Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Manfredo GROSSI - Presidente -
Dott. Vincenzo SALLUZZO - Consigliere -
Dott. Antonio LIMONGELLI - Consigliere -
Dott. Michele LO IANO - Consigliere -
Dott. Donato CALABRESE - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
LO AN, elettivamente domiciliato in ROMA VIA LIVIO ANDRONICO 24, presso lo studio dell'avvocato ROMAGNOLI EMILIO, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
TT AR IA, ZO AN, ZO AZ;

- intimati -

e sul 2^ ricorso n. 09577/98 proposto da:
ZO AN, ZO AZ, TT AR IA, elettivamente domiciliati in ROMA VLE BRUNO BUOZZI 32, presso lo studio dell'avvocato MARTUCCELLI CARLO, che li difende unitamente all'avvocato INDELLI GIUSEPPE, giusta delega in atti;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -
nonché contro
LO AN;

- intimato -

avverso la sentenza n. 83/98 della Corte d'Appello di BOLOGNA, emessa il 6/11/1997, depositata il 29/01/98; RG. 684/1997;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 04/07/00 dal Consigliere Dott. Donato CALABRESE;

udito l'Avvocato EMILIO ROMAGNOLI;

udito l'Avvocato CARLO MARTUCCELLI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Libertino Alberto RUSSO che ha concluso per l'accoglimento del I motivo del ricorso principale ed il rigetto del II motivo;

accoglimento del ricorso incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso avanti alla Sezione specializzata agraria del Tribunale di Ferrara AT MA IA, ZO ND e ZO RA, proprietaria del fondo rustico denominato "Tre stelle", in Dosso di S. OS (FE) di Ha 5.17.35, esponevano che nell'ottobre del 1981 il loro dante causa ZO OR (o Corinto), a norma dell'art. 23 l. n. 11/1971, aveva concesso in affitto a DI CO il suddetto fondo per il canone di L.

4.000.000 annue;
che il rapporto, la cui scadenza era fissata per l'11.11.1984, era proseguito nei loro confronti fino alla data del ricorso;
che sin dalla detta data dell'11.11.1984 il DI aveva arbitrariamente preso a corrispondere un canone annuo di L.

2.500.000 in luogo di quello pattuito;
ciò premesso chiedevano, vani essendo stati gli inviti al conduttore per il pagamento di quanto dovuto, che il contratto fosse dichiarato risolto per inadempimento dell'affittuario con condanna dello stesso al pagamento dei canoni insoluti e al rilascio del fondo alla datadell'11.11.1997.
Il convenuto, costituitosi in giudizio, eccepiva che il contratto era insuscettibile di rinnovazione tacita e che nel comportamento delle parti successivo alla scadenza del contratto, consistito nell'accettazione del canone ridotto, per un decennio, era ravvisabile un nuovo contratto concluso per fatti concludenti delle ricorrenti, assoggettato alla nuova disciplina della legge n. 203/1982. Concludeva, quindi, per il rigetto della domanda,
proponendo a sua volta domanda riconvenzionale affinché fosse accertata l'esistenza del nuovo contratto, con la condanna delle ricorrenti alla restituzione delle somme percepite in esubero dall'affittuario rispetto al canone legale.
Svoltasi l'istruttoria del caso, con sentenza in data 25.3 - 16.5.1997 l'adita Sezione dichiarava risolto il contratto originario;

