N. R.G. 3730/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Napoli
sezione terza civile composta da:
Dott. Giulio Cataldi Presidente
Dott. Michele Caccese Consigliere
Dott.ssa Maria Casaregola Consigliere rel. ed est.
ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 3730/2021 R.G. promossa da
(C.F./P.IVA: ), con sede in Mugnano del Parte_1 P.IVA_1
Cardinale (AV) alla Via Libertà n. 16, in persona del l.r.p.t. rappresentata e Controparte_1
difesa dall'Avv. Giovanni Faiella (C.F.: ) per procura allegata all'atto di C.F._1
citazione in appello
- APPELLANTE -
CONTRO
(C.F./P.IVA: ), con sede in Marigliano (NA) alla Via Controparte_2 P.IVA_2
Isonzo Parco Rea fabbricato “B”, in persona dell'amministratore unico , rappresentata CP_3
e difesa dall'Avv. Leonida Maria Gabrieli (C.F.: ) e dall'Avv. Simona C.F._2
Gabrieli (C.F.: ) per procura alle liti allegata alla comparsa di costituzione e C.F._3 risposta in appello
- APPELLATA -
OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 1066/2021 del Tribunale di Avellino
RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
§ 1. Il giudizio di primo grado.
Con citazione notificata il 9.11.2016 evocava davanti Controparte_2 Parte_1
al Tribunale di Avellino, chiedendo di dichiarare risolto il contratto preliminare stipulato con atto del Notaio in data 11.8.2015, rep. n. 12662 e racc. n. 2796, trascritto il Persona_1
12.8.2015, con conseguente condanna della convenuta alla restituzione della somma di euro
48.300,00, versata a titolo di caparra confirmatoria ed in eventuale acconto, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali dalla domanda di mediazione, nonché al risarcimento dei danni subiti da essa istante, da provarsi e quantificarsi in corso di causa, con gli interessi legali dalla domanda di mediazione. Vinte le spese, da distrarsi.
A sostegno della domanda esponeva che con il contratto suindicato la convenuta le aveva promesso in vendita un fabbricato in corso di costruzione, allo stato grezzo, sito in Mugnano del Cardinale, da adibirsi a industria alimentare, per il corrispettivo di euro 398.300,00, di cui euro 48.300,00
corrisposti a titolo di caparra confirmatoria con bonifico bancario ed i restanti 350.000,00 da pagare alla stipula del contratto definitivo entro il 30.8.2016, e si era, altresì, obbligata, ai sensi dell'art. 4,
a realizzare entro tre mesi, a sua cura e spese e previo rilascio dei necessari provvedimenti edilizi,
due bagni (uno femminile e uno maschile), ciascuno con antibagno e spogliatoio, idonei per l'esercizio dell'attività di industria alimentare;
aggiungeva, poi, che “collateralmente al detto
preliminare” si era convenuto di realizzare i servizi all'esterno dell'opificio.
L'attrice lamentava: che, ottenuta la detenzione dell'immobile, aveva scoperto rifiuti di natura speciale, sia sulla superficie del terreno che interrati in buche coperte da strati di sabbia, rifiuti da macchinari obsoleti, veicoli a motore e mezzi meccanici, nonché infiltrazioni causate da una non corretta sigillatura delle pareti laterali e da un'errata pendenza del terreno;
che la convenuta si era rifiutata di porvi rimedio;
che, a seguito del diniego del permesso di realizzazione dei bagni all'esterno dell'opificio, in data 20.6.2016 la convenuta le aveva comunicato che il 6.7.2016
avrebbe iniziato i lavori per la realizzazione dei servizi come da progetto approvato e allegato al contratto preliminare di vendita, malgrado a quest'ultimo nulla fosse stato allegato;
che i lavori non erano iniziati e, anzi, nel mese di agosto 2016 controparte aveva sostituito le serrature all'opificio,
assumendo l'occupazione abusiva dell'immobile, malgrado il contratto legittimasse essa attrice alla detenzione, con conseguente richiesta di intervento dei carabinieri per il prelievo dei propri beni;

che, a fronte di tali inadempimenti, essa attrice si era legittimamente rifiutata di comparire il giorno

7.9.2016 davanti al Notaio per la stipula dell'atto pubblico, come da invito della convenuta;
Per_1
che, per poter iniziare l'attività produttiva, essa istante aveva eseguito lavori edili e all'impianto elettrico, sostenendo una spesa di euro 25.000,00 circa.
