REPUBBLICA ITALIANA SEZIONE SECO DA045 9/03 IN NOME DEL POPOLO ITALIANO. LA CORTE SUPREMA DI AS A USUCAPIONE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: CORONA Presidente Dott. Rafaele R.G.N. 13881/00 Cron. 23329 Consigliere Dott. Antonino ELEFANTE - - Rep.2746 Dott. Giandonato NAPOLETANO - Consigliere - -Rel. Consigliere- Dott. Roberto Michele TRIOLA Ud.12/02/03 Dott. Francesca TROMBETTA · Consigliere ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso proposto da: OL GI, elettivamente domiciliato in ROMA VIA SALARIA 400, presso lo studio dell'avvocato ANTONIO COCHETTI, che lo difende unitamente all'avvocato MARIO CASARI, giusta delega in atti;
- ricorrente

contro

CHIARA DI TI LE & C SAS, in persona del H accomandatario e legale rappresentante pro socio tempore TI RO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA LUCREZIO CARO 38, presso lo studio ROBERTO CANESTRELLI, che lo difende 2003 dell'avvocato all'avvocato BONIFACIO GIUDICEANDREA, 240 unitamente -1- giusta delega in atti;
controricorrente avverso la sentenza n. 348/00 del Tribunale di TRENTO, depositata il 23/03/00; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/02/03 dal Consigliere Dott. Roberto Michele TRIOLA;
udito l'Avvocato CANESTRELLI Roberto, difensore del resistente che ha chiesto rigetto;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Umberto APICE che ha concluso per rigetto del ricorso. -2- Svolgimento del processo Con atto di citazione notificato il 14 agosto 1996 GI OL conveniva davanti al RE di Trento la s.a.s. Chiara di PE RO C., chiedendo che venisse accertato che era diventato proprietario per usucapione della p.m. 2 della p.ed. 216 C.C. Laguna Mustè. La società convenuta resisteva alla domanda, deducendo di avere acquistato l'immobile in questione sulla fede del libro fondiario. Con sentenza in data 24 gennaio 1998 il RE di Trento rigettava la domanda. GI OL proponeva appello, che veniva rigettato dal Tribunale di Trento con sentenza in data 23 marzo 2000, in base alla seguente motivazione: Con l'unico motivo di gravame l'appellante denuncia l'impugnata sentenza laddove il RE ha ritenuto insussistente la mala fede dell'acquirente fr del diritto tavolare per atto inter vivos, cosi dando la prevalenza a quest'ultimo nel conflitto con il diritto extratavolare acquistato dal terzo per usucapione, in applicazione dell'art. 5, terzo comma, R.D. 28 marzo 1929 n. 499. E' noto che nel regime tavolare la tutela 3 derivante dal principio della pubblica fede non può estendersi a chi abbia intavolato il suo acquisto versando in mala fede, nel senso che conosceva 0 avrebbe dovuto conoscere l'esistenza di un altro diritto reale prima acquistato da altri, poiché in tal caso la conoscenza che si ha o che si dovrebbe avere sulla situazione reale esclude che si sia acquistato sulla fede del libro fondiario (cfr. e pluribus Cass. 17/06/1999 n. 6019). correttamente individuato Orbene, il RE ha acquirente a titolo originario del nell'attore, diritto extra tavolare, la parte a carico della quale incombeva l'onere di provare la mala fede della società acquirente per atto inter vivos del diritto tavolare e, su tale premessa, ha altrettanto correttamente concluso nel senso dell'insufficienza delle prove fornite dalla parte onerata, opportunamente considerando che la circostanza indiziaria secondo cui il legale rappresentante della società acquirente aveva abitato nei pressi dei luoghi di causa per lunghi anni non era idonea vincere il dubbio sulla sua mala fede: questo condivisibilmentedubbio è fondato sulle incontroverbili condizioni di fatiscenza e di abbandono, almeno ab externo, dell'immobile oggetto della domanda, per altro interno solo dalla verso accessibile al suo proprietà OL, sicché, da un lato, era esclusa la possibilità che terzi si rendessero conto del godimento esercitato internamente dall'attore (il quale adibisce il bene ad uso lato sensu agricolo), mentre, d'altro lato, il contrasto tra le precarie dell'immobile, in