Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. NICASTRO Gaetano - Presidente -
Dott. LUPO Ernesto - Consigliere -
Dott. PERCONTE LICATESE Renato - Consigliere -
Dott. TRIFONE Francesco - rel. Consigliere -
Dott. MALZONE Ennio - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
EL GI, ZZ PA, ZZ LE, ZZ PP, elettivamente domiciliati in ROMA VIALE MAZZINI 146, presso lo studio dell'avvocato EZIO SPAZIANI TESTA, difesi dall'avvocato MAURO GADALETA, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
RI SPA (nuova denominazione sociale di AN S.p.a.), in persona del Procuratore Dott. Michele Rapisarda elettivamente domiciliato in ROMA VIA VITT. VENETO 108, presso lo studio dell'avvocato SALVATORE PESCATORE, che lo difende unitamente all'avvocato FRANCESCO NICOLOSI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché

contro

GI EN, ZZ SA, AR RE, DE GIOIA CECILIA, DE GIOIA VINCENZO, DE GIOIA TERESA;

- intimati -

avverso la sentenza n. 904/99 della Corte d'Appello di BARI, sezione terza civile emessa il 27/7/97, depositata il 11/11/99; RG. 326/97;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/10/02 dal Consigliere Dott. Francesco TRIFONE;

udito l'Avvocato MAURO GADALETA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Maurizio VELARDI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione del 12.12.1989 SE LA, LA LA, DO De OI e DO AG convenivano in giudizio innanzi al tribunale di Trani la società AN SP, già conduttrice di immobile di loro proprietà in virtù di contratto di locazione dichiarato risolto, per ottenerne la condanna al risarcimento dei danni conseguenti alla ritardata riconsegna del bene locato per il periodo dal luglio 1982, data della domanda di risoluzione del rapporto, al novembre 1986, data in cui alcune aree già in godimento erano state rilasciate.
La società convenuta contrastava la domanda, deducendo che nessun ritardo nel rilascio poteva esserle addebitato per il periodo dall'aprile al novembre 1986; che i canoni di locazione erano stati sempre corrisposti;
che era infondata l'asserzione degli attori di non aver potuto locare l'immobile a condizioni assai più vantaggiose a causa del ritardato rilascio.
L'adito tribunale, con sentenza del 15.2.1997, accoglieva la domanda e condannava la società a pagare la somma complessiva di contotrentasei milioni di lire a titolo di maggior danno ex art. 1591 cod. civ., secondo importo così calcolato in rapporto al valore locativo dell'immobile come da stima di consulenza tecnica di ufficio, escluso il maggior profitto reclamato per la mancata locazione in quanto la prova, che sul punto gli attori avevano offerto, era generica ed inattendibile.
La sentenza era impugnata dalla società AN SP;
si costituivano in giudizio i locatori, che deducevano la inammissibilità e la infondatezza del gravame;
spiegavano intervento volontario CO AR, EL LA e QU LA nella dichiarata qualità di successori a titolo particolare nel diritto controverso in virtù di contratto di compravendita dell'immobile a loro favore come da atto pubblico del 18.12.1990.
La Corte di appello di Bari, con sentenza pubblicata il giorno 11.11.1999, in accoglimento del gravame rigettava la domanda proposta da SE LA, LA LA, DO De OI e DO AG, che condannava in solido alle spese del doppio grado del giudizio ed alla restituzione alla società AN SP di quanto da essa corrisposto per effetto della sentenza di primo grado;

compensava interamente le spese nei confronti degli intervenuti. I giudici di appello, per quanto in questa sede ancora interessa, consideravano che la società conduttrice, per il periodo di occupazione dell'immobile successivo alla scadenza della locazione, aveva corrisposto i canoni e non era tenuta, ex art. 1591 cod. civ., al risarcimento di un danno maggiore non avendo i locatori fornito la prova idonea della mancata locazione a terzi a condizioni più vantaggiose. In particolare, ribadivano che i testi addotti dagli attori non erano intrinsecamente attendibili circa l'affermata possibilità di concessione dell'immobile a terzi e rilevavano che la circostanza non poteva neppure essere desunta dal fatto che la stessa società conduttrice aveva stipulato altra locazione di immobili confinanti.
