Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Michele LUGARO - Presidente -
Dott. Giovanni PAOLINI - Consigliere -
Dott. Giovanni SETTIMJ - Consigliere -
Dott. Umberto GOLDONI - Consigliere -
Dott. Ettore BUCCIANTE - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
NA NI, MI IA, elettivamente domiciliati in ROMA V.LE MAZZINI 6, presso lo studio dell'avvocato R. MACRO, difesi dall'avvocato GI DE ZIO, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
CC LA, ZI GI, ON UI, RA EP, DI UG RO, NE VA, IS AN OS, IO RL, CC NI, IA PO, ER MA, OR IO, DI GR AN, RD GI, GE NI, FA SM, DI FI AO, IC MA, DI LA SC, NO TE, RR SA, DA NN CI, NI ET, AL NI, NN IA, elettivamente domiciliati in ROMA VIA ELEONORA D'ARBOREA 12, presso lo studio dell'avvocato VENTURA AURELIO, difesi dall'avvocato MONTERISI ARTURO, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

nonché contro
DI BA NO, NO AN, BE FR, LU IO, DI FI IC, NI LO, NI NI, LI AN;

- intimati -

avverso la sentenza n. 670/97 della Corte d'Appello di BA, depositata il 28/06/97;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 25/01/99 dal Consigliere Dott. Ettore BUCCIANTE;

udito l'Avvocato MONTERISI Arturo, difensore del resistente, che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Umberto APICE che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 16 agosto 1984, nella cui intestazione erano indicati quali attori LA AL, EP ZI, IS ZO, NO Di BA, NG PE, NO BE, PP IS, MA Di GN, NN TO, NG OS LL, AR MA, NI AL, OR NT, MA MI, GI AM, NG Di OR, MO RD, NI NG, MA IA, IO PA, AO Di LI, OL Di LI, AR CO, NG PE, AN Di AU, OM PE, ER PE, NG NE, NO ME, AN UC AR, ET PE, OM NA e UI NO, proprietari, comproprietari o usufruttuari di appartamenti compresi nel condominio "Salvo, D'Acquisto" in Trani, furono citati davanti al Tribunale di quella città OM CI, costruttore del complesso immobiliare e venditore delle singole unità, nonché AZ UM e MO IS, affinché: fosse dichiarata nulla la clausola contenuta nei vari atti di acquisto, con cui il primo convenuto si era riservato il diritto di dare qualsiasi altra destinazione alle aree scoperte da adibire a verde e parcheggi;
lo stesso CI fosse condannato alla demolizione delle autorimesse che aveva realizzato in quelle zone, ripristinando lo stato dei luoghi secondo le previsioni del progetto di costruzione, nonché al risarcimento dei danni;
ognuno degli altri due convenuti fosse condannato alla rimozione dei vani che rispettivamente avevano edificato nello spazio di parcheggio e al risarcimento dei danni. A tali domande resistettero l'CI, l'UM e il IS: il primo sostenne che era stata destinata a parcheggio una superficie anche maggiore di quella prescritta, osservò che - per il verde non esisteva alcun obbligo di legge ed eccepì inoltre il difetto di giurisdizione dell'autorità giudiziaria ordinaria;
il secondo formulò un'analoga eccezione e contestò nel merito la fondatezza delle pretese avanzate dagli attori;
il terzo negò la propria legittimazione passiva. Istruita la causa mediante l'espletamento di due successive consulenze tecniche di ufficio, con sentenza del 22 aprile 1991 il Tribunale dichiarò cessata la materia del contendere nei riguardi di MO IS, dichiarò la nullità delle clausole contrattuali in questione, ordinò a OM CI di destinare a parcheggio condominiale altri 201,48 mq. della superficie libera residuata dalla costruzione, in modo da raggiungere il totale di 1581,23 mq. imposto per legge, condannò lo stesso CI e AZ UM a demolire due locali realizzati nello spazio di posteggio, mentre respinse le domande relative alla rimozione delle autorimesse e al risarcimento dei danni.
