REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI GENOVA
Seconda sezione civile
R.G. 137/2024
La Corte di Appello di Genova, Sezione Seconda Civile, in persona dei magistrati:
Dott. Marcello Bruno Presidente rel.
Dott. Valeria Albino Consigliere
Dott. Lorenzo Fabris Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra
(C.F. ), assistita e difesa dall' Avv. Parte_1 C.F._1
MATTEO MAGGIO, come da mandato in atti appellante
e
(C.F. ), assistito e difeso dagli Avv. Controparte_1 C.F._2
GIANFRANCO DI GARBO ed ELISABETTA NITTI, come da mandato in atti appellato
CONCLUSIONI: per parte appellante Pt_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Genova contrariis reiectis accogliere, per tutti i motivi esposti, il proposto Appello e, per l'effetto, ed in riforma della Sentenza
n.598/2023 emessa dal Tribunale di Imperia e pubblicata in data 23/10/2023, alla luce delle eventuali risultanze istruttorie che verranno acquisite nel corso del giudizio, condannare il signor , nato a [...] il [...] e residente in [...]
Milano Corso Magenta n. 22, al risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi dalla signora quantificati, alla luce della documentazione medica Parte_1
versata in atti, in € 40.155,50 per danno alla salute derivante da rinopatia cronica ipertrofica con sinusopatia valutabile in ambito di invalidità civile nella misura del
10%, ITT intesa come comparsa di sintomi e successivi accertamenti clinici quantificabile in una ITP 75% di tre mesi ITP 50% di sei mesi ITP 25% di ulteriori sei mesi: danni causati dall'aver abitato l'alloggio di proprietà e dallo Controparte_1
stesso locato nonostante fosse privo dei requisiti igienico sanitari e di abitabilità richiesti dal DM 05/07/1975 e succ. mod., oggetto di infiltrazioni, umidità e muffa su gran parte della superficie, nonché una somma equitativamente determinata dal
Giudicante, per danni materiali agli arredi e al vestiario di proprietà dell'attrice. Con vittoria di spese e competenze di entrambi i gradi giudizio”.
per parte appellata CP_1
“In via principale: rigettare l'appello proposto in quanto infondato in fatto e diritto e confermare integralmente l'impugnata sentenza n. 598/2023 emessa dal dott.
Alessandro Cento del Tribunale di Imperia e pubblicata in data 23/10/2023, per tutti i motivi di cui in narrativa;
In subordine: nella denegata ipotesi in cui dovesse essere accolto anche solo parzialmente l'appello, determinare il quantum del relativo risarcimento eventualmente dovuto alla luce delle considerazioni espresse in atti;
In via istruttoria: la scrivente difesa chiede che vengano rigettate tutte le istanze istruttorie avanzate da controparte, essendo le testimonianze citate de relato e inattendibili e i capitoli di prova formulati e richiamati, anche in questa sede, del tutto genericamente;
in ogni caso se ne chiede il rigetto per tutte le motivazioni già fornite dall'appellato nella memoria difensiva in primo grado (cfr. memoria difensiva pag.
