Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MARIO SPADONE - Presidente -
Dott. ENRICO SPAGNA MUSSO - Consigliere -
Dott. OLINDO SCHETTINO - Consigliere -
Dott. GIOVANNI SETTIMJ - rel. Consigliere -
Dott. ETTORE BUCCIANTE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
ER OD, AN OL, elettivamente domiciliati in ROMA PZZA DI TREVI 86, presso lo studio dell'avvocato BARBANTINI MARIA TERESA, che li difende unitamente all'avvocato CARILE FRANCO, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
CONDOMINIO EL PARCO FALCONARA MARITTIMA, in persona del legale rappresentante pro tempore;

- intimato -

e sul 2^ ricorso n. 07643/99 proposto da:
CONDOMINIO EL PARCO FALCONARA MARITTIMA, in persona Amm.re p.t. Sig.ra RIDOLFI ANITA COLA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA BASSANO DEL GRAPPA 4, presso lo studio dell'avvocato PICCARRETA ALDO, che lo difende unitamente all'avvocato SERRANI CARLO, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
nonché contro
AN OL, ER OD;

- intimati -

avverso la sentenza n. 64/98 del Giudice conciliatore di ANCONA, depositata il 16/12/98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15/02/01 dal consigliere Dott. Giovanni SETTIMJ;

udito l'Avvocato Aldo PICCARETTA, difensore del controricorrente e ricorrente incidentale che ha chiesto l'accoglimento del ricorso incidentale ed il rigetto di quello principale;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Umberto APICE che ha concluso per il rigetto del ricorso principale, assorbito il ricorso incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con separati atti di citazione notificati il 15.10.86, DD ER e OL NA - premesso che quali proprietari d'alcune unità immobiliari facenti parte dello stabile condominiale "El Parco", sito in Falconara Marittima alla via Leopardi 10, avevano locato alcuni negozi, sitì al piano terreno del suddetto stabile, a tale Virginia Servizi la quale, successivamente all'intimazione di sfratto, aveva restituito i locali lasciando un debito nei confronti dell'amministrazione condominiale per complessive L. 995.950; che, al fine di recuperare detto credito, il Condominio "El Parco" aveva chiesto ed ottenuto dal giudice conciliatore di Falconara i decreti ingiuntivi nn. 40 e 39 del 24.9.86, con i quali era stato ordinato loro, in quanto proprietari dei locali, il pagamento rispettivamente delle somme di L. 428.290 e di L 567.660 oltre interessi, rivalutazione e spese dei procedimenti monitori - convenivano in giudizio il Condominio "El Parco" innanzi al conciliatore di Falconara, proponendo opposizione ai decreti ingiuntivi assumendo non ripetibili nei loro confronti i crediti per spese individuali vantati nei confronti dell'ex conduttrice ed in ordine alle quali eventuali delibere condominiali di approvazione o di riparto dovevano considerarsi radicalmente nulle;
chiedevano, pertanto, che fossero dichiarate nulle anche le opposte ingiunzioni nonché la stessa delibera condominiale ad esse presupposta, non sussistendo il credito azionato.
Costituendosi, il Condominio "El Parco" chiedeva rigettarsi l'opposizione.
Riuniti i procedimenti, con sentenza 10.5.89 il conciliatore di Falconara - ritenuta la sussistenza di una obbligazione esclusiva a carico della ex conduttrice per gli oneri non pagati, non azionabile sussidiariamente nei confronti dei proprietari - accoglieva l'opposizione e, per l'effetto, revocava i decreti ingiuntivi nn. 39/86 e 40/86, compensando le spese del giudizio. Avverso tale sentenza il Condominio "El Parco" proponeva ricorso per cassazione deducendo: 1) la violazione e falsa applicazione degli artt. 5, 9 e 10 L. 392/78, nonché 1123 CC e 63 d.a. CC, poiché il conciliatore, ritenendo il locatore non responsabile nei confronti del condominio per il pagamento delle spese all'art. 9 L. 392/78, aveva travisato il senso delle citate disposizioni, efficaci limitatamente ai rapporti tra locatore e conduttore e non innovative della normativa generale sul condominio degli edifici;
2) la violazione dell'art. 112 CPC, poiché il conciliatore, ritenendo la nullità delle deliberazioni che avevano approvato il consuntivo e la ripartizione delle spese condominiali per asserita omessa convocazione della conduttrice, era incorso nel vizio di ultra (ovvero extra) petizione.
Resistevano il ER e la NA con controricorso e proponevano, a loro volta, ricorso incidentale deducendo omessa motivazione su punti decisivi della controversia da essi prospettati, nonché falsa applicazione dell'art. 9 L. 392/78 in relazione all'art. 34 del regolamento condominiale e violazione dell'art. 112 CPC, poiché il conciliatore non si era pronunciato ne'
sull'inadempimento dell'obbligo dell'amministratore di escutere i condomini morosi a norma del suddetto art. 34 ne' in merito all'eccepita nullità dell'assemblea 9.6.84 per omessa convocazione della deducente OL NA.
Con sentenza 12.1.94 la Corte di Cassazione accoglieva il primo motivo del ricorso principale dichiarando assorbito il secondo;

respingeva il ricorso incidentale proposto dai controricorrenti e cassava la sentenza impugnata rinviando al conciliatore di Ancona per la decisione secondo il seguente principio di diritto: "la legge n. 392 del 1978 (cosiddetta legge sull'equo canone) disciplina i rapporti tra il locatore ed il conduttore, senza innovare in ordine alla normativa generale sul condominio negli edifici, sicché l'amministratore - ai sensi del combinato disposto degli artt. 1123 CC e 63 disp. att. stesso codice - può riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni direttamente ed esclusivamente da ciascun condomino, restando esclusa una azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari".
Con atto di citazione 27.10.94, il Condominio "El Parco" riassumeva la causa innanzi al conciliatore di Ancona riproponendo le domande formulate nel primo giudizio e chiedendone l'accoglimento. Si costituivano il ER e la NA chiedendo l'accoglimento delle opposizioni e delle domande relative alla nullità della deliberazione assembleare 9.6.84 ed al diritto di regresso nei confronti dell'amministratore.
Con sentenza 16.12.98, il conciliatore di Ancona - ritenuto che i riferimenti a "spese individuali", operati dagli opponenti per contestare la debenza di tali oneri, fossero da considerare inappropriati, poiché gli stessi trovavano indicazione - anche per l'anno 1985/86 - in consuntivi approvati non risultati autonomamente impugnati;
che parimenti inappropriato fosse anche il riferimento ad un preteso riparto non suscettibile d'approvazione da parte dell'assemblea condominiale, in quanto, come affermato anche nella sentenza d'annullamento con l'enunciatovi principio di diritto, avviene ex lege l'addebito al singolo condomino degli oneri relativi alla sua proprietà, comunque originatisi;
che la concreta ripetibilità dal conduttore degli oneri a questi addebitabili e l'ipotetica insolvenza di questi nei confronti del locatore non eliminassero l'obbligo di quest'ultimo verso il condominio, il quale correttamente, dunque, aveva azionato il recupero del credito con le opposte ingiunzioni;
che l'eccezione relativa alla responsabilità dell'amministratore per mancate o negligenti comunicazioni o azioni efficaci verso la ex conduttrice, non potesse considerarsi fondata alla stregua della documentazione in atti;
che i crediti azionati fossero adeguatamente documentati dai consuntivi approvati e non impugnati - respingeva le opposizioni e, per l'effetto, confermava i decreti ingiuntivi nn. 39 e 40 emessi in data 24.9.86 condannando gli opponenti al pagamento delle spese processuali del giudizio di opposizione, di quello avanti il conciliatore di Falconara e di quello di legittimità.
Avverso tale sentenza DD ER e OL NA proponevano ricorso per cassazione con quattro articolati motivi. Il Condominio "El Parco" resisteva con controricorso e proponeva. a sua volta, ricorso incidentale con un unico motivo.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo, i ricorrenti - denunziando, ex art. 360 n. 5 CPC, omessa o quanto meno insufficiente motivazione in ordine ad un punto decisivo della controversia ed, ex art. 360 n. 3 CPC, violazione degli artt. 1123 CC, 63 d.a. CC e 633 CPC - si dolgono che il conciliatore di Ancona abbia ritenuto relativi all'esercizio condominiale 1985/86 i crediti azionati dal Condominio senza considerare come gli stessi, nel precedente giudizio svoltosi davanti al conciliatore di Falconara, erano stati imputati dalla medesima controparte a ratei relativi all'esercizio 1983/84 lasciati insoluti dalla conduttrice Servizi;
non abbia rilevato come il consuntivo dell'esercizio 83/84, approvato con delibera 9.6.84, non evidenziasse la sussistenza di debiti a carico della NA, omessa anche come condomina, mentre era stato attribuito al ER l'intero debito di L. 995.950, poi inspiegabilmente azzerato e, dunque, non risultante nel successivo consuntivo relativo all'esercizio 84/85;
abbia completamente omesso di motivare in merito a tali circostanze;

abbia del tutto ignorato la proposta impugnazione della delibera 9.6.84 nulla, rilevando in merito all'eccepita nullità della stessa per omessa convocazione della NA.
Con il secondo motivo, i ricorrenti - denunziando violazione dell'art. 2697 CC sull'onere della prova ed omessa motivazione su punto decisivo - si dolgono che il giudice di rinvio abbia ritenuto i crediti azionati dalla controparte genericamente provati "dai consuntivi approvati e non impugnati" senza specificare a quale di essi abbia riconosciuto tale valore probatorio sicché, qualora il riferimento dovesse intendersi fatto al consuntivo relativo all'esercizio 85/86, nessuna prova potrebbe dirsi fornita dalla controparte, poiché il documento si limita semplicemente ad affermare l'esistenza del debito mentre, qualora si considerasse il consuntivo relativo all'esercizio 83/84, apparrebbe quale debitore solo uno di essi ricorrenti (il ER) e per un importo diverso da quello richiesto con il decreto ingiuntivo;
che, per contro, non abbia tenuto in alcuna considerazione, omettendo di menzionarlo, il consuntivo relativo all'esercizio 84/85, dal quale non emerge alcun debito a loro carico;
che non abbia fornito alcuna motivazione in ordine alle suddette circostanze.
Con il terzo motivo, i ricorrenti - denunziando violazione dell'art. 2697 CC e mancata motivazione su punto decisivo - si dolgono che il conciliatore non abbia accolto l'azione di garanzia proposta nei confronti dell'amministratore ex art. 34 del regolamento ritenendola non provata alla stregua della documentazione in atti;
che, in ordine all'eccepito difetto di diligenza dell'amministratore, abbia omesso di rilevare come l'onere della prova a loro carico riguardasse esclusivamente la dimostrazione della sussistenza dell'obbligo e non anche del suo mancato assolvimento.
Con il quarto motivo, i ricorrenti - denunziando violazione degli artt. 1224 CC e art. 2697 CC - si dolgono che il conciliatore, nel confermare gli opposti decreti ingiuntivi, abbia accordato il cumulo degli interessi al saggio legale con la rivalutazione monetaria in base agli indici Istat, addirittura permettendo il calcolo dei primi sulla somma rivalutata, ponendosi così in contrasto sia con la giurisprudenza di legittimità la quale non consente tale cumulo, sia con il disposto di cui al citato art. 1224 CC. Nessuno dei riportati motivi merita accoglimento.
Quanto alle pretese violazioni od erronee applicazioni delle norme di legge, infatti, è stato ripetutamente evidenziato dalla giurisprudenza di legittimità come la sentenza del conciliatore, ove resa in una controversia il cui valore non ecceda i due milioni di lire, sia da considerare pronunziata sempre secondo equità per testuale disposizione normativa - art. 113 sec. co. CPC, nel testo sostituito dall'art. 3 della L. 30.7.84 n. 399 - anche se il giudicante abbia applicato una norma di legge ritenuta corrispondente all'equità, ovvero abbia espressamente menzionato norme di diritto pur senza riferimento alcuno all'equità, dovendosi, in tale ultima ipotesi, presumere implicita la corrispondenza sic et simpliciter della norma giuridica applicata alla regola di equità (e pluribus:
Cass. 21.9.99 n. 10182, 17.5.95 n. 5422, 8.7.95 n. 7545). Onde la sentenza del conciliatore, pronunziata a norma dell'art. 113 sec. co. CPC, è impugnabile con ricorso per cassazione soltanto in relazione ad errores in procedendo, la regolarità del rito essendo estranea alla decisione del merito, e non anche ad errores in iudicando, atteso che il giudizio d'equità, per sua stessa natura, sfugge ad ogni nuova valutazione da parte del giudice superiore;

salvo tener presente che l'art. 113 sec. co. CPC, nel testo di cui all'art. 3 della L. 30.7.84 n. 399, nell'imporre al conciliatore il ricorso all'equità per individuare la regola sostanziale da applicare alla controversia sottoposta al suo esame, tuttavia gli impone anche il controllo della conformità della decisione adottata ai principi regolatori della materia, così come è anche imprescindibile l'obbligo di conformità della stessa con il dettato costituzionale e con i principi fondamentali dell'ordinamento, donde consegue che la relativa pronunzia è legittimamente oggetto di ricorso per cassazione soltanto sotto il profilo della violazione dei citati limiti del giudizio d'equità (e pluribus: Cass. 21.9.99 n. 10182, 8.10.97 n. 9978, 13.11.97 n. 11223). Ora, negli esaminati motivi di ricorso non si rinviene alcuna specifica motivata censura basata sulla violazione di definiti principi costituzionali o principì regolatori delle materie invocate o principi generali dell'ordinamento, bensì solo di singole norme disciplinanti specifiche fattispecie di carattere non generale (artt. 1124 CC, 63 d.a. CC, 1224 CC) dalla cui portata precettiva il conciliatore può discostarsi ove le sue valutazioni equitative lo richiedano, onde i motivi debbono, sotto l'esaminato profilo delle censure per violazione di legge, ritenersi inammissibili. Ciò non di meno, può anche brevemente evidenziarsi, ad abundantiam, come nella specie, le due specifiche doglianze prospettate dagli odierni ricorrenti con l'originario atto introduttivo del giudizio - nullità della delibera 8.6.86 per aver statuito su spese individuali accollando al locatore un debito del conduttore ed ancora .nullità della stessa per aver accertato nel 1986 un debito pregresso risalente al 1984 - non rappresentassero valide ragioni d'opposizione ai decreti ingiuntivi emessi nei loro confronti e come le altre doglianze non possano essere dedotte in questa sede. Della questione relativa alla responsabilità del locatore per i debiti del conduttore verso il condominio ha già deciso inter partes questa Corte con la sentenza 12.1.94 n. 246, con la quale è stata disattesa la tesi degli odierni ricorrenti accolta dal primo giudice, mentre la questione della nullità della delibera è stata correttamente pretermessa dal conciliatore, in quanto di competenza del giudice dell'impugnazione ex art. 1137 CC e non deducibile quale motivo d'opposizione al decreto ingiuntivo ottenuto dall'amministratore del condominio ex art. 63 d.a. CC sulla base della delibera stessa, obbligatoria e vincolante per i condomini sino ad annullamento o, quanto meno, sospensione da parte del competente giudice dell'impugnazione (e pluribus: Cass. 13.10.99 n. 11515, 18.11.97 n. 11457, 13.2.96 n. 1093, 29.8.94 n. 7569). Quanto, poi, alla dedotta violazione dell'art. 2967 CC, che può essere considerato principio generale, va tenuto presente come le norme poste dal libro VI titolo II del codice civile regolino la materia dell'onere della prova, dell'astratta idoneità di ciascuno dei mezzi presi in considerazione all'assolvimento di tale onere in relazione a specifiche esigenze, della forma che ciascun d'essi deve assumere, non la valutazione dei risultati ottenuti mediante l'esperimento dei mezzi stessi, valutazione regolata invece dagli artt. 115 e 116 CPC. Nella specie, non solo i ricorrenti non sviluppano argomentazioni in diritto sulla denunziata violazione dell'art. 2697 CC nel senso inteso dalla giurisprudenza di legittimità in tema di motivi ex art. 360 n. 3 CPC (e pluribus: Cass. 10.4.99 n. 3507, 12.5.98 n. 4777, 21.8.77 n. 7851), ma appare evidente come il principio dell'onere della prova e della corretta sua applicazione non possa essere considerato violato, giacché il conciliatore, al cui operato nessuna censura i ricorrenti stessi muovono per inesatta applicazione delle norme sul rito, è pervenuto all'adottata decisione svolgendo argomentazioni basate su prove fornite dalla parte onerata astrattamente idonee allo scopo e regolarmente acquisite, onde non è ravvisabile alcuna violazione della norma in questione;
sotto l'esaminato profilo la questione prospettata attiene, dunque, piuttosto ad un eventuale vizio di motivazione, del che in seguito. Tutte le altre questioni di diritto prospettate in ricorso non solo rientrano nella preclusione di cui all'art. 113 sec. co. CPC già evidenziata ma, soprattutto e preliminarmente, non trovando riscontro nell'originario atto d'opposizione, limitato alla prospettazione delle due questioni sopra esaminate, non potevano essere dedotte per la prima volta nel giudizio di rinvio e, tanto meno, possono esserlo in questa sede - come già rilevato nella precedente sentenza 12.1.94 n. 246 segnatamente con riferimento al mancato avviso dell'assemblea alla NA (tra l'altro da dedursi anch'essa nell'appropriata sede ex art. 1137 CC) ed alla responsabilità dell'amministratore - e sono,
pertanto, inammissibili sotto entrambi gli evidenziati profili. Quanto, poi, ai vizi di motivazione, è stato del pari ripetutamente evidenziato dalla giurisprudenza di legittimità come la sentenza resa dal conciliatore ex art. 113 sec. co. CPC possa formare oggetto di censura con ricorso per cassazione soltanto ove affetta da nullità, ex art. 360 n. 4 CPC, per essere la motivazione del tutto mancante o apparente ovvero fondata su argomentazioni inidonee ad evidenziarne la ratio decidendi ed, ex art. 360 n. 5 CPC, per essere la motivazione radicalmente ed insanabilmente contraddittoria (e pluribus: Cass. 12.2.98 n. 1470, 12.11.96 n. 9904, 15.2.95 n. 1630). Nel ricorso in esame non è dato riscontare la deduzione d'alcuno dei menzionati specifici vizi motivazionali, ne', può aggiungersi ad abundantiam, ne sono ravvisabili nell'impugnata sentenza, essendo del tutto logico il ragionamento del conciliatore che ha deciso nell'ambito del suo potere di valutare equitativamente la questione sottoposta al suo giudizio e le relative prove, onde le censure in esame, che si sostanziano nella contestazione delle argomentazioni svolte dal conciliatore e non condivise dai ricorrenti, non sono ammissibili.
Nessuno degli esaminati motivi meritando accoglimento, il ricorso principale va, dunque, respinto.
Con l'unico motivo dedotto a sostegno del ricorso incidentale, il Condominio resistente - denunziando violazione dell'art. 324 CPC - si duole che il conciliatore, anziché limitarsi a dichiarare improponibile l'avversa domanda di garanzia, già dichiarata tale dalla sentenza n. 264/94 di questa Corte, abbia ritenuto di esaminarne il merito.
Il motivo va accolto.
La questione delle eventuali responsabilità dell'amministratore era già stata dichiarata inammissibile nel pregresso giudizio di legittimità stante la sua novità rispetto alle ragioni fatte valere con gli atti d'opposizione e non poteva, pertanto, trovare ingresso nel giudizio di rinvio, come non può trovarlo in questa sede per quanto in precedenza già evidenziato, onde il conciliatore non doveva prenderla in considerazione, sia pure per respingerla, ma doveva limitarsi a dichiararne l'inammissibilità. Le spese, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

LA CORTE Riuniti i ricorsi, respinge il ricorso principale, accoglie l'incidentale, cassa senza rinvio in relazione al ricorso accolto e condanna in solido i ricorrenti principali alle spese che liquida in L.

1.972.000 delle quali L.

1.500.000 per onorari.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio, il 15 febbraio 2001. Depositato in Cancelleria il 23 maggio 2001