Impugnata in via principale dagli originari attori e dal condominio "Salvo D'Acquisto", nonché incidentalmente da OM CI e AZ UM, la pronuncia è stata parzialmente riformata dalla Corte di appello di BA, che con sentenza del 28 giugno 1997, previa dichiarazione di inammissibilità del gravame del condominio, ha condannato OM CI a demolire le sedici autorimesse costruite su una porzione dell'area di parcheggio e ha "distaccato" i 201,48 mq. da aggiungere a tale spazio, localizzandoli in una certa porzione di terreno scoperto destinato a verde;
ha confermato, nel resto, la decisione di primo grado.
Contro questa sentenza hanno proposto ricorso per cassazione OM CI e AZ UM, in base a nove motivi, successivamente illustrati con memoria. Hanno resistito con controricorso LA AL, EP ZI, IS ZO, PP IS, MA Di GN, NN TO, NG OS LL, AR MA, NI AL, OR NT, MA MI, GI AM, NG Di OR, MO RD, NI NG, MA IA, AO Di LI, AR CO, AN Di AU, ER PE, NO ME, AN UC AR, ET PE, OM NA e UI NO. Le altre parti non hanno svolto attività difensiva in questa sede.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di ricorso OM CI e AZ UM, deducendo "nullità del procedimento è della sentenza per carenza di procura al difensore di alcuni soggetti e per l'utilizzazione, per la proposizione dell'appello, di procura rilasciata da persona defunta", rilevano che nel mandato alle liti apposto in calce alla citazione introduttiva del giudizio di primo grado - ed utilizzato anche per l'instaurazione di quello di appello - mancano le firme di NG PE, GI AM, IO PA, NG PE e NO ME, i quali però sono inclusi tra gli attori nell'intestazione dell'atto, mentre compaiono le sottoscrizioni di tali EP AL e TA Di TE, in nome dei quali invece l'azione non è stata esercitata;
osservano altresì che in base alla stessa procura il difensore degli originari attori ha adito la Corte di appello anche in rappresentanza di OL Di LI, che era deceduto.
Dall'esame del documento - che questa Corte può compiere direttamente, data la natura del vizio denunciato, attinente a una questione di carattere processuale e rilevabile di ufficio, pur se non era stata sollevata in sede di merito - risulta che effettivamente non vi sono le firme di NG PE, GI AM, IO PA e NG PE (mentre invece è chiaramente leggibile quella di NO ME).
Ne consegue che la sentenza impugnata deve essere cassata senza rinvio, nella parte in cui ha pronunciato su domande che erano state proposte, in nome dei suddetti NG PE, GI AM, IO PA e NG PE, da un procuratore che non vi era stato abilitato.
Non ne discende però, come sostengono i ricorrenti, che "gli effetti di tale nullità si riverberano sull'intero giudizio perché sia dal punto di vista processuale che da quello sostanziale (impostazione data alla domanda) controparte ha instaurato un litisconsorzio necessario", avendo chiesto di ottenere una integrazione delle aree adibite a parcheggio, tale da raggiungere quella totale prescritta per l'intero complesso immobiliare, "senza alcun riferimento al diritto del singolo ed alle superfici delle singole unità immobiliari acquistate, non mai accertate concretamente e definite percentualmente".
La tesi - ribadita in quelle parti del settimo e del nono motivo di ricorso, in cui si afferma che "non esiste ... un diritto assoluto al parcheggio ed, indi, alla superficie, globalmente prevista dalla legge per il fabbricato, ma un diritto relativo e collegato pertinenzialmente alla superficie di cui ciascun attore è proprietario con la pratica conseguenza che la superficie individuata dal C.T.U. come destinata al parcheggio potrebbe da sola, e senza tener conto della parte occupata dai boxes (che non tradiscono la destinazione), essere sufficiente a soddisfare le esigenze dei singoli" e "manca quindi l'elemento più importante ed essenziale e cioè quale superficie percentualmente e per legge spetterebbe agli attori considerato che non tutti hanno agito giudizialmente" - non è fondata.