Per la cassazione della sentenza hanno proposto ricorso, illustrato anche da memoria, gli interventori in appello CO AR, EL LA e QU LA nonché SE LA, i quali affidano la impugnazione a tre mezzi di doglianza, cui resiste con controricorso la società DE SP (nuova denominazione sociale della AN SP), che preliminarmente, con la richiesta di integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri attori in primo grado in questo giudizio non citati, eccepiscono la inammissiblità del ricorso.
La società DE SP ha presentato memoria.
Non hanno svolto difese gli intimati DO AG, LA LA nonché gli eredi di DO De OI (ZI OC, LI De OI e SA De OI), nei cui confronti è stato integrato il contraddittorio in virtù di ordinanza 27.2.2002 di questa Corte. MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente occorre esaminare la eccezione di inammissibilità, che la resistente società DE SP basa sulle seguenti ragioni:
a) il ricorso per cassazione è stato notificato alla AN SP invece che ad essa società DE SP, nuovo soggetto giuridico subentrato al precedente per effetto del mutamento della denominazione sociale, per cui la impugnazione risulterebbe proposta nei confronti di un soggetto non più esistente, come tale noto ai ricorrenti;

b) CO AR, QU LA e EL LA non avrebbero alcun interesse concreto ed attuale alla impugnazione, giacché essi, avendo acquistato nell'anno 1990 l'immobile condotto in locazione dalla AN SP sino al 1986, non erano per questo divenuti titolari dei diritti patrimoniali eventualmente discendenti dal rapporto di locazione intercorso tra la medesima società ed i loro danti causa;

c) i ricorrenti, che in primo grado avevano ottenuto il risarcimento dei danni in misura pari al valore locativo degli immobili determinato in lire 136.000.000 sul presupposto del mancato pagamento dei canoni da parte della AN SP, non avevano, in secondo grado, proposto appello incidentale alla sentenza del tribunale, nella parte in cui essa non aveva disposto in loro favore il riconoscimento della maggior somma richiesta con l'atto introduttivo del giudizio;
con la conseguenza che la revoca della condanna al risarcimento nella misura del valore locativo (inteso come sostitutivo del pagamento dei canoni) e il riconoscimento del giudice di appello dell'avvenuto pagamento dei canoni avrebbero comportato una situazione di acquiescenza dei ricorrenti stessi alla pronuncia di spettanza dei soli canoni.
La eccezione di inammissibilità della impugnazione non può essere accolta per nessuno dei profili secondo cui è stata prospettata. In ordine al primo, secondo cui la impugnazione sarebbe stata proposta nei confronti di un soggetto non più esistente, rileva questa Corte che il semplice mutamento della denominazione sociale non comporta la estinzione di un soggetto giuridico e la nascita di una nuova persona giuridica e non incide, perciò, sulla unicità della soggettività giuridica della società stessa, con la conseguenza che, ove nel corso del giudizio si sia verificato il suddetto mutamento, non è inammissibile il ricorso per Cassazione notificato a tale società, identificata con la precedente ragione sociale.
Non rileva, pertanto, nel caso di specie che la impugnazione sia stata notificata alla AN SP e non alla DE SP dato che non vi era nessuna incertezza circa il soggetto destinatario del ricorso, che, peraltro, ha ritualmente contrastato la impugnazione con valido controricorso, proposto con la indicazione dell'attuale sua denominazione sociale.
