Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Paolo VITTORIA - Presidente -
Dott. IG Francesco DI NANNI - Consigliere -
Dott. Giovanni Battista PETTI - Consigliere -
Dott. Mario FINOCCHIARO - Consigliere -
Dott. Donato CALABRESE - Rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
AN LÒ, domiciliato in ROMA presso LA CORTE DI CASSAZIONE, difeso dall'avvocato COSIMO D'AURA, con studio in 90138 PALERMO VIA N.TURRISI,13 giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
TE IU, domiciliato in ROMA presso LA CORTE DI CASSAZIONE, difeso dall'avvocato ANTONINO MONTELIONE, con studio in 90138 PALERMO VIA CONTESSA ADELASIA 5, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché contro
ZZ IU RI IA VED, UR RD, UR GI GIOACCHINO;

- intimati -

e sul 2° ricorso n° 06547/97 proposto da:
ZZ IU RI IA, UR RD, UR GI, elettivamente domiciliati in ROMA VIA MONSERRATO 34, presso lo studio dell'avvocato TOMMASO ARACHI, difesi dall'avvocato GIACOMO D'ASARO, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
TE IU, domiciliato in ROMA presso LA CORTE DI CASSAZIONE, difeso dall'avvocato ANTONINO MONTELIONE, con studio in 90138 PALERMO VIA CONTESSA ADELASIA 5, giusta delega in atti;

- controricorrente al ricorso incidentale -
nonché contro
AN LÒ;

- intimato -

avverso la sentenza n. 1065/96 della Corte d'Appello di PALERMO, emessa il 4/10/96 depositata il 18/12/96; RG.40+44/95;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15/01/99 dal Consigliere Dott. Donato CALABRESE;

