Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. EL LUGARO - Presidente -
Dott. Ugo RIGGIO - Consigliere -
Dott. Antonino ELEFANTE - Consigliere -
Dott. Matteo IACUBINO - Consigliere -
Dott. Giovanni SETTIMJ - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
OP CE, elettivamente domiciliato in ROMA VIA C. MENOTTI 24, presso lo studio dell'avvocato ELIO ATTINÀ, che lo difende unitamente all'avvocato LORENZO PELLICANÒ, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
RE MO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA BOEZIO 6, presso lo studio dell'avvocato ETTORE PAPARAZZO, che lo difende unitamente all'avvocato, GIORDANO DAVERIO, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 19/96 della Corte d'Appello di TORINO, depositata il 13/01/96;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 04/11/98 dal Consigliere Dott. Giovanni SETTIMJ;

udito l'Avvocato ZACCHIA RICCARDO, per delega depositata in udienza, dall'avvocato PAPARAZZO difensore del resistente, che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Giovanni GIACALONE che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione 04.08.88, CE OL - premesso che in data 12.07.75 aveva stipulato con EL PI preliminare di compravendita d'un appezzamento di terreno sito in Comune di Valduggia, località Val Piana, Piano della Luna, di mq. 4000, al prezzo di L 1.500 al mq. per un complessivo importo di L 6.000.000;
che il venditore aveva garantito l'edificabilità del terreno nella misura di mc. 0,10 per ogni mq. di superficie;
che, peraltro, il comune di Valduggia aveva negato ogni possibilità di concessione della licenza edilizia, in quanto non potevano autorizzarsi lottizzazioni a scopo edificatorio prima della formale approvazione del piano regolatore generale e del programma di fabbricazione, a norma dell'art. 8 della L 06.08.67 n. 765 - conveniva innanzi al Tribunale di Verbania EL PI onde far dichiarare risolto il contratto e far condannare il convenuto alla restituzione dell'importo versato in acconto di L 2.000.000, oltre rivalutazione ed interessi ed oltre maggior danno da liquidarsi in separato giudizio.
Costituendosi, il PI contestava quanto ex adverso dedotto, precisando che, all'epoca delle contrattazioni e della stipula del contratto de quo, l'edificabilità del terreno compravenduto era di un decimo di metro cubo per ogni metro quadrato d'area disponibile, in quanto il terreno stesso ricadeva in zona esterna al perimetro del centro urbano, ed egli -come tale- l'aveva garantita;
concludeva per la reiezione dell'avversa domanda e proponeva riconvenzionale intesa a sentir dichiarare tenuto lo OL a stipulare il contratto definitivo ed a corrispondergli il residuo prezzo.
Con sentenza 14.06.90, il Tribunale respingeva la domanda dell'attore ed accoglieva quella riconvenzionale del convenuto, dichiarando l'obbligo dello OL di stipulare il contratto definitivo, in esecuzione del preliminare di cui alla scrittura 12.07.75.
Con atto 21.6.91, lo OL proponeva appello avverso detta sentenza insistendo perché fosse "dichiarata la risoluzione del preliminare di vendita" per inadempimento del venditore e, in subordine, che ne fosse dichiarata la nullità in quanto "contrario alla legge", con condanna del convenuto alla restituzione dell'acconto di L. 2.000.000, oltre interessi, rivalutazione e danni da liquidarsi in separata sede.
Resisteva il PI chiedendo il rigetto dell'appello. Con sentenza 13.01.96, la Corte d'Appello di Torino - premesso che, ex art. 342 CPC, ai fini dell'individuazione dei motivi d'impugnazione e della valutazione della loro ammissibilità, con riguardo al duplice concorrente requisito della tempestività e della specificità, potevano essere considerate esclusivamente le ragioni svolte nell'atto d'impugnazione; rilevato che l'appellante aveva molto ampliato, negli atti difensivi successivi,- le ragioni di appello svolte nell'atto introduttivo del gravame, onde l'individuazione dei motivi ammissibili doveva essere operata con riguardo a quelle sole di esse svolte con l'atto stesso;
rilevata l'inammissibilità del motivo concernente il preteso difetto nel venditore del diritto di proprietà sul terreno, trattandosi di causa petendi radicalmente nuova rispetto a quella prospettata in primo grado ed introducendosi un tema d'indagine completamente nuovo e, peraltro, genericamente enunciato;
rilevato che, contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante, il terreno oggetto di causa, ubicato al di fuori del perimetro del centro abitato, a norma dell'art. 17 L 765/67 era liberamente edificabile (previa concessione di licenza edilizia) nella misura di un decimo di metro cubo per metro quadrato, come garantito dal promittente venditore;
rilevato che, in proposito, l'appellante non aveva assolto all'onere di dimostrare l'esistenza d'un'abusiva lottizzazione, che sola, per il combinato disposto degli artt. 8 e 17 della detta legge, sarebbe stata ostativa all'edificabilità del terreno;
rilevato che la mancanza di prova in ordine alla sussistenza della lottizzazione abusiva comportava, altresì, l'inapplicabilità al caso di specie della norma di cui all'art. 10 della stessa legge e, quindi, non era ravvisabile il motivo di nullità dell'atto dedotto dall'appellante in via subordinata - respingeva il gravame.
Avverso tale sentenza proponeva ricorso per cassazione lo OL con quattro motivi.
Resisteva il PI con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Devesi, preliminarmente, dichiarare inammissibile il controricorso - giusta eccezione del ricorrente sollevata in memoria ed attinente, comunque, a questione rilevabile anche d'ufficio - in quanto notificato oltre il termine di giorni 20+20 stabilito dall'art. 370 CPC, termine che, nella specie, scadeva il 17.6.96 (lunedì) mentre la notifica ha avuto luogo il 18.6.96. Con il primo motivo il ricorrente - denunziando violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e 1363 CC, in relazione all'art. 360 n. 3 CPC, nonché omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, in relazione all'art. 360 n. 5 CPC - si duole che in entrambi i gradi del giudizio di merito sia stata erroneamente valutata la manifesta volontà dei contraenti, rispettivamente, di alienare ed acquistare un appezzamento di terreno sul quale fosse possibile edificare nella misura di un decimo di metro cubo per ogni metro quadrato d'area disponibile - edificabilità e misura di essa garantite dal venditore dal quale, dunque, doveva ritenersi assunto il rischio dell'eventuale mancato rilascio della licenza edilizia da parte della competente autorità, evento poi in effetti verificatosi onde il solo fatto della mancata concessione ad edificare avrebbe dovuto esser considerato motivo di risoluzione del contratto.
Il motivo è infondato.
Nell'impugnata sentenza la comune intenzione delle parti, rispettivamente, di vendere e comprare un appezzamento di terreno sul quale fosse possibile l'edificazione nei termini pattuiti risulta del tutto chiara alla Corte di merito.
La quale, peraltro, evidenzia anche come, vigente in materia l'art. 17 della L 6.8.67 n. 765 all'atto della stipulazione del preliminare ed essendo l'appezzamento di terreno oggetto di contrattazione ubicato al di fuori del centro abitato, l'edificabilità nella misura di 0,10 mc. per mq. garantita dal venditore sussistesse in astratto, in quanto conforme a detta norma, dalla quale era vietata non l'edificazione sibbene la lottizzazione in assenza dei necessari strumenti urbanistici, ma potesse venir meno in concreto, ove l'appezzamento stesso avesse fatto parte d'una lottizzazione, da considerarsi vietata per non essere il Comune provvisto d'un piano regolatore generale o d'un piano di fabbricazione;
dal che perviene a logica e corretta conclusione nel ritenere la insussistenza dell'inadempimento del venditore (invocato dall'acquirente quale causa della richiesta declaratoria di risoluzione del contratto) nella prima ipotesi, la sua sussistenza nella seconda.
La Corte di merito ha, in prosieguo, ritenuto che lottizzazione non vi fosse stata e che, quindi, essendo l'appezzamento di terreno de quo legittimamente edificabile nei termini pattuiti, non fosse imputabile al venditore il mancato rilascio della licenza edilizia da parte del Comune e non sussistesse, pertanto, giusta causa di risoluzione.
Il che introduce i successivi motivi di ricorso.
Con il secondo motivo il ricorrente - denunziando violazione e falsa applicazione degli artt. 116 CPC, 2699 e 2700 CC, ex art. 360 n. 3 CPC;
omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia nonché erronea valutazione delle allegazioni documentali ex art. 360 n. 5 CPC - si duole che la Corte di merito non abbia considerati il certificato del 31.01.79 e la comunicazione 30.3.84 del sindaco di Valduggia quali atti pubblici insuscettibili d'interpretazione in contrasto con il loro contenuto e, comunque, ne abbia travisato il senso ritenendo che vi si attestasse "che essendo in atto una lottizzazione vietata non era concedibile la licenza" laddove, a suo avviso, v'era, per contro, attestato "che il terreno ...non era suscettibile di autorizzazione amministrativa ad edificare".
Il motivo è infondato.
In vero, il potere certificativo, dal quale deriva la fede privilegiata dell'attestazione proveniente dal pubblico ufficiale, è espressione d'una funzione pubblica e, come tale, può estrinsecarsi solo in ipotesi tassativamente predeterminate, nessun potere pubblico essendo configurabile in difetto di una norma dalla quale esso venga espressamente attribuito.
Al Sindaco nessuna disposizione di legge attribuisce il potere di attestare, con valore d'atto pubblico, il regime giuridico d'un suolo a fini edilizi allorquando il Comune manchi degli strumenti di pianificazione urbanistica, attestazione siffatta risolvendosi, in tal caso, in una manifestazione neppure di scienza ma di semplice opinione del pubblico ufficiale;
ne' può farsi utile riferimento al potere attribuito dall'art. 151 n. 8 del RD 4.2.1915 n. 148, in quanto la "notorietà pubblica" attestabile dal Sindaco in forza di tale disposizione è pur sempre il risultato d'una valutazione, relativamente ad una determinata situazione di fatto, insuscettibile di creare certezze legali.
La fede privilegiata ex art. 2700 CC è, infatti, riconoscibile all'atto pubblico solo per quanto attenga alle circostanze obiettive cadute sotto la diretta percezione del pubblico ufficiale, ovvero risultanti da documenti ufficiali, formati dall'Amministrazione cui il pubblico ufficiale appartenga od alla conservazione dei quali lo stesso pubblico ufficiale sia preposto, non già per quanto attenga alle valutazioni ed ai giudizi in esso contenuti, che riflettano un'elaborazione critica di altri elementi di conoscenza acquisiti in un momento anteriore alla formazione dell'atto e per i quali vale, pertanto, il principio della libera valutabilità da parte del giudice.
D'altra parte, la lettura data dalla Corte di Merito degli scritti provenienti dal Sindaco è del tutto aderente al senso dei detti documenti, dai quali altro non può desumersi se non che, nel caso di specie, pur confermandosi che il terreno de quo trovavasi in zona "fuori dal perimetro dei centri abitati" ed era, pertanto, edificabile nella misura di 0,10 mc. per mq. ex art. 17 della L 6.8.67 n. 765, come garantito dal promittente venditore, la concessione edilizia era stata comunque negata in quanto dall'Amministrazione s'era ritenuta sussistere una lottizzazione, vietata, in quanto tale, non essendo stati adottati gli strumenti urbanistici comunali.
Con il terzo motivo il ricorrente - denunziando violazione e falsa applicazione degli artt. 8, 10, 17 della L 765/67 ex art. 360 n. 3 CPC;
omessa, insufficiente, contraddittoria, motivazione circa un punto decisivo della controversia ex art. 360 n. 5 CPC - si duole che la Corte d'Appello abbia ritenuto che il terreno de quo, trovandosi fuori dal centro urbano, fosse automaticamente edificabile in ragione di un decimo di metro cubo per ogni metro quadrato di area purché non vi fosse una lottizzazione, ciò in contrasto con l'esigenza della previa approvazione del piano regolatore o di quello di fabbricazione, in quanto "il rilascio di una sola licenza ad edificare ... costituisce di per sè lottizzazione" e "nei Comuni sforniti di piano regolatore o programma di fabbricazione il sindaco non poteva rilasciare licenza ad edificare nelle zone situate al di fuori dei centri abitati non ancora urbanizzati".
Con il quarto motivo il ricorrente - denunziando violazione e falsa applicazione dell'art. 10, comma 4, della L 765/67 ex. art. 360 n. 3 CPC;
omessa, contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia ex. art, 360 n. 5 CPC. - si duole che la Corte di merito, erroneamente interpretando le risultanze istruttorie, non abbia ravvisato la sussistenza d'una lottizzazione abusiva e la consequenziale illiceità del preliminare per violazione dell'art. 10 quarto comma della L 765/67.
I due motivi testè esposti possono essere esaminati congiuntamente, implicando connesse considerazioni, ed il secondo di essi appare fondato, non tanto sotto il profilo della, denunziata violazione di legge, quanto sotto quello della dedotta insufficiente motivazione.
Come è stato ripetutamente evidenziato, l'art. 10 della L 6.8.67 n. 765 disciplina fattispecie non di mero frazionamento del terreno, sia pure in porzioni destinate ad essere sede d'edificazione, ma di lottizzazioni in senso stretto, configurabili laddove sussistano fondi destinati ad insediamenti edilizi urbani, id est alla realizzazione d'una pluralità d'edifici residenziali o turistici o industriali che di necessità abbia comportato la previsione, la progettazione e l'esecuzione d'opere d'urbanizzazione non solo primaria ma anche secondaria (Cass. 27.3.98 n. 32.47, 2.6.93 n. 6168, 4.2.92 n. 1194, 29.3.89 n. 1521, 10.7.85 n. 410 7, 20.6.85 n. 3710, 27.1.83 n. 739) ciò in quanto trattasi d'asservire per la prima volta un'area non ancora urbanizzata ad un insediamento, di carattere residenziale o produttivo, mediante la realizzazione d'uno o più edifici che, obiettivamente, esigano per il loro armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo la realizzazione od il potenziamento delle opere e dei servizi necessari a soddisfare determinate esigenze della collettività, vale a dire, appunto, delle opere d'urbanizzazione primaria e secondaria (Cons. St. Sz. V 1.2.95 n. 162, A.P.

6.10.92 n. 12, Sz. V 10.4.86 n. 212). Per tali finalità d'inserimento del nuovo complesso abitativo o produttivo nel territorio e per il coordinamento dello stesso con le preesistenti limitrofe realtà congeneri si richiede dall'art. 8 della L 6.8.67 n. 765 il piano di lottizzazione, in difetto del quale non possono essere concesse licenze edilizie;
ma ove le evidenziate esigenze non siano obiettivamente riscontrabili - tanto per le caratteristiche e/o l'ubicazione del nuovo insediamento (pochi edifici in zona rurale) quanto per la preesistente predisposizione in loco d'adeguate opere d'urbanizzazione (pochi edifici lungo una strada già servita dalle pubbliche utenze ed in zona gia dotata d'infrastrutture sufficienti) - la citata normativa non richiede il piano di lottizzazione e le licenze possono essere rilasciate anche in mancanza di esso (Cons. St. Sz. V 1.2.95 n. 162, A.P.

6.10.92 n. 12, ma già Cass.

5.11.75 n. 3709). Tali erano, dunque, i parametri di riferimento che la Corte di merito avrebbe dovuto prendere in considerazione - sia pure sotto il profilo, evidenziato nell'impugnata sentenza, del difetto d'allegazioni probatorie al riguardo - onde pervenire all'accertamento della sussistenza o meno d'una lottizzazione in senso tecnico, mentre si è limitata ad escludere, sia pure fondatamente, che all'uopo fossero prova idonea e sufficiente le dichiarazioni del Sindaco senza esaminare la ricorrenza o meno degli elementi costitutivi della fattispecie, o il difetto specifico della relativa prova.
L'impugnata sentenza va, dunque, cassata e rinviata alla Corte d'Appello di Torino, altra Sezione, perché nuovamente si pronunzi sulla controversia in esame, adeguatamente motivando in ordine alla questione indicata.
La stessa Corte provvederà, altresì, sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

LA CORTE Dichiara inammissibile il controricorso;
accoglie il ricorso per quanto di ragione;
cassa e rinvia alla Corte d'Appello di Torino, altra Sezione, anche per le spese.
Così deciso in Roma, in Camera di Consiglio, il 4 novembre 1998.
Depositato in Cancelleria il 24 luglio 1999