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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE
in persona della dr. Mariaelena Francone, in funzione di giudice unico, ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo, la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al numero 16749 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2023, discussa e decisa all'udienza del giorno 5.2.2025 e vertente
TRA
in persona del lrpt con domicilio Parte_1
eletto in Roma, presso lo studio dell'avv. Antonino Strano per procura in atti
PARTE RICORRENTE
E
in persona del lrpt con domicilio eletto in Roma, CP_1
presso lo studio dell'avv. Rolando Marconato, rappresentante e difensore per procura in atti
PARTE RESISTENTE
OGGETTO: risoluzione per inadempimento.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di intimazione ritualmente notificato la
[...]
premesso di essere proprietaria dell'immobile situato in Parte_1
Roma, Via Silicella n. 41, ED. A, come descritto nell'atto introduttivo del giudizio, lo concedeva in locazione in data 23.7.2020 ad uso casa di
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riposo alla in virtù di regolare contratto inter partes debitamente CP_1
registrato in data 28.7.2020 al n. 11215/3T. Il canone veniva pattuito in
€24.000,00 oltre IVA mensili fatto salvo il periodo dal 23.7.2020 al
31.8.2020 per cui le parti pattuivano l'azzeramento del canone ed il periodo che va da settembre 2020 a luglio 2024 per cui le parti pattuivano un canone ridotto di €18.000,00 mensili oltre IVA, per consentire l'adeguamento dell'immobile e l'esecuzione dei lavori.
La ometteva il pagamento di sei ratei a partire dal mese di CP_1
Agosto 2022 per €72.000,00 oltre IVA come descritta nell'atto introduttivo del giudizio. Concludeva chiedendo la risoluzione per inadempimento. Si costituivano i convenuti che eccepivano l'inadempimento del locatore deducendo che l'immobile fosse affetto da vizi, irregolarità amministrative, che non lo rendevano idoneo all'uso convenuto. Con provvedimento reso all'udienza del 21.3.2023 il giudice ordinava il rilascio e disponeva il mutamento del rito con termini ex art. 426 cpc alle parti per l'integrazione degli atti. Entrambe le parti depositavano memorie ex art. 426 cpc e parte convenuta svolgeva domanda riconvenzionale.
La causa, istruita con prove documentali, veniva discussa e decisa all'udienza del 05.2.2025 ai sensi dell'art. 429 cpc.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda di risoluzione proposta da parte attrice è fondata e pertanto merita accoglimento.
La parte ricorrente, con la produzione del contratto di locazione posto a fondamento della domanda, dal quale risulta la pattuizione dell'obbligazione di pagamento del canone nella misura richiesta, ha dato la prova del fatto costitutivo della pretesa azionata, ai sensi dell'art. 2697,
1° co., c.c..
All'art. 9 del contratto il conduttore dichiarava “…la parte conduttrice
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dichiara di bel conoscere i locali a lei affittati – dichiarando all'uopo di aver espressamente verificato, anche tramite i propri tecnici, la utilizzabilità dell'immobile come casa di riposo, assumendo al riguardo ogni responsabilità ed esonerando parte locatrice da qualsiasi responsabilità per una eventuale impossibilità a detto utilizzo –
e di averli trovati, come realmente sono, in buono stato locativo, adatti all'uso convenuto…”.
Ed ancora all'art. 4 il conduttore si impegnava a sua cura e spese previo ottenimento delle relative autorizzazioni, all'esecuzione di tutti i lavori di adeguamento dell'immobile all'utilizzo come casa di riposo.
Appare evidente che nessuna censura può essere rivolta al locatore. Alla luce di quanto esposto si deve affermare che l'omissione nel pagamento del canone debba ritenersi del tutto ingiustificato e grave tanto da determinare uno squilibrio insanabile fra le controprestazioni.
Sul punto vale il principio: “in tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone (e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita) costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell'ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell'art. 1578, primo comma, cod. civ., per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dall'inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata. Tale norma, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l'importanza dello squilibrio tra le
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prestazioni dei contraenti” (sono conformi Cass. n°10271.2002; Cass.
n°7269.2000; Cass. n°12253.1998; Cass. n°99555.1997; Cass.
n°8425.2006: “in tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l"exceptio non rite adimpleti contractus", di cui all'articolo 1460 cod. civ., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell' immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore”; conf. Cass. n°2855.2005; Cass.
n°3341.2001);…”.
In conclusione l'illegittima ed arbitraria omissione o decurtazione di pagamento di quanto contrattualmente pattuito risulta del tutto ingiustificata -Cass. n°4444.1985; Cass. Sezioni Unite n°5384.1984; Cass.
