REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE DI APPELLO DI ROMA OTTAVA SEZIONE CIVILE
composta dai magistrati: dr.ssa Franca Mangano Presidente relatore dr. Riccardo Massera Consigliere dr.ssa Caterina Garufi Consigliere all'esito della camera di consiglio, all'udienza del 23.01.2025, ha pronunciato ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., dando lettura del dispositivo e delle ragioni in fatto e in diritto della decisione, la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 4007 Ruolo generale Affari Contenziosi dell'anno
2023, vertente
TRA
(C.F. , in Parte_1 P.IVA_1 persona del l.r.p.t., elettivamente domiciliato in Roma (RM), Via Cartagine n.38, presso lo studio dell'Avv. Arturo Principe, che lo rappresenta e difende per procura in calce all'atto di citazione in appello ai sensi dell'art. 83 c.p.c.
APPELLANTE
E
(C.F. Controparte_1
, in persona del l.r.p.t., P.IVA_2 elettivamente domiciliato in Via Teofilo Folengo n.49 presso lo Pt_1 studio dell'Avv. Antonello Sodano che lo rappresenta e difende per procura in calce rilasciata su foglio separato allegato telematicamente ai sensi dell'art. 83 c.p.c. APPELLATO

Oggetto: Appello avverso la sentenza del Tribunale Ordinario di Roma, n. 7161/2023, pubblicata in data 08.05.2023 e notificata in data 20.06.2023 – condominio, parti comuni, supercondominio

CONCLUSIONI PER L'APPELLANTE:
“Accogliere il presente appello e per l'effetto: annullare la sentenza del
r.g. n. 1 Tribunale per error in judicando, in quanto la domanda iniziale aveva natura di revindica e controparte non ha minimamente osservato tutti gli adempimenti previsti per tale tipo di azione;
conseguentemente annullare la condanna a 4.200,00 (quattromiladuecento/00) euro a carico del Parte_1 con ogni conseguenza di legge, ivi inclusa la vittoria del doppio grado
[...] di giudizio”
CONCLUSIONI PER L'APPELLATO:
“Voglia l'Ecc.ma Corte adita, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, per tutti i motivi di cui in premessa:
- in via preliminare e pregiudiziale, dichiarare l'inammissibilità dell'avverso appello ai sensi dell'art.342 c.p.c. per difetto di specificità dei motivi;

- nel merito, rigettare comunque l'avverso appello siccome integralmente infondato in fatto ed in diritto e per l'effetto confermare la sentenza di primo grado del Tribunale Civile di Roma n.7161/23 pubblicata in data 8.05.23 all'esito del procedimento portante n. R.G. 49122/19. Con vittoria di spese ed onorari di giudizio”.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con atto di citazione in appello notificato il 19.07.2023 il Parte_2
, in persona dell'amministratore, ha impugnato la sentenza del Tribunale
[...]
Ordinario di Roma, n. 7161/2023, con la quale è stato condannato a corrispondere al la somma di € 4.200,00 per i canoni già percepiti per la Controparte_1 locazione dell'abitazione “ex alloggio portiere” sita al piano terra della palazzina B (MI , oltre interessi legali dal dì del dovuto sino Parte_1 Pt_1 all'effettivo soddisfo, ed a corrispondere all'attore il 50% di tutti i canoni successivi al mese di luglio 2019 sino alla scadenza/risoluzione del contratto di locazione, oltre interessi dalle singole scadenze al saldo ed oltre le spese di lite.
Il giudizio definito dalla sentenza impugnata ha avuto inizio con l'atto di citazione con cui il ha chiesto di condannare il Controparte_1
al pagamento dei canoni di locazione maturati dal Controparte_2 mese di novembre 2017 al mese di luglio 2019 indebitamente incassati per intero , oltre gli interessi legali e salvo la diversa somma stabilita in giudizio. In secondo luogo, il istante ha chiesto al Tribunale di ordinare alla controparte il Parte_1 versamento mensile pari alla metà del canone di locazione relativo all'appartamento condominiale sopra citato, sino alla conclusione o risoluzione del contratto.
