Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. DUVA Vittorio - Presidente -
Dott. PREDEN Roberto - Consigliere -
Dott. PERCONTE LICATESE Renato - rel. Consigliere -
Dott. MAZZA Fabio - Consigliere -
Dott. MALZONE Ennio - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
OPERA PIA SUSSIDIO CANEVARI DEMETRIO, con sede in Genova, in persona del legale rappresentante in carica RC GI AP, elettivamente domiciliata in ROMA VIALE GIULIO CESARE 14, presso lo studio dell'avvocato MARIA TERESA BARBANTINI, che la difende anche disgiuntamente all'avvocato GIUSEPPE CIMINO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
DE SA CA, elettivamente domiciliata in ROMA VIA DI S FABIANO 29, presso lo studio dell'avvocato GIOVANNI GADDI, che la difende anche disgiuntamente agli avvocati CA SACCO, DANIELA FERRARI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché

contro

EN NA, elettivamente domiciliata in ROMA VIA LUIGI CALAMATTA 16, presso lo studio dell'avvocato PASQUALE NAPOLITANO, che la difende anche disgiuntamente all'avvocato GIORGIO ANDREA PERNIGOTTI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 988/98 della Corte d'Appello di GENOVA, Sezione 3^ Civile, emessa il 22/12/98 e depositata il 30/12/98 (R.G. 93/98);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 03/07/02 dal Consigliere Dott. Renato PERCONTE LICATESE;

udito l'Avvocato Pasquale NAPOLITANO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MARINELLI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
De IA CA conveniva in giudizio LL NA, esponendo che costei, con scrittura privata del 28 luglio 1995, le aveva promesso in vendita un appartamento pervenutole dall'Opera IA Sussidio Canevari Demetrio. L'attrice che, all'atto della stipula, aveva versato una caparra confirmatoria di lire 17.500.000, aveva scoperto che gravava sull'immobile un vincolo storico artistico regolato dalla legge 1 giugno 1939 n.1089, a causa del quale non era stato possibile procedere alla vendita definitiva. La De IA pertanto, con lettera del 18 dicembre 1995, dichiarando di recedere dal contratto, aveva chiesto invano la restituzione del doppio della caparra.
Avendo acquistato un altro alloggio per le sue necessità familiari, domandava, nei confronti della LL, una sentenza dichiarativa della risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento della promittente IC e la di lei condanna al pagamento del doppio della caparra.
La convenuta chiedeva, in via riconvenzionale, la risoluzione del contratto per colpa della controparte, che aveva rifiutato la stipula dell'atto notarile di trasferimento, e chiamava in causa l'Opera IA, la quale, costituendosi, negava di essere incorsa in qualche responsabilità.
Con sentenza del 28 ottobre 1997 il Tribunale di Genova, in accoglimento della domanda della De IA, dichiarava risolto, per fatto e colpa della promittente IC, il contratto preliminare del 28 luglio 1995 e condannava la stessa a restituire all'attrice lire 35.000.000, oltre agli interessi legali.
In accoglimento poi della domanda proposta dalla LL contro l'Opera IA, condannava quest'ultima a pagare alla prima, a titolo di risarcimento del danno, lire 35.000.000, oltre agli interessi. Appellavano in via autonoma l'Opera IA e la LL. Con sentenza del 30 dicembre 1998, la Corte d'Appello di Genova, riuniti i giudizi, in parziale riforma, dichiarato risolto il contratto preliminare per inadempimento della LL, l'ha condannata a restituire alla De IA la caparra di lire 17.500.000, oltre agli interessi;
ha condannato l'Opera IA a rimborsare tale minor importo alla LL. Per la cassazione di tale sentenza ricorre l'Opera IA, formulando tre mezzi di annullamento.
Resistono con separati controricorsi la De IA e la LL, che hanno pure depositato una memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Col primo motivo, denunciando l'errata applicazione di principi di diritto (artt. 112 e 360 n.3 C.p.c.), la ricorrente rileva che la Corte d'appello ha ritenuto inadempiente la LL per non aver informato la De IA dell'esistenza del vincolo posto dallo Stato, sebbene la domanda giudiziale di quest'ultima si incentrasse unicamente sulla nullità dell'atto di trasferimento della proprietà dall'Opera IA alla stessa LL, ai sensi dell'art. 61 della legge 1 giugno 1939 n. 1089. I primi giudici erano giunti alla pronuncia di risoluzione del contratto preliminare sul presupposto, per l'appunto, di tale nullità.