Sotto il profilo giuridico, l'attrice assumeva che controparte si era resa inadempiente all'obbligazione contrattualmente assunta di realizzare i servizi igienici esternamente al fabbricato in considerazione dell'attività di industria alimentare e a quella di consentire la detenzione qualificata dell'immobile e, in considerazione dei vizi del capannone e della presenza di rifiuti speciali interrati, era giustificata la risoluzione contrattuale, con la conseguente restituzione della caparra confirmatoria e con il risarcimento dei danni subiti.
costituendosi tempestivamente, chiedeva il rigetto dell'avversa domanda e, Parte_1
in via riconvenzionale, la risoluzione contrattuale per grave inadempimento di controparte, con conseguente diritto a trattenere la somma versata a titolo di caparra confirmatoria, e la condanna di al pagamento, a titolo di risarcimento dei danni provocati all'immobile oggetto Controparte_2
di preliminare, della somma di euro 28.500,00, oltre interessi e rivalutazione dalla domanda al soddisfo, ovvero di quella diversa somma ritenuta di giustizia, con vittoria delle spese di lite, da distrarsi. A fondamento delle proprie domande, deduceva che solo successivamente alla sottoscrizione del preliminare controparte aveva chiesto di poter realizzare i bagni all'esterno della struttura già
realizzata, nell'ambito di un progetto più ampio volto alla realizzazione di un ulteriore capannone industriale, per cui successivamente il aveva rigettato la richiesta di provvedimenti CP_4
concessori, stante il mancato deposito della documentazione necessaria da parte della promissaria acquirente, che aveva perso interesse al progetto una volta verificati i costi della struttura da realizzare. Resasi conto di non poter adempiere all'obbligazione assunta, controparte aveva avanzato pretese e contestazioni illegittime fin dal mese di novembre 2015, malgrado le infiltrazioni fossero state causate dai lavori di scavo da essa intrapresi senza alcuna autorizzazione;
inoltre,
aveva proceduto anche alla sostituzione delle serrature di accesso all'opificio, impedendo ad essa convenuta di accedervi.
contestava, quindi, di essersi resa inadempiente, avendo adempiuto Parte_1
all'obbligo di realizzare i due bagni come previsto in contratto;
quanto al termine ivi indicato,
deduceva che non si era obbligata a che la procedura amministrativa si concludesse in un tempo certo e, comunque, anche se si fosse inteso ascrivere ad essa promittente venditrice l'inosservanza del termine di realizzazione dei servizi, si trattava di inadempienza causata dal comportamento contrario a buona fede di controparte.
Assumeva, poi, che l'avversa pretesa risarcitoria era infondata, atteso che Controparte_2
poteva godere del fabbricato, ma non era autorizzata ad apportarvi modifiche, peraltro in assenza di autorizzazione amministrativa, sicché non aveva alcun diritto alla ripetizione delle spese sostenute,
essendo, anzi, tenuta al ripristino dello status quo ante, per cui era stata stimata una spesa di circa
28.500,00 euro, come da perizia allegata, evidenziando che si trattava di un danno non coperto dalla caparra confirmatoria, siccome non direttamente collegato all'inadempimento contrattuale.
Nella memoria ex art. 183 comma 6 n. 1 c.p.c. replicava che controparte aveva Controparte_2
realizzato i bagni all'interno del capannone solo agli inizi di settembre 2016 e che essa promissaria acquirente non aveva causato nessun danno all'immobile, avendo solo provveduto a eliminare vizi e ad eseguire le opere necessarie per l'utilizzabilità del bene.
Istruita la causa con documenti e mediante prova testimoniale, con sentenza n. 1066 pubblicata l'8.6.2021 il Tribunale di Avellino così decideva: dichiarava risolto per mutuo dissenso il contratto preliminare concluso tra le parti;
condannava la convenuta a restituire la somma di euro 48.300,00,
a favore dell'attrice, oltre interessi dalla domanda al saldo;
condannava l'attrice a rilasciare l'immobile libero da persone e cose entro due mesi dalla pubblicazione della sentenza;
rigettava ogni altra domanda;
compensava le spese di lite.
Il primo giudice perveniva al suddetto esito motivando che: l'asserito inadempimento all'obbligo di realizzare i bagni come prospettato dall'attrice era infondato, non essendo previsto nel preliminare nei termini richiesti;
era pacifico che all'esito dei lavori di scavo effettuati dall'attrice fossero stati rinvenuti i materiali di scarto di cui quest'ultima si era doluta;
non era stato allegato e provato che le infiltrazioni fossero riconducibili alla cattiva realizzazione dell'immobile, peraltro venduto allo stato grezzo.