17,18,19) e che ivi si richiamano integralmente;
- in subordine, si chiede l'ammissione di tutte le istanze istruttorie già dedotte in primo grado e che ivi si riportano. Si insiste affinché venga ammessa la prova per testi sui seguenti capitoli di prova:

1. vero che l'immobile locato alla sig.ra è stato oggetto di lavori di Pt_1
ristrutturazione tra il 2016 ed il 2017? 2. vero che nell'ambito dei suddetti lavori il geom. ha accertato la regolarità dell'immobile sia dal punto di vista CP_2
urbanistico che igienico - sanitario? 3. vero che nel corso dei lavori svolti tra il 2016 ed il 2017 è stata installata una pompa per la raccolta dell'acqua nell'intercapedine,
è stato posizionato uno strato isolante ed è stata ripulita interamente l'intercapedine che circonda l'immobile locato alla sig.ra 4. vero che l'avv. in data Pt_1 CP_1
29 luglio 2020 inviava al geom. un messaggio per svolgere un sopraluogo CP_2
presso l'abitazione della sig.ra come da doc. 7 della memoria difensiva in Pt_1
primo grado, che si rammostra al teste? 5. vero che il sopralluogo svolto nell'agosto
2020 da parte del geom. è stato il primo effettuato nell'immobile CP_2
all'epoca locato alla sig.ra ? 6. vero che in data 12 luglio 2020 la sig.ra Pt_1
e la sig.ra sono state ospiti presso l'abitazione della Parte_2 Parte_3
sig.ra 7. vero che nella medesima occasione, 12 luglio 2020, l'appartamento Pt_1
era privo di macchie di umidità e di infiltrazioni? 8. vero che la sig.ra svolgeva Pt_1
servizio di stireria e di pasticceria per conto di terzi, presso il suo appartamento? 9. vero che la sig.ra nel periodo tra il 16 febbraio 2020 al 1° luglio Parte_4
2020 si recava più volte nella sua abitazione? 10. vero che la sig.ra Parte_4
è stata informata per la prima volta a fine luglio 2020 dalla sig.ra in
[...] Pt_1
merito ai problemi di umidità e muffa? 11. vero che il geom. si è recato Parte_5
presso l'immobile locato alla sig.ra in data 5 dicembre 2022 e ha redatto la Pt_1
perizia come da documento che si rammostra (cfr. doc. 14 della memoria difensiva di primo grado)? Si indicano come testi: − il geom. , residente in [...]
Sanremo, Corso Cavallotti n. 39 (18038 – IM), sulle circostanze indicate nei seguenti capitoli: 1, 2, 3, 4 e 5; − la sig.ra , residente in [...], Corso Parte_2
Magenta n. 22 (20123 – MI) sulle circostanze indicate nei seguenti capitoli: 6, 7; − la sig.ra residente in [...] sulle Parte_3
circostanze indicate nei seguenti capitoli: 6, 7; − la sig.ra Parte_4 residente in Milano, Corso Magenta n. 22 (20123 – MI) sulle circostanze indicate nei seguenti capitoli: 8, 9, 10; − il geom. , domiciliato in Sanremo, via Controparte_3
Castillo n. 8 (18038 – IM) sulle circostanze indicate nei seguenti capitoli: 11. Tutti i testi sopra indicati si indicano anche in controprova sui capitoli di parte appellante, nella non prevista ipotesi che siano ammessi.
Si chiede altresì: - in caso di contestazione delle risultanze peritali prodotte in atti, ammettersi perizia sull'immobile sito in via Fiume, Sanremo di proprietà del resistente
e locato alla sig.ra , al fine di verificare la sussistenza dei requisiti Pt_1
igienicosanitari previsti ex lege. In ogni caso: con vittoria di spese, competenze ed onorari”.
*
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. domandava al Tribunale di Imperia Parte_1
di accertare la risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo dell'immobile sito in Via Fiume n. 46, Sanremo (IM), e condannare il locatore alla Controparte_1
restituzione della cauzione, nonché al risarcimento dei danni da lei patiti.
Il fatto viene così riassunto nella sentenza impugnata:
“Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. depositato in data 27.9.2022 e, quindi, ritualmente notificato – premesso di avere condotto in locazione ad uso Parte_1
abitativo sin dal 3.9.2018 una unità immobiliare sita in Sanremo (IM), in Via Fiume n.