n°2580.1985: “il mancato pagamento del canone di locazione convenzionalmente fissato non è giustificato se non quando sia stato giudizialmente accertato, in via definitiva, che le somme pretese non sono dovute o sono dovute nel minore ammontare corrisposto, creandosi altrimenti la violazione del sinallagma contrattuale ed uno squilibrio tra le prestazioni delle parti sulla basi di un inammissibile comportamento di ragion fattasi, con la conseguenza che se tale comportamento assume il carattere della gravità in relazione alla volontà espressa dalle parti, alla natura e alle finalità del rapporto, soprattutto in relazione all'interesse dell'altro contraente, si giustifica la risoluzione del rapporto”-.
Nel caso che ci occupa il convenuto ha espressamente dichiarato in contratto di conoscere i locali assumendosi ogni onere burocratico e strutturale per rendere l'immobile idoneo all'uso pattuito. Dirimente in
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tal senso l'art. 9 del contratto sopra riportato. Né può parlarsi di vizi occulti dal momento che lo stesso conduttore per tramite del suo procuratore all'udienza di discussione del 5.2.2025 ha espressamente dichiarato che i vizi lamentati dalla erano presenti al momento CP_1
della stipula. La conduttrice non ha verificato, prima della sottoscrizione del contratto, l'effettiva consistenza del bene e che esso fosse idoneo all'attività di casa di riposo. In conclusione, la convenuta CP_1
contrariamente a quanto pattuito, ha sospeso ingiustificatamente il pagamento del canone, pur continuando a godere del bene stesso creando uno squilibrio insanabile fra le controprestazioni.
In questo senso alla luce dell'art. 1453, ultimo comma, c.c., il debitore, una volta introdotto il giudizio di risoluzione per inadempimento, non può più adempiere la prestazione: è però superfluo dire che questa regola, applicata al contratto di locazione — contratto, a latere conductoris, ad esecuzione periodica —, non sta a significare che il locatario, successivamente alla citazione per convalida, non debba più pagare, giacché, anzi, egli deve il corrispettivo convenuto fino al rilascio, ai sensi dell'art. 1591 c.c..
Dopo l'introduzione del giudizio di risoluzione, in altri termini, il conduttore deve proseguire nel pagamento di una somma pari al canone, ma tale pagamento non si atteggia più quale estinzione dell'obbligazione derivante dal contratto, bensì quale adempimento dell'obbligazione risarcitoria prevista dal citato art. 1591 c.c..
Orbene, non può dubitarsi della effettiva sussistenza dei presupposti per la declaratoria di risoluzione per grave inadempimento del conduttore dal momento che, si ribadisce, è acclarato che il mancato pagamento del canone risulta del tutto ingiustificato e di tal misura da rompere inesorabilmente il sinallagma contrattuale tipico della locazione creando uno squilibrio insanabile tra le controprestazioni.
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Andrà pertanto dichiarata la risoluzione del contratto per grave inadempimento della con conseguente condanna al pagamento CP_1
dei canoni rimasti inevasi per € 72.000,00 oltre IVA come dedotti in intimazione ed oltre ai ratei scaduti ed a scadere fino al rilascio, ed interessi legali dalle singole scadenze al saldo. Dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di condanna al rilascio avvenuto nel mese di maggio del 2024.
In ordine alle domande riconvenzionali avanzate da parte convenuta è a dirsi quanto segue.
La richiesta di risoluzione per inadempimento del locatore e la conseguente domanda di condanna alla restituzione degli importi erogati a titolo di canone restano assorbite dalla pronuncia di risoluzione per grave inadempimento della CP_2
La domanda riconvenzionale avanzata dalla per la CP_1
restituzione degli importi spesi per l'adeguamento dell'immobile non può essere accolta. Le parti in contratto hanno espressamente pattuito che le opere dovevano preventivamente essere autorizzate dal locatore ed in atti non v'è traccia di tale autorizzazione. In ogni caso all'art. 8.4 è pattuito che nessun indennizzo, compenso e/o risarcimento sarebbe spettato alla proprietà per le opere di risanamento/adeguamento del bene. Tanto basta per affermare che le richieste di restituzione avanzate dalla CP_1
non possono essere accolte.
La presente pronuncia assorbe e travolge in sé ogni altra questione sollevata dalle parti ivi comprese le domande riconvenzionali avanzate da parte convenuta.
Le spese seguono la soccombenza e la parte convenuta dovrà essere condannata al pagamento delle spese di lite che liquida in complessivi
€6.850,00 di cui €650,00 per esborsi oltre rimborso forfettario -15%-
IVA e CPA come per legge.
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Esecutiva per legge.


PER QUESTI MOTIVI


definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dal ricorrente nei confronti della n persona del lrpt così provvede: CP_1
1.- dichiara la risoluzione contrattuale per grave inadempimento della parte convenuta;

2.- condanna la in persona del lrpt al pagamento in favore CP_1
di parte attrice dei canoni rimasti inevasi per €72.000,00 oltre IVA oltre ai ratei maturati e maturandi fino al rilascio, ed interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

3.- dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di condanna al rilascio avvenuto nel mese di maggio del 2024;
4.- rigetta le domande riconvenzionali avanzate da parte convenuta;

5.- condanna la parte convenuta al pagamento in favore della parte attrice delle spese di lite che liquida in complessivi €6.850,00 di cui
€650,00 per esborsi oltre rimborso forfettario -15%- IVA e CPA come per legge;

Così deciso in Roma il giorno 05.2.2025.
Il Giudice
Mariaelena Francone.
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