udito l'Avvocato D'AURA COSIMO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Aurelio GOLIA che ha concluso per il rigetto del ricorso AN, inammissibile il ricorso ZZ.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con raccomandata del 12.7.1988 IT LI comunicava a AN NI di avere stipulato in data 7.7.1988 con DA IU un preliminare di vendita del proprio terreno sito in contrada Serra-Acqua dei Comuni, Canalotto e Parchi, in parte in Comune di Vicari e in parte in quello di Lercara Friddi, suddiviso in più appezzamenti ed esteso complessivamente Ha.
19.47.96, per il prezzo globale di lire 140 milioni, invitando il AN e RO NI e TR, affittuari degli appezzamenti di terreno, ad esercitare il diritto di prelazione.
Con raccomandata del 4.8.1988, ricevuta il successivo 5.8.1988, il AN comunicava di volere esercitare il diritto di prelazione, precisando che il diritto veniva esercitato per quella porzione del fondo da lui condotta in affitto, offrendo in pagamento la somma di L. 11.516.000 quale quota della caparra proporzionata all'estensione del terreno oggetto del contratto.
Non avendo il IT accettato la somma, il AN procedeva alla relativa offerta reale, ma la somma anche in tale occasione era stata rifiutata.
Ciò premesso, e dichiarandosi pronto a pagare la rimanente parte del prezzo in relazione al fondo che intendeva acquistare, pari a L. 69.090.000 (tenuto che l'intero prezzo per Ha. 11.21.54 condotti in affitto era di L. 80.606.000, mentre il prezzo pattuito per l'intero fondo era di lire 140.000.000), con citazione notificata il 30.12.1988 e il 13.1.1989 AN NI conveniva davanti al Tribunale di Palermo gli eredi del IT, deceduto nel dicembre del 1988, ovverosia ZZ MA IA in proprio e nella qualità di esercente la potestà sui figli minori IT RD e IG CH, ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione ai sensi dell'art. 8 della legge n. 590/1965, con invito ai medesimi convenuti a comparire, ancor prima dell'udienza di costituzione, davanti al notaio per la stipula dell'atto.
Costituitasi in giudizio, in proprio e nella qualità, la ZZ eccepiva: 1) che l'appezzamento di terreno condotto in affitto dal AN faceva parte di un unico fondo suddiviso in più porzioni tra loro interdipendenti e strutturalmente collegate, per cui il diritto di prelazione avrebbe dovuto essere esercitato congiuntamente dagli affittuari delle singole porzioni, con la conseguenza che non poteva essere riconosciuto al AN il diritto stesso sulla sola porzione da lui condotta;
2) che la determinazione del prezzo da parte del AN in misura proporzionale alla parte da lui condotta era arbitraria, essendo stato il prezzo pattuito nel preliminare determinato a corpo e non a misura e che un diverso criterio non avrebbe rispettato il valore delle singole porzioni aventi caratteristiche diverse;
3) che lo stesso AN non aveva versato il prezzo dopo l'esercizio della prelazione e che in caso di accoglimento della domanda avrebbe dovuto corrispondere la rivalutazione e gli interessi sul saldo del prezzo dovuto. In via riconvenzionale chiedeva la condanna dell'attore al risarcimento dei danni per avere impedito, con l'azione proposta, la vendita del terreno.
Con comparsa del 13.9.1989 interveniva in giudizio DA IU, il quale deduceva che con apposita clausola era stato previsto che il preliminare di vendita avrebbe avuto effetto subordinatamente al mancato esercizio del diritto di prelazione da parte di RR NI e TR e di AN IN e LA, insediati sui terreni oggetto della promessa di vendita come affittuari. Oltre a quanto in pratica eccepito dalla ZZ, eccepiva inoltre che il AN non era coltivatore diretto, dedicandosi ad attività di autotrasportatore, chiedendo in conclusione che esso interveniente aveva diritto ad ottenere il trasferimento dell'intero fondo di cui al preliminare e la condanna dell'attore al risarcimento dei danni.
Alla domanda del DA il ZZ replicava sotto vari profili, svolgendo poi domanda riconvenzionale, mentre il AN insisteva nelle proprie domande.
Con sentenza del 26.11.1993 il Tribunale rigettava le domande del AN nei confronti della ZZ e dei IT e della ZZ nei confronti del AN e del DA, nonché la domanda risarcitoria proposta dal DA contro il AN. Dichiarava, poi, che DA IU aveva diritto ad ottenere dai ZZ e IT il trasferimento del fondo suddetto, oggetto del preliminare stipulato il 7.7.1988 tra esso DA e IT LI, e provvedeva in ordine alle spese.
La pronuncia, gravata da ZZ IU MA ved. IT e da IT RD e IG CH, da un lato, da AN NI, dall'altro, e con appello incidentale da DA IU, veniva confermata dalla Corte d'Appello di Palermo con sentenza del 18.12.1996, provvedendosi in ordine alle spese come da relativo dispositivo.
Avverso tale sentenza hanno proposto ricorso per cassazione, da un lato, AN NI, svolgendo cinque motivi, e, dall'altro, con un unico motivo, ZZ IU MA ved. IT, IT, RD e IT IG, che hanno altresì resistito, con controricorso, al ricorso del AN.
Ha resistito ad entrambi i ricorsi, con controricorso, DA IU.