46; che l'alloggio condotto in locazione, ubicato al piano seminterrato di un più ampio edificio, era affetto da gravi vizi per la diffusa presenza di umidità, muffa e infiltrazioni;
che per tale ragione era stata costretta a rilasciare l'immobile nell'agosto
2020; che l'insalubrità dell'alloggio locato le aveva cagionato una “rinopatia cronica ipertrofica” – tanto premesso, adiva questo Tribunale, per ivi sentire accertare
“l'intervenuta risoluzione immediata ed ipso iure del contratto di locazione” e per sentire condannare il locatore alla restituzione della cauzione, oltre al risarcimento del danno sia patrimoniale che non patrimoniale. Instauratosi regolarmente il contraddittorio si costituiva in giudizio contestando il ricorso e Controparte_1 chiedendone il rigetto perché infondato in fatto ed in diritto. In particolare, il resistente eccepiva di essere stato edotto dei (pretesi) vizi di umidità solo nel luglio 2020 e prima ancora che l'eventuale problematica potesse essere risolta, la conduttrice, già in data
12.8.2020, gli aveva comunicato la propria intenzione di rilasciare l'immobile, determinando così la cessazione del rapporto di locazione”.
Con sentenza n. 598/2023 del 23/10/2023 il Tribunale di Imperia decideva la vertenza e riteneva infondate le domande della ricorrente.
In particolare, il Tribunale evidenziava che la ricorrente chiedeva l'accertamento dell'intervenuta risoluzione immediata e ipso iure del contratto di locazione a causa della presenza di umidità, muffa ed infiltrazioni che interessavano l'immobile locato e che causavano problemi di salute alla conduttrice;
quindi, in data 12/08/2020, la IG.ra comunicava la volontà di risolvere il rapporto di locazione ai sensi degli artt. Pt_1
1578 e 1581 c.c.
Il Tribunale rilevava che la ricorrente avrebbe dovuto esperire l'azione di risoluzione costitutiva a norma degli artt. 1578, 1580 e 1581 c.c. in luogo dell'azione di mero accertamento che, pertanto, veniva rigettata.
Inoltre, il primo giudice osservava che il contratto di locazione veniva sciolto perché la conduttrice esercitava il diritto di recesso ex art. 3 L. n. 431/1998 e non per l'intervenuta risoluzione immediata ed ipso iure del contratto stesso. Invero, la IG.ra denunciava i vizi di umidità che si erano manifestati nell'alloggio e Pt_1
comunicava la propria intenzione di rilasciare l'immobile, chiedendo altresì la restituzione della cauzione.
Con riferimento alla domanda di restituzione della cauzione pari ad euro 1.200,00, il
Tribunale rilevava l'intervenuta restituzione in corso di causa, così come documentato in atti: quindi, rigettava la domanda.
Per ciò che concerne il risarcimento del danno non patrimoniale, il Tribunale specificava che, in sede di libero interrogatorio, parte ricorrente dichiarava di essere a conoscenza dei vizi che colpivano l'immobile locato;
quindi, tale circostanza consentiva di domandare la risoluzione del contratto, ma non il risarcimento del danno, essendosi la conduttrice volontariamente esposta a detti vizi.
Inoltre, il primo giudice riteneva non provato il nesso di causalità, poiché le relazioni medico-legali prodotte dalla ricorrente non consentivano di individuare i fenomeni infiltrativi come causa della patologia da lei sofferta (ipertrofia dei turbinati inferiori) secondo il criterio del “più probabile che non”, considerata l'eziologia multifattoriale di detta patologia.
Quanto al risarcimento del danno patrimoniale, il Tribunale riteneva che non era possibile verificare che la causa dei danni agli arredi e ai vestiari, documentati attraverso fotografie, fosse riconducibile ai fenomeni infiltrativi e di umidità dell'immobile locato.
Pertanto, il Tribunale rigettava tutte le domande formulate da parte ricorrente.
Avverso tale sentenza proponeva appello , chiedendone la riforma. Parte_1
L'appellante censurava il mancato riconoscimento del risarcimento del danno patrimoniale e non patrimoniale, contestando la previa conoscenza dei vizi da parte di essa conduttrice in un momento anteriore alla conclusione del contratto di locazione ed il mancato riconoscimento dell'obbligo del locatore di risarcire i danni alla salute patiti a causa delle condizioni insalubri dell'immobile.
