R E P U B B L I C A I T A L I A N A
R.Gen. N. 566/2022 I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione Prima civile, composta dai
Sigg.:
Dott. Giuseppe Mario Magnoli Presidente
Dott. Vittoria Gabriele Consigliere
Dott. Annamaria Laneri Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n. 566/2022 R.G. promossa con atto di citazione notificato in data 20.05.2022 e posta in decisione all'udienza collegiale
dell'8 gennaio 2025 OGGETTO:
d a Indebito soggettivo –
(C.F.: ), nato a [...] AR CodiceFiscale_1 Indebito oggettivo
(BS) l'11.12.1955, residente in [...]l, P.IVA_1 Codice: rappresentato e difeso dall'Avv. Roberto Bonardi (C.F. C.F._2
) del Foro di Brescia, con domicilio eletto presso lo studio di costui
[...]
in Brescia, via XX Settembre n. 40, giusta procura in atti
APPELLANTE
c o n t r o
(C.F. ), titolare della Controparte_2 C.F._3 Marusca Immobiliare con sede in Concesio (BS) via Casello n. 50,
rappresentata e difesa dall'Avv. Mario Gorlani (C.F.
) ed elettivamente domiciliata presso il suo studio C.F._4
in Brescia, Via Romanino n. 16, giusta procura in atti
APPELLATA
In punto: appello a sentenza del Tribunale di Brescia, sez. II, n. 314/2022
pubblicata in data 10.02.2022
CONCLUSIONI
Per l'appellante:
“ Nel merito di causa: previo rigetto delle istanze istruttorie di parte appellata e in parziale riforma dell'impugnata sentenza dichiari la Corte
d'Appello di Brescia che a spetta unicamente l'importo Controparte_2
pattuito di € 4.500,00 oltre IVA respingendo le ulteriori pretese avanzate dalla stessa in via riconvenzionale e condannandola in ogni caso a restituire quanto SC fosse tenuto a pagare alla stessa in CP_1
esecuzione della sentenza di primo grado.
Spese rifuse per entrambi i gradi di giudizio.
In via subordinata istruttoria: Si chiede l'ammissione dei seguenti capitoli di prova:
1) “Vero che SC , dopo l'aggiudicazione dell'immobile di CP_1
all'incanto dell'11 marzo 2016, ha curato personalmente le Persona_1
pratiche necessarie presso l'Associazione Notarile di Brescia dirette ad ottenere il perfezionamento delle operazioni di vendita e le formalità
d'intestazione del bene”. 2) “Vero che SC richiese a la restituzione CP_1 Controparte_2
dell'assegno di €. 10.000,00# consegnato a titolo di deposito fiduciario il
16.12.2015 in occasione della stipula dell'atto notarile e del pagamento dei mobili esistenti nella casa” acquistata all'incanto.
3) “Vero che l'assegno di €. 10.000,00# venne versato da
[...]
il 4 maggio 2016 sul proprio conto corrente senza l'invio della CP_2
fattura 4bis, prodotta in giudizio, ad SC ”. CP_1
Testi: SC Travagliato Via Mulini;
Tes_1 Testimone_2
Travagliato Via Mulini.”
Per l'appellata:
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, reiectis contrariis:
In via principale: respingere l'appello avversario per tutti i motivi dedotti in comparsa di costituzione e risposta e, per l'effetto, confermare l'impugnata Sentenza del Tribunale di Brescia n. 314/2022 del 10 febbraio
2022.
In ogni caso: con vittoria di compensi professionali ed esborsi, oltre IVA
e CPA ex lege.
In via istruttoria: solo all'occorrenza si reiterano le istanze istruttorie formulate in primo grado e non accolte, da intendersi qui integralmente trascritte”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 13 giugno 2016 ha citato in giudizio AR
, titolare della ditta individuale Marusca Immobiliare Controparte_2
con sede in Concesio, e ha chiesto di accertare l'indebito incasso, da parte della convenuta, di un assegno bancario di € 10.000,00 consegnatole in deposito fiduciario e di condannare in conseguenza la stessa alla restituzione della somma di € 8.780,00 (al netto del compenso di €
1.000,00 oltre IVA riconosciuto come dovuto), oltre interessi, e al risarcimento del danno da appropriazione illecita, stimato in € 5.000,00.