Tali elementi, se da un lato ridimensionavano l'inadempimento della convenuta, dall'altro facevano emergere una condotta inadempiente dell'attrice, che aveva insistito nell'esecuzione dei bagni all'esterno dell'opificio, e dunque in un obbligo che non sussisteva per come richiesto.
Secondo il decidente, gli inadempimenti dovevano ritenersi di pari gravità: infatti, parte attrice era inadempiente per aver chiesto il rispetto di un obbligo non formalizzato, ma elideva la gravità di tale inadempimento il fatto, deducibile dagli atti e dall'istruttoria, che la convenuta, almeno nella fase iniziale del rapporto, era venuta incontro alla sua volontà di modificare i patti assunti con il preliminare, e, poiché l'ulteriore profilo di inadempimento relativo alla insistenza sul fondo di rifiuti speciali non aveva la gravità risolutoria necessaria ed emergendo dalle risultanze istruttorie e da quanto dichiarato dalle parti una mancanza di interesse di entrambe le parti all'esecuzione del preliminare, lo stesso era da ritenersi risolto per mutuo dissenso. Alla stregua dei principi generali codificati dall'art. 1458 comma 1 c.c., la convenuta doveva restituire la caparra ricevuta, con gli interessi dalla domanda al saldo, mentre non era dovuta la rivalutazione, trattandosi di un debito di valuta.
Le reciproche domande risarcitorie erano del tutto carenti in termini di allegazione e di prova.
L'esito della lite giustificava la compensazione delle spese di lite.
§ 2. Il giudizio d'appello.
Con citazione notificata in data 6.9.2021 ed iscritta a ruolo in data 12.9.2021 Parte_1
proponeva gravame avverso la suddetta pronuncia, chiedendo, in sua riforma, di rigettare
[...]
l'avversa domanda e di dichiarare la risoluzione contrattuale per grave inadempimento di controparte, con conseguente diritto a trattenere la somma versata a titolo di caparra confirmatoria,
e di condannare al pagamento della somma di euro 28.500,00, ovvero di quella Controparte_2
diversa ritenuta di giustizia, a titolo di risarcimento dei danni provocati all'immobile oggetto di preliminare. Vinte le spese del doppio grado di giudizio, da distrarsi.
costituendosi, chiedeva il rigetto del gravame perché improcedibile ed Controparte_2
infondato in fatto ed in diritto e, per l'effetto, la conferma della sentenza impugnata. Vinte le spese,
da distrarsi.
All'udienza del 29.1.2025 le parti precisavano le conclusioni e la causa veniva assunta in decisione assegnando i termini di giorni sessanta per il deposito delle comparse conclusionali e di giorni venti per le note di replica.
§ 3. Analisi dei motivi di appello.
L'appello è stato affidato a due motivi.
Con il primo motivo, rubricato “Violazione dell'art. 132 c.p.c. in relazione all'art. 118 disp.att.
c.p.c. Errata e/o carente motivazione in ordine alla declaratoria di risoluzione del contratto per
mutuo dissenso dei contraenti. Violazione del principio della corrispondenza tra il chiesto ed il
pronunciato”, l'appellante ha lamentato che il Tribunale aveva dichiarato la risoluzione del contratto per mutuo dissenso sul presupposto non dell'accertamento di inadempimenti opposti e gravi, che aveva escluso, ma della presunta mancanza di interesse di entrambe le parti all'esecuzione del contratto. In tal modo, il primo giudice aveva violato il principio di cui all'art. 112 c.p.c., mentre avrebbe dovuto rigettare la domanda di risoluzione contrattuale formulata da e quella di restituzione dell'importo versato a titolo di caparra;
in via Controparte_2
alternativa, avrebbe dovuto accertare la fondatezza della domanda riconvenzionale e, acclarato il grave inadempimento della promissaria acquirente per aver rifiutato la stipula dell'atto definitivo,
avrebbe dovuto riconoscere il diritto di essa promittente venditrice ad incamerare la somma versata a titolo di caparra.
Il motivo è infondato.
In linea generale, nei contratti con prestazioni corrispettive, ai fini della pronuncia di risoluzione per inadempimento in caso di inadempienze reciproche, deve procedersi ad un esame del comportamento complessivo delle parti, al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi e all'oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte e della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale. Conseguentemente, qualora l'inadempimento di una delle parti sia valutato come prevalente, deve considerarsi legittimo il rifiuto dell'altra di adempiere alla propria obbligazione e, alla risoluzione del contratto, deve seguire l'esame dell'eventuale richiesta di risarcimento del danno della parte non inadempiente (v. Cass. civ., sez. II, ord. 11.2.2020, n. 3273;
22.5.2019, n. 13827).