In particolare, con il primo motivo l'appellante evidenziava che il Tribunale erroneamente sosteneva la previa conoscenza dei vizi dell'immobile da parte di essa conduttrice che, in sede di libero interrogatorio, si limitava a dichiarare che all'inizio del rapporto locatizio l'umidità all'interno dell'abitazione era tollerabile.
Invero, alla sottoscrizione del contratto, la conduttrice affermava che l'immobile era esente da vizi e, alla consegna delle chiavi, il locatore dichiarava il perfetto stato dell'unità immobiliare, non essendo stata abitata da altri soggetti dopo la ristrutturazione del 2017.
La IG.ra affermava di aver riscontrato le prime macchie di muffa alcuni mesi Pt_1
dopo la stipula del contratto e che tale situazione peggiorava nel corso degli ultimi mesi del rapporto locatizio, sicchè ne informava la moglie del locatore. Il locatore inoltre non contestava la presenza dei suddetti vizi, che imputava al comportamento negligente della conduttrice attraverso lo svolgimento di attività di stireria e pasticceria all'interno dell'immobile, ritenute idonee a causare l'accumulo di umidità all'interno dello stesso.
L'appellante evidenziava anche la contraddittorietà delle dichiarazioni del locatore, che prima imputava la responsabilità dei fenomeni infiltrativi alla negligenza della conduttrice e successivamente confermava la salubrità dell'immobile, con particolare riferimento alle relazioni dei Geometri e , incaricati dallo CP_2 Parte_5
stesso locatore, dopo il sopralluogo eseguito dalla ASL, per verificare lo stato dell'immobile.
L'appellante affermava quindi di avere esercitato un legittimo recesso e di aver prodotto copiosa documentazione relativa alla muffa e all'umidità presenti nell'immobile.
Quanto al secondo motivo di appello, l'appellante richiamava un orientamento consolidato della giurisprudenza secondo cui il locatore ha l'obbligo di risarcire il danno subito dal conduttore a prescindere dalla previa conoscenza delle condizioni abitative dell'immobile, poiché la tutela del diritto alla salute è prioritaria, non essendo rilevante nemmeno che i vizi siano eliminabili o sopravvenuti, nè che il conduttore abbia dichiarato il buono stato locativo dell'immobile alla stipula del contratto (Cass.
Civ. n. 29329/2019).
Inoltre, il Tribunale proseguiva con una motivazione non suffragata da idonei elementi probatori, secondo cui l'ipertrofia dei turbinati aveva eziologia multifattoriale e non dava conto, secondo il criterio del “più probabile che non”, del fatto che i fenomeni infiltrativi e di umidità causavano la patologia sofferta dall'appellante.
Il primo giudice non prendeva in considerazione la documentazione medica prodotta dalla IG.ra , limitandosi ad affermare che soffriva solamente di “ipertrofia dei Pt_1
turbinati inferiori”, senza menzionare gli ulteriori disturbi da lei patiti (tosse, prurito diffuso, rinocongiuntiviti recidivanti, dispnea, rinite, iperattività bronchiale, ostruzione nasale, cefalea in sede frontale e mascellare, rinosinusite); inoltre, nei mesi di marzo e agosto del 2020, nonché nei mesi di febbraio ed aprile 2021, l'appellante veniva visitata da tre specialisti, che affermavano il nesso eziologico tra le patologie ed i fenomeni di umidità presenti nell'immobile.
Pertanto, la motivazione del primo giudice appariva carente e fondata su presupposti erronei.
Quanto al risarcimento del danno patrimoniale, l'appellante rilevava che il Tribunale affermava apoditticamente l'insussistenza del nesso causale tra i danni materiali ed i fenomeni infiltrativi e di umidità dell'immobile, nonostante la legittimità del recesso esercitato dalla conduttrice e la documentazione prodotta in atti.