In ordine all'asserita inammissibilità del ricorso - eccepita in quanto gli acquirenti dell'immobile (oggetto di contratto di locazione, già risolto a favore dei precedenti proprietari, che agiscono in giudizio ai sensi dell'art. 1591 cod. civ. al fine di ottenere i danni conseguenti al ritardato rilascio) non sarebbero titolari di diritti patrimoniali discendenti dal rapporto ormai cessato "de iure"- considera questo giudice di legittimità che non è conforme alla disciplina codicistica, relativa all'opponibilità della locazione al terzo acquirente, la prospettata tesi secondo cui non sussisterebbe subingresso dello stesso acquirente nei diritti del locatore alienante rispetto ad un contratto del quale siano ancora controversi gli effetti connessi alla sua cessazione. Il principio stabilito in tema di locazione dall'art. 1602 cod. civ., che fissa nel momento dell'acquisto del bene locato il subingresso dell'acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, esclude che il fenomeno successorio ex art. 1599 cod. civ. del trasferimento a titolo particolare dell'immobile locato possa avere effetti retroattivi e comporta - siccome questo giudice di legittimità ha già stabilito (da ultimo:
Cass. n. 8329/2001) - che il rapporto di locazione viene a scindersi in due periodi distinti, rispetto a ciascuno dei quali è sempre lo stesso contratto che spiega i suoi effetti nei confronti di colui che, in quel periodo, è titolare di diritti verso il conduttore;
il tutto in relazione alla natura del contratto ad esecuzione continuata, che per il conduttore permane nella disciplina unitaria di un ininterrotto godimento ovvero in quella della permanente attualità dell'obbligo restitutorio.
Sul presupposto che è sempre in virtù dell'originario contratto di locazione, stipulato con l'alienante, che vanno disciplinate le posizioni delle parti, la regola dell'art. 1602 cod. civ. è stata specificata nel senso che l'acquirente del bene locato, mentre non può invocare a suo favore i fatti che abbiano ormai esaurito i loro effetti al momento dell'acquisto, da tale momento ha azione nei confronti del conduttore per gli adempimenti, cui lo stesso è attualmente tenuto.
In applicazione della suddetta regola, proprio in tema di azioni risarcitorie nei confronti del conduttore, questa Corte ha già stabilito che l'acquirente può reclamare i danni conseguenti al deterioramento della cosa locata ancora esistente al momento della compravendita del bene e non risarciti al precedente proprietario dato che il deterioramento medesimo uno stato permanente della cosa locata (Cass. n. 9844/94; Cass. n. 6598/91; Cass. n. 4278/90; Cass. n. 2377/85), precisando anche che all'acquirente è data, altresì,
l'azione di risoluzione per l'inadempimento dello stesso conduttore, che sia iniziato prima dell'alienazione ed i cui effetti perdurano successivamente alla vendita (Cass. n. 6142/84). La soluzione del problema non può essere diversa per la ipotesi dell'azione risarcitoria ex art. 1591 cod. civ., anche in tal caso dovendosi ritenere che dal momento dell'acquisto del bene già locato (del quale ancora il conduttore non abbia effettuato il rilascio) l'acquirente è legittimato a richiedergli quanto dovuto secondo la norma suddetta in relazione al periodo di protratto abusivo godimento a decorrere dal suo acquisto e sino alla effettiva consegna.
Nel caso di specie la situazione di mora della società conduttrice in relazione all'obbligazione di restituzione dell'immobile, ancora in atto al momento dell'acquisto della "res locata", è durata sino al giorno 11.4.1996 (siccome da atto la DE SP nella sua memoria illustrativa in data 19.2.2002 a pag. 9), sicché l'intervento in causa degli acquirenti, diretto a fare valere il risarcimento dei danni successivi al loro acquisto, ha costituito l'esercizio di personale diritto, che legittima la impugnazione per Cassazione.
In ordine al terzo profilo di dedotta inammissibilità della impugnazione (pretesa acquiescenza che i ricorrenti avrebbero prestato alla sentenza di primo grado, la cui statuizione sarebbe consistita nell'attribuzione ai locatori esclusivamente del corrispettivo di locazione nella misura pari a quella convenuta, ma non anche del maggior danno) osserva questa Corte che la sentenza di primo grado aveva assegnato agli attori la somma di 136.000.000 di lire quale importo corrispondente al c.d. "valore locativo" dei locali, secondo il canone corrente di mercato riferito al periodo di protratta detenzione dell'immobile e la stima che ne aveva fatto il consulente tecnico di ufficio.