L'attore in particolare ha dedotto che:
- il 16 dicembre 2015 aveva per iscritto (doc. 1) incaricato
[...]
di procurargli l'acquisto, tramite trattativa con i soggetti CP_2
interessati, di un immobile di proprietà di sottoposto a Persona_1
procedura esecutiva (n. 118/2013) promossa dal Credito Cooperativo di
Brescia, e aveva contestualmente concordato il prezzo massimo per il quale si impegnava all'acquisto (€ 220.000,00), il corrispettivo per l'agente immobiliare (€ 4.500,00 oltre IVA), e la consegna in deposito fiduciario, a conferma della serietà della proposta, di assegno bancario di
€ 10.000,00 da restituire all'esito dell'operazione (sia in caso di acquisto che di impossibilità di definizione: clausole 2 e 6 della proposta);
- rivelatosi impossibile definire accordo a stralcio con i creditori procedenti e fissata per il giorno 11 marzo 2016 l'asta di vendita dell'immobile pignorato, il primo incarico era stato sostituito con scrittura in data 9 marzo 2016 (doc. 2) da un nuovo mandato, in forza del quale si era impegnata a prestare una serie di servizi per la Controparte_2
partecipazione di all'asta giudiziaria e per l'aggiudicazione, verso CP_1
compenso determinato nel medesimo importo di € 4.500,00 oltre IVA già
concordato a titolo di provvigione, da corrispondersi solo in caso di aggiudicazione;

- in data 11 marzo 2016 l'immobile era stato aggiudicato all'attore al prezzo base d'asta di € 118.200,00 e il 13 aprile 2016 l'aggiudicatario aveva effettuato il versamento del saldo del prezzo (doc. 3);
- il 4 marzo 2016 SC aveva chiesto a la restituzione Controparte_2
dell'assegno di € 10.000,00 consegnato in deposito fiduciario (doc. 4), e il giorno stesso la depositaria aveva incassato il titolo di credito;

- il compenso di , pattuito in € 4.500,00 oltre IVA, Controparte_2
poteva esserle riconosciuto per importo non superiore a € 1.000,00, in quanto le prestazioni promesse con la scrittura 9 marzo 2016 erano state eseguite solo in minima parte atteso che tutta l'attività successiva all'aggiudicazione era stata compiuta personalmente da cosicché CP_1
la domanda di ripetizione veniva limitata alla differenza di € 8.780,00;
- la presentazione all'incasso di assegno detenuto in deposito fiduciario costituiva reato di appropriazione indebita punibile ai sensi dell'art. 646
c.p., a seguito del quale l'attore aveva chiesto condanna della convenuta al risarcimento del danno che proponeva di liquidare in € 5.000,00.
Tanto premesso, ha, dunque, chiesto accertarsi l'illecito incasso CP_1
dell'assegno depositato fiduciariamente e, ritenuta congrua la somma di €.
1.000,00, oltre Iva a titolo di compenso per l'attività effettivamente svolta,
condannarsi a restituirgli la somma di € 8.780,00, con Controparte_2
interessi dal 4 maggio 2016 all'effettivo soddisfo, per il titolo di causa condannandola pure al pagamento dell'importo di €. 5.000,00 a titolo di risarcimento danni per il fatto illecito commesso;
spese rifuse. Costituitasi con comparsa depositata il 14 ottobre 2016 Controparte_2
ha chiesto il rigetto della domanda dell'attore in quanto infondata e ha introdotto azione riconvenzionale di condanna al pagamento di €
51.800,00 oltre interessi.
Confermati il conferimento dell'incarico del 16 dicembre 2015 e di quello sostitutivo del 9 marzo 2016 e così pure la consegna in deposito fiduciario dell'assegno bancario di € 10.000,00 in forza del primo incarico e l'incasso del titolo in data 4 maggio 2016, ha eccepito Controparte_2
che la somma di € 10.000,00 le era dovuta in pagamento dei servizi di mediazione e assistenza prestati per la conclusione dell'affare, come da fattura 4 maggio 2016 n. 4b (doc. 3) e che, quale cessionaria (doc. 6 e 7)
dei crediti verso sorti dal medesimo affare in favore degli AR
originari proprietari, e , e della S.r.l. Persona_1 A_
RE (come da scrittura privata senza data prodotta quale doc. 2A), ella era subentrata nel diritto dei cedenti al pagamento di complessivo importo di € 51.800,00, del quale in via riconvenzionale chiede il pagamento.