Le parti hanno anche depositato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente i due ricorsi -di AN NI e di ZZ MA IA, IT RD e IT IG- sono riuniti ai sensi dell'art. 335 c.p.c., essi involgendo la medesima sentenza. Col primo motivo, denunciando, in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., la violazione e falsa applicazione di norme di diritto (in particolare relative all'interpretazione del contratto e all'art. 8 l.n. 590/1965), il ricorrente AN lamenta che i giudici di merito abbiano ritenuto non essersi verificata -per effetto dell'esercizio da parte sua del diritto di prelazione- la condizione risolutiva espressa, prevista nel preliminare di vendita, non avendo -secondo i detti giudici- tutti gli affittuari manifestato la volontà di esercitare la prelazione, come richiedeva la relativa clausola, e mancando il AN dei requisiti per esercitare il diritto stesso.
La censura, relativamente alla prima parte (dato che quella relativa all'ultima parte, ovvero alla sussistenza in capo al AN dei requisiti per l'esercizio del diritto, è ricompresa nei motivi secondo e terzo), deve essere disattesa.
La Corte d'Appello di Palermo ha difatti ritenuto che la semplice manifestazione di volontà del AN di voler esercitare la prelazione non costituiva avveramento della condizione risolutiva espressa apposta alla promessa di vendita -nel senso che gli effetti dell'impegno assunto col preliminare in data 7.7.1988 da IT LI con DA IU sarebbero venuti meno in conseguenza dell'esercizio della prelazione degli aventi titolo- in quanto la relativa clausola contrattuale n. 4 subordinava l'efficacia della promessa di vendita stessa all'esercizio della prelazione da parte di tutti gli affittuari e non di uno solo (nella specie il AN), giacché -motiva la Corte- "nel caso in cui le parti avessero voluto subordinare l'efficacia della promessa di vendita alla sola "dichiarazione" di uno degli affittuari di voler acquistare il fondo, certamente sarebbero state usate altre espressioni".
Trattasi di apprezzamento di fatto -integrando l'interpretazione di una clausola contrattuale una questione di fatto- adeguatamente e logicamente espresso, che, come tale, si sottrae a sindacato in questa sede.
Dei successivi motivi va previamente esaminato, per la sua antecedenza logico-giuridica, il quarto motivo.
Con esso, denunciando, in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., la violazione e falsa applicazione di norme di diritto (in particolare relative alla validità di un contratto e agli artt. 8 l.590/65 e 7 l. 817/71) e difetto di motivazione in ordine alla propria richiesta di consulenza tecnica, il AN assume il corretto esercizio da parte sua del diritto di prelazione e deduce che la Corte di merito non poteva rilevare d'ufficio che l'offerta di prelazione era improduttiva di effetti perché contenente la indicazione di un prezzo unico per l'intero compendio, essendo il prezzo di una parte rispetto all'intero (nella specie quella da lui condotta) sempre determinabile.
Il motivo è, per quanto si espone, fondato.
La Corte d'Appello nel disattendere la pretesa del AN, ha affermato che "non v'è stato in ogni caso da parte del AN esercizio del diritto di prelazione perché la comunicazione fatta dal IT non conteneva l'indicazione del prezzo relativo ai singoli spezzoni di terreno e quindi non è stato possibile che la proposta potesse essere utilmente accettata dai singoli affittuari", ma l'affermazione si palesa erronea alla luce dell'elaborazione giurisprudenziale in argomento della Suprema Corte. Per un verso, infatti, questa ha ritenuto che nella ipotesi in cui il fondo sia concesso separatamente a più coltivatori con altrettanti rapporti agrari, aventi rispettivamente ad oggetto porzioni distinte ed autonome che siano indipendenti per caratteristiche ed esigenze colturali e produttive, il coltivatore può esercitare il diritto di prelazione (o il succedaneo diritto di riscatto) limitatamente alla parte di fondo oggetto del rapporto a lui relativo (v. Cass. n. 2649/1986). Per altro verso, relativamente allo specifico problema se per il coltivatore, il quale abbia diritto di prelazione rispetto ad una parte soltanto del complesso dei beni oggetto del preliminare di vendita, il cui valore sia indicato complessivamente, il termine per effettuare il pagamento decorra ugualmente dalla data di notifica del preliminare, ovvero, invece, dalla data in cui venga specificato il prezzo relativo alla porzione di fondo in ordine alla quale sussiste il suo diritto di prelazione, ovvero ancora se il suddetto coltivatore, ricevuta la notifica del preliminare, abbia l'onere di individuare egli stesso il valore del bene e farne offerta reale in presenza di contestazione da parte del proprietario, la stessa S.C. ha dettato una serie di criteri da tenere presenti per la risoluzione del problema medesimo. Ha considerato, invero: a) che l'indicazione del prezzo di vendita, prescritta dal 4° comma dell'art. 8 della legge n. 590/1965, risponde all'esigenza di porre il coltivatore nella condizione di valutare l'opportunità di esercitare il diritto di prelazione riconosciutogli dalla medesima legge nel termine di trenta giorni ivi previsto e di effettuare, quindi, il versamento del prezzo nel termine di tre mesi prescritto dal successivo comma 6°; b) che da ciò consegue che il prezzo deve essere determinato fin dall'inizio con riferimento specifico al fondo in ordine al quale il coltivatore ha il diritto di prelazione;