A sostegno della domanda, l'attore esposto che:
- Nel regolamento di condominio, con il quale sono stati disciplinati i rapporti tra i due condomìni, è indicato come comune ad entrambe le palazzine un appartamento sito al piano terra del in inizialmente adibito a portineria e che, Parte_1 Parte_1 nel corso degli anni, è stato concesso in locazione a terzi da parte di entrambi i condomìni; Pa
- nel 2017 il condominio di ha appreso che la controparte ha concesso in CP_1 locazione l'immobile citato senza preventiva informazione e senza condividere il relativo canone di locazione percepito, sicché in data 23.11.2017 ha chiesto al r.g. n. 2 la consegna del contratto di locazione e la restituzione Parte_2 delle somme indebitamente riscosse e, non avendo avuto riscontro alcuno, ha instaurato un procedimento di mediazione innanzi all'Organismo di Mediazione Forense di Reg. n. 2166/18, il quale ha avuto esito negativo. Pt_1
Il si è costituito in giudizio, eccependo Parte_2 preliminarmente l'inammissibilità della domanda giudiziale in quanto priva di allegazione del titolo di proprietà; nel merito, ha contestato integralmente l'atto di citazione in giudizio, presentando di contro due visure dell'Agenzia delle Entrate dalle quali risulta che l'immobile è intestato allo stesso, adducendo dunque la manifesta infondatezza della domanda avversaria.
Istruita documentalmente la causa, il Tribunale di Roma ha così deciso:
“Il tribunale, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così pronuncia: in accoglimento della domanda di parte attrice, riconosce a quest'ultima il diritto di ottenere la restituzione, da parte del convenuto, della quota del Parte_1 50% dei frutti da quest'ultimo (indebitamente) percepiti per l'intero, dal mese di novembre 2017 al mese di luglio 2019, per l'abitazione “ex alloggio portiere” sita al piano terra della palazzina B (MI , oltre interessi Parte_1 Pt_1 legali dal dì del dovuto sino all'effettivo soddisfo, nonché il diritto del condominio attore a percepire il 50% del canone mensile dovuto al convenuto dal conduttore in base al contratto di locazione in essere e sino alla sua conclusione/risoluzione. Condanna, pertanto, il convenuto a corrispondere all'attore euro 4.200,00, oltre interessi come sopra specificati, per i canoni già percepiti, ed a corrispondere all'attore il 50% di tutti i canoni successivi al mese di luglio 2019 sino alla scadenza/risoluzione del contratto di locazione, oltre interessi dalle singole scadenze al saldo. Condanna parte convenuta a rimborsare alla parte attrice le spese di lite che si liquidano in euro 410,00 (comprensivi di contributo unificato) per esborsi ed euro 4.638,00 per compensi, tenuto conto dell'istruttoria meramente documentale, oltre rimborso forfettario spese generali al 15% ed i.v.a. e c.p.a. come per legge”.

A fondamento della decisione, il Giudice di primo grado, ha riconosciuto, in via preliminare, la legittimazione ad agire del richiamando Controparte_1 il principio affermato da precedenti pronunce della Corte di Cassazione, per il quale la legittimazione attiva dell'art. 1131 c.c., comma 2, ha portata generale, in quanto estesa ad ogni interesse condominiale, senza che sia necessaria la partecipazione al giudizio di tutti i condomini.
Nel merito, il Tribunale di Roma ha ritenuto che , nel caso di specie, la funzione di “portineria” attribuita all'immobile oggetto di causa, determinerebbe la natura comune del bene, presunta ai sensi dell'art. 1117 c.c., n.2., che non è esclusa né nel caso in cui “la compagine ed i suoi partecipanti si accordino per la stipula di un contratto di locazione volto a soddisfare le esigenze connesse al servizio di portierato”, né dalla proprietà esclusiva vantata da uno dei due condomìni, sorgendo in questo caso un'obbligazione propter rem fondato su una limitazione del diritto di proprietà in favore del supportata dalla esistenza , nei Controparte_1 fatti, di una realtà condominiale complessa, qualificabile, anche prima del 2012, come
“supercondominio”.
r.g. n. 3 A fronte della presunzione di condominialità del bene in contestazione, secondo il
Tribunale, sarebbe spettato al convenuto allegare la proprietà e la Parte_1 destinazione esclusiva di detto bene, sulla base di un titolo contrario, prova che però non è stata allegata.