Ha poi dedotto che, fallito il tentativo di definire un accordo a stralcio con i
creditori di la trattativa per procurare a Persona_1 AR
l'acquisto dell'immobile era proseguita ed aveva condotto, oltre che alla firma dell'incarico 9 marzo 2016 prodotto dall'attore, alla definizione di un accordo (doc. 2A) sottoscritto da dai proprietari CP_1 Persona_1
e e da RE S.r.l. (incaricata da – si legge A_ PE
nella scrittura – “di tentare la definizione delle posizioni vantate da creditori procedenti e intervenuti in procedura esecutiva n. 118/2013 che gravano sull'immobile di cui all'oggetto”) con il quale si AR
era impegnato ad acquistare l'immobile all'asta fissata al giorno 11 marzo
2016 impiegando non oltre la somma di € 220.000,00 già messa a disposizione con il primo mandato a;
che la nuova Controparte_2
scrittura (priva di data) aveva previsto che, dei 220.000,00 a disposizione,
€ 118.200,00 sarebbero stati destinati a coprire il prezzo base d'asta e altri
20.000,00 sarebbe stati utilizzati per eventuali rilanci, e che la somma rimanente sarebbe stata “suddivisa come segue: parte al signor PE
e SI , quale buonuscita e liberazione
[...] A_
immobile. Parte per l'acquisto del garage doppio, del quale RE Srl
ha procura a vendere”, e aveva inoltre stabilito che un ulteriore importo di € 13.000,00 sarebbe stato corrisposto per la vendita degli arredi il cui inventario era stato allegato al contratto;
che il box doppio (di proprietà
della ) era stato acquistato da Controparte_3 CP_1
il 3 maggio 2016 al prezzo di € 30.000,00, per destinarlo a
[...]
pertinenza dell'abitazione aggiudicata all'asta, e che nella stessa data gli era stato consegnato l'immobile con gli arredi (doc. 2/B); che
[...]
aveva adempiuto al mandato del 9 marzo 2016 per l'assistenza CP_2
ai fini dell'aggiudicazione e trasferimento di proprietà dell'immobile e per l'immediata immissione in possesso (anticipando spese per alloggio dei signori e per sistemazione della basculante del garage, Parte_1
occupandosi della voltura utenze); che il 4 maggio 2016 aveva emesso la fattura n. 4 bis di € 10.007,00 (doc. 3) per il compenso pattuito il 9 marzo 2016 (€ 4.500,00 + IVA), per provvigione sul trasferimento dell'autorimessa (€ 2.000,00 + IVA) e per recupero di spese anticipate nell'interesse del cliente (spese sistemazione basculante box: € 350,00 +
Parte_ IVA;
spese per ospitalità ex proprietari per anticipata liberazione dell'immobile: € 1.650,00), e, che “in assenza di diverso adempimento,
[aveva provveduto] ad incassare l'assegno a pagamento delle spettanze
indicate nella fattura contestualmente emessa”; che aveva concordato con gli ex proprietari e con RE S.r.l. l'acquisto dei Parte_1
crediti dagli stessi vantati nei confronti di per AR
complessivo importo di € 51.800,00 (€ 200.000,00 – 118.800,00 –
30.000,00), già ripartito tra i cedenti (come da mail inviata da Marusca
Immobiliare ad in data 23 aprile 2016: doc. 4) in ragione di € CP_1
32.000,00 per gli ex proprietari e € 19.800,00 per RE S.r.l. (cfr. doc.
6 e 7).
Ha chiesto, dunque, accertarsi la debenza da parte di in favore della CP_1
convenuta di € 10.007,00 e dichiararsi che nulla è dovuto ad SC, con rigetto di tutte le domande avversarie in quanto infondate;
in via riconvenzionale e subordinata, condannarsi l'attore al pagamento di €
10.007,00 in favore della convenuta e, per l'effetto, compensare tale importo con quanto dovesse essere eventualmente ritenuto dovuto dalla convenuta in favore dell'attore e dichiararsi pertanto che nulla è dovuto ad
SC; in via riconvenzionale, condannarsi al AR
pagamento dell'importo di € 51.800,00 oltre interessi legali dal dovuto al saldo, o della maggiore o minore somma che risulterà dovuta, eventualmente anche in via equitativa, in corso di causa;
in ogni caso con vittoria di compensi professionali ed esborsi, oltre IVA e CPA ex lege.
Concesso il deposito delle memorie ex art. 183 comma 6 c.p.c.,
[...]
con memoria ex art. 183 c. 6 n. 1 c.p.c. ha dedotto che le parti CP_2
con il secondo accordo avessero convenuto che l'assegno dovesse essere in seguito “trattenuto con l'autorizzazione del sig. in acconto sugli CP_1
importi a cui l'agenzia avrebbe avuto diritto in ragione dell'attività
svolta” e ha richiesto dichiararsi inammissibile tale deduzione, CP_1
prospettando fatti nuovi rispetto a quelli descritti in sede di comparsa di primo grado.
Ritenuta la causa matura per la decisione senza necessità di istruttoria orale, all'udienza del 9.12.2020 è stata trattenuta in decisione, con assegnazione dei termini di legge.