NG PE, GI AM, IO PA e NG PE, come si è detto, non possono essere considerati attori. L'azione è stata tuttavia utilmente esercitata - in quanto [co]acquirenti e quindi [com]proprietari o [co]usufruttuari delle loro unità immobiliari - dai rispettivi coniugi NO Di BA, NG Di OR, MA IA e AN Di AU, i quali hanno tutti regolarmente sottoscritto la procura alle liti di cui si tratta. In tale loro qualità (non in quella di semplici coniugi degli effettivi attori, alla quale si riferiscono le contestazioni mosse nella memoria difensiva dei ricorrenti) il Di BA, la Di OR, il IA e la Di AU erano senz'altro legittimati a far valere, indipendentemente dagli altri [con] titolari, il diritto "collegato pertinenzialmente" alle proprie unità immobiliari (v., per tutte, Cass. 10 maggio 1996 n. 4388). Nè un difetto di integrità del contraddittorio può essere ravvisato in riferimento alla domanda di nullità delle clausole dei singoli contratti di acquisto, dato il suo carattere puramente strumentale rispetto all'azione esercitata a difesa del diritto reale.
Quanto poi all'ipotesi, dubitativamente formulata dai ricorrenti, di una eventuale eccedenza rispetto alle "esigenze dei singoli" - dei 201,48 mq. che l'CI è stato condannato ad aggiungere allo spazio già adibito a parcheggio (ma recintato e in parte occupato da autorimesse date in locazione), va rilevato, in primo luogo, che non ne sarebbe derivata la necessità di integrare il contraddittorio nei confronti degli altri proprietari rimasti inerti, bensì semmai una riduzione quantitativa della suddetta area "integrativa". Si tratta comunque di una questione "nuova", implicante la necessità di accertamenti di fatto, inammissibilmente prospettata per la prima volta in questa sede: nel proporre appello contro la sentenza del Tribunale, l'CI non aveva affatto contestato che gli originari attori avessero diritto a ottenere la destinazione a parcheggio, appunto, degli ulteriori 201,48 mq. calcolati dal primo giudice, ma aveva sostenuto la tesi secondo cui tale diritto era assicurato da uno spazio anche maggiore, esteso 336 mq., di sua proprietà e adiacente al complesso immobiliare, che affermava essere stato erroneamente considerato dal primo giudice come una strada soggetta a uso pubblico e quindi non computabile ai fini dell'osservanza della disposizione di legge prima citata. Infine, a proposito del decesso di OL Di LI, va rilevato che la morte, avvenuta prima dell'udienza di discussione in primo grado, non era stata dichiarata ne' notificata dal procuratore, il quale pertanto era pienamente abilitato, in forza del mandato rilasciatogli anche per la fase di gravame, a proporre appello in nome del defunto (v., tra le altre, Cass. 22 ottobre 1993 n. 10504). Con il secondo motivo di ricorso viene denunciata la "violazione degli artt. 99, 100, 102 e 103 c.p.c. e degli artt. 817, 818 e 2697 c.c.", poiché "la sussistenza e l'attualità del requisito della proprietà dell'appartamento (cosa principale) sia all'atto dell'introduzione del giudizio sia al momento della decisione dovevano essere provate dai soggetti che richiedevano la declaratoria e l'attribuzione a loro favore della pertinenza" ed erano inoltre venute meno per OL Di LI, OM PE e NO BE, deceduti in corso di causa, nonché per LA AL, NO Di BA NG NE, NG PE e AN Di AU, che "assieme ad altri al momento sconosciuti" avevano venduto le loro unità immobiliari.
La censura non può essere accolta.