Avverso tale pronuncia, il ha proposto appello, Controparte_2 ribadendo l'eccezione preliminare e le argomentazioni di merito già proposte (ossia la carenza di legittimazione ad agire del in ragione Controparte_1 della natura dell'azione, la mancanza della trascrizione della domanda di rivendica, e la omessa allegazione del titolo, l'omesso ordine di trascrizione della sentenza, l'illogicità/carenza della motivazione in relazione alla proprietà esclusiva dell'alloggio del portiere), concludendo per la totale riforma della stessa, nel senso riportato in epigrafe. Con comparsa di costituzione e risposta si è costituito il Controparte_1
che ha chiesto una pronuncia di inammissibilità dell'appello e di rigetto perché
[...] infondato in fatto e in diritto, con vittoria di spese. La causa è stata rinviata per la discussione e la decisione ai sensi dell'art. 350-bis c.p.c. all'udienza del 23.01.2025, ove la Corte ha deciso ai sensi dell'art. 281-sexies, terzo comma c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. In via preliminare, deve essere respinta l'eccezione di inammissibilità dell'appello, opposta dalla parte appellata. L'art. 342 c.p.c., nel testo vigente che si deve all'art. 3, comma 26, lett. a) del D.Lvo 10.10.2022 n. 149, non si discosta dalla precedente e costante giurisprudenza di legittimità secondo cui, i limiti di ammissibilità formale dell'atto di appello “vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, ovvero la trascrizione totale o parziale della sentenza appellata, tenuto conto della permanente natura di revisio prioris instantiae del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata» (Cass. Sez. Un. 27199 del 16/11/2017); di conseguenza, «Non può considerarsi aspecifico e deve, quindi, essere dichiarato ammissibile, l'appello che esponga il punto sottoposto a riesame, in fatto ed in diritto, in modo tale che il giudice sia messo in condizione (senza necessità di esplorare, in assenza di parametri di riferimento, le vicende processuali) di cogliere natura, portata e senso della critica, non occorrendo, tuttavia, che l'appellante alleghi e, tantomeno, riporti analiticamente le emergenze di causa rilevanti, le quali risultino investite ed evocate non equivocamente dalla censura, diversamente da quel che è previsto per l'impugnazione a critica vincolata» (Cass. n. 7675 del 19/03/2019).
Tanto premesso, la Corte reputa che l'atto di appello con il quale il
[...] ha impugnato la sentenza del Tribunale di Roma n. 7161/2023, Parte_2 ancorché carente dei requisiti richiesti dall'art. 342 c.p.c., rende possibile l'individuazione dei punti della decisione sottoposti a censura e le ragioni che le sorreggono. Infatti l'impugnazione confuta le argomentazioni del giudice di primo grado, partendo da una premessa, comune tanto alla deduzione di inammissibilità dell'azione tanto alla affermata infondatezza della domanda, consistente nella qualificazione dell'azione quale rivendica della proprietà dell'appartamento già
r.g. n. 4 alloggio del portiere e successivamente concesso in locazione. Da tale premessa discenderebbe sia il difetto di legittimazione dell'amministratore, sia il dedotto difetto degli adempimenti connessi alla domanda, sia la mancanza di prova della proprietà dell'appartamento.

2. Vanno esaminate preliminarmente le ragioni sulla base delle quali il appellante deduce la inammissibilità della domanda avanzata in primo Parte_1 grado da parte del questione senz'altro preliminare Controparte_1 rispetto alla successiva censura mossa alla sentenza impugnata in ordine al malgoverno delle prove acquisite nel giudizio.
