze istruttorie respinte in primo grado (pp 23-24-25 appello); nel merito di accogliere l'appello e, per l'effetto, in riforma dell'impugnata sentenza, revocare il DI opposto;
in via subordinata, accertare e dichiarare il canone dovuto per gli anni in contestazione nella misura del 50%, a causa della chiusura dell'attività conseguente all'emergenza covid;
in via riconvenzionale, accertare e dichiarare che l'importo per i lavori eseguiti dalla conduttrice ammonta ad euro 209.865,00 e conseguentemente condannare la società a rimborsare all'appellante la somma Controparte_1
suddetta o altra ritenuta di giustizia. Con vittoria di spese del doppio grado di giudizio.
Con primo motivo di gravame l'appellante censura la parte della sentenza in cui il giudice ha ritenuto sfornite di prova le argomentazioni della conduttrice, rigettando integralmente le istanze istruttorie formulate dalla medesima;
sostiene peraltro che il rigetto delle istanze istruttorie non sia stato adeguatamente motivato, evidenziando come il giudice abbia ritenuto che l'opponente non abbia effettuato alcuna imputazione di pagamento delle dazioni di denaro in contanti, senza tuttavia consentire alla parte di integrare le produzioni documentali con le istanze istruttorie dedotte al fine di confermare l'avvenuto pagamento dei canoni relativi alle annualità 2019-2020.
Con secondo motivo di gravame la società conduttrice lamenta inoltre che il Giudice a quo abbia ritenuto non provato l'intercorso accordo tra le parti in ordine alla sospensione del pagamento dei canoni nel periodo di chiusura forzata delle attività dovuta al Covid.
Lamenta nuovamente, come ingiusto, il rigetto delle istanze istruttorie, il quale avrebbe impedito all'opponente, su cui gravava l'onere probatorio, di provare l'avvenuto accordo.
Assume come pacifica tra le parti la circostanza dell'avvenuta chiusura dell'attività durante il periodo della pandemia;
osserva come la chiusura di tutte le attività commerciali in quel periodo sia un fatto notorio, essendo stata imposta dal Governo, ritenendo perciò non condivisibile l'assunto del Giudice secondo cui l'opponente avrebbe dovuto provare l'effettiva chiusura del locale e ancor di più
l'azzeramento in detto periodo del proprio volume d'affari. Evidenzia come dottrina e giurisprudenza abbiano ritenuto che durante il periodo d'emergenza pandemica, la parte che riceva uno svantaggio dal protrarsi dell'esecuzione del contratto alle stesse condizioni pattuite inizialmente deve poter avere la possibilità di rinegoziarne il contenuto, in base al dovere generale di buona fede oggettiva (o correttezza) nella fase esecutiva del contratto. Sottolinea come nel caso di specie la chiusura forzata pagina 7 di 14 dell'attività commerciale, a far data dal 8 marzo 2020, abbia determinato in capo all'appellante la concreta impossibilità di godere dell'immobile locato e, conseguentemente, di ottenere i ricavi sperati.
Con terzo motivo di gravame parte appellante lamenta altresì l'omessa motivazione da parte del primo Giudice in ordine al rigetto della domanda formulata, in via subordinata, dall'opponente, di riduzione del canone al 50% per gli anni 2020 e 2021 a causa della chiusura dell'attività conseguente all'emergenza covid. Sostiene che essendo mutati, per causa non imputabile alle parti, le condizioni ed i presupposti in virtù dei quali le parti avevano stipulato il contratto, nell'ottica del generale rispetto dell'art. 2 della Costituzione e del principio di buona fede, le parti avrebbero dovuto addivenire ad una rinegoziazione delle condizioni contrattuali.
Lamenta infine, con quarto motivo di gravame, che il primo Giudice abbia comunque rigettato la domanda, proposta in via riconvenzionale, di rimborso delle spese sostenute dalla medesima per la ristrutturazione dell'immobile locato.