Che gli originari attori fossero effettivamente titolari dei diritti fatti valere in giudizio era stato ritenuto dal Tribunale, che in questo presupposto aveva accolto le loro domande, e sul punto non era stata mosso alcun rilievo in appello, da parte degli attuali ricorrenti, sicché la questione è preclusa in questa sede. Nè si tratta, come l'CI e l'UM affermano, di un difetto di legittimazione attiva, in quanto tale rilevabile anche di ufficio: la contestazione attiene alla titolarità in concreto del rapporto, mentre per la sussistenza della legitimatio ad causam è necessario ma anche sufficiente che siffatta titolarità venga semplicemente prospettata, mediante la deduzione di fatti idonei in astratto a costituire il diritto azionato (cfr., tra le più recenti, Cass. 5 novembre 1997 n. 10843 e 8 aprile 1998 n. 3639). Relativamente poi alle successioni a titolo universale o particolare (asseritamente) verificatesi nel corso del giudizio, è sufficiente richiamare il disposto degli art. 111 e 300 c.p.c., per dimostrare l'infondatezza dell'assunto dei ricorrenti, secondo cui sarebbe così venuto meno un "requisito" indispensabile per l'accoglimento delle domande proposte dalle parti interessate dai suddetti eventi.
Con il terzo motivo di ricorso l'CI si duole della propria condanna alla demolizione dei sedici "box" e di altri manufatti che egli aveva costruito nell'area destinata a parcheggio, sostenendo che la decisione è del tutto immotivata, in quanto la Corte di appello si è limitata ad affermare che sul punto vi era stata una "sindacabile omissione" da parte del primo giudice. Neppure questa censura è fondata.
Rilevando che si trattava di cancelli posti agli ingressi e di autorimesse (chiuse, come lo stesso ricorrente riconosce) costruite nell'area "gravata del diritto reale d'uso e parcheggio in favore dei condomini attori appellanti", il giudice di secondo grado ha dato adeguatamente conto delle ragioni della pronuncia in questione, essendo evidente che simili opere impedivano l'esercizio di quel diritto.
Con il quarto motivo di ricorso viene denunciata la "violazione degli artt. 99, 112 e 345 c.p.c.", in quanto erroneamente la Corte di appello avrebbe respinto l'eccezione di novità, che era stata sollevata in relazione alla domanda, relativa. alla rimozione dei cancelli e dei "box"
La doglianza va disattesa.
Già con la citazione introduttiva del giudizio di primo grado, infatti, era stato chiesto dagli attori, tra l'altro: "... conseguentemente condannare CI OM alla demolizione dei boxes e di ogni altra costruzione esistente su le aree di parcheggio liberando queste ultime da ogni materiale di risulta onde consentire agli istanti l'uso stabilito dalla legge (parcheggio privato)". Con il quinto motivo di ricorso viene addebita alla Corte di appello la "violazione degli artt. 99, 100 e 112 c.p.c., dell'art.1117 c.c. nonché degli artt. 41 sexies della L. 17.8.42 n. 1150,
dell'art. 18 della L.

6.8.67 n. 765 e dell'art. 26 della L. 28.2.85 n. 47", in quanto "la domanda di nullità [proposta dagli attori] non era ... sufficiente, ma doveva essere seguita da una di acquisizione del diritto", il quale non poteva essere la comproprietà dell'area accessoria, bensì il semplice diritto reale di uso per parcheggio". Neppure questa censura può essere accolta.
Anch'essa attiene infatti a una questione ormai preclusa. Dal lamentato vizio di ultrapetizione sarebbe stata semmai affetta la sentenza di primo grado (con la quale, peraltro, non è stata attribuita agli attori la "comproprietà" della superficie in contestazione), ma la decisione non era stata impugnata sul punto:
come già si è detto, nel proporre appello l'CI, a proposito del diritto riconosciuto dal Tribunale agli attori ed alla propria condanna a renderlo esercitabile mediante l'adibizione a parcheggio di ulteriori 201,84 mq., si era limitato a sostenere di aver già destinato a tale uso un'area estesa 336 mq., che non era stata computata dal primo giudice, nel presupposto erroneo che si trattasse di una strada pubblica.