condannava il DI a pagare alle ricorrenti la differenza tra il canone pattuito e quello effettivamente corrisposto, pari a L. 19.500.000; ordinava il rilascio del fondo per la data del 10.11.1997.
Avverso la sentenza proponeva appello il DI eccependo, preliminarmente, l'inammissibilità della domanda perché, a norma dell'art. 5, 3 comma, l. 203/82, non era stata effettuata la contestazione formale stragiudiziale dell'inadempimento. Nel merito l'appellante deduceva che la domanda di risoluzione e l'accertamento della validità del contratto originario erano privi di fondamento. Infatti, secondo il deducente, il contratto del 26.10.1981 non era più vigente;
quindi, il canone dovuto non era più quello originariamente pattuito in L. 4.000.000, ma era quello accertato dal CTU nel corso del giudizio di primo grado in misura inferiore (canone legale ex lege n. 203/82) riferito al nuovo contratto conclusosi per comportamento concludente delle ricorrenti. In relazione a ciò, secondo l'appellante, non sussisteva alcuna sua morosità e le appellate, invece, dovevano essere condannate a restituire le somme percepite in più.
Resistevano le appellate, che chiedevano il rigetto del gravame. Con sentenza 6.11.1997 - 29.1.1998 la Corte d'appello di Bologna - Sezione specializzata agraria rigettava l'appello. Per la cassazione di tale sentenza, con impugnazione affidata a due motivi, ha proposto ricorso DI CO, illustrato da memoria. Hanno resistito con controricorso, proponendo inoltre ricorso incidentale condizionato, ZO ND, ZO RA e AT MA IA.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I ricorsi vanno previamente riuniti ai sensi dell'art. 335 c.p.c.. Ha affermato la Corte territoriale emiliana - in ordine alla censura del DI circa la mancata contestazione dell'inadempimento, ex art. 5 comma 3 l. n. 203/82 - essere la censura priva di fondamento, in quanto "con raccomandata del 16.11.1994 le appellate hanno, formalmente, contestato l'inadempimento attuato attraverso l'autoriduzione del canone pattuito".
Il DI, con il primo motivo del proprio ricorso, denunciando violazione e falsa applicazione degli artt. 5 e 46 l. n. 203/1982 e dell'art. 115 c.p.c. (in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.), critica tale affermazione, deducendo che "la contestazione di (preteso) inadempimento in data 16.11.1994 fu contestuale all'istanza di tentativo di conciliazione", sicché "entrambi gli atti furono privi di valore".
La doglianza è fondata.
Come implicitamente confermato dalla linea difensiva delle controricorrenti e ricorrenti incidentali - che assumono che la contestazione di cui all'art. 5 era contenuta nella raccomandata 8.10.1987 (ultima parte della pag. 2 e parte iniziale della pag. 3 del controricorso e ricorso incidentale condizionato) - e come del resto emerge dall'esame diretto dell'atto 16.11.1994 - quivi consentito, attenendo il vizio denunciato alla stessa proponibilità della domanda di risoluzione del contratto di affitto avanzata dalle concedenti - risulta che in effetti fu con tale atto sollecitato anche l'esperimento del tentativo di conciliazione, ex art. 46 l. cit.
Ciò pacifico, è noto che la questione circa l'idoneità o meno di un unica comunicazione - inviata all'ispettorato provinciale dell'agricoltura e alla controparte - ad assolvere entrambi gli adempimenti preventivi prescritti dagli artt. 5 e 46 l. 203/82 ha, dopo che sul punto si era manifestata divergenza nell'ambito di questa medesima Sezione, trovato soluzione negativa ad opera delle Sezione Unite, con la sent. 19.1.1993, n. 633. Esse, intervenute difatti a comporre il contrasto tra l'indirizzo per il quale i preventivi incombenti possono essere assolti anche mediante un'unica contestuale comunicazione e l'altro indirizzo per il quale la contestazione dell'inadempimento deve formare oggetto di un atto separato e autonomo, precedente a quello volto allo svolgimento del tentativo di conciliazione in sede amministrativa, hanno deciso che il concedente che intenda far ricorso al giudice per chiedere la risoluzione del contratto agrario è tenuto all'osservanza di entrambi gli oneri, stante la distinta previsione normativa, le differenze strutturali e di campo degli adempimenti preventivi richiesti ed il coordinamento logico - sistematico degli stessi alla stregua delle relative finalità: la contestazione ex art. 5 essendo infatti volta a permettere la sanatoria delle inadempienze da parte del conduttore (correlative agli addebiti mossigli) e a riequilibrare, così, il rapporto contrattuale, impedendosene, quindi, la risoluzione, e incidendo perciò sul piano sostanziale;