La questione, illustrata dal difensore anche nel corso della discussione orale, si dipana in un profilo soggettivo, riguardante il preteso difetto di legittimazione attiva dell'amministratore del e in un profilo oggettivo, riguardante le Parte_1 allegazioni documentali e gli adempimenti connessi alla proposizione della domanda, asseritamente omessi dal MI agente. L'uno e l'altro profilo discendono entrambi dalla premessa qualificazione dell'azione come azione di rivendica, qualificazione che non si attaglia al caso in esame, nel quale , come esattamente premette il Tribunale di Roma, la domanda in concreto formulata, ha ad oggetto la restituzione della quota parte dei frutti percepiti dal convenuto per la Parte_1 locazione dell'appartamento “ex alloggio del portiere” ed il riconoscimento del diritto a percepire il 50% di detti frutti anche per il futuro. Pertanto, viene in questione il diritto di godimento di un bene posto a servizio del complesso condominiale, anche quando, cessata la destinazione ad alloggio del portiere, il godimento medesimo si concretizza nella percezione del canone di locazione costituente frutti civili del bene medesimo. Rispetto a tale domanda, il Collegio condivide la decisione impugnata nella parte in cui esclude che l'unico presupposto sia la comproprietà del bene destinato al servizio comune, ben potendo tale destinazione essere compatibile con un diverso regime di proprietà, anche esclusiva o comune soltanto ad una più ristretta categoria di condomini ('proprietari di appartamenti' come si legge nel regolamento condominiale). Affermazione confermata dalla giurisprudenza di legittimità, richiamata anche dalla sentenza impugnata, nella quale si ammette la configurazione di un vincolo obbligatorio propter rem fondato su una limitazione del diritto de proprietario , che è suscettibile di trasmissione in favore dei successivi acquirenti dei singolo appartamenti anche in mancanza di trascrizione (Cass., 26.102012 n. 6474).
Ciò posto in ordine alla qualificazione della domanda, non possono trovare ingresso le censure mosse dall'appellante in vista di una pretesa inammissibilità della domanda. Né il dedotto difetto di legittimazione attiva dell'amministratore di condominio, in quanto, come correttamente richiamato dal giudice di primo grado, la giurisprudenza di legittimità, ha da tempo chiarito che, “in tema di condominio negli edifici la legittimazione passiva dell'amministratore, prevista dall'art. 1131, secondo comma, cod. civ., ha portata generale, in quanto estesa ad ogni interesse condominiale e sussiste, pertanto, anche con riguardo alla domanda, proposta da un condomino o da un terzo, di accertamento della proprietà esclusiva di un bene, senza che sia necessaria la partecipazione al giudizio di tutti i condomini (Cass., sez. II,
31.7.2024 n. 21506; Cass., 4.12.2024, n. 25634; Cass. 17.12.2013 n. 28141). Né, a maggior ragione, la censurata omissione di adempimenti di allegazione e di trascrizione della domanda giudiziale e, successivamente, della sentenza.

3.Nel merito, l'appellante, pur sempre muovendo dalla premessa qualificazione dell'azione come azione di rivendica, censura il malgoverno delle prove da parte del r.g. n. 5 giudice di primo grado, anche in relazione all'applicazione della presunzione fondata sull'art. 1117 n. 2 c.c., in quanto estesa al complesso condominiale costituito dalle palazzine A e B, laddove l'appartamento in questione sarebbe inserito nella palazzina B di . A tal fine nega la costituzione di una dimensione Parte_1 sovracondominiale che accomuni le due palazzine e ribadisce che sia catastalmente sia strutturalmente l'appartamento in questione è parte esclusivamente della palazzina B, condominio di Parte_1