Osserva al riguardo di non aver realizzato semplici addizioni e migliorie, come ritenuto in sentenza, ma di aver completamente messo a nuovo il locale, che nello stato in cui si trovava prima della stipulazione del contratto di locazione non poteva considerarsi in alcun modo idoneo ad essere locato, né in alcun modo fruibile.
Evidenzia di aver eseguito e realizzato, a partire dal 2012, varie opere strutturali all'interno dell'immobile, in quanto lo stesso si presentava obsoleto e fatiscente, con pavimentazione e bagni vetusti ed impraticabili, impiantistica assente, e che richiedeva urgenti interventi (doc. n. da 7 a 7 E fascicolo primo grado); elenca tutte le opere eseguite (doc. n. 8- 9-10-11-12-13 fascicolo primo grado), sottolineando come dalla tipologia e natura dei lavori realizzati sia fuor di dubbio che non si sia trattato di semplici opere di riammodernamento, ma di vero e proprio rifacimento ex novo del locale, il quale ha permesso di valorizzare notevolmente sotto il profilo economico l'immobile.
Ritiene che il Giudice non abbia qualificato correttamente i fatti dedotti dall'opponente, valutando erroneamente i lavori eseguiti come mere migliorie ed innovazioni e citando a sostegno del proprio ragionamento una disposizione del contratto di locazione, specificamente l'art. 14, completamente inconferente ed inapplicabile alla fattispecie dedotta.
Ribadisce di aver realizzato le opere con l'autorizzazione da parte della proprietà che, in virtù degli accordi intercorsi tra le parti, si era espressamente impegnata a riconoscere il corrispettivo monetario delle opere eseguite dalla nel momento in cui sarebbe stato alienato l'immobile. Org_1
Deduce, tuttavia, di non aver ricevuto il rimborso per i lavori realizzati a seguito dell'alienazione dell'immobile in data 29.1021 alla (doc.56 fascicolo primo grado), evidenziando come la CP_4
società abbia così beneficiato indebitamente delle opere che sono state eseguite dalla CP_1
pagina 8 di 14 conduttrice, ricevendo all'atto della compravendita un corrispettivo di vendita di gran lunga maggiore rispetto al valore dell'immobile prima dell'esecuzione dei lavori di ristrutturazione.
Lamenta quindi violazione della disciplina generale delle locazioni di immobili che, in base al dettato dell'art. 1575 c.c., lett. b), prevede che il locatore debba “mantenere la cosa locata in istato da servire all'uso convenuto,” osservando, altresì, come la presenza di impianti efficienti, collegamenti funzionanti alle fognature, di bagni idonei, di pavimentazione non vetusta e priva di vizi e difetti, la realizzazione di un impianto idraulico termico ed elettrico regolarmente funzionante, rientrino tutti tra gli obblighi del locatore ai sensi dell'art. 1575 c.c, che è tenuto a consentire al conduttore l'uso del bene.
Si è costituita nel giudizio di gravame la società Controparte_1
chiedendo, in via preliminare, di accertare e dichiarare la manifesta infondatezza dell'atto di
[...]
appello ex artt. 348 bis 1° comma e 350 primo e terzo comma c.p.c.; chiede in subordine, respingersi la richiesta interdittiva dell'appellante e, nel merito, rigettarsi integralmente l'appello con conferma della sentenza impugnata. Chiede comunque respingersi la domanda riconvenzionale svolta dall'appellante.
In via istruttoria si oppone all'ammissione delle prove avverse e della CTU invocata dall'appellante e chiede ordinarsi all' appellante la produzione ovvero la esibizione in giudizio di tutta la documentazione di legge ove risulti l'avvenuta erogazione da parte dell' delle Entrate, della Org_4
Org_
del e dell' . a favore della società appellante, la Org_5 Org_3 Parte_3
dell'intero credito di imposta, ovvero di altra e diversa concessione od erogazione
[...]
dalla stessa fruita in dipendenza della disposta sospensione/interruzione della sua attività.