Qualora non sia possibile individuare l'inadempimento che ha alterato il sinallagma contrattuale, il giudice deve comunque dichiarare la risoluzione, atteso che le due contrapposte manifestazioni di volontà, pur estranee ad un mutuo consenso negoziale risolutorio, sono, tuttavia, in considerazione delle premesse contrastanti, dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale (cfr.
Cass. civ., sez. III, 13.5.2024, n. 13118; sez. VI – II, ord. 21.9.2020, n. 19706). Ciò posto, nel caso di specie non è possibile individuare l'inadempimento che ha alterato il sinallagma contrattuale e, in ogni caso, sussistono forti perplessità che esso possa essere individuato nella condotta della promissaria acquirente: invero, committente il progetto per la realizzazione del
[... secondo capannone è - che, all'epoca, era anche l'amministratore unico e l.r.p.t. Parte_2
che ha rappresentato nel procedimento di mediazione in data 22.12.2015 - Controparte_5
al quale, di conseguenza, va ascritta la responsabilità della mancata integrazione documentale che ha determinato il rigetto della richiesta concessoria. Pertanto, correggendo in parte qua la motivazione addotta dal Tribunale, il contratto va dichiarato risolto perché le parti con le rispettive domande hanno manifestato concordemente la volontà di sciogliersi dal vincolo contrattuale.
Con il secondo motivo di appello, rubricato “Violazione dell'art. 132 c.p.c. in relazione all'art. 118
disp.att. c.p.c. Errata e/o contraddittoria motivazione in ordine al rigetto della domanda di
risarcimento danni”, l'appellante ha censurato la sentenza di primo grado nella parte in cui aveva rigettato le domande risarcitorie sul presupposto che fossero carenti sotto il profilo dell'allegazione e della prova, deducendo che risultava per tabulas ed era stato, poi, suffragato dalle risultanze istruttorie, che la promissaria acquirente, anziché limitarsi - come concordato - alla materiale immissione nel possesso dell'immobile al fine di collocare i propri macchinari, aveva eseguito,
senza il rilascio delle necessarie autorizzazioni, una serie di interventi che avevano causato l'insorgere di fenomeni infiltrativi, con conseguenti danni all'impianto elettrico ed all'intonaco delle pareti laterali e che per provare la domanda essa appellante aveva prodotto una relazione tecnica, in cui erano stati compiutamente descritti i danni, individuate le cause e quantificati i costi di ripristino.
Osserva la Corte che, anche a voler prescindere dal fatto che la consulenza tecnica di parte è una mera allegazione difensiva, la pretesa risarcitoria resta assorbita da quanto osservato nella disamina del primo motivo.
§ 5. Le spese di lite. Il governo delle spese del presente giudizio segue il principio della soccombenza di cui all'art. 91
comma 1 c.p.c.,
La relativa liquidazione va operata come in dispositivo, applicando i parametri medi previsti dal
D.M. 147/2022 per le cause di valore compreso tra euro 26.000,01 ed euro 52.000,00, tranne che per la fase di trattazione/istruzione atteso che l'udienza ex art. 350 c.p.c. del 19.1.2022 si è risolta in un mero rinvio per la precisazione delle conclusioni.
Va disposta la distrazione a favore dei difensori dell'appellata, che ne hanno fatto richiesta.
Va dato atto in dispositivo della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13 comma 1-quater
D.P.R. 115/2002, come modificato dall'art. 1 comma 17 L. 228/2012, per il pagamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la proposizione del gravame.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Napoli – III Sezione civile – nella composizione collegiale in epigrafe,
definitivamente pronunziando, così decide:
a) rigetta l'appello nei sensi di cui in motivazione;

b) condanna l'appellante al pagamento delle spese di lite, liquidate in euro 8.649,00 per compensi,
oltre rimborso spese generali al 15%, c.p.a. ed i.v.a. come per legge, da distrarsi a favore dell'Avv.
Leonida Maria Gabrieli e dell'Avv. Simona Gabrieli;

c) dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13 comma 1-quater D.P.R. 115/2002, come modificato dall'art. 1 comma 17 L. 228/2012, per il pagamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la proposizione dell'appello.
Napoli, 4 giugno 2025
Il Consigliere rel. ed est. Il Presidente Dott.ssa Maria Casaregola Dott. Giulio Cataldi