Nel sesto motivo di ricorso sono esposte varie doglianze. La prima riguarda il suddetto spazio di 336 mq., che anche in secondo grado è stato reputato inidoneo a soddisfare il diritto di uso che compete agli originari attori, a causa della irreversibile sua destinazione all'uso pubblico. Si tratta, evidentemente, di un apprezzamento di merito, sorretto da esauriente motivazione (viene segnalata l'apposizione di numeri civici e la dotazione di illuminazione pubblica), in ordine alla quale peraltro non sono state sollevate contestazioni dai ricorrenti, salva l'inconferente osservazione che "non si conosce quando sarebbe avvenuta questa acquisizione di fatto".
Un'altra fa riferimento al "condono ottenuto per i boxes e le altre piccole opere", che "è di ostacolo all'accoglimento della domanda". Anche questa è una circostanza di fatto "nuova", inammissibilmente dedotta per la prima volta in sede di legittimità. È fondata invece l'ulteriore censura contenuta nel motivo di ricorso in esame, con la quale si deduce (richiamando Cass. 6 dicembre 1996 n. 10883) che "l'accertamento della conformità degli spazi alla misura proporzionale stabilita dalla legge e della loro idoneità ad assicurare concretamente la prevista destinazione, spetta esclusivamente alla p.a. e il trasferimento del regime giuridico degli spazi, secondo la destinazione impressa dalla concessione su altre aree idonee a tale utilizzazione, può avvenire soltanto mediante il rilascio di una nuova concessione in variante", per cui la Corte di appello non poteva ordinare, come ha fatto, che l'area da aggiungere al parcheggio già esistente fosse "distaccata" da una superficie destinata a verde (quella triangolare, adiacente al corpo di fabbrica "A").
In effetti, così localizzando gli ulteriori 201,84 mq., che il Tribunale genericamente aveva ordinato all'CI di adibire a parcheggio, il giudice di secondo grado ha superato i limiti imposti all'autorità giudiziaria ordinaria in relazione agli atti amministrativi, i quali non possono essere modificati o sostituiti, come in sostanza nella specie è avvenuto: è stata data infatti a un certo suolo una destinazione (a parcheggio) difforme la quella (a verde) prevista nel progetto approvato in occasione del rilascio della concessione edilizia (in cui l'ulteriore spazio da utilizzare per la sosta dei veicoli era indicato nella fascia di terreno perpendicolare alla ferrovia BA-Foggia, adiacente agli spigoli dei fabbricati "A" e "B", alla quale solo in parte è sovrapponibile quella triangolare suddetta). Specificamente in termini, per quanto consta, questa Corte non ha ancora mai avuto occasione di pronunciarsi, ma appare evidente - alla luce delle norme contenute nella legge abolitiva del contenzioso amministrativo e dei principi enunciati nella citata Cass. 10883/96 - che il giudice ordinario non ha il potere di attribuire agli acquirenti di singole unità immobiliari di edifici realizzati nel vigore dell'art. 41 sexies della legge urbanistica, il diritto di impiegare come parcheggio uno spazio, pur se di proprietà del costruttore-venditore, (in parte) diverso da quello destinato a tale uso, secondo le prescrizioni della concessione edilizia.
In accoglimento di questa censura, la sentenza impugnata viene quindi cassata in parte qua, con rinvio ad altro giudice, che provvederà a individuare gli ulteriori 201,84 mq. da destinare a parcheggio, in conformità con le relative originarie previsioni di progetto.
Nel contesto del medesimo sesto motivo di ricorso, infine, si osserva, incidentalmente, che "qui ritorna l'eccezione di difetto di giurisdizione sollevata in primo grado".
Si tratta però di una questione che non può più essere presa in considerazione. La regola della sua rilevabilità di ufficio, infatti, deve essere coordinata con le norme che disciplinano il sistema delle impugnazioni: avendo il Tribunale- espressamente respinto tale eccezione, sollevata già in primo grado, e non essendo stata tale decisione appellata, sul punto si è formato il giudicato (il che può essere accertato da questo collegio, senza necessità di una pronuncia delle sezioni unite: v., da ultimo, Cass. 14 aprile 1998 n. 3778). Con il settimo motivo di ricorso (la cui seconda parte è stata già presa in esame, in connessione con il primo) l'CI lamenta innanzitutto la "violazione degli artt. 1374, 1418 e 1419 c.c.", osservando che "chi agisce per ottenere un tale riconoscimento [del diritto fatto valere dagli originari attori] deve corrispondere un compenso che serve a riequilibrare il sinallagma contrattuale esistente nell'atto di acquisto della cosa principale". Anche in questo caso, la possibilità di accoglimento (e prima ancora quella di esame) della censura in considerazione è impedita dal fatto che essa non era stata rivolta contro la sentenza di primo grado: essendo stato condannato dal Tribunale a destinare a parcheggio altri 201,84 mq. di terreno (e a rendere utilizzabile lo spazio già adibito a tale uso, ma recintato e occupato in parte con autorimesse chiuse), l'CI in appello non ha formulato doglianze in ordine alla mancata statuizione circa il relativo compenso dovutogli.
Con l'ottavo motivo di ricorso viene dedotta la "violazione dell'art. 841 c.c.", osservandosi che nei dispositivi delle sentenze di merito non vi è condanna dell'CI a eliminare i cancelli di chiusura dell'area destinata a parcheggio, ma che, se così fosse, la pronuncia contrasterebbe con la norma che attribuisce al proprietario la facoltà di recingere il suo fondo.
La censura è infondata.
La condanna alla rimozione dei cancelli è stata effettivamente pronunciata dal giudice di secondo grado, come risulta già dalle deduzioni dello stesso CI (che l'ha impugnata con altri già esaminati motivi di ricorso) e comunque dalla motivazione della sentenza impugnata (con cui va integrato il dispositivo), dalla quale risulta che è stato accolto il gravame degli appellanti principali, appunto in quanto avevano lamentato che il primo giudice non avesse pronunciato "la condanna dell'CI alla rimozione dei sedici boxes e delle altre costruzioni abusive-(in particolare i cancelli di ferro posti agli ingressi per accedere all'area di parcheggio) insistenti sulla zona di terreno adibita ad area di parcheggio". La decisione, d'altra parte, palesemente non contrasta con la norma invocata dal ricorrente, la quale prevede bensì che "il proprietario può chiudere in qualunque tempo il fondo", ma non gli consente di pregiudicare in tal modo i diritti che competono sul bene ai terzi, come appunto quello di utilizzarlo come parcheggio: diritto attribuito dalla legge urbanistica ai proprietari di appartamenti ubicati in edifici costruiti dopo il 1967.
Per la parte che non è stata già esaminata in connessione con il primo motivo di ricorso, il nono e ultimo si riferisce alla domanda proposta nei confronti di AZ UM, "che non ha costruito [il locale realizzato sull'area destinata a parcheggio] dopo ma ha acquistato qualcosa di già esistente", per cui l'azione "non può che essere reale e di rivendicazione del suolo" e "la stessa andava proposta e provata nel rispetto delle norme di legge e nei tempi previsti: pena la decadenza e la sostituzione con un risarcimento del danno".
La non perspicua formulazione della censura - con la quale peraltro sembrano prospettati fatti (anteriorità della costruzione all'acquisto) e questioni (natura reale dell'azione, mancanza di prove e intervenute decadenze) ancora una volta "nuovi" - ne impedisce l'intellegibilità e quindi l'accoglimento. Quale giudice di rinvio viene designata una diversa sezione della Corte di appello di BA, che provvederà anche alla pronuncia sulle spese di questo giudizio.
DISPOSITIVO
La Corte accoglie per quanto di ragione il primo e il sesto motivo di ricorso e rigetta gli altri;
cassa la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte, in relazione della prima senza rinvio, nella parte in cui si è deciso nei confronti di NG PE, GI AM, IO PA e NG PE, in relazione alla seconda con rinvio ad altra sezione della Corte di appello di BA, alla quale viene rimessa anche la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, il 25 gennaio 1999.
Depositato in Cancelleria il 3 luglio 1999