Il Tribunale con sentenza n. 314/2022 pubblicata in data 10.02.2022 ha affermato che:
- entrambe le scritture private intercorse tra le parti, datate rispettivamente il 16.12.2015 e il 9.03.2016, prevedono il compenso complessivo di euro
4.500,00 oltre Iva da corrispondere solo in caso di perfezionamento della compravendita o, rispettivamente, dell'aggiudicazione, ma nessuna contempla attività e corrispettivi ad integrazione della provvigione o compenso: solo il primo accordo prevede, a dimostrazione della serietà
delle intenzioni manifestate, la consegna in deposito fiduciario di assegno bancario di € 10.000,00, somma che si è impegnata a Controparte_2
restituire sia nel caso di perfezionamento della compravendita (clausola 2) che in quello di impossibilità di pervenire all'acquisto (clausola 6);
- dal momento che nulla era previsto nella seconda scrittura in ordine all'assegno detenuto in deposito, si deve presumere che il secondo mandato costituisca logica prosecuzione del precedente in relazione alla mutata situazione, intendendo le parti mantenere tacitamente il deposito fiduciario sino ad aggiudicazione definitiva o definitiva perdita della possibilità di acquisto;

- rispetto a quanto dedotto da solo con memoria ex art. Controparte_2
183 c. 6 n. 1 c.p.c., risulta mancante la prova dell'accordo sulla mutata destinazione dell'assegno bancario, incorrendo le prove orali dedotte nelle previsioni di cui agli artt. 2722 e 2723 cc, ed è documentalmente dimostrato (mail doc. 4) che in data 4.05.2016, ossia il giorno successivo alla stipulazione dell'atto di compravendita dell'autorimessa e alla immissione in possesso dell'abitazione, la difesa di SC aveva CP_1
sollecitato la restituzione dell'assegno che doveva essere riconsegnato già
all'indomani dell'aggiudicazione;
- la presentazione all'incasso dell'assegno nel medesimo giorno della predetta mail è stata giustificata da a saldo della fattura Controparte_2
recante uguale data e numerazione 4bis che SC ha negato di avere mai ricevuto;

- appare, dunque, provato che ha presentato all'incasso Controparte_2
assegno consegnatole in deposito fiduciario e non quale pagamento del proprio compenso, incassando indebitamente la somma di € 10.000,00;
- rispetto all'esigibilità e/o esistenza di un controcredito in capo a
[...] per i servizi prestati in favore di la provvigione per CP_2 CP_1
l'aggiudicazione dell'immobile (€ 4.500,00 + IVA) è dovuta in quanto prevista dal primo mandato per le prestazioni svolte sino all'aggiudicazione, avendo la affiancato SC, come CP_2
dimostrato dalla di lei presenza nelle fasi dell'asta, risultante dalla documentazione prodotta dalla stessa (doc. 9 e 10) e in assenza di contestazioni da parte di rispetto ad eventuali inadempimenti posti CP_1
in essere dalla stessa in relazione all'incarico svolto. La provvigione per l'acquisto del box non è dovuta per l'assenza di un accordo sulle autorimesse, rimaste estranee alla procedura esecutiva, per l'indicazione,
nel secondo accordo, di una provvigione (4.500 € + IVA) per la trattativa unitaria di compravendita dell'abitazione pignorata e dell'autorimessa,
perché nel contratto di compravendita delle autorimessa le parti hanno concordemente dichiarato di aver concluso l'accordo senza l'intervento dell'intermediario, e per la vistosa superiorità della provvigione richiesta rispetto alle provvigioni d'uso; l'anticipo spese per la sistemazione basculante (€ 350,00 + IVA) e anticipo spese per collocamento degli ex proprietari presso un B & B per liberazione anticipata dell'immobile non
è dovuta, tenuto conto che i relativi costi non rientrano nel mandato scritto conferito (attività comunque non richieste da , atteso che è CP_1
verosimile che la riparazione della basculante al tempo della vendita sia stata eseguita a cura e per conto del venditore, quale Parte_3
procuratore speciale della e tenuto conto che si Parte_4 CP_1
era già impegnato a versare un ingente somma agli ex proprietari per l'immediata liberazione dell'immobile;
- non risulta configurabile alcuna turbativa alla libertà dell'incanto e la scrittura privata senza data si colloca verosimilmente nella situazione di fatto medesima nella quale veniva modificato l'originario incarico di mediazione conferito alla , ossia a trattativa privata già fallita, CP_2
posto che le parti hanno regolato gli impegni reciproci a corollario della partecipazione all'asta per l'immobile principale della quale vengono indicati la data di celebrazione, il prezzo base d'asta ed il conseguente impegno di spesa per SC;

- una volta adempiute le obbligazioni reciproche al trasferimento e al pagamento dell'autorimessa (al prezzo di € 30.000,00) e degli arredi (€