In alternativa chiede comunque acquisirsi adeguate informazioni al riguardo ex art. 213 c.p.c.
Nel merito parte appellata precisa, in ordine ai pagamenti invocati dall'appellante come la conduttrice non avesse provveduto al pagamento dei canoni di affitto dovuti per il periodo intercorrente tra il mese di luglio dell'anno 2018 ed il mese di settembre dell'anno 2019, durante il quale, di converso, la aveva sempre emesso regolari fatture, evidenziando come tali fatture vennero solo in seguito CP_1
saldate coi versamenti riportati negli allegati da 1 a 4 e nelle relative date indicate nei singoli documenti, confermati dalle firme apposte dal sig. a margine d'ogni singolo CP_1
documento e specificamente imputati quindi alle date ed alle mensilità indicate nelle sottostanti notule.
Rileva peraltro di aver tempestivamente disconosciuto nella comparsa di primo grado la compilazione a sue mani di tutto quanto contenuto alla pagina n. 3 dell'avverso allegato, sottolineando come controparte, a fronte del disconoscimento, non abbia provveduto a richiedere la verificazione della scrittura.
pagina 9 di 14 Nega comunque di aver mai concluso con la conduttrice accordo di sospensione o riduzione dei canoni dovuti per il periodo di diffusione della pandemia da Covid, evidenziando come manchi prova alcuna di un siffatto accordo.
In merito all'avversa pretesa di riconduzione ad equità delle pattuizioni contrattuali a seguito di grave alterazione del sinallagma conseguente al verificarsi di eventi eccezionali, parte locatrice evidenzia come l'appellata non abbia in alcun modo assolto all'onere di provare l' asserita contrazione di redditi subita in conseguenza delle disposizioni governative conseguenti alla emergenza pandemica. In particolare osserva come quest'ultima non abbia mai prodotto od allegato nessuna documentazione contabile che consentisse di verificare concretamente l'incidenza effettiva dell'emergenza pandemica sulla sua situazione contrattuale di locataria dell'impresa ed in particolare sulla attività, evidenziando peraltro come l'inadempimento della conduttrice fosse di fatto ampiamente antecedente all'entrata in vigore dei provvedimenti emergenziali e risalisse già al luglio dell'anno 2018.
Rileva altresì , a fronte dell'avversa istanza di riduzione dei canoni dovuti per gli anni 2020 e 2021 a causa della chiusura dell'attività conseguente alla emergenza Covid, come, a norma del dettato ex art. 1463 c.c. solo nell'ipotesi di impossibilità totale della prestazione dovuta la controprestazione possa essere pretesa in restituzione o non pagata, laddove, ferma restando l'utilizzabilità dei locali locati,
l'attività che in essi condotta venga ad essere impedita, la circostanza ricade nella sfera di rischio dell'imprenditore conduttore.
Rileva peraltro come sia stata anche adottata nel periodo emergenziale una serie di misure e di indennizzi in favore delle attività commerciali pregiudicate ed assume che di tali benefici abbia certamente goduto anche la evidenziando come in primo grado parte locatrice avesse Org_1
già eccepito tale circostanza, richiedendo la produzione o l'esibizione in giudizio di tutta la documentazione da parte della competente , ex artt. 210 e 211 c.p.c. Organizzazione_4
Rileva infine, in ordine all'avversa domanda riconvenzionale come l'intero contratto e non solo la clausola di cui all'art. 14, correttamente richiamata dal Giudice, preveda una scansione complessiva di obblighi e prescrizioni tutti declinanti puntuali obbligazioni, sia comportamentali che economiche, a carico della conduttrice, in particolare all' art. 7, che impone il divieto di sospensione del pagamento del canone per qualsiasi ragione, all'art. 9, secondo cui sono previste a carico della conduttrice del tutte le opere necessarie e/o occorrende per adibire o mantenere l'immobile stesso idoneo all'uso commerciale cui esso è destinato, all'art. 11, ove si prevede che eventuali opere e/o modifiche dell'immobile locato, anche di straordinaria manutenzione, necessarie per intervenute nuove disposizioni legislative e/o amministrative siano ad esclusivo onere e carico del conduttore, ed infine all'art. 13, secondo cui la parte conduttrice ha riconosciuto che al momento della stipula del contratto pagina 10 di 14 l'immobile era in buono stato locativo ed idoneo all'uso convenuto, e all'art. che prevede l'esonero di parte locatrice da ogni responsabilità per eventuali limitazioni e/o sospensioni dell'attività anche se dipendenti dalla necessità di eseguire riparazioni, modifiche o miglioramenti dell'immobile, all'edificio o a parte degli stessi, o revoca di autorizzazioni o licenze amministrative o di pubblica sicurezza.