Insisteva pertanto per l'accoglimento dell'appello.
Si costituiva in giudizio opponendosi all'avversario appello e Controparte_1
chiedendone il rigetto.
Con riferimento allo scioglimento del contratto di locazione, l'appellato evidenziava che il Tribunale si limitava a riqualificarlo correttamente nel recesso ex art. 3 u.c. L.
431/1998, ma non dichiarava che l'esistenza della muffa era un grave motivo per recedere.
Osservava inoltre che l'appellante abbandonava l'alloggio senza rispettare il termine di preavviso di sei mesi previsto dall'art. 3 u.c. L. 431/1998 ed informava il locatore della presenza dei vizi all'interno dell'immobile solamente pochi giorni prima del rilascio dell'appartamento; quindi, il locatore non veniva tempestivamente messo a conoscenza dei vizi dell'immobile, non potendo nemmeno intervenire per la rimozione degli stessi.
Quanto al risarcimento dei danni, l'appellato evidenziava l'infondatezza delle richieste risarcitorie considerata la responsabilità dell'appellante per l'utilizzo negligente dell'immobile e per non aver avvisato in tempi ragionevoli il locatore della presenza dei vizi.
Contestava poi la doglianza dell'appellante secondo cui il primo giudice avrebbe sostenuto una previa conoscenza dei vizi dell'immobile da parte della conduttrice in un momento anteriore alla sottoscrizione del contratto ed evidenziava che nella sentenza impugnata non vi era alcun riferimento ad una conoscenza dei suddetti vizi antecedente alla conclusione del contratto stesso da parte della IG.ra . Pt_1
L'appellato affermava ancora che la certificazione medica prodotta non era idonea a dimostrare che la patologia sofferta dell'appellante era riconducibile alla muffa all'interno dell'immobile. Invero, in sede di interrogatorio, la IG.ra affermava Pt_1
che solo negli ultimi due/tre mesi del rapporto locatizio le sue condizioni peggioravano, mentre i certificati medici si riferivano a periodi precedenti.
Ad ogni buon conto, l'appellato dichiarava che, siccome i problemi si verificano negli ultimi due/tre mesi, la quantificazione del danno alla salute in euro 40.000,00 appariva sproporzionata.
Inoltre, la patologia di cui soffriva l'appellante poteva derivare da diversi fattori
(allergie, prodotti irritanti, cibi, anomalie del setto nasale, farmaci e virus) e l'appellato sottolineava che detti disturbi insorgevano in un periodo successivo alla diffusione del
Covid-19, quindi, proprio a causa del virus poteva essersi cronicizzato un disturbo alle vie respiratorie, nonché una maggiore esposizione a disturbi alla salute dovuto ad un abbassamento delle difese immunitarie.
L'appellato estendeva dette considerazioni anche alla richiesta di risarcimento del danno patrimoniale, non avendo l'appellante fornito alcuna prova circa la derivazione causale dei danni dall'asserita insalubrità dell'immobile; inoltre, non veniva provata l'appartenenza degli oggetti danneggiati in capo all'appellante, né tantomeno le modalità di danneggiamento.
Instava per il rigetto dell'appello e formulava istanze istruttorie.
La causa veniva quindi discussa all'udienza collegiale delli 11/3/2025, sostituita dal deposito di note di trattazione scritta.
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Va premesso che le parti non contestano la decisione impugnata là dove riconduce la condotta della conduttrice all'esercizio del diritto di recesso ai sensi dell'art. 3 della legge n. 431 del 1998. Sul punto l'appellante condivide la pronuncia e l'appellato afferma testualmente che
“il locatore ha semplicemente preso atto della comunicazione di cessazione del rapporto, intervenuta senza preavviso, avendo interesse ad acquisire da subito la disponibilità dell'appartamento al fine di verificare la sussistenza e l'entità dei vizi presenti (riservandosi peraltro di chiedere successivamente il risarcimento di tutti i danni subiti)”.