Nessun altro profilo di inadempimento era stato fatto valere dall'attrice, per cui la Corte, avendo accertato che l'eventuale esercizio della prelazione da parte dello Stato non avrebbe inciso direttamente sull'appartamento venduto alla LL e promesso alla De IA, avrebbe dovuto riformare la sentenza, piuttosto che confermarla, sia pure sotto un profilo di inadempimento mai invocato dalla parte interessata. Evidente pertanto, a giudizio della ricorrente, il vizio di ultrapetizione.
Col secondo motivo, denunciando sempre l'errata applicazione di principi di diritto (artt. 1305 C.c. e 360 n.3 C.P.C.), la ricorrente deduce che il giudizio di gravità dell'inadempimento è viziato, essendo stato ancorato a una minore appetibilità del bene sul mercato, mai prospettata dall'attrice che, come già detto, aveva basato le sue ragioni solo sulla nullità della vendita dall'Opera IA alla LL.
I giudici di appello, invece di trattare il dedotto profilo di nullità, hanno così posto sullo stesso piano di rilevanza, ai fini dell'inadempimento, il pericolo di un esercizio della prelazione da parte dello Stato e una (peraltro tutta da dimostrare) minore appetibilità del bene, che, per la loro profonda diversità, non possono produrre le stesse conseguenze giuridiche. Questi primi due motivi, da trattare congiuntamente, sono infondati. La decisione dei primi giudici, argomenta la Corte d'appello, è nel senso che, non essendo stata comunicata l'intenzione di vendere il bene, "ne sarebbe derivalo il pericolo d'un esercizio di prelazione che privasse l'acquirente dell'immobile acquistato". In realtà, considerando che il vincolo gravava su cose inserite nelle parti condominiali, l'esercizio di quel diritto non avrebbe inciso direttamente sull'appartamento venduto alla LL e promesso alla De IA. Questa conclusione non elimina tuttavia l'inadempimento della promittente, la quale avrebbe dovuto informare la De IA che le vendeva un appartamento ubicato in un edificio dove esistevano beni di interesse artistico e storico su cui lo Stato aveva posto un vincolo. Ciò perché, da un lato, vi sarebbe stata una minore possibilità di collocazione futura dell'appartamento sul mercato, dopo che la De IA ne fosse diventata proprietaria;
dall'altro, perché la De IA non avrebbe acquistato solo l'appartamento, ma anche una quota delle parti comuni, in cui ricadevano una parte degli affreschi e il tabernacolo che la LL aveva implicitamente dichiarato appartenerle e della cui proprietà aveva promesso di trasferire una frazione;
e, per l'appunto, "sotto questi due profili ella era inadempiente". A sua volta poi la LL risulta non essere "stata informata dall'Opera IA (...) della inclusione di affreschi e tabernacolo nell'elenco dei beni particolarmente tutelati dalla legge del 1939". In sintesi, la sentenza impugnata, ritenuto che la LL ha promesso in vendita alla De IA l'immobile senza far motto dell'esistenza del vincolo monumentale, o meglio senza informarla che il bene promesso in vendita era sito in un edificio vincolato e quindi meno appetibile sul mercato;
che, a sua volta, la LL ignorava tale vincolo, non risultante dall'atto di acquisto stipulato con l'Opera IA;
ha giudicato per un verso la promittente LL inadempiente verso la promittente De IA, e, per altro verso, l'Opera IA inadempiente verso la LL, onde la rivalsa a favore di quest'ultima, già decisa correttamente dal Tribunale. All'origine quindi, nella vendita dall'Opera IA alla LL, la violazione dell'obbligo della IC di dichiarare il vincolo gravante sul bene alla compratrice;
in un secondo momento, nella promessa di vendita dello stesso bene tra la LL e la De IA, la violazione, da parte della promittente IC LL, dell'obbligo di dichiarare a sua volta l'esistenza del vincolo alla promissaria acquirente De IA.
Ora non v'è chi non veda come il primo motivo sia volto non già contro il confermato accoglimento della domanda di rivalsa della LL, l'unica statuizione di cui la ricorrente abbia interesse a dolersi, ma bensì contro le ragioni che hanno presieduto alla risoluzione del diverso e successivo contratto preliminare intercorso tra la LL e la De IA;
laddove la peculiare e autonoma "ratio decidendi" della ribadita fondatezza della domanda di rivalsa consiste nella ricordata originaria condotta omissiva della IC, contro la quale pertanto la ricorrente avrebbe dovuto appuntare le sue critiche in fatto o in diritto. Se vi sia stata o meno extrapetizione nel rapporto processuale tra la De IA e la LL, se cioè la risoluzione del preliminare sia stata pronunciata per ragioni diverse da quelle fatte valere dall'attrice è dunque vizio di cui avrebbe dovuto lamentarsi la LL e non certo l'Opera IA, la cui posizione sostanziale e processuale non ha alcun nesso di dipendenza logica o giuridica da una siffatta statuizione.
L'accertato inadempimento colpevole dell'Opera IA non si fonda infatti sull'inadempimento ascritto alla LL ne' deriva necessariamente da esso, ma consegue a un'autonoma, pregressa condotta dell'Ente; e semmai potrebbe dirsi il contrario, che cioè, in un certo senso, la mancata dichiarazione del vincolo da parte della LL sia dipesa dalla mancata sua informazione ad opera della IC .
Analoghe considerazioni valgono a proposito del secondo motivo. Le valutazioni della sentenza impugnata sulla minore appetibilità del bene sul mercato attengono unicamente al rapporto tra la LL e la De IA e non hanno avuto il minimo riflesso sulla decisione concernente il diverso, anteriore rapporto di compravendita tra l'Opera IA e la LL, nel quale l'inadempimento della IC è stato individuato solo nel silenzio serbato per prima sull'esistenza del vincolo artistico e storico. Benvero, stante quest'accertamento di fatto, non può mettersi in discussione ne' l'uno ne' l'altro, ciò che comporta, per la sola presenza dell'onere gravante sul bene, ai sensi dell'art. 1489 C.c., oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, anche, secondo le regole generali sull'inadempimento delle obbligazioni, il solo risarcimento del danno (cfr. Cass. 10 aprile 1986 n. 2498), l'unico in sostanza chiesto (e ottenuto) dalla LL con la sua "manleva", fatto coincidere con l'importo dovuto dalla LL alla De IA. Col terzo motivo, denunciando errata applicazione di principi di diritto e contraddittorietà della motivazione (artt. 329 e 360 n.3 e 5 C.p.c), l'Opera IA censura la statuizione con cui la Corte ha attribuito alla LL la "rifusione delle spese di giudizio" anche di primo grado, sebbene il Tribunale avesse omesso una siffatta condanna e la pronuncia sul punto fosse passata in giudicato.
I giudici di appello hanno inoltre errato ponendo a carico dell'Opera IA le spese del giudizio con una motivazione infondata e contraddittoria.
Anche questo motivo, formulato peraltro in termini tutt'altro che perspicui, è, nella sua duplice articolazione, infondato. In primo luogo, la condanna alla "rifusione delle spese di giudizio", anche di primo grado, di cui si duole la ricorrente, è a carico della LL e a favore della De IA, vittoriosa nell'azione di risoluzione contrattuale (1^ capoverso del dispositivo); ne' peraltro è vera l'omissione attribuita al Tribunale, il quale invece già condannò l'Opera IA a pagare le spese giudiziali alla nominata LL.
In ogni caso non è a parlarsi di giudicato, giacché, secondo la giurisprudenza di questa Corte, il giudice di appello, quando riforma, in tutto o in parte, come è avvenuto nella fattispecie, la sentenza di primo grado, deve, con giudizio complessivo, senza bisogno di specifica impugnazione, decidere sulle spese del primo, oltre che del secondo grado.
In secondo luogo, la condanna dell'Opera IA a rimborsare alla LL le spese del giudizio si basa, sufficientemente, sull'applicazione del principio generale della soccombenza (art. 91 c.p.c.): la motivazione che la precede, sulla mancata comunicazione del vincolo alla LL, vanamente contestata nel merito dalla ricorrente, serve in realtà a giustificare, come s'è detto, proprio la soccombenza dell'Opera IA nell'azione di "manleva", unico presupposto legale della condanna in esame.
Si ravvisano giusti motivi di compensazione delle spese del giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese del giudizio di Cassazione.
Così deciso in Roma, il 3 luglio 2002.
Depositato in Cancelleria il 27 maggio 2003