13.000,00), e la liberazione dell'immobile, dal tenore della scrittura senza data deve ritenersi che essa risalga ai giorni immediatamente precedenti l'asta dell'11 marzo 2016, come desumibile dal fatto che l'impegno alla liberazione dell'abitazione entro fine mese non poteva che riferirsi al mese in cui doveva tenersi l'asta, che la clausola n.3 della pattuizione attribuiva a e un corrispettivo per buonuscita e per la liberazione PE Per_2
dell'immobile determinato per differenza tra la disponibilità massima di €
200.000,00 e la spesa che SC avrebbe dovuto sostenere per potersi aggiudicare l'immobile e per l'acquisto dell'autorimessa (€ 51.800,00),
mentre nulla prometteva a intervenuta nelle trattative Parte_3
nell'interesse di e nella veste di procuratore speciale di;
PE Parte_4
- la predetta pattuizione non è priva di causa, in quanto prevede un corrispettivo per l'immediata liberazione dell'abitazione pignorata, anticipata rispetto ai tempi prevedibili del decreto di trasferimento, e l'importo assai elevato della buonuscita, sproporzionata in rapporto al costo di acquisto e al valore di godimento degli immobili, avrebbe potuto al più rilevare, nel concorso di altri elementi, quale ragione di annullamento o rescissione del contratto, ma nulla è stato al riguardo dedotto e chiesto;

- il credito di non può desumersi dal fatto che successivamente, Parte_3
con mail in data 23.04.2016, ha chiesto a Controparte_2 CP_1
di pagare con assegni circolari la somma di € 51.800,00 suddivisa
[...]
negli importi di € 32.000,00 a favore di e di € 19.800,00 Parte_1
in favore di , provvigione che, peraltro, sarebbe stata Parte_3
decisamente fuori mercato;

- avendo acquistato da e al prezzo di Controparte_2 PE Per_2
€ 6.600, credito verso quantificato in € 32.000,00 (doc. 7) e da CP_1
, verso pagamento di € 2.900,00, credito di € 19.800,00 (doc. 6) Parte_3
in effetti non esistente, l'azione riconvenzionale di pagamento fondata sulla scrittura menzionata è, pertanto, fondata limitatamente al credito validamente acquistato di € 32.000,00;
- i capitoli di prova orale dedotti dalle due parti sono superflui o generici o irrilevanti;

sulla scorta delle argomentazioni che precedono, il Tribunale, accertato un credito restitutorio di € 10.000,00, in favore di e un AR
credito di € 37.490,00 in favore di , ha dichiarato la Controparte_2
compensazione parziale e, in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale, ha condannato al pagamento in favore AR
di di € 27.490,00, con interessi legali dal 12.10.2016 Controparte_2
al saldo, ha rigettato nel resto le domande di parte attrice e di parte convenuta, ha compensato in ragione del 50% le spese di lite e ha condannato al pagamento in favore di AR Controparte_2
della residua quota, che ha liquidato in € 3.369,00 per compenso, € 505,35
per spese generali, oltre a CPA e IVA se dovuta e € 259,00 per spese esenti.
Avverso la sentenza ha proposto appello il quale, con tre AR
motivi di gravame, ha censurato solo il parziale accoglimento della domanda riconvenzionale formulata da , prestando Controparte_2
acquiescenza circa il riconoscimento in capo alla stessa del compenso di €
4.500,00 oltre IVA;
si è costituita contestando tutto Controparte_2
quando ex adverso dedotto e chiedendo il rigetto dell'appello.
Respinta l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata (cfr. ordinanza del 6 luglio 2022), all'udienza collegiale dell'8
gennaio 2025 le parti hanno precisato le conclusioni e la Corte ha trattenuto la causa in decisione assegnando i termini ex art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente va dato atto che ha espressamente AR
dichiarato di prestare acquiescenza alla sentenza nella parte in cui è stato riconosciuto a il diritto al compenso di euro 4.5000,00 Controparte_2
oltre Iva per l'attività prestata, rinunciando ad insistere per la quantificazione del compenso nella minore misura di euro 1.000,00. Parimenti la ha espressamente dichiarato di non impugnare in CP_2
via incidentale la sentenza nella parte in cui non ha accolto integralmente la sua domanda riconvenzionale subordinata di riconoscimento del compenso a lei dovuto in misura pari ad euro 10.007,00.
Oggetto del presente gravame è quindi esclusivamente l'accoglimento parziale della domanda riconvenzionale proposta dalla CP_2
limitatamente all'accertato credito nei confronti di SC di euro
32.000,00, cedutole da e PE Per_2
Con il primo motivo, infatti, censura la sentenza AR
impugnata nel capo in cui, accogliendo parzialmente la domanda riconvenzionale di , il Tribunale ha accertato Controparte_2
l'esistenza del credito di € 32.000,00 facente capo a e e PE Per_2
ceduto alla mandataria appellata, che, sommato all'ulteriore credito di €
4.500,00 oltre IVA, è stato posto dal Tribunale in compensazione con il credito di € 10.000,00 vantato da stesso, derivandone la condanna CP_1
di quest'ultimo al pagamento della differenza, pari ad euro 27.490,00.