Tanto premesso, dalla lettura del contratto di locazione tra le parti emerge che: “il conduttore dichiara di avere visitato l'unità immobiliare locatagli e di averla trovata adatta all'uso convenuto, esente da vizi che possano recare pregiudizio alla salute di chi vi abita, adeguata alle sue specifiche esigenze … esonerando il locatore da ogni e qualsiasi obbligo ad effettuare adattamenti di sorta” (clausola n. 10 contratto – prod. n.
3 ricorrente).
Pertanto, all'atto della stipula del contratto, la conduttrice affermava chiaramente che l'immobile era esente da vizi che potessero recare pregiudizio alla salute.
L'appellante sostiene che il Tribunale avrebbe rigettato le richieste risarcitorie con la motivazione che la conduttrice era a conoscenza dei vizi dell'immobile già prima della sottoscrizione del contratto.
In realtà il giudice di primo grado non afferma che la sig.ra fosse a conoscenza Pt_1
dei vizi già prima della sottoscrizione del contratto, ma si limita a rilevare - sulla base delle dichiarazioni effettuate dalla stessa appellante in sede di interrogatorio libero – che: “La conduttrice era pertanto consapevole del vizio di cui era affetto l'alloggio e ciò non consente l'esperimento dell'azione per il risarcimento del danno, al quale, conoscendo il vizio, il conduttore si è volontariamente esposto”.
Non viene detto in alcun punto della sentenza che tale conoscenza fosse antecedente alla sottoscrizione del contratto anche perché in tutte le dichiarazioni della IG.ra
, seppur diverse e contrastanti, la comparsa della muffa viene riferita sempre ad Pt_1
un periodo successivo all'avvio della locazione.
Al riguardo, si fa notare l'incongruenza delle affermazioni rilasciate dalla IG.ra
: nell'interrogatorio afferma che le macchie di umidità erano comparse sin Pt_1 dall'inizio del rapporto locatizio;
nel ricorso sostiene che le prime macchie erano comparse dopo pochi mesi dall'inizio della locazione;
nella lettera di risoluzione del
12 agosto 2020 invece afferma che l'umidità si sarebbe manifestata solo a partire dal settembre 2019 (ovvero un anno dopo l'avvio della locazione.
In ogni caso, quale sia stato il momento nel quale la ha scoperto i vizi Pt_1
dell'immobile condotto in locazione, certamente successivo alla stipula del contratto, non risulta dagli atti che il locatore sia stato informato della presenza di umidità e muffa nell'appartamento locato se non all'atto dell'invio della raccomandata a/r relativa allo scioglimento del contratto e alla richiesta di restituzione della cauzione in data
12/8/2020 (come risulta dal timbro di spedizione della raccomandata - cfr. doc. n. 4 ricorrente e doc. n. 9 convenuto in primo grado), salvo il messaggio telefonico del
10/8/2020 (cfr. doc. 8 convenuto).
La IG.ra ha dunque comunicato e attuato la propria volontà di sciogliere il Pt_1
vincolo contrattuale nel giro di pochi giorni, senza mai comunicare al locatore la presenza dei vizi e quindi senza concedergli il tempo per poter intervenire e porre rimedio ai vizi lamentati.
Non è infatti presente in atti alcun documento indirizzato al locatore antecedente alla comunicazione di risoluzione del 12 agosto 2020 ed al messaggio telefonico del 10 agosto 2020.
Si aggiunga che il aveva sottoposto a ristrutturazione l'alloggio in oggetto CP_1
poco tempo prima di concederlo in locazione, come risulta dai documenti nn. 1,2,3, e
4 allegati alla memoria difensiva di primo grado del e come riconosciuto dalla CP_1
stessa nell'atto di appello, il che depone ulteriormente nel senso che egli Pt_1
ignorasse la presenza dei vizi lamentati dalla , dovendosi ragionevolmente Pt_1
escludere che all'esito della ristrutturazione tali vizi fossero presenti.
È perciò evidente che il rapporto locatizio è stato interrotto dalla IG.ra senza Pt_1
consentire al locatore di intervenire per poter risolvere i problemi e senza, perciò, che possa essergli attribuita responsabilità per i vizi lamentati dall'appellante. Non essendo imputabile responsabilità al locatore, nessuna richiesta risarcitoria può trovare accoglimento.
Ora, la giurisprudenza di legittimità afferma che “L'obbligo del locatore di mantenere la cosa locata in stato di servire all'uso convenuto è subordinato alla conoscenza che il locatore abbia della sopravvenuta inidoneità della cosa stessa a soddisfare le esigenze per cui venne locata, ma non comprende, altresì, il dovere di prevenire l'eventualità che la cosa si renda inidonea all'uso per cause non appariscenti e delle quali non abbia avuto notizia, tramite il conduttore, cui incombe il relativo obbligo, a norma dell'art. 1578 c.c. Ne consegue che quando il conduttore, avendo omesso ogni sorveglianza, non abbia informato il locatore circa lo stato della cosa locata, del danno da lui subito non ne risponde il locatore, non essendo costui posto in grado di adempiere il suo obbligo di effettuare le riparazioni necessarie” (Cass. n. 5957/1979).
Ne deriva che nessun risarcimento è dovuto alla IG.ra a causa della presenza Pt_1
di umidità nell'immobile locatole dal perché la conduttrice non ha informato CP_1
il locatore nel corso del rapporto locatizio della presenza di tali vizi.
E' vero che in atti vi è la nota della in data 9/12/2020, prodotta dalla Pt_6
ricorrente, nota che dà atto di un sopralluogo svolto il 27/8/2020 da personale della su richiesta della Parte_7
nel corso del quale è stata rilevata la presenza di umidità nell'appartamento per Pt_1
cui è causa, e viene altresì accertata l'inabitabilità dell'appartamento stesso per l'altezza dei soffitti e per essere seminterrato (in esso si legge “Si fa presente che l'alloggio, di altezza di circa 2,70 m, risulta interrato fino a circa 1,65 m. Alla luce di quanto riscontrato i locali suddetti non possiedono i requisiti igienico-sanitari previsti dal D.M. 05/07/1975 ... in quanto seminterrato: ovvero parte dell'altezza e del volume dell'abitazione si trova ad una quota inferiore a quella del terreno posta in aderenza dell'edificio”).
Tuttavia, tale nota non permette di superare quanto sopra affermato a proposito della mancata conoscenza dei vizi dell'immobile da parte del locatore, ove si consideri che essa è successiva al rilascio dell'appartamento da parte della;
inoltre, la Pt_1 Pt_1 ha chiesto il risarcimento dei danni subiti sul presupposto che l'alloggio fosse interessato da fenomeni di umidità e muffa, non in quanto non abitabile perché seminterrato e avente i soffitti più bassi del dovuto.
Il motivo di appello non può quindi trovare accoglimento.
Escludendosi la sussistenza della responsabilità in capo all'appellato, il secondo motivo di appello rimane assorbito e non deve essere scrutinato.
In conclusione l'appello viene respinto.
Le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo secondo quanto stabilito dagli artt. 4 e ss. D.M. 10/03/2014 n. 55 e dalle tabelle allegate al medesimo D.M., assunto come scaglione di valore quello da euro26.001 a euro 52.000 ed esclusa la fase istruttoria, non celebrata.


P.Q.M.


LA CORTE DI APPELLO
Definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, respinge l'appello; condanna l'appellante alla rifusione, in favore dell'appellato, delle spese del presente grado del giudizio, che liquida in euro 3.473,00 per compensi, oltre spese generali e accessori di legge.
Dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, d.p.r. n. 115 del 2002, che il presente appello viene respinto.
Genova, 18 marzo 2025
Il Presidente estensore
Dott. Marcello Bruno