La locatrice contesta comunque le produzioni avverse e ribadisce di non avere mai autorizzato la controparte ad effettuare qualsivoglia intervento modificativo/additivo/migliorativo sull' immobile o di essersi comunque impegnata a riconoscere a favore della conduttrice “corrispettivo monetario” delle opere da questa asseritamente eseguite sull' immobile stesso.
Rigettata preliminarmente l'istanza formulata dall'appellante per la sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata, la Corte formulava una proposta conciliativa alle parti, ma l'appellante dichiarava di non essere in grado di accoglierla, versando in “gravi difficoltà economiche”.
Previa discussione tra le parti, all'esito dell'udienza del 17.04.2024 la Corte ha pronunciato quindi la presente sentenza, dando lettura del dispositivo in udienza.
Rileva anzitutto la Corte che il primo motivo di gravame formulato dall'odierna appellante si appalesa all'evidenza finanche inammissibile, poiché, nel lamentare che non siano state ammesse in primo grado le prove orali in quella sede dedotte, omette, tuttavia, ogni specifica Organizzazione_1
contestazione e censura in ordine alle puntuali motivazioni rese dal Giudice a quo nell'ordinanza riservata in data 18.01.2023 con cui ha respinto tutte le istanze istruttorie formulate dalle parti, autorizzando quindi la provvisoria esecutività dell'ingiunzione opposta ed invitando alla discussione.
Le prove orali dedotte dall'appellante a conferma di pagamenti per importi di rilevante entità risultano peraltro all'evidenza inammissibili ex art. 2721 e 2726 cc, al pari di quelle indicate a riprova del supposto accordo di sospensione o riduzione dei canoni di locazione nel periodo di diffusione della pandemia da Covid, che avrebbe comportato modifica del contratto di locazione stipulato in forma scritta.
Alla luce dei rilievi così esposti si appalesa del resto infondato il secondo motivo di gravame formulato dall'appellante, posto che ogni accordo modificativo delle originarie pattuizioni tra le parti non avrebbe potuto che essere stipulato, a pena di nullità, in forma scritta, trattandosi di accordo modificativo di uno degli elementi essenziali del contratto ( corrispettivo della locazione ), come peraltro espressamente convenuto tra le parti in forza della clausola n. 17 del contratto di locazione.
Ed infatti “nei contratti per i quali è richiesta la forma scritta "ad substantiam", la volontà comune delle parti deve rivestire tale forma soltanto nella parte riguardante gli elementi essenziali (consenso, "res",
"pretium")” ( Cass. Civ. Sez. 2 - , Sentenza n. 19031 del 13/06/2022; Cass. Civ. Sez. 2 - , Ordinanza n.
8765 del 30/03/2021 ).
pagina 11 di 14 E' evidente peraltro, alla luce delle allegazioni svolte dalla parte locatrice in merito alla corretta imputazione dei pagamenti invocati dalla conduttrice e di cui alle annotazioni quietanzate prodotte in atti, solo in parte disconosciute dalla ed in mancanza di prova alcuna di una diversa CP_1
imputazione dei relativi pagamenti tardivi, risalenti già agli anni 2018 e 2019, che la condotta inadempiente de era di fatto ben antecedente al dilagare della pandemia da Organizzazione_1
Covid.