Di conseguenza, l'importo del valore locativo, nella parte eccedente la misura del canone corrisposto al momento della cessazione della locazione, costituiva esattamente riconoscimento anche della sussistenza del "maggior danno", di cui alla seconda parte dell'art. 1591 cod. civ., per cui gli attori, a fronte dell'appello della società conduttrice diretto a contestare proprio detta componente ulteriore del risarcimento, non dovevano proporre l'appello incidentale, avendo la sentenza di primo grado ad essi riconosciuto, oltre il risarcimento nella forma minima del danno "ex lege" pari al corrispettivo, quello ulteriore connesso al maggior canone corrente di mercato.
Con il primo motivo di impugnazione - deducendo la omessa e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia - i ricorrenti criticano la impugnata sentenza assumendo che il giudice di secondo grado non avrebbe dovuto ritenere carente la prova circa la esistenza del maggior danno ed insufficienti, allo scopo, sia la testimonianza resa in primo grado che la dimostrazione derivante dall'avvenuta stipulazione di altra locazione di immobili, limitrofi a quelli oggetto della controversia, da parte della società AN SP.
Precisano in proposito i ricorrenti che il giudice di merito non aveva tenuto conto dell'avvenuto acquisto dei beni locati da parte del teste CO AR, la cui deposizione non avrebbe dovuto ritenere inattendibile;
non aveva motivato in modo congruo con riferimento alla locazione stipulata dalla AN SP per locali confinanti, giacché detta locazione, con un canone di molto superiore a quello del contratto risolto, costituiva di per sè prova del maggior danno;
non aveva valutato che, durante il periodo di protratta detenzione dell'immobile, i locatori, non potendo avere certezza della data di effettiva restituzione, non avevano potuto avviare trattative per un nuovo contratto con terzi. Il motivo, nel suo complesso, non è fondato, poiché trattasi di censura che sostanzialmente sollecita in questa sede un inammissibile riesame delle risultanze probatorie, allo scopo di farne derivare una valutazione diversa da quella, logica e convincente, offerta dal giudice di merito.
Il denunciato vizio di motivazione - che i ricorrenti prospettano sia in relazione a ciascuno degli elementi innanzi indicati che in relazione ad un omesso congiunto esame dei medesimi- è, perciò, sicuramente da escludere. Infatti la deposizione dei testi assunti (secondo valutazione conforme del giudice di primo grado, in appello solo genericamente censurata) è stata ritenuta inattendibile, in particolare quella del AR per il quale il giudizio di inaffidabilità era rafforzato dal suo interesse in causa, non eccepito come causa di nullità per incapacità ex art. 246 c.p.c., ma rilevante al fine di saggiarne la veridicità (Cass. n. 7869/90);
il sopravvenuto acquisto del bene locato è stato ritenuto circostanza non idonea a dimostrare un maggior danno da ritardato rilascio e pure detta valutazione non appare censurabile, come l'altra che non assegna valenza indiziaria decisiva alla stipulazione da parte della standa SP di altra locazione di immobile nella medesima zona (nel primo caso, invero, neppure si deduce che il prezzo della vendita abbia dovuto subire una riduzione per la attuale occupazione dell'immobile; in relazione alla nuova locazione non si fa cenno a proposte contrattuali più vantaggiose, rivolte dalla società ai precedenti suoi locatori); nessuna prova è stata data del fatto che la situazione di non immediata disponibilità dell'immobile abbia impedito la conclusione di contratti più vantaggiosi.
