Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ANTONIO IANNOTTA - Presidente -
Dott. VINCENZO CALFAPIETRA - Consigliere -
Dott. OLINDO SCHETTINO - Consigliere -
Dott. CARLO CIOFFI - Consigliere -
Dott. SERGIO DEL CORE - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
RT GI, elettivamente domiciliato in ROMA VIA TACITO 23, presso lo studio dell'avvocato GARGIULO A., difeso dall'avvocato FIORANI GUIDO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
GI RI, elettivamente domiciliato in ROMA V.LE MAZZINI 55, presso lo studio dell'avvocato GRILLO LUCIO, difeso dall'avvocato BATTAGLIA D'ASARO A., giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 467/98 della Corte d'Appello di PALERMO, depositata il 08/06/98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/09/00 dal Consigliere Dott. Sergio DEL CORE;

udito l'Avvocato Guido FIORANI, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito l'Avvocato BATTAGLIA D'ASARO, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele CENICCOLA che ha concluso per il rigetto del ricorso. Svolgimento del processo
Con scrittura privata del 7 gennaio 1988, MO OR promise di vendere a OR RÈ, che a sua volta promise di acquistare, un piano cantinato complessivamente esteso circa mq. 700, facente parte di un edificio in corso di completamento sito nella via Circonvallazione Mercato Frutta. di Termini Imerese, distinto nei corpi "A" e "B". Precisarono le parti che la porzione, di circa mq. 300, del piano predetto sottostante al corpo "A" sarebbe stata consegnata entro il febbraio 1988, mentre quella, con superficie pari a mq. 400 circa, ricadente nel corpo "B" sarebbe stata consegnata nel successivo mese di maggio. Del prezzo, convenuto in lire 700.000 al mq., per un complessivo ammontare di lire 490.000.000, il promittente acquirente corrispose contestualmente lire 60.000.000 a titolo di caparra confirmatoria e di acconto, impegnandosi a versare, rispettivamente, lire 60.000.000 e lire 120.000.000, in coincidenza con le previste consegne ripartite dell'immobile. Si convenne, inoltre, che il saldo sarebbe stato corrisposto alla stipula dell'atto pubblico di trasferimento, da perfezionarsi entro il 31 dicembre 1988 previa eliminazione delle formalità ipotecarie e consegna, da parte del promittente venditore, della documentazione comprovante la libertà da gravami e delle certificazioni di agibilità e di abitabilità. L'intero piano oggetto del compromesso venne consegnato al RÈ che, da parte sua, corrispose gli acconti concordati nella complessiva somma di lire 240.000.000. Con citazione notificata il 13 giugno 1992, lo OR, premesse le superiori circostanze, lamentò che, risolto un lungo contenzioso insorto col Comune di Termini Imerese sulla conformità agli strumenti urbanistici dell'edificio di cui è parte il bene promesso in vendita e ottenuto nell'ottobre 1991 il rilascio dell'abitabilità, aveva reiteratamente, ma invano, invitato il RÈ a addivenire alla stipula dell'atto pubblico - dapprima impedita dai cennati contrasti- con una maggiorazione forfettaria del prezzo pattuito in sede di preliminare, da imputare a corrispettivo per l'esecuzione di talune opere accessorie non previste in contratto e per l'anticipato godimento del bene da parte del promittente acquirente, che lo aveva destinato a sede dell'attività commerciale di vendita d'auto. Convenne, quindi, in giudizio il RÈ dinanzi al Tribunale di Termini Imerese, cui chiese di dichiarare la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promittente acquirente o, in subordine, per eccessiva onerosità della prestazione a carico di esso attore, in quanto il valore dell'immobile era, nelle more, notevolmente aumentato. Il RÈ contestò la fondatezza delle domande e chiese in via riconvenzionale la pronunzia di sentenza costitutiva del trasferimento della proprietà dell'immobile. Dedusse, in particolare, che il mancato perfezionamento dell'atto pubblico andava addebitato esclusivamente allo OR il quale aveva, per un verso, omesso di rispettare le autorizzazioni amministrative, provocando i provvedimenti sanzionatori della P.A. che ritardarono il completamento dell'edificio e il rilascio dell'abitabilità, e, per altro verso, avanzato pretese inaccettabili e ingiustificate per la stipula del definitivo, senza peraltro neanche fornire la documentazione comprovante la libertà dell'immobile da ipoteche. All'esito dell'espletata istruzione, l'adito tribunale, con sentenza del 29 aprile 1996, respinse la domanda tendente alla risoluzione per inadempimento del contratto preliminare, che invece dichiarò risolto per eccessiva onerosità sopravvenuta. La sentenza venne gravata dal RÈ e, in via incidentale, dallo OR, che reiterò la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del promittente acquirente. La Corte d'appello di Palermo, in accoglimento dell'impugnazione principale e respinta quella incidentale, trasferì la proprietà del vano in contestazione al RÈ subordinando detto trasferimento al versamento, da parte di quest'ultimo, della somma di lire 250.000.000 e facultando lo stesso promittente acquirente a sospendere il pagamento del residuo prezzo sino alla liberazione, da effettuarsi a cura e spese dello OR, delle garanzie reali gravanti sul bene. La corte di merito pervenne a tale decisione in base ai seguenti rilievi:
- sussistevano agli atti specifici elementi per escludere che il contrasto insorto tra lo OR e il Comune di Termini Imerese nonché il suo protrarsi, che impedì la stipula del definitivo, avessero quel carattere di imprevedibilità idoneo a fondare la risoluzione del contratto per l'eccessiva onerosità della prestazione a carico del promittente venditore;
ciò, in particolare, avuto riguardo alla circostanza che l'8 luglio 1986 e il 29 settembre 1986, su istanza dell'ente pubblico territoriale, erano state notificate allo OR, rispettivamente, ordinanza di sospensione dei lavori e ordinanza di demolizione, sul presupposto della obbiettiva totale difformità della costruzione dalla concessione edilizia;

- pur nel protrarsi dell'impossibilità di stipulare il definitivo, a lui ben nota per avere impugnato i provvedimenti del Comune, lo OR sollecitò alla controparte il versamento degli acconti sino a riceverne, in data prossima al dicembre del 1988, la somma lire 240.000.000 - pari quasi alla metà dell'intero prezzo convenuto per il trasferimento della proprietà sicuramente ingente e suscettibile di reinvestimento;
ne' la rilevata consistenza di siffatto pagamento poteva ritenersi in qualche modo motivata dall'anticipata consegna dell'immobile, tale circostanza non attinendo agli obblighi traslativi gravanti sul promittente venditore;

- come già osservato dal primo giudice, il rifiuto del RÈ di eseguire il preliminare e versare il residuo prezzo dovuto era giustificato dalla formale pretesa dello OR di ricevere in pagamento una somma maggiore rispetto a quella convenuta nel preliminare e con la pretestuosa motivazione - tra l'altro non accompagnata da alcun criterio di quantificazione - che essa fosse dovuta a titolo di corrispettivo per la realizzazione di opere extra- contratto e per l'anticipata consegna del bene;
d'altra parte, era ravvisabile una precipua responsabilità dello OR nel turbamento del sinallagma, per avere egli omesso di versare sino al giugno del 1990 - come risulta dalle premesse della concessione edilizia n. 23/90 - la somma di oltre 55 milioni a titolo di integrazione del contributo edificatorio, cui era tenuto in conseguenza della cubatura (circa mc. 1268) realizzata in eccedenza rispetto a quella prevista nel progetto di variante;

- al momento in cui sarebbe stato possibile stipulare il definitivo, l'immobile risultava gravato da ipoteca, avendone il promittente venditore consentito l'iscrizione in data 7 febbraio 1991 e cioè successivamente alla stipula del preliminare e all'insaputa del RÈ, il quale sarebbe stato addirittura legittimato, ex art. 1482, comma P, c.c., a sospendere il pagamento del residuo prezzo dovuto;
ne derivava l'assoluta ininfluenza delle circostanze rappresentate negli articolati dell'interrogatorio formale, a rendere il quale il predetto non si era presentato;

- era da disattendere la deduzione dello OR secondo cui, poiché la domanda tendente alla pronuncia di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. era accompagnata dall'offerta di accollo della quota del mutuo frazionato gravante sull'immobile per un ammontare corrispondente al residuo prezzo, doveva escludersi l'esistenza di un'effettiva volontà del promittente acquirente di adempiere le obbligazioni nascenti dal preliminare;
avendo lo OR, con l'iscrizione di un'ipoteca sull'immobile per un importo presuntivamente assai elevato, violato l'obbligo di garantire il promittente acquirente dai rischi di una futura evizione, il RÈ sarebbe stato caso mai legittimato a fare valere l'inesigibilità del residuo prezzo dovuto sino alla liberazione dell'immobile dalla garanzia reale;
l'eventuale attuazione dell'offerta, mentre per un verso lasciava intendere la volontà del RÈ di adempiere con ogni possibile modalità idonea ad evitare che, pur in presenza dell'ipoteca, la somma venisse incamerata dal promittente venditore senza una correlativa liberazione del bene, non pregiudicava d'altra parte l'interesse del promittente venditore, che sarebbe risultato liberato, per lo stesso ammontare corrispondente alla somma oggetto di accollo, dalle obbligazioni di contenuto restitutorio derivantigli dalla qualità di mutuatario;

tuttavia, il principio per cui, in carenza del consenso del promittente venditore, non può essere unilateralmente pretesa dalla parte ne' imposta dal giudice adito ai sensi dell'art. 2932 c.c. la modifica della prestazione prevista nel preliminare non escludeva, avuto riguardo alla serietà dell'offerta formulata dal promittente acquirente e alla sua volontà di adempiere le obbligazioni nascenti dal preliminare, la ricorrenza dei presupposti per pronunziare una sentenza c.d. condizionata, che, ferma la sospensione degli effetti traslativi fino al pagamento della residua somma di lire 250.000.000, consentisse al RÈ di sospendere l'adempimento della sua obbligazione sino alla liberazione del bene dalla garanzia reale su di esso gravante, a cura e spese del promittente venditore. Avverso la sopra riassunta sentenza lo OR ha proposto ricorso per cassazione affidandone l'accoglimento a cinque motivi, successivamente illustrati con memoria.
Resiste il RÈ con controricorso.
Motivi della decisione
Con il primo motivo di ricorso si denunziano violazione e falsa applicazione degli artt. 102, 161, 331 c.p.c. Premesso che in sede di discussione il primo giudice, ravvisata la identità delle questioni da decidere, aveva riunito alla presente altra causa pendente tra lo OR e certo PI AM, la sentenza avrebbe dovuto essere impugnata anche nei confronti di quest'ultimo. Di contro, l'appello proposto dal RÈ è stato notificato al solo OR. La corte d'appello, dal canto suo, ha omesso di ordinare l'integrazione del contraddittorio nei confronti del litisconsorte pretermesso. Ne sarebbe conseguita la nullità dell'intero procedimento di secondo grado e della sentenza che lo ha concluso, rilevabile d'ufficio anche in sede di legittimità, con rimessione della causa alla predetta fase di merito ai fini dell'eliminazione del vizio.
Il motivo è destituito di fondamento.
Vero è che secondo la giurisprudenza di questa Corte
l'obbligatorietà dell'integrazione del contraddittorio in fase di impugnazione, al fine di evitare giudicati contrastanti nella stessa materia e tra soggetti già parti del giudizio, sorge non solo quando la sentenza di primo grado sia stata pronunciata nei confronti di tutte le parti tra le quali esiste litisconsorzio necessario sostanziale e l'impugnazione non sia stata proposta nei confronti di tutte, ma anche nel caso del cosiddetto litisconsorzio necessario processuale, quando l'impugnazione non risulti proposta nei confronti di tutti i partecipanti al giudizio di primo grado, sebbene non legati tra loro da un rapporto litisconsortile necessario;
è altrettanto vero tuttavia (e ciò si ricava dallo stesso precedente citato ma evidentemente frainteso dal ricorrente) che un tale obbligo sorge solo allorquando si tratti di cause inscindibili o tra loro dipendenti (art. 331 c.p.c.), nel qual ultimo caso la necessità del litisconsorzio in sede di impugnazione è imposta dal solo fatto che tutte le parti sono state presenti nel giudizio di primo grado (così, tra le tante, Cass. nn. 8636/1987; 6804/1987; 9567/1991;
11419/1991). L'ipotesi di inscindibilità si verifica quando la necessità del litisconsorzio è espressamente prevista dalla legge o è dovuta al fatto che la sentenza, influendo su una situazione giuridica unica, sarebbe inutiliter data, qualora non fosse pronunziata nei confronti di tutti i soggetti interessati alla decisione;
ricorre, invece, la l'ipotesi di dipendenza allorché la decisione di una controversia si estende necessariamente all'altra, costituendone il presupposto logico e giuridico imprescindibile, per il carattere di pregiudizialità o alternatività che le questioni oggetto dell'una hanno rispetto alle questioni trattate nell'altra. Entrambe queste situazioni sono palesemente estranee al caso in esame, perché le configgenti istanze, principali e riconvenzionali, con cui il promittente venditore e i singoli promittenti acquirenti hanno fatto valere contrapposte ragioni aventi il titolo in due diversi preliminari di vendita, attengono non già a un rapporto unico e indivisibile, tale cioè che il giudice adito non potesse utilmente conoscerne se non nei confronti di tutti i suoi titolari, bensì a distinti e reciprocamente autonomi rapporti, ciascuno dei quali può avere una sorte processuale diversa da quella dell'altro. L'unica peculiarità risiede nel fatto che le contrapposte domande, potenzialmente suscettibili di dar luogo a separati procedimenti, sono state trattate congiuntamente in quanto tutte proponevano identiche questioni: il che dà luogo propriamente a una situazione di litisconsorzio facoltativo improprio (v. artt. 103, 274 c.p.c.) nel quale, pur nella predetta identità di questioni, permane autonomia dei rispettivi titoli, dei rapporti giuridici e delle singole causae petendi;
con la duplice conseguenza che le cause, per loro natura scindibili (come confermato dalle sopra citate norme, che espressamente prevedono la possibilità della separazione), restano distinte, con una propria individualità in relazione ai rispettivi legittimi contraddittori, e che la sentenza con cui vengono definite - sebbene formalmente unica - consta in realtà di tante pronunce quante sono le cause riunite. Queste ultime conservano la loro autonomia anche in sede di impugnazione, sicché le pronunce non impugnate o altrimenti risolte sotto il profilo processuale non possono produrre effetti preclusivi e limitativi sul giudizio in corso e l'impugnazione tempestivamente proposta da alcune parti non coinvolge la posizione delle altre non impugnanti (cfr., e plurimis, Cass. nn. 8069/2000; 3800/1998; 3164/1992; 4758/1985; 4924/1984;
1512/1983).
Con il secondo motivo di ricorso, denunziando violazione e falsa applicazione degli artt. 1467 c.c. - anche in relazione all'art.97 della Cost. 1351, 1362, comma 2, 1256 c.c., 115, 116 e 195 c.p.c nonché vizi motivatori (art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c), lo OR censura "l'iter logico-giuridico seguito dalla corte di merito", al fine di rigettare la domanda di risoluzione del preliminare di vendita per eccessiva onerosità sopravvenuta;
in particolare, si addebita alla corte del merito di avere: a) escluso apoditticamente e con travisamento palese dei fatti l'esistenza del factum principis, avente i connotati della straordinarietà e della imprevedibilità, nel comportamento del Comune di Termini Imerese che rilasciò le prescritte autorizzazioni con notevole ritardo, ponendo rimedio agli erronei e illegittimi provvedimenti sanzionatori emessi sul falso presupposto dell'esistenza di illeciti edilizi e impugnati nelle competenti sedi;
b) omesso di considerare che tale inspiegabile e inopinato atteggiamento della P.A. fu causa del sopravvenuto squilibrio del sinallagma, avuto riguardo alla crescita del valore di mercato dell'immobile e al lievitare dei costi in dipendenza dei mutui con garanzia ipotecaria nel frattempo contratti nonché della impossibilità di stipulare alle date stabilite i vari rogiti traslativi con i promittenti acquirenti e, conseguentemente, di frazionare i mutui predetti;
c) obliterato circostanze giustamente valorizzate dal primo giudice, come l'anomalo iter del rilascio della concessione n.23 del 1990 qualificata dal Sindaco quale mero atto di conferma di una volontà amministrativa dispiegatasi positivamente con l'invio in data 9 maggio 1986 del parere favorevole della Commissione edilizia sulla domanda di concessione, equivalente, per consolidata giurisprudenza amministrativa, a determinazione positiva a tutti gli effetti sulla domanda medesima;
d) considerato, al contrario, rilevanti, estrapolandole dal contesto storico, circostanze comunque giuridicamente ininfluenti, quali le ordinanze di sospensione e demolizione - notificate dopo che esso ricorrente, pagati integralmente gli oneri concessori, da oltre quattro anni aveva maturato il diritto a ottenere l'assentimento della chiesta variante - o la ricezione di acconti ritenuti ingenti e suscettibili di reinvestimento, ma che in realtà tali non erano, considerati il valore e l'entità dei beni consegnati al RÈ e le esigenze dello OR di destinare le somme al completamento dell'edificio;
e) escluso, senza alcuna valida ragione, che fino al rilascio del provvedimento autorizzativo l'attività imprenditoriale del ricorrente fosse stata gravemente compromessa per fatti allo stesso non imputabili.
Nella seconda parte del terzo motivo - (vedi "sub b"), con sovrapposizione di censure e pedante ripetitività di concetti - si torna a censurare la sentenza per non avere la corte di merito accolto la domanda di risoluzione per eccessiva onerosità. Riportando ampi brani della motivazione del tribunale, si aggiunge in buona sostanza che la corte d'appello non tenne conto della pesante esposizione debitoria ex mutuo dello OR causata dal contenzioso apertosi con la P.A. e atta ad alterare sensibilmente l'equilibrio sinallagmatico disegnato nel preliminare. Così "ricucito", il complesso mezzo di annullamento non può trovare ingresso, contenendo doglianze palesemente inammissibili. Per poter determinare, ai sensi dell'art. 1467 c.c., la risoluzione dei contratti con prestazioni corrispettive ad esecuzione continuata o periodica ovvero ad esecuzione differita, l'eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione deve essere causata dal verificarsi di avvenimenti che siano al contempo straordinari ed imprevedibili. Tra questi due caratteri sussiste un'indubbia differenza, anche se essi presentano concettualmente punti di contatto e margini di sovrapposizione. Il carattere della straordinarietà è sicuramente di natura obbiettiva, in quanto qualifica un evento in base all'apprezzamento di elementi (frequenza, dimensioni, intensità, ecc.) suscettibili di misurazione e quindi tali da consentire, attraversi analisi quantitative, classificazioni quanto meno di ordine statistico. Il secondo carattere, la imprevedibilità, ha certamente una radice soggettiva, in quanto fa riferimento alla fenomenologia della conoscenza. I due aspetti, così come delineati, possono in concreto coesistere, nel senso che un determinato avvenimento risulti essere allo stesso tempo imprevedibile, cioè fuori della prevedibilità delle parti contraenti, e straordinario, cioè fuori di una normale evoluzione degli eventi. Ma può anche verificarsi che un avvenimento straordinario possa essere prevedibile secondo un criterio di normale prudenza. In ogni caso, la mancanza di uno dei due requisiti è sufficiente per negare la risoluzione.
In tema di applicazione del rimedio risolutorio previsto dall'art. 1467 c.c., più volte questa Corte ha affermato il principio secondo cui l'accertamento del giudice del merito circa la sussistenza o meno dei caratteri della imprevedibilità e straordinarietà è insindacabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione adeguata e immune da vizi (cfr. sentt. nn. 2518/1969, 666/1970, 3632/1971, 837/1979, 1258/1981, 854/1982, 3342/1994). Nella specie, la sentenza impugnata si sottrae alle censure mossele, siccome motivata in modo logicamente corretto e sufficiente. Già la stessa esposizione della complessa doglianza ne evidenzia la pretestuosità nell'ottica del sindacato "formale", il solo possibile in questa sede, dacché si censura il merito delle valutazioni espresse dalla corte territoriale, pretendendo di sovrapporre agli apprezzamenti dei giudici di merito una diversa interpretazione delle circostanze di fatto, che evidentemente non si risolve nella enucleazione di vizi logici della motivazione resa dalla corte territoriale.
Sul punto in questione il giudice di appello, dopo aver rilevato che a sostegno della risoluzione del contratto per sopravvenuta eccessiva onerosità lo OR aveva invocato principalmente la ritardata regolarizzazione amministrativa imputabile a colpevole inerzia del Comune di Termini Imerese e il conseguente notevole aumento di valore dell'immobile nel frattempo registratosi, ha osservato che il contenzioso con l'ente locale causa del secondo evento, per essere un fatto volontario e addebitabile allo stesso OR, non costituiva certamente un avvenimento straordinario (estraneo alla parte) ne' imprevedibile. Ha in particolare rilevato detto giudice che ancor prima della stipula del preliminare allo OR furono notificate due ordinanze sindacali con cui gli veniva intimata, rispettivamente, la sospensione dei lavori e la demolizione degli stessi e che tali provvedimenti furono emessi legittimamente in quanto l'odierno ricorrente aveva realizzato ulteriori unità abitative rispetto a quelle assentite, perpetrando l'illecito edilizio consistente nell'esecuzione di lavori in totale difformità dalla concessione edilizia. Ed in effetti è pacifico e risulta dagli atti del processo che i provvedimenti sanzionatori emanati dal Sindaco del Comune di Termini Imerese furono giustificati dall'avere lo OR realizzato corpi di fabbrica (piani mansardati aventi una superficie di 442 mq. e una volumetria di mc. 1158) non autorizzati con la concessione edilizia, in totale difformità dalla stessa e, in ogni caso, nelle more dell'approvazione del progetto di variante;
che per dette opere chiese il rilascio di concessione in sanatoria con istanza depositata il 13 dicembre 1986, respinta dalla Soprintendenza con nota del 23 marzo 1987; che tali unità abitative abusivamente realizzate fu costretto a demolire a notevole distanza di tempo per completare l'iter legittimante l'edificazione (vedi nota in data 6 marzo 1990 con cui il Sindaco di Termini Imerese comunicò all'Assessorato Territorio e Ambiente che lo OR "ha intrapreso la demolizione delle opere abusive oggetto dell'ingiunzione n. 68 del 25.9.1986"). L'intervento della P.A., pertanto, non può considerarsi imprevedibile e straordinario, bensì del tutto normale e indotto da un comportamento illegittimo del OR e per di più dallo stesso conosciuto in anticipo rispetto al momento della stipula del preliminare. Analogamente addebitabile all'odierno ricorrente è il protrarsi dell'iter del procedimento amministrativo in esito al quale egli ottenne la concessione edilizia, che non poteva essere rilasciata se prima non fossero stati eliminati i predetti manufatti abusivi. Ciò, pur prescindendo, come bene rileva la corte di merito, dal dato esperenziale - che avrebbe dovuto suggerire una maggiore prudenza, specie a un imprenditore operante nel settore - circa le prevedibili inefficienze e i ritardi nell'azione dei comuni in una materia, quale quella avente a oggetto l'assetto del territorio, obiettivamente caratterizzata dal sovrapporsi di normative non sempre di agevole interpretazione, coordinamento e attuazione. Escluso, dunque, che l'iniziativa della P.A. potesse qualificarsi come evento straordinario, e soprattutto imprevedibile, non può conseguentemente ravvisarsi il requisito della imprevedibilità in nessuno degli ulteriori eventi che (per lo meno secondo la prospettazione del ricorrente) da quella corollarono, e assertivamente inducenti onerosità eccessiva, quali il notevole aumento di valore dell'immobile promesso in vendita, la necessità di ricorrere a mutui garantiti da ipoteca e l'impossibilità di stipulare i contratti definitivi e di conseguire, per tale via, il frazionamento dei mutui. Con argomentazione meramente di rincalzo, la corte del merito ha poi messo in evidenza che: l'eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione a carico dello OR deve (ulteriormente) escludersi, per avere questi, a pochi mesi dalla stipula del preliminare, ricevuto acconti per un totale di lire 240.000.000, costituente somma ingente e suscettibile di essere investita per neutralizzare eventuali fenomeni inflattivi;
la rilevanza di una tale circostanza, in grado di controbilanciare eventuali fattori comportanti un'alterazione dell'equilibrio economico del contratto tale da imporre un adempimento economicamente più gravoso per lo OR, non era sminuita dall'anticipata consegna dell'immobile, sicuramente estranea all'area della prestazione gravante sul promittente venditore.
Essendosi adeguatamente sottolineato il complesso imponente di ragioni che si opponevano alla configurabilità nella specie di eventi straordinari e imprevedibili, necessari per accordare il rimedio risolutorio previsto dall'art. 1467 c.c., la preclusione rappresentata dalle insindacabili valutazioni del giudice di merito, che siano sorrette da congrua motivazione, non consente di dare ingresso alle critiche dei ricorrenti, le quali, come detto, non valgono ad evidenziare smagliature logiche, o carenze argomentative, nel ragionamento svolto dalla impugnata sentenza.
La prospettata violazione di norme di legge è in definitiva radicalmente priva di fondamento e mira ad offrire copertura formale a censure di merito, come tali inammissibili in questa sede di legittimità.
Con il terzo motivo, lo OR denuncia nuovamente violazione e falsa applicazione dell'art.1467 c.c. e, inoltre, violazione e falsa applicazione degli artt. 1453, 1208, 1209, 1218, 1219, 1457 c.c., 115, 116, 195 e 232 c.p.c. nonché vizi motivazionali (art. 360
nn. 3 e 5 c.p.c.). Lamenta che la corte di merito non ha accolto la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del RÈ, reiterata con l'appello incidentale. Deduce, in proposito, che i giudici di seconde cure non hanno tenuto conto del fatto che, spirato il termine convenuto in seno al preliminare, il RÈ non avanzò doglianza alcuna circa un presunto inadempimento del promittente venditore per la mancata stipula dell'atto pubblico ne' lo costituì in mora con offerta del saldo ancora dovuto;
benché immesso nel possesso dell'immobile, ove prese a esercitare l'attività commerciale di vendita di auto, il promittente acquirente rimase inerte fino alla notifica dell'atto di citazione allorquando, nel costituirsi in giudizio, richiese in via riconvenzionale l'adempimento del preliminare;
circostanze, queste, o pacifiche in causa o da ritenersi ammesse in quanto contenute nell'articolato dell'interrogatorio formale non reso dal RÈ. Si sostiene ancora che erroneamente la corte palermitana: a) ravvisò una precipua responsabilità dello OR nel turbamento del sinallagma per avere costui omesso di versare fino al giugno 1990 la somma di lire 55.000.000 a titolo di contributi di urbanizzazione, laddove l'accadimento per cui si rese necessaria questa integrazione si verificò proprio nel 1990, fu accidentale poiché causato dal crollo di un edificio limitrofo che fece uscire fuori terra una parte del piano cantinato a suo tempo previsto, con un aumento volumetrico di inc. 1258, e nessuna influenza poteva esercitare sul rilascio della concessione, disponendo lo OR di area sufficiente per i dovuti asservimenti;
b) affermò che l'immobile venne gravato da ipoteca solo successivamente alla stipula del preliminare, quando dallo stesso tenore del compromesso traspare con tutta evidenza che il promissario acquirente era a conoscenza dell'ipoteca gravante sull'immobile a seguito del primo dei tre mutui, concluso con rogito del luglio 1985; al contrario, quello contratto nel febbraio 1991 era un terzo mutuo, costituente in sostanza novazione dei due precedenti, che conteneva la specificazione degli immobili, essendo stato nel frattempo l'edificio realizzato e completato.
Il motivo manca del benché minimo pregio.
A sostegno dell'espresso convincimento, la corte d'appello ha sottolineato la fondamentale circostanza, già messa in evidenza dal primo giudice, che il rifiuto del promittente acquirente era giustificato dalla pretesa dello OR di conseguire un surplus forfettario sul prezzo, in considerazione degli esborsi cui era andato incontro per la realizzazione di opere extra-contratto e della consegna anticipata degli immobili, senza peraltro quantificare le somme richieste o esplicitare i criteri per la relativa quantificazione. Ha aggiunto la corte territoriale che, d'altronde, era ravvisabile una precipua responsabilità dello OR nel turbamento del sinallagma, per avere egli omesso di versare sino al giugno del 1990 - come risulta dalle premesse della concessione edilizia n. 23/90 - la somma di oltre 55 milioni a titolo di integrazione del contributo edificatorio cui era tenuto in conseguenza della cubatura di circa mc. 1268, incolpevolmente realizzata in eccedenza rispetto a quella prevista nel progetto di variante;
inoltre, al momento in cui sarebbe stata possibile la stipula del definitivo, l'immobile risultava gravato da ipoteca, la cui iscrizione il promittente venditore aveva consentito, in data 7 febbraio 1991, successivamente alla stipula del preliminare e all'insaputa del RÈ, il quale sarebbe stato addirittura legittimato, ex art. 1482, comma 1^, c.c., a sospendere il pagamento del residuo prezzo dovuto: ne derivava l'assoluta ininfluenza delle circostanze rappresentate negli articolati dell'interrogatorio formale, a rendere il quale il predetto non si era presentato. Il ricorrente fa leva sull'erroneità del riferimento sia al mancato pagamento degli oneri, in quanto derivati da un evento verificatosi nel 1990, sia alla posteriorità dell'ipoteca rispetto alla data di stipula del preliminare.
Al riguardo si osserva anzitutto che la motivazione si basa su una duplice ratio decidendi: da una parte l'affermazione dell'assorbente rilievo da riconoscere al giustificato rifiuto del Giufrè di addivenire alla stipula di un contratto definitivo con un regolamento di interessi diverso rispetto a quello delineato in sede di preliminare;
dall'altra parte, l'addebito allo OR di avere turbato il sinallagma sia tardando la regolarizzazione amministrativa dell'immobile sia gravando quest'ultimo di ipoteca. In questo contesto, anche ad accedere concessivamente alla tesi della inesattezza in punto di fatto delle predette complementari considerazioni, ipotetica inadeguatezza della motivazione resa in proposito dai giudici palermitani non può comunque condurre alla cassazione della sentenza impugnata perché attiene a un ordine di considerazioni svolte ad abundantiam. Ciò è reso palese proprio dalle espressioni ("nè può tacersi ... Del resto quand'anche per mero assurdo le considerazioni si qui esposte non fossero sufficienti ad escludere la fondatezza dell'appello incidentale") utilizzate per aggiungere siffatti apprezzamenti, dai quali la motivazione della sentenza impugnata ben potrebbe prescindere senza che ne venga scalfita la fondamentale (e assorbente) quanto incensurabile ratio decidendi del giustificato rifiuto del promittente acquirente di accettare l'alternativa iugulatoria propostagli dal promittente venditore (sciogliere il contratto per mutuo dissenso o versare un prezzo maggiore rispetto a quello pattuito).
Va comunque rilevato, per debito di ragione, che anche le altre notazioni formulate dalla corte di merito non vengono incise dalle critiche sollevate dal ricorrente. Invero, che l'aumento della cubatura fu causato da un evento non eziologicamente riconducibile all'attività edificatoria dello OR è affermazione della quale il ricorrente non ha indicato in ricorso gli opportuni elementi di riscontro. Inoltre, se è vero che prima della stipula del preliminare sull'immobile erano state accese due ipoteche a fronte di altrettanti mutui per complessive lire 1.470.000.000, è altrettanto indiscutibile che, per come si deduce dalla stessa formulazione del motivo in esame, l'ipoteca iscritta in data 7 febbraio 1991 seguì all'erogazione di un mutuo per un montante di lire 2.080.000.000;
sicché l'immobile risultò gravato da una garanzia reale di un importo maggiore rispetto a quello per il quale vennero iscritte le ipoteche esistenti al momento di concludere il preliminare e note al compratore.
In ordine alla doglianza relativa al particolare che non sono stati dati per provati i fatti rappresentati nei capitoli dell'interrogatorio formale deferito al RÈ e da questi mai reso, è sufficiente osservare che l'unica circostanza di cui al capitolato di detta prova che risulta riportata in ricorso (l'essersi il RÈ immesso nel possesso dell'immobile e rifiutato di stipulare il definitivo a un prezzo maggiore), la sola valutabile da questa Corte stante il principio di autosufficienza di detto atto (cfr., e plurimis, Cass. nn. 7177/1997, 10897/1998, 2894/1999), è assolutamente pacifica in causa. Per il resto, nessuna valutazione può farsi, non avendo il ricorrente dimostrato la sussistenza di un nesso eziologico tra l'errore addebitato al giudice e la pronuncia emessa in concreto ne' indicato specificamente, nel ricorso, gli altri capitoli della prova per interpello contenenti le circostanze non date per ammesse, al fine di consentire in questa sede la verifica, sulla sola base di tale atto di impugnazione e senza necessità di (inammissibili) indagini integrative, della validità e decisività delle disattese deduzioni.
Peraltro, è appena il caso di ricordare che non può ritenersi viziata da omessa motivazione la sentenza nella quale il giudice non abbia preso in considerazione la mancata risposta all'interrogatorio formale. Infatti, la legge - affermando che il giudice "può" ritenere come ammessi, valutato ogni altro elemento di prova, i fatti dedotti nell'interrogatorio- consente di desumere soltanto elementi indiziari dalla mancata risposta della parte e, in ogni caso, l'esercizio di tale facoltà, rientrando nel potere discrezionale del giudice del merito, non è suscettibile di sindacato in sede di legittimità (cfr. Cass. nn. 2690/1987, 2888/1996, 4211/1998). Con il quarto motivo si denunziano violazione e falsa applicazione degli artt. 1453, 1455, 1197, 1208, 1209, 1218, 1219, 1220, 1457, 2932 c.c. nonché vizi della motivazione. Si addebita alla corte d'appello di avere accolto la domanda riconvenzionale formulata dal RÈ, malgrado questi avesse chiesto il trasferimento dell'immobile - anziché con offerta rituale del saldo del prezzo dovuto, ossia di prestazione conforme alla pretesa creditoria e atta a liberare il debitore - con pagamento da effettuarsi al momento del passaggio in giudicato della sentenza, mediante accollo della quota di mutuo gravante sul bene sino alla concorrenza del prezzo convenuto. Erroneo è il convincimento circa la volontà del RÈ di adempiere, che la corte ha espresso facendo riferimento alla falsa circostanza della iscrizione ipotecaria successiva al preliminare e omettendo di considerare che il promittente acquirente non aveva (a) dimostrato interesse alla stipula del contratto nel termine previsto, del quale aveva determinato la tacita proroga, (b) fatto prontezza a versare nelle forme di legge la somma dovuta benché la prestazione fosse divenuta esigibile, (c) invitato lo OR davanti al notaio per la stipula del definitivo, (d) costituito in mora esso promittente venditore. Anche tale censura è priva di giuridico fondamento.
Come ha ripetute volte affermato questa Suprema Corte, la valutazione del comportamento del promittente compratore, il quale chieda ai sensi dell'art. 2932 c.c. l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto avente per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, deve avvenire tenendo presenti, in relazione alle circostanze del caso concreto, i seguenti principi:
- ai fini dell'accoglimento della domanda, il promittente compratore è tenuto a eseguire la prestazione a suo carico o a fare offerta della stessa - anche senza l'uso di forme solenni (offerta reale o per intimazione) e, quindi, in qualsiasi modo idoneo a manifestare il serio intento di adempiere l'obbligazione e a escludere ogni perplessità su tale concreta intenzione (cfr. sentt. nn. 2103/1990, 1554/1989, 9518/1987, 287071983, 254071982, 641 e 2057/1980) - solo se tale prestazione (il pagamento del prezzo) sia esigibile al momento della domanda giudiziale;
non è, invece, tenuto a pagare o a offrire il prezzo, quando il pagamento di questo (o della parte residua di esso), per accordo delle parti, debba essere effettuato al momento della stipulazione del contratto definitivo o successivamente;
in questa ipotesi, la sentenza costitutiva degli effetti del contratto definitivo promesso ma non concluso deve essere senz'altro emessa e il pagamento del prezzo (o della quota parte residuale) deve essere imposto come condizione per il verificarsi dell'effetto traslativo derivante dalla pronuncia (cfr. sentt. nn. 709/1978; 641/1980; 381371981; 3854/1983; 2154/ 1987; 3660/1988;
2103/1990; 1077/1995; 10069/1996);
- l'offerta della prestazione corrispettiva da parte del contraente che abbia proposto la domanda di esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare avente per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, costituendo una condizione dell'azione (che è necessario ma anche sufficiente sussista al momento della decisione), può essere validamente fatta in tutto il corso del giudizio (vedi sentt. nn. 4128/1979, 6553/1981, 3854/1983); non ha alcuna rilevanza al riguardo il fatto che il convenuto abbia intanto proposto in via riconvenzionale la contrapposta domanda di risoluzione del preliminare per inadempimento dell'attore, perché, anche in tal caso, risulta sempre e soltanto decisivo stabilire, all'esito della valutazione unitaria e comparativa dei rispettivi comportamenti, a quale dei contraenti debba essere addebitato l'inadempimento colpevole che possa giustificare l'inadempimento dell'altro, in forza del principio inademplenti non est adimplendum.
Nel caso di specie la corte palermitana ha sottolineato la circostanza, incontestabile in quanto desumibile dagli atti, che l'offerta della prestazione con le modalità indicate è stata costantemente reiterata dal RÈ negli scritti difensivi scambiati nel corso dell'intero giudizio. Nessuna colpevole inerzia è poi ascrivibile al predetto giacché - a prescindere dal momento di accensione dell'ipoteca sull'immobile oggetto del compromesso, che la corte territoriale si attarda inutilmente a dimostrare successiva alla stipula del preliminare - il versamento del saldo era pacificamente condizionato alla preventiva dimostrazione da parte del promittente venditore, mediante idonea documentazione, della piena libertà dell'immobile da ipoteche e altri oneri reali. È infatti pacifico in causa che una tale prova lo OR non fu in grado di offrire in quanto alla data in cui era prevista la stipula del definitivo, e anche in seguito, l'immobile continuò ad essere gravato da ipoteca.
Circa le modalità dell'offerta (accollo del mutuo anziché pagamento in denaro contante del saldo), ribadito che in giudizio è a tal fine sufficiente contratto definitivo;
l'esecuzione della prestazione o la sua offerta nei modi di legge non costituiva, quindi, una condizione dell'azione di esecuzione specifica, mentre l'interesse del promittente venditore trovava - come ha trovato - completa soddisfazione nella condizione, apposta in sentenza, che subordinava il trasferimento al pagamento del residuo prezzo. Col quinto e ultimo motivo si deducono violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 116, 195 c p.c. e 1467, 2932 c.c. nonché vizi motivatori. Nell'accogliere la domanda riconvenzionale avanzata dal RÈ, la corte palermitana sarebbe incorsa anche nel vizio di ultra o extra petizione;
mentre dapprima essa aveva rilevato l'irritualità della datio in solutum prospettata dal RÈ quanto alle modalità di pagamento del prezzo, successivamente, con iter logico palesemente viziato e contraddittorio, ha ex officio emesso una sentenza "condizionata", subordinando il trasferimento, della proprietà al pagamento del prezzo da parte del RÈ; inoltre, con convincimento errato e trascurando il valore dell'immobile calcolato dalla C.T.U., la corte d'appello ha determinato il saldo nella somma di lire 250.000.000, facendo riferimento al prezzo originario pattuito in seno al preliminare, senza tenere conto nemmeno dell'aumento degli indici ISTAT.
Neanche tale motivo ha pregio.
In proposito il secondo giudice, citando alcuni precedenti di questa Corte, ha premesso che, in carenza del consenso del promittente venditore, non può ritenersi consentita al collegio la modifica della prestazione nel senso richiesto dal promittente acquirente, ove si consideri che l'offerta di accollo del mutuo non realizza una semplice variazione delle modalità della prestazione gravante sul promittente acquirente, ma piuttosto una vera e propria modifica del suo oggetto, che non può essere unilateralmente pretesa dalla parte ne' imposta dal giudice adito ai sensi dell'art. 2932 c.c. atteso che la relativa sentenza, sostituendosi al contratto dovuto, deve conformarsi alla regolamentazione negoziale adottata col preliminare. In realtà, tali affermazioni contrastano con l'ormai consolidato indirizzo giurisprudenziale di legittimità che ha da tempo rivisitato il principio dell'intangibilità del contenuto precettivo del contratto preliminare quando è opportuno che con la sentenza siano introdotte le necessarie modifiche, in relazione alla situazione in cui si trova sottoposto il bene da trasferire. Secondo detto indirizzo, in sede di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, è legittimo un intervento del giudice volto a riequilibrare il sinallagma funzionale alterato dalla presenza di oneri o vincoli sul bene non conosciuti dalla parte. Più in particolare, questa Suprema Corte ha anche avuto occasione di affermare il principio secondo cui, in materia di contratto preliminare di vendita immobiliare, l'inadempienza del promittente all'obbligo di provvedere alla cancellazione di pregresse ipoteche, ovvero la sopravvenienza di trascrizioni o iscrizioni implicanti pericolo di evizione, non osta a che il promissario possa chiedere l'esecuzione in forma specifica a norma dell'art. 2932 c.c. Ove si avvalga di tale facoltà, il promissario medesimo è dispensato dall'onere del pagamento o della formale offerta del prezzo (di cui sia previsto il versamento all'atto della stipulazione del definitivo), potendo chiedere che il giudice, con la pronuncia che tenga luogo del vizio di ultra o extra petita.
Del resto, questo vizio ricorre soltanto quando il giudice, interferendo nel potere dispositivo delle parti, alteri qualcuno degli elementi obiettivi dell'azione (petitum o causa petendi). In questi casi, egli, attribuendo un bene diverso da quello richiesto e non compreso nemmeno virtualmente o implicitamente nella domanda, ovvero sostituendo l'azione espressamente o formalmente proposta con un'altra, fondata su fatti diversi o su una diversa causa petendi, introdurrebbe nel processo un nuovo o diverso titolo, accanto a quello posto dalla parte a fondamento della domanda, e un nuovo tema di indagine. Di converso, il giudice non incorre nel vizio di ultrapetizione se accoglie un'istanza che, pur non espressamente formulata, possa ritenersi tacitamente proposta e virtualmente contenuta nella domanda dedotta in giudizio, quando quest'ultima, con particolare riguardo al petitum e alla causa petendi, si trova in rapporto di necessaria connessione con l'oggetto della lite e non estende il diritto che l'attore ha inteso tutelare con l'azione proposta (cfr. sentt. nn. 919/1999; 258/1999; 4461/1997; 8904/1996;
3670/1996; 4581/1993; 3916/1986; 2504/1986; 1604/1984; 1914/1981;
1649/1979).
Facendo leva su tali principi, costantemente affermati dalla prassi giurisprudenziale, e muovendosi entro l'ambito dei poteri riconosciutigli, il secondo giudice, senza introdurre elementi nuovi, si è limitato a una diversa modulazione del petitum, rimasto inalterato nei termini economici. Condizionando gli effetti traslativi al pagamento della e somma di lire 250.000.000 anziché, come richiesto, all'accollo di una quota di mutuo corrispondente a quell'importo, e aggiungendo la facoltà di sospendere il pagamento sino alla liberazione dell'immobile (da ritenersi implicitamente avanzata in domanda), egli ha solo tradotto in idonee e consone modalità attuative l'intendimento del RÈ di adempiere l'obbligazione e di essere al contempo garantito. È pertanto evidente che con tale statuizione non fu travalicato alcun limite concernente il principio della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato.
La totale erroneità della pretesa dello OR, secondo cui il giudice nel pronunciare la sentenza sostitutiva del consenso avrebbe dovuto tenere conto dell'aumento degli indici ISTAT e del valore dell'immobile, si spiega coi precedente all'uopo citato, attinente a un caso di eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione a carico del promittente venditore e di conseguente reductio ad equitatem determinata dal giudice.
Il ricorso, infondato, in tutte le sue articolazioni, va in conclusione rigettato.
Ne segue la condanna del ricorrente alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alle spese liquidate in lire 311.000, oltre a lire 12.000.000 per onorari. Così deciso in Roma, il 27 settembre 2000.
Depositato in Cancelleria il 23 febbraio 2001