c) che, pertanto, ove nel preliminare comunicato al coltivatore detto fondo sia stato promesso in vendita unitamente ad altri, l'indicazione di un prezzo complessivo non soddisfa il precetto di cui al 4° comma dell'art. 8, perché il coltivatore non è in grado di sapere quale è il prezzo che dovrà pagare per l'acquisto a seguito dell'esercizio del diritto di prelazione;
d) che, quindi, in mancanza di specificazione del prezzo, nei sensi sopra spiegati, deve escludersi che l'affittuario decada dal diritto di prelazione per l'omesso versamento dello stesso nel termine decorrente dalla notificazione del preliminare, non potendo farsi carico al coltivatore dell'onere di individuare quale parte del complessivo prezzo sia attribuibile al fondo in ordine al quale egli vanti il diritto di prelazione, perché l'obbligo dell'indicazione del prezzo è dalla legge posto a carico del proprietario (v. negli esposti termini sent. n. 8669/1991, ed anche sent. n. 8488/1995). Ora, pacifico essendo -come ritenuto dalla Corte territoriale- che nella specie non si trattava di un unico e indivisibile fondo, ma di un fondo suddiviso in più "spezzoni" condotti da diversi e separati affittuari, in forza di contratti singoli sorti in epoche diverse [nonché pacifico essendo che non fu accettata la somma offerta dal AN quale ritenuta dovuta per la porzione da lui condotta], risulta evidente che la stessa Corte non si è attenuta ai suddetti principi allorché ha affermato che "non v'è stato ... da parte del AN esercizio del diritto di prelazione perché la comunicazione fatta dal IT non conteneva l'indicazione del prezzo relativo ai singoli spezzoni di terreno [e in specie anche a quello riguardante il AN] e quindi non è stato possibile che la proposta potesse essere utilmente accettata dai singoli affittuari" [tra i quali, appunto, il AN]. La legittimità della prelazione esercitata da questi, infatti, andava invece riscontrata alla stregua dei detti principi stessi. Fondato è inoltre il secondo motivo, col quale il AN, denunciando violazione e falsa applicazione di norme di diritto (in particolare relativi all'onere della prova) e vizio di motivazione di punto decisivo, si duole per essere stata ritenuta non dimostrata la mancata alienazione di fondi rustici nel biennio precedente l'esercizio della prelazione.
Ciò ha fatto la Corte d'Appello, rilevando che "le certificazioni notarili prodotte dal AN, relative alle visure effettuate nei registri della Conservatoria di Palermo al fine di provare che egli nel biennio precedente la proposta di alienazione non aveva trasferito a terzi alcun fondo ...........sono insufficienti in quanto riguardano solo il territorio di Palermo e provincia e quindi hanno carattere parziale", ma, così argomentando, il giudice d'appello non ha fatto corretta applicazione dei criteri che regolano l'onere della prova.
Al fine di escludere la condizione ostativa prevista dall'art. 8 L.590/65, ovvero non aver venduto altri fondi nel biennio precedente,
è stato infatti affermato, da questa Corte, che l'attore può limitarsi a fornire la prova della condizione con una certificazione che si riferisca all'ambito territoriale della sua residenza, che si presume essere il centro di interessi del soggetto spettando alla controparte di eventualmente estendere l'indagine oltre tale limite territoriale (così sent. n. 1932/1994). Parimenti fondato, poi, è il terzo motivo, col quale, denunciando difetto di motivazione in ordine alla prova chiesta su punto decisivo e violazione di norme di diritto sulla prelazione, il AN lamenta che la Corte d'Appello abbia affermato che egli non aveva provato di essere un coltivatore diretto, per contro assumendo, in una ad altre circostanze di avere prodotto certificazioni amministrative e atto di notorietà e di avere dedotto prova orale, chiedendone espressamente l'ammissione. Sul punto la Corte ha ritenuto l'insufficienza delle menzionate certificazioni notarili concernenti le visure effettuate presso la Conservatoria di Palermo anche relativamente alla prova che il AN "non si occupava a titolo di enfiteuta o proprietario di altri fondi che avrebbero potuto contribuire a superare il triplo della superficie corrispondente alla di lui capacità lavorativa", ma nulla ha detto, oltre che della documentazione cui il ricorrente si richiama (certificazione del sindaco di Lercara Friddi, libretto USL, ecc.), della prova per interrogatorio e testi dallo stesso articolata -e riprodotta in ricorso- allo scopo, proprio, di provare la sua qualità di coltivatore diretto, richiesta per far valere il diritto di prelazione.
Mancando perciò ogni motivazione al riguardo, anche questa censura si rivela legittimamente proposta.
Conclusivamente, rigettato il primo motivo del ricorso del AN, ne vanno accolti il secondo, il terzo ed il quarto, restando invero il quinto, attinente alle spese giudiziali, assorbito.
Quanto -a sua volta- al ricorso di ZZ IU MA IA, IT RD e IG, con esso si lamenta che la Corte d'Appello abbia negato che potesse essere considerata condizione risolutrice del preliminare di vendita la manifestazione di volontà anche di uno degli affittuari di avvalersi della prelazione, ovvero, in pratica, che la manifestazione di volontà del AN di voler esercitare la prelazione non costituiva avveramento della condizione risolutiva apposta alla promessa di vendita, fatta dal loro dante causa a DA IU.
La censura è infondata, giacché, come si è visto relativamente al primo motivo -analogo- del ricorso AN, la Corte territoriale, con valutazione di merito adeguatamente e logicamente espressa, ha ritenuto che, ai fini del verificarsi della condizione de qua, che avrebbe fatto venir meno l'efficacia del preliminare, fossero tutti gli affittuari, e non già uno solo, ad esercitare la prelazione. Questo ricorso, pertanto, deve essere rigettato.
Di conseguenza, in relazione ai motivi accolti del ricorso AN, la sentenza impugnata va cassata e la causa rinviata per nuovo esame, sulla base dei principi sopraesposti, ad altra Sezione della Corte d'Appello di Palermo, che provvederà anche alla regolamentazione delle spese del presente giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi. Rigetta il primo motivo del ricorso principale e il ricorso incidentale. Accoglie secondo, terzo e quarto motivo del ricorso principale, dichiara assorbito il quinto. Cassa e rinvia, anche per le spese, ad altra Sezione della Corte d'Appello di Palermo.
Così deciso, il 15.1.1999.
Depositata in cancelleria il 23 giugno 1999.