Risulta del resto radicalmente infondato anche il terzo motivo di censura formulato dall'appellante nel lamentare l'omessa motivazione da parte del primo Giudice in ordine al rigetto della domanda formulata, in via subordinata, dall'opponente, di riduzione del canone al 50% per gli anni 2020 e 2021
a causa della chiusura dell'attività conseguente all'emergenza da Covid.
La sentenza impugnata reca infatti chiara ed articolata motivazione a fondamento del rigetto della domanda riconvenzionale svolta dall'opponente. Vi si legge infatti:
“Neppure, ancora, può accogliersi la domanda, formulata in via subordinata, di riduzione dell'importo del canone dovuto per gli anni 2020-2021 nella misura del 50%, in ragione dell'avvento della pandemia da Covid-19.
Ebbene, se non si può negare che il disequilibrio del sinallagma contrattuale, determinato dalle restrizioni conseguenti alla epidemia da Covid-19, possa trovare ristoro mediante l'applicazione di istituti generali dell'ordinamento, quali, a mero titolo esemplificativo, l'impossibilità sopravvenuta temporanea e parziale, deve nondimeno evidenziarsi che della correlazione eziologica tra la sopravvenienza e l'impossibilità di esecuzione della prestazione (id est il sopraggiungere della pandemia e le conseguenti restrizioni, da un lato, ed il mancato pagamento del canone, dall'altro) – che rappresenta elemento costitutivo del rimedio caducatorio previsto ex artt. 1463 ss c.c. – la parte opponente è tenuta, ancora una volta, a fornire adeguata prova.
Ebbene, nel caso di specie, non si può dubitare che la chiusura forzata delle attività produttive e commerciali disposta dal Governo abbia determinato la contrazione, ed anzi l'azzeramento, del volume di affari. Tuttavia, è evidente che tale fatto – peraltro notorio – non sia di per sé sufficiente per ritenere sussistente il nesso causale in esame.
Quest'ultimo richiede infatti, necessariamente, la verifica, e dunque la prova, della situazione complessiva della attività societaria antecedentemente alla pandemia (in particolare, la prova dello svolgimento effettivo di attività commerciale, nonché l'esistenza ed il quantum dei relativi introiti), cosicché – confrontando lo stato dell'attività nel periodo precedente e successivo alla sopravvenienza – sia possibile formulare un giudizio di causa-effetto e giungere così alla conclusione che lo stato di morosità sia in effetti stato determinato dai cd. lockdown.
pagina 12 di 14 Nel caso in esame, all'opposto, una simile prova non è stata raggiunta. Anzi, la documentazione prodotta dalla parte opponente sub doc. 1-4, della quale si è già ampiamente trattato, fa presumere che la situazione di morosità sia invero pregressa all'avvento del Covid-19 e che quest'ultimo abbia invero rappresentato, per la società opponente, un commodus discessus.
In definitiva, il mancato superamento degli oneri della prova posti in capo alla parte opponente determina il rigetto della domanda di revoca del provvedimento monitorio, con conseguente conferma del medesimo”.
Ed infine, anche il quarto motivo di gravame deve ritenersi palesemente infondato alla luce delle chiare pattuizioni intercorse tra le parti in merito all'addebito di costi comunque correlati alla realizzazione di opere di adeguamento, miglioria, addizioni relative all'immobile locato.
Da un lato infatti, secondo quanto convenuto alla clausola n. 13 del contratto tra le parti, si era riconosciuto all'atto della stipulazione che “la parte conduttrice riconosce che al momento della stipula del presente contratto l'immobile è in buono stato locativo ed idoneo all'uso convenuto“ (clausola n.