In primo luogo l'appellante contesta la ricostruzione del Tribunale in forza della quale non vi sarebbe stata turbativa della libertà degli incanti, in difetto di impedimento od ostacolo alla partecipazione di altri all'asta e di influenza sull'andamento della procedura per effetto della condotta serbata.
Al riguardo rileva che con il conferimento dell'incarico del 9 marzo 2016
SC si era obbligato a non partecipare personalmente, o mediante propri aventi causa, o tramite altri consulenti di qualsiasi natura all'asta, o ad altre eventuali successive vendite, senza il supporto della , e CP_2
ciò sarebbe sufficiente ad integrare la violazione dell'art. 353 c.p.
L'appellante censura altresì la statuizione del primo giudice secondo cui
<<la scrittura privata si colloca con ogni evidenza nella situazione di>
fatto medesima nella quale viene modificato l'originario incarico di
mediazione conferito a , ossia a trattativa privata già Controparte_2
fallita, posto che le parti regolano appunto gli impegni reciproci di
e dei proprietari a AR Controparte_4
corollario della partecipazione all'asta per l'immobile principale, della
quale vengono indicati la data di celebrazione e il prezzo base e il
conseguente impegno di spesa di SC …>>.
Ad avviso dell'appellante non vi sarebbe prova che tale accordo sia successivo al conferimento dell'incarico del 09.03.2016 in quanto nel testo si menziona ancora la somma di aggiudicazione fino ad euro 200.000,00,
il che lascia supporre che esso sia un corollario del conferimento di incarico del 16.12.2015 e sarebbe stato travolto dal successivo conferimento dell'11.03.2016 che avrebbe posto nel nulla ogni precedente pattuizione.
Con il secondo motivo, censura la sentenza nella parte in AR
cui il tribunale afferma che, dal tenore della scrittura privata priva di data
(doc. 2A), la medesima non può che collocarsi nei giorni immediatamente precedenti l'asta, contemplando espressamente l'impegno di liberare l'immobile “a fine mese”, ossia, logicamente, il mese stesso in cui si è
tenuta l'asta. In particolare, sottolinea che tale ricostruzione sarebbe errata in ragione del fatto che l'incarico a Marusca Immobiliare è datato 09.03.2016 e,
tenuto conto del termine per la presentazione delle domande di partecipazione all'asta entro le ore 12:00 del giorno precedente l'incanto,
non sarebbe stato più menzionabile nella predetta scrittura un obbligo in capo all'SC di acquistare tramite asta.
L'appellante contesta poi la scarsa chiarezza della clausola sub 3 della scrittura de qua, con conseguente incertezza in ordine alle obbligazioni reciprocamente assunte e, in particolare, quelle gravanti su non CP_1
riportandosi il prezzo per l'acquisto del garage e per la buonuscita in favore dei proprietari e, per l'effetto, l'oggetto contrattuale non sarebbe determinato e nemmeno determinabile ex art. 1346 c.c. con conseguente irrilevanza della scrittura.
A suffragio di ciò aggiunge che la richiesta di incarico del 09.03.2016 era gratuita e non vincolante, avendo l' la facoltà di scegliere se CP_1
partecipare o meno all'asta, sorgendo l'obbligo di pagamento del compenso solo a seguito di aggiudicazione.
Con il terzo motivo, censura la motivazione della AR
sentenza nella parte in cui si afferma che la pattuizione della buonuscita a favore dei proprietari contemplata nella scrittura privata de qua non è priva di causa, in quanto corrispettivo della liberazione anticipata dell'immobile rispetto ai tempi prevedibili del decreto di trasferimento e che l'importo sproporzionato in rapporto al costo di acquisto e al valore di godimento dell'immobile non è causa di nullità o illiceità. Rileva che il Tribunale è arrivato a tale conclusione in forza dell'infondata ricostruzione in fatto che colloca l'accordo nei giorni che precedono l'asta,
mentre essendo la scrittura anteriore, è stata posta nel nulla dal nuovo incarico del 09.03.2016 che neppure la richiama, per cui, venuta meno la possibilità di perfezionare la trattativa privata per la compravendita,
sarebbe venuta meno la causa giustificatrice della liquidazione della buona uscita, “mancando del tutto una ragione pratica che giustifichi il contratto
stesso, ben potendo SC avvalersi dell'efficacia esecutiva del decreto
di trasferimento”.