apparente statocondizioni d'abbandono, e le condizioni dell'adiacente stalla del OL, completamente ristrutturata, consentiva il ragionevole affidamento che si trattasse di bene non posseduto da chicchessia o, comunque, non posseduto uti dominus da chi possedeva allo stesso titolo l'immobile adiacente. Contro tale decisione ha proposto ricorso per cassazione, con un unico motivo, GI OL. Resiste con controricorso la s.a.s. Chiara di PE RO & C. Motivi della decisione Con l'unico motivo del ricorso GI OL deduce testualmente: Essendo pacifico il principio che la legge (R. D. 28/03/1929 n. 499) tutela l'acquisto di colui che si fida delle apparenze del Libro Fondiario presumendosi una completezza dei dati giuridici 5 dell'entità che si va ad acquistare e che di conseguenza debba essere tutelata la buona fede dell'acquirente, è noto che non viene considerato tale colui che sapeva о poteva sapere che la proprietà fosse persona diversa da quella dalla quale andava ad acquistare. Vedasi per tutte sentenza di questa Suprema Corte n. 12428/1997. Orbene la sentenza del Tribunale di Trento oggi impugnata, se da un lato rileva come non vi fosse la prova certa della malafede della Società Chiara acquirente della porzione 2 della p. ed. 216 C. C. Laguna Musté che riteneva di acquistare dal legittimo proprietario, dall'altra nulla dice sulla conoscibilità di una situazione difforme da quella apparente dai Pubblici Registri a seguito di doverose ed ciò elementari indagini. E nell'esplicazione di quella normale diligenza che deve contraddistinguere il comportamento d'un qualsiasi operatore giuridico;
diversamente si ricadrebbe in un comportamento colposo che non garantisce la pienezza dell'acquisto di un diritto. E' un onere per colui che acquista di visionare e controllare il bene oggetto della vendita, e secondariamente valutare le risultanze catastali e tavolari che dividono la proprietà e danno 6 giustificazione all'acquisto. Nel caso di specie la Società acquirente a mezzo del suo rappresentante si sarebbe reso conto che l'unità immobiliare che andava ad acquistare per quasi una metà era occupata dalla stalla che il OL vi aveva costruito e che usava (estendendosi nella costruzione anche sulla vicina p. ed. 220) dall'altra che la parte rimanente era un piccolo rustico, (che andava fino al tetto) usato dal OL per il servizio della stalla;
si sarebbe reso conto che l'entità era priva di passo dovendosi attraversare quella parte della stalla del OL stesso. Che l'entità da acquistarsi catastalmente non corrispondeva alla rappresentazione di mappa perché facente parte di altra proprietà; che il venditore signor CO non poteva vendere un'entità che era già di altri e di conseguenza si sarebbe dovuto provvedere preventivamente ad un piano di frazionamento per R scorporare quel bene;
che l'intestazione a nome dei venditori era frutto di errore per omonimia peraltro denunciata nelle lettere dell'avv. Mattei del 1993; che ogni utile informazione sullo stato di quell'immobile lo avrebbe potuto dare il signor PE Remo procuratore del signor CO che era 7 padre del legale rappresentante legale della Società acquirente signor PE RO (oltretutto socio della Società stessa!) e quindi sapeva della pretesa OL su quella realtà che acquistava. Tali considerazioni sono state fatte presenti ai signori Giudici del Tribunale di Trento che nulla hanno detto sulla possibile conoscibilità da parte acquirente di una situazione effettiva difforme dalle apparenze tavolari. Fino a quel punto dunque è sostenibile la buona fede nell'acquisto mancando quelladell'acquirente minima diligenza di informazione che avrebbe permesso di rilevare l'avvenuto acquisto in capo al OL di quell'entità? Orbene il Tribunale di Trento sulla conoscibilità dell'indagine che l'acquirente avrebbe potuto fare sull'effettiva situazione di fatto giuridica del bene da acquistare nulla ha motivato sul fatto ritenendo che l'acquirente si ritenesse perfettamente tranquillo nell'acquisto