13 – stato dell'immobile). Si era convenuto altresì che “sono altresì a carico del conduttore tutte le opere necessarie e/o occorrende per adibire o mantenere l'immobile stesso idoneo all'uso commerciale cui la parte conduttrice lo ha destinato, opere che la parte conduttrice si obbliga ad eseguire o a fare eseguire a perfetta regola d'arte e nel pieno rispetto delle norme civilistiche, amministrative ed urbanistiche in vigore“ (clausola n. 9 – oneri accessori). Peraltro “le parti pattuiscono altresì che eventuali opere e/o modifiche dell'immobile locato, anche di straordinaria manutenzione connesse allo svolgimento e/o alla continuazione dell'attività commerciale del conduttore, che si rendessero necessarie per intervenute nuove disposizioni legislative e/o amministrative, siano ad esclusivo onere e carico del conduttore “ (clausola n. 11 – opere e modifiche). Infine “ la parte conduttrice non potrà, senza il consenso scritto della parte locatrice, effettuare addizioni o migliorie, che comunque saranno acquisite gratuitamente dalla parte locatrice stessa anche nel caso di ottenuto consenso salvo la facoltà da parte di quest'ultimo di richiedere la rimessa in pristino dell'immobile a cura e spese del conduttore, salvo diverso patto scritto. Saranno comunque a carico del conduttore, salvo diverso patto scritto, tutte le opere e gli adempimenti che dovessero rendersi necessari per adeguare l'immobile alle normative igienico- sanitarie – amministrative, antinfortunistiche e di sicurezza proprie dell'attività svolta “ (clausola n. 14
– Addizioni o migliorie ).
Le parti avevano finanche convenuto che “il conduttore esonera la parte locatrice da ogni responsabilità per eventuali limitazioni e/o sospensioni dell'attività anche se dipendenti dalla necessità di eseguire riparazioni, modifiche o miglioramenti dell'immobile, all'edificio o a parte degli stessi,
pagina 13 di 14 dalle caratteristiche dell'immobile locato, da diniego o revoca di autorizzazioni o licenze amministrative o di pubblica sicurezza“ (clausola n. 15 – Limitazioni Sospensioni dell'attività).
Nessuna pretesa di rimborso od indennizzo può mai, dunque, legittimamente avanzare la parte conduttrice per opere comunque realizzate nell'immobile locato.
Addivenendosi pertanto ad integrale rigetto dell'appello promosso da Organizzazione_1
anche le spese del presente grado di giudizio ne seguono la piena soccombenza e si liquidano come da dispositivo in applicazione di valori medi dei parametri normativi in vigore e di cui al D.M. n. 55/2014 come attualmente in vigore, avuto riguardo al valore della controversia, alla sua media complessità ed all'attività difensiva concretamente svolta dalle parti nel giudizio, che ha comportato pieno svolgimento delle fasi di studio della controversia, introduttiva e di decisione.
Ai sensi di quanto disposto dall'art. 13 comma 1 quater DPR n. 115/2002 parte appellante è tenuta altresì versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione principale.


P.Q.M.


La Corte D'Appello di Torino
Sez. Terza Civile visti gli artt. 447 bis e 437 c.p.c., definitivamente pronunciando, così provvede
1) Rigetta l'appello e per l'effetto conferma integralmente la sentenza n. 261/2023 depositata dal
Tribunale di Ivrea in data 22.03.2023;
2) Condanna l'appellante a rimborsare alla parte appellata le spese di lite, che si liquidano in complessivi € 9.991,00 per competenze, oltre rimborso forfettario delle spese generali in misura del
15% del compenso totale della prestazione, CPA ed IVA come per legge;

3) Dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater DPR n. 115/2002 a carico di parte appellante.
Così deciso nella camera di consiglio del 17.04.2024
Il Consigliere est Il Presidente
Dott.ssa Anna Bonfilio Dott. Ombretta Salvetti
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