Aggiunge che la differenza tra l'importo di aggiudicazione e la somma di
€ 200.000,00, prevista dalla clausola sub 3 della predetta scrittura, sarebbe priva di “significato pratico e giuridico”.
***
I motivi di appello, da esaminare congiuntamente in quanto strettamente connessi, sono infondati.
Correttamente il primo giudice ha escluso che con l'incarico conferito a
Marusca Immobiliare in data 09.03.2016 sia stato turbato l'andamento della procedura o sia stato impedito a terzi di partecipare all'asta pubblica per l'aggiudicazione dell'immobile per cui è causa e che sia stata dunque integrata la fattispecie della turbativa alla libertà degli incanti, prevista e punita dall'art. 353 c.p.
Nel censurare tale affermazione SC si è limitato, del tutto genericamente, ad affermare che la turbativa può compiersi anche in un momento anteriore allo svolgimento della gara, senza tuttavia specificare quale sarebbe stata, nel caso concreto, la condotta che avrebbe comportato anomalie procedimentali nello svolgimento della gara e come sarebbe stata lesa o posta in pericolo la libera concorrenza.
In ogni caso, deve escludersi che l'asserita turbativa possa essere integrata dal conferimento dell'incarico a in data Parte_5
09.03.2016, in quanto in esso l'SC ha dato espressamente atto “di
essere stato ampiamente informato del fatto che le aste giudiziarie sono
pubbliche e che pertanto chiunque vi può partecipare personalmente
nonché del fatto che tutta la documentazione relativa alla vendita all'asta
è consultabile sui canali pubblicitari adottati dal Tribunale” e che l'assistenza da parte della Marusca Immobiliare non era quindi necessaria.
La scelta, dunque, di avvalersi del supporto della predetta agenzia non è
stata oggetto di alcuna costrizione, ma frutto della libera scelta dell'appellante di “avvalersi dell'assistenza offerta dal mandatario” per assisterlo nella partecipazione alla gara, come ulteriormente confermato dalla espressa previsione che tale incarico non lo vincolava in alcun modo all'acquisto, avendo “la facoltà di scegliere se partecipare o meno
all'asta” e che il compenso in favore di Marusca Immobiliare doveva essere corrisposto solo in caso di aggiudicazione dell'immobile in asta.
Parimenti condivisibile è l'affermazione del primo giudice secondo cui la scrittura senza data sottoscritta da (che non ha disconosciuto la sua CP_1
firma) da e , quali proprietari Persona_1 A_
dell'immobile per cui è causa, e da RE s.r.l, quale mandataria di e con procura a vendere il garage non oggetto della procedura PE esecutiva, è stata sottoscritta in data sicuramente precedente alla vendita all'asta dell'11 marzo 2016, espressamente richiamata nell'accordo, e comunque non prima del 1 marzo 2016, come desumibile dal fatto che il riferimento all'obbligo assunto da e “a lasciare libero PE Per_2
l'immobile entro la fine del mese corrente” in favore di SC non può
che essere inteso se non con riferimento alla fine di marzo 2016, mese in cui si sarebbe tenuta l'asta, posto che, come giustamente sottolineato dal
Tribunale, nel caso in cui, espletata la gara, l'immobile fosse stato aggiudicato ad altro soggetto, l'intera scrittura sarebbe stata priva di effetto;
una diversa interpretazione sarebbe, del resto, priva di ogni logica,
in quanto non vi sarebbe stato alcun motivo per gli occupanti l'immobile di liberarlo il mese precedente l'espletamento della gara, quando il bene era ancora di loro proprietà.
Si conviene, altresì, con la conclusione del Tribunale secondo cui la scrittura privata priva di data <si colloca con evidenza nella situazione
di fatto medesima nella quale viene modificato l'originario incarico di
mediazione conferito a , ossia a trattativa privata già Controparte_2
fallita, posto che le parti regolano appunto gli impegni reciproci di
e dei proprietari e a AR Parte_1 CP_3
corollario della partecipazione all'asta per l'immobile principale, della
quale vengono indicati la data di celebrazione e il prezzo base e il
conseguente impegno di spesa di . CP_1
In primo luogo non si comprende perché, come sostiene l'appellante, la partecipazione all'asta da parte di dovrebbe ritenersi CP_1 regolamentata solo dal predetto conferimento di incarico del 9.3.2016, che in realtà regolamenta solo le modalità di assistenza alla partecipazione all'incanto da parte di Marusca Immobiliare e null'altro, e come tale conferimento dell'incarico, sottoscritto tra e Marusca Immobiliare, CP_1
anche ove successivo alla scrittura privata senza data, avrebbe potuto porre nel nulla l'accordo privo di data intervenuto tra soggetti diversi (SC,
e nonché la società ). PE Per_2 Parte_3
Non coglie poi nel segno l'argomentazione per cui nell'incarico conferito il 16.12.2015 non vi era alcun cenno ad obblighi di SC per il pagamento di somme a titolo di buonauscita per la liberazione dell'immobile da parte dei proprietari.