La censura non è fondata. Gli indici individuati dal Tribunale di Roma a conforto della esistenza di una struttura condominiale complessa sono solidi e convergono nella configurazione di un super condominio, per la cui costituzione non sono necessari atti formali. Ed invero, per l'esistenza di un supercondominio non occorre un atto formale, ma è sufficiente che taluni beni vengano di fatto destinati a servizio di diversi edifici, a loro volta costituiti in condominio. Ciò in coerenza con la giurisprudenza di legittimità, secondo cui “Al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117 e segg. c.c., anche il c.d. supercondominio, viene in essere ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno di approvazioni assembleari, essendo sufficiente che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati” (Cass. Sez. 2, 3.7.2024 n. 18238; Cass., 15.11.2007 n. 27094; Cass. Sez. 2, 17.8.2011 n. 17332). Non è dunque richiesta l'originaria appartenenza del bene in supercondominio al medesimo proprietario dei vari condomini che ne usufruiscono, ben potendosi configurare la predetta natura supercondominiale proprio in funzione del vincolo di asservimento del cespite a diversi edifici, in assenza di clausola contrattuale che preveda espressamente la riserva di proprietà dei beni in esame in capo ad un determinato soggetto, facente parte di uno dei Condomini partecipanti al supercondominio o meno. L'accertamento dell'esistenza, in concreto, del predetto vincolo di destinazione costituisce una questione di fatto, che il Tribunale ha risolto sulla base di criteri univoci e concordanti nel ravvisare la sussistenza del vincolo. Nel caso, le due palazzine erette dal medesimo costruttore contestualmente hanno registrato un regolamento condominiale , nel quale , all'art. 4 sono elencate tra le parti comuni anche l'alloggio destinato ad abitazione del portiere. Non inficia tale argomento la circostanza, insistita dall'appellante, secondo cui il regolamento condominiale deve essere letto ed interpretato unitamente alle planimetrie allegate, le quali riportano, segnalato in rosso, l'appartamento ora in contestazione , nell'ambito della palazzina B. Infatti, è lo stesso regolamento che nell'elencare la parti comuni rinvia alla planimetria allegata (all. C) , segnalandole graficamente come le parti colorate in rosso, a prescindere dalla loro allocazione all'interno della struttura dell'una o dell'altra palazzina. Ancora più definitiva, la prova desumibile dai tre contratti di locazione che, in cadenza successiva, (1.1.1982, 1.1.1986, 17.11.2008 – all. 2,3,4 atto di citazione in primo grado) i due condomìni congiuntamente hanno stipulato con terzi e nel cui preambolo risulta il riferimento al regolamento condominiale che aveva destinato l'appartamento ad abitazione del portiere, quale presupposto dell'atto di disposizione del diritto di godimento imputabile ai due condomìni. Per quanto esposto, l'appello deve essere respinto con la piena conferma della sentenza impugnata.

4. Attesa la piena soccombenza, l'appellante deve essere condannato a rifondere r.g. n. 6 l'appellato delle spese di lite, secondo i parametri Controparte_1 corrispondenti a quelli medi di cui alla tabella allegata al d.m. 10 marzo 2014, n. 55, come modificato con d.m. 8 marzo 2018, n. 37 e D.M. n. 147 del 13/08/2022, con esclusione della fase istruttoria e tenuto conto del grado di complessità della lite
(valore corrispondente al terzo scaglione). Sussistono i presupposti per l'applicazione dell'art. 13, comma 1 quater, d.p.r. 30 maggio 2002, n. 115, inserito dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che dispone l'obbligo del versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione.


P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
nei confronti del , avverso la Parte_3 Controparte_3 sentenza del Tribunale Ordinario di Roma n.7161/2023, pubblicata in data 08.05.2023, e notificata il 20.06.2023, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede: Rigetta l'appello proposto dal , in Parte_4 persona dell'amministratore l.r.p.t., avverso la sentenza del Tribunale Ordinario di
Roma, n. 7161/2023, che per l'effetto conferma. Condanna l'appellante al pagamento in favore dell'appellato
[...]
, in persona dell'amministratore l.r.p.t.,, delle spese di Controparte_4 lite del presente grado di giudizio, che si liquidano in euro 3.966,00 per compensi, oltre rimborso spese forfettarie al 15% e accessori di legge. Dichiara la sussistenza dei presupposti di cui di cui all'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. n.115/02, come modificato dall'art. 1, comma 17, L. n. 228/12, per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello. Così deciso in Roma in data 23 gennaio 2025
La Presidente rel dott.ssa Franca Mangano
Sentenza redata con al collaborazione dei funzionari UPP dott.ri Silvia Sapienza e Lorenzo
Castaldo
r.g. n. 7