la comunicazione ex art. 46 avendo lo scopo di tentare in qualche modo la conciliazione della promovenda lite giudiziaria, così incidendo su un piano più tipicamente processuale.
Attesa pertanto la diversità di funzione, l'adempimento speciale della previa contestazione, mediante lettera raccomandata a. r., degli addebiti al conduttore è autonomo, separato e distinto dall'altro, nel senso che il conduttore non può essere convocato dinanzi all'IPA per il tentativo di conciliazione se non sia inutilmente trascorso il termine concessogli ex lege per adeguare l'attuazione del contratto in relazione agli addebiti mossigli (cui si correlano le corrispondenti richieste).
Ai fini della utilizzabilità di un unico atto, deve d'altro canto escludersi qualsiasi fungibilità delle due comunicazioni, dato che quella ex art. 5 rappresenta un mezzo che delimita l'inadempimento rilevante per la risoluzione e quella ex art. 46 si caratterizza esclusivamente come filtro riduttivo dell'azione giudiziaria, che in tema di risoluzione presuppone logicamente un inadempimento non sanato (negli esposti termini e/o sensi sent. cit.).
Consegue, dunque, in linea di principio, l'inidoneità, ai fini della proponibilità della domanda di risoluzione del contratto agrario, di un'unica comunicazione con la quale il concedente proceda alla contestazione delle inadempienze e richieda l'avvio del procedimento conciliativo.
Il primo motivo del ricorso principale (del DI), pertanto, va accolto, restando a sua volta assorbito il secondo motivo (col quale si denuncia violazione e falsa applicazione dell'art. 23 l. n. 11/1971 nel testo anteriore alla novella e come modificato dall'art. 45 l. n. 203/1982 e degli artt. 1, 2, 9, 13, 27 e 53 di quest'ultima legge, nonché dell'art. 29 l. 11/71 in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., assumendosi la inapplicabilità al rapporto dell'art. 2 l. 203/821 la formazione di un contratto nuovo per facta concludentia, la salvezza della convenzione di cui è causa ed in particolare della clausola relativa alla durata).
Parimenti fondato è il motivo del ricorso incidentale condizionato proposto dalle ZO e dalla AT, col quale si denuncia omessa motivazione su punto decisivo della controversia, relativo, cioè, alla precedente avvenuta contestazione dell'inadempimento, a norma dell'art. 5 l. n. 203/1982. Esse sostengono infatti che, come risulta dalle enunciazioni contenute nella comparsa di risposta in appello, e dai documenti elencati ed inseriti nel relativo fascicolo, la contestazione era contenuta nella raccomandata 8.10.1987.
Riscontrata dunque la corrispondenza di tale assunto (attenendo la doglianza alla proponibilità della domanda, che rende quindi necessario l'esame degli atti), rilevasi che, in effetti, manca qualsiasi motivazione sul punto, la cui decisività, in linea di principio, va messa invero in relazione con quanto invece considerato dalla Corte di merito.
Anche questo motivo del ricorso incidentale condizionato, pertanto, va accolto.
Conseguentemente, la sentenza impugnata va cassata in relazione con rinvio per nuovo esame alla Corte d'appello di Bologna - Sezione specializzata agraria, che provvederà anche alla regolamentazione delle spese del giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi. Accoglie il primo motivo del ricorso principale e dichiara assorbito il secondo;
accoglie il ricorso incidentale condizionato;
cassa in relazione e rinvia, anche per le spese di questo giudizio, alla Corte di Appello di Bologna - Sezione specializzata agraria.
Così deciso in Roma, il 4 luglio 2000.
Depositato in Cancelleria il 15 gennaio 2001