In tale scrittura, infatti, SC si era impegnato ad acquistare l'immobile al prezzo massimo di euro 220.000,00.
L'impegno a pagare la stessa somma – scontata di € 20.000,00 ove non necessari per eventuali rilanci in sede di asta - viene mantenuto fermo con l'accordo privo di data, ma sicuramente sottoscritto i primi giorni del mese di marzo 2016, come reso evidente:
- dall'espresso richiamo all'obbligo, assunto con il conferimento di incarico del 16.12.2015, di acquistare l'immobile al prezzo massimo di euro 220.000,00 contenuto nelle premesse dichiarate parte integrante e sostanziale dell'accordo;
- dal fatto che le parti, pur avendo previsto al punto 1) l'obbligo di CP_1
di acquistare all'asta l'immobile con offerta di base asta di euro
118.200,00, al successivo punto 2) hanno ribadito che “dalla proposta di acquisto”, e cioè quella del 16.12.2015 richiamata in premessa,
“formulata dal signor vengono scontati € 20.000,00”, AR
previsione che non può avere altro significato se non che dal prezzo ivi promesso e da intendersi ancora dovuto veniva scontata la somma di €
20.000,00;
- dalla previsione, sebbene mal formulata ma ben comprensibile alla luce della integrale contenuto dell'accordo, del punto 3) secondo cui “La
somma derivante dall'importo di aggiudicazione fino alla concorrenza di
€ 200.000,00 sarà riconosciuta e suddivisa come segue:
Parte ai signor e SI , quale Persona_1 A_
buonuscita e liberazione immobile. Parte per l'acquisto del garage
doppio….”, che conferma come l'importo al cui pagamento era obbligato era rimasta sempre ed in ogni caso pari ad € 200.000,00 CP_1
(220.000,00 ove necessario per eventuali rilanci di base d'asta), sicché
anche nel caso di importo di aggiudicazione inferiore, la differenza “fino alla concorrenza di € 200.000,00”, al cui pagamento SC era ancora obbligato, sarebbe stata comunque dovuta, in parte per l'acquisto del garage ed in parte come buonuscita per la liberazione dell'immobile.
L'eccezione in ordine alla indeterminatezza dell'oggetto del contratto risulta, dunque, infondata, posto che l'obbligazione assunta da era CP_1
perfettamente determinata nell'importo di euro 200.000,00 (o 220.000,00
in caso di rilanci), così come determinabile era la buonuscita, pari a quanto sarebbe certamente residuato, trattandosi del terzo incanto (cfr. decreto di trasferimento), una volta pagato il prezzo di aggiudicazione dell'immobile ed il prezzo del garage, determinabile per relationem dal rinvio alla procura a vendere conferita a RE srl.
Si conviene, infine, con la statuizione del Tribunale in ordine all'esistenza della causa giustificativa del corrispettivo pattuito per la buonuscita, da ricercare nell'esigenza da parte di di ottenere la liberazione CP_1
anticipata dell'immobile rispetto ai tempi prevedibilmente lunghi ma indipendenti dalla volontà delle parti, necessari per l'emissione del decreto di trasferimento, esigenza che non vi era necessità di esplicitare nel primo incarico in cui la data del rilascio sarebbe stata oggetto della libera contrattazione delle parti.
L'appello va, pertanto, respinto, con conseguente integrale conferma della sentenza impugnata.
Le spese del presente grado del giudizio seguono la soccombenza e vanno poste a carico dell'appellante nella misura che si liquida in dispositivo,
tenuto conto dei valori medi del DM 147/2022 (scaglione da 26.000,01 a
52.000), ad eccezione della fase istruttoria, la cui liquidazione non è stata richiesta nella nota spese.
P . Q . M .
La Corte d'Appello di Brescia, sezione prima civile, definitivamente pronunciando:
rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza del AR
Tribunale di Brescia n. 314/2022 emessa il 10.02.2022 che, per l'effetto,
conferma integralmente;

-condanna a rifondere a le spese del AR Controparte_2 grado che liquida in euro 2.058,00 per la fase di studio, euro 1.418,00 per la fase introduttiva, ed euro 3.470,00 per la fase decisoria, oltre spese forfettarie nella misura del 15%, Iva e cpa come per legge.
Sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater d.P.R. n.
115/2002 per il raddoppio del contributo unificato a carico dell'appellante.
Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del 21 maggio 2025
IL CONSIGLIERE EST. IL PRESIDENTE
Annamaria Laneri Giuseppe Magnoli