Con il secondo motivo di impugnazione - denunciando la violazione delle norme di cui agli artt. 1591, 1453 e 2697 cod. civ. nonché il vizio di omessa pronuncia circa la sussistenza di un danno ulteriore conseguente alla risoluzione del contratto per inadempimento - i ricorrenti assumono che essi avevano proposto, con la domanda ex art. 1591 cod. civ., anche l'altra di risarcimento dei danni ex art. 1453 cod. civ. (relativi al periodo in cui l'immobile era stato in possesso della società conduttrice in pendenza del giudizio di risoluzione del contratto) e che in ordine al suddetto secondo titolo risarcitorio non vi era stata pronuncia, nonostante la condanna generica contenuta nella precedente sentenza, che dichiarava la risoluzione per inadempimento del contratto. Questo giudice di legittimità ha già stabilito (Cass. n. 676/80) che in caso di inadempimento del conduttore e di conseguente anticipata risoluzione del contratto, i cui effetti retroagiscono alla data della domanda, le obbligazioni, gravanti sul conduttore, di risarcire il danno per la ritardata consegna dell'immobile ex art. 1591 cod. civ. nonché il danno conseguente alla risoluzione del contratto ex art. 1453 stesso codice sono, ancorché entrambe di natura contrattuale, autonome tra loro, scaturendo da presupposti di fatto e di diritto diversi, ed hanno un contenuto non necessariamente identico, con la conseguenza che per l'affermazione della sussistenza di entrambe a carico del conduttore il giudice deve procedere ad una specifica indagine in ordine alla esistenza dei rispettivi presupposti.
Trattandosi di due domande diverse, ne consegue che, quando anche si potesse ritenere che esse siano state entrambe proposte con l'atto introduttivo del giudizio di primo grado, la omessa pronuncia su una delle due doveva essere specificamente denunciata con il gravame in appello;
il che, nella specie, non è avvenuto, poiché in secondo grado la relativa questione non risulta devoluta.
Il motivo di ricorso per Cassazione, pertanto, pone una questione nuova, non sollevata innanzi al giudice di appello, il cui esame è precluso in questa sede.
Con il terzo motivo di impugnazione - denunciando la violazione delle norme di cui agli artt. 2697 e 1591 cod. civ. - i ricorrenti assumono che la Corte territoriale sarebbe incorsa in una valutazione errata degli elementi di diritto da porre a base della decisione, in quanto aveva escluso che, per la determinazione del maggior danno, si potesse fare ricorso alla misura del canone virtuale in regime di libero mercato, negando in tal modo rilevanza al risultato delle trattative che la stessa società AN aveva concluso con altro locatore.
Anche detta censura non è fondata.
Secondo quanto questo giudice di legittimità ha già stabilito con indirizzo ormai costante (ex plurimis: Cass. n. 4864/2000; Cass. n. 1133/99; Cass. n. 4968/97) in tema di interpretazione della norma di cui all'art. 1591 cod. civ., il maggior danno che il locatore assuma di avere subito per effetto del mancato tempestivo rilascio dell'immobile locato, trovando la sua genesi nella responsabilità contrattuale del conduttore, deve essere rigorosamente provato dallo stesso locatore nella sua sussistenza e nel suo concreto ammontare, giacché l'obbligo risarcitorio non può sorgere automaticamente, sulla base del valore locativo presumibilmente ricavabile dalla astratta configurabilità della ipotesi di locazione o di vendita del bene.
Detto obbligo, invece, va accertato in relazione alle concrete condizioni e caratteristiche dell'immobile, alla sua ubicazione, alla sua possibilità di utilizzazione, per cui occorre che risulti verificata una lesione effettiva del patrimonio del locatore, ravvisabile nella circostanza di non avere potuto locare o alienare l'immobile a condizioni più vantaggiose e dimostrabile attraverso la prova di ben precise proposte di locazione o di acquisto. La impugnata sentenza risulta ispirata proprio al suddetto principio, quando considera che il canone virtuale stimato dal consulente tecnico di ufficio non costituisce idoneo e concreto elemento di prova e laddove esclude che dalla conclusione di altro contratto nella medesima zona possano trarsi elementi presuntivi per ritenere che il medesimo corrispettivo, in assenza di ben precise proposte rivolte in tal senso anche ai precedenti locatori, poteva essere realizzato anche dai ricorrenti.
Il ricorso va perciò rigettato.
Le spese del presente giudizio di Cassazione sono interamente compensate sussistendone i giusti motivi.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa interamente tra le parti le spese del giudizio di Cassazione.
Così deciso in Roma, il 17 ottobre 2002.
Depositato in Cancelleria il 1 aprile 2003