dal momento che l'immobile (rustico) era fatiscente e quindi si presumeva non posseduto da alcuno menchemeno dal OL. Ma parte della realtà, come vedemmo, quasi tutto il piazzale, era occupato dalla stalla del OL che si vede dalle foto di recente 8 quindi di evidenza tale da generare il ragionevole dubbio se fosse o meno effettivamente del OL anche perché agli atti in Comune vi era regolare licenza che autorizzava le costruzioni. La Società acquirente doveva sapere che la situazione di apparenza catastale e tavolare non era conforme alla realtà e se non si informò, ciò torna a suo danno. Il motivo è infondato. Il ricorrente, in sostanza, cerca di utilizzare a suo favore alcune affermazioni ricorrenti nella giurisprudenza di questa S.C. in materia al fine di sostenere che esisterebbe un onere per l'acquirente di fare indagini al fine di accertare se la situazione di fatto coincide con le risultanze del libro fondiario. In particolare si è affermato che nel regime tavolare l'art. 5, comma 3, r.d. 28 marzo 1929 n. 499 non tutela chi acquista sulla fede del libro fondiario pur conoscendo od essendo in grado di conoscere usando l'ordinaria diligenza l'avvenuta usucapione in favore di terzi (cfr. sent.: 26 novembre 1999 n. 13198; 17 giugno 1999 n. 6019; 10 febbraio 1997 n. 1215; 23 marzo 1995 n. 3370). Tale asserito onere, da un lato, non trova alcun 9 fondamento normativo, di fronte alla chiara formulazione dell'art. 5, comma 3, cit., il quale considera come ostacolo alla prevalenza delle risultanze del libro fondiario solo la conoscenza effettiva (e non la semplice conoscibilità) della reale situazione di fatto, e, dall'altro, l'equiparazione della conoscibilità alla conoscenza effettiva verrebbe scardinare il sistema pubblicitario tavolare. se, poi, si vanno ad esaminare le singole fattispecie decise con le sentenze sopra citate, è facile rilevare che le stesse, a prescindere da alcune affermazioni, forse infelici, ma certamente del tutto incidentali, in concreto non hanno derogato al principio per cui solo la conoscenza effettiva della avvenuta usucapione, e non la semplice conoscibilità, non tutela l'acquirente sulla fede del libro tavolare. Nel caso deciso dalla sentenza 26 novembre 1999 n. a 13198 la conoscenza è stata desunta dal fatto che l'acquirente abitava di fronte al bene acquistato e posseduto da terzi. Nel caso deciso dalla sentenza 10 febbraio 1997 n. 1215 è stata cassata la sentenza di merito perché non era stata ammessa la prova avente ad oggetto la 10 conoscenza in capo all'acquirente del possesso da parte del terzo. Nel caso deciso dalla sentenza 23 marzo 1995 n. 3370 risultava agli atti la conoscenza effettiva della reale situazione di fatto. n. 6019, infine, ha La sentenza 17 giugno 1999 confermato la decisione di merito che aveva desunto tale conoscenza effettiva da una serie di elementi presuntivi. Con riferimento al caso oggetto della attuale controversia i giudici di merito hanno chiarito perché era da escludere che la società acquirente fosse a conoscenza dell'asserito possesso da parte dell'attuale ricorrente, il quale, in questa sede, invoca la mancata considerazione di elementi i quali avrebbero potuto avere una rilevanza ove ipotizzabile un onere di indagine sulla fosse effettiva situazione di fatto, che, invece, come chiarito, è da escludere. Il ricorso va, pertanto, rigettato ed il ricorrente va condannato al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso;
condanna il ricorrente 11 al pagamento delle spese del giudizio di euro 91,00, oltre euro cassazione, che liquida in 1.000 per onorari ed altra accessori di legge. Roma, 12 febbraio 2003 та еп Juice Pl л CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE IL CANCELLIERE C1 Si attesta l'iscrizione a ruolo presso Dott.ssa Donatella D'Anna l'Agenzia delle Entrate di Roma 2 il 08.11.13 an 13 12720 (art. 278 T.U. n° 115 del 30/5/2002/ IL FUNZIONARIOZIONARIO DEPOSITATO IN CANCELLER Romne 1-2 LUG. 2003 